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土地征收的政策范文1
DOI:10.3969/j.issn.1672-8289.2010.10.068
一.土地征收补偿的基本概况
土地,是人类赖以生存和社会经济活动极其重要的自然资源,具有稀缺性、不可再生性和不可移动性。我国有近8 亿农民在土地上生息、劳作,土地是他们的 “命根子”。由于城市化进程的加快和社会经济飞速发展的需要,土地征收的范围逐渐扩大到农村,为了保障被征地农民在征地过程中的合法权益和解决农民失地后的长期生存问题,国家建立了农村土地征收补偿制度。但《土地管理法》、《土地管理实施条例》及相关法律法规对补偿标准、补偿方式、补偿救济程序的规定存在诸多不足,导致实践中引发大量土地征收补偿争议,影响社会稳定。从农民自身来讲,并不希望把土地拿出去,但从经济发展来讲,又需要征地,征地本身又是一个强制行为,农民不得不服从,这是一对矛盾。因此,解决好我国农村土地的征收补偿问题显得非常重要和迫切。
我国土地征收补偿制度总体来说是不断地进步和合理,比如补偿标准逐提高;审批权力不断上收,基层政府的审批权限越来越小;土地征收补偿程序趋于规范和细化;被征地农民的安置办法也越来越灵活多样;土地征收补偿的法律依据也不断得到修改,以适应新的时代背景和经济发展形势。特别是在04年的宪法修正案中明确了土地征收和征用的补偿条款,为土地征收补制度提供了坚实的宪法依据。
土地问题不仅仅是农民的命脉,也是整个国家的命脉,解决好土地问题,不仅能确保农民合法权益,保持农村和社会稳定,而且使国家征地工作走向市场化、法制化的轨道。有利于社会主义和谐社会的建设。
(一)土地征收与征用
1.土地征收的含义及特征
土地征收是指国家为了公共利益的需要,以补偿为前提,强制取得其他民事主体土地所有权的行为。其法律后果是土地所有权在国家和集体之间发生变动。从来没有哪个制度否认过宪法的征收权,重要的是对征收的法律限制。其法律特征在于:(1)土地征收是强制剥夺集体土地所有权的行为,是物权变动的一种极为特殊的情形。(2)征收主体一方是政府,且政府以行政命令方式从农民集体手中取得土地所有权,集体必须服从,没有任何选择的余地。(3)土地征收的目的只能是为了发展公共利益,绝对禁止任何商业目的的征收,且必须对被征收人以公平合理的补偿。
2.土地征收与征用的区别
《物权法》第44条中规定了有关征用的概念,即:“因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。”由此可以看出土地征收与土地征用既有共同之处,又有不同之处。二者的共同之处在于都是以共利益为目的,运用国家强制力,经过法定的程序,并依法给予补偿。土地征收、土地征用虽然都是国家为建设需要征用土地的方法,但它们是有区别的,主要表现在以下几个方面:
第一,二者的行为效果不同。土地征收是土地所有权的改变,土地所有权由集体所有转变为国家所有。土地征用由于使用后应当返还给被征用人,因此是土地使用权的改变,而土地的所有权性质不发生改变。这是两者最主要的区别。
第二,二者所征收的对象也有所差别。我国土地的所有制形式只有国家所有和集体所有两种形式,土地征收的对象为农村集体土地。土地征用的对象既可以是农村集体土地也可以是城市国有土地。
第三,二者行为的依据不同。土地征收的依据和程序必须由法律规定,这是我国《立法法》第八条第六项所要求的,即“下列事项只能制定法律:……(六)非国有财产的征收。”土地征用的依据除了法律之外,还可以是法规。这是因土地征用一般具有暂时性、紧急性,而且强制取得的只是使用权,所以其严格度要低于土地征收。
第四,从二者的适用条件看,土地征用一般适用于紧急状态下对土地的临时征用。而土地征收则不同,为了公共利益的需要,即使不存在紧急状态,也可实施土地征收。
二.农村土地征收补偿现状及问题
(一)农村土地征收补偿的范围及存在的问题
我国以法律的形式确定了农村土地征收补偿制度,在一定程度上保护了农民的合法权益,然而,征收补偿制度也存在诸多问题和缺陷。
1.农村土地征收的补偿范围
《土地管理法》第47条规定的补偿范围和标准是:“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费,安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。”
2.农村土地征收补偿范围存在的问题
根据《土地管理法》的有关规定可以看出,现行的征地补偿范围只是对征地造成的直接损失进行补偿,而对因征地形成的残地损失及土地使用价值的下降等间接损失并未提及,事实上,这些损失是必然会发生的,如果不在补偿范围之内必将损害农民的合法权益。
(二)农村土地征收的补偿方式及问题
1.农村土地征收的补偿方式
早期征收土地补偿机制主要采取的是“货币补偿加安置”的补偿形式,即以土地补偿费、地上附着物和青苗的补偿费作为经济补偿部分,在一定程度上弥补了农民经济损失后,由征收土地使用者根据征地项目的需要为失地农民进行就业安置。但是,随着城市建设速度加快、征地数量增加以及征地用途和就业市场的变化,“谁征地、谁安置”的原则已经难以执行,各地开始探索新的安置模式。20世纪90年代以后,各地普遍采取征地时一次性地支付补偿金,让被征地农民自谋职业的安置模式。从此以后,征收土地补偿机制就演化为“一次性给付货币补偿”的单纯经济补偿形式。
2.农村土地征收的补偿方式存在的问题
补偿方式单一。目前的补偿以一次性货币补偿为主,一次性补偿只能解决农民暂时的生存问题,而农民失去了土地,就失去了长期生活的保障,生存将会受到极大的威胁。采取此种简单的补偿方式只能暂时解决农民生活上的问题,由于缺乏就业安置引导,无法为社会主义市场经济条件下失地失业的农民提供长久的保障。
(三)农村土地征收补偿程序及问题
1。农村土地征收的补偿程序
《土地管理法实施条例》第二十五条规定:“征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的,由县级以上地方人民政府协调;协调不成的,由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。”
2.农村土地征收的补偿程序中存在的问题
从现行的土地征收补偿程序来看,有些程序制度仍存在缺陷,影响了土地征收的顺利实施。(1)征收补偿程序可操作性不强。我国有关土地征收程序的规定对于一些重要事项未予以明确。例如,征收行为何时发生效力,是批准征收决定作出后、还是支付补偿安置费用后;被征收的土地所有权何时发生转移;《土地管理法实施条例》第 25条规定:“征地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起 3个月内全部支付,”但在实践中,征地补偿费的发放显得很随意,基本都是滞后,对于未按期支付补偿安置费用的,征收决定是否依然有效等。(2)补偿程序不公正,缺乏听证。法律规定征地补偿方案由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门制定,补偿方案制定后才公告告知农民。而由于补偿安置标准早在批准征收补偿方案时已确定,虽然规定要听取意见,但被征地人只能就获得补偿的面积等提出异议,对补偿安置标准无权提出任何意见,补偿过程缺乏农民实际参与听证的程序保障。(3)补偿纠纷发生后,救济程序缺失。对于补偿决定,《土地管理法实施条例》中规定将裁决权交由政府行使,缺乏中立性,更重要的是对补偿决定或者补偿裁决决定不服能否申请复议或提讼等问题也未作规定。
三.完善农村土地征收补偿制度的对策
(一)完善农村土地征收补偿制度的可行性与必要性
1 完善农村土地征收补偿制度的可行性
我国的土地征收补偿制度形成以来已有几十年的发展历程了,尤其是现行的补偿制度是形成于计划经济时期,随着社会、经济的发展现行的补偿制度越来越不适应时展的要求,对此制度进行修改和完善已经到了非常迫切的时期,现在从制度方面、思想观念和执法环境等各个方面来看都是完善农村土地征收补偿制度的时候了。
2 完善农村土地征收补偿制度的必要性
土地征收中存在的种种问题,不仅牺牲了农民的当前利益,而且还损害着农民的长远生计。大多农民文化程度不高、缺乏劳动技能,打工没人要,创业没本钱,最后导致生活无保障。而农业的发展会影响到工业的发展,农村的现代化又会影响到城市的现代化。故此,完善土地征收补偿制度对于整个社会的发展是非常有必要的
(二)如何完善农村土地征收补偿制度
1.丰富补偿制度补偿方式
关于补偿方式,我国社会各界要求改革的呼声很高。有学者针对我国一次性货币补偿的缺点,提出留地安置、工作安置等多种形式的复合安置。也有学者借鉴东南沿海征地补偿中采用政府、集体与个人共同缴纳保险费的办法,将失地农民纳入社会保障体系中的成功经验,提出我国应当重视社会保障的安置方式。
(1)采取留地安置方式。即征地过程中,在规划确定的建设用地范围内安排一定面积的建设用地给农村集体经济组织和农民兴办企业、从事经营活动。农民可以通过在此土地上发展二、三产业来壮大集体经济,解决部分农民的就业问题。同时政府应在在政策、资金、工商、税务等方面提供必要的优惠和支持。
(2)采用工作安置方式。即由政府或用地单位对于被征地农民有计划地安排其就业。这种主要适用于企业因生产需要建设用地的情况,如建设大型工业项目需要征收农地,而项目建设过程和建成后会需要大量工人,这种情况下,可以在对失地农民进行必要培训和考核,录用其为企业的员工,享受与正式员工同等的待遇。
(3)采用社会保障安置方式。即在农地被征收后,政府不再向农民支付全额补偿费用,而是将部分补偿费用用来为农民缴纳一定年限的社会保险费用。由劳动保障部门与农民签订合同,对符合条件的人员建立社会保险个人账户,到一定的年龄后,定月发放养老金。目前,社会保障安置日渐受到重视。2007年10月1日开始实施的《物权法》第42条明确规定,征收集体所有的土地,要安排被征地农民的社会保障费用,相比《土地管理法》来说,是一个可喜的进步。今后应将确保社保资金足额到位和规范社保资金的管理作为社会保障安置方式工作的重中之重。
2.在政府部门建立专门的土地补偿裁决机构
征地补偿争议裁决案件的专业性极强,需要由土地法律方面的专家来做这项工作,然而由于土地行政主管部门各处室业务工作的庞杂性和专业人员的缺乏,再加上随着征地争议裁决制度的不断完善,各类裁决事件件将逐渐增加,原有的各部门无法完成日益增加的裁决任务。因此,必须设立专门的征地争议裁决部门,配备充足的高素质专业人员,才能与目前征地争议裁决制度的不断完善相适应。
3.建立完整的补偿程序及司法救济程序
“程序是法律的心脏”,无程序即无法治。在一国法律体系内,程序法的滞后将直接导致有关的实体法形同虚设。补偿程序的公正是补偿合理的重要保证,因此完善我国土地征收补偿程序,才能切实保障被征地农民的合法权益。(1)完善土地征收法律法规,使土地征收程序明晰化。如在解决征地补偿争议问题上变为由批准征收土地的人民政府裁决为由批准征收土地的上一级政府裁决。这样征收土地的批准方和裁决方分离,可以保证争议得到公正的裁决。(2)建立批前协商、听证制度。土地征收过程中应充分听取被征收人和利害关系人的意见,使其获得表达意见的机会增强征收程序的民主性公开性。例如:集体农民对补偿标准和安置方案有不同意见,政府部门应告知其有要求举行听证的权利。(3)完善复议和诉讼制度。农民如果对征收补偿和安置方案不服,可以向土地行政主管部门提起复议或向法院提讼。(4)改革补偿金发放程序。建议在征地过程中将土地补偿费设立专户,存入银行,做到专款专用,补偿金应在法定期限内直接发给被征用土地的农民,任何组织与个人不得截留、克扣。同时,法院应将司法程序引入土地征收补偿争端解决机制中,逐步扩大对征地农民的司法救济,减少政府对征地纠纷裁决的参与,这样既有利于保护被征收人的合法权利,也有利于监督行政主体征收权力的行使。
结论
土地是农民生存的前提和保障,征收农村土地对农民而言无疑是影响巨大的。承认农民的土地发展权并建立土地发展权制度、建立征地补偿款分配监督体系等也是解决问题比较有效的途径。总之,必须善现在的农村土地征收补偿制度,使补偿合理、公平、有效,让农民不因被征地而贫困,让农村不因被征地而放缓发展的速度,最大限度挥有限土地资源的效用。农民是“三农”问题的关键,农民的合法权益受到侵害,“三农”问题就解决不好,而“三农”问题又关系着我国的经济发展和社会稳定。因此,如何完善、健全农村土地征收补偿制度意义重大,我们希望通过不懈的努力,让失地农民生活有保障,能够充分享受到社会进步和经济发展的成果。
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土地征收的政策范文2
关键词：土地征收 利益分配 福利测度
土地征收中的利益分配
土地征收过程中涉及到的权利主体主要包括农民、农村集体经济组织、土地开发商、地方政府和中央政府。
众所周知，每个人（每个群体）都是以追求自身利益最大化为动机的，而何谓利益？利益一般是指从某种事情中所获取的好处，好处多利益就多。而福利经济学是以分析福利为主的，所以研究利益分配问题，尤其不止是经济利益时，就需更专业的知识来分析，福利作为个人利益的集合体，能涵盖个人追求的目标。所以，自福利经济学产生以来，很多学科已经将福利引入其中，并取得了较好效果。在农地城市流转中，各利益群体（集团）所拥有的权利、知识不同，在利益博弈和分配中处于不对等的地位，而往往利益受损的群体是权利和知识均缺乏的农民群体。关注弱势群体是社会发展永恒的旋律，这就是公平，但只关注公平，不关注效率也是无稽之谈，所以还要把握所有群体总体利益的最大化，这就是效率，兼顾效率和公平是任何发展中都应考虑的问题。在农地城市流转过程中，尤其要兼顾效率与公平，保证各方利益不受损。
一些学者从总体角度出发，考虑各方利益的分配机制和福利变化。诸培新（2005）通过对农地非农化的土地收益分配进行实证研究，表明：在土地征收过程中，获利最少的是农民和村集体。农民补偿过低导致农地非农化过程中的福利损失主要由农户来承担，土地征收过程中没有达到公平，同时也影响到资源配置效率的提高。文中提出应该在土地制度、土地补偿方面进行改进以达到土地征收中的公平和效率。彭开丽（2008）分别从宏观（政府整体角度）和微观（农民和村集体）探讨了农地城市流转中的公平与效率问题。通过对宏观福利的研究，得出虽然农地城市流转带来了社会正福利效应，但也有巨大的负福利效应，社会福利有巨大的福利损失。而通过对微观主体——农户和村集体福利的研究，得出由于补偿不合理导致农户福利和集体福利均下降。通过构建社会福利函数，推导出城市流转的社会福利函数，得出当流转的单位面积农地由地方政府和开发商用于开发获得的效用增加量与农民和集体经济组织用于农业生产获得的效用增量相等时，社会福利达到最大。很多学者关注到土地征收过程中弱势群体的利益，尤其是农民和村集体的利益。
失地农民的利益评估及福利测度
（一）失地农民利益的相对客观评估
在土地征收前后，失地农民的生活客观上发生了很大变化，主要是生活状态、就业水平等方面。从现有文献看，研究者基本达成的共识是在土地征收过程中，农民利益普遍受损。
肖屹等（2008）采用理论模型分析法、实证分析法、比较分析法等定量测算了土地征用中农民土地权益受损程度。得出，在土地征用过程中，农民获利偏低，而大部分土地收益被各级政府瓜分。消除上述因素后，农民分享土地收益的比例大幅提升。为有效保护土地征用中农民土地权益，必须在现有征地补偿基础上，修正因工农产品价格“剪刀差”导致农民利益损失的部分，显现农地的社会保障和生态价值，并考虑结束单一的土地征用制度，推动城乡统一土地市场的发展。
在征地过程中，被征地农民最关注的莫过于征地补偿费用、自身就业以及社会保障等问题。所以，从客观可衡量因素看，主要可通过农民生活水平的高低、农民就业安置情况、农民的社会保障等情况评估。雷寰（2005）通过研究北京市郊区失地农民的利益，发现多数失地农民利益受损，并认为农民土地初始权益的缺陷是失地农民利益受损的根源。并提出两条解决途径，一是在维护土地分区控制下，将规划建设用地范围内的农村土地发展权还给农民，实现政府仅对纯公共用地进行征地；二是完善补偿方式，本着解决失地农民就业和社会保障目的进行补偿。汪振江（2007）从土地制度的角度对失地农民的权益进行研究，认为现行土地产权制度是失地农民利益问题产生的根源之一。提出无论公共利益用地还是非公共利益用地，均应由市场定价，从根本上解决农民利益受损问题。对于补偿问题，他认为不仅要给失地农民合理补偿，更重要的是因地制宜、分层构建失地农民社会保障体系，为失地农民建立至少包括最低生活保障、养老保障、医疗保障、提供再教育培训和再就业的机会、提供法律援助等一系列社会保障措施。
（二）失地农民利益的相对主观评估
对失地农民利益主观方面的评估，主要侧重农民自身的心理感受等无法客观观察的方面。关于失地农民利益的主观研究，目前主要从福利、幸福感、满意度等方面来研究。
有些学者对农民福利进行了研究。但由于学术界对福利的内涵未达成一致，所以关于失地农民的福利研究，学者们仁者见仁智者见智，采用了很多不同方法。有偏重个人主观感受的，也有偏重个人客观条件的改善，也有两者相结合考虑的。总体而言，由于福利难以度量，即便用客观指标，也是通过询问当事人获得信息来获取福利变化信息的，所以主观色彩浓厚。黄有光认为在人的行为理性条件下，福利和农地转用过程中农民的认知与福利变化分析是吻合的。征地过程中农民的福利变化是一个复杂的非物质性事态。按照福利经济学观点，衡量农民福利变化的方法可通过测量征地前后农民的主观感受，另外还可通过建立福利指标衡量。陈莹和张安录（2007）认为，征地中农民的福利包括经济福利、社会福利和生态福利。并在此基础上，建立了几个可操作化指标，分别是农民经济补偿、农民收支情况、生活环境与住房、农民的社会保障情况及农民的就业安置等方面。研究表明，征地后农民的经济福利和社会福利均下降。彭开丽（2008）从农户历年土地被征收（征用）情况、征地意愿和价格意愿、征地后生活状况、享有的社会保障情况方面来分析农户福利变化和土地资源非农化配置的效率与公平。高进云等（2010）基于森的可行能力理论框架，构建了被征地农民福利的功能性活动及其指标，从家庭经济状况方面、社会保障方面、居住条件方面、社区生活方面、环境功能方面、农民心理状况等方面衡量农民福利的变化，并采用模糊评判法进行了福利测度，从选用的样本看，征地后福利均下降。林乐芬和葛扬（2010）从福利经济学角度对失地农民补偿问题进行理论分析，且对比分析对土地依赖程度存在差异的三个样本村失地农民对政府补偿政策的满意度、市民化后的就业情况、城市适应状况、自身身份的认知度等，对不同经济发展地区失地农民市民化后的福利变化进行研究。结果表明，农民福利水平均处于较低水平，满意度较低。聂鑫等（2010）主要通过估算农地价值，即市场价值和非市场价值的加总，其中市场价值采用收益还原法等方法进行估算，非市场价值则采用CVM的方法进行调查估算，从而间接衡量出应该补偿给农民的福利损失。
还有些学者对失地农民（或被征地农民）幸福感进行了研究。贺豪振、陶志琼（2004）对被征地老年农民的幸福度进行了研究。陈传锋等（2005）对被征地农民的社会心理与市民化问题进行了研究，包括对被征地农民的社会支持水平、心理健康状况、社会心理适应过程、社会情绪状态以及被征地老年农民的幸福度与抑郁度等。吕斐宜（2006）提出应将幸福指数纳入农村发展指标体系。王国林（2006）也对失地农民幸福感、生活满意度等进行过阐述。舒娟（2007）对城郊中老年失地农民主观幸福感及其影响因素进行研究，主要是从心理学角度对失地前后幸福感进行比较，并对失地农民主观幸福感、人格、社会支持等进行研究。
吴丽（2009）构建了基于社会生态学的失地农民幸福感理论框架，并选择典型区域进行失地农民幸福感的测量及比较研究，构建了失地农民幸福感函数并分析其影响因素，得出失地农民的总体幸福感水平：东部区域>中部区域>西部区域；生活满意度水平为中部区域>东部区域>西部区域；生活质量指数评价结果则为东部区域>中部区域。采用不同评价体系得到的结果基本接近。通过研究社会资本与健康和幸福感之间的联系，发现社会资本对失地农民的健康水平和幸福感起着正向促进作用。
失地农民的其他相关研究
多数学者通过研究得出失地农民利益受损，并且均对受损原因进行了简要分析，并提出解决失地农民利益受损的建议和对策。
丁旭光（2006）认为农民权益得不到保障的根本原因在于土地权属不明晰，直接原因是土地差价形成的巨大利益驱动，而我国在补偿制度和社会保障制度上的缺失和不完善也是一个重要原因。认为应从法律上明确农村土地权益，制度上完善补偿制度，明确政府职责等方面加以改善。周其仁（2008）认为土地问题很复杂，要想合理解决，必须在实践、政策、法律和理论间形成良性互动。在政治比较强、执行力比较强的地方率先试验，看能否实现集体建设用地入市、城乡同地同权。在各地实验基础上，逐步形成地方政策和法规，然后再形成全国政策和法规，推进城乡协调发展。要使农民的利益不受侵害，根本上是制度问题。刘爱军（2010）认为农地产权制度不科学、农地征收制度不完善、政府职能不明晰等三方面的原因形成侵害失地农民合法权益的合力。现行法律制度框架下我国农地所有权主体虚位、使用权残缺并且稳定性差、转让权界定不明晰而产生的实践问题；对农地征收的公共利益性界定不明提出了分析与质疑。
解决失地农民利益受损的途径
第一，完善补偿方式。目前对失地农民的补偿方式有：社会保障安置、货币安置、社会保障安置和货币安置相结合、留地安置以及就业安置补偿等方式。田惠和周爱莲（2007）认为，当前的补偿安置方式未考虑失地农民的长远发展，他提出一个对失地农民进行补偿的福利包，该福利包不仅考虑到对失地农民的补偿和保障，还考虑到他们的就业和发展，也即从补偿、保障和就业三方面对失地农民安置，其中就业是安置的关键环节，如此通过对失地农民进行补偿，使失地农民福利水平不下降。
第二，失地农民市民化。王勇（2007）对失地农民的利益表达进行了研究，认为地方政府的短视行为是失地农民合法权益受损的内在根源。土地被征用后生存的困境是导致失地农民采取各种利益诉求的直接原因。由于知识能力不足、资源缺失等原因，多数失地农民保持沉默，虽有部分采取了较为激进的利益诉求行动，但由于“乡政村治”治理格局等原因最终导致利益诉求行动未得到合理回应。并提出，应通过明晰农民的土地权能、健全土地征收法律制度和规范土地征收程序，以保障失地农民的知情权；通过改进制度、提升大众媒体作用等手段来进一步疏通和完善失地农民利益表达的渠道；要积极拓展失地农民利益表达的组织空间，为失地农民利益有序和有效表达构建必备的平台和载体。
第三，制度的进一步完善。目前，土地一级市场由政府垄断，农地必须先转为国有才可出让进而实现农转非。事实上，在这过程中，农民的利益本身就受到损害了。如果开放农村土地市场，实行城乡统一的建设用地交易市场，就可以避免农民在一开始就受到利益的损害。
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土地征收的政策范文3
关键词：土地征收 公共利益 问题 对策
我国土地的所有形式分为国家所有制和农村集体所有制两种，我国的土地征用是发生在国家与农村集体之间的所有权的转移，它是国家为了公共利益的需要，依照法律的规定，在给予了农村集体经济组织和农民个人相应的补偿后，将农村集体经济组织所有的土地转变为国家所有。
一、我国当前土地征收过程存在的问题
（一）土地征收程序不够规范
依照法律规定的程序，是土地征收权合法行使的程序保障。我国的《土地管理法》仅对土地征收程序作了原则性的规定，缺乏规范性，实践中操作性不强，具体表现为：第一，程序立法尚显简单、粗糙，在许多制度的设计上存在一些不足。如土地征收目的合法性审查没有纳入程序中，征地公告与补偿安置公告的设计不科学，“我国现行土地征收程序基本上是内部程序。征地公告与补偿安置公告是在征地申请被批准之后及补偿安置方案制定之后的公告，属于事后程序。”第二，土地征收执行程序中政府处于主导地位。征地是不是符合公共利益的需要、征地方案的批准以及补偿标准都是政府说了算，被征地人在征地过程中缺乏表达自己意见的机会。第三，土地征收程序中对被征收者的保护不足。如农民对补偿程序参与不够充分，缺乏农民实际参与听证的保障渠道，农民权益得不到充分的保障。
（二）土地征收征用范围不够严格
土地征用是国家授权的并依照法律规定的依据和程序所实施的一种行政行为，直接关系到农民的切身利益。目前，我国对“公共利益”概念的界定模糊。我国《宪法》和《土地管理法》均将“公共利益的需要”作为集体土地征用的前提条件，但对于“公共利益需要”的内涵和范围限制不够，在理解上仁者见仁，智者见智，从而形成了一种无论何种投资主体搞建设，均可征用农村土地的现象。根据《土地管理法实施条例》对征地审批程序的规定，可以间接推断出：在土地利用总体规划规定的城市用地范围内，为实施城市规划需要占用土地，以及能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，应当属于为“公共利益”需要使用，而事实上，为实施城市规划分批次征用土地后，由哪些具体的建设项目来使用具有很大的随意性，往往是谁申请使用，就由市、县人民政府按照规定出让或划拨给使用。
（三）补偿、安置费用的分配办法不够精细
根据《土地管理法》第10条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。《土地管理法实施条例》第26条规定：土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。就补偿费用而言，地上附着物和青苗补助费计算标准比较简单和单一，而且受偿主体明确，两项补偿费用的分配在实践中争议不大。经常引发争议的是土地补偿费和安置补助费这两项补偿费用，按照《土地管理法》第47条规定，这两项补偿费用有不同的计算标准，在确定补偿时是分别计算的，但许多地方政府在征地过程中往往对土地补偿费和安置补助费不加细化，大多采取捆绑式补偿。土地补偿费在整个补偿款中占有很大的比重，这就意味着补偿款的大部分还不能直接分到农民手中；由于集体土地所有权不明确，所有权权属纠纷大量存在，实践中出现很多村民小组与村民委员会以及村民委员会与乡（镇）政府就土地权属产生的纠纷。
二、完善我国土地征用制度的对策
（一）对“公共利益”做出明确界定
“公共利益”的定义，各个国家和地区有不同的规定，并不统一。为了便于实践中对是否符合“公共利益”进行判断和严格限制政府的征收权，我国应借鉴征用制度比较成熟国家的经验，对公共利益的概念、范围进行明确。将征收区分为公共利益的征收行为和非公共利益的征收行为，将土地征收限定在公共用途和符合公共利益的范围内，以限制借“公共利益”目的滥用征地权的现象。我认为在以后的土地立法和地方的相关土地征收立法当中，选择列举的方式效果比较好。在理论界有不少学者已经从更具体、明确的角度界定公共利益的范围。“借鉴列举的表达方式，现阶段可考虑认定以下用地具有公共利益性质：国防军事，能源交通，国家机关及公益事业单位，公共设施，公益及福利事业，国家重点工程，水利及环境保护，文物遗迹保护，其他由法律授权部门裁定。”除上述的各类项目用地外，非公益性以及营利性建设项目用地，政府不再直接介入征地过程的具体工作。将这些建设项目直接以立法的形式列入公共目的的用地范围，既便于操作，也不易出现扩大化的解释。同时，应该严格执行《土地管理法》中的土地征收审批制度。国务院或省级人民政府应加强对土地征收目的合法性的事前审查和事后审查。在申报征地过程中，由指定的机构审核该项目是否符合“公共利益用途”。根据我国的实际情况来看，以各级人大审核较为可行，只有经审核符合公共利益用途，方可核准征地。
（二）扩大征地补偿范围
相对于我国的不完全补偿原则，国外一些发达国家土地征收补偿范围的确定，除了要考虑征地行为给农民带来的直接损失外，还要综合考虑由征收行为引起的一系列间接损失，尽可能地给予农民公平、完全的补偿。为了保障失地农民能在城市里得到进一步的发展，我国应借鉴各国通行的做法，借鉴境外有关法律的规定，逐步扩大补偿的范围。立法者不能过分单方面强调国家土地征收的强制性，而忽视被征地农民的经济利益。补偿金应相当于被征用地前一段时期经营的平均收益，征地补偿所考虑的主要因素应当包括生活费用、重新就业和创业的资本、住房、社会保障以及一定的土地价值收益。具体可以包括以下几个方面：1.土地补偿；2.地上附着物的损失补偿；3.营业损失补偿；4.残地损失补偿；5.社会保障补偿以及其他相关损失补偿。
（三）完善社会保障制度
第一，建立被征地农民基本生活保障制度，并需有充足的资金保障，一旦征地行为发生，社会保障体系应立即启动，对失地农民给予全方面的关怀，包括基本生活费用、求学、就医上的优惠、养老保障等各方面，解除农民的后顾之忧。第二，要拓宽就业门路，多形式、多渠道安置被征地农民，鼓励用地单位尽可能地把适合于农民就业的工作岗位，优先安排给被征地农民，最好是制定合理的奖励措施。要切实加强农民的劳动技能培训，努力做到定向培训，提高被征地农民的就业竞争力和实际就业率。第三，要鼓励被征地农民自主择业、自主创业。通过各种信息渠道及时传递各类创业信息，在创业资金上予以扶持，提供小额贷款及各种税费优惠照顾，并以制度形式规定下来，使之有章可循。第四，有条件的地区可试行土地征用补偿方式的改革。据报载，上海青浦区在建设境内50公里沪青高速公路时，由区政府牵头，将公路沿线土地征用涉及的镇、村集体，以土地使用权作为资产纽带组成土地公司，与高速公路投资方联合成立股份合作公司，合作期限为25年。合作公司以每年1100元/亩的标准支付土地使用回报。此举改变了过去一次性补偿的做法，使被征地农民的生活有了长期稳定的保障。这种做法是改革征地制度的一个创新和探索。
（四）坚守18亿亩耕地红线
确保18亿亩耕地，是中央的既定方针，是在土地征收过程中需要坚守的重要原则之一。但落实这项任务的关键在地方政府。工业化、城市化加快形成的旺盛需求，土地出让带来的巨大收益，政绩与GDP增长挂钩，部门发展规划的用地期望，农民对种地缺乏积极性等，都成为冲击耕地保护红线的重要因素。因此，我们首先要科学界定耕地概念，以粮食生产恢复能力为标准，将耕地细分为在耕地和宜耕地，因农业结构调整减少的农地，必要时可以恢复为耕地。其次是严控耕地流失途径。建设占用、灾毁耕地、生态退耕、农业结构调整，应通盘考虑，预防将耕地报为灾毁，然后再搞建设的现象。再次是继续强化耕地保护问责制。细化各级政府耕地保护责任制，加大行政责任，约束其它规划。最后，要努力形成节约用地倒逼机制。制定集约节约用地标准，将城乡建设用地纳入整体规划，统一管理。参考文献：
[1]张庆华.中国土地法操作实务.法律出版社，2003.
[2]土地管理法实施条例.
[3]国土资源执法监察手册.
土地征收的政策范文4
经市政府批准，现将1999年出售公有住宅楼房的成本价及有关政策通知如下：
一、1999年1月1日起，出售公有住宅楼房取消标准价，一律实行成本价城近郊区（东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山）新建楼房的成本价为每建筑平方米1485元。远郊区县新建楼房的成本价，由区县房改办会同区县有关部门按规定测定，报市房改办批准后执行。
按成本价出售公有住宅楼房的房价计算公式，付款方式，以及成新折扣、工龄折扣、调节因素、装修设备价、提前付款折扣计算等办法，均按（94）京房改办字第054号文件的规定执行。其中，房价计算公式中的标准价高限按成本价的94％计，负担价中的工龄折扣率为0.9％；现住房折扣率下调为1％；提前付款月折扣率为3.15‰；封闭阳台按成本价的70％计算，未封闭阳台按成本价的50％计算；复式住宅的价格计算按（98）京房改办字第179号文件的规定执行。
二、其它有关政策
1.西藏内调人员购房的，按京组通〔1997〕78号文件的规定，购房人凭市委组织部出具的证明增加购房优惠，夫妇一方属内调的，优惠5％，夫妇双方同属内调的，优惠10％。
2.教师购房的，按（96）京房改办字第075号、（97）京房改办字第057号文件的规定增加购房优惠，夫妇一方是教师的，优惠5％，夫妇双方是教师的，优惠10％。
3.各产权单位出售公有住房按规定的计价公式计算后，实际售价（不含提前付款折扣）低于每建筑平方米211元的（含阳台），均以211元计。
4.公共维修基金的交纳标准调整为每建筑平方米52元，交纳方法仍按（94）京房改办字第054号文件的规定执行。
三、本通知未及事宜，仍按《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》（京政发〔1992〕35号）等有关文件的规定执行。
四、任何部门和单位都不得在出售公有住宅楼房过程中增加收费项目。
土地征收的政策范文5
《国有土地上房屋征收条例》出台已有3年，集体土地征收条例却只闻雷声不见雨，民间舆论呼声日涨；同时，十后扩大内需、加快新型城镇化建设，实现经济发展转型升级的目标要求集体土地征收必须打好头阵。
在此背景下，伴随着社会法制意识的不断增强，信息化程度不断提高，而个别地方政府在官本位思想、短期逐利导向的作用下，行政决策欠妥当，多种因素导致长沙市现阶段的集体土地征收工作进入了必须调整的“深水期”。
被征地农民利益保障不充分
目前，长沙市一些区、县政府在集体土地征收中以短期政绩为导向，一方面，对土地征收及利用缺乏远景规划，完成拆迁腾地后土地长期闲置，既无益于被征地对象又造成土地浪费；另一方面，为追求快速推进项目，采取一些局部突击拆迁行动，在用地手续不到位的情况下实施“协议拆迁”，甚至对部分违法建筑给予政策外的补偿。虽然短期实现了大面积拆迁，却人为地破坏了征收补偿法规政策的统一，给征收工作的长期整体稳定造成了不利影响。
法制意识不强的问题也贯穿于征地补偿安置工作的全过程中，在区县政府、被征地对象及媒体人员中都不同程度地存在着。从长沙市情况看，一方面个别县级政府越俎代庖，行使了部分土地行政职能，职权越位、错位，甚至以乡镇、街道、指挥部作为征收和安置主体，直接导致征收主体不合法、程序不到位、资金拨付管理脱离监管、补偿安置失去合法性保障；另一方面，部分被征地对象和媒体人员素质参差不齐，缺乏科学的维权意识，不能准确区分集体土地征收和国有土地征收，对现行政策法规缺乏正确认识，造成社会负面舆论多、征收工作阻碍大的问题。
被征地农民长久生计是否得到保障是检验整个集体土地征收工作实效的根本落脚点。从长沙市情况来看，不同时期、区域的安置模式及其效果存在很大差异。
近十四年来，长沙市集体土地征收可划分为60号令和103号令两个阶段，两个不同政策时期对于安置的最大差异在于安置主体。60号令时期通过下达生产、生活留地指标，由各集体经济组织负责组织建设生活安置房，盘活生产安置留地。由于各集体经济组织所处区位、村支两委的领导能力、村级经济能力、市场发展机遇、收益分配方式都存在很大差异，一方面涌现了高升村、红星村等一批发展成效突出的小康村，被征地农民生活水平得到长足的提高；另一方面也有少量被征地农民生产、生活安置至今仍存在困难，甚至持续上访。103号令时期变村集体安置为区、县（市）人民政府，这一转变确保了被征地农民能在政策范围内得到统一标准的安置保障，由区、县（市）政府运作“两保”融资用地兜底安置保障资金。受宏观经济波动的影响，政府存在不同程度的资金压力；同时融资用地的区位差异、政府招商引资的力度和理念不同，对被征地农民就业培训、困难群体生活救助的投入程度不同，也致使被征地农民最终安置效果有一定差距。
被征地农民在外超期过渡是各地方普遍存在的问题。长沙市摸底调查结果显示，全市在政策规定的两年过渡期内住房保障落实率仅42.8%，有34.36%的被征地对象在外超期过渡，累计发放超期过渡费达3亿元，目前每月还需支付超期过渡费1176.23万元，这一数额随着土地征收项目增加还可能继续扩大。
此外，长沙市被征地农民保障住房的性质不明确。长沙市通过“两转变一纳入”实施保障安置，规定保障住房流转参照经济适用房，但经过5年的实践仍存在显而易见的不足：保障住房产权证办理程序不畅，交易流通程序及税费标准不明，大部分保障住房交易未纳入政策规范内，交易双方的权益没有保障、保障住房交易市场被严重限制等弊端，这些问题伴随着2013年长沙市放开经济适用房上市交易进一步加剧。根据规定，符合条件的经适房交易补交土地出让金后进行交易，并对不同地段的土地出让金标准作出了具体划分，同时经适房交易享有一定的税费减免面积。但因保障住房产权办理滞后，性质不明晰，在上市交易中能否完全等同对待目前还处于盲区；无法有效地入市流通交易将直接影响被征地农民的生活水平和安置效果，甚至可能引起潜在被征收对象的抵触。
以群众利益为落脚点进行集体土地征收
集体土地征收与农民的生产生活息息相关，是一项牵一发动全局的事情，加强对其专门立法是时展的必然要求。在此过程中，应就集体土地征收法律关系主体双方权利义务、征收法定前提的产生、征收程序的运行、安置保障机制、土地收益管理和分配、强制执行方式和法律责任等进行系统化、具体化和专门化规定，形成严密完整的统一有机体，减少农村集体土地征收的不确定性和复杂性，强化对公权力的约束监管。
其次，要严格集体土地征收程序。首先应培养各职能部门、工作人员的法制精神和责权观，在意识形态上以自省、自律、自查、自纠构建坚不可摧的纪律“防火墙”；其次，严格执行法规政策标准，把好项目启动实施的政策关，绝不能让短期政绩观影响集体土地征收的科学导向，切实完善各项用地报批和监管程序，遏止超标准补偿、协议拆迁蔓延的势头，以严标准、严程序肃清集体土地征收风气；再次，加大信息公开和程序透明度，严格履行征地公告程序，维护群众的知情权和参与权，化解因信息不对称产生的冲突。
在现行政策法规下探索被征地农民多元化安置模式，也是当下集体土地征收工作进一步突破发展的重要保障。通过多元化的安置模式，既有助于减少区、县（市）的财政压力，还能让被征地农民早日安居乐业。
土地征收的政策范文6
1、房产契税现行政策：《中华人民共和国契税暂行条例》要求，征税对象为土地使用权证、房屋产权的迁移个人行为，税收分类为国有土地使用权证转让，土地使用权证出让(包含售卖、赠予和互换)，房产买卖、赠予和互换，征收率为3%—5%，经营者是在我国地区承担迁移农田、房子所有权的企业和本人。国家要求对本人购买自购普通住宅，暂递减征收房产契税。国家在2020年房地产行业税收优惠政策调节中，从价格、总面积、建筑容积率三层面确立了享有优惠现行政策的普通住宅规范。从2020年6月1日起，本人买房的房产契税优惠现行政策也将依照统一的普通住宅规范实行。
2、营业税现行政策：国家营业税暂行条例要求，企业和本人销售不动产，按交易量价格征收5%的营业税。1998年，以便相互配合国家住宅体制改革，进一步缓解本人交易普通住宅的负税，国家颁布优惠现行政策要求，对本人购买并定居超出一年的普通住宅，市场销售时免税营业税。本人购买并定居不够一年的普通住宅，市场销售时营业税按零售价减掉购买现价后的差值计税。
3、个税现行政策：依据国家个人所得的要求，本人出让房子等资产个人所得，应按20%的征收率缴纳个税。
4、土地增值税现行政策：土地增值税于1983年刚开始征收，目地主要是以便标准农田、房地产业交易纪律，有效调整土地增值盈利，维护保养国家利益。土地增值税以经营者在中国人民共和国地区出让国有土地使用权证、地面上房屋建筑以及附属物所获得的增值额为征税对象，按照要求的征收率征收的一种税款。
（来源：文章屋网 ）
