前言：中文期刊网精心挑选了土地收储办法范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
土地收储办法范文1
这是孙宏斌带领下的融创中国2017年发起的第8起收购，也是融创并购史上最大的一笔交易。
在今年半年多时间里，融创累计为并购支出高达1002.07亿元，超过2016年一年并购花费，是2015年全年并购支出的两倍。
孙宏斌热衷并购并非没有缘由，2016年融创中国销售额首次超过千亿，其中有一半贡献来自于并购。今年上半年并购让融创中国的土地储备量在2016年底的基础上增长了50%，土地储备量超过15万亩。
这一土地储备量虽然与恒大、碧桂园、绿地还有一定差距，但已经逼近万科和保利。
不仅如此，今年的8起并购共为融创带来了4841.88万平方米的权益存货。
收购万达项目获得4万亩土地储备
7月10日万达和融创公布项目事宜后，市场一片哗然，不仅外界对相关信息所知甚少，甚至万达和融创的管理层也感到意外和突然。
一位融创北京地区的员工表示，直到双方签订框架协议的前一天，融创公司一部分人才获得消息，大多数普通员工都是公布时才知道的。此外，有消息显示，7月8日，孙宏斌才将收购一事通知区域总一级高管。
万达方面同样如此据记者就收购一事向万达文旅研究院、文旅城项目公司相关管理层了解情况，其均表示事出突然，此前并未听说过任何相关消息。7月4日王健林还出席了昆明文旅城项目开工仪式。
7月11日，融创中国的公告显示，融创中国以295.75亿元价格收购万达13个文旅项目91%的股权，以335.95亿元价格收购万达76家酒店100%的股权，总代价为631.7亿元，成为近年地产行业最大一起并购。
万达13个文旅项目总建筑面积5897万平方米，如果按照这一体量粗略计算，融创收购成本只有501.53元/平方米。不过，除了海口、昆明、济南3个项目外，万达文旅其他10个项目均已经有部分售出，实际成本并没有这么低。
融创中国公告显示，万达13个文旅项目自持面积为923.93万平方米，可销售面积为4973.12万平方米。
但融创通过这一并购获得巨量土地储备是事实，据2016年万达商业年报显示，截至2016年底，南昌、合肥、哈尔滨、无锡、青岛、广州、桂林、成都和重庆9个项目拥有36449.25亩土地储备。
此外，在2010年到2012年期间，万达在西双版纳国际度假区累计获得4000亩土地。今年6月份，济南和昆明项目先后获得累计2885.55亩土地，由此粗略计算，融创通过收购万达13个文旅项目共计获得43334.8亩土地。
按照储备土地规模来计算，融创收购万达13个文旅项目获取土地成本为68.25万元/亩。此外，除了获取的土地外，海口项目战略签约土地及其他12个项目待拿地部分共计锁定了14624.8亩土地。
土地收储办法范文2
第一条实行土地出让金财政专户管理
1、储备土地出让金实行收支两条线管理，由市财政局设立“土地出让金财政专户”，市国土资源局负责储备土地出让金的收取和缴交，所有收储土地出让金市国土资源局必须于收取资金次日内全额缴存财政，土地出让金净收益由财政列入预算，专款专用，专项用于城市基础设施建设。
2、市财政局设立的“土地出让金财政专户”，用于土地出让金的专项存储和清算。财政部门应于次月5日前与市国土资源局核对、清算当月的土地出让金收入和支出。土地收储中心应按出让宗地填报“国有土地使用权出让金清单”（以下简称“清算单”）。市财政局根据收储中心填报的清算单，及时清算、拨付收储土地成本和有关费用。清算核拨有关成本、费用后的土地出让金净收益及时缴入金库。
3、市土地收储中心仍然保持土地收储资金专户和日常费用账户。收储资金专户专门用于核算由国司拨入的土地收储资金和财政拨回的土地收储成本，收储土地应支付的征地费、报批土地税费和征地工作小组费用由该账户资金支付；收储中心的办公费用账户则专门用于核算收储中心因征地工作需要而开支的费用，办公工作费用由市财政局按月核拨。
4、市收储中心收到财政拨回的土地收储成本后，应于3日内将向国司借入的资金归还国司，待收储土地需使用资金时，再向国司申请。
第二条土地收储成本构成内容及计算办法。
1、土地收储总成本包括征地费、报批土地应缴税费、征地工作小组费用和向银行融资的利息费用，以上费用分别按政〔〕文72号和政〔〕文79号及有关税费缴纳规定标准执行。
2、土地收储单位成本是指城区16.7平方公里范围可供征购土地面积（包括路网用地和公共绿化用地在内）的总成本除以可供出让土地的面积，土地收储中心应根据规划部门实地测量数据计算单位成本。其余地段收储土地按实际成本核算。
3、市财政局根据土地收储中心填报的清算单测算的土地收储单位成本，经审定后作为拨回土地收储中心土地收购成本的依据，在收到土地出让金后按规定拨还收储中心。
第三条土地出让金净收益使用管理规定
1、土地出让金净收益由市财政拨入国司以后，应按规定全部用于经市政府审批的中心城市基础设施建设，专款专用。
2、由于市新城区基础设施建设需使用大量资金，土地出让金净收益已全部纳入市—年基础设施建设预算，市财政局、市国司应密切配合，尽快作好土地出让金收益的拨付工作，确保基础设施建设资金的需要。
土地收储办法范文3
【关键词】土地收储；工作效率；方法
1.全面进行土地收储工作的重要性
1.1土地收储工作是管理土地资产的重要措施
土地收储相关的管理办法规定，土地收储要依法收回国有土地以及收购土地等。这些相关法律条文主要是在土地收储工作过程中可以依据的相关规定。在土地收储工作中，相关部门要根据本地区经济发展和城市总体规划的实际情况，制定科学合理的年度土地收储工作计划，真正做到有步骤、有重点的土地收储。只有进行土地的统一收储，才能实现对土地的宏观调控，提高土地的节约与集约利用，才能保证我国经济的健康持续发展，维护社会的稳定。
1.2土地收储工作能够有效防止国有资产的流失
各级政府进行土地收储的主要职责是储备城市国有存量土地、城市旧城改造需要的建设用地以及城郊结合与城中村集体土地。这些土地的利用率比较低，土地的归属权比较混乱。随着城市的建设与发展，这部分土地具有非常重要的价值。所以政府部门对这部分土地进行重新整合，明确地权，依照相关规定和程序进行收储，并将土地进行归类整理，并根据规定进行有偿出让。这样，国家实现了对土地的直接调控，有效地避免开发商的投机行为，保护国有资产。
1.3土地收储工作是土地市场化的必然要求
土地是进行经济活动与进行经济建设的必要条件，也是最具有发展与增值潜力的国有资产。土地收储是土地市场化经营的重要的组成部分，有利于加强国家宏观调控，加强对于闲置土地的处置，避免开发商的变相囤地，有利于防止国有资产的流失。这样也可以体现土地市场的公平竞争原则，进一步提高土地的市场化经营。
2.提高土地收储工作效率的方法
2.1加强土地收储工作的宣传工作，为土地收储工作创造良好的工作环境
任何一项制度的制定与实施都与广大的民众密切相关，都需要公众的参与。政府要大力开展对于土地收储制度的宣传活动，通过各种媒体以及采用发放传单、法律咨询等各种形式进行宣传，提高公众对于土地收储制度的理解和认识，提高土地收储制度的影响力，促使广大民众认识到土地收储制度的重要性。此外，领导要重视土地收储工作的有序、合理进行。政府要成立专门的工作机构，并且配备专门的工作人员进行土地收储的工作；地方政府部门要学习其他地区优秀的工作经验，制定本地区土地收储的相关规范，为土地收储工作提供政策保障，为土地收储工作创造良好的工作环境，提高土地收储工作的效率。
2.2完善土地收储制度的相关法律法规，为土地收储工作提供法律依据
我国土地收储制度的法律法规不健全，在实际工作中导致工作缺乏法律与理论的支持，严重影响了工作的效率。土地作为我国国有资产的重要组成本分，具有很高的价值。在大力开展土地收储工作的形势下，要加强土地收储工作的操作性。因此，要完善土地收储制度的法律法规，对土地收储的组织结构、部门职能职能以及机制运作方式等都要进行法律上的规定，制定相应的法律标准，在法律的支持与约束下，促进土地收储工作的系统化与程序化。
2.3进一步完善土地收储机制
土地收储机制的完善能够提高政府土地收储工作的效率，提高土地的利用效率。因此，进一步完善土地收储制度对于政府收储工作以及土地的使用者都是非常重要的。在相关法律法规还不健全的情况下，只有加强对于土地收储工作的认识和理解，认真执行土地收储工作的每一个环节，才能保证土地收储工作的有序进行。从申请收回土地，土地权属调查，向规划和建设部门进行意见征询，确定土地补偿标准，提请批复土地收储方案，对补偿协议进行签订并结算补偿费用，到交付土地以及度收储土地的管理等都要严格进行。建立完善的土地收储机制，制定科学合理的土地收储程序，能够使土地收储工作做到依照程序办事，提高土地收储工作的效率，促进土地收储工作顺利进行。
2.4加大融资力度，完善土地收储的资金运作机制
首先，增加财政投入。财政部门应该将能够作为土地储备资金使用的资金划入土地储备专项的资金，并且纳入每年的预算体系；根据土地市场的实际发展状况，对于财政进行适当的增减，增加土地收储的储备资金，在土地出让过程中要对于土地收储的资金进行切实的落实，完善土地收储融资的管理制度，提高土地的收储能力。其次，要积极拓展多渠道的筹资方式，进一步拓宽土地收储融资的平台，例如，争取商业银行的贷款。最后，创新土地收购储备的融资方式，积极吸纳个人与企业进行土地收储融资，对社会资金进行充分调动，降低经营风险。
2.5培养专业土地收储工作人员，提高人员素质，形成完善的服务机制
土地收储工作是一项涉及面非常广泛，运作非常复杂的工作，需要具有专业素质的工作队伍，以保证土地收储工作的工作效率。在土地收储工作中，要加强自身土地收储工作结构的建设，并且请相关的专家对土地收储工作人员进行专业的教育与培训，以满足在实际收储工作中的需要。我国土地收储工作涉及到很多工作部门，例如，土地管理部门、规划部门、财税部门、司法部门等，在工作中也必须要这些部门的大力配合，才能保证土地收储的运作。所以，要建立完善的服务机制。
首先，各部门积极配合与协作，设立专门的工作小组或是服务窗口专门负责土地收储的相关工作；其次，要积极进行宣传，利用公告等形式告知原来用地单位以及土地开发商正常办理各种手续的流程；再次，定期开展一次集中服务，促使相关人员能够以最快的效率解决问题，这样，节省了时间，简化了手续。通过建立完善的服务机制，能够有效的缩短土地收储工作的工作周期，及时收回地价的款项，进行相关手续的办理，降低了土地开发的成本，最终提高土地的收益，维护了政府、农民以及开发商三者的利益。
2.6建立监督机制，保证土地收储工作中腐败事件发生
在土地收储工作中，土地出让金等各种款项金额庞大，难免有违法行为的发生。因此，为了杜绝土地收储工作中的腐败事件发生，保证土地收储工作顺利开展，要建立相应的监督机制。在土地收储工作中可以将监察部门与纪检部门纳入土地招标拍卖工作，使其对土地收储工作全程介入，并进行全程监督；在实际的工作中，监察部门与纪检部门要重点监督土地的收购、竞投人资格审查、安置补偿金管理与使用、土地的评估、拍卖所得金的管理、招标拍卖程序等方面，在监督过程中发现问题要及时进行汇报，提出相关意见，以保证土地招标与拍卖活动真正做到公平、公开与公正。
2.7提高土地补偿的标准，保障失地农民的利益
我国土地管理的相关文件规定，提高征地补偿的标准，但是农民的利益仍然得不到切实的保障。一方面，对于征地补偿的预测方法不合理。依据土地原有的用途产值进行土地补偿的计算，没有反映出市场的供求状况，对于土地社会保障功能等没有进行科学的估计，不符合市场经济发展的要求。另一方面，征地收益的分配不合理。土地增值部分收益主要以各种税费的形式进入相关政府部门，但是失地农民被排除在了增值收益的享有者之外，这显然是与政府工作的目的相悖的。因此，在土地收储工作中，做好失地农民的利益保障工作，从长远生活的保障入手，保证失地农民的持续的经济收入是保证土地收储工作顺利进行的重要条件。
首先，要将征地补偿顺利发放到农民手中，保证农民获得没有争议的、合理的土地补偿。其次，积极采取措施解决失地农民的养老问题。一是，建立征地农民基本的养老保险制度。二是，有条件的地区可以为农民提供预留发展用地。三是，可以让失地农民集资入股，保证持续受益。四是，积极促进失地农民的再就业。政府可以引导和鼓励失地农民进行自主经营，并给予是优惠政策支持；还可以组织相关农民进行技术的培训，促使农民掌握技能，提高自身的就业能力。
2.8优化土地收储工作的环境
良好的工作环境对于土地收储工作具有重要的作用。城市建设规划部门要根据法律的规定与要求，制定先进高效，科学合理的规划设计方案，以此为土地收储工作提供理论基础与根据；在土地收储工作中，要加强各个部门之间的沟通与合作，向土地收储部门及时提交工作的成果，将土地收储制度运作的风险降到最低，提高土地收储工作的效率。此外，司法部门在进行土地资产的处理时，要充分地征求政府相关部门意见，并且，财政等部门要提高对于土地收购资金的管理，以保证土地收储工作的顺利进行。
3.结语
土地收储是政府调控土地市场的重要的方式和手段，对于提高土地的利用效率，实现经济效益最大化，促进社会持续健康发展具有非常重要的作用。因此，在土地收储工作中，要加强土地收储工作的宣传力度，完善土地收储的相关法律法规，完善资金运转机制和监督机制，切实维护人民的利益，提高土地收储工作的效率，保障土地收储工作的顺利进行。
【参考文献】
[1]梁丽华，农晓春.论土地收储工作的必要性及策略[J].现代商业，2011（23）.
土地收储办法范文4
第一条为进一步加强国有土地资源和资产管理，优化土地资源配置，实现政府对土地市场的宏观调控，确保土地资产保值增值，促进经济和社会可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《省土地管理实施办法》、《省人民政府关于加强国有土地资产管理规范土地市场的通知》（政发[]80号）等有关法律、法规及规范性文件的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于县土地利用总体规划确定的城市规划区、乡（镇）集镇建设用地规划范围内的土地及县政府确定其它统一收储的土地。
第三条县国土资源局代表县人民政府对国有土地使用权进行土地收购储备市场交易。
第四条县人民政府对土地一级市场实行集中统一管理，对土地二、三级市场进行规范管理，全面对城市规划区和乡（镇）集镇建设用地规划范围内的土地实行统一征用、统一规划、统一收储、统一供应、统一管理的土地管理制度。
第五条县人民政府对所储备的土地除法律、法规允许可进行行政划拨外，工业、仓储、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的必须采取公开招标拍卖挂牌的方式进行出让。
第六条禁止任何单位或个人私自与村集体经济组织签订征地协议和收购土地。禁止任何单位或个人擅自炒买、倒卖、转让国有土地使用权和集体土地使用权。
第二章机构及其职能
第七条土地收购储备交易工作在县人民政府的统一领导下，由县土地收购储备交易管理委员会负责组织实施。县土地收购储备交易管理委员会主任、副主任分别由县人民政府县长和分管副县长担任，成员由发改、经信、财政、监察、国土资源、住建、审计、交通、规划等部门及相关乡镇的领导组成。县土地收购储备交易管理委员会下设办公室，办公地点设在县国土资源局，为常设办事机构。各部门应各司其职，积极配合做好土地收购储备交易相关工作。
第八条县土地收购储备交易管理委员会主要职责是：
（一）研究制定土地收储交易管理工作措施；
（二）审批土地收购、储备、交易方案；
（三）协调土地收购储备交易相关部门的关系；
（四）监管土地收储交易发展基金；
（五）监控土地收储交易管理工作。
第九条县政府设立县土地储备中心，隶属县国土资源局管理，其主要职责是：
（一）贯彻执行国家土地资源管理的法律、法规，实施土地储备方案和规划；
（二）根据土地利用总体规划、城市总体规划、国民经济和社会发展计划及土地利用实际情况，制定年度土地收储计划，经县人民政府批准后组织实施；
（三）负责申报登记储备的国有土地；
（四）负责土地分批次征收、收购中的协议洽谈、费用测算，征收、收购方案经有土地批准权的人民政府依法批准后实施；
（五）负责对储备土地进行拆迁、平整等前期开发，依法出租、抵押或临时使用储备土地；
（六）负责储备土地的登记造册和收集、汇总、储存、上报，建立系统的土地收储档案，定期向社会公布土地收购、储备、交易信息行情，提供有关法律和其他信息咨询服务；
（七）做好收购土地的资金测算平衡，多渠道、多途径筹措资金，加强与金融机构的配合，管理、运作好土地收购储备交易资金；
（八）接受主管部门和其他单位、个人委托，组织实施土地使用权转让、租赁的公开招拍挂工作；
（九）定期向县土地收购储备交易管理委员会报告国有土地储备和前期开发利用情况。
第三章土地收购储备
第十条土地收购储备范围：
（一）依法无偿收回的土地：
1.因单位撤销、迁移等原因停止使用的原划拨国有土地；
2.已经办理审批手续但连续两年未动工开发的土地；
3.土地使用者擅自改变土地用途，经责令限期改正，逾期未改正的土地；
4.根据出让合同规定，依法解除出让合同涉及的相关土地；
5.因违法占地建设，被依法没收的土地；
6.公路、矿场等经核准报废的土地；
7.土地使用期限届满依法收回使用权的土地；
8.其他依法应当收回的土地。
（二）应该收购的土地：
l.因实施城市规划和旧城改造，需要调整土地使用功能的土地；
2.土地使用权人申请收购的土地；
3.土地使用权人提出解除国有土地使用权出让合同的土地；
4.以出让方式取得土地使用权后无力继续开发，又不具备转让条件的土地；
5.使用权转让中申报价格明显低于市场价格，由政府行使优先购买权的土地；
6.人民法院裁定处置的国有土地；
7.因实施城市总体规划和土地整理，县人民政府指令收购的土地。
（三）实行征收的土地：根据政府调控土地市场的需要，按土地利用总体规划和年度土地供应计划分批次批准农用地转用、征收的土地。
（四）其他依法取得的土地。
第十一条全县土地收购储备工作由县土地储备中心在县土地收购储备交易管理委员会统一领导下具体负责实施。
（一）县城规划区范围内的土地，由县土地储备中心负责收储；或由县政府委托县农司在指定的地块收储。
（二）县城规划区范围外的土地，由县土地储备中心或委托乡镇人民政府进行收储，并按照下列程序进行收储：
1、根据经济和社会事业科学发展的需要，经县人民政府同意，县国土资源局根据年度用地计划向有关乡镇人民政府下达委托土地收储通知文件，乡镇人民政府可对符合收储条件的土地进行收购和储备。
2、乡镇人民政府在收储土地的过程中，对拟储备的地块必须符合土地利用总体规划和乡村建设规划、土地年度供应计划,报经县国土资源局同意后实施。
第十二条土地收购储备工作程序：
（一）申请收购。凡符合本办法规定土地储备条件的国有土地，由县土地储备中心或委托乡镇政府根据上述规定的范围进行收购。
（二）权属核查。由县土地储备中心对应当收回或收购的土地权属、面积、四至范围、土地用途及其地上建筑物、附着物等情况进行实地调查核实。
（三）确定规划条件。由县规划行政主管部门根据批准的城镇规划方案，提出储备地块的具体规划设计条件。
（四）费用测算。由县土地储备中心根据调查结果及地价评估结果进行土地收回、收购补偿费用测算。
（五）方案报批。由县土地储备中心根据土地权属情况和规划设计条件以及收回、收购或置换费用测算的结果，提出具体实施方案，经县国土资源局审查同意后报县土地收购储备交易管理委员会批准执行。
（六）签订合同。收回、收购或置换方案批准后，由县国土资源局与原土地使用权人签订《国有土地使用权收回（购）合同》。
（七）收购补偿。由县土地储备中心根据国有土地使用权收回或收购合同约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用；实行土地置换的，要进行土地置换差价结算。
（八）权属变更。由县土地储备中心根据《国有土地使用权收回（购）合同》约定支付补偿费后，由县土地储备中心和原土地使用者按规定办理土地权属变更或注销手续，由原土地使用者向县土地储备中心交付土地及地上建筑物、附着物。
第四章土地收回和收购补偿
第十三条土地收回、收购的补偿方式：
（一）政府为公共利益需要或实施城市规划进行旧城改造收回的原划拨土地，按城市拆迁管理规定确定土地收回、收购补偿费。
（二）收回企事业单位原以划拨方式取得的土地使用权，由土地评估机构按照收回土地的现状及规划用途分别进行评估，并确定土地收回、收购补偿费。
（三）收购以出让方式取得的土地使用权，由土地评估机构按照收回土地的现状用途进行评估，按国家土地管理规定扣除原土地使用权人使用土地期间应缴纳的出让金部分后，再确定土地收回、收购补偿费。
（四）收购以租赁方式取得土地使用权的，按照评估租金高出实际租金数额与剩余年限折算的现值确定补偿费。
（五）以置换方式进行土地储备的，由土地评估机构按照土地的现状用途进行评估后，县土地储备中心与原土地使用权人结算差价。
第十四条国有土地使用权收回（购）合同签订后，合同双方当事人应当自觉履行合同约定。
第五章储备土地前期开发利用
第十五条储备土地前期开发利用方式：
（一）县土地储备中心必须在储备土地出让前完成储备土地地上建筑物、附着物的拆迁、场地平整及基础设施建设工作。
（二）原土地使用权人交付土地后，在储备土地出让前，县土地储备中心可依法将储备土地使用权出租、抵押加以利用，保证储备土地保值增值。
第十六条县土地储备中心实施储备土地前期开发利用应当遵守国家法律、法规和有关规定，并持《国有土地使用权收回（购）合同》及相关批准文件，依法向有关部门办理审批或登记手续。
第六章储备土地供应
第十七条除国家法律法规规定的情形以外，凡是以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的用地，统一由县土地储备中心集中供应。
第十八条用于工业、仓储、商业、旅游、娱乐及商品住宅等经营性项目用地要依法采取公开招标、拍卖、挂牌方式供应土地；其他项目用地可以通过招标、拍卖、协议或挂牌交易的形式供应土地。县土地储备中心应根据储备土地的实际情况，对条件成熟的土地公开土地供应信息。
第十九条采取招标、拍卖、挂牌等方式供应土地，应按下列程序进行：
（一）由县土地储备中心根据土地储备方案及规划条件，确定拟出让土地的坐落、四至范围、土地面积及用途和供地方案，并报县土地收购储备交易委员会审批。
（二）由县土地储备中心组织对批准的土地进行招标、拍卖、挂牌。
（三）由县国土资源局与土地使用权人签订《国有土地使用权出让合同》。
（四）由土地使用权人向县土地储备中心缴纳土地有偿使用费。
（五）由建设单位凭县土地储备中心出具的缴费凭证等有关文书，向县国土资源局申请颁发建设用地批准书，并办理土地登记手续。
第二十条县内符合划拨用地条件的行政事业单位因新建办公或业务用房确需用地的，经县政府批准，可以采取划拨方式供地，但必须坚持节约用地、集约用地、科学规划的原则，提倡县内相关单位联建办公和业务用房。
对新建办公或业务用房所需土地按单位的干部职工人数确定划拨供地规模：单位人数在10人以下的，划拨用地不超过1亩；单位人数在11人至30人之间的，划拨用地不超过2亩；单位人数在31人至50人之间的，划拨用地不超过3亩；单位人数在50人以上的，划拨用地不超过5亩，并按以下程序申请用地：
（一）由用地单位持建设项目的有关批准文件向县土地收购储备交易管理委员会提出建设用地申请。
（二）由县土地储备中心拟定供地方案，并经县国土资源局审核后报县土地收购储备交易管理委员会审批。
（三）划拨使用国有土地的，由土地使用权人向县土地储备中心缴纳应上交的税费；县国土资源局对用地审批材料以及用地者的缴费凭证进行审核，并按相关规定办理《建设用地批准书》和《国有土地划拨决定书》。
若因其它因素，划拨用地不能满足建设需要的，超出面积部分按同类地块评估价格供地。
协议出让国有土地的，由县国土资源局与土地使用权人签订《国有土地使用权出让合同》；县国土资源局对用地审批材料以及用地者的缴费凭证进行审核，并按相关规定办理《建设用地批准书》。
第七章资金管理
第二十一条土地储备资金来源包括财政拨款、银行贷款、其他借款、预收定金、土地储备风险资金、土地收益基金、社会融资和其他收入。由县土地储备中心按照《土地储备资金会计核算办法》设置会计科目，实行专帐核算。
第二十二条乡镇人民政府收储土地所需资金不足的，报县政府审批后，可从县财政预借部分资金，用于兑付被收储对象的征地补偿费、安置补助费和青苗补偿费等；所借资金待土地开发利用后从土地收益中偿还。
第二十三条县财政、审计等部门要加强对土地收购、储备、交易资金运作的指导。
第二十四条储备土地出让后，土地出让收益全额纳入基金预算管理，收入全额缴入县国库，支出一律通过基金预算安排。县财政局会同国土资源局编制土地出让收支预算，向县人民政府报告，并提交县人大常委会批准后执行。
第二十五条乡镇人民政府收储的土地，开发利用后产生的收入全额上交县财政，直接成本通过基金支出安排。其出让净收入10%县政府统筹使用，90%部分通过基金支出拨付给乡镇人民政府，主要用于基础设施建设和发展社会事业。
第二十六条县土地储备中心收储土地涉及到的相关税费按国家有关规定执行。
第八章监督管理和法律责任
第二十七条县监察、财政、审计等部门按照各自职责对土地储备交易管理工作实施监督。
第二十八条土地使用权人未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，由国土资源局依法予以处罚，有关部门不得为其办理相关审批和登记手续。
第二十九条原土地使用权人未按合同规定交付土地及地上建筑物、附着物的，除责成原土地使用权人限期改正外，并按合同约定追究其违约责任。
第三十条县土地储备交易管理工作人员、，给国家、集体造成重大损失，或利用职务上的便利谋取私利的，由所在单位或监察部门给予相应的行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。
第九章附则
第三十一条土地收储管理工作统一使用县国土资源局印制的有关合同、文书表格等规范文本。
土地收储办法范文5
为进一步加大土地储备工作力度，实现政府以经营城市理念建设城市的总体目标，现就进一步加强土地储备工作提出如下实施意见。
一、总体目标
根据*市城市总体规划，通过盘活土地存量资产，优化配置土地资源，吸引增量，扩大总量，实现土地资产的保值增值，从而达到环境提质、交通提速、居住提档、品位提升、管理提效的城市建设目标。
二、工作原则
坚持政府主导、市场运作、社会参与、应收尽收的原则，实行统一计划、分级实施、统一收储、统一出让。
坚持超前谋划、创新模式、优化程序、完善措施，加大收储力度，对土地储备涉及的企事业单位搬迁全部实行货币补偿方式，对居民搬迁鼓励实行货币补偿方式。
坚持土地储备与城市建设、市区企业搬迁、旧城改造相结合，以企事业单位搬迁、城中村改造、旧城改造、连片收储及大片区土地规划储备为重点，确保年度储备任务的完成。
三、健全机构
市土地行政主管部门负责市区国有土地储备计划编制、方案审核、项目实施监督等工作。市土地储备机构隶属于市土地行政主管部门，负责市区国有土地储备的具体工作。
市国土资源局要进一步加强土地储备力量，成立土地收储领导小组。组长由市国土资源局主要负责同志担任，成员由相关处室和单位主要负责同志组成。领导小组的主要职责是组织和协调土地征收、土地储备工作，定期召开专题会议，及时解决土地征收、土地储备中存在的问题，大力推进土地征收、土地储备工作的顺利实施。
10月30日前市内各区（含高新技术产业开发区管委会）人民政府和四组团县（市）要成立区、县（市）土地储备委员会，并且在辖区国土分局成立区、县（市）级土地储备中心，充实土地储备力量。
四、组织实施
（一）制定全市统一的储备计划
市土地行政主管部门会同辖区人民政府、市发改、财政、规划等部门，根据经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划、土地储备红线和土地市场供需状况编制下年度土地储备计划，报市政府批准后实施。
已列入年度土地储备计划的土地，由市国土资源局书面通知规划、建设、房管等相关部门，在储备计划实施的时间内不得办理相关新建、改建、扩建、改变土地和房屋用途等审批和登记手续。
（二）市、区两级实施
1市土地储备中心负责全市的土地储备，各区土地储备中心受市土地储备中心业务指导管理，按职能分工具体负责土地的收购、拆迁和土地征收的前期工作。市财政部门按照工作任务核拨人员和工作业务经费，区级财政部门负责区储备中心的财务监督。以区人民政府为主实施危险住房改造、旧城改造、征地等土地储备工作的，出让土地收入扣除土地成本和国家规定用途资金后，按《*市市区国有土地储备办法》规定的比例拨付区人民政府。
2市国土资源局指导市土地储备机构按照土地储备计划制定土地储备实施方案。市、区两级土地储备机构按照方案具体落实。
重点污染企业及列入市政府年度搬迁计划的企事业单位的土地储备工作由市土地储备机构组织实施。
辖区范围内的旧城改造一级开发、城中村改造和区属企事业单位的土地收储以及土地征收的拆迁安置补偿工作，由各区土地储备中心负责具体实施。
（三）储备土地的规划和供应
市、区土地储备机构收储的土地，市土地行政主管部门依照城市规划和年度土地供应计划统一供地。
五、有关政策
（一）企事业单位搬迁收储政策
对列入重点污染企业搬迁计划的，继续执行《*市加快主城区工业企业搬迁改造和产业升级实施意见（试行）》规定。为加快二环内企事业单位搬迁和土地收储速度，本着既要保护国有资产不受损害，又能实现搬迁企业搬得快、搬得好、搬得活的目标，对企事业单位进行土地收储实施以下政策。
1二环以内所有的企事业单位收回（购）国有土地使用权，收购补偿金由土地补偿金与地上附着物评估价值构成，实行一揽子补偿，不再对被收储企业实行出让收益返还。土地补偿标准依据市政府公布的市区土地基准地价，按照所在区域居住用地基准地价（划拨土地使用权按照基准地价的60%）予以补偿，若被收储企业原土地用途的基准地价高于居住用地基准地价的，按原用途基准地价给予补偿。收回（购）面积按企业实际土地使用权面积计算；地上附着物的补偿金额按照重置价格结合成新评估后经财政评审确定价格予以补偿。
2采取土地收益分成方式收回（购）土地的，收回（购）原土地使用权人土地使用权时，暂不支付土地及地上附着物补偿费，按市场机制供地后，政府与原土地使用权人对出让土地总价款按照4∶6实行比例分成。
（二）城中村改造收储政策
对城中村范围内改造后形成的净地进行收储，以财政评审认定的拆迁安置补偿费用进行补偿。储备土地公开出让后，出让土地收益扣除土地储备成本和国家规定用途资金后，出让净收益的90%用于村民社会保障和公益事业及市政基础设施建设；剩余的10%用于辖区政府组织城中村改造工作。
（三）旧城改造收储政策
1在我市未实施土地一级开发前，已拆平的旧城改造项目，项目前期被拆迁房屋货币补偿费用和回迁房建设成本由评估公司进行评估；拆迁前期费用由市拆迁办审核。以上三项费用最终由财政评审中心审定后确定。回迁安置面积由市拆迁办认定；土地使用权由市国土管理部门代政府实施公告收回。
土地公开出让时，回迁安置房作为公开出让条件，由土地竞得人按拆迁人与原产权人签订的协议要求建设回迁安置房。
2旧城改造收储实行土地一级开发的，由辖区政府按照年度土地储备计划，商市发改、规划、国土、建设、房管等管理部门确定改造项目及范围，按土地一级开发程序报批获准后，由辖区土地储备中心按照尊重民意、两轮征询、稳步推进的原则，依照规划部门出具的拆迁红线及批准的总平面图具体实施。具体征询程序和方式由市拆迁办制定。
第一轮征询由辖区土地储备中心根据规划拆迁红线向已确定进行一级开发区域范围的被迁居民征询意见。同意改造的居民户数超过总户数90%的，由市政府作出房屋及不动产征收决定。市拆迁办办理房屋拆迁许可证。
第二轮征询由辖区土地储备中心根据规划部门批准的项目总平面图制定安置补偿方案，报市拆迁办审核通过后，由辖区土地储备中心与被拆迁居民签订附生效条件的拆迁补偿安置协议。在90天内签订协议的居民户数超过总户数80%的，协议生效，进入拆迁实施阶段。如果未达到80%，则该项目停止实施。
涉及土地储备的被拆迁居民选择产权调换安置方式的，由拆迁人提供不同区位的房源异地安置，采用“两先一后”（即：被拆迁居民先根据自己的具体情况挑选安置房源的区位，选择具体的户型、面积、层次和楼号；然后再与拆迁人签订补偿安置协议）的方式供被拆迁居民选择。
（四）大片区土地储备政策
大片区土地征收由市政府主导，由辖区政府及四组团县（市）按照城市规划和土地储备计划具体组织落实。国土、规划、发改、财政、劳动等相关部门按照各自职责做好工作。市财政局、市金融办负责协调各融资平台筹措落实土地征收和安置补偿资金。
1按照“城乡统筹、政府主导、先征后转”的模式，以并村节地、整理增地、流转活地的目标。以“村改居”为契机，按照集体土地征收程序，对拟征范围内的土地制定征收办法。以辖区政府为主组织实施征地、拆迁和安置补偿工作。通过征收使集体土地变为国有土地，只进行土地所有权转变，不改变原有用途。待农用地转用指标逐步落实后，再完成农用地转用的程序。同时解决好被征地农民的安置补偿问题，保证被征地农民生活水平不降低、长远生计有保障。
2多途径解决农用地转用指标。一是积极向国土资源部、省国土资源厅争取指标。发改、国土部门要积极跑办国土资源部和省发改委、省国土资源厅，争取省政府的支持，力争将大片区土地征收储备列入省重点项目，增加年度用地指标，专项用于大片区土地征收。同时市政府在每年的正常分配指标中安排一定比例，专项用于土地的征收储备。二是通过“村改居”和新民居建设与土地收储结合解决指标问题。结合新民居、“村改居”建设，将腾出的建设用地进行置换，置换的用地指标主要投入划定的预征收储大片区内，解决用地指标不足问题。三是要加快各县（市）建设用地复垦力度。从各县（市）已经省国土资源厅验收的置换指标中调配出30%，主要用于土地征收储备。
3依据土地利用总体规划和城市规划，选定滨河新区项目做为大片区征收的起步试点。编制项目区实施规划，统筹确定城镇建设用地增加和农村建设用地撤并的规模和范围，合理安排新区的城镇村建设用地比例。
六、保障措施
（一）建立政府主导、部门分工协作的工作机制。市政府主导土地收储和征地工作的计划和资金，市政府有关部门及县（市）、区政府要分工协作，共同落实，及时做好相关手续的办理、审核和监管工作。辖区政府要进一步强化土地储备的大局意识，积极谋划，强力推进，并做好社会稳定和被征地、拆迁群众的思想工作。同时，建立考核机制，将土地收储和征地拆迁工作任务分解到各县（市）、区政府和有关部门，列入年度工作目标。
（二）加强组织领导。成立*市土地储备委员会协调推进办公室。办公室设在市国土局，组成人员由市土地储备委员会成员单位抽调，主要负责协调解决土地储备工作中的问题，将年度储备任务分解，明确目标、时限和责任，并落实到各相关部门和单位，确保目标落到实处。同时，加强土地储备工作力量，从市国土资源局和市相关职能部门抽调业务人员到市土地储备中心集中办公，充实市土地储备中心力量。
（三）尽快编制《*市土地储备规划》。市国土部门会同市发改、财政、规划、建设等部门，依据我市城市和土地利用总体规划，以市区范围内的城市建设用地和城市化集中区域内经营性土地为规划对象，在对远期可储备土地总量进行预估的基础上，对我市商业金融业用地、居住用地、文化娱乐用地、仓储用地、工业用地和物流用地等六类用地进行充分调研，确定土地储备范围、数量和空间分布，编制《*市土地储备规划》，经市政府批准后实施。
土地收储办法范文6
【摘要】在当前土地紧缺和城市更新背景下，各地政府急于对效率低下的土地进行收储盘活，而其核心是如何进行土地收储增值收益的合理分配。本文运用相关理论和数理模型对土地增值收益分配进行了定性和定量研究，并提出基于土地收储净收益阶梯分级方法。研究结果表明，在第一梯级原产权人分享比例为56.5%，在第二梯级其分享比例为45.6%，符合梯级分配比例设计中政府高梯级价段分享更高比例分配的基本原则，本文提出的阶梯分级方法能够减小增值收益的分配差异，保证了公平性，有助于深化完善土地增值收益分配机理理论，并为政府创新土地收储收益分配方式提供依据。
关键词 土地收储；增值收益；Bootstrap；Elman神经网络
【作者简介】符锦，澳门科技大学商学院博士研究生，研究方向：企业管理、金融服务业发展；吴文峻，澳门科技大学商学院博士研究生，研究方向：企业管理、房地产发展；徐剑，澳门科技大学商学院博士研究生，高级经济师，研究方向：企业管理与人力资源开发。
一、引言
实施城市土地的收储及招拍挂，在增加地方财政收入、改善城市基础设施建设、盘活城市存量建设用地、提高土地市场的公平性和透明性方面能起到积极作用，也是实现城市更新①的最重要途径。然而，随着《物权法》和《国有土地上房屋征收补偿办法》的颁布，通过征收拆迁补偿实施非公共利益的土地收储在制度上已受到制约，土地收储过程越来越呈现为政府与原土地使用权人的博弈过程。而博弈的核心问题就是政府与原土地使用者之间的利益如何分配。如何进行土地收储增值收益分配是我国土地再利用理论和实践上亟待解决的问题。目前，人们主要关注土地收储增值收益分配的概念界定与定性分析，而对土地收储增值收益分配的定量研究极少。本文将在增值收益分配理论分析的基础上，基于土地增值净收益角度，运用Bootstrap-Elman神经网络模型进行实证分析，求解增值收益分配比例，以深化土地增值收益分配机理理论，为政府创新土地收储收益分配方式提供依据。
二、理论分析和研究假设
土地增值收益是各利益相关者盘活存量土地的根本动因，因此土地收益的分配机制对各利益相关者发挥着关键性的激励作用。解决利益分配机制的关键在于分配原则和依据、分配对象和归属主体以及分配的管控手段。
国外的研究一般集中在土地增值的机理和增值收益的征收方式、管控手段等方面，国内学者更关注我国的具体国情和土地制度，反思土地利益分配存在的问题并寻求改进思路。对于土地增值收益的归属， 有三种观点： 一是“ 涨价归私”，即主张全部土地的自然增值归原土地所有者所有；二是“涨价归公”，即主张土地自然增值基本归国家所有；三是“涨价公私兼顾”，即主张在充分补偿失地者后剩余部分归国家所有。大部分学者支持依照土地增值的属性来区分利益归属。杜新波、孙习稳（2003） 认为，土地增值分为地租增值和土地资本增加，地租增值部分归国家所有，在土地资本投资收益中，遵循“谁投资，谁受益”的原则；张俊（2007） 认为，我国城市土地增值收益分配的本质是权利的界定与分配。并指出，土地人工增值应归土地使用者所有，自然增值应该由地方政府代为社会收回；莫俊文等（2004） 研究了城市土地置换开发收益的构成，认为城市土地在经过置换开发后，产生的投资性增值应归投资者所有，用途性增值归地方政府所有，由客观因素导致的自然增值应归国家所有。
原玉廷（2005） 提出按照所有者、管理者和使用者的“三权分离”体制来分配土地增值收入，绝对地租与级差地租分别归中央和地方政府，平均利润归实际使用者；何芳（1996） 从地价构成角度提出拆迁安置补偿费属于补偿性质，归原土地使用者，市政配套按照“谁投资，谁受益”原则归地方政府所有，出让金则属中央和市、区、县等各级政府。还有不少学者提出了增值利益分配的制度设计。如杨丽丽（2007） 从理论上分析了城市土地价值增值的原因，并从税费体系建设、土地增值计价及政府管理等方面提出了城市土地增值收益分配的改进思路；胡士戡等（2009） 指出，我国城市土地增值收益管理的实现形式主要包括地租、地税、地费、土地储备、土地规划等；沈守愚（1998） 等学者主张通过完善公共财政管理体制，建立城乡统一的土地发展权流转价格评估体系，完善财政转移支付制度，实现地区之间、中央与地方之间、政府和土地利用者之间的合理分配，但并没有给出发展权价值的归属。李文斌（2007） 是研究土地重建开发的收益分配的少数学者之一。他针对政府土地收储模式，将土地不同征收补偿形式和出让方式进行组合，归纳出七种不同收益分配模式，并对其市场效率进行了分析，得出以对土地开发净收益进行分成的模式最有效率的结论，但他并没有研究净收益如何分配。罗丹等（2004） 提出，要在不同利益主体之间进行利益分配，必须有客观、可行的利益分配标准，确保社会稳定和社会公正。综上研究，本研究将土地收储增值收益分成三个部分：土地的现状价值、土地新规划后价值增值与招拍挂溢价（图1）。
其中，土地收储增值系指因城市人口增长、社会经济发展、政策变化、土地供求变化、城市建设发展等系统性变化引起的土地整体性增值，笔者认为应该归原建设用地使用权人即用益物权人② 拥有； 土地个体增值系指因调整该地块用途、强度或对地块直接投入而导致的个别地块的非系统性增值，笔者认为由于用途与强度提升而带来的土地增值应由政府、产权人共享，其中的投资性增值则按照“谁投资，谁受益”的原则及级差地租2原理，应该归属投资者及土地所有权人拥有；招拍挂溢价是指在土地招拍挂过程中，由于开发商博弈互相竞争使得最终土地成交价高于底价而导致的土地增值。这一价值是土地储备制度框架下存在的特有价值，是土地一级垄断市场带来的土地再开发价值增值。这部分增值由于有政府公权力的干预影响结果，理论上应归属政府所有。经过以上分析，土地收储增值收益的主要对象为规划后价值增值部分，对于该部分如何分配，不同地区的土地收储中心有着不同的分配方法。本文提出一种基于土地收储净收益阶梯分级方法，即从效率与公平角度分配土地收储增值收益。该方法需先计算土地收储的净收益，需要将土地出让金扣除对原土地使用权人的现状补偿（包括原利用条件土地价格、房屋及室外工程现值、设备搬迁损失补偿价格、临时搬迁安置费、部分职工安置补偿费）、土地开发成本（土地整理费、基础设施与公益设施投资开发、环境污染治理费、管理费、利息）、税费、扣除的出让基金等（图2）。
需要注意的是，图2仅为示意图，不同收储案例的各项比例构成可能不一致，可能导致图2的形状发生变化。经过走访与问卷调查，原土地使用权人对土地用途增值分配诉求最低期望为20%。由此，本节模型测算基础是以原产权人享有现状容积率条件下的用途增值为20%。政府与原土地使用权人的增值利益分享博弈主要存在于对剩余增值的分配（图3）。
三、土地收储利益分配模型构建
（一） Bootstrap算法
早期人们所熟悉的统计方法是参数统计方法，是以大量样本为基础的，在进行计算时，一般假设总体分布呈正态分布。然而在现实中，总体的分布情况往往是未知的，这种假设是为了计算方便，由于当时计算能力有限，此类统计推断方法被广泛应用。后来，在统计分析领域出现了一些高效的统计推断方法，例如小样本的研究和似然（Likelihood） 估计等。随着计算机技术的发展，统计学从求解复杂的数学难题逐渐转变成基于大量计算的、面向应用的统计思维，即非参数的统计方法。具有更高可靠性和灵活性的统计推断方法应运而生，靴带抽样算法（Bootstrap） 就是其中的一种。靴带抽样算法的基本思想是：令是从分布未知的总体F 中随机抽取的n个随机样本，因此，是独立分布的随机变量。θ 表示来自未知总体F的一个未知参数，我们要解决的问题是寻找参数θ? 的分布特性以作为对未知参数θ 的一个估计。c 称之为原始样本，从样本c 中计算要估计的参数θ? ，则要进行靴带重抽样过程。即从原始样本c 中进行n 次有放回的独立抽样，产生一个新的样本，称为靴带重抽样样本（Felsenstein， 1985）。通常做B 次重采样，当重采样的次数B 达到1000时便可获得相当准确的估计。每一个重采样样本是从原样本X中经n 次有放回的随机抽样得到的，样本中每个变量被抽到的概率均为1/n ，对于每一个分别计算待估计参数然后用参数的分布特性逼近的分布。由此可见，靴带抽样算法的核心就在于重抽样技术，这得益于计算机技术的飞速发展，使得复杂而大量的数学计算变得简单易行。统计学家先后对这种重抽样技术的可靠性进行了验证和对比分析，结果发现，这种利用重抽样过程得到的抽样分布能很好地反映待估计参数的准确度，且比其他统计推断方法具有更好的精度。同时，Bootstrap方法并不需要对总体分布进行假设或事先推导估计量的解析式，它要做的仅仅是重构样本并不断计算估计值，在分布假设太牵强或者解析式太难推导时，Bootstrap也就为我们提供了解决问题的另一种思路。本书采用MATLAB R2013a软件进行靴带抽样，这样就达到了扩增样本的作用，使得本研究可以在采集少量土地收储案例数据的基础上完成。
（二） Elman神经网络
Elman 网络是一类有局部反馈的神经网络，最初是由Elman在1990年以Jordan 网络为基础提出来的。后来，Pham等人又在此基础上提出修正的Elman网络（Modified Elman Networks），现在多把这种网络作为标准的Elman网络，其结构如图4所示。Elman 神经网络一般分为四层， 即输入层、隐含层（中间层）、承接层和输出层。输入层、隐含层、输出层的连接类似于前馈式网络，输入层的单元仅起信号传输作用，输出层单元起线性加权作用。隐含层单元的传递函数可采用线性或非线性函数，承接层又称为上下文层或者状态层，它用来记忆隐含层单元前一时刻的输出值并返回给网络的输入，可以认为是一个一步延时算子。Elman 神经网络的特点是隐含层的输出通过承接层的延迟与存储，自联到隐含层的输入。这种自联方式使其对历史状态的数据具有敏感性，内部反馈网络的加入增加了网络本身处理动态信息的能力，从而达到动态建模的目的。此外，Elman 神经网络能够以任意精度逼近任意非线性映射，可以不考虑外部噪声对系统影响的具体形式，如果给出系统的输入输出数据对，就可以对系统进行建模。
Elman网络的非线性状态空间表达式为：
其中，y、x、u、c x 分别为表示m 维输出结点向量、n维中间层结点单元向量、r维输入向量和n维反馈状态向量。W3，W2，W1分别表示中间层到输出层、输入层到中间层、承接层到中间层的连接权值。g (*) 为输出神经元的传递函数，是中间层输出的线性组合。f (*) 为中间层神经元的传递函数，常采用S函数。Elman神经网络也采用BP 算法进行权值修正，学习指标函数采用误差平方和函数。
（三） Bootstrap-Elman利益分配模型
通过上述理论部分阐述，将增值收益分配的研究聚焦到土地净收益分配比例问题。按照地域、时间、空间等选择一定量的工业用地收储案例，搜集与计算土地收储过程中地方政府、原土地使用权人双方投入部分、土地用途增值与强度增值、土地的净收益等，采用Bootstrap法进行样本扩增，将扩增样本中的政府投入、原土地使用权投入作为输入，将城市政府在除去第一阶梯20%净收益后的收益分配比例R作为输出，构建Elman 神经网络模型进行量化分析，得到符合市场模式下土地增值净收益阶梯分配比例（图5）。
本研究在上海浦东地区收集20个土地收储案例，通过Bootstrap技术扩增样本作为模型的训练数据，建立Bootstrap-Elman神经网络模型，完成土地收储各方对净收益阶梯分配比例研究。土地收储案例基本情况见表1。
利用Bootstrap方法计算政府投入、原土地使用权人投入与R 的相关关系与相关系数置信区间，通过重复再抽样计算，发现政府投入、原土地使用权人投入与R呈现一定的相关关系，但此种关系并非线性相关，需要使用Elman神经网络建模定量系统地探索这种关系。将20个案例利用Bootstrap 算法扩增1000 份，将其中600 份案例作为训练集合（Train set），200 份案例作为验证集合（Validation set）， 200 份案例作为测试集合（Test set），建立Elman神经网络模型进行量化分析。
Bootstrap-Elman 神经网络在训练结束后验证集合样本的误差不再下降，此时的误差已经接近零，同时网络梯度等参数在训练过程中逐渐下降，说明神经网络训练可以结束，此时模型已经训练完成，可以应用此模型针对土地收储下的净收益阶梯比例进行定量预测。经计算，R的均值为54.4%，说明收储模式下政府占据了多于1/2的土地收储净收益第二阶梯部分。同时，为了探求政府投入与原土地使用权人投入变化对分配比R的影响，本研究同时进行了模拟实验。采用固定训练数据中的原土地使用权人投入，将政府投入上下变动20% （每次变动1%），即[-20% 20%]，观察R值的变化情况；固定训练数据输入中的政府投入，将原土地使用权人投入上下变动20%（每次变动1%），即[-20% ，20%]，观察R值的变化情况并进行模拟仿真实验。
四、仿真实验
利用建立的Elman 神经网络模型对政府与原土地使用权人投入变化对土地增值分配R的影响进行仿真（图6、图7）。
由图6、图7可知，政府投入与R基本呈现部分规则变动关系，即政府投入越多，其占净收益部分越大；原土地使用权人投入与R关系为R随着其投入的增加先减小后增加最后逐渐趋于平稳。综上所述，原土地使用权人在土地净收益中获得的部分包括第一阶梯土地用途增值的20%部分与第一阶梯的剩下的51.8%部分，即获20%+80%×45.6%=56.5%的等容积率下用途改变增值，同时获得45.6%的第二阶梯增值。需要注意的是，部分土地收储案例可能存在着高土地用途增值与高净收益并存的情况，可以将原土地使用权人获得的第一、第二两阶梯部分加和后与土地用途增值比较，因为从理论上来说，原土地使用权人获得的土地增值净收益部分不会超过土地用途总增值。
五、利益分配结论
（一） 研究结论
综上，通过本节模型的实证研究得出土地利益分享结论如下。
1.出让收入首先将招拍挂溢价、出让金及出让基金（本次实证按照总收入30%计）、税（5.55%） 等归属政府。
2.将归属政府后余额再减去补偿成本之后的土地收储净收益分配设立两个阶梯，第一梯级为土地收储用途增值，该部分将56.5%归属土地使用权人以体现公平原则。按此测算，相当于在第一梯级原产权人分享比例为56.5%，大于第二梯级其分享比例45.6%，符合梯级分配比例设计中政府高梯级阶段分享更高比例分配的基本原则。3.第二梯级中政府分享占比54.4%，大于原产权人的分享比例45.6%。
4.探索政府与原土地使用权人投入变化对分配比R的影响，即政府投入越多，其占净收益第二阶梯部分越大；原土地使用权人投入与R关系为R随着其投入的增加先减小后增加，最后逐渐趋于平稳。
5.将案例按照净收益分级比例分成的方式倒算出原土地使用权人获得净收益，并将其转化为出让金比例分成方式，将模型结果与案例实际数据得到的出让金比例分成方式进行对比。
通过数据分析，如果按照净收益分级比例分成，原土地使用权人将能获得的总收益占土地出让金的比例均值为38.99%，且各案例分配比值波动不大，基本保持平稳；实际案例中原土地使用权人将能获得的总收益占土地出让金的比例均值为37.55%，且其分配比值围绕均值上下浮动。可见，采用净收益分级比例分成的方式能够缩小不同案例的分配差异，保证公平性，并且其分配比例与现行政策中原土地使用权人与政府四六分成的规定相契合，因此能很好地替代传统出让金比例分成的方式，是较为理想的分配模式。
（二） 有待未来完善和深化的方向
本文得出了一些有意义的结论，但在研究过程中仍存在一些局限，有待未来完善和深化。1.虽然Bootstrap 再抽样是在样本总体状况未知下的最佳抽样方式，但其结果仅是对土地收储市场状况的反应，故本文所得的结论都是基于当前土地收储一般状况，而这种状况受着不同时期的经济、社会、政策影响，因此使用本研究模型时需要根据环境的变化进行更新。
2.由于地价水平与区位、用途关系很大，本文建立的模型仿真结果只是针对案例所在区域为工业用途转为住宅用途的特定案例研究，其定量成果的应用普适性尚需进一步研究论证。未来应将针对不同区域、不同用途转化增值做系列分配比例的比较研究，以便更深入地研究城市土地收储增值收益的分配规律。
注释
①城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区做必要的、有计划的改建活动。1858 年8 月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新做了有关的说明：生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满；对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望。包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。
②用益物权是指在法律规定的范围内，对他人所有的不动产，享有占有、使用和收益的权利。包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。《物权法》第一百一十七条规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权的自然人即为用益物权人。
参考文献
[1]杜新波,孙习稳.城市土地增值原理与收益分配分析[J].中国房地产,2003,(8).
[2]张俊.我国城市土地增值收益分配理论与制度架构[J].安徽农业科学,2007,35(35).
[3]莫俊文,赵延龙.城市土地置换开发收益及分配研究——以兰州市南河道周边土地置换开发为例[J].中国国土资源经济,2004.
[4]原玉廷.城市土地管理:“三权分离”与收益分配[J].经济问题,2005,(1).
[5]何芳.论建立现代企业制度中的土地处置和土地资产显化分配[J].经济与管理研究,1996,(3).
[6]杨丽丽.城市土地价值增值的原因及收益分配探微[J].财会月刊,2007,(18).
[7]胡士戡,石来德,胡际峰.城市土地增值收益管理研究综述与经验借鉴[J].经济论坛,2009,(4).
[8]沈守愚.论设立农地发展权的理论基础和重要意义[J].中国土地科学,1998,12(1).
[9]李文斌.城市土地出让的收益分配与土地市场效率[J].山东财政学院学报,2007,(3).
[10]罗丹,严瑞珍.不同农村土地非农化模式的利益分配机制比较研究[J].管理世界,2004,(9).
[11]B.Efron,R.Tibshirani.Bootstrap Methods for Standard Errors,Confidence Intervals,and Other Measures of Statistical Accuracy[J].Statist.sci,2011,(1).
[12]Bradley Efron.Better Bootstrap Confidence Intervals[J].Journal of the American Statistical Association,2010,(82).
[13]李栋,何英磊.城镇化与城乡一体化[J].技术经济与管理研究,2014,(6).
