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土地和土地使用权的区别范文1
一、房地一体登记是不动产登记的基本原则
不动产统一登记的主要宗旨是实现房地一体化登记服务，从而方便于民，只需一次申请登记便获得房地产权利。一体化登记可以使房地权利同时登记、同时生效，防范了风险。因此，尽管业主拥有的房地产中土地使用权属于用益物权，房屋是所有权，但其权利主体基本应保持一致，也就是两个不同权利的设立、变更、注销一般应同步发生于房和地之上。如抵押权设定的规定很好地体现了此原则：房屋抵押的，其相应土地随之抵押，反之亦然。再如，房屋分割转让时必受到土地能否分割或者能否从独用宗转为共用宗的限制。但是在不动产抵押中会出现房、地抵押权主体不一致的情形，这与房地权利主体一致原则并不矛盾。所谓的房地权利主体一致原则是指土地使用权和房屋所有权主体一致，而不要求其他权利主体也必须一致。在房和地的客体生成方面，一般是先有土地再有房屋，如果土地抵押设立登记时房屋尚未开工建设，则土地抵押权人不能拥有以后该土地上所建房屋的抵押权，房屋一旦建成再设定抵押权给另一个抵押权人也是法律所允许的。此时，房、地就出现不同的抵押权主体，在实现抵押权时，与其他房地产处分不同的是要将房和地的价值分别计算，分别为不同抵押权人优先受偿。正是由于房、地权利并非完全同步发生，特别是在土地使用权和所有权上附上抵押权后，如何坚守房地一体原则值得我们探讨，比较常见的有以下三种情形。
1.无房屋之土地设立抵押后的在建工程抵押
土地使用权受让方通常在取得土地时就以该土地设定抵押权用于支付土地出让金或用于开发建造资金，在宗地不能分割的情况下当然是以整宗地作为抵押物，此时办理的是土地抵押设立登记。随着开发建设的推进，土地使用权人即建设者会继续以在建工程设定抵押以获取续建资金。
建设者申请在建工程抵押可依法选择两种途径：一是只申请在建工程抵押设立登记。由于土地已经抵押在先，土地抵押时尚未开工建设，因此根据《担保法》第五十五条规定，在建工程不属于首次设立土地抵押的抵押物范围，此时在建工程抵押以已建成部分的造价为限进行担保，不含土地价值。就整个房地产而言，土地抵押权人和在建工程抵押权人对应着不同的抵押部位，没有顺位而只有房、地之分，在一旦实现抵押权处置已建成房屋及整宗土地时，则土地抵押权人就土地价值部分进行优先受偿，在建工程抵押权人就已抵押的工程价值部分进行受偿。二是土地抵押权变更为在建工程及其土地抵押。因为随着工程形象的进度，土地逐渐分摊到在建工程中，最后竣工时土地全部随房屋分摊完成。根据《物权法》和《担保法》规定，房屋抵押，相应的土地随之抵押，则申请人可以在建工程及其相应土地价值相当于整宗土地价值时，将抵押物从整宗地变更为在建工程及其相应土地，并且可随着工程形象进度而追加在建工程设立抵押权，这种做法不会出现房、地抵押权人不一致的结果，更好地实现了房地一体化登记原则。
2.无房屋之土地设立抵押后的房屋预售
在当前房屋交易管理和不动产登记分离的情况下，更加应注重交易环节与登记之间的衔接以及房地的一体化。用于开发的土地在取得之时设立抵押权后，随着工程的推进会进入房屋预售环节，预售则意味着房屋及其相应土地将从开发者名下转移给购买人。为使预购人将来取得完整权利的房地产，则土地的抵押应在预售时予以解除。因此，当事人申请房屋预售许可时应提供土地抵押权人同意预售的证明，或者注销土地抵押权后再申请预售许可。为更好地与预售楼盘表衔接，应如上文第二种方法所述，将纯土地抵押转为在建工程抵押，在预售过程中遵循在建工程抵押权每解除一套才预售一套，保证预售的房屋没有权利限制，同时做到房地权利主体一致。
3.无房屋之土地设立抵押后的房屋首次登记
对于土地抵押没有解除而房屋申请首次登记的，原来仅办理房屋所有权登记而土地登记不变更是可行的，但如果房地在一个系统平台上操作则会出现房屋所有权是完整的，相应的土地使用权因抵押而受限，对于下一步房地产转移则会出现房屋相应的土地受限。由此，必须要求土地抵押权人出具同意转移证明或注销土地抵押权才能办理转移登记，所以为便于购房者顺畅办理不动产权证书，应在房屋首次登记时，将土地纯抵押转换为房地产抵押，方法同上文第二种方法所述，即尚无法解除抵押的部分继续设定抵押，其他房地产在办理首次登记后可办理转移登记。
二、实践中常见的房地区别登记类型
由于房、地权利内容的不同，权利取得或变化、注销时点的不同，导致现实中房地登记时会发生因权利不同而房和地对应的登记类型不同的情形，在房地登记中如何既坚持一体化原则又做到不同的权利区别对待、分别适用不同的登记类型呢？我国土地资源为国家所有并调控（集体土地除外），因此土地使用权并不能自由地变更、转让、分割，即使是市场化方式取得的土地也会因土地和城市规划的原因导致其变更和转让受到限制。但房屋实行所有权制度，既然所有则权利人可以自由处分，但由于房屋附着于土地，其处分必然受到土地的牵制，否则权利主体一致原则无从谈起。在以宗地为单元建立登记簿的前提下，坚持房地一体，以地随房走或房随地走为登记类型首要判断原则，但对于特殊情形房和地的登记类型可适当地予以区别，以便更好地反映权利变化状况。
1.已建有房屋的集体建设用地使用权转为国有建设用地使用权
只要土地上已建有房屋，则房地应一并登记。在土地使用权从集体所有转为国家所有的情形下，其实经过了这样的程序：集体土地先征用为国有，国家再出让给原土地使用权人。所以就土地而言，所有权以征用方式发生了转移即从集体所有变为国家所有，使用权随所有权变化而变更为国有土地使用，土地性质发生了变化，因此土地使用权应当办理变更登记。而房屋的现状和权利主体均未发生变化，因此不需要申请登记，但基于房地一体、房随地走的原则，总体应申请办理不动产变更登记。
2.房屋首次登记时土地已办理过首次登记
所谓首次登记是指物权第一次在登记机构进行登记、登簿。而房屋所有权首次登记的前提，一是土地已合法取得，一般表现为土地使用权已办理过首次登记；二是房屋为合法建造即取得规划许可证。尽管房屋首次登记，但其对应的土地已不能认为首次登记，而是变更登记。因为虽然土地要素没有变化，但附着物从无到有，即从空地转为有房之地则视为发生了变更。从《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）的登记类型规定中可知，这个登记遵循的是地随房走原则，尽管土地已经做过登记，但房屋登记时仍然认定为首次登记。
3.土地连同房屋征收的登记类型
根据《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，为了国家安全和社会发展等公共利益，市、县级人民政府可以作出征收房地产决定，如国有土地及房屋征收意味着原房地产权利人丧失房屋所有权和土地使用权，这也意味着地方政府（代表国家）作为征收主体将取得房屋所有权和土地使用权。由于国有土地的所有权本就属于国家所有，使用权一旦收回后则土地所有权与使用权两权主体合二为一，即土地使用权为土地所有权涵盖，而国有土地所有权依法可以不登记。因此，办理此类不动产登记，需要办理房屋所有权转移登记和土地使用权注销登记。此外，由于房屋所有权主体是国家（地方政府行使），而且地方政府征收国有建设用地后还将用于公共利益需要再次出让土地等，所以，对于此类登记可以仅记载于登记簿，不必发证。这是房、地登记类型应区别对待的一个典型。
4.房屋拆除而土地使用权未变化时的登记类型
《细则》将此类情况笼统归入注销登记，而众所周知，注销登记的发生不是主体消失便是客体消失。此情况中将房屋和土地区分对待就会发现，对房屋而言，当其灭失时，确应办理注销登记，而就宗地而言，土地没有任何变化的要素，一般无需做任何登记。如果基于房地一体原则，尽管土地没有变化，但附于其上的房屋消失了，则可按土地变更登记类型适用。因此，无论分别对待房和地，还是根据地随房走或房随地走理论，都不能认定该情形为房地产注销登记类型，《细则》在这个登记类型定位上似有不妥。
土地和土地使用权的区别范文2
【关键词】划拨 土地 价值 评估
在计划经济时期，国有土地使用权都是通过划拨取得。改革开放以来，国有土地使用权出让已成为当前土地使用权获取的主要方式。由于过去以划拨方式取得的土地仍由原产权单位使用，加上国家机关和军事、公益事业、城市基础设施等用地经县级以上人民政府批准，仍通过划拨方式取得，因此形成了划拨土地使用权和出让土地使用权并存的格局。
一、划拨土地使用权的含义及特点
（一）划拨土地使用权的含义
“划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权[1]。”以划拨方式获取的土地使用权，一般没有使用期限限制。划拨土地使用权可通过以下形式取得：（1）经县级以上人民政府批准，土地使用者在缴纳补偿费、安置费等费用后取得;（2）经县级以上人民政府批准，土地使用者无偿取得。
（二）划拨土地使用权的特点
划拨土地使用权有以下3个特点：（1）公益性，划拨土地使用权，国家作为土地所有人未获取经济利益;（2）法定性，取得划拨土地使用权应符合法律法规规定，并经有关主管部门批准;（3）限制性，划拨土地使用权取得后，其收益、处分权利受到一定限制，不能随意进行处分。
二、划拨土地使用权价值构成
（一）划拨土地使用权价值的定义
“土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，其权利特征是出让土地使用权[2]”。与出让土地使用权相比，划拨土地进入二、三级市场有更加严格的限制条件。国家禁止有关单位利用划拨土地从事经营活动，划拨土地使用权经批准可依法进行抵押、转让或出租。划拨土地使用权价值是土地价格的一种特殊表现形式，一般以取得并开发至可用状态下的土地资产价格表征。划拨土地使用权价值是划拨土地平均取得成本和开发成本之和。
（二）划拨土地使用权价值的具体构成
划拨土地使用权价值包括土地取得成本和土地开发成本两部分。在实际应用中，土地利用情况不同，其价格构成也有所不同。对新增建设用地，土地取得成本包括土地补偿、安置费、地上附着物补偿费等费用;对已利用的国有土地，土地取得成本包括拆迁补偿费、安置费和税费等费用。土地开发成本主要是企业取得土地后，进行基础设施建设，如水、电、气、通讯和道路等建设费用，使其达到“七通一平”的条件。因划拨土地使用权的使用限制，在评估操作中一般不考虑土地增值。所以，划拨土地使用权价值构成包括土地取得费、土地开发费、相关利息及利润。
三、划拨土地使用权价值的评估方法
（一）直接评估法
直接评估法又称正算法，是直接根据土地平均取得和开发的成本计算土地使用权价值。依据相关计算公式可知，这种方法是以取得土地和开发土地所发生的各项费用之和为基础，再加上利息、税金、利润和土地收益来计算土地价格的方法。土地价格由土地取得费用、土地开发费用、利息、利润、税费和土地所有权收益累加构成。直接评估法的计算过程简单明了，易于理解和接受。由于土地所有权收益来源于“增值地租”，归国家所有，所以按直接评估法计算，“划拨土地使用权价格为土地取得费用、土地开发费用、利润、利息和税费之和”[3]。
（二）间接评估法
间接评估法又称倒算法，这种评估方法分两步计算土地使用权价值：首先采用市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法等评估方法，“计算出一定期限、一定开发程度和容积率条件下出让土地使用权的价格”[4]。这个价格一般包括土地取得费用、土地开发费用和土地增值收益三个部分。然后，根据出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格之间的区别，倒算划拨土地使用权的价格。按间接评估法计算，划拨土地使用权价值等于出让土地使用权的价值与土地使用权出让金之间的差额。
（三）评估注意事项
1.划拨土地使用权抵押价值评估？应切合实际。划拨土地的面积一般较大，由于没有使用年限的限制，部分划拨土地城随着城市的开发建设进程，用途发生了明显变化。划拨土地使用权抵押存在诸多限制，评估过程比较复杂，价值测算难度较大。评估时应认识到，划拨土地使用权抵押贷款评估的目的是抵押物的变现能力，而不是该企业的偿还能力。应充分考虑评估风险。划拨土地使用权的抵押是一种比较特殊的经济行为，抵押前须经有关行政主管部门批准，抵押人、抵押权人与国土行政主管部门之间要签定土地出让协议，明确土地出让金数额。处置该划拨土地使用权时，面临众多不确定因素，还应缴纳相关税费。因此，在评估过程中，要全面考虑抵押期间的风险，贯彻谨慎评估原则，在测算完预期土地的价值之后，还应进行风险系数的修正。随着城市建设的全面铺开，城市规划面临较大调整。部分划拨土地的用途发生了较大变化，有的因地方政府招商引资的需要转变成商业用地，有的因棚户区改造而转变为住宅用地。这些改变了用途的划拨土地，很多都没有到土地行政管理部门办理相关变更手续，客观上造成了土地的规划用途、记载用途和实际用途之间的差异。
2.企业破产清算时，划拨土地使用权不能作为评估对象。划拨土地使用权是原始取得，作为土地所有权人的国家没有从中获利，企业使用土地时也没有支付相应对价，企业行使的是国家赋予的占有和使用的权利，对划拨的土地使用权并没有收益和处分的权利。因此，企业破产后，原划拨使用的对象缺失，划拨土地的依据当然不复存在，国家应按规定收回该土地。因此，划拨土地使用权不是企业的破产财产，不能作为估价对象。
参考文献
土地和土地使用权的区别范文3
合肥市闲置国有土地处置办法全文第一条 为依法处置闲置国有土地，提高土地利用率，促进经济发展和城市建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《闲置土地处置办法》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内闲置国有土地(不含国有农、林场使用的农用地)的处置，适用本办法。
第三条 本办法所称闲置国有土地，是指土地使用者在未经原批准用地的市、县人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设或开发建设未达到规定条件的国有土地。主要包括以下几种情形：
(一)土地使用者自动工开发建设起算日起满1年未动工开发建设的;
(二)已动工开发建设，实际开发用地面积未达到应开发建设用地总面积的1/3且中止开发建设满1年的;
(三)已动工开发建设，投资额占项目总投资额不足25%且中止开发建设满1年的;
(四)未依法使用的征地转户后剩余的土地;
(五)法律、法规规定的其它情形。
第四条 本办法所称动工开发建设是指按照经批准的施工图进行建设且建筑基础达到0.00标高的情形;
本办法所称动工开发建设起算日，分别按下列规定确定：
(一)以有偿方式(包括出让、租赁、作价出资或入股，下同)取得土地使用权的，为国有土地有偿使用合同约定的动工开发建设日期;国有土地有偿使用合同未约定动工开发建设日期的，为签订合同满1年之日;
(二)以划拨方式取得土地使用权的，为建设用地批准书规定的动工开发建设日期或者建设用地批准书颁发之日。
第五条 土地使用者应当按照土地有偿使用合同或建设用地批准书的规定的期限动工开发。因不可抗力或者规划调整等原因以及动工开发必需的前期工作造成动工开发延迟的，土地使用者应在规定的期限届满前1个月内向市、县国土资源行政主管部门申请延长开发建设时间，经审查情况属实的，应当予以延长，但每次延长不得超过1年。
第六条 市、县国土资源行政主管部门对其认定的闲置土地，应当通知土地使用者，并拟订该宗土地处置方案(闲置土地依法设立抵押权的，还应告知抵押权人参与处置方案的拟订工作)，经原批准用地的市、县人民政府批准后组织实施。
第七条 土地使用者闲置土地满1年未动工开发建设，以出让方式取得土地使用权的，按出让金20%以下缴纳闲置费;以划拨方式取得土地使用权的，按每平方米5-10元的标准缴纳闲置费。
第八条 土地使用者闲置土地满2年(包括取得土地使用权满2年未实施拆迁的)，经原批准用地的市、县人民政府批准可无偿收回土地使用权。因本办法第五条规定的原因造成动工开发建设延迟的情形除外。
第九条 闲置土地时间未满2年，或者已满2年但该项目属国家鼓励发展的项目，可按下列方式处置：
(一)由市、县国土资源行政主管部门安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发建设。
(二)收回现有国有土地使用权，为土地使用者置换等价的土地;
(三)采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，并对原土地使用者参照投入成本予以补偿;
(四)收回土地使用权，对土地使用者所投入的成本进行审核，待该地块处置后参照投入成本予以补偿;
(五)土地使用者与市、县国土资源行政主管部门签订土地使用权交还协议，将土地使用权交还给政府，该土地使用者需要使用土地时，政府按照土地使用权交还协议的约定供应与其交还土地等价的土地。
本条(三)、(四)两项给原土地使用者补偿金额最高不得超过该宗地处置后所得金额。
第十条 对规划调整等原因造成土地闲置，土地使用者已支付部分土地有偿使用费或征地费用的，可以按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地给原用地者使用，其余部分由政府收回。
第十一条 闲置未满2年，土地使用者自愿交回土地或申请协商退地的，待政府对该土地使用权处置后参照投入成本予以补偿，其地上建筑物、附着物一并收回。
第十二条 受让(划拨)土地面积过大，土地使用者未按有偿使用合同或建设用地批准文件投入资金导致开发进度滞后的，经原批准用地的市、县人民政府批准，可以修改国有土地使用权出让合同(划拨决定书)，减少土地供应面积。
第十三条 房地产开发企业依法取得土地使用权后，房地产开发资质被依法注销而不能继续进行开发的，土地使用权由市、县人民政府收回，并参照房地产开发企业对该宗土地的投入予以适当补偿。
第十四条 土地使用权被法院依法查封或因诉讼、仲裁而无法按原来规定的期限动工开发建设的，土地使用者应按本办法第五条的规定申请延期。该诉讼或仲裁并不影响开发建设的，土地使用者应当按规定的期限开发。
第十五条 因转让取得土地使用权的，新的土地使用者应当按照原土地有偿使用合同规定的期限和条件开发建设。
第十六条 农村集体经济组织的耕地被征用完以后，其全部成员转为城镇居民的，其余的土地属于国家所有，由市、县人民政府收回，按城市规划统一开发利用，市、县人民政府对原农村集体经济组织和使用者按照征地办法规定的标准给予补偿。
第十七条 依法收回的国有土地应当纳入政府土地储备库。原土地使用者对其领取的国有土地使用证、建设用地规划许可证、房屋拆迁许可证应当在15日内办理注销手续，逾期不办理的，分别由发证机关直接注销并予以公告。
第十八条 本办法自20xx年4月1日起施行。
闲置国有土地国有土地概念
依法使用国家所有土地的权利。国家作为国有土地所有者并不直接使用土地，而是由具体单位和个人来使用。国有土地的收益权能一部分由土地使用者实现，一部分由国家通过收取土地使用税(费)和土地使用权有偿出让的形式来实现。由于中国法律禁止土地买卖，国家土地所有权一般不能流转，因而国家对国有土地的处分权主要是对土地使用权而言，划拨、出让或者确认、收回土地使用权的权利，都可以理解为对土地的一种处分。有偿取得的国有土地使用权，可以依法转让，因此，国家土地所有权中的处分权有一部分也可以有限制的由土地使用者来行使。在农村，农民使用国有土地和使用本集体所有的土地，除了在法律概念上不同外，其他方面已没有本质的区别。国家在收回农民长期使用的国有土地时也要给以适当补偿。依法有偿受让取得的国有土地使用权，成为一种完整意义上的财产权，可以依法转让、出租、赠与、继承、抵押，与一般通过划拨取得的国有土地使用权不同的是有偿、有期，这是国家凭借土地所有权对使用权进行的一种限制，是实现土地所有权的一种措施。
集体土地
土地和土地使用权的区别范文4
摘 要 对土地使用权的账务处理，在会计上有过不同的观点和争议。笔者从相关的法律法规和无形资产的特征、性质等方面提自己的窥管之见。为适应技术和市场经济发展趋势，使会计核算适应市场经济下的管理需要，使经济资源的发育、拓展正常运行，满足市场经济条件下资源优化和合理配置，真正监测无形资产的良行运行，考核无形资产的运行成果，使资源各得其位、各有其位，使会计核算具有可比性、一贯性和明晰性，应当将土地使用权从现行的无形资产中剥离出来，将其设置在“固定资产”类下的“土地类”。
关键词 无形资产 土地使用权 需求弹性
《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。同时第十一条规定：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级民上人民政府登记造册，核发证书；其中央机关使用的国有土地的具体登记发证机关由国务院确定。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。依据法律规定人们只能取得土地的使用权。我国《企业会计制度》第四十七条、企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。笔者试从无形资产的特征、性质浅论土地使用权的归属界限。
无形资产人们普遍认为具有以下的特征：一是无实体性、二是独占性、三是有偿取得、四是价值的不确定性及效益的长期性。这四个特征是相辅相成，缺一不可的，因为无实体是相对于有形资产而言的，如果把无实体都划分为无形资产，那么在资产内不具备实物形态的就多了，如涉及债权内的就有：应收账款、其他应收款、待摊费用等，因此无实物形态并不是区分有形与无形之分的主要特征，更况“土地使用权”其依附的是实实在在的实物-----占有使用土地的面积，它的无实体实际是有确定的相对实体，只不过这个实体是国家用法律的规定明确取得的只是使用权而没有所有权而已；二、三两点是所有资产类所具有的共同特征，资金产的定义中“是企业拥有和控制的”但对同一有形的资产其独占性远比无形资产的独占性明显，如某企业拥有一台机器设备，就该机器而言，它的的确确是整个市场的唯一，因为它不能衍生。而无形资产却不同，它的独占性受法律的约束和地域的限制。如同一项专利技术可以在不同区域内同时存在，但土地的使用权却只能在一个区域存在，它的使用权限受限于其本身确实存在的实物-----土地；第四个特征堪称是无形资产的精髓，其“价值的不确定性，效益的长期性、不确定性”是所有有形资产无法具备的，具体地表现在当代科学技术的飞速发展、产品的更新换代、技术的替代达到了惊人的速度，使得除了在法律中人为规定的某些权利的有效期间寿命之外，其实所有的无形资产的经济寿命都难一准确的预计。有些无形资产可能存在在法律规定年限以外还能继续发挥经济效益，而有些无形资产可能在法定年限内不复存在的现象。由于使用期限的不确定性决定了未来价值的无法确定，从而使得无形资产价值带上“朦胧”的色彩，因而也带来了无形资产管理上的预测、决策及会计核算上的计价、摊销诸多不便。而企业的实物资产计量是确定的，可以估算其未来期间可能带给企业的经济效益。如工厂生产一批产品销售后能得到多少经营利润，商家一批经营交易能赚多少钱。“土地使用权”并不能象商标权、著作权、专利权、非专利技术那样可以凭借其自身的优势抢占市场以获取超额利益，而只是其保证生产或经营的先决条件，就旬生产和经营需要资金一样。土地取得的价值是根据地块面积的大小、地段位置的优劣来确定的，价值是确指的，其使用年限是根据土地的取得方式 ，国家法律有明确的规定，它与支付地租的形式类似。会计完全可以准确的计量、核算和摊销。
从土地资源和智力资源性质来看：土地属于稀缺性资源它的稀缺性还在于它的不可替代性和不可再生性，这是它与其他无形和有形资产的一个最大区别。人类居住的土地是有限的、不可再生的，但没有特殊的状况也不会减少（人为、地震、地球运行的变迁等因素除外），它属于自然资源，与空气一样对人类是有益的，而且是永久性资源，原始的取得无需付出任何劳动，其开发的过程也只是简单的体力劳动和机械运作。而商标权、专利技术、著作权、非专利技术是脑力劳动的产物，设计、研制开发要付出大量的人力物力。其取得的过程远比制造有形资产更艰苦、更复杂，花费的劳动时间更长，是人类智力劳动的结晶。
从交易的方式看：一是土地属于不可再生资源，其交易是国家凭借掌握土地的垄断权进行的，它虽然有拍卖、招投标、挂牌等多种交易方式，但都在基本地价基础上进行的，机时基本地价是政府制定的，发球政府定价范围，政府定价的出发点本应考虑供给与需求，但因为土地资源的稀缺，是无可替代的“吉芬商品”，其市场的价格不是、“看不见的手”进行调节的，而完全是人为操纵下的价格，因此其交易在某些特定因素下还有暗箱操作。从价格需求弹性看，土地需求弹性介于缺乏弹性和完全无弹性之间，需求者没有选择，其弹性逼向于完全无弹性趋势。从供给弹性看它同样属于供给缺乏弹性和完全无弹性之间，其走势与需求弹性雷同，因此就形成了垄断下的单一价格。而智力资源则不同，它的价格取决于需求者对某项智力成果的拥有权、相信度，基本是在市场调节下达成的，它的需求与供给弹性远远大于土地的使用权；二是二者的交易市场不同，土地使用权是在“房地产市场”上交易，而智力资源是在“技术市场”或民间交易；三是交易的次数和范围不同，“土地使用权”在房地产市场上是一宗土地只能就地转让一次，是不动产交易，只不过是权利易主而已，不会产生增量的增加。而智力资源可以在同一市场或不同市场，在法律准许的情况下，可以向同一地区或不同地区进行转让，随着转让次数的增多，社会的拥有量也随之增加；四是交易的税种不同等等。
从“土地使用权”与智力资源的权益归属看，《中华人民共和国土地管理法》明确规定：土地所有权分为国家所有和集体所有，我国城镇土地发球国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有外，属于集体所有，宅基地和自留山也属于集体所有。不管土地性质如何，从表面看企业取得的只是依附土地而存在的使用权，它是无形的，但现实会计核算中这种“无形”的现状比比皆是，如国有企业法人治理下的资产，资产的所有权属于国家，而企业拥有的只是该资产的使用权，与土地的使用权如出一辙；再如企业的融资租赁，企业对融入的固定资产也只有使用权而没有所有权。而智力资源则不同，企业一旦拥有或获得某项智力资源，在拥有获得使用的同时也相应的取得了所有权。
我国《企业会计制度》规定企业以支付土地出让金方式取得的土地使用权，应按实际支付的价款借记“无形资产”科目，贷记：“银行存款”等科目，并按制度的规定进行摊销，待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程（房地产开发企业将需开发土地使用权账面价值转入开发成本），借记“在建工程”科目，贷记“无形资产”科目。
笔者认为这项账务处理背离了会计核算的一贯性、可比性、明晰性原则。
一贯性原则是企业的会计核算方法前后各项应当保持一致，不得随意变更，如有必要变更，应当将变更的内容和理由、变更的累积影响数以及累积影响数不能合理确定的理由等，在会计报表的附注中予以说明。一贯性是从纵向角度出发，要求企业的会计政策前后各期保持一致，其目的一是为了提高会计信息的使用价值，只有保持一贯、连续的会计政策，前后各期的会计信息才能可比；二是为了防止企业随意改变会计核算方法，人为掩饰经营行为，但一贯性原则并不排除企业会计政策变更的可能性，当国家出台新的法规规定或企业因经营环境的变化使得现行的会计政策不再能恰当地反映企业的财务状况与经营成果时，可以改变会计政策。
可比性原则的要求，企业会计核算应当按照规定的会计处理方法进行，会计指标应当口径一致、相互可比。可比性是从横向角度要求企业严格按照国家统一的会计制度规定选择会计政策，以使不同行业、不同地区、不同时点所发生的经济业务事项具有可比性。
明晰性又称为理解性，指会计信息应简明、易懂，能让具有一定专业知识或受过一定教育水平的报表使用者获取自己所需的信息。根据这一要求，会计记录应当准确、清晰；填制会计凭证、登记账簿应做到摘要完整，账户对应关系清楚；编制会计报表时，应做到勾稽关系清楚、项目完整、数字准确。
现行的土地使用权的账务处理是人为将简单会计实务处理复杂化，《中华人民共和国土地管理法》第三十七条明确规定：禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅地的集体或个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种，一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地法使用权；该项幅土地原为农民集体所有的，应当交由原集体经济组织恢复耕种。无论是从会计制度规定的核算或是法律的相关规定，将土地使用权作为无形资产核算是“短命”的。
科学技术是第一生产力，一个企业拥有无形资产的多寡代表着该企业技术开发、应用、成果的推广、市场拓展和竞争能力，从严格意义上说，土地使用权并不具备这一特殊功能。另外，土地使用权和智力资源在取得、维护、管理方式 、价格转移、扩散、渗透等功能诸多方面各自都具备不同的形式。
综上所述，笔者认为“土地使用权”不能列入无形资产。为适应科学技术和市场经济发展趋势，使会计核算适应市场经济管理的需要，使经济资源的发育拓展正常进行，满足市场经济条件下的资源优化配置，真正监测无形资产的运行、考核无形资产运行成果，使资源各得其位、各有其位，使会计核算具有一贯性、可比性及明晰性，应当将土地使用权从现行的无形资产中剥离出来，将其设置于“固定资产”类下的土地类，让其在会计核算中占有名副其实的一席。
参考书目：
[1]企业会计准则.
[2]企业会计制度.
[3]高鸿业主编.西方经济学.中国经济出版社.
[4]于长春.无形资产会计.立信会计出版社.
[5]中华人共和国土地法管理法.
土地和土地使用权的区别范文5
【关键词】城市化 土地征收 充分补偿
土地征收制度是连接城市与农村的纽带，是我国现阶段实现土地城市化的唯一法律途径。而现行的土地征收制度不利于城市化的健康发展，需要加以改革和完善，以提高土地资源的利用效率，减弱土地资源短缺对城市化的制约，加速瓦解我国的二元社会经济结构，实现城乡协调发展。在城市化加速发展的社会大背景下，完善我国的土地征收制度应坚持以下三项原则。
一 充分发挥市场对土地资源配置的基础性作用
加速城市化进程中必需充分发挥市场对土地资源配置的基础性作用。土地资源的稀缺性和异质性决定了它不可能按需在工农业之间进行分配。因此，在20世纪50年代开始的工业化阶段，土地按权力的需求分配，政府采取了以农业促进工业发展的政策来加速工业化进程，以土地征收这一行政手段来满足经济发展对建设用地的需求。在此阶段，虽然我国工业总产值的增长速度很高，但是国民生产总值量化到单位面积土地上的增长率却很低。目前，我国工业的投资率又处于高位，传统的依靠大量消耗资源的粗放式发展经济的方式的缺陷业已充分显现，必须及时转变国民经济增长方式。现阶段政府对土地资源配置的干预严重过度，致使这种干预更多地服务于特殊利益而不是公共利益，并且这种干预往往基于错误的信息、错误的预期或者错误的政策，导致净经济收益的下降。因而，在加速城市化的过程中，必需充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用，以抵制来自信息不对称情况下的政府决策失误、来自“时滞”和“理性预期”情况下的政府政策失效和政府的“寻租”等不正当行为，既使城市发展及时获得充足的土地供应，又使土地资源的利用达到尽可能高的效率。
基于市场原则，应允许集体所有土地使用权直接进入经营性建设用地一级市场流转。依照现行土地制度，对于集体所有土地的使用权只允许直接进入农用地的流转市场，而禁止直接进入建设用地的一级市场，国家通过土地征收制度对建设用地一级市场实行完全垄断。对这种制度应予以改革，除了因“公共利益”必须征收的土地外，对于城市化过程中的经营性建设用地，应允许其在一级土地市场直接流转。首先，城市化的过程是农用地的转用过程，但农用地的转用过程并不必须是集体所有土地的国有化过程。在我国现行的土地所有制度中，土地全民所有和土地集体所有均是土地公有制的两种平等的实现形式，集体土地被征收的唯一正当理由就是公共利益的需要。其次，计划经济体制强调必须考虑国家征地时的支付能力和城市经济的发展成本，土地征收政策必须为工业化提供成本较低的土地的价值取向已经与我国建立社会主义市场经济、城市化加速发展的时代潮流相背离。城市化是我国社会发展的重要动力，而城市化一个重要的方面就是农村的城市化，牺牲农民的利益来促进工业化的方式不可能全面实现城市化。再次，我国政府通过划拨和出让土地使用权的方式来满足城市化进程中对经营性和公共性建设用地的需求，国家垄断土地使用权市场，没有真正的市场竞争，不可能真正形成土地的市场价格。让集体所有土地的使用权能在符合国家土地管理制度和土地利用规划的前提下自由流入市场，形成土地的市场价格，是完善土地征收补偿制度的先决条件。最后，从土地征收行为的性质和后果来看，土地征收产生了集体土地的所有权转移和使用权转移双重法律后果，土地所有权由集体转为国家，土地的使用权经国家的划拨或出让由农民集体再经由国家转为建设单位。对于基于非公共利益的建设用地单位来说，只有获得土地的使用权，至于是从国家手中还是从农民集体手中获得土地使用权，对于建
设单位来说没有实质性区别，土地所有权由集体转为国家的征收过程不具有任何经济效益。城市化过程中的土地城市化是指土地由农用地不断转换为建设用地，并不是指集体土地不断被征收转化为国家所有，经营性建设单位完全可以借助于土地使用权一级市场取得集体土地的使用权。
但是，市场也有失灵的时候，政府的宏观调控在很大的程度上能够弥补和纠正市场的缺陷，城市化过程是市场这只“看不见的手”和政府这只“看得见的手”共同参与的过程。由社会经济发展、工业化发展所带动的城市化并不能必然导致土地资源的优化配置，若完全由市场机制决定土地资源的配置，必然会导致牺牲农用地、牺牲生存环境的后果。因而城市化加速发展过程中更应加强政府对土地资源优化配置的宏观调控作用。政府的合理引导的主要手段就是行政规划。目前，我国涉及到土地利用的行政规划由不同的部门组织编制和实施，容易造成对同一对象编制多个规划并由多个部门操作的现象，难以避免在规划实施中削弱政府在优化土地资源配置中的作用，必须通过政府的自身改革与完善予以纠正。
土地和土地使用权的区别范文6
“联建”形式早在五十年代和七十年就已出现，在一些城市以国家、集体、个人共同出资建房的方式来解决职工住房问题和进行旧房改造。“参建”形式则出现在八十年代。而今的“联建”、“参建”则出现在房地产开发活动中，由于联建、参建的目的主要是为追求可观的商业利润，其主体范围已无任何限制，合作或合资条件也不限于以无偿划拨方式取得的土地使用权，从而出现了联建、参建方式为名转让土地使用权，以联建、参建方式为名预售房屋，以联建、参建方式为名非法融资等违法和不规范现象，这些种种不规范现象则阻碍了我国房地产市场的正常发展，也给房屋联建合同纠纷的处理带来难度。面对这些以联建、参建方式订立的内容各不相同的合同，如何界定其性质，则有必要首先界定联建、参建的含义。
我国《房地产管理法》第27条“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价人股，合资、合作开发经营房地产”的规定，确认了房屋联建这一形式的合法性。从字义上理解，“联建”应是联合建造的意思，强调的是联合、共同的含义，而“参建”则是参与建造的意思，强调主辅关系。从合同的角度上理解，“联建”应是指两个或两个以上的主体以协议的方式就房屋的建造开发约定共同负责立项和工程施工，并按照比例享受权利、承担一定义务的联合开发形式。而“参建”是指一方以投资的形式参与主建后的房屋建设开发，并以协议的方式约定享受一定的权利，承担一定义务的联合开发形式。从法律的角度上理解，本人认为，“联建”的正确含义应是具有房地产开发经营资格的法人，在双方依法共同取得土地使用权房地产开发的情况下，以入股、合资、合作等形式共同开发经营房地产的联合形式。而“参建”应属联建的一种具体表现形式。
“联建”、“参建”虽然都是商品房开发的一种联合建房形式，但二者却存在明显的区别：一是在房屋联建形式上，合同的主体双方必须是共同取得土地使用权，共同办理房屋建设立项即共同取得联合建房审批手续，共同进行施工建设；而参建合同的主体只有一方取得土地使用权和建房审批手续，另一方则以投资等其它方式参与房屋的建设。二是联建合同的主体双方在开发同一项目中，没有时间的先后，而参建合同的主体是一方参与到另一方已经立项的项目中，往往是主建方开发在先，参建方参与在后。在房地产开发领域中，由于对联建和参建的含义模糊不清，“参建”大多是以联建的形式表现在合同中，二者基本上是视同同一概念在使用，没有人去将二者加以区分，有的将这两种不同的联合形式统称为“合建”。
二、区分房屋联建的主要类型及其法律性质
在房地产联合开发领域中，由于存在许多不规范的操作，联建的类型则多种多样，正确区分其类型则有利于判断其法律性质，确认合同的效力。现就几种常见类型的联建合同及其法律性质分析如下：
第
一、双方共同提供建设用地，共同出资，共同办理建房审批手续，共同负责建设施工，房屋竣工后，双方按照合同的约定共同取得或分别取得竣工房屋的产权，在此种类型合同中，因为规划许可证是以双方的名义取得，根据建设部《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》的有关规定，双方可以按照合同的约定或投资的比例取得竣工房屋的产权，办理产权登记。
从此类合同的具体权利义务内容可以看出，这类合同的主体双方是为共同的事业而共同出资、共同经营、共享利益、共担风险，这种房屋联建行为实质上是一种经济合作行为，其权利义务关系类似民事法律关系中的合伙关系。联建合同，应认定为房屋合建合同。
第
二、一方提供建设用地，另一方出资，双方办理了土地出让及合建审批手续，共同负责建设施工，双方按照合同约定的投资比例共享利益，共担风险。此类合同因符合房地产经营开发的法定条件，则属典型的房屋联合开发形式。
第
三、一方提供建设用地，以自己的名义取得了建房审批手续，另一方出资，并负责建设施工。双方按合同约定的比例分别取得竣工房屋的产权。这种房屋联建方式较为常见，主要发生在有地无钱和有钱无地的双方之间。
在此类合同中，另一方是以投资方式参与一方的房地产开发，因规划工程许可证等建房审批手续系一方领取，根据有关法律规定，这种方式实质上是一种房地产转让行为，房屋产权应首先归持有建房审批手续的一方享有，只有一方在办理了房屋权登记后，才能根据合同的约定将房屋产权转移于另一方。而根据我国《房地产管理法》第41条“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移的规定，一方在向另一方转移房屋产权时，该房屋所占土地使用权也随之转移。因此，此类合同不仅具有房屋转让的性质，且具有土地使用权有偿转让的性质。
第
四、一方提供建设用地和资金，以自己的名义领取建房审批手续，自行负责建设施工，另一方只是按照约定的单价和面积提供一定的资金，房屋竣工后，一方按合同的约定给另一方特定的房屋产权或高额回报。这种联建方式也较为常见。享有土地使用权的一方，在建房资金不足时，往往采取这种参建方式，吸引另一企业带资参与“共同开发”，由于参建投资方取得特定房屋产权或高额回报是以不承担任何经济风险为前提的，且又有未办理合建审批手续，没有建房开发资格，未实际从事建房及房地产开发活动，因此，这种参建形式实质上是一种非法融资行为。
从另一角度而言，此类参建合同，它是以另一方支付一方资金。在房屋竣工后取得特定房屋产权和土地使用权为内容的，也就是说，另一方之所以取得房屋产权及土地使用权，就是因为其支付了一定的资金。因此，此类房屋参建合同，实质上也是一种房屋转让预售合同。
总之，房屋联建的形式多种多样，但无论是何种形式的房屋联建，都应根据合同的内容，正确把握其法律特征，确认其法律性质，只有这样，才能正确判断合同的效力。
三、房屋联建合同法律效力的认定
联建形式在房地产开发活动中，暴露出许多不规范操作形式，常见的有合同主体不具有房地产开发经营资格，以联建、参建的名义非法融资、非法转让土地使用权、非法预售商品房等等。只有正确的认定合同的效力，才能依法保护合同当事人的合法权益，才能引导房地产市场向规范有序、健康、成热方面发展。
房屋联建合同虽不同合同法意义上的合同形式，但确认其合同的效力，同样应依据合同法的相关规定，同时，由于房屋联建合同又具有其特定法律性质，确认其法律效力则应依据房地产管理法律、法规。上述不同类型的房屋联建合同，那些属有效合同。本人认为可从以下方面审查其合同的法律效力：
第
一、审查合同主体资格是否合法。
我国《房地产管理法》第29条及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》均规定了“从事房地产开发的经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门，登记并发给营业执照的房地产开发企业”。“不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订以房地产开发经营为内容的合同，一般应认定无效”，《城市房地产开发管理暂行办法》第19条也明确规定，以取得的土地使用权作价入股，合资、合作开发经营房地产的，“合资、合作双方应当在项目确定后，依法设立房地产开发企业”，从而以法律形式确定了以房地产开发为目的房屋联建合同的主体必须具备房地产开发经营资格。然而，在常见S9一方出地，另一方出资的房屋联建、参建合同中，不具备这一主体资格的却较为普遍，如何认定其合同主体资格的合法性，是否一概而论为无效合同呢？本人认为，应将合同主体进行房屋联建的目的只是为了单位自用，并按有关规定办理了土地使用权转让及房屋所有权转移手续的。就不应以合同的主体不具备房地产开发经营资格为由，确认合同无效，而应根据该合同的法律性质认定为房地产转让合同，并以房地产转让合同来确认双方的权利义务。反之，如果房屋联建行为是为了房地产经营，获取高额利润，作为合同主体的一方不具备房地产开发经营资格的，应认定该房屋联建合同无效。
第
二、审查联建合同的形式是否具备房地产开发的条件。
我国法律、法规虽没有就房屋联建应具备的条件作出专门的规定，但由于房屋联建同属房地产建设开发的范围，确认房屋联建应具备的条件则同样应依据房地产开发的相关法律、法规。
我国《城市房地产开发管理暂行办法》第5条规定，“房地产开发项目，应当根据城市规划、年度建设用地计划和市场需求确定，并经批准立项”这一规定明确了任何房地产开发项目都应办理审批手续，房屋联建也不应例外。而由于房屋联建合同因涉及土地使用权的问题，它是一种土地使用权有偿转让的特殊形式。依据审批和变更，而直接影响其合同的法律效力，未办理上述手续的将直接导致合同的无效。在上述房屋联建类型中，凡是未办理合建审批手续及土地使用权变更手续的联建合同，都应确认为无效合同。
第
三、审查联建合同是否合法。
房屋联建虽是一种特殊的房地产开发形式，但房屋联建合同同样也应符合一般合同的生效条件，合同中约定的权利义务也应遵循公平、诚实信用等原则。上述所列第四种房屋联建类型即：一方以联建、参建名义，只投入资金，获取高额回报，而不参与项目审批、建设，不与主建方共同承担开发风险的联建合同，就是因双方这种权利义务的约定，实质是一种非法融资与非法预售房屋的方式，它不仅违反公平原则，而且损害了国家的利益。因此，从合同内容合法性的角度分析，同样应确认其为无效合同。
