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土地法荒地规定范文1
关键词：扩大农业用地；意义；途径；保护土地资源
中图分类号：F323.3 文献标识码：A
我国是世界上土地资源丰富的国家之一，土地总面积约9.3亿hm2，地跨温、热、寒3带，绝大部分地区处于温带，气候条件多种多样。我国地形错综复杂，土地资源总量丰富，尚未纳入农业生产的土地资源还很多。从其潜力很大，可以因地制宜发展农、林、牧、副渔业多种生产来说，这是我国农业生产的有利条件。但由于我国人口众多，平均每人占有的土地资源数量较少，而且土地资源后备数量不足，这些情况又为我国农业发展带来了一些不利条件。这就决定了我国土地利用的基本任务之一，就是尽力扩大农业用地，把全国可以利用的土地资源都因地制宜地充分利用起来。
1 扩大农业用地的意义
扩大农业用地的途径之一就要有计划地开垦荒地，变宜垦地为耕地，提高土地垦殖率。这对我国来说具有重大意义。我国是人口众多，耕地不足的国家。不仅远远低于世界上土地辽阔、人口较少的国家，而且低于某些人口稠密的国家和世界平均数。随着人口的增长，城镇、工交占地的增多，这种矛盾还将日益尖锐。因此，必须根据需要与可能，逐步地把一切可以用作耕地的荒地资源都利用起来；我国已耕地大部分集中在东南半部，广大的西部、北部的已耕地很少，但尚有大量宜垦荒地。开垦这些荒地，将十分有利于开发边疆、巩固国防、繁荣少数民族经济、支援大工业的均衡分布等。
2 扩大农业用地的途径
垦荒是改造大自然、利用大自然的斗争，必须按客观规律办事。荒原是由气候、地貌、土壤、水、植被和动物等各种因子综合构成的生态系统，长期处于自然平衡。垦荒，特别是短期内大面积垦荒，就要打破已有的平衡，引起上述各种因子的变化。如果垦荒符合自然界的客观规律，就会促成有益的新的平衡，提高荒原的生产能力；否则，便宜会导致大范围自然环境的恶化。因此，要严禁乱开荒山荒坡，防止造成水土流失。要严禁毁林开荒，滥开草原，盲目围湖围海，防止破坏林、牧、渔业生产，防止生态环境的恶化。任何地方垦荒，都要对荒地资源进行综合性考察和深入研究，然后科学地确定利用方向和分期分批的开发利用方案。开荒既要考虑农作物的需要，又要考虑林、牧、副、渔业发展的需要，从全局利益和长远利益出发，选择最合理的土地利用方式。同时，新垦区的生产建设，要因地制宜做到农、林、牧、副、渔合理布局，山、水、田、林、路、村综合规划，切实注意保持水土和保护森林、草原以及水产等自然资源，力争收到全面的经济效益。
讲求开荒投资的经济效果，对于多快好省地开垦荒地具有重要意义。因为各地区的自然、社会经济条件不同，开荒所需要的基本建设费用也有多有少，这就必须考虑开荒投资与可能取得的产量和收益之间的比例关系。而影响这个比例的因素，除了开荒的基本建设投资量的多少外，还和各地区的自然条件、新垦荒地的合理利用、作物的合理布局等有很大关系。因此，开荒以前的勘察规划设计工作与开荒后的土地利用规划，以及投入生产后的经营管理工作等，都是提高开荒投资经济效果的很重要环节。
扩大农业用地，并不只是开垦荒地，把荒地变成耕地，它还包括把荒地改造成各种各样的其他农业用地。总之，绝不应把开荒种地看成充分利用土地资源的唯一途径，必须因地制宜地来确定向农业的广度进军的方式和方法。在这个问题上，要十分注意讲求经济效果，注意农、林、牧的正确结合。
3 防止水土流失
在扩大农业用地时，还要必须十分重视保护土地，防止水土流失。如果不抓紧对我国水土流失的治理，将会大大影响我国农业和整个国民经济的发展。为了防止水土流失，必须贯彻“以土为首”，土、水、林综合治理，为发展农业生产服务的水土保持工作方针。在扩大农业用地和保护土地资源的任务中，改造沙漠占有重要地位。改造沙漠是一项综合性的任务，工作量大、时间长，必须全面规划，综合治理，因地制宜，因害设防，普遍治理与重点治理相结合，改造沙漠与利用沙漠相结合，生物措施（植树、种草）与工程措施（水利工程、防沙墙等）相结合。小片沙漠依靠群众改造，大面积沙漠的改造实行国家与群众相结合。
4 节约用地保护土地资源
土地法荒地规定范文2
农村土地问题实际是三大土地问题:第一是承包经营土地问题;第二是农村建设用地问题;第三是宅基地问题。物权法在这三个集体土地的改革或者流通的问题上采取了谨慎的态度,既保持现行土地法规定的现状,但又留有了余地,为将来一些地方进行试点和改革留下了充分的空间。
那么对这三种土地的权利应该怎么看呢?
第一,对于承包土地上的土地承包经营权,《物权法》虽然没有明确规定可以用于入股出资,但是在《物权法》对土地承包经营权的界定中包含了一个“等”字,可以理解为并不禁止。而且农村土地承包经营法中也没有禁止入股,但有一条限制,就是用途不能改变。所以从这一点上说,重庆方面的规定并不算是创新,创新之处在于扩大了对“农业经营”的理解。我认为这样理解完全正确。过去理解农业经营就是农业用地,就是种地,当然也包括用于畜牧业和林业等,现在重庆将它扩展到了可以办农民专业合作社,《农民专业合作社法》去年已经通过了,专业合作社可以进行农产品加工合作,甚至也可以搞信用合作社、消费合作社,只要是服务于农业,应该对农业用地的农业目的作更广泛的解释。但是,现在的问题是,如果扩大到拿土地承包经营权入股搞企业、搞商业,甚至开发商品房可不可以呢?我看完全可以在重庆小范围内搞搞试点。
当然,对于扩大农业用地的解释,仍然应该有底线,因为终究还有保护耕地的限制,现在不是在提要死守18亿亩耕地这条红线吗?太放开了,底线就难说了,这一点要注意。
第二,在农村集体土地上能不能搞建设,这也是一个争论比较大的问题。重庆这次倒没有涉及这方面的问题。我觉得在条件成熟的地方完全可以试试。按照现行《土地管理法》,这些土地只能用于村里自己的乡镇企业、公益设施、学校和养老院。现在的问题是,对于农村的建设用地,其用途能不能再扩大?能不能不仅限于自己的乡镇企业和村内设施?为什么不能把这部分地用来投资?为什么不能跟人家合资搞一个先进的技术企业?我觉得在这点上可以也应该逐步放开。
最近,争议最大的就是农村集体土地能不能盖商品房卖的问题,也就是“小产权”、“乡产权”问题。现在有一种呼声,要求“乡产权”、“小产权”的房子能够按照正常产权办理,这个弄不好很危险。可是要不允许的话,实际上利用农村集体土地盖商品房已经大量存在。农民完全有理由问:我们自己的集体土地所有权,为什么不能用来盖房子?老百姓可以说,我是低收入者,我买不起每天上涨的商品房,我只能买个“小产权”、“乡产权”房住,若这也不让住,是不是太说不过去了?所以,现在看起来城市人买“乡产权”、“小产权”房的居住权并不能一个“禁”字了之,我们必须承认其中的合理性。现在的底线是在二级市场这类的房子产权不能转让,可老百姓说了,我买房子就图有个地方住,你不让我卖就可以,但我死了以后能不能继承呢?按现行法律规定,不动产登记部门不可能给这样的房子办理变更,怎么办?
小产权房问题其实涉及到一个更大的问题:农村土地增值以后利益归谁的问题。这不光需要法学家的智慧,也需要经济学家的智慧。在《物权法》的讨论过程中就有两种意见:一种意见认为,农村土地之所以升值那么快,就是因为城市建设发展,国家经济发展,好比地铁修到你那儿了,高速公路修到那儿了,水电修到那儿了,上下水道修到那儿了,集体土地的价格也就上来了,要不然这个地能值多少钱呢?这些土地的增值完全是靠城市投资形成的,按经济学上的原理,土地增值是投资使然,级差地租应归投资者享有,因为不是土地本身质量的好坏引起的增值,而是因为投资引起的土地价格上涨,所以增值部分应该归投资者。当然也有人主张,这样不行,集体土地增值收益为什么农民就不能获得呢?所以我觉得这个问题最终还在于如何分配其中的利益。我觉得对于增值部分,有一部分利益肯定要归农村集体土地所有人,一部分可以采取土地收益税的办法解决,我觉得这样可能更好。在这个问题上,我看也完全可以让重庆搞试点,在允许在农村集体土地上盖商品房的同时,征收特别的土地增值税,看看通过土地增值税的办法能不能解决,可以试试。
第三块是农村宅基地。对于宅基地如何利用,恐怕争论得更厉害。在这个问题上,我们法律上的规定就有矛盾的地方。比如《物权法》规定房子可以抵押,但同样在另一条又规定宅基地不得抵押,如果是宅基地上的房子拿去抵押了,那必然涉及到宅基地,但是农村宅基地按规定是不允许动的。这个问题从法律上讲,本身就是矛盾的,房子流转必然连着宅基地,但你又不允许动宅基地,后来变成了更具体的禁止性规定,比如城里人不得到农村买房子,引来一大堆意见。为什么农民自己的房子就不让卖?不允许农民对自己的房屋有任何的处分权,如不能转让或者抵押,这过分限制了农民的权利,他最大的财产就是这个东西了。这个问题怎么办呢,我也希望重庆拿出一个试点的办法来。
广东最近提出一个办法,就是宅基地上的房子可以转让,连带宅基地上的土地使用权也可转让,惟一的重要条件就是转让后不能再申请任何宅基地。如果真这样,这条就必须把牢。至于城市的人到农村买荒山、荒地和滩涂就更可以鼓励了。首先它们不是耕地和基本农田,既可以转让,又可以出资,在荒山、荒地搞个别墅或者游乐场所有何不可?所以我认为在这些问题上应该进行改革,也给农民更多的自,给他们更多收益权,这样才可以使农村富裕起来。但是又不能影响几个大原则,土地用途的变更,土地量的控制等等,这些东西都要掌握好。
土地法荒地规定范文3
土地抵押权是指在土地抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。
土地抵押权的法律特征：
1、土地抵押权具有担保物权和土地它项权利双重性质；2、土地抵押权的标的为土地使用权；3、土地抵押附属于土地使用权；4、土地抵押权的设定属于要式行为；5、土地抵押权具有担保物权的功用和效力。
土地抵押权的客体范围：
1、划拨国有土地使用权；2、出让方式取得的国有土地使用权；3、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；4、乡（镇）村企业的建筑物战胜范围内的土地使用权。
土地抵押登记制度：
1、土地抵押登记的作用。2、土地抵押权登记程序。3、土地抵押权登记的效力。
土地抵押权的消灭：1、债务清偿；2、抵押物消灭；3、土地抵押权实现；4、抵押权无效。
土地抵押权制度中需要思考的几个问题：
1、土地抵押权的客体是否限于土地使用权；
2、关于“四荒”土地抵押；
3、土地抵押权登记效力能否对抗土地使用权收回；
4、划拨土地使用权的房地产抵押权的设定是否应征得批准划拨该土地人民政府主管部门的批准或同意。
内容提要：土地抵押权是附属于土地使用权的一项土地他项权利，土地抵押制度也是人们在经济发展中一直探讨的一个问题。本文先从土地抵押权的概念和法律特征谈起，对土地抵押权的客体范围、登记制度及土地抵押权的消失进行阐述，并对土地抵押权制度中几个需要思考的问题略作探讨。
关键词：土地抵押权
土地抵押权登记
土地使用权
随着社会主义市场经济的全局发展，土地在国民经济发展中越来越显示其重要性，人们已不再单独将土地作为一种资源来对待，而是将其当作一种资产进行科学的管理，以充分发挥其在国民经济中的经济杠杆作用。为此，笔者通过对土地管理知识的一些学习和了解，感到这是一门非常广泛和深奥的学说，其中有许多知识需要我们进行学习，有许多问题需要我们进行思考和探讨，在此本文就其中的土地抵押权进行阐述，并对土地抵押权制度中几个需要思考的问题略作探讨。
一、土地抵押权的概念
在我国，土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移土地占有的情况下，将土地使用权作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债务人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。其中，提供土地使用权作为担保的，为抵押人，接受土地使用权担保的债权人，为抵押权人。
土地抵押权是指在土地抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。
从我国现行法律规定来看，土地抵押权是指的土地使用权抵押权，法律只允许对土地使用权进行抵押，而对土地使用权以外的其他土地他项权利，没有明确规定。
二、土地抵押权的法律特征
首先，土地抵押权具有担保物权和土地他项权利双重性质。土地抵押权作为抵押权的属概念，应当归入担保权或者担保物权的范畴，《中华人民共和国担保法》第34条第三项和第五项均把国有土地使用权和集体土地使用权作为可以抵押的财产，因此，从物权法的意义是说，土地抵押权是一种担保物权；同时土地抵押权又是土地他项权利的一种，是设立于土地使用权之上的权利和负担。因此，土地抵押关系的调整，不仅要适用担保法的规定，而且要适用土地法的规定。
其次，土地抵押权的标的为土地使用权。土地使用权与抵押权是两种不同的权利，但土地抵押权必须是基于土地使用权（主权利）才能成立，并以土地使用权作为实现抵押权的标的。土地抵押权成为他项权利，因其标的物为土地，地上物及某些土地权利，抵押在于确保债的经济价值的实现。故提供担保之物必须具有交换价值。出让土地使用权是使用者以出让金钱为代价而取得的，因此，土地使用权可以成为抵押标的物。目前，我国尚无法律明确规定其他土地他项权利可以作为抵押，故土地抵押权的标的仅是土地使用权而非其他。
第三，土地抵押权附属于土地使用权，但两者又有着密切的联系，土地抵押权的效力对土地使用权有着重大影响。一方面，它的发生要以土地使用权的存在和行使为条件，根据我国现行法律，作为主权利的土地使用权，因行政机关依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，作出收回土地使用权的处罚而消灭时，在该土地使用权上设定的抵押权随之消灭。另一方面，它的实现必然导致土地使用权归属的变动。
第四，土地抵押权的设定属于要式行为。设立土地抵押权必须订立书面的抵押合同，并进行土地抵押权抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。我国对土地抵押权登记实行强制登记制度，抵押权登记应当作为抵押合同生效的要件，当事人订立书面抵押合同后未办理登记的视为效力未定，效力未定的书面抵押合同，其效力经登记而确定。
第五，土地抵押权具有担保物权的功用和效力，它的目的是通过土地权益归属的变更来实现债权的保障，而不是直接满足对土地的利用需求。因此，它不具有对土地占有使用的权益。从土地他项权利性质来分，土地抵押权是担保性他项权利，而其他诸如地上权，地役权等均归属于用益性他项权利。这也是土地抵押权不同于其他土地他项权利的重要特征
三、土地抵押权的客体范围
1、划拨国有土地使用权。所谓划拨国有土地使用权，是指经县级以上人民政府依法批准，土地使用者在缴纳土地补偿费和安置补助费后取得的土地使用权。由于通过划拨方式取得土地使用权是无偿的，所以以土地使用权作抵押应符合下列条件。（1）土地使用者须领有国有土地使用证。（2）具有地上建筑物，其他附着物合法的产权证明。（3）以抵押划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。（4）经县级以上人民政府土地管理部门或者房产管理部门批准。
《中华人民共和国担保法》第36条规定：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。由此可以看出，以划拨方式取得的土地使用权不能单独设定抵押权，但是，如果以划拨土地上的房屋作抵押的，该划拨土地使用权同时抵押。
2、出让方式取得的国有土地使用权。所谓以出让方式取得的国有土地使用权，是指国家以国有土地所有人的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金后取得的国有土地使用权。因此以出让方式取得国有土地使用权人是有偿取得使用权，对土地使用权有权作出处分，包括抵押。但根据现行法律规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
3、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山，荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。根据我国现行法律规定，集体所有的土地使用权一般不能抵押。集体所有的土地使用权包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。但是为了促进荒地的开发利用，《担保法》对“四荒”的土地使用权规定允许抵押，但是必须要符合下列条件：第一、用来抵押的使用权必须明确为荒地使用权。第 二、对该片荒地抵押人应享有承包经营权。第三、须取得发包方的同意。
4、乡（镇）村企业的建筑物占用范围内的土地使用权。根据《担保法》的规定，乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。乡（镇）村企业的土地使用权只能随其地上的建筑物一同抵押，而不能单独抵押。当以乡（镇）村企业的建筑物抵押时，其占用范围内的土地使用权应同时抵押。该土地使用权抵押的设定条件类似于以划拨方式取得的国有土地使用权抵押规则。
四、土地抵押权登记制度
1、土地抵押登记的作用
（1）抵押权的公示及生效的作用。土地抵押权属于担保物权，是一种对世权。因此，对土地抵押权的设立应进行公示，向社会公众展示土地抵押的设立、变更及消灭的法律状况；并且登记制度对土地抵押权的生效起着决定性的作用。如前所述，抵押权的生效均以登记为必要条件。（2）警示效力。土地抵押权登记的目的在于告知公众土地抵押权设立、变更以及消灭的法律信息。其目的，是让公众了解该抵押权的变动情况，自己决定是否进行有关的法律行为。因为根据民法的意思自治原则，法律对债权人对自己是否成为土地抵押权人以及成为第几顺序的抵押权人的事宜无权作出禁止性规定。如果在土地使用权上已经存在着顺位优先的抵押权，抵押权人的权利实现就会存有风险，但如果进行土地抵押登记，就可以给抵押权人提供足够的警示，使之了解设立后顺位抵押权的风险，从而为其行为选择提供全面的法律帮助。
2、土地抵押权登记程序。
根据我国现行法律规定，办理抵押权登记，首先应当由当事人根据不同的土地使用权情况进行地价评估，并鉴定书面的抵押合同，其次在鉴定抵押合同后15日内，由抵押人和抵押权人持被抵押的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记（如一方到场申请抵押登记，必须持有对方授权委托文件）。最后，土地管理机关审查，进行登记注册，核发《土地他项权利证书》。
3、土地抵押权登记的效力
根据《担保法》的有关规定，土地抵押登记为抵押合同的生效条件，也就是说，以抵押登记为生效条件的土地抵押合同，自办理抵押登记之日起生效，登记生效日即为抵押合同的生效日。抵押权登记后，抵押权人可以对抗一切的第三人。其效力具体表现为：（1）当同一土地使用权存在两个或者两个以上抵押权的，如果有的抵押权已经登记，有的抵押权未登记，先登记的抵押权优先于后登记的抵押权受偿。（2）在土地抵押权存续期间，抵押人转让土地使用权未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押权已经登记，抵押权人仍可行使抵押权。也就是说，抵押权一经登记，无论抵押财产的受让人是否属于善意，抵押权人都可与之对抗行使追及权。（3）抵押合同成立后，抵押人又将土地使用权出租的，抵押权人行使抵押权导致土地使用权转移的，租赁合同不具有对抗抵押权受让人的效力。（4）已经设立抵押的土地使用权被查封，扣押等财产保全措施或执行措施的，抵押权不受影响。（5）在抵押期间，抵押人的行为足以导致土地使用权的价值减少或者土地使用权灭失的，抵押权人有权予以制止；（6）债务人到期不履行债务时，抵押权人有权请求人民法院依法实施扣押，并自扣押之日起对由该土地产生的自然孳息、法定孳息享有收取权。（7）债务人到期未清偿债务的，抵押权人有权通过拍卖、变变的方式将该土地使用权转让于第三人，并在转让所得的价款中优先受偿。
五、土地抵押权的消灭
土地抵押权消灭的情形有下面几种：
1、债务清偿。债务人到期清偿债务或者债务人的担保人或者债务人的清算组织在债务到期后已经将债务清偿完毕，该抵押权自行消灭。
2、抵押物消灭。抵押物消灭主要有三种情况（1）被抵押的国有土地使用权被国家收回或者期限届满。（2）被抵押的集体土地使用权所涉的土地被国家征用（3）土地使用权随建筑物抵押的，该建筑物灭失。
3、土地抵押权实现。抵押人到期不履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产，抵押权人有权依照国家法律，法规和抵押合同的规定处分抵押财产，并就处分抵押物的价款优先受偿，抵押物转归第三人。此时，抵押权实现，设立于土地使用权之上的抵押权也随即消灭。
4、抵押权无效。抵押权因抵押合同或者主合同具有法定无效事由而被依法确认无效。抵押权无效是土地抵押权消灭的一种特殊情况。例如，以划拨方式取得的国有土地使用权单独设立抵押的，以乡（镇）村企业的土地使用权单独设立抵押的，以划拨土地房地产设定抵押未经政府主管部门同意审批的。又如破产企业擅自转让已经抵押的土地使用权。按照《破产法（试行）》第49条的规定，在抵押期间，破产企业对已经抵押登记的房地产进行转让时，应当通知抵押人并告知受让人该房地产已经抵押的情况。破产企业未通知抵押权人或者未告知受让人的，人民法院应依法裁定该转让行为无效。
六、土地抵押权制度中需要思考的几个问题
1、土地抵押权的客体是否限于土地使用权。
我国的土地抵押权实际是指的土地使用权抵押权，但是，随着社会的发展，我国的法律能否突破这个界限，把土地抵押权的客体扩大到其他土地项权利，答案是肯定的。只要是能够有偿转让的土地他项权利，就应允许抵押。例如，空中权和地下权。我国部分学者也赞成其他部分土地他项权利可以进行抵押①。
2、关于“四荒”土地抵押
《担保法》第34条规定：抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。集体土地使用权被允许抵押的条件之一，必须是抵押人对该荒地拥有承包经营权，笔者认为，该限制是不合理、不全面的。应该将包括以购买、租赁、股份合作方式取得的四荒土地使用权规定为允许抵押的条件。对于四荒土地使用权，只要是有偿取得的允许转让的，原则上都可以抵押。
3、土地抵押权登记效力能否对抗土地使用权收回
土地抵押权附属于土地使用权，在土地使用权被收回的情况下，土地抵押权自行消灭。这是我国法律关于二者之间法律效力的规定。但笔者认为，现行法律规定，限制了土地使用权抵押的独立性，使抵押的担保功能降低，交易的安全难以保障。理由主要有以下几方面。其一，在土地使用权出让合同有效期间提前收回土地使用权的行为是一种民事行为，是土地所有人解除土地使用权出让合同的合同行为。土地所有人的收回行为不能对抗抵押人。因为抵押是物权行为。而土地使用权收回是债权行为，根据“物权优于债权”的原理，抵押权自应当得到优先受偿。其二，土地使用权设有抵押并登记后，该抵押即有公信力，它可对抗任何第三人。抵押公信力旨在保护商业信誉及维护善意抵押权人的交易安全。这种公信力不仅是民法中的诚信原则的组成而分，且是各部门立法的基础。因此，一旦发生违反这种公信力的行为时，该行为的效力应当次于具有公信力的抵押效力。其三，土地使用权设定抵押并经登记后，抵押权人即：（1）可以登记的先后次序享有抵押登记利益（2）可以对抗任何第三人的主张。（3）可以排斥次登记或尚未登记的但已“收回”的（土地使用权）效力。基于上述效力，当发生土地使用权收回情形时，抵押权人当然可以主张经登记的权利，并排斥未登记的权利主张或其他债权，先于其他权利享有优先受偿权。
4、划拨土地使用权的房地产抵押权的设定是否应征得批准划拨该土地的人民政府主管部门的批准或同意。
前面已论及划拨的国有土地使用权不能单独设定抵押权，如果该土地使用权土地之上有房屋并且房屋所有人以该房屋设定抵押，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。但该法律规定产生的后果是抵押人无法履行其债务时，必然会出现土地的转让问题。而抵押人自身因为对土地使用权无权作出处分，因此，必须要经过有关政府土管部门的审批，转让方为有效。现在的担保法和房地产管理法对此没有加以明确规定，笔者认为是立法的一个缺憾。划拨土地上的房地产未征得政府同意即可去进行抵押，在法理上也是讲不通的。抵押是对物的一种处分，未征得权利人的同意就以自己并不享有处分权的物去进行抵押，显然是违反了有关物权原理。划拨土地的处分权在国家，政府仍然是地的主人，建筑在这种土地上的房产实际是与地产一起形成了一种国家与土地单位的共有关系。共有的财产未征得共有人的同意擅自作出处分，其处分行为应属无效。因此，划拨土地的房地产未征得政府同意进行抵押应该是无效的。从实践看，未经批准即可以划拨土地的房地产进行抵押也会带来一些不良的后果。其一，离开土地的房屋价格不好确定，其价值只减不增，从而使得房屋价值难以评估，而评估抵押物的价值是抵押的一个程序，不能准确地评估抵押物，必将影响到抵押权的设定和实现。其二，国家对划拨土地可以根据需要收回，如其设定抵押物发生收回，必将严重损害抵押权人的利益。而经过有关部门批准设定的抵押一般是不会转让回收的。其三，影响国家对土地使用权的正常管理和统一安排。根据城市房地产管理法的规定，国家出让土地必须符合土地利用总体规划。城市规划和年度建设用地计划，应有计划，有步骤地进行，而将划拨土地的房地产抵押实际上就难以执行这些规定，因为在实现抵押权时无论是协议方式还是法院诉讼后强制拍卖开式，都将影响国家对土地的管理，否则又会影响抵押权人的利益。如果在设定抵押权时，将政府有关部门审批作为必要条件，这些问题就都可以解决。
参考文献资料：
一、《国土资源管理实务全书》（中国物资出版社）谢经荣 主编
第五章第八节 地产抵押
二、《中国土地资源全书》（四川人民出版社）车夫 主编
第五篇 土地他项权利
三、《房地产抵押贷款如何避风险》（《中国土地》2001年11期）
姬泓 夏军 著
土地法荒地规定范文4
摘要：本文剖析了《村集体会计制度》制度实践在执行中存在的一些问题,并提出了相应的建议，以期为同行参考。
关键词 ：村集体；经济组织；会计制度；运用；建议《村集体经济组织会计制度》（以下简称“村集体会计制度”） 自2005 年1 月1 日在全国村集体经济组织执行，现就《村集体会计制度》执行中碰到与存在的问题，谈几点浅显的认识。
一、核算内容的不全面性，导致村集体资源性资产流于账外
《村集体会计制度》“会计核算的基本要求”，第一条“村集体经济组织的资产分为流动资产、农业资产、长期投资和固定资产”，第八条“村集体经济组织的农业资产包括牧畜（禽）资产和林业资产”。2003 年执行的《土地承包法》对农村土地如此界定“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地”，第三条规定“不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包”。村集体的资产由土地类资产、林业类资产、农业资产、固定资产、流动资产、对外投资等构成，其中土地类资产涵盖了荒山、荒地、荒水、荒滩等资源性资产，林业类资产涵盖了风景林、水源林、观赏林等资源性资产。
农村三资中资源是农村最为关注也是最能产生效益的资产，土地类可以称之为资源类资产的核心代表。《村集体会计制度》未对此类资产做说明或做完整界定。基层财务对村集体经济的会计核算仅仅流于对资金的核算，导致大量资产流于账外。体制上村集体负责人实行三年一换，如果大量的资源性资产流于账外核算，其潜在性流失的风险十分大，不利于村集体经济的长远发展与完整真实反映。
二、会计科目核算的不严谨性导致核算断点或难以操作
（一）“内部往来”科目的核算
“内部往来”科目是《村集体会计制度》区分村集体外部债权、债务与内部债权、债务时启用的科目。目的是清晰核算村集体对自身村民的债权与债务，更好地了解村集体经济中属于农民的债权债务。“内部往来”是个双性科目，即是债权类也是债务类科目，关键看借贷方向。其科目说明“本科目各明细科目的期末借方余额合计数反映村集体经济组织所属单位和农户欠村集体经济组织的款项总额；期末贷方余额合计数反映村集体经济组织欠所属单位和农户的款项总额。各明细科目的年末借方余额合计数应在资产负债表的“应收款项”项目内反映。各明细科目的年末贷方余额合计数应在资产负债表的“应付款项”项目内反映“。“应收款项”与“应付款项”日常核算，实行的是同类科目的借贷方核减后期末采用余额合计数登列账表。但“内部往来”科目借贷方表述的一个债权一个债务，债权与债务发生人不一致时日常账务处理不允许直接数字对冲核减，只能是债权与债务分别核算。手工记账可采用一笔一笔勾兑的形式将同笔业务的借贷核销，最终分别反映“内部往来”科目的借方（债权）与贷方（债务）余额的合计数。但电算化会计核算则无法实现此过程，只能按常规债权或债务核算，违背《村集体会计制度》启用此科目的本意。
（二）公积公益金的核算
“公积公益金核算村集体经济组织从收益中提取的和其他来源取得的公积公益金”，说明部分第二条“收到应计入公积公益金的征用土地补偿费及拍卖荒山、荒地、荒水、荒滩等使用权的拍卖价款，或者收到其他来源取得的公积公益金时，借记“银行存款”“固定资产”…贷记本科目。”因《村集体会计制度》荒山、荒地、荒水、荒滩等使用权会计账务未处理，当此使用权被拍卖后，从会计处理程序看，是村集体得到了额外来源的公积公益金，但此公积公益金的来源实质是村集体让渡村集体资产使用权所获得，属村集体资产转换而得到的收益。《村集体会计制度》此部分的说明核算显得不严谨或是不完整。
（三）“一事一议资金”与“补助收入”的核算
“一事一议资金”“本科目核算村集体经济组织兴办生产、公益事业，按照一事一议的形式筹集的专项资金”。2012 年“全国村级公益事业建设一事一议财政奖补工作视频会议”统计，自2008--2011 年，各级财政投入全国村级公益事业建设一事一议的财政奖补资金为1050 亿，建成项目近100 万个，财政奖补资金占项目总投资近50%。财政等有关部门给予村集体一事一议的资金从形式来说属于补助收入，但从资金的实质使用与核算来看，此部分资金属项目资金的组成部分。由于“补助收入”第一条“本科目核算村集体经济组织收到的财政等有关部门的补助资金”。基层财务只要收到财政有关部门给予的资金，无论资金用途，比如公益林补偿、少数民族扶持项目资金等，都计入了“补助收入”。而“补助收入”是损益类科目，是村集体的正常经营收益或者其他来源的收入，财政等有关部门给的此部分专项资金属于项目专用资金，最终应该形成资产而不是收益类进入村集体收入，至于未来资产转换为货币资金或通过固定资产消耗转为产品销售，则是另一个核算业务或资金流。因此，“一事一议资金”与“补助收入”两科目，一是存在核算资金的可能重叠性，二是不能有效界定村集体组织的收入界限，三是“一事一议资金”资金核算内容不完整。
（四）“固定资产”与“累计折旧”的核算
由于目前对公益性用途的村寨道路、电杆、公厕等固定资产国资管理部门没有明确的使用年限，基层财务对固定资产不提取折旧。
三、灵活借鉴，解决实际工作中会计核算难点
（一）增设“无形资产”会计科目，将村集体的资源性资产全部纳入核算体系
根据《村集体会计制度》第三部分《会计科目表》附注，“村集体经济组织有无形资产的，可增设“无形资产”科目”。实际账务处理时一是先清理，将资源性资产纳入管理；二是区分可营利性资源与公益性资源并分别处理；三是将村集体的荒山、荒地、荒水、荒林、荒滩等可营利性资源纳入“无形资产”科目核算；四是对于风景林、水源林、观赏林等属于公益性资源但在村集体行政区划内的资源性资产，作辅助备查账登记不在账内反映；五是对《村集体会计制度》界定的农业资产按制度核算；六是对“无形资产”不摊销，这由村集体组织本身的特殊性所决定；七是“无形资产”科目从账务上给出如下会计处理。即清理出来后，借记无形资产---- 荒山等二级明细，贷记公积公益金；拍卖或让渡使用权等时，借记银行存款等，贷记无形资产---荒山等二级明细。
（二）丰富固定资产核算内容，将村级固定资产纳入核算体系
在《村集体会计制度》中，固定资产主要界定为村集体经济组织的房屋等劳动资料。近几年国家对村集体道路、引水工程等公益性项目形成的固定资产很多，如不将此部分资产纳入账内核算，将来无人管理，不符合农村公益性一事一议项目由村民负责管理与养护，村集体制定管护措施，承当管护责任，保证项目正常运转及发挥效益的管理要求。纳入核算体系，可让村民管理事务有据可依，提供决策依据，真实核算村集体经济状况。但纳入核算的只针对所有权属于村集体的，所有权属于电力、水利、乡镇等部门直接管理的固定资产则不纳入村集体财务核算体系。
（三）按实质重于形式原则，重新界定“补助收入”科目内涵
村集体经济组织收到财政等有关部门的补助资金时，按实质重于形式原则分析补助资金性质，对此部分资金分解为“一事一议资金”、“内部往来”、“补助收入”三类。属于财政或其他有关部门给予农村一事一议项目奖补的资金作为“一事一议资金”科目核算；属于财政或其他有关部门奖补或具体补偿给村民的如公益林补助、土地征收补偿资金等个人性质的资金作为“内部往来”科目核算；属于财政或其他有关部门奖补给村集体属于集体补质的资金作为“补助收入”科目核算。如不属于补助收入类资金，但也不属于上述三类资金性质的资金，则启用“专项应付款”科目核算，比如少数民族地区的扶持少数民族资金，则属于“专项应付款”科目核算范围的资金。
（四）对“一事一议资金”进行完整核算
由于对“补助收入”的资金实行分解，“一事一议资金”核算的资金来源就分为村民筹资酬劳自筹与财政或相关部门奖补两部分。实现了“一事一议资金”核算项目资金的完整性，与项目预算资金额度相互吻合。一是可以对一事一议项目资金完整核算，二是直接从账面了解资金来源与缺口。具体核算，按项目建立二级账，按村民自筹与财政等部门奖补为三级明细，三级明细可根据具体情况增设或减设。实际处理时需根据财政奖补资金的给拨与否采用不同的会计科目。
四、对执行《村集体会计制度》的一点建议
（一）根据实际情况尽快修订《村集体会计制度》
每个行业会计制度的出台都随国际与实际情况进行修订与完善。《企业会计准则》自1978年，前后经历四个期间的发展历程，才构建成《企业会计准则》核算体系。因此应根据未来农村经济形式的需要与现状，尽快修订《村集体会计制度》。
（二）在修订的《村集体会计制度》，应给予制度一定自由选择与适用空间
（三）修订《村集体会计制度》应与其他法规制度接轨如土地法中规定农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外, 属于集体所有。从土地产权性质而言，此部分土地资源应属于“资本”性质。虽然“资本公积”与“资本”同为所有者权益，但是二者有不同的定义，因此修订的《村集体会计制度》应与相应的法规制度接轨，界定好会计科目的具体核算内容。
参考文献：
[1]《村集体会计制度》.财政部财会[2004]12号.
土地法荒地规定范文5
一、台湾三次历程
（一）第一次
发生在1949—1953年，是台湾经济发展史上最具影响力的事件之一。主要分为三个步骤，即“三七五减租”、“公地放领”、“耕者有其田”。
“三七五减租”。主要是指从1949年5月起，台湾当局出台《三七五减租法》和《台湾省私有土地租佃管理条例》，对地主出租的土地限定租额不得超过正产品全年收获量的37.5%，根据农田的普遍收获量，在扣除其中25%的种子、肥料和耕作费用等生产成本后，将其余的75%由农民和地主平分，各得37.5%。到1952年，实行“三五七减租”的农田达到24.9公顷，占私有农田的29.2%，受益农户约30余万户，占农户总数的43.3%。
“公地放领”。是指1951年6月，台湾当局公布《台湾省放领公有耕地扶植自耕农实施办法》，即将从日本人手中接收过来的公地出售给农民，地价为耕地主要农作物正产品全年收获量的2.5倍，由承领者分10年20期平均摊还，不必负担利息。放领对象以依法承租的自耕农为第一优先，其次为住所十里之内的雇农、承租耕地不足的佃农和耕地不足的半自耕农。1948—1958年，台湾共放领公地6批，总面积7万公顷，占公地总面积的40.3%，占耕地总面积的8.1%，承领农户14万，约占农户总数的20%。
“耕者有其田”。是指让所有租用私有耕地的农民，在法定范围内取得土地所有权，享有完全的使用权和耕种成果。台湾政府从1953年5月起依据《耕者有其田》和《实施耕者有其田条例》规定，征购地主水田超过3甲（即43.5亩），或者旱地6甲的耕地，地价按耕地正产品的2.5倍计算，以实物土地债券（占70%）和公营企业股票（占30%）作为补偿。实物土地债券由台湾土地银行发放，年利率为4%，在10年内分20期偿清本息。公营企业股票是从日本人手中接收过来的四大公司（水泥、造纸、农林、工矿）的股票。台湾政府把从地主手中征购的土地以原价转售给农民，承领土地的偿还办法和公地放领相同。实施“耕者有其田”的土地达13.9万公顷，其中水田11.8万公顷，旱地2.1万公顷，共占地主原有耕地的30%，或占耕地总面积的16.4%，承领农民达19.5万户，约占农户总数的27.9%，平均每户承领0.72公顷（10.8亩）。
（二）第二次
一是推行农地重划，辅导小农专业，促进土地所有权、使用权的整合。农地重划主要是耕地的转移和合并，以互换耕地把分散在多处的小块土地整合，利于耕种和管理。辅导小农转业主要是鼓励耕种意愿低的小农户出售或者转让土地，辅导其转业。
二是推广共同经营、专业区经营和委托经营等形式，扩大农业经营规模化。共同经营指土地相邻的农户，达成共同耕作或者饲养同类畜产协议，组成一个单位进行合耕分营、合营分耕或者合耕合营。到1985年，接受辅导、参加共同经营的农民共有19.48万户，占农户总数的22%，累积形成6061个班场，涵盖12.22万公顷土地，占耕地面积的13.76%。专业区经营是按照农业生产规定的种类划定并建立产、制、储、销专业化生产经营体系。到1980年代，已形成水稻、杂粮、茶叶、芦笋、香蕉、凤梨等30余种400余处参与农户近30万户耕地面积超过5万公顷的专业经营区。委托经营主要指耕地面积较小或者农业机器缺乏的农户，将农地的部分作业或全部作业委托另一农户或农业服务组织经营，全部委托经营称为“代营”，部分委托称为“代耕”，其中“代耕”较为普及。
三是普及耕作机械化和进一步推动产品商业化，提高农民务农意愿。为了加快农业机械化的进程，台湾当局先后出台多项措施：在1972—1978年间，先后贷款给农场主购买5.2万台农业机器，在1979年开始实行的十二项重点建设项目中，把农业机械化作为专项，并设立2亿多美元的“农业机械化基金”。政府制定了农业机械化计划，计划每公顷耕地平均使用机械达1马力以上，实际上每公顷使用马力数约1.68马力，各项指标均超过原计划。在促进农产品商品化方面，台湾颁布实施《农产品市场交易法》，规定重要农产品，如稻米、蔬菜、青果、猪肉、鱼货等，由农民团体组织共同运销；设置批发市场，直接供应零售商，建立重要农产品契约产销制度，加强农产品贸易与生产之间的联系和配合。在提高农民务农意愿方面，1973年出台了《农业发展条例》，主要内容有：奖励从事专业生产的农民；采取补助农用生产资料贷款、提高稻谷收购价格以及收购民间余粮等措施，减低农业生产成本，增加农民收益；加强农村福利措施，如改善农民居住环境，实行农民健康保险，研拟农作物灾害补助制度等。在修订农业政策方面，废除田赋制度、《三七五减租条例》以及《耕者有其田条例》中不符合时代要求的部分，制定新的土地法规，加强对土地资源的调查研究和合理利用，全面规划山坡地、海埔地、河川地以及其他未利用荒地的发展利用。
（三）第三次
核心内容是农地市场化的问题。一是适应时代要求，完善土地流转制度。举措有1991年7月废止《耕者有其田条例》，修订《土地法》中的条款，使得土地流转制度在法律上得到畅通解决。二是实施农地释放政策。1993年8月，台湾农业委员会批准《台湾农地释出方案》实施，规定“特定农业区为配合政府之重要建设需要，亦得变更使用”，放宽农地变更限制，从总量上控制释出农地。三是重修农业发展计划。1996年11月，台湾政府全面修订1988年颁布的《“国土”综合开发计划（1987—2000）》，强调以市场经济机制来经营农地，进而保护农地的理念。2000年1月又修订《农业发展条例》，将“农地农有、农地农用”政策调整为“放宽农地农有、落实农地农用”的政策，作为新世纪台湾农业发展的行动纲领。
二、对台湾农业转型发展的积极作用
（一）第一次的积极作用
一是调整了社会关系，确保了社会稳定，调动了农民的积极性，促进了农业生产。二是改善了资本积累结构，促进了工商业发展。“耕者有其田”不仅盘活了土地，还盘活了企业，农林工矿4个公司的私有化带动了民间企业的发展。三是加快了农村、农业劳动力的流出和转移，为工业化、城市化提供了强大的人力资源的动力。
（二）第二次的积极作用
第二次着眼于以工业为主体的经济形态，主要解决因发展工业而造成农业的不协调和落后局面。通过再次进行，实现了从自然农业向现代化农业的重要转型，生产越来越专业化和机械化作业，产品越来越商品化和市场化交易，农业人口分化为农村企业主和农村劳动者，台湾农业开始走上了专业化生产、机械化耕作和企业化管理之路。
（三）第三次的积极作用
以农地市场化为核心的第三次，是台湾经济发展步入以服务业为主的后工业社会，农业以大生产为基础，重点发展创意性农业，与旅游、观光、文化及高科技等密切结合，在协调农业与非农业用地以市场化寻找平衡，在提高农民收入与改善投资环境以制度化寻求共赢，在农业创意与农地释放以多元化统筹协调，实现了农地流转的市场化、规范化和法律化。
三、对我们研究制定土地政策的启示
（一）农业政策要主动适应经济社会发展变化进行调整
农业发展与工业发展是相辅相成的，在整个社会进入工业化时代以后，农业也必然要实现现代化大生产以适应经济社会发展需要。当前，应加快修改完善相关法律，适时推动农业和土地政策的调整，这对于提高农业生产效益、改善农民生活水平都十分重要和必要。
（二）完善土地政策要以实现农业现代化为出发点
在修改完善土地政策时，不仅从农业自身发展出发，还要根据整体经济发展特别是结合工业、城市的发展进行科学设计，在工业化、城镇化快速推进的进程中，同步实现农业现代化。
（三）要稳步推进土地承包经营权流转政策
实施土地承包经营权流转政策必须满足两个前提：一是经济主导从工业向服务业过度，二是农业用地与非农业用地矛盾突出足以影响到整体经济发展。否则，大范围推动土地流转，其结果可能会适得其反，应当在一些经济发达地区先行开展试点，条件成熟后再有序推行。
土地法荒地规定范文6
1农村土地使用权流转的重要意义
中国一直以来都坚持土地社会主义公有制，土地的所有制形式一共有两种，分别是属于国家所有和属于劳动人民集体所有，后一种劳动人民集体所有的土地就是集体土地。土地流转的概念是农户将自己手中的土地承包经营权（使用权）转让给他人，可以是其他的农户也可以是经济组织，使用权转让了出去，但是承包权还保留在自己手中。自从2013年的十八届三中全会后，国家倡导集体土地入市，对于农村土地来说其土地流转是一种优化和再分配的过程，一些农户家中劳动力不足或者去从事其他产业了，那么就可以将承包权保留下来，然后流转使用权给那些农作大户进行集中经营，让农业经营的规模得到进一步扩大，从而提高其生产力水平，通过现代化的发展来进行生产成本的降低。还可以进行农村土地转让使用权市场的建立，鼓励并且引导农户将手中的土地使用权合理的转让出去，将土地集中起来然后结合市场经济的要求进行生产布局。建立市场不仅可以将土地资源从当地农户的手中集中起来然后进行优化配置，还可以有效的促进城市工商企业的进驻，实现农、工、商一体化经营，让城乡一体化建设变得更加快捷。
2土地使用权流转过程中遇到的问题
传统的农村集体土地流转的形式有很多种，例如土地转包、土地转让、土地股份合作、委托经营、返租倒包、拍卖四荒地等，将其在市场中主要流转形式的作用发挥了出来。如今时代在发展变化，土地股份合作社、宅基地换房、换社保等全新的形式与时俱进诞生了出来，让我们可以有更多的形式用来选择。主要出现的问题有以下几点：
（1）土地在承包权、所有权以及使用权的权责方面划分的还不够清楚，这是土地流转所有问题中的核心所在。
（2）没有建设起相应的社会保障体制，价格体系也不够完整，不利于土地流转市场进一步的健康发展。我国在进行土地流转的时候没有可供参考的一个完整的价格体系，在流转市场中信息比较封闭没有媒介进行沟通，所以其交易量一直难以提升，只有少数土地资源在进行交易，而且过低的流转价格对农民自身的利益是很大的损害。对我国的绝大多数农民来说，其安身立民的根本仍然是土地，为其提供社会保障，但是很多地方没有做好社会保障制度，不能提供充分的就业机会，所以农民不愿转让自己手中的土地承包权，哪怕出门打工荒废掉。所以如果不能建立起一个完善科学的社会保障制度，农民就不可能获得足够的安全感以及抵抗市场风险的能力。
（3）对土地流转进行行政干预。虽然中央对于土地家庭承包制的重要性一再进行强调，但是仍然有不少基层干部抵抗不住私人利益的驱使，用行政权力迫使土地流转并从中谋求私利，对于广大农民的正当权益是非常大的危害。
（4）没有明晰农村集体土地所有权的主体，我国现行的法律法规中所有权主体是比较繁杂的，有的是村集体，有的是乡镇的集体经济组织，所有权代表的多元化模糊了土地事权以及财政权，容易出现权益纷争的问题，交易成本人为的得到了增加，不能有效的进行分配。尤其是集体土地的征用权以及土地利用的综合规划权仍然保留在国家手中，相比起所有权人来说国家拥有的控制权更为高级，这进一步对流转土地承包经营权的过程造成了阻碍。
3农村集体土地流转的政策研究
