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土地评估收益还原法范文1
关键词：土地流转；农耕土地定价；收益还原法；机会成本收益
收稿日期：2011-10-31
作者简介：阚双双（1988―），女,山东聊城人,云南农业大学农业经济管理专业硕士研究生。
中图分类号：F287.4
文献标识码：A
文章编号：1674-9944(2011)11-0139-03
1引言
近年来,随着我国城市化、工业化的发展,大量农村青壮年劳动力转移入城,造成了农村劳动力老龄化趋势越来越严重,许多地区开始出现务农劳动力不足的现象,大量农村耕地被闲置,农村土地经营中也出现了一系列奇特的现象――进城务工农村劳动力开始以极低的租金将土地转包或转租给留守农民耕作。有些农村劳动力转移情况严重的地区,甚至出现进城务工农民无偿或倒贴把土地送给其他村民经营的现象。实际上进城务工农民的这种“赔本”做法,是考虑到当前农村土地对农民的养老保障作用,想通过无偿转租的方法维护其家庭承包经营的土地不被挪作他用或者荒废,从而延续其承包经营权,并为以后自身返乡留一条后路。
目前随着全世界范围内的粮食安全危机日趋严重,加上我国2006年以来新农村建设的推进,农村土地经营流转问题被提上日程,国家针对土地流转的相关政策的规范和出台。为了实现农业产业化,农村土地的集中经营将是今后的发展方向。
对于土地资源的定价问题,目前根据评估对象的不同被分为基本估价法和应用估价法。其中基本估价法是为评估单个宗地价格所采用的方法,主要包括市场比较法、收益还原法、剩余法和成本逼近法。应用股价多应用于政府管理的政策性大量股价。本文主要研究农民之间相互转包和转租土地的问题,目前在转移问题中常采用收益还原法对土地进行估价。但在现实生活中,很多农村存在土地转包和转租现象,并未完全按照收益还原法进行估价,因此,本文正是基于这一现实情况,对农耕土地流转中的收益还原定价方法进行再思考。
2土地定价
2.1土地经营权是土地定价的前提
马克思认为［1］,任何所有权的存在都取决于一定社会条件下的生产方式和生产关系。按照这一理论,土地的所有权是由社会生产方式决定的,土地所有制必须符合生产力发展的客观要求,适应生产力发展。正是根据这一原理,我国一直坚持“城市土地归国家所有,农村土地集体所有、家庭承包经营”的基本制度。因此我国农民对于土地没有所有权,只有使用权、经营权和收益权。因此农村土地不能买卖,只能转移使用权、经营权和收益权,正是基于此我国土地定价并非买卖所有权的价格,而是流转使用权、经营权和收益权的价格,也就是土地流转的地租。
2.2地租理论
地租是一个历史范畴,在不同的社会形态下,由于所有权性质的不同,地租的性质、内容和形式也不同,体现着不同的生产关系，社会主义地租反映的是在国家、集体和个人三者利益一致的前提下,对土地收益的分配关系;同时也是国家用于调节社会生产与分配的经济杠杆。
2.2.1马克思地租理论
马克思在《资本论》第三卷［2］中,系统地研究了地租理论,包括极差地租、绝对地租,以及地租形成的本质原因和变动的一般规律。根据马克思地租理论,地租作为一个经济范畴,土地所有权的存在,所有权与使用权的相分离,以及土地投入农业生产,是地租产生和存在的基本条件。地租体现了土地所有者和使用者之间的经济关系,这是由土地的有限性和稀缺性所决定的。
绝对地租产生的原因是土地的所有权,是由于土地所有权的垄断而产生的,是高于平均利润的超额利润部分,它来自农民创造的剩余价值。级差地租是较好土地的超额利润,由对土地资本的垄断产生的、由土地和资本生产率等级差别形成的、转归土地所有者占有的超额利润的转化形式。垄断地租是指由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租,来自社会其他部门工人创造的价值。可见地租是人们使用土地这种生产要素所获得的超额利润,是土地总收益扣除总成本的剩余部分。
2.2.2其他地租理论
早在17世纪后期,古典政治经济学的创始人威廉•配第首次提出,地租是劳动产品扣除生产投入维持劳动者生活必须后的余额,其实质是剩余劳动的产物和剩余价值的真正形态。法国重农学派杜哥尔指出,由于农业中存在着一种特殊的自然生产力,所以能使劳动者所生产出来的产品数量,扣除为自己再生产劳动力所必需的数量还有剩余,这就是自然恩赐的“纯产品”,也就是地租。
英国古典政治经济学亚当•斯密,在《国富论》中系统地研究了地租,认为地租是使用土地而支付给地主的价格,其来源是工人的无偿劳动。大卫•李嘉图,运用劳动价值论研究指出,地租是由农业经营者从劳动所获利润中扣除并付给土地所有者的部分。
现代资产阶级经济学的权威代表保罗•A•萨缪尔森认为,地租是为使用土地所付的代价。土地供给数量是固定的,因而地租量完全取决于土地需求者的竞争。美国现代土地经济学家雷利•巴洛维认为,地租可以简单地看作是一种经济剩余,即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分,各类土地上的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系。
3收益还原法
收益还原法正是以地租理论为理论依据的,采用土地的纯收益及还原率,从收益途径评估价格,求得的价格称为“收益价格”。收益还原法是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。此方法用于土地估价时,把转包或转租的土地作为一种投资,地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此,收益还原法是估算土地在未来每年预期纯收益的基础上,以一定的还原率,将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
以收益还原法评估土地价格按以下公式:
土地收益为无限年期:V=a/r。
式中V为土地收益价格;a为土地纯收益(或地租);r为土地还原利率。
土地收益为有限年期:V=(a/r)［1-1/(1+r)n］。
式中V、a、r含义同上式;n为未来土地使用年期,其中土地纯收益=土地年总收益-土地年总费用。
年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用,在正常情况下,合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金,包括租金收入、押金利息收入等。对总收益的收益期超过或不足一年的,要统一折算为年土地总收益。总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。在确定土地年总费用时,要根据土地利用方式进行具体分析。对总费用的支出期超过或不足一年的,要统一折算为年土地总费用。
根据生产要素理论,农耕土地流转的承包人的总收益包括资本收益、土地出租收益、人力资源投入收益和自然资源收益。总费用包括资本投入、物资投入、人力投入资本和销售性成本。年总收益减去总费用的值即为超额利润,也就是马克思所说的地租,收益还原法的土地收益。
4考虑机会成本的收益还原法
收益还原法的土地定价主要是土地纯收益和土地还原率决定,被称为土地收益价格。然而,从进城务工农民的这种“赔本”做法可以发现,转移农民的土地流转并不以获益为目的,换句话说,转移农民因为放弃耕地而获得了其他的收入来源,而这一收入来源完全可以弥补甚至超出耕地的收入。
在农民原来选择耕地的时候,放弃了外出务工的机会,这造成了一定的机会成本。而这一机会成本随着农民外出的机会增多而变为现实。因此农民在转移进城的同时,得到了这一损失的机会成本,而在收益还原法中并没有考虑农民在流转土地时的这一收入。因此,将收益还原法的公式稍作修改得到:
土地收益为无限年期:V=(a-wc)/r。
式中V、a、r含义同前;wc为转租人机会成本收益。
《2010年全年宏观经济运行数据》显示［5］，我国农民人均家庭经营收入2 833元,转移性收入人均453元。我国人均耕地面积为0.1hm2,一个五口之家(两个劳动力)的年第一产业家庭总收入为16 445元。这样每亩耕地的年纯收益为2 190.67元,假设土地还原率为6%。按收益还原法计算,土地收益价格为V=2 190.67/0.06=36 511.17元。
但是考虑了机会成本收益之后,《2010年全年宏观经济运行数据》显示我国农民家庭人均工资性纯收入为2 431元。为计算方便,换算成五口之家(两个劳动力)每亩人均纯打工收入为1 620元。考虑了机会成本收益的土地收益价格为V=(2 190.67-1 620)/0.06=9 511.17。结果看出,两种算法的差距在36 511.17-9 511.17=27 000元。
土地评估收益还原法范文2
经济学上，还原利率是将纯收益还原或贴现为价格的比率，实际是一种投资收益率或投资报酬率。用马克思的地价公式表示还原利率，则V=a/r，其中V指不动产价格，a指纯收益，r指还原利率。由于房地产具有投资和消费的双重属性，购买房地产(尤其是收益性房地产)，实质上就是一种投资，其投资额就是该房地产的价格，而其收益即为每年的纯收益，这就像在银行存款能获得利息一样。
在市场规律作用下，投资收益率的高低与投资风险成正比，投资风险越大，投资收益率也就越高;反之则越低;同等的投资风险，其收益率应该相同。基于此，还原利率的实质可阐述为下列四个方面:
（1)其值必须为正值，如果还原利率r<0，则表示该宗房地产投资收益亏损，不能取得年纯收益，那么收益还原法的应用将丧失其基础，计算毫无意义；（2)其最小值必须高于银行同期定期储蓄利率或国债利率，否则此项投资不合算，不如将资金存人银行或购买国债；（3)在物价变动的情况下，其应能弥补物价变动所造成的货币贬值或增值；（4)与投资风险成正比，即投资风险越大的项目，其值应越大，反之则越小。
3还原利率的类型
照评估对象的不同，即单纯的土地估价、建筑物的估价或房地产的估价，可将还原利率分为3类:（1)土地还原利率(rL):求取土地价值时所使用的还原利率，其对应的纯收益是由土地单独产生的净收益。（2)建筑物还原利率(rB}:求取建筑物价值时所使用的还原利率，其对应的纯收益是由建筑物单独产生的净收益。（3)综合还原利率(r):求取房地产价值时所用的还原利率，对应的纯收益是土地与建筑物共同产生的净收益。
4确定还原利率的原则
4.1确定还原利率应遵循的原则
4.1.1口径一致原则
同一类房地产的收益水平是个客观存在的值，其现值亦然，尽管以不同的形式表现出来，都只应反映那个客观存在的值。因此，不同口径的收益必须取用与其口径相对应的还原利率，计算出来的收益价格应相等。
4.1.2客观性原则
收益法中房地产纯收益的求取值是客观纯收益而非实际纯收益，与此相对应的还原利率的确定值也是客观的，而非实际的投资收益率。因此，还原利率的确定应剔除人为的、主观因素的影响，而反映出该房地产投资行业的客观、平均水平的期望报酬率。4.1.3实用性原则
实用性原则是指还原利率的选取和计算要切合实际，具有较好的操作性，能为人们所接受并自觉地在评估实践中加以利用。
4.2确定还原利率需考虑的因素
4.2.1区域因素
所谓区域因素是指某收益型房地产所处的区域环境对其投资收益所产生的影响。由于房地产位置的固定性，不同地区经济状况不同，其房地产的收益也不同。比如，沿海地区收益型房地产的纯收益与还原利率均要比内地高。
4.2.2时间因素
房地产估价须依据估价时点原则，即时间因素对房地产的影响不容忽视，在确定还原利率时，也应考虑时间因素的影响。具体而言，就是通货膨胀率和在不同时间段存贷款利率变化，对还原利率的影响。
4.2.3政策因素
一般估价是在市场公平的条件下进行的，但是一些优惠政策因素会对房地产的投资收益产生影响。例如“三资”企业享受的税收优惠政策等，因此，对于有受政策性影响的收益型房地产，其还原利率须做相应调整，以剔除政策因素的影响。
4.2.4社会经济因素
社会经济因素主要指政治经济稳定状况和社会治安程度。一般而言，一个政治经济不稳定的国家或房地产所处地区经常发生犯罪案件的，其还原利率较高，因为只有较高的投资收益率，投资者才会冒此风险进行投资。
5求取还原利率的方法
5.1累加法
该方法的基本公式是:还原利率=无风险还原利率+风险还原利率。无风险还原利率又称安全利率，是指无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。风险还原利率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险还原利率以上部分的还原利率，具体是估价对象房地产存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。
5.2市场提取法
该法是利用收益法公式r=a/V，通过搜集市场上相同或相似房地产的纯收益a,价格V等资料，反求出还原利率r，然后对各个交易实例的r进行调整，最后评定出一个客观的还原利率。在此，应注意纯收益a是由房地产带来的，不应包含行业经营带来的收益，因此，其求取公式为a=行业经营总收入——经营总费用——行业目标收益，但这样求出a仍不精确，因它难免包含行业管理好坏和政策因素带来的收益与损失，而这些均与房地产无关，若用受这些因素影响的a来求出还原利率是不精确的。因此，在实际操作中常用租金纯收益来代表房地产带来的纯收益，即租售比来表示r，但须注意，由于我国目前房地产租金价格水平偏低，在使用租售比时须对其进行适当修正。
5.3投资报酬率排序插入法
由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的，所以，可以通过与估价对象同等风险的投资报酬率来求取估价对象的报酬率。该法首先将社会上各种类型的投资及其年投资报酬率找出，并将投资报酬率从低到高按顺序排列，制成坐标图，而后将本地区某行业收益型房地产与各种类型的投资进行比较分析，该过程可请房地产估价师参与，并根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，最后把结果在坐标图上进行定位，从而确定所要求取的还原利率的具体数值。
6结论
综上所述，从还原利率的实质出发，综合考虑确定还原利率的原则与因素，利用以上三种方法来确定不同收益型房地产的还原利率，最后综合确定出一数值，若不发生较明显的经济或利率变动，则这些还原利率将在一定时期内保持不变，可供估价人员在平时估价时使用。
【摘要】收益还原法是房地产估价中常用的三种重要方法之一，在确定待估房地产价格时，还原利率的准确与否，极大地影响了该方法所评估出的价格。本文从分析还原利率的实质与类型入手，结合探讨了确定还原利率应进循的原则与应考虑的因素，最后提出了求取还原利率的若干方法。
【关键词】房地产估价收益还原法还原利率
参考文献:
[1]俞明轩.房地产评估.2004.85-89.
[2]倪志伟，蔡博文.房地产佑价收益法中还原利率确定方法的研究.安徽建筑,2005,(6):139-140.
[3]李翼萍.房地产估价中还原利率的确定.江苏建筑，2006,（4）:34.
土地评估收益还原法范文3
【关键词】土地估价方法 实践 意见
一、 运用市场比较法需注意的意见
市场比较法是根据经济学的替代原理，以土地的市场交易价格为导向，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。
运用此方法的关键是找到近期与估价对象在同区域类似地产的成交案例和对影响因素的进行准确全面的分析，否则，就不能很好的进行估价，比如在同一区域类似的两个商住开发地块，若在开发规划中限定的商住面积比例不同、容积率不同，两个类似地块的价格会相差蛮大。
市场比较法一般用于商业用地、住宅用地，因为这两者的土地市场比较成熟、发达，而且市场竞争比较公开公平化。评估工业用地时，则视情况而定，如果工业用地位于开发园区、工业园区等成片的、工业类型相对统一的区域，也适宜选用此方法；比较单一零星的工业用地，则不适宜选用此方法。而且工业用地的有偿获得常常由于当地政府的招商引资优惠政策，因此不同案例的土地使用价格也会因为使用对象的不同、土地获取时间不同而差异较大，这也是工业用地估价需要注意的问题。
二、 运用收益还原法需注意的意见
收益还原法是利用经济学的预期收益原理，在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的资本化率（还原利率）将评估对象在未来每年的纯收益统一折算为评估时日收益总和的方法。
此方法适用于评估有收益的土地使用权或具有潜在收益的土地使用权，运用此方法时有二个难点，一是难以确定纯收益，二是难以确定还原利率。
确定纯收益亦有二个难点，方法中提到的纯收益是未来几十年的预期收益，具有很大不确定性，这是确定纯收益的难点之一。我们平实所要评估的土地大都是有地上或地下建筑物而共同产生的总收益，要从总纯收益中准确的分割出由土地产生的纯收益比较困难，这是确定纯收益的难点之二。
目前，通常确定还原利率有三种方法：①安全利率+风险调整值法；②纯收益与价格比率法；③内插法。三种方法看似简单，但在实际运用中，如果确定一个合理的合适的还原利率是比较困难的，但确定还原利率还须慎重，因为在作业评估时，仅还原利率取值不同，估价结果就会不同，有时会相差几倍甚至几十倍。
三、 运用成本逼近法需注意的意见
成本逼近法是运用了经济学的生产费用价值论及等量资本应获取等量收益的投资原理，以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的方法。
运用此方法的关键就在于准确的确定土地开发费用和土地增值率，但在实际中土地的价格大部分取决于土地的效用或者说土地所能产生的收益，有时开发费用很多，但因土地的用途单一、位置偏远等因素影响，土地价格并不高。相反，土地开发费用少，但因土地区位好、区域发展前景好等因素的影响，土地价格也许会很高。
因此，由于此方法的局限性，在实践中，仅在土地市场不发育、土地成交案例不多、无法采用其他方法时才选用。比较适用于土地资产清查、土地资产处置、土地资产抵押等方面的评估。
四、 运用剩余法需注意的意见
剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
此方法主要适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价，也可以运用于以下情形：①待开发成房地产或待拆迁改造后再开发成房地产的土地估价；②仅将土地整理成可供直接利用的土地估价；③现有房地产中地价的单独评估。它适宜有交易地区、且地产有开发或再开发价值的宗地评估。
运用此方法的难点是在房地产总价中剥离房产的价格，通常的做法是以房屋建安开发成本或房屋重置价×房屋成新度计算房屋的价值。个人觉得，这样计算房屋的价格没有体现房屋所带来的未来收益，与运用收益法遇到的尴尬如出一辙。
五、 运用基准地价系数修正法需注意的意见
基准地价系数修正法也是运用了经济学的替代原理，以利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
现在，大多数城镇都已普遍推行基准地价系数修正法进行土地估价。基准地价是一个特定时点的价格，是一个区域某个用途的土地平均价格，具有很强的时效性。在实践中本人感觉到，有的现行的基准地价体系不能较好地反映现有的地价水平。因为随着社会经济的发展，特别是一个区域有重点规划出台或重大工程实施后，影响土地级别高低、价格高低的因素也随之发生变化，而制定出台新的基准地价体系又需要一个相当长的过程。
六、在土地估价工作中几点体会
1.在实践中，因为估价目的的不同，估价对象的不同，所要考虑的影响因素不同，对估价结果的要求也不同，但在估价作业中，都应该遵循以下估价原则：①合法原则； ②最高最佳使用原则； ③替代原则； ④预期收益原则； ⑤供需原则； ⑥报酬递增、递减原则；⑦估价时点原则；⑧多方法相比较原则。
2.土地估价是一个理论与实践结合相当紧密的工作，不仅要求估价师有全面的理论知识，还要求估价师有丰富的估价实践经验。而且土地估价是个区域性的工作，比如上海的资深估价师因对天津土地市场不熟悉，他在短时间内就不会很好的从事天津的土地估价业务，因此一个优秀的估价师应该对当地的市场行情十分熟悉，同时还要不断获取房地产市场信息、积累土地估价经验。
3.土地估价是一份科学严谨的工作，又是一种中介服务工作，估价师必须具有较高的职业道德水平，才能客观、公正、独立的从事估价工作。在实际工作中，由于估价作业方是被委托方，合同的乙方，时常处于被动地位；又因为从土地估价的方法体系、原则来看，具体的执业过程中评估方法的选择有较大空间，造成了有的评估机构为了迎合委托方要求而故意选择有利于评估对象的评估方法达到操纵评估结果的目的。希望我们的行业能够健康稳定的发展，大家应该抵制并杜绝此类现象。
4.因房地产转让、抵押等出具的《土地估价报告》经常会被应用在主管部门的登记资料中，因不同部门，甚至同市不同区的同一部门，对资料存档的要求都不同。因此，在工作实践中为了提高工作效率，满足客户需求，出具的《土地估价报告》除了满足《土地估价规程》的规范格式外，还应考虑不同部门对的《土地估价报告》的格式要求和特点。
5.中国的土地估价事业经过近二十年的发展，已经有了很大的进步，拥有了一大批估价队伍，颁布了一系列的法律法规和技术规范，取得了可喜的成绩。但是随着社会经济的不断发展，土地估价的理论和实践要求也同样在与时俱进，因此，土地估价师应该不断的加强理论学习、实践探索，才能满足社会经济发展的需要、行业发展的要求。
参考文献：
1.中华人民共和国国家标准，《城镇土地估价规程》，2002年4月第一版，中国标准出版社，GB/T18508-2001；
2.广东省土地估价师协会 估价师资讯网，《全国土地估价师资格考试法律法规新编》，ISBN7-80728-418-8/D.112；
3.胡存智，《土地估价理论与方法》，地质出版社
作者简介：
土地评估收益还原法范文4
关键词：随着物权法的实施，地下空间使用权出让的案例会越来越多，探索建立城市地下空间使用权估价方法和模型显得尤为重要。本文简要介绍了目前国外国内地下空间使用权转让估价的基本理论及研究现状，分析了基本估价的理论及方法，提出地下空间出让估价模型，并以实际案例进行了实证&
1. 国内外城市地下空间估价研究综述
1.1 国外地下空间使用权价格评估理论
城市地下空间利用程度主要与一个国家的经济水平和国土大小相关，日本、加拿大、德国等国家的地下开发历史较长，截止目前，国外较为成熟的地下空间估价方法有：
1.1.1德国。各楼层之间的经济价值分配评估主要采取史基墨滚动法(Schirmer entwickekten Methods)(如表1)。该方法的原理是将每层楼房的交易价格分别列出，求取其每平方米的价值点数，以之代表各楼层的经济价值。价值点数应视个别价值估算目的、土地位置、用途、建筑物外观等条件，经土地估价委员会加以修正调整，以符合实际情形。
表1 史基墨设计的各楼层经济价值表楼层
混合商业地带
权重 百分比％
繁华商业地带
权重 百分比％
办公场地
权重 百分比％
地上5层
11.0 13.04
10.0 8.7
10.0 10.5
地上4层
11.0 13.04
10.0 8.7
10.0 10.5
地上3层
12.0 14.49
15.0 13.0
10.0 10.5
地上2层
12.0 14.49
20.0 17.4
15.0 15.8
地上1层
30.0 36.23
30.0 26.1
30.0 31.6
地下1层
4.0 4.35
25.0 21.8
15.0 15.8
地下2层
4.0 4.35
5.0 4.3
5.0 4.3
合计
83.0 100.0
115.0 100.0
95.0 100.0
1.1.2日本。日本《公共用地取得损失补偿基地细则》对楼层效用比率作了规定，作为评估土地立体利用价值的依据。所有指数系假定地价的立体分布与建筑物价格的立体分布相同的情况下计算而得，是各阶层单位面积的指数，各阶层的楼地板面积不同时，各种指数与该阶层的楼地板面积之积就形成该阶层的有效指数，但仅表示一般标准，根据建筑物所处区域和城市级别的不同，各楼层效用比率应作相应调整，其适用范围以近邻地区、同一供需圈内的相类似情况为原则。
1.2 国内地下空间使用权价格评估研究现状
目前，国内评估行业的一些专家学者对地下空间使用权评估问题发表了不同的见解，提出了具体的评估方法。认为对于已建成使用的地下空间权评估时，收益还原法是首选方法，对于待建的地下空间权，假设开发法是首选方法。在应用收益还原法评估时，可以参考地上和地下租金比例关系，根据地上租金来确定租房的收益，同时认为收益还原法中采用的地下空间使用权的土地还原利率应该高于地上建设用地使用权的还原利率。我国现在的土地价格，其本质应该是一种平面地价，但是空间权的建立使土地的使用范围成为一个立体的闭合空间，其价格也应该随之成为一种立体概念。相应的估价方法中的一些修正因素也需要修改，如区位因素要考虑垂直区位，还要重点考虑地质及水文状况等因素。
2. 地下空间使用权出让估价方法与实证
2.1 估价理论方法研究
城市地下空间权出让实质是土地使用权的有偿出让，所以目前适用于地价评估的各种理论与方法，如市场比较法、收益还原法、剩余法等也适用于地下空间的估价，同时地下空间使用权的评估也不能完全脱离现有的基准地价体系，我国可以借鉴国外立体地价评估方法，计算土地立体使用效用比率，作为制订立体地价的依据。杜葵建议对城市土地进行立体区位条件下的土地分等定级，考虑建筑物的立体建造成本，正确描述城市土地的立体区位条件，以及立体区位条件产生的立体土地区位收益，充分考虑土地空间权利状况对价格的影响。部分学者也提出了初步的地下空间估价计算方法，如蔡兵备认为在起步阶段，地下空间使用权的出让价格一般可按同地段土地价格(楼面地价)的1/3~2/3确定底价。
2.2 地下空间出让估价模型
对于合建地下工程，地下部分的建设用地使用权的设立是与地上建筑物的建设用地使用权的设立一并考虑的，本文拟就单建地下工程，讨论城市地下空间使用权估价方法和模型，从经济学建立模型的角度看，这也是一种合理和必要的简化。
城市地下空间权价格评估模型采用假设开发法，从投资的角度来考虑，可以得出:
P = (1+a) (V+ C) +t×P+π×P (1)
式中:P表示平均售价，V表示地下空间权价格(净地价格)，C表示开发商的地下建设成本，包括市政大配套费、前期工程费、附属工程费、建筑安装成本和开发间接费，a是以百分比表示的开发商支付的不可预见费及管理费和合理的利息， t表示销售税费率和销售费用率，π表示销售利润率。
经整理可得到以下模型:
V = (1-t-π)×P/ (1+a)-C (2)
在此城市地下空间权价格评估模型的基础上，可做进一步讨论如下。
1．分层开发深度问题探讨
假设一栋建筑物深度为i处的地下部分的价格为Pi，用售价深度系数ki，来建立Pi和同区域可比宗地地面一层的平均售价PG的函数关系:Pi= ki×PG (3)
则: ∑Pi=∑(ki×PG)，ki∈(0，1)
同理，假设一栋建筑物深度为i处的地下部分的建设成本为Ci，用成本深度系数hi，来建立Ci和同区域可比宗地地面一层的建设成本CG的函数关系:Ci= hi×CG (4)
则:∑Ci=∑(hi×CG)，hi∈[1，+∞)
对于深度为i处的地下部分，公式(4)、(5)和公式(2)并列，可得:
Vi= (1-t-π)×kiPG/(1+a)-hiCG (5)
2．最佳开发深度问题探讨
(6)式两边对i求导，可得
dVi/di= (1-t-π)×PG(dki/di)/(1+a)-CG(dhi/di) (6)
从(6)式可以看出地下空间使用权价格与dki/di和dhi/di相关，一般来说，开发深度越大，施工就越复杂，建设成本就越高，这一改变是由于工程材料、劳动成本、设计等各种因素引起的。如建筑物地下一层的成本是地上开发成本的2.5倍左右，开发地下两层成本增加得更高。
令dVi/di=0，则(6)式可变形为
PG(dki/di) = CG(dhi/di)×[(1+a)/(1-t-π)] (7)
或 P =C×[(1+a)/(1-t-π)] (8)
(7)、(8)式中的a、t、π等参数和开发深度没有直接关系，可认为是已知的，售价深度系数ki和成本深度系数hi可根据不同地质条件的区域估算出来。
2.3 地下建设用地出让估价应用实证
从投资的角度，考虑地下、地面的同类用地，开发商只有在认为其单位投资收益率相等时，理性的投资者才会去开发地下空间，设i为地下第i层的使用权，G为地面建设用地使用权，根据上述模 型可以建立以下地面—地下建设用地使用权价格对应模型。通过公式(1)变形，可以得出:
πi= (1-t)-(1+a)(Vi+Ci)/Pi (9)
πG= (1-t)-(1+a)(VG+CG)/PG (10)
含义同第一个模型，在正常情况下，投资收益率相等，即πi=πG。
故有(1-t)-(1+a)(Vi+Ci)/Pi= (1-t)-(1+a)(VG+CG)/PG
经简化后可得(Vi+Ci)/Pi= (VG+CG)/PG (11)
(11)式中有关平均售价、地下建设成本等可以调查市场资料取得，这样就建立起了地面—地下建设用地使用权价格对应模型，可以用它测算某一均质区域内地下空间使用权价格对应于地面土地价格的修正系数。
以宁波繁华商业地带为例说明，一处位于繁华商业地带的二层地下建筑，地面一层的平均售价约为45000元/平方米，销售税费率和销售费用率t=6.6%，利润率π=30%，不可预见费及管理费和合理的利息a=15%。
表2 地下空间使用权价格深度修正系数计算表(繁华商业地带)
层数i
地上1层
地下1层
地下2层
地下3层
售价Pi
40000
32000
20000
12000
售价深度系数ki
0.8
0.5
0.3
建设成本Ci
1520
3671
3965
4312
成本深度系数hi
2.42
2.61
土地评估收益还原法范文5
收益法理论及其模型引入我国企业价值评估的实践中，笔者认为这不是简单添加了一种评估方法（或途径），而是一场重大变革，对资产评估行业影响深远。收益法能够弥补传统的成本法（资产基础法）对全局把握方面的不足，同时也由于市场法在企业整体价值评估实践当中举步维艰而必将备受资产评估界推崇。
严格来说，收益法也叫收益还原法。评估理论界喜欢直奔主题，就收益如何还原，收益口径和折现率匹配几种模式展开探讨，并基本上达成共识，评估界的实践人士似乎按图索骥即可，但笔者认为，评估师在套用理论和收益模型时，知其然还应知其所以然，若生搬硬套会出现偏差，会走样，评估结论也不能很好地揭示企业价值的真谛。
谈论企业价值，有必要了解现代企业基本架构，它的近乎完美的组织形式，它的精密的制度安排。现代企业首先必须是一个盈利的平台，我们不妨从这个“平台”的搭建入题，溯本追源。
一、解读收益还原的几大环节
模型和理论系经济学家的创造，我们还需作一番解读。把收益还原为企业价值时，其间的几个重要环节，我们不可割裂开来，这就是企业生产要素（或资产）配置——企业生产要素（或资产）效能发挥——创造收益——收益还原企业价值，它揭示了收益还原法内在联系和必然的逻辑关系。
1.“平台”的搭建——企业生产要素（或资产）配置。某个时点（评估基准日）企业生产要素（或资产）构成，不仅涵盖账面所列示的资产（土地、厂房、设备等），而且还应包括其品牌、渠道、企业知识产权所蕴藏的核心竞争力、人力资源等。企业行业性质不同，企业生产要素（或资产）配置也有很大差异，传统制造行业讲究其产能布局，账面所列示的资产基数大，而新兴行业有时只需一个实验室、一个研发中心或再加一个产品设计中心和市场推广部，生产和制造环节采取外包或代工厂方式，那么它账面所列示的资产基数就小，但不能对其账面未列示的隐性资产视而不见。企业生产要素（或资产）配置追求的是均衡，但这种均衡不是静态的平衡，而是在企业发展中的动态平衡。因此在一个发展中的企业，其生产要素（或资产）配置没有终点，某个时点（评估基准日）在建项目，重大的某项支出费用等等就是例证。企业生产要素（或资产）配置里最忌讳的是资产堆砌或生产要素的不协调。
2.“平台”的检验——企业生产要素（或资产）效能发挥。企业生产要素（或资产）效能发挥是在配置到位的情况下企业各生产要素尽情表演，传统制造行业开工率就是衡量企业生产要素（或资产）效能发挥的晴雨表，有时查阅企业的用电、用水、能耗等相关指标的变化，便可略知一二。企业生产要素（或资产）配置可以制约其效能的发挥，同理当企业生产要素（或资产）效能发挥存在问题时反过来对其配置提出新的要求。理论上说，企业目标追求各生产要素（或资产）效能的最佳发挥，做到人尽其才，物尽其用，但事实上，或多或少存在一些短板，这就是“木桶效应”。“木桶”理论是美国管理学家彼得提出的，是指组成木桶的木板如果长短不齐，那么木桶的盛水量不是取决于最长的那一块木板，而是取决于最短的那一块木板。换句话说企业生产要素（或资产）效能发挥往往是优劣不齐的，而劣势部分往往决定整个生产要素（或资产）效能发挥的水平。
3.“平台”的评判——企业创造收益能力。创造收益系企业产品和服务在市场上得到认可，它保障了企业的生生不息，也是企业发展壮大的动力源泉。企业生产要素（资产）配置和发挥存在问题或隐患时，会直接影响其产品和服务的质量和信誉。企业创造收益的能力是其展现企业价值最有效的载体。企业创造收益的能力表象不一，有的企业热衷于市场占有或争夺市场控制地位，宁可放弃眼前的利润；有的企业更喜欢抢夺研发制高点，一款产品行销天下且能引领消费时尚，利润赚的“盆满钵满”，当大家都想抄袭时，新款即将推出。当然更多的企业创造收益的能力徘徊在行业平均水平上下。企业创造收益环节与外部关联度最高，例如世界经济走势和中国经济的宏观形势，行业现状及发展前景，相关上下游行业的发展趋势等，在不利的外部局面下，外部影响力对企业产品（或服务）可造成直接的冲击，如产品（或服务）滞销，库存增加，资金流转减缓或陷入困顿，公司裁员或终将破产清算。企业创造收益环节还受许多因素制约，例如产品的生命周期，企业的成长和衰老规律等。
4.最后一个环节才是收益还原。前提是资本化率或折现率与预期收益的口径必须保持一致，通过估算企业未来预期现金流，将预期现金流折算成现时价值，得到企业的价值。本文重点不再探讨收益口径和折现率匹配几种模式，因为业界对此基本形成一种共识。
阐述收益还原几个重要环节，就是让人们更清楚地认识到收益法的现实意义和实践价值。
二、解读收益还原几大环节的现实意义及其在收益预测中的应用
以下选择几个案例，并加以评述，进一步阐述了理解收益还原几大环节的现实意义。
【案例一】一家水泥企业，某个时点（评估基准日）熟料产能是一定的，水泥粉磨能力也是一定的，假使该区域水泥市场供不应求，该企业开足马力，压缩年内设备检修时间，年生产水泥也仅为200万吨，但“企业收益预测”：在现有产能布局且未来没有新上项目的情况下，其预测结果年产水泥350万吨。
对“企业收益预测”评述：这显然违背了常理，企业现有生产要素（资产）配置和效能的发挥不能支撑未来收益的实现，这是典型的“天马行空”型的预测，这里我们不去追寻企业提交这种极端预测背后的原因和动机，评估师在接受任何一家企业价值评估时，必须对其生产要素（或资产）配置及其效能发挥进行调查，对传统行业来说产能布局就是关键点。一般来说某个时点（评估基准日）企业产能在明处，水泥企业回转窑、水泥磨规格型号，支撑或制约了其产出能力。若进一步探究还会有更多发现，水泥企业原料储存、粉磨、生料均化库容积、熟料储存等只要有一处存在薄弱环节，都将影响其水泥理论产能的发挥。所以评估师在进行必要的分析、判断和调整，确信相关预测的合理性之前，必须对企业生产要素（或资产）配置及其效能发挥进行调查、询问，查阅相关运行数据，而不能仅停留在财务数据上，否则就谈不上正确的分析和合理的调整。
【案例二】还是这家水泥企业，“企业收益预测”的结果是年产水泥200万吨，但其水泥平均单位价格未来预测达到550元/吨，其毛利润空间也上涨了15个百分点。
对“企业收益预测”评述：虽然这个“企业收益预测”遵照了其生产要素（或资产）配置现状及其效能发挥现有水平，但在创造收益环节“大做文章”，孰不知这完全忽视了市场规律，这个收益水平在市场上能得到认可吗？企业所处的行业是充分竞争的行业，高能耗、高消耗和低技术含量的企业凭什么可以独霸该区域市场。
“企业收益预测”在 “创造收益”这个环节，评估师也有应对之策，平时多搜集各行各业的平均利润水平，特别是毛利率平均水平，可以把委估企业与同行业的各项指标进行比较，若委估对象盈利指标历史上长期高于行业平均水平，就需要探寻其中之奥秘。一般来说，企业盈利空间着力点无非在两端，一端是产品（或服务）市场占有率及定价权，另一端则是成本控制能力，包括管理、生产、渠道等各方面具有的比较优势。企业所在的行业性质不一样，企业拓展盈利空间手段也不一样，传统产业（例如前文所讲的水泥行业）竞争产品同质化，且有行业统一标准及检测方法，这时候品牌的影响力相对减弱，所以他们更倾向于在生产规模化、渠道优化、上游资源掌控、节能增效等成本控制能力方面下大力气。而那些引领时尚或开创新的消费领域的新产品，有时则能轻而易举地主导市场，取得产品的定价权，其在盈利能力方面往往能拨得头筹。
总之，评估师在把握企业创造收益能力方面，要对其所涉及行业（或产业）、委估企业在行业中的地位等方面作一番调研，要作一些相关知识的储备，多倾听各界业内专家和相关人士的建议，才能对 “企业收益预测”做出自己的专业判断。
【案例三】一家中型医药企业，由于其原有产品陆续进入了成熟期，在市场上拥有一定的知名度和终端消费者群体，近年来，业绩和利润趋于平稳。假若对上述这家医药企业采用收益法评估，委托方或相关当事方提交的“企业收益预测”，是其预测未来原有产品业绩和利润维持现状且略有增长，而对其新品进行大胆预测，甚至对评估基准日还处在临床研制阶段的产品，预测其在未来将大放异彩，收入规模和利润水平不可等闲视之。
对“企业收益预测”评述：这份“企业收益预测”评估师恐难照单全收，理由是未来预测可靠性的证据不足，未来新药（含临床阶段研制产品）成功的概率较小。业内人士都清楚，新药未必一定超越已有药物，且副作用需要深入评估。近期闹的沸沸扬扬“重庆啤酒（股票代码：600132）”乙肝疫苗事件就让不少投资者大跌眼镜。
评估师面对委托方或相关当事方提交的“企业收益预测”，不能总是被动地接受，对这家医药企业，可以花些功夫，取得公司所有产品从研发、投产、市场推广和历年各品种的经营业绩，这样就不难发现，该企业十几年来陆续开发和投放市场的几十个产品，到现在，行销于市场的不到十个，还能保持较好盈利状态且市场上风头正劲的不到五个品种，由此可知：（1）产品定位非常重要，每个新产品开发都存在较大的不确定风险；（2）产品是有生命周期的，那些借助铺天盖地的广告攻势，而本身较平庸的产品其生命周期非常短暂，很多甚至是昙花一现；（3）即使某个时间响当当、或被认为完美无暇的知名产品，都有疲态显现的一天，这是因为随着时间流逝，产品当然也会被更新换代或直接被取而代之。这就是产品的生命周期规律，延伸一下也就是企业的成长和衰老的规律。
土地评估收益还原法范文6
（一）对评税机构设置的选择
在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些国家和地区的评税主体为代表征税方的评估主体（政府或准政府机构性质的评估机构和人员）和代表纳税方的评估主体（往往是民间性质的社会中介评估机构或人员）共同来承担。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单一的。这种单一评估主体的确定有两种方法，一种是由非税务部门的政府或准政府性质的评估机构和人员来承担的，另一种是由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担。这种单一税基评估主体往往会产生一些问题，其中最主要的问题就是由代表单方利益的评估机构作为税基评估主体时，其对税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。
我国有不少专家建议由税务部门作为税基评估的行为主体。但是，假如由税务部门来负责整个辖区内的房产价值评估，必然要新增大量人员，这与我国政府机关人事制度改革目标不符，更重要的是，税务部门并非是对房产价值进行评估的专业机构，由它来评估不仅缺乏说服力，还将大大增加征税成本。
因此，在建立我国税基评估制度时，对评估机构的选择可以按下列顺序进行：（1）选择分别代表征、纳税双方的机构或人员作为评估主体，改变以往一直由征税部门单方面作为评估主体的状况。这一选择既能保证税基评估结果的公正性和公平性，又能保证征、纳税双方的合法权益。（2）假如我国税基评估还不能实行分别由代表征、纳税双方的两个以上的评估主体来承担时，则可以选择民间的社会中介评估机构作为评估主体，这样既可以发挥现有的社会中介评估行业的作用，又可以在一定程度上减轻政府部门的财政负担。当然，需要先对中介机构和人员进行税法及税基评估相关专业知识的培训。（3）如果我国税基评估只能由政府或准政府的机构作为评估主体，那么，为保证税基评估结果的公正性和公平性，税基评估的行为主体应由税务部门以外的政府部门来承担。在国外，由政府单方承担税基评估工作的，其评估主体也大多不是直接进行征税的部门。
（二）房地产税税基评估周期
以市场价值作为基础，对房地产按评估值进行征税，必须要考虑到市场价值变动的影响。因此，房地产计税依据的评估应定期进行。评估周期的长短主要受三方面因素影响：一是经济发展和其他因素（通货膨胀或环境改善带来的房地产增值等）；二是受制于重新进行评估的成本；三是房地产计税依据类型和是否具备现代化的计算机系统及合格的评估人员也在一定程度上影响评估周期。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估：在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始决定每年都进行全面的重新评估；德国采用的计税依据是土地与地上建筑物价值，由于其经济发展较为稳定，市场价值变化不明显，其课税评估周期为6年，而事实执行的评估周期在6年以上。
我国在房地产税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。就我国目前的情况而言，经济仍处于转型和上升期，经济波动在不同年份间表现得较为明显，房地产市场价值受经济发展及通货膨胀因素影响较大，评估周期不宜定得过长。同时，我国不同地区之间社会及经济发展不平衡，地区差异明显，评估周期不宜采取一刀切的办法，建议可由国家确定一个浮动期间，如在3～5年之间，由各省根据实际情况具体确定。这样，既可保证计税价格相对稳定，又能体现经济发展、环境改善等因素所带来的市场价值变化，保证财政收入目标的实现。
（三）申诉安排
房地产计税依据的评估量大面广，且其中涉及的因素及技术问题较为复杂.纳税人对评估值产生异议在所难免.因此，相关的法律法规应作出安排，以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，在组织上.各地应设立独立于评估部门的专门的复核委员会，并组成评估专家团，在组织上保持独立性和权威性；复核委员会的主要任务是处理纳税人的申诉，以确保税负的公平和一致性；其次，要保证纳税人的知情权，税务机关对房地产计税依据进行评估后，应将初评的结果及房地产的有关资料在正式征收之前公布在有关的媒体或网站上，并给予一定的申诉期。在申诉期内，如果业主对计税价格持有异议，可以向评估机构申诉，若对申诉结果仍不满意的，业主可以向当地复核委员会申请复核，复核委员会应尽快将结果书面通知业主和相关评估机构，最终的计税价格应更加客观公正。
二、房地产税税基评估方法和技术
在房产价值评估中，不同的评估方式、参数选择和评估人员评出的房地产价值往往千差万别。如果这个问题解决不了，不仅会导致估值的混乱，导致房地产税不稳定和评估效率的低下，更重要的是，会导致权力寻租。要避免这些弊端，就必须确定一个便于操作的、明确的能被广泛认可的评估标准，这一标准既包括评估方法的选择、各类参数指标的选择，也包括调整、修正的幅度等等，以最大限度地确保评估标准的刚性而减少评估人员可以自由发挥的空间。
（一）基本评估方法
房地产税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产所有权的市场价值，计税的市场价值是通过评估得出的，但评估值的表现有多种形式。不同的评估方法将得出不同结果。常用的方法有市场比较法、收益还原法、重置成本法。从房地产评估实践来看，即使是同一房地产，采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。一般而言（不考虑农用地），成本法的评估结果低于收益法的评估结果，而市场比较法的评估结果介于成本法和收益法之间。这是因为：成本法是从供给角度出发，收益法是从需求角度出发，而市场比较法则是从供求均衡角度出发的，供求双方达成交易的条件是使房地产使用带来的收益要大于或至少等于房地产的成本，其超额部分将由供求双方分享。此外，三种评估方法在具体应用过程中也受到一些条件的限制，存在不足之处。
采用市场比较法，需要有充足的房地产交易的完善交易资料，不适用于较少在市场上交易的应税房地产。如在一些房地产市场尚不成熟的地区，就很难采用这种方法进行估价。收益还原法的基本思想虽简单明了，但是在计算中确定适当的利率和预测房地产未来纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法预测的房地产，无法采用收益法实施评估，而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中，还原利率的确定随意性大，往往对评估结果产生较大影响。从理论上讲.只要是可以估算其成本的房地产，都可以采用成本估价法。但是，现实生活中房地产的价格取决于其效用，而不是所花费的成本；房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外，采用成本法进行估价比较费时费力。难度最大的是折旧的计算，尤其是对陈旧的房地产，往往以估价人员的主观判断为依据，同样会影响估价的准确性。
国际上以市场价值为房地产税计税依据的国家通常是区分不同情况，如数据资料情况、市场状况、待评估房地产特点等，同时采用多种方法。具体而言，对于交易经常发生且有完善交易资料的房地产类型应优先采用市场比较法，如商品房、商业铺面等：对于一些很少发生转让而用于营利目的的房地产可采用收益还原法，如经济落后的地区，房地产市场发育不完全，缺少可比较的交易资料，可选择收益还原法；而对于一些特殊的房地产，既无法获得可比较的交易资料又无法通过使用者的角度确认其收益的，可采用成本重置法。
（二）税基评估技术－－批量评估
同其他目的的评估不同，为得出房地产税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证房地产税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的通过运用批量评估实现。
在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括两个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基础数据的采集，数据采集渠道应着重从以下方面考虑：建立财产登记制度，通过要求纳税人定期或不定期地向税务机关申报，逐步掌握全市纳税人的房地产税源数据；建立与统计部门、房土管理部门等相关政府部门的数据资源共享机制，获取房地产交易数据、成本数据、收益数据等市场数据；与房地产中介公司合作，获取房地产市场数据。内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿。（2）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响.分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细地复查。
当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，两者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。在我国改革房地产税收制度的进程中，必须考虑循序渐进地开发CAMA。综合国外房地产税发达国家开发CAMA的经验做法，无论何种CAMA系统，其主要构成大致都是：数据管理子系统、市场数据分析子系统、评估子系统、评估结果管理子系统。数据管理子系统实现税源数据采集、数据转换和数据存储；市场数据分析子系统实现市场数据采集、市场数据分析、市场数据报告；评估子系统实现评估数学模型建立、数学模型校准和价值评估；评估结果管理子系统实现评估结果输出、评估结果上诉管理和评估结果统计报表。
