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土地流转知识范文1
关键词：股份公司；土地经营
一、土地证券化
农村土地证券化实际上是土地承包权的证券化，指以农村土地收益或土地项目作为担保发行证券的过程，主要目的是为农业发展融资。它可以盘活沉淀在土地资源上的人类财富，成为农村土地资源利用的新方向。农村土地证券化的作用主要表现在它能够充分利用土地作为一种不可再生资源所具有的增值特性对土地实行证券化，广泛筹集社会资金，为我国农业生产提供资金支持；并且土地证券化使土地经营权的价值货币化，从制度上将难以流动的土地转变成流动性较强的证券资产，土地流动变成证券流动，不仅降低了土地流动成本，提高了市场效率;也扩大了土地流动范围，使土地资源在更大的范围里进行优化配置。
土地证券化借助有价证券这种虚拟资本形式将农民的土地经营权转化为土地证券这种所有权凭证，农民凭借持有的土地证券成为股份公司的股东，并按比例分享企业利润。具体来说，土地经营股份公司土地证券化主要包括经营权转化为公司股权和股份流转两个方面。
二、多元化经营
现代股份制企业，以股东利益最大化为经营目标。在激烈的市场经济中，企业要想实现盈利本就应该采取多元化的经营模式，更不用说以土地为主要资源的农村土地经营股份公司，应该尝试以多种方式利用土地及其附属资源，找出最有效的土地利用形式。
1、发包、出租 在成立了土地经营股份公司的情况下，集体所有的土地及土地上的建筑物成为股份公司的财产，公司可以将土地发包给农户个体经营，并收取承包费，也可以将产房设备出租给他人收取租金。但是公司发包和出租的对象将不再局限于本集体内部成员，其他村、镇农民或企业也可以参与承包和承租；土地承包应该签订承包协议，规定承包期限、费用、各方权利义务等，严格按照合同履行各方职责。
2、转让所有权 由于土地供应的有限性，以及城市化发展对土地的巨大需求使得土地的价格不断上涨。因此，转让土地的所有权将使企业获得高额收入。随着土地所有权的转让，与土地所有权相关的一切权利也一并转让了，也就是说企业在转让土地所有权的同时，也让渡了土地带来其他收益的机会。
3、投资 土地是一种重要的资源，土地经营股份公司可以将土地折算成等额现金入股其他企业获取红利，或者以土地资源为资本与其他投资者合作成立企业分享利润。投资给土地经营股份公司带来经常性收益，但是企业也要承受一定的风险，当投资的企业亏损时，公司也会按照出资比列承担一定的损失。
4、自主经营 自主经营是土地经营股份公司利用土地资源或其附属资源经营农业或非农业项目以获取收入。公司可以利用自有土地发展规模经济并采用先进机械技术走现代化农业道路，也可硬聘请种植能手来经营土地以获取高额的农产量；可以利用土地及其上的建筑物发展非农项目，如农家乐和其他娱乐项目；可以利用良好的自然资源发展旅游业或生态农业等等
此外，土地经营股份公司还可以采取多种经营方式，只要是能够给公司带来利润的合法经营方式，都可以被采用。
三、利润分配
作为股份制公司，土地经营企业不仅要遵循利润分配的一般原则，还应该特别注重农户利益，争取使每个农民都能参与分享土地经营的收益。因此，土地经营股份公司在进行利润分配管理时要坚持以下原则：
1、依法分配原则 为保障企业利润分配的有序进行，维护企业和所有者、债权人以及职工的合法权益，促使企业增加积累、增强风险防范能力，国家有关法律和法规对利润分配的基本原则、一般次序和重大比例等都作了明确的规定，企业必须依法进行分配。
2、分配与积累并重原则 一个想要实现长期发展的企业必然会重视积累，而利润是积累的重要来源，企业利润中分配与积累的比例关系到所有者当前利益与企业发展战略。若分配的比例过重，虽然能使所有者得到丰厚的投资回报增强对企业的信心，但是低额的积累必然影响企业的长期发展使企业的某些战略的实施因缺乏资金额无法进行；若积累的比例较高，虽然能使企业在发展中放开手脚去做而不用受资金短缺的限制，但较低的分配使所有者看不到投资回报容易失去信心撤回投资，从而影响企业的发展，因此处理好分配与积累的关系，做到二者并重才是企业利润分配的原则
3、保护农户合法利益原则 由于土地经营公司的所有者以农为主，土地是他们最大的生活依靠，他们不懂经营管理，只把希望完全寄托于土地经营者，他们也不懂法律，当利益受侵害的时候不懂用法律武器来保护自己。因此企业的利润分
必须公平公开的对待所有农民投资者，保护他们的合法权益使农民真正的能够从土地经营公司这种组织形式上获得利益。
4、企业员工分享利润原则 现代企业，为激励员工更好的为企业服务，往往会实施员工参与利润分配的计划。土地经营股份公司作为农村企业，其员工主要来源于农村，让他们也参与利润的分享有利于改善农村的收入差距情况提高农民的生活水平。此外，公司的管理人员可能是外来的专业人才，他们以专业知识帮助农民发展自己的企业也应该参与到企业的利润分享中来，真正做到发展的成果被大家分享。
四、企业管理
1、管理人才专业化，权责分配制度化
传统村镇企业管理人才的安排受到地域和血缘关系限制，一般由本村镇内部村民担任，他们可能文化素质不高，缺乏专业知识，且受血缘和党政关系影响，容易滋生腐败。按照现代企业制度建立土地经营股份公司首先必须拥有专业化的管理队伍，这是企业管理的基础和发展的前提。通过管理人才市场聘请专业人才为企业管理服务，并通过允许管理权入股等激励制度激励管理者以所有者利益为首要目标，各部门管理者权责关系制度化，管理者收益与业绩挂钩等，只有这样才能使土地经营股份公司摆脱血缘和党政关系的束缚，为企业以后的发展创造良好的基础。
2、专业技术与经验管理相结合
一般来说管理人才市场提供的管理者拥有专业的管理技术知识，面对大而复杂的外部环境，他们往往能够搜集到准确的信息做出正确的判断，为企业做出有效的战略部署。但是，面对农村土地这样一个特殊的市场环境，农民——这样一个把土地看做自己的生命之源的群体，可能比那些从书本上获得知识的专业人才更具有发言权。因此土地经营股份公司的管理，绝对不能脱离农民，而应该利用当地农民对土地了解的优势，使专业管理与经验管理相结合。由专业人才担任上层管理者，负责制定总体方针道路作决策，农民作为下层管理者负责命令的具体执行和监督管理，这样，企业管理才能即专业又符合实际。
五、小结
土地经营股份公司通过土地证券化盘活农村土地流转市场，将令人头痛的土地流转问题转化为公司股权交易问题；以企业为组织形式必然以利益为首要目标，采取多元化的经营模式使农业资源得到最优化的使用；现代企业运行有着严格的规章制度和先进的管理技术，必然能最大限度的激发农村劳动力的潜能并实现其价值；股份制企业明确的利益分配机制使得农业发展的成果能被更多的人共享。它不仅可以解决农村土地流转问题，而且试图以最有效的方式利用每一块土地，实现其价值，最终实现农业发展的终极目标。
参考文献
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土地流转知识范文2
作为我国社会经济发展到一定阶段的产物，城乡一体化是我国实现社会主义现代化的必经阶段。近年来，我国已经进入总体上以城带乡和以工促农的发展阶段。保定是首都的南大门，地理位置优越，在推进城乡一体化进程中取得了很好的成绩，也具备了很多有利条件，与此同时，也面临着不少的困难与挑战。尤其是农村中土地的流转问题，是近些年来政府和学术界一直关注的重点之一，具有重大的研究意义。
2.保定农村的土地流转现状
2.1 保定农村的土地流转基本形式
保定市现有22个县（市）、3个区、326个乡镇和6215个行政村，农业人口902.8 万人。从调研情况看，保定市土地流转工作进行有序，但是从整体情况看，流转面积占耕地承包总面积的比例仍然很小[1]。据统计，全市现有耕地面积1054万亩，土地流转总面积39.6万亩，占耕地总面积的3.67%。保定市土地流转形式有以下几种：一转包，全市通过转包形式流转土地面积为18.8万亩，占流转总量的47.5%，这是保定市目前农村土地流转的主要形式。二转让，目前保定市市通过转让形式流转土地面积为2.3万亩，占流转总量的5.8%。三互换，保定市互换流转耕地面积为8.8万亩，占耕地流转总量的22.2%。四出租，目前保定市出租流转土地总面积为7.4万亩，占流转总量的18.7%。五股份合作等，该方式目前在保定市尚处于探索和起步阶段，整体上数量不多，所占比例不高，股份合作流转土地总面积2.3万亩，占流转总量的5.8%。
2.2保定市农村土地流转的基本特点
2.2.1 流转主体多元化、流转形式多样化
流转主体有农户与农户之间的流转，也有农户与企业、农户与种粮大户、农户与农业合作经济组织等多方参加的土地流转；流转的形式从原先的农户间的代耕、转包（无偿、倒贴）等，逐步发展到有偿转包、出租、转让、互换、土地股份合作等多种形式。
2.2.2 流转模式及用途多样化
流转的土地由当初主要是撂荒地扩展到了耕地、果园等整个农用土地范畴；土地流转从农户间的自发流转向有组织化、有序化流转方向发展；土地流转的对象由原来仅限于本村内，扩展到外村、外乡甚至外市；经营内容由种粮为主转向发展优质高效农业、养殖业和建设农业龙头企业等[2]。
3.保定市农村土地流转制约因素
3.1 传统思想观念的束缚
农村土地是农民的生存之本和衣食之源，而土地本身具备着承载、资源和养育功能，是农民就业的保障和伤病以及养老的保险手段，即便是现在，依然有大多数的农民把土地当作是“活命田”和就业“保险田”[3]。所以一般农民宁愿粗放式的经营土地，哪怕是撂荒弃耕，也不会将土地流转出去。
3.2 劳动力转移就业空间小
本市第二、三产业规模发展比较弱，提供的城市就业环境并不是很理想，而且平均工资水平低于周边地区，缺乏对农村农动力的吸引力，所以当地劳动力转移量相对较小；再者，由于农村生产力水平的提高，平均每劳力可以耕种六、七亩地，每年能收入个四、五千元，这样就更加增加了农民对土地的依赖性，使农民满足于现状，而不愿意转移到其他的行业。
3.3 当地农村社保跟不上
眼下，我国农村医疗、养老等社会保障体系都还不健全，对于农民来说，土地不仅担负着产出农产品的经济功能外，而且还担负着农民的社会保障功能。农民外出务工，不可能享受到与城市工人同等的政策待遇[4]。最终很多农民还是要回归土地，以地养老，这导致使他们不愿意将承包地长期转让出去。
3.4 土地流转机制不健全
许多的农村土地档案和资料不够完整，土地的流转情况也没有及时的反映登记。在对资料的整理中，发现唐县、博野、徐水、定州、雄县、高阳等9个县，流转的农村土地中有11.21%没有签订书面合同，其中大多数是口头约定或者就是根本没有约定；另外有24.34%虽然签订了合同但没有经由合同管理部门审查和鉴证。
4.促进保定市农村土地流转的对策和建议
4.1 积极促进农村劳动力的转移， 创造出土地流转的基本条件
农业劳动力的转移作为增加农民收入、推进农村土地流转和解决城乡二元结构难题的重要手段。地区二、三产业的发展是当地农民土地流转的基本条件。只有在本地乡镇企业以及城市工商业可以为农村劳动力提供比种地更为丰厚的收入和比较好的待遇时， 部分农民才会去从事二、三产业， 从而转移土地的经营权。
4.2 建立起农村社会保障体系， 弱化农村土地的保障功能
农村土地的经济能力不能发挥最大限度作用的关键，就是农村土地是农民社会福利和就业、生存的保障。如果没有完善的社会保障体系，农民就无法放心的流转自己的土地，因此，政府应该积极建立完善农村的社会保障体系，更好的保证农民的利益。其次，还应当将已经没有土地或者已经进城打工的农民纳入合理的社会保障体系，最好能纳入到城镇体系，因为这样可以尽快实现社保的城镇对接，还可以进城务工的人员不必二次返乡与当地农民来争地。
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关键词：土地流转；农村整治；土地流转
现行农村土地制度呈现出极大的不合理性。一方面，现有的土地制度严重制约了农村土地的合理流转，农用地无法通过市场手段合理集中，以实现农用地的规模化经营，导致土地利用效率下降；另一方面，城市化和工业化的发展不断提出更多的土地需求，政府征用农村土地的数量越来越多。依靠公权力征用土地的非市场化土地流转，征地补偿款无法反映土地的市场价格，农民的利益受到严重损害，由此引发严重的社会矛盾。农村土地制度的不合理，已成为严重制约乡村治理的重要因素，亟须对其进行完善。
一、我国农村土地流转模式
（一）“分散流转”模式
“分散流转”模式是对现行的农户之间自行分散的流转模式的统称，具体包括了互换、转包、出租、转让等模式。这些最基本的土地流转模式，都是在农户之间进行，由于自身的原因推动的流转，具有自发性、分散性的共同点。
（二）“股份合作”模式
“股份合作”模式是指在一定区域内的农民将自己所拥有的土地依据品质折算后，作为股份投入到从事农业生产的股份合作社中去，并从中获得利润分红。
（三）“土地信托”模式
“土地信托”模式又称为“土地银行”模式，就是农民将自己拥有的土地委托给第三方的专业信托服务机构进行统一的管理和使用，并获得相应收益，这个过程中不发生土地使用权的改变。“土地信托”模式只是在小范围内试点，并不具有普遍意义。
二、现行土地流转体制下的乡村治理现状
（一）大量农村青壮劳动力外出务工，农村空心化现象严重
自20世纪90年代以来，我国快速的工业化和城镇化，农村劳动力大规模外出务工，形成了举世瞩目的民工潮现象，呈现无劳动能力人口比例极大的现象。依靠这些年迈体弱的无劳动能力人El从事分散的土地经营，农村经济的萧条程度可想而知。农村严重的空心化现象给乡村治理带来了相当的难度。
（二）随着人口老龄化程度的加重，农村低收入带来的养老难问题严重
随着我国30多年的计划生育政策的有效推行，相伴而来的是人口的快速老龄化，以及伴随老龄化带来的养老困难问题极为突出。
（三）强制性的农村土地流转产生严重的社会矛盾与冲突
我国工业化、城市化进程中新增的建设用地，基本上都是从农村尤其是城市近郊农村获取，取得的方式是通过政府的强制力从农民手中征用等非市场化流转。由于专门针对农村土地征收的法律法规缺失，容易触发和滋生大量和恶性事件，使农村地区陷于维权与维稳的矛盾处境，给乡村治理带来重重困难。
三、以优化乡村治理为出发点进行农村土地流转的制度设计与构想
（一）保护农民土地权益，规范土地流转行为
完善相关法律、政策，保护好农民对土地的流转等权益.并通过制度来规范农村土地流转行为。农村土地承包经营权是国家法律赋予农民的权利，属于用益物权性质，农民依法享有占有、使用、流转和收益等权利。任何组织和个人不得剥夺和非法限制。农民依法自主决定其承包土地是否流转、流转形式和对象。
（二）统筹城乡发展促进农村土地流转效益提高
提高非有效区域的效益需要统筹城乡经济发展，促进土地里流转的效率需要建立完善的城乡社会保障机制，建立较为完善的土地市场信息网；统筹城乡基础设施建设及城乡工业农业的发展；以城带乡，以点带面，并将以工补农的方式发展农村经济，提高农村经济效益。
（三）实行户籍制度改革，逐渐打破城乡二元社会体制
农村土地使用权的自由流转，必然会有大量人口从农业生产中剥离出来。但现行的城乡二元社会结构，阻碍了人口和劳动力的合理流动，他们只能在有劳动能力的年龄为城市提供服务，年老丧失劳动能力后仍然要回归农村。近些年来，不少地区曾经尝试户籍改革，二元户籍制度有所松动。但这些由地方政府主导的户籍改革，从规模上无法适应城镇化发展和农村人口向城市转移的需求。
（四）解决农民在土地流转中的保障问题
我国农村社会保障的不健全决定了农村土地既有收入功能，也有保障功能。
1.建立健全的农村社会保障体系
健全的农村社会保障体系的目标是建立城乡一体化社会保障体系，消除城乡差别、地域差别，让每一个农民都能够获得与市民一样的公平待遇。通过城乡一体的农村社会保障体系解除农民的后顾之忧，让农民认识到脱离土地后他们的生存有足够保障，借此来打消农民的顾虑，促进农地流转工作。
2.消除土地的社会保障功能
许多农民在城镇务工却不肯将户籍迁往务工所在地也是因为农地分配制度的原因，这样造成了许多长年不务农的农民占有了相当的土地，而这些土地又因为缺乏耕种而荒芜。建立完善的社会保障体系是最根本的办法，然而需要时间。因此，有条件的地区可以尝试实行农村土地有偿退出机制，鼓励农村村民转变为城镇居民，在合法的前提下鼓励农民自愿、有偿地退出自己无法耕种的农地.
参考文献：
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[关键词] 贫困山区；土地流转；障碍；对策
【中图分类号】 F301.3 【文献标识码】 A 【文章编号】 1007-4244（2013）09-104-2
吉山村行政隶属于甘肃省天水市清水县王河乡。清水县地处陇中黄土高原丘陵区，山地占全县总土地面积的90.8%，是典型的国家山区贫困农业县，2012年被国家扶贫办列入国家扶贫开发工作重点县名单。吉山村属黄土梁峁沟壑区，生态脆弱，水土流失严重，交通闭塞，基础设施落后。
一、吉山村耕地及其流转的基本现状
吉山村有四个自然村，五个组，251户人家；全村共有1042人，外出打工近300人。耕地面积5037亩，其中平地4000亩，坡地1037亩，人均耕地面积4.5亩，属“靠天吃饭”的雨水灌溉区。吉山村农民普遍使用传统耕作模式，机械化程度低，耕作时需要投入大量的人力、物力，基本上是高投入、低产出的局面。由于受交通不便、干旱少雨等自然条件制约，当地农民为了寻找出路，绝大多数青壮年劳动力外出务工，从2011年开始本地青壮劳动力陆续外出打工，耕地大量撂荒。2013年本地撂荒地占到全村耕地总面积的八分之一以上，这些撂荒的土地没有发生流转，土地流转基本处在停滞状态。
二、不同利益主体对农地流转的意向分析
当地传统的种植习惯是家家户户都种一些小麦、玉米、胡麻和少量土豆，类似小农经济的自给自足，效益低，农户土地流转意愿整体比较低。通过实地调查与村干部、大量农户的访谈，了解到不同农户的土地流转意向及其差异。
（一）“半工半农”的农户。这类农户占全村总户的27%。家庭男劳动力外出打工，农忙季节回乡务农；女劳动力在家务农、看管（学前或上学的）孩童、照应老人。家庭主要收入来自非农收入，非农收入占家庭总收入的60%以上。一般是家庭中的妇女、60岁左右的老人常年种地，青壮年劳动力在农忙时间回村帮种，种植小麦、玉米等粮食作物，提供家庭生活所需的口粮，粮食有剩余卖掉。由于父母和小孩在村里生活，对土地的依赖程度缺乏弹性，通常情况下，不会对外流转土地。
（二）主要劳动力常年在外打工的农户。这类农户数量大、比例高，占全村总户的39%以上。他们绝大部分收入来源于非农收入，非农收入占家庭总收入的80%以上。由于没有时间经营土地，这部分农户家里留下少量土地由在家的父母耕种，他们将家庭劳动力转移到了比较收益相对较高的打工方面，获得了更多的非农收入，自愿转出的意愿较强，有可能会流转出更多的土地。
（三）主要劳动力常年在家务农的农户。这类农户占全村总户的12%左右。这类农户因为小孩上学，父母年纪大需要照顾，或因主要劳动力有病不能外出，或因自身文化水平、智力因素限制等原因，主要劳动力在农村务农。这类农户经济收入单一，农业收入是他们的主要收入，在本地就是解决了吃饭的问题，生活相对比较困难，他们一般不会将自己的土地流转出去，但是由于种地效益低，也没有增加耕地的意愿。
（四）举家搬迁户。这类农户占全村总户的9%，这部分农户转出土地的意愿也不强烈。一方面，想把自己家离村庄较近的、肥力较好的耕地转出，希望获得比自己耕种时更高的收益，要价较高；有转入意愿的人又觉得不划算就放弃了转入的想法。另一方面，想转出离村庄较远的、肥力不好的耕地，却没人愿意转入，所以，举家搬迁户的地基本上都处在撂荒状态。
（五）贫弱农户。这类农户占全村总户的9%。这部分农户由于缺乏劳动力，只能耕种一些口粮田，剩余的承包地土已撂荒，更没有转入的意愿。这类农户数量少，比例低，约占4%左右。
（六）村干部的意愿。村干部希望通过土地流转，增加耕地规模，获得更多的规模效益，是加快土地流转最坚定的支持者。他们认为，本村撂荒的土地收回到村集体经济组织代耕，或者再发包给种草或养殖大户。他们还要求收回那些举家外迁农户、户口迁出人员、外嫁或死亡人员承包的已经撂荒的土地，进行重新的承包或者由集体经营。
三、制约当前吉山村土地流转的主要障碍
在这个偏僻的村庄里，经营土地主要是种植粮食作物，难以产生较大经济效益，土地流转的内生动力不足，大量土地撂荒闲置，有流出意愿的农户明显多于有流入意愿的农户。土地流转呈现“买方市场”，即想转出土地的农户多但有意承包特别是大规模承包者寥寥无几。
农地效益是制约本地土地流转的瓶颈。农地的经济效益低下，导致土地流转双方积极性不高。吉山村山大坡陡，耕地瘠薄，零碎分散，农业生产条件恶劣，进行规模经营、实施机械化作业的效果难以凸显，土地产出效率十分低下。再加上生产资料、农用物资价格上涨，必然导致本村土地流转受限。大多数农户家里责任田没有被撂荒，通常情况下由老弱妇孺耕种以满足口粮（年成不好时还要用打工的收入在市场上购买粮食）。在他们的意识里土地最重要的功能是提供基本口粮，而且提供生活基本口粮大大高于增加收入的比重。土地的保障功能依然在农户思想里根深蒂固是土地不易转出的第二个原因。
地块分散，也制约了土地流转。本地多数农户的承包地分散在4-5个地块，平均每个地块只有1-2亩左右。一些农户房前屋后得田地只有几分地。地块小，难以机械作业，不便于耕作和管理，降低了农户扩大土地耕作规模的热情。
土地的商品化、市场化在当地已有萌芽，但土地合理价值没有显现出来。例如，对意欲流转土地的定价就很成问题。肥力较好的、有意向流转地块的价格，转出方认为价格偏低，不想转出，流入方认为太高不想转入，双方不能达成合意，土地流转的积极性也可能因此受挫。另外，类似于市场中介服务的组织没有建立起来，农户也不知道如何流转土地。
地流转中的一些不良做法使吉山村委会对土地流转呈观望态度。近几年，退耕还林免除农业税、增加农业综合补贴，农地变得有利可图，农户不愿流转土地。另外，一些地方采取行政命令手段，强迫农民将承包地集中连片流转，一些不良用心的公司或者所谓的大户，利用各种关系取得政府补贴或者推动的土地流转项目，在土地流前期套取利益后，最终放弃使用流转集中起来的土地，不了了之，严重损害了农户的利益。
近年，村里规划种植了700亩苹果树，1800亩核桃林。双联实施以来，省上和帮扶单位启动了修建乡村道路，实施了13.5公里的乡村路面硬化，实施了养羊项目，点燃了一些农户渴望富裕起来的愿望，一部分农户表示愿意饲养牲畜，但除了缺乏必要的启动资金之外，家里的青壮劳动力常年在外打工，即使转入别人的土地，盖上羊圈牛圈，也没有精力和能力经营。吉山村村民没有选择转入土地的原因，除了转入价格、转入用途等原因，与当地青壮劳动力常年外出打工，在家务农的劳动力严重不足有很大关系。
四、推动吉山村土地流转的对策建议
针对影响吉山村土地流转的内外因素，结合实地调研，提出以下四点对策建议：
（一）吉山村土地流转面临困境。如何破解这个难题，关键一定要顺势而为，在推动土地流转过程中稳中有进。按照农户自愿原则，区分贫弱户、以务农为主兼业打工户、以打工为主兼业务农，常年在家务农，举家搬迁户的不同家庭状况和意愿，实施不同的流转方式、流转步骤，逐步推进。特别是，土地是贫弱户赖以生存的根本，盲目流转会极大伤害他们的利益。
（二）结合对全省其它贫困山区的了解。村级组织作为与农户最贴近的组织，是农村土地流转的可靠依托，在流转过程中，要让村委会发挥重要的作用。
当前，推动和加快吉山村土地流转，应充分发挥村级组织的引导、协调和服务作用，在土地流转的初级阶段，以土地转包为主要的流转形式，建立起村集体经济组织主导的流转模式，维持原有土地承包经营权不变的前提下实现土地的流转。在进行土地流转前，吉山村委会把农户撂荒的、分散的土地通过土地互换，或者采用类似于“反租倒包”的形式，将土地集中起来，实现土地集中连片集中。村委会与土地撂荒农户签订相关协议后，由村委会转包直接经营或村集体代种代耕。试点将山坡地连片集中种植草料，提供给养殖户饲养牛羊，一方面解决了目前村里养羊主要依靠放养向放养与圈养结合的饲养模式，另一方面草料种植可以为以后扩大规模化养殖消除后顾之忧。
（三）发展高效农业，以共赢推动土地流转。在土地流转中，如何保障土地流出方和流入方都能获得比流转前更高的收益，是决定土地能否流转的重要前提。否则，“一头热”是无法实现土地流转。在流入方实现生产效益大幅度提高的情况下，流入方才有可能将更多的收益返还给流出方。流转出来的耕地，生产比较效益高的果林经济作物、家禽家畜养殖等，收入是生产普通粮食的数倍甚至数十倍。在这种情况下，无论是对流出方来说，还是对流入方来说，均有利可图，因而促进人们流转的积极性。
（四）培育需求主体。土地流转受制于当地经济发展水平，以及城镇化、工业化和农村社会保障体系建设的进程，是一个缓慢的长期过程。当前，推进吉山村土地流转，应加强典型示范带动，除了依靠吸引公司来拉动土地流转，村委会还要从内培育“土生土长”的土地需求主体。2013年吉山村引进“小尾寒羊”到本村养殖，先从重点培养1-2个养殖大户入手，形成规模示范效应，培育土地流入需求的增长点，使土地流转由买方市场向卖方市场转化。等条件成熟，村委会要围绕主导产业（牛羊养殖等），进一步规划产业发展和土地流转，通过对那些有条件、也愿意流转土地的农户进行组织协调，达到土地流转按规划推进、有目标流转、分阶段实施，实现土地集中连片和产业区域的形成。
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土地流转知识范文5
【关键词】土地流转;主要问题;建议
土地问题是解决“三农”问题的核心和基础,农村土地制度完善与否,土地流转机制能否适应现代经济的市场化发展,将对经济的发展产生深远的影响。本文在深入调查哈尔滨市农村土地流转的情况和存在的问题基础上,对我市建立健全、完善和创新农村土地流转机制,提出相应的建议,使我市农村土地流转工作朝着科学、规范、健康、有序的方向发展。
1.哈尔滨市农村土地流转的基本情况
据统计,哈尔滨市(以下简称哈市)1990年至2000年,农村耕地面积以平均每年0.18万公顷的速度在逐年减少。从2000年开始到2006年,由于耕地整理与开荒,耕地面积有所增加。2004年比2000年耕地增加30.9万公顷,2005年比2004年耕地增加了4.6万公顷,到2007年有耕地面积为179.4万公顷。
1.1哈尔滨市农村土地流转情况
据统计2008年哈市农村家庭承包经营农户118万户,家庭承包经营耕地面积2242万亩,户均承包耕地面积17.8亩。农村流转承包耕地面积为212万亩,占承包土地面积9.5%,占耕地面积的8.1%,耕地流转涉及的农户为17万户,占承包农户的14.4%。在农村流转的承包耕地中,转包的耕地177万亩,转让的耕地14万亩,互换的耕地1.7万亩,出租的耕地13万亩,以其他形式流转的耕地3.3万亩。签订土地流转合同10万份。
1.1.1土地流转的形式与特点
哈市土地流转方式多种多样,主要有:一是农户自发流转,未经村合作经济组织办理有关手续。全市以自发流转面积120.6万亩,7.7万户。二是经过村合作经济组织办理手续流转的。流转面积27.96万亩,涉及农户1.98万户。三是其他形式如采取反租倒包、拍卖等,流转面积0.5万亩,涉及农户0.1万户。
哈市农村土地流转具有以下特点:一是我市农村土地流转处于起步探索阶段。参与土地流转的面积只占承包面积的9.5%,参与流转的农户占承包农户的14.4%。对土地流转的认识还不够统一,土地流转行为还比较粗放,一些相关问题还没有得到解决。二是我市农村土地流转呈现出较大的发展潜力。有限的土地资源现实和潜在的需求有很大的差距。三是各地流转不平衡。
1.1.2土地流转的发展模式
一是龙头企业带动型。以龙头企业为依托,以经济效益为纽带,以特色农业为指导,发展农业规模经营。采取“公司+基地+农户”的经营模式。二是合作组织带动型。以农村专业合作经济组织为依托,通过实行“合作组织+农户”的组织形式,利用合作经济组织建立"利益共享、风险共担"的经营机制。三是规模种养大户带动型。在确保土地承包关系稳定不变的前提下,按照“依法、自愿、有偿”的原则,让耕地流动起来,促进土地适度规模经营,使农村耕地向本地“种粮大户、养殖大户”倾斜。四是园区示范带动型。采用先进生产技术,提高单产,对其他农户起到了示范带动作用。五是劳动力转移型。通过积极引导农村劳动力向城镇、大城市转移,使其将承包的土地经营权流转出来,实现规模化经营。
1.2哈尔滨市农村土地流转的影响因素
哈尔滨市农村土地流转受诸多因素的影响:一是总体上农村非农产业还不发达,大多数农民的兼业化影响到土地的流转。二是农村社会保障机制尚未形成,直接影响到土地流转。三是农村生产力现实发展水平对土地流转有制约。四是土地使用权商品属性不清,不便流转。
2.哈市土地流转存在的主要问题
从目前来看,我市土地流转是健康、向上、有序的,对提高农民组织化程度和农业综合效益发挥了积极作用。但由于土地使用权流转政策性强、涉及面广,当前仍存在问题。
2.1土地流转难以形成规模
土地分户经营的分散性造成农村土地流转有很强的局限性。农户土地流转主要发生在本村亲戚、邻居或要好的本村居民之间,大多以村内流转为主,向企业和村外人员流转的比较少。农村集体外生产要素被排斥,达不到规模生产的要求,难以产生大规模效益,土地流转规模化更难以成功。
2.2土地流转程序不规范
土地流转自发性较普遍,加上农村乡土人情习惯,一半以上的农户都是通过私下口头协议流转土地,没有第三者在场,签订书面合同的较少;有流转协议的,协议也不够完备,双方的权利和义务不明确,特别是对国家给农民的各项强农惠农政策补贴的归属,流转双方常存在较多争议;多数超过一年期以上的土地流转双方没有在村和乡镇备案,发生争议时双方各执一词,相关部门认定仲裁较难。
2.3农村劳动力转移难制约流转
由于农民思想观念陈旧、文化水平较低、技能水平不高,创业本领不强,城市提供的就业机会无法胜任,而适合农民就业机会较少,农民外出务工难度大、收益小,所以大多数农民不愿外出务工,只依靠家中土地维持生计,农业收入仍是许多农民家庭收入的主要构成部分,制约了土地流转。
2.4农业投入机制不完善
土地规模经营对经营者提出了较高的资金要求,虽然近年来各级支农资金逐步增加,但资金投入保障机制尚不完善,信贷资金不足,难以满足规模经营对资金的需求。
3.土地流转持续发展的建议
农村土地经营权流转机制使农村耕地的经营权规范有序、科学合理,长期稳定地流转,对合理利用耕地资源,提高劳动效率,推进农业现代化等具有十分重要的意义。
3.1加强组织领导的职能
各级政府要高度重视,尊重农民意愿,加大土地流转政策引导,制定出台土地流转财政补贴政策。一是政府要对土地流转有宏观上的调控。二要建立约束政府行为过度干预的机制。三要加强宣传力度,增加农民对有关法规和政策的了解,使土地流转由自发逐步转向自觉。必须“以人为本”,千方百计调动广大群众的积极性。
3.2成立土地流转服务平台
成立农村土地流转服务中心,建立农村土地承包经营权流转信息库,为土地流转供求双方提供信息服务。公示土地流转需知和程序,引导土地转出方和受让方向土地流转服务中心提出申请和登记,以收集、土地流转信息,联络土地流转双方洽谈土地流转有关事宜。
3.3建立农村社会保障体系
建立多层次的农村保障体系,包括农村社会保险、社会救济、社会福利、优抚安置、社会互助,以及发展和完善农村合作医疗制度等,逐步弱化土地的福利和社会保险功能,为农民解除放弃土地承包的后顾之忧,使“完全不依赖土地为生计”的农民真正离开土地,促进农村土地流转和农村城镇化建设。
3.4培育土地流转服务中介组织
各乡(镇)在开展流转信息服务的同时,推广农村土地股份制流转形式,加快成立农村土地股份合作社,引导农民自愿以土地入股,加入合作社,使入股农户既可获得承包经营权流转带来的土地保底收益及合作社盈余二次分红,又可获得合作社优先用工及外出务工收入。对已组建的土地股份合作社进行完善提高,确保其健康发展。
3.5增加农村土地流转资金投入
设立农村土地承包经营权流转专项资金,用于规范农村土地承包权经营流转,推动土地适度规模经营。以土地使用权抵押融资的方式,使农民较为方便地获得急需的启动资金,发展农村二三产业,以此促进农村土地流转。
土地流转知识范文6
关键词：土地流转；现代化；农业
中图分类号：F323.3 文献标识码：B 文章编号：1009-9166（2010）026(C)-0163-02
我国目前已有很多地区开展了农村土地流转的试点工作。对我国目前农村土地流转制度改革的主要模式进行考察，总结其成功的经验，分析其中存在的问题，并提出相应的政策建议，对促进我国农村土地流转制度改革和农业现代化具有十分重要的意义。
一、找准切入点，夯实基础，为实现规模经营创造条件
规模经营是土地流转的重中之重，更是发展现代农业的前提和基础。在土地流转的基础上，依托优势，整合资源，积极为实现规模经营提供有力支撑。
一是提升机械化水平，解决了地怎么种的问题。没有机械化，规模经营就没有生命力。所以要加大资金投入力度，紧紧抓住国家和省扶持组建农机合作社发展的有利契机，多方协调，积极运作，加快推进机械装备更新和数量增加。
二是发展劳务经济，解决了人往哪里去的问题。规模经营面临的最大的问题就是流转土地后的农民干什么，怎么去增加收入，以达到让农民流转出土地后既能增收，又无后顾之忧的良好效果，积极探索劳动力转移的新途径、新方式、新举措和新载体，拓宽农民增收渠道，为推进土地流转创造了有利条件。使劳动力转移工作实现了规范化管理、组织化推进、网络化服务、标准化培训和市场化运作，加快劳务经济跨越式发展的进程。土地流转给了大户和专业合作社，加快规模经营进程。
三是健全社会保障体系，解除了弱势群体的后顾之忧。实践证明，土地流转，那些具有劳动能力、养殖经验和经商头脑的年轻型劳动力可以实现充分就业，通过外出务工、发展养殖或从事二三产业等途径可以实现增收。然而，那些老弱病残、鳏寡孤独的弱势群体一旦离开土地，就会失去基本的生存保障，这是制约土地流转和规模经营的最大难题。因此要立足实际采取了有针对性的措施。构建低保体系，将农村所有符合条件的弱势群体全部纳入低保救助范围，做到应保尽保，使他们温饱无忧。加大帮扶力度，解除了弱势群体的后顾之忧，减弱了他们对土地的依赖程度，主动把手中的土地向种田大户和专业合作社流转，切实为实现规模经营扫除了障碍。
二、靠实着力点，创新方式，为实现规模经营铸硬手段
为推进土地规模经营，大胆实践，探索实施有六种有效的经营模式。
一是大户经营。即以熟悉农业种植技术并具备一定资金实力的农民通过租赁承包的形式承包农户流转的土地并实行规模经营。
二是专业合作社经营。即由多户农民联合向工商部门注册登记成立专业合作经济组织，整合农民手中的土地，以土地入股，实施规模经营，提高农业效益。这种方式具有优势互补、渠道畅通、市场风险小等特点，是当前发展现代农业的必由之路，为提升农民的组织化、科学化、集约化、产业化水平，发展现代农业起到了积极的促进作用。
三是股份合作经营。由能人带动成立土地经营股份合作社，农户以土地、资金和机械入股，年终按股分红。
四是集体经营。村集体依托集体机耕队或农机合作社将本村农户土地反包后统一经营。
五是企业化经营。企业以长期租赁、价格机动的形式承租农户承包地用作原料基地。
六是场县共建经营。即农民把承包地从播种、管理、收获到整地等全过程交给农场作业，农场低价收费，成果归农民所有。实现了农场和农户的“双赢”。通过实施以上六种经营模式，扩大了连片种植面积，实现了规模经营，加快了现代农业发展步伐。
三、把握关键点，完善服务，为实现规模经营提供保障
为确保土地流转顺利推进，实现规模经营的目的，坚持从建立机制、强化措施入手，努力为土地流转提供优质服务。
一是搞好组织推动。建立土地流转工作领导小组，实行县乡领导包扶责任制，同时，召开了各层次工作会议、组织乡村干部入户走访和规模经营大户现身说法、给农民算效益账、利用电视报纸等媒体宣传、发放传单，广泛宣传土地流转的意义及相关优惠政策，使广大农民对发展规模经营认识更清晰、了解更深入，变“让我流转”为“我要流转”，为推进规模经营奠定了良好基础。
二是加强政策扶持。制定重奖政策，凡是村机动地一律优先承包给种植大户和专业合作社；凡是上级给予的农机补贴、柴油补贴等各种惠农项目一律向经营大户和专业合作社倾斜；凡是达到整乡流转的，要在水利、电力、科技和农业开发等方面重点扶持，帮助改善生产条件。用于对转让土地的农民和种植大户给予减免义务工、免费参加农村合作医疗、优先提供小额贷款、免费测土配方等优惠所需的费用，解除农民离土后的后顾之忧和规模经营的疑难问题。
三是确保规范操作。县里成立农村土地流转办公室，负责日常工作；乡镇成立土地流转服务中心，建立土地流转交易大厅，负责土地交易、业务指导；村里成立土地流转服务站，对土地流转工作进行有效管理，并坚持土地流转协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转、不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途和流转的期限不得超过承包期的剩余期限的原则，完善流转手续，签订流转合同，确保流转双方利益不受损害。确保土地流转工作沿着健康的轨道运行。
一是极大提高了农业效益。土地流转促进连片种植和规模经营，为科技推广搭建了载体，使土地利用率和产出率大大提高。
二是优化配置了人力资源。规模经营以后，大机械作用充分发挥，使农业生产关系发生根本改变，只需很少劳动力就能满足农业生产需要，极大节省了劳动力资源。剩余的农村劳动力从土地上被彻底解放，通过劳务输出实现再就业或就地转化从事二三产业，有效拓宽了农民的增收渠道，加快了农民群众的致富步伐。
三是全面提升了农民素质。土地流转不但带来了农村生产关系的变化、经济效益的增长，而且也成功促进农民观念的更新和整体素质的提高。发展规模经营和多种培训，使农民的眼界变宽、胆子变大、思维变活，种地更相信科学、决策更注重信息、发展更顺应市场，一个观念新、素质高的新型农民群体逐步诞生，为进一步发展现代农业、建设社会主义新农村奠定了坚实的基础。
四是切实加快了小城镇建设。规模经营使大量农村劳动力从土地中走出来，带着资金和技术进城经商，或从事工业、建筑业、服务业等非农产业，推动了二、三产业发展和小城镇建设。实施土地流转，小城镇功能不断完善，品位大大提升，辐射力和带动力显著增强，新农村建设步伐明显加快。
