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土地流转知识范文1
关键词：股份公司；土地经营
一、土地证券化
农村土地证券化实际上是土地承包权的证券化，指以农村土地收益或土地项目作为担保发行证券的过程，主要目的是为农业发展融资。它可以盘活沉淀在土地资源上的人类财富，成为农村土地资源利用的新方向。农村土地证券化的作用主要表现在它能够充分利用土地作为一种不可再生资源所具有的增值特性对土地实行证券化，广泛筹集社会资金，为我国农业生产提供资金支持；并且土地证券化使土地经营权的价值货币化，从制度上将难以流动的土地转变成流动性较强的证券资产，土地流动变成证券流动，不仅降低了土地流动成本，提高了市场效率;也扩大了土地流动范围，使土地资源在更大的范围里进行优化配置。
土地证券化借助有价证券这种虚拟资本形式将农民的土地经营权转化为土地证券这种所有权凭证，农民凭借持有的土地证券成为股份公司的股东，并按比例分享企业利润。具体来说，土地经营股份公司土地证券化主要包括经营权转化为公司股权和股份流转两个方面。
二、多元化经营
现代股份制企业，以股东利益最大化为经营目标。在激烈的市场经济中，企业要想实现盈利本就应该采取多元化的经营模式，更不用说以土地为主要资源的农村土地经营股份公司，应该尝试以多种方式利用土地及其附属资源，找出最有效的土地利用形式。
1、发包、出租 在成立了土地经营股份公司的情况下，集体所有的土地及土地上的建筑物成为股份公司的财产，公司可以将土地发包给农户个体经营，并收取承包费，也可以将产房设备出租给他人收取租金。但是公司发包和出租的对象将不再局限于本集体内部成员，其他村、镇农民或企业也可以参与承包和承租；土地承包应该签订承包协议，规定承包期限、费用、各方权利义务等，严格按照合同履行各方职责。
2、转让所有权 由于土地供应的有限性，以及城市化发展对土地的巨大需求使得土地的价格不断上涨。因此，转让土地的所有权将使企业获得高额收入。随着土地所有权的转让，与土地所有权相关的一切权利也一并转让了，也就是说企业在转让土地所有权的同时，也让渡了土地带来其他收益的机会。
3、投资 土地是一种重要的资源，土地经营股份公司可以将土地折算成等额现金入股其他企业获取红利，或者以土地资源为资本与其他投资者合作成立企业分享利润。投资给土地经营股份公司带来经常性收益，但是企业也要承受一定的风险，当投资的企业亏损时，公司也会按照出资比列承担一定的损失。
4、自主经营 自主经营是土地经营股份公司利用土地资源或其附属资源经营农业或非农业项目以获取收入。公司可以利用自有土地发展规模经济并采用先进机械技术走现代化农业道路，也可硬聘请种植能手来经营土地以获取高额的农产量；可以利用土地及其上的建筑物发展非农项目，如农家乐和其他娱乐项目；可以利用良好的自然资源发展旅游业或生态农业等等
此外，土地经营股份公司还可以采取多种经营方式，只要是能够给公司带来利润的合法经营方式，都可以被采用。
三、利润分配
作为股份制公司，土地经营企业不仅要遵循利润分配的一般原则，还应该特别注重农户利益，争取使每个农民都能参与分享土地经营的收益。因此，土地经营股份公司在进行利润分配管理时要坚持以下原则：
1、依法分配原则 为保障企业利润分配的有序进行，维护企业和所有者、债权人以及职工的合法权益，促使企业增加积累、增强风险防范能力，国家有关法律和法规对利润分配的基本原则、一般次序和重大比例等都作了明确的规定，企业必须依法进行分配。
2、分配与积累并重原则 一个想要实现长期发展的企业必然会重视积累，而利润是积累的重要来源，企业利润中分配与积累的比例关系到所有者当前利益与企业发展战略。若分配的比例过重，虽然能使所有者得到丰厚的投资回报增强对企业的信心，但是低额的积累必然影响企业的长期发展使企业的某些战略的实施因缺乏资金额无法进行；若积累的比例较高，虽然能使企业在发展中放开手脚去做而不用受资金短缺的限制，但较低的分配使所有者看不到投资回报容易失去信心撤回投资，从而影响企业的发展，因此处理好分配与积累的关系，做到二者并重才是企业利润分配的原则
3、保护农户合法利益原则 由于土地经营公司的所有者以农为主，土地是他们最大的生活依靠，他们不懂经营管理，只把希望完全寄托于土地经营者，他们也不懂法律，当利益受侵害的时候不懂用法律武器来保护自己。因此企业的利润分
必须公平公开的对待所有农民投资者，保护他们的合法权益使农民真正的能够从土地经营公司这种组织形式上获得利益。
4、企业员工分享利润原则 现代企业，为激励员工更好的为企业服务，往往会实施员工参与利润分配的计划。土地经营股份公司作为农村企业，其员工主要来源于农村，让他们也参与利润的分享有利于改善农村的收入差距情况提高农民的生活水平。此外，公司的管理人员可能是外来的专业人才，他们以专业知识帮助农民发展自己的企业也应该参与到企业的利润分享中来，真正做到发展的成果被大家分享。
四、企业管理
1、管理人才专业化，权责分配制度化
传统村镇企业管理人才的安排受到地域和血缘关系限制，一般由本村镇内部村民担任，他们可能文化素质不高，缺乏专业知识，且受血缘和党政关系影响，容易滋生腐败。按照现代企业制度建立土地经营股份公司首先必须拥有专业化的管理队伍，这是企业管理的基础和发展的前提。通过管理人才市场聘请专业人才为企业管理服务，并通过允许管理权入股等激励制度激励管理者以所有者利益为首要目标，各部门管理者权责关系制度化，管理者收益与业绩挂钩等，只有这样才能使土地经营股份公司摆脱血缘和党政关系的束缚，为企业以后的发展创造良好的基础。
2、专业技术与经验管理相结合
一般来说管理人才市场提供的管理者拥有专业的管理技术知识，面对大而复杂的外部环境，他们往往能够搜集到准确的信息做出正确的判断，为企业做出有效的战略部署。但是，面对农村土地这样一个特殊的市场环境，农民——这样一个把土地看做自己的生命之源的群体，可能比那些从书本上获得知识的专业人才更具有发言权。因此土地经营股份公司的管理，绝对不能脱离农民，而应该利用当地农民对土地了解的优势，使专业管理与经验管理相结合。由专业人才担任上层管理者，负责制定总体方针道路作决策，农民作为下层管理者负责命令的具体执行和监督管理，这样，企业管理才能即专业又符合实际。
五、小结
土地经营股份公司通过土地证券化盘活农村土地流转市场，将令人头痛的土地流转问题转化为公司股权交易问题；以企业为组织形式必然以利益为首要目标，采取多元化的经营模式使农业资源得到最优化的使用；现代企业运行有着严格的规章制度和先进的管理技术，必然能最大限度的激发农村劳动力的潜能并实现其价值；股份制企业明确的利益分配机制使得农业发展的成果能被更多的人共享。它不仅可以解决农村土地流转问题，而且试图以最有效的方式利用每一块土地，实现其价值，最终实现农业发展的终极目标。
参考文献
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土地流转知识范文2
作为我国社会经济发展到一定阶段的产物，城乡一体化是我国实现社会主义现代化的必经阶段。近年来，我国已经进入总体上以城带乡和以工促农的发展阶段。保定是首都的南大门，地理位置优越，在推进城乡一体化进程中取得了很好的成绩，也具备了很多有利条件，与此同时，也面临着不少的困难与挑战。尤其是农村中土地的流转问题，是近些年来政府和学术界一直关注的重点之一，具有重大的研究意义。
2.保定农村的土地流转现状
2.1 保定农村的土地流转基本形式
保定市现有22个县（市）、3个区、326个乡镇和6215个行政村，农业人口902.8 万人。从调研情况看，保定市土地流转工作进行有序，但是从整体情况看，流转面积占耕地承包总面积的比例仍然很小[1]。据统计，全市现有耕地面积1054万亩，土地流转总面积39.6万亩，占耕地总面积的3.67%。保定市土地流转形式有以下几种：一转包，全市通过转包形式流转土地面积为18.8万亩，占流转总量的47.5%，这是保定市目前农村土地流转的主要形式。二转让，目前保定市市通过转让形式流转土地面积为2.3万亩，占流转总量的5.8%。三互换，保定市互换流转耕地面积为8.8万亩，占耕地流转总量的22.2%。四出租，目前保定市出租流转土地总面积为7.4万亩，占流转总量的18.7%。五股份合作等，该方式目前在保定市尚处于探索和起步阶段，整体上数量不多，所占比例不高，股份合作流转土地总面积2.3万亩，占流转总量的5.8%。
2.2保定市农村土地流转的基本特点
2.2.1 流转主体多元化、流转形式多样化
流转主体有农户与农户之间的流转，也有农户与企业、农户与种粮大户、农户与农业合作经济组织等多方参加的土地流转；流转的形式从原先的农户间的代耕、转包（无偿、倒贴）等，逐步发展到有偿转包、出租、转让、互换、土地股份合作等多种形式。
2.2.2 流转模式及用途多样化
流转的土地由当初主要是撂荒地扩展到了耕地、果园等整个农用土地范畴；土地流转从农户间的自发流转向有组织化、有序化流转方向发展；土地流转的对象由原来仅限于本村内，扩展到外村、外乡甚至外市；经营内容由种粮为主转向发展优质高效农业、养殖业和建设农业龙头企业等[2]。
3.保定市农村土地流转制约因素
3.1 传统思想观念的束缚
农村土地是农民的生存之本和衣食之源，而土地本身具备着承载、资源和养育功能，是农民就业的保障和伤病以及养老的保险手段，即便是现在，依然有大多数的农民把土地当作是“活命田”和就业“保险田”[3]。所以一般农民宁愿粗放式的经营土地，哪怕是撂荒弃耕，也不会将土地流转出去。
3.2 劳动力转移就业空间小
本市第二、三产业规模发展比较弱，提供的城市就业环境并不是很理想，而且平均工资水平低于周边地区，缺乏对农村农动力的吸引力，所以当地劳动力转移量相对较小；再者，由于农村生产力水平的提高，平均每劳力可以耕种六、七亩地，每年能收入个四、五千元，这样就更加增加了农民对土地的依赖性，使农民满足于现状，而不愿意转移到其他的行业。
3.3 当地农村社保跟不上
眼下，我国农村医疗、养老等社会保障体系都还不健全，对于农民来说，土地不仅担负着产出农产品的经济功能外，而且还担负着农民的社会保障功能。农民外出务工，不可能享受到与城市工人同等的政策待遇[4]。最终很多农民还是要回归土地，以地养老，这导致使他们不愿意将承包地长期转让出去。
3.4 土地流转机制不健全
许多的农村土地档案和资料不够完整，土地的流转情况也没有及时的反映登记。在对资料的整理中，发现唐县、博野、徐水、定州、雄县、高阳等9个县，流转的农村土地中有11.21%没有签订书面合同，其中大多数是口头约定或者就是根本没有约定；另外有24.34%虽然签订了合同但没有经由合同管理部门审查和鉴证。
4.促进保定市农村土地流转的对策和建议
4.1 积极促进农村劳动力的转移， 创造出土地流转的基本条件
农业劳动力的转移作为增加农民收入、推进农村土地流转和解决城乡二元结构难题的重要手段。地区二、三产业的发展是当地农民土地流转的基本条件。只有在本地乡镇企业以及城市工商业可以为农村劳动力提供比种地更为丰厚的收入和比较好的待遇时， 部分农民才会去从事二、三产业， 从而转移土地的经营权。
4.2 建立起农村社会保障体系， 弱化农村土地的保障功能
农村土地的经济能力不能发挥最大限度作用的关键，就是农村土地是农民社会福利和就业、生存的保障。如果没有完善的社会保障体系，农民就无法放心的流转自己的土地，因此，政府应该积极建立完善农村的社会保障体系，更好的保证农民的利益。其次，还应当将已经没有土地或者已经进城打工的农民纳入合理的社会保障体系，最好能纳入到城镇体系，因为这样可以尽快实现社保的城镇对接，还可以进城务工的人员不必二次返乡与当地农民来争地。
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关键词：土地流转；农村整治；土地流转
现行农村土地制度呈现出极大的不合理性。一方面，现有的土地制度严重制约了农村土地的合理流转，农用地无法通过市场手段合理集中，以实现农用地的规模化经营，导致土地利用效率下降；另一方面，城市化和工业化的发展不断提出更多的土地需求，政府征用农村土地的数量越来越多。依靠公权力征用土地的非市场化土地流转，征地补偿款无法反映土地的市场价格，农民的利益受到严重损害，由此引发严重的社会矛盾。农村土地制度的不合理，已成为严重制约乡村治理的重要因素，亟须对其进行完善。
一、我国农村土地流转模式
（一）“分散流转”模式
“分散流转”模式是对现行的农户之间自行分散的流转模式的统称，具体包括了互换、转包、出租、转让等模式。这些最基本的土地流转模式，都是在农户之间进行，由于自身的原因推动的流转，具有自发性、分散性的共同点。
（二）“股份合作”模式
“股份合作”模式是指在一定区域内的农民将自己所拥有的土地依据品质折算后，作为股份投入到从事农业生产的股份合作社中去，并从中获得利润分红。
（三）“土地信托”模式
“土地信托”模式又称为“土地银行”模式，就是农民将自己拥有的土地委托给第三方的专业信托服务机构进行统一的管理和使用，并获得相应收益，这个过程中不发生土地使用权的改变。“土地信托”模式只是在小范围内试点，并不具有普遍意义。
二、现行土地流转体制下的乡村治理现状
（一）大量农村青壮劳动力外出务工，农村空心化现象严重
自20世纪90年代以来，我国快速的工业化和城镇化，农村劳动力大规模外出务工，形成了举世瞩目的民工潮现象，呈现无劳动能力人口比例极大的现象。依靠这些年迈体弱的无劳动能力人El从事分散的土地经营，农村经济的萧条程度可想而知。农村严重的空心化现象给乡村治理带来了相当的难度。
（二）随着人口老龄化程度的加重，农村低收入带来的养老难问题严重
随着我国30多年的计划生育政策的有效推行，相伴而来的是人口的快速老龄化，以及伴随老龄化带来的养老困难问题极为突出。
（三）强制性的农村土地流转产生严重的社会矛盾与冲突
我国工业化、城市化进程中新增的建设用地，基本上都是从农村尤其是城市近郊农村获取，取得的方式是通过政府的强制力从农民手中征用等非市场化流转。由于专门针对农村土地征收的法律法规缺失，容易触发和滋生大量和恶性事件，使农村地区陷于维权与维稳的矛盾处境，给乡村治理带来重重困难。
三、以优化乡村治理为出发点进行农村土地流转的制度设计与构想
（一）保护农民土地权益，规范土地流转行为
完善相关法律、政策，保护好农民对土地的流转等权益.并通过制度来规范农村土地流转行为。农村土地承包经营权是国家法律赋予农民的权利，属于用益物权性质，农民依法享有占有、使用、流转和收益等权利。任何组织和个人不得剥夺和非法限制。农民依法自主决定其承包土地是否流转、流转形式和对象。
（二）统筹城乡发展促进农村土地流转效益提高
提高非有效区域的效益需要统筹城乡经济发展，促进土地里流转的效率需要建立完善的城乡社会保障机制，建立较为完善的土地市场信息网；统筹城乡基础设施建设及城乡工业农业的发展；以城带乡，以点带面，并将以工补农的方式发展农村经济，提高农村经济效益。
（三）实行户籍制度改革，逐渐打破城乡二元社会体制
农村土地使用权的自由流转，必然会有大量人口从农业生产中剥离出来。但现行的城乡二元社会结构，阻碍了人口和劳动力的合理流动，他们只能在有劳动能力的年龄为城市提供服务，年老丧失劳动能力后仍然要回归农村。近些年来，不少地区曾经尝试户籍改革，二元户籍制度有所松动。但这些由地方政府主导的户籍改革，从规模上无法适应城镇化发展和农村人口向城市转移的需求。
（四）解决农民在土地流转中的保障问题
我国农村社会保障的不健全决定了农村土地既有收入功能，也有保障功能。
1.建立健全的农村社会保障体系
健全的农村社会保障体系的目标是建立城乡一体化社会保障体系，消除城乡差别、地域差别，让每一个农民都能够获得与市民一样的公平待遇。通过城乡一体的农村社会保障体系解除农民的后顾之忧，让农民认识到脱离土地后他们的生存有足够保障，借此来打消农民的顾虑，促进农地流转工作。
2.消除土地的社会保障功能
许多农民在城镇务工却不肯将户籍迁往务工所在地也是因为农地分配制度的原因，这样造成了许多长年不务农的农民占有了相当的土地，而这些土地又因为缺乏耕种而荒芜。建立完善的社会保障体系是最根本的办法，然而需要时间。因此，有条件的地区可以尝试实行农村土地有偿退出机制，鼓励农村村民转变为城镇居民，在合法的前提下鼓励农民自愿、有偿地退出自己无法耕种的农地.
参考文献：
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关键词：农村 土地流转 政府职能
中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2015）12-0340-01
农村土地流转是指农村土地在市场经济条件下进行依法、自愿、有偿的流转，在市场机制和政府调控的共同作用下，实现农村土地资源的合理配置。但是由于一系列问题，政府在农村土地流转中没有发挥应有的职能，政府错位、越位、缺位现象仍然存在。因此完善农村土地流转中的政府职能，对提升农业产业化经营水平、优化农村土地资源配置、实现农村土地规模化发展有着十分重要的意义。
一、我市农村土地流转现状
1.农村土地流转速度加快，规模扩大
截止目前，全市土地流转面积达65.5万亩，其中耕地流转26.6万亩;林地38.9万亩。流转期限在5年以上的达42.6万亩。流转规模50至200亩的基地241处;200至500亩的基地107处;500以上的基地66处。农业规模化经营格局已基本形成，新型农业经营体系呈现出蓬勃发展的良好势头。至今年6月，全市现有农业产业化规模企业68家，湘潭市级以上农业产业化龙头企业32家，其中：国家级1家，省级4家，湘潭市级27家。全市已注册成立的农民合作社达395家，其中省级示范性合作社20家，湘潭市级示范性合作社50家。有家庭农场31家。
2.土地流转效益增长
土地流转形式多样化。我市主要是采用合作社的形式，合作社作为农户与土地流转经营志业公司的中间组织。通过流转，遏制了土地抛荒势头，提高了土地利用效率;吸引社会资本投向农业，促进了先进生产技术、现代管理理念在农业领域的推广运用，提高了农业产业化程度。同时，通过规模经营，实现了农民增收、企业增效。
3.土地流转促进了农村的社会就业水平
通过土地使用权流转后，解除了他们的后顾之忧，让他们安心在外务工，同时解决了一家一户农民分散经营的组织化程度低、抗市场风险能力差、科技水平落后的问题，从而促进了劳务经济的健康发展。我市政府部门对土地流转提供信息、政策咨询、法律援助、解决纠纷等方面做了大量的工作，从而得到农户的认可。
二、农村土地流转过程中的问题
1.思想认识不到位
基层重视程度不够。部分基层干部对土地流转的政策法规、方式方法、矛盾问题等研究不深、宣传不够、引导不力，认为土地流转与乡镇村社关系不大，造成土地流转无人监管。小农经济思想严重。部分农民恋土观念强，认为务工经商虽然收入高但有风险，宁可粗放经营，也不愿转出土地。对流转政策心存误解，部分农民担心政策不稳，政府收回土地承包权，没有安全感。
2.农村土地流转过程中信息不对称，缺乏专业的土地流转中介结构
农经部门是承担农村土地承包和土地流转管理的职能部门，但受人员、经费和场地等因素制约，目前只能承担基本的权证变更登记;流转合同指导，签订，鉴证;政策咨询等基础工作，无法进一步提供价格咨询、信息传递等服务，加之农村土地流转信息平台、交易平台和相应的农村土地承包经营纠纷调解仲裁机构均未建立，导致土地流转管理运作不规范，服务不到位。
3.流转土地融资瓶颈没破解
土地流转经营主体融资难，已成为制约我市土地流转纵深推进的重要原因。一是农村土地承包经营权价值评估机构缺失，土地承包经营权抵押贷款在我市尚未突破。二是农民合作社作为贷款主体难以被认可，而合作社成员个人信贷额度较低，无法满足合作社发展需要。三是担保费用过高。调研得知，我市涉农担保型贷款一般在国家规定基准利率的基础上上浮30%，担保费一般为利率的50%，月费用率高达1.2%-1.5%，且审批手续繁杂，耗时耗力，大大增加了经营主体的负担。
4.相关的法律法规不够完善，导致农民的经济利益遭受侵害时得不到法律保护
多数农民对土地所有权的具体归属是模糊不清的，甚至农民对土地集体所有权的概念也是很淡薄的，这就导致了农民土地承包权的不稳定。一些基层政府由于受农村土地流转中潜在利益的驱动，充当土地所有权的代表，借“土地规模经营”之名，发展观光农业园区、休闲农业园区，而实际上进行房地产业开发，改变了土地的农业用途，还有部分用在物业、渔业和二、三产业中，特别是还出现了破坏性严重的非农土地流转。
三、农村土地流转中政府的职能转变
1.转变思想观念，引导流转
在土地流转过程中，政府要充分利用广播、电视、报刊和网络等各种媒体，深入宣传土地流转政策，加强农民对土地流转的认识，逐步消除传统思想观念。既要加强对农村土地承包法律法规的宣传，教育广大农民和基层干部知法、懂法、用法，又要加大对增收致富典型引导力度，充分发挥外出创业有成人员和种田大户的典型示范作用，使更多农民转变思想观念，主动投身非农产业，以加快土地规模流转。
2.建立健全农村土地流转法律法规
一是制定土地利用总体规划， 控制好土地流转总量、结构和动态平衡，引导农地流向优质高效农业项目。二是建立流转服务机构，为农地流转提供信息、 中介、登记、公证等服务。三是监督农地流转的程序、流转合同是否规范合法。 四是强化耕地保护， 依法查处巧立名目改变农地用途或违背农民意愿强制流转的坑农行为。加强基本农田建设，确保耕地占补平衡。 五是制定优惠政策，积极扶持吸引农业产业化龙头企业和种养大户对流转农地进行农业产业规模化经营开发。六是坚决制止耕地抛荒。市委、市政府要对耕地实行严格的领导责任追究，并把治理耕地抛荒工作与村干部的绩效挂钩。要层层落实交纳责任金制度，追究其领导责任，并实行一票否决。
3.加强农村土地规模的金融支持
资金是现代农业发展不可缺少的因素。激励银行和各种融投资机构积极为农村种养大户、农业产业化企业发放贷款，确保租赁经营流转农地所需资金。加强对规模经营主体的支持和服务，扩大林权抵押贷款，探索开展大中型农机具、农村土地承包经营权和宅基地使用权抵押贷款，建立经营主体信用等级评定和联合贷款担保机制。
4.加快农村土地流转中介组织的培育
以县乡土地服务部门为依托，以农村专业协会为主体，构建农地流转中介服务网络。普查流转地资源， 收集供求信息，进行供求登记建档;开展政策咨询，提供合同范本，调解流转纠纷;邀请土地评估机构进行土地等级评估定价，进行大面积流转农地的租赁招标; 代办土地流转手续， 组织供需双方谈判，为供需双方搭建流转桥梁;培育农地市场，引导农地要素合理流动，优化农地资源配置。
5.建立农村土地流转纠纷调解机制
一是要按照湘潭市人民政府办公室《关于加快推进农村土地承包经营权流转管理服务体系建设的实施意见》（潭政办发〔2014〕26号）文件精神，真正做到在农村土地流转服务上，有机构管事、有人做事、有钱办事。实现“有服务人员、有服务窗口、有服务设施、有管理服务”的目标，确保市、乡、村农村土地流转管理服务信息实现全覆盖。二是要迅速构建农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系。成立市级土地承包经营纠纷调解仲裁机构，乡镇相应成立土地承包经营纠纷调解室，村级要指定调解协商员，逐步形成“村协商、乡调解、县仲裁”的农村土地承包经营纠纷调解仲裁新机制，及时有效化解土地承包纠纷矛盾。
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[关键词] 农地使用权流转 农村土地承包经营权 物权性质
一、现行法律制度中对农地使用权流转的相关规定及其缺陷
我国现行法律中与农地使用权相关的法律规定散见于《土地管理法》、《农业法》、《担保法》等中。《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第81条正式规定了农村土地承包经营权，并将该权利编排于第五章第一节“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”之中，而通常我们认为该节实际上是对物权制度做出规定。①同时，于2003年3月起施行的《中华人民共和国土地承包经营法》也承认了土地承包权的物权性质。但《农业法》13条中规定“在承包期内，经发包方同意，承包方可以转让所承包的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面，也可以将农业承包合同的权利和义务转让给第三者，承包期满，承包人将原承包的土地、山岭、荒原、荒地、滩涂、水面享有优先承包权。承包人在承包期内死亡的，该承包人的继承人可以继续承包。”可见我国《农业法》是将承包经营权作为债权保护的，与《民法通则》的规定存在冲突，并且由此导致土地承包经营权人的处分权受到限制，土地承包经营权流转方式较为单一。《担保法》第34条第三项、第五项，第37条第二项的规定表明：耕地、宅基地、自留山等集体所有的土地使用权，除了抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押外，其他均不可抵押。简言之，除“四荒”外，农地使用权不得作为抵押权的标的。
由上述内容可见，现行法律关于我国农地使用权流转的规定存在以下缺陷：
（一）、就其性质而言，《民法通则》上的物权性质规定原则但是抽象，而《农业法》、《担保法》中的债权规定是具体的并且有较强的适用性和可操作性。由此，诸法的规定的不一导致了实际运用中的诸多不便。
（二）、土地承包经营权人对农地使用权的处分受到过分限制。因为《农业法》规定，只有在发包方同意的前提下，承包权人才可转包或转让土地承包经营权。
（三）、承包人于承包期内死亡，其继承人不是以继承方式取得该承包经营权，而只能以继续承包方式取得该权利。
（四）、目前法律许可的农地使用权流转的方式仅限于转包、转让等几种，流转方式单一，对于现实生活中常见的出租、入股、抵押等未予以详细确认和规范，表现出了一定的滞后性。
（五）、对承包地的分割转让过于放任，易造成农地在转让过程中越分越细，不利农村稀缺资源优化配置，不符合农业现代化、产业化趋势。
以上缺陷均需在今后我国相关土地立法中予以完善。
二、从法律上完善农地使用权流转制度的理论基础与现实意义
（一）、农地使用权流转具有深刻的理论基础
1、产权经济学认为，土地作为农业发展不可或缺的生产要素，不仅是宝贵的自然资源，还是一种资产，具有商品属性。农地使用权的流转是市场经济的内在属性和基本要求，因为只有流动起来才能实现最优配置，只有进入市场才能产生交换价值。产权若不能流通转让，则产权效益实现的交易成本就会提高，同样土地若不能合理流转，则土地的配置效率就难以提高。国内外经济发展的历史表明：一切稀有资源优化配置的主要途径是流通转让。②
2、根据哲学上的唯物辩证法，稳定是相对的，流转是绝对的，稳定是流转的前提，流转是稳定的存在和实现方式。二者对立统一于土地资源的优化配置当中。
地权的稳定性固然会影响农民对土地的投资，但这种影响并不是最明显的，而且有时会集中表现为产权的其他方面，例如拿产权证抵押贷款等等。所以，不能夸大地权稳定性对投资的影响。③
3、再者，众所周知，土地对农村人口有很强的保障功能。但这种功能不光只能通过提供粮食来实现，还应该可以通过土地出租获取租金或者其它方式来实现。④
（二）、推动和促进农地使用权流转符合我国的现实需要和发展趋势。随着我国农村经济的发展，第二、三产业的兴起，农村城市化的推进，农村剩余劳动力转移，种地不再是一些农户的唯一依靠，农户对土地的依存关系逐渐发生变化。推动农地使用权流转可以实现物尽其用，避免耕地的闲置浪费。其次，在一些地方，农户仍按传统方式经营，效益低下、农业生产率不高，农业收入甚至连年下降，不少农民愿意把承包地租给业主而收取租金，促进了农地向种田能手集中。再者，随着我国进入WTO后，要提高我国农业竞争力，必须促进规模经营，加快农业产业化，而这需要首先加快农地使用权的流转，促进土地集中。
由上可见，无论是理论上还是现实需要或者发展趋势上都客观要求加快农地使用权的合理流转。法律作为社会的调节器，应当尽快完善相关规定，避免其滞后性，调整新的社会关系，在明确所有权、稳定承包权、保护收益权、尊重处分权的基础上，推动农地使用权的流转。
三、与农地使用权流转相关的问题的法律制度的改革
农地使用权流转的法律制度完善问题，实际上具有不系统性，其涉及到许多相关的配套改革。下面将从土地承包经营物权化，赋予农民长期而稳定的承包经营权和完善农村社会保障机制、改革户籍制度等三个方面来进行具体分析。
（一）土地承包经营权物权化的法律改革是农地使用权流转的基础，作为法律上的明晰的物权是土地进入市场的条件。
1、如前所述，土地承包经营权的性质仍未达到统一。本文认为赋予其物权性质的观点应得到支持。如果土地承包经营权只是一项债权而债权本身进入流转过程是要受很多限制的，如需发包方同意，制约了流转关系，为集体土地所有者用行政手段、准行政手段干预留下了余地。承包经营权物权化使得权利人所享有权利的性质、内容、种类具有法定性。并且，作为一种绝对权、支配权，物权人处分其权利无须征得土地所有权人的同意，从而有利于农地使用权的合理流转。⑤
2 、明确了农村土地承包经营权物权化这一趋势后，我们需要解决如何实现其物权化的问题。对此，我国学者有许多争议。如土地使用权说、土地承包经营权说、永佃权说、农地用益权说和耕作权说等，其中争议较为集中的是“农地使用权说”与“土地承包经营权说”。前一种观点以梁慧星为代表，梁慧星研究员领导的物权法起草小组于99年10月完成的《中华人民共和国物权法草案》中第四章使用了“农地使用权”这一概念；后一种意见以王利明教授等为代表，其在《中国物权法草案建议稿及说明》中使用了“农村土地承包经营权的概念”。本文较为赞同前一种意见，认为农地使用权应作为土地承包经营权物权化后的适当形式。
首先，基于过去法律规定的不统一以及多数人对土地承包经营权的性质、内容的传统认识，土地承包经营权物权化后若继续使用“承包经营权”这一概念，可能会从其名称上导致对这项权利的性质、内容的误解。为了避免与债权法上的“承包经营”相混淆，从而使得土地承包经营权物权化这一立法初衷得以实现，故有必要提出“农地使用权”这一概念。第二，农地使用权这一概念的提出是“所有权、承包权、使用权”三权分离的结果。其目的、内容和性质都可以从农地使用权这一概念中得到体现，明确易懂，注重土地的价值，具有科学性。而“土地承包经营权”这一概念，无法清晰表明三权分离的关系。再者，“农地使用权”这一概念的提出，有利于法律体系的完整性与协调性。因为“土地使用权”这一概念早已为先行立法和实务所接受，在这一概念基础上提出“农地使用权”这个子概念具有合理性。同时与“宅基地使用权”、“国有土地使用权”等概念相互协调，有利于建构我国的法律体系。而“土地承包经营权”则容易导致法律体系的混乱。可见，农地使用权是土地承包经营权物权化的适当形式。物权化后，农户具有明晰的物权。“农地使用权”作为一种物权，除包括占有、使用、收益权外，还包括了一部分处分权，如转让、入股、抵押、出租等，由此也为其流转提供了可能。
（二）从法律上赋予农户长期而稳定的农地使用权是农地使用权流转的保障。
我国《土地承包经营法》规定“承包期限至少30年”。目前，基层干部用行政手段调整承包地频繁，这样做的缺点是农民没有稳定的预期和信心，不敢做长期性投入，不利于提高生产水平；每次调整表面上解决了一些人地矛盾，但又会产生新的不公平；另外，频繁调整承包地为一些干部提供了谋取私利的机会，加剧了农村社会的不稳定。⑥而且承包期内的经常行政性调整，阻碍了土地使用权流转制度的发育。道理很清楚：由于承包期内发生人地关系、就业方向上的变化，使农地使用权流转的条件才开始，但还未等农民自愿、依法、有偿开始转让，就发生用行政手段调整，就不可能再有农地使用权流转了。如果土地承包关系是不断调整的，农地使用权的转让就是很不确定的，使人不敢转入也不敢转出，流转机制必然发育不起来。承包期限过短，转让权、抵押权等农地使用权的诸多权能也将难以付诸实施。
但这里需要我们注意的是赋予农民长期而稳定的农地使用权与土地权利的流转并不矛盾。关于这点，本文在前第一部分中关于“稳定”和“流转”的辨证关系中已做了阐述，此处不再重复。
当然，承包期内不调地是一般情况，在自然灾害毁损土地时，经县级政府批准可以适当调整。坚持“增人不增地、减人不减地”的政策，法律给予起点公平，今后出现人地矛盾，可通过土地流转、发展二、三产业健全农村救济制度、建立农村社会保障制度方法予以解决。⑦
（三）完善农村社会保障制度、农村救济制度、户籍制度等相关的制度，解决农户对农地使用权流转的后顾之忧。
长期的城乡二元经济结构，抑制了农村剩余劳动力脱离土地的可能性，现行的户籍制度、社会救济制度等对农户脱离土地进入城市形成障碍。建立和完善农村社会保障制度、改革现行的户籍制度，赋予农民“迁徙自由权”，实现城乡的自由流动，城市居民与农村人口的就业平等，社会保障权利平等，才能免除后顾之忧，从而有利于农地使用权的流转。
可见，农地使用权流转的法律制度的完善需要以上三个方面相应的配套法律制度改革的支撑和促进，才能形成健全完整的农地使用权流转制度。
四、我国未来立法中关于农地使用权流转需要完善之处
（一）流转的客体应由债权性质的农村土地承包经营权转变为物权性质的农地使用权。物权模式下，农地使用权的排他性能防止他人滥用征地权，限制基层政权和乡村干部滥用土地处置权。有效的保护农地使用权人的合法权利；有利于农地使用权的自主流转。农地使用权的可让与性有利于农地使用权的流转机制的建立，使农地使用权作为一项财产在不同主体间合理流动，实现物尽其用。
（二）农地使用权流转的法律原则“自愿、合法、有偿、有序”。
自愿即在农地使用权流转中，应尊重确保农户的主体地位，尊重农民意愿，不得强迫、阻碍承包方依法进行的农地使用权流转，乡村组织不可，也不可撒手不管，应积极引导、规范、管理。农地使用权物权化后，农户拥有的农地使用权作为一种支配权、对世权，不受他人非法干预，即使发包方作为土地所有人，也必须尊重农地使用权人依法进行的农地使用权流转，不得非法进行行政手段、准行政手段的干预。也就是说，自愿原则是由农地使用权的物权性质决定的；合法即农地使用权的流转必须依法进行，包括主体资格合法、程序合法、内容合法、形式合法；有偿即农地使用权流转中必须注意保护和弥补农户利益，其进入市场进行依法流转应当市场经济的等价有偿原则；有序即农地使用权的流转不可一蹴而就，应坚决杜绝以规模经营的名义，使农民失去土地。流转应当循序渐进地进行。
（三）农地使用权流转的形式应由单一化向多样化发展，具体形式应包括转让、出租、抵押、入股等。法律不仅应对现行的农地使用权的流转方式予以确认规范使之有章可循，并且在未来土地立法中应对农地使用权的流转形式规定一个弹性条款，使法律具有前瞻性和灵活性。本文将对以下几种形式进行具体分析。
1、农地使用权的抵押
农地使用权的抵押指在不转移土地占有的前提下，债务人或第三人将依法享有的农地使用权向债权人提供担保，承诺若债务人在合同期限届满仍不履行债务时，债权人有权将农地使用权拍卖、变卖、折价抵偿。我国现行《担保法》规定：除“四荒地”外，农地使用权不可抵押。这样的立法目的是考虑到土地承包经营权抵押后，农民万一不能按期偿还贷款，银行难以处理土地，而且农民可能因此失去土地和生活保障。⑧本文认为立法的此项规定不妥，立法者的考虑也是值得商榷的，原因如下：
（1）允许农地使用权抵押是土地承包经营权物权化的必然要求，物权法意义上的农地使用权是农地使用权人自主支配标的物并排除他人干涉的权利。内容上不仅包括占有权、使用权、收益权，也包括一定的处分权，而抵押也属处分权的范畴，承认抵押设定权是赋予农地使用权物权保护的必然结果，也能充分发挥农地使用权作为一种用益物权的价值。（2）允许抵押与保护耕地，保障农户基本生存条件，以及防范银行金融风险等立法政策并不矛盾。立法上可以在允许抵押的同时，对抵押的土地的用途加以限制，规定作为抵押物的农地使用权的受让人不得改变农地的农业用途；对抵押人利益的保护可通过规定在抵押人丧失农地使用权后对该土地享有优先承租权来实现；银行的金融风险可在技术操作上加以防范。（3）允许农地使用权抵押可以融通农业资金，特别是农业中长期发展资金，解决投资资金不足问题。在发展资金相对匮乏的农村，没有理由不采取此机制。（4）目前世界上许多国家都普遍建立了农业土地抵押为特征的农地金融制度。如德国的土地抵押合作社、公营的土地银行和中央土地银行；日本的劝业银行、农工银行及北海道拓植银行等。对此我国可借鉴参照国外法律制度方面的先进经验，建立符合我国国情的农地使用权流转制度。⑨
故，未来的土地立法中应将抵押作为农地使用权的流转方式之一。
2、农地使用权的入股
农地使用权的入股指农地使用权人将量化为股份的农地使用权用于出资，实行土地股份合作，从而获得利益。在沿海经济发达地区推广此方式，可以解决大量农民在乡镇企业工作或外出务工而无力耕种情况，又能把农户手中的股份集中起来实行规模经营。
3、农地使用权的转让
指农地使用权人有权将农地使用权转移给其他公民、法人、其它组织，转让后，转让人退出原法律关系，转让包括出售、交换、赠予等。
4、农地使用权的继承
指农地使用权人为公民的，当其在农地使用权期限内死亡的，可由其继承人以继承的方式取得农地使用权。
5、农地使用权的出租
农地使用权人可以根据需要将其农地使用权租给其他公民、法人、其他组织使用，并向对方收取租金。租赁权原则上是一种债券，但其物权化的倾向较为明显。并且，值得一提的是，我国《农业法》中规定的转包与我们此处所讲的农地使用权的出租在实质上是相同的。当农村土地使用权物权化后，转包在物权法中的解释只能是出租。
总之未来土地立法中，应规定多样化的农地使用权的流转方式，采取弹性规定，以因地制宜，使农地使用权流转方式能够适应各地不同的客观状况和发展层次。并鼓励探索创新建立先进的农地使用权流转方式。
（四）农地使用权流转的限制条件
农地使用权的流转必须符合法律，不得违反下列强制性规定：
1、不得改变农业用途，坚持农地农用。
2、农地使用权的转让、租赁、继承等期限不得超过农地使用权的法定最长期限的剩余期限。
3、农地使用权的流转，应当签订书面合同，报集体土地所有权人备案，并到相关部门办理登记。
关于书面合同，本文认为只要符合合同主体资格合法、当事人意思表示真实一致、合同内容合法、合同形式合法即可发生效力，无须登记才生效。而对于登记的效力问题，目前学者存在较多争议，主要有“登记生效主义”与“登记对抗主义”说。前者指仅有当事人对农地使用权流转达成合意，未经法定登记，物权变动不发生任何效力，更不会对抗第三人。后者是指农地使用权流转的登记仅具有社会公信力，即产生对抗第三人的效果，而非物权变动的必要条件。按照“登记对抗主义”说，当事人对农地使用权流转意思达成一致时即发生物权变动的效果，只是未经依法登记不能对抗善意第三人。本文认为对于农地使用权流转登记的效力应视具体情况而定。
（1）对于继承等原因而取得的农地使用权，应采取“登记对抗主义”。因为继承属民事法律行为以外的法律事实，只要继承这一法律事实发生，主体就取得农地使用权。只是未经登记不得对已经取得的农地使用权处分。我国现行不动产物权登记立法规定非经登记不发生物权变动的效力，这一做法存在不妥。因为根据现行《中华人民共和国继承法》的规定，继承人从被继承人死亡时就取得了遗产权利。故未来土地立法中应规定农地使用权人为公民的，自其死亡时起，其继承人取得该农地使用权，从而使其与我国《继承法》的规定相协调。⑩
（2）对于农地使用权的转让、抵押、出租、入股等，应采取“登记生效主义”。即非经登记，以上民事法律行为不产生物权变动的效力。原因如下：①如果把农地使用权的流转这样一个重大实际问题仅系于当事人的合意，则易产生农地使用权的享有与物的现实支配脱节的弊端。不利于维护交易安全和稳定现实的财产占有关系。登记生效主义则可以克服这一弊端。②“登记对抗主义”说中，当事人双方达成合意则产生物权变动效果，但非经登记不能对抗第三人，与物权的排他性存在着逻辑上的矛盾。而采取“登记生效主义”能够避免这一矛盾。③“登记生效主义”的反对者认为，“登记生效主义”中未经登记不产生物权变动效力，则在农地使用权转让、抵押、出租、入股中不利于保护受让人、抵押人、承租人等的利益。本文认为，“登记生效主义”仍然能平衡当事人双方利益，因为根据前文分析我们已知，农地使用权流转合同在当事人双方达成合意后即生效。这时即使未经登记产生物权变动效力，受让人、抵押人、承租人等人可根据已生效的农地使用权流转合同，在相对方侵犯自己合法权益时要求其承担违约责任。可见，“登记生效主义”仍能使双方利益达到平衡而非片面保护转让人、抵押权人、出租人的利益。可见，根据不同登记原因、不同农地使用权流转方式而采取不同的效力方式较为合理。
4、限制承租人、受让人等的主体资格。必须对受让人的投资能力、从事农业生产的技术经验等进行规范。防止无能力及无心从事农地经营的人浪费土地资源和利用炒卖手段渔利。
5、限制最低出租、转包、转让的农地面积。如果不对农地流转面积进行最低限制，会导致农田碎化，不利于农地规模经营和农业产业化的发展趋势，规范农地流转最低面限是当今许多国家采用的法律制度，我国也应予以适当参照，对此进行限制。
6、使用权流转的手段。应禁止用行政、准行政手段进行农地使用权流转的不合理干预，坚持市场手段，使农地使用权在市场上合法自由流转。
我国的农业发展现状和未来发展趋势都迫切的要求促进农地使用权流转制度，而现行的相关法律表现出了明显的不足，成了制约农地使用权流转的瓶颈。所以，必须改革这种现状，加快我国农地使用权流转法律制度的完善。使未来的土地立法能准确、及时、有效地调整、规范我国的农地使用权流转的现实，让其有法可依，有章可循。
[参考书目]
1、《制定中国物权法的基本思路》， 社科院课题组，《法学研究》95年第三期。
2、《农业经济学》，社科院课题组，2001年第10期第94页。
3、《让农民自己为土地做主》，马革非著，《南方周末》2001年11月1日第2版。
4、《论土地承包经营权人的权利和义务》，施晓琳著，《农业经济学》2001年第9期。
5、《中国物权法草案建议稿及说明》，王利明主编。
6、《论土地承包经营权人的权利和义务》，施晓琳著，《中国农村经济》（京）2001月5日P60-66，《农业经济学》2001年第9期。
7、《民法学》，彭万林主编，中国政法大学出版社1999年8月第二版。
8、《保护农民土地使用权的空间究竟有多大-〈农村土地承包法〉（草案）起草的六个争议》，柳随年著。
9、《中国物权法研究》（下），梁慧星主编，法律出版社1998年6月第一版。
注释：
① 《中国物权法研究》（下），梁慧星主编，法律出版社1998年6月第一版，第705页。
② 《论土地承包经营权人的权力和义务》，施晓琳著，《农业经济学》2001年第9期。
③ 《中国农村制度改革与物权法的制订》，姚洋著。
④ 同上。
⑤ 《中国物权法草案建议稿及说明》，王利明主编，中国法制出版社2001年4月第一版。
⑥《保护农民土地使用权的空间究竟有多大-〈农村土地承包法〉（草案）起草的六个争议》，柳随年著。
⑦ 同⑥。⑧ 同⑥。
土地流转知识范文6
关键词：土地流转；现代化；农业
中图分类号：F323.3 文献标识码：B 文章编号：1009-9166（2010）026(C)-0163-02
我国目前已有很多地区开展了农村土地流转的试点工作。对我国目前农村土地流转制度改革的主要模式进行考察，总结其成功的经验，分析其中存在的问题，并提出相应的政策建议，对促进我国农村土地流转制度改革和农业现代化具有十分重要的意义。
一、找准切入点，夯实基础，为实现规模经营创造条件
规模经营是土地流转的重中之重，更是发展现代农业的前提和基础。在土地流转的基础上，依托优势，整合资源，积极为实现规模经营提供有力支撑。
一是提升机械化水平，解决了地怎么种的问题。没有机械化，规模经营就没有生命力。所以要加大资金投入力度，紧紧抓住国家和省扶持组建农机合作社发展的有利契机，多方协调，积极运作，加快推进机械装备更新和数量增加。
二是发展劳务经济，解决了人往哪里去的问题。规模经营面临的最大的问题就是流转土地后的农民干什么，怎么去增加收入，以达到让农民流转出土地后既能增收，又无后顾之忧的良好效果，积极探索劳动力转移的新途径、新方式、新举措和新载体，拓宽农民增收渠道，为推进土地流转创造了有利条件。使劳动力转移工作实现了规范化管理、组织化推进、网络化服务、标准化培训和市场化运作，加快劳务经济跨越式发展的进程。土地流转给了大户和专业合作社，加快规模经营进程。
三是健全社会保障体系，解除了弱势群体的后顾之忧。实践证明，土地流转，那些具有劳动能力、养殖经验和经商头脑的年轻型劳动力可以实现充分就业，通过外出务工、发展养殖或从事二三产业等途径可以实现增收。然而，那些老弱病残、鳏寡孤独的弱势群体一旦离开土地，就会失去基本的生存保障，这是制约土地流转和规模经营的最大难题。因此要立足实际采取了有针对性的措施。构建低保体系，将农村所有符合条件的弱势群体全部纳入低保救助范围，做到应保尽保，使他们温饱无忧。加大帮扶力度，解除了弱势群体的后顾之忧，减弱了他们对土地的依赖程度，主动把手中的土地向种田大户和专业合作社流转，切实为实现规模经营扫除了障碍。
二、靠实着力点，创新方式，为实现规模经营铸硬手段
为推进土地规模经营，大胆实践，探索实施有六种有效的经营模式。
一是大户经营。即以熟悉农业种植技术并具备一定资金实力的农民通过租赁承包的形式承包农户流转的土地并实行规模经营。
二是专业合作社经营。即由多户农民联合向工商部门注册登记成立专业合作经济组织，整合农民手中的土地，以土地入股，实施规模经营，提高农业效益。这种方式具有优势互补、渠道畅通、市场风险小等特点，是当前发展现代农业的必由之路，为提升农民的组织化、科学化、集约化、产业化水平，发展现代农业起到了积极的促进作用。
三是股份合作经营。由能人带动成立土地经营股份合作社，农户以土地、资金和机械入股，年终按股分红。
四是集体经营。村集体依托集体机耕队或农机合作社将本村农户土地反包后统一经营。
五是企业化经营。企业以长期租赁、价格机动的形式承租农户承包地用作原料基地。
六是场县共建经营。即农民把承包地从播种、管理、收获到整地等全过程交给农场作业，农场低价收费，成果归农民所有。实现了农场和农户的“双赢”。通过实施以上六种经营模式，扩大了连片种植面积，实现了规模经营，加快了现代农业发展步伐。
三、把握关键点，完善服务，为实现规模经营提供保障
为确保土地流转顺利推进，实现规模经营的目的，坚持从建立机制、强化措施入手，努力为土地流转提供优质服务。
一是搞好组织推动。建立土地流转工作领导小组，实行县乡领导包扶责任制，同时，召开了各层次工作会议、组织乡村干部入户走访和规模经营大户现身说法、给农民算效益账、利用电视报纸等媒体宣传、发放传单，广泛宣传土地流转的意义及相关优惠政策，使广大农民对发展规模经营认识更清晰、了解更深入，变“让我流转”为“我要流转”，为推进规模经营奠定了良好基础。
二是加强政策扶持。制定重奖政策，凡是村机动地一律优先承包给种植大户和专业合作社；凡是上级给予的农机补贴、柴油补贴等各种惠农项目一律向经营大户和专业合作社倾斜；凡是达到整乡流转的，要在水利、电力、科技和农业开发等方面重点扶持，帮助改善生产条件。用于对转让土地的农民和种植大户给予减免义务工、免费参加农村合作医疗、优先提供小额贷款、免费测土配方等优惠所需的费用，解除农民离土后的后顾之忧和规模经营的疑难问题。
三是确保规范操作。县里成立农村土地流转办公室，负责日常工作；乡镇成立土地流转服务中心，建立土地流转交易大厅，负责土地交易、业务指导；村里成立土地流转服务站，对土地流转工作进行有效管理，并坚持土地流转协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转、不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途和流转的期限不得超过承包期的剩余期限的原则，完善流转手续，签订流转合同，确保流转双方利益不受损害。确保土地流转工作沿着健康的轨道运行。
一是极大提高了农业效益。土地流转促进连片种植和规模经营，为科技推广搭建了载体，使土地利用率和产出率大大提高。
二是优化配置了人力资源。规模经营以后，大机械作用充分发挥，使农业生产关系发生根本改变，只需很少劳动力就能满足农业生产需要，极大节省了劳动力资源。剩余的农村劳动力从土地上被彻底解放，通过劳务输出实现再就业或就地转化从事二三产业，有效拓宽了农民的增收渠道，加快了农民群众的致富步伐。
三是全面提升了农民素质。土地流转不但带来了农村生产关系的变化、经济效益的增长，而且也成功促进农民观念的更新和整体素质的提高。发展规模经营和多种培训，使农民的眼界变宽、胆子变大、思维变活，种地更相信科学、决策更注重信息、发展更顺应市场，一个观念新、素质高的新型农民群体逐步诞生，为进一步发展现代农业、建设社会主义新农村奠定了坚实的基础。
四是切实加快了小城镇建设。规模经营使大量农村劳动力从土地中走出来，带着资金和技术进城经商，或从事工业、建筑业、服务业等非农产业，推动了二、三产业发展和小城镇建设。实施土地流转，小城镇功能不断完善，品位大大提升，辐射力和带动力显著增强，新农村建设步伐明显加快。
