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征收土地评估方法范文1
关键词：土地征收；补偿；对策
随着经济快速发展和工业化快速推进，土地征收带来诸多问题，尤其土地征收的补偿问题成为社会关注的热点和焦点。土地征收补偿不仅关系到被征地农民的切身利益，与我们社会公平及经济发展也是密不可分的，有效识别和解决我国土地征收补偿问题、维护被征地农民利益是我国构建和谐社会的必然要求。
1.土地征收补偿存在的问题
近年来，我国土地征用补偿安置工作有了显著改善，土地征用补偿标准得到了明显提高。但是，在工业化水平及经济持续发展的推动下，土地征用速度、规模及范围越来越大，土地补偿引发的问题和激化的矛盾仍是屡见不鲜。通过国内外相关研究综述发现，我国对土地征用补偿是按照土地原有用途进行补偿，部分地区率先引进了货币补偿安置与留地及不完全货币化补偿安置相结合的创新模式，但是，我国土地征收补偿仍存在一些问题。
（1）土地征收补偿安置工作缺乏法律保障
尽管我国土地征收补偿的主体是政府及土地主管部门，但是在实际的操作过程中，土地管理事务所、拆迁事务所等机构成为代行使土地征收补偿部分行政职权的承托方。问题就在于，相关法律法规中，没有对这些承托行使土地征收补偿部分行政职能的部门的职能和法律地位有相关明确的规定，这必然导致土地征收补偿工作的进行。
（2）土地征收补偿标准低、补偿方式单一
相关数据显示，居住消费的增幅稳居前几位，然而，土地征收补偿标准仍然是围绕政府的定价，标准低，这样导致房价与补偿标准之间形成了巨大的差价，最终没有使被征地农民得到利益，反而是脂肪问题更加突出。我国土地征收补偿一般都以现金为主，有些采用现金和劳动力安置相结合的防水剂，而没有考虑土地征收对被征地农民造成的长远影响，土地作为农民生活安全感的重要支撑，农民的文化程度和劳动技能整体不高，现金补偿只让农民一时拥有大量的现金，短期内生活水平大幅上升，但是当这些补偿款使用完后，农民的生活将得不到任何的保障，生活水平下降。
（3）土地征收补偿范围较窄
土地征收范围是政府对征收土地那些财产进行补偿的一个范围限定，发达地区和不发达地区在征收补偿范围上存在差异，但是都存在范围较窄的问题。土地征收对被征地农户造成的影响不单单是一个方面的，那么补偿范围不应当仅仅根据土地征收的标的物，更重要的是应当根据被征地人所受到的损失。应当综合考虑土地征收给被征地者带来的综合损失，并进行补偿。补偿的目的就是为了减少对被征地者造成的损失，如果仅仅做出狭窄的补偿进行敷衍，那么这种补偿矛盾是难以解决的。
（4）土地征收补偿方法及执行尺度不一致
为了有效解决我国土地征收问题，很多地区都采取了变通方法执行相关土地征收的问题，这样就导致各地对土地征收补偿的执行在方法上各有迥异，甚至同一地区在不同的时期和范围内的补偿方法也是各不相同。有些地区对于征用土地存在手续不全问题、新建的没有拆迁的旧屋都不给于补偿，但是也有根据具体的实际情况作出区别对待的。这样，补偿的方法和执行的尺度不一致，必然会给土地征收补偿安置工作的顺利开展造成影响。
（5）征收土地缺乏科学的价值评估方法
我国土地征收拆迁补偿计算的基础数据由政府制定，政府制定的这些基础参数，是根据一定年份的调查数据而来的，由于成本原因，往往很多年变动一次，与市场价格相比，具有很大的时滞性，无法适应市场的变化。仅仅评价土地的产值，很容易造成与土地真实的价值的差异。我国在实际评估，主观性较强，主要是根据各种条件进行估价，缺乏一个理论模型。所以土地评估不简简单单就是产值倍数法进行评估，要结合实实际情况，综合考虑各种因素后，确定一个评估方法。
2.土地征收补偿问题解决对策
通过对土地征收补偿存在问题的研究，提出解决这一问题的对策建议，对保障被征地者的切身利益、减少社会冲突、建设和谐社会具有十分重要的现实意义。
（1）建立土地征收弹性补偿标准
土地征收补偿标准不该是一成不变的，随着经济的发展，应当以市场价格为参考来确定补偿标准，以解决土地征收补偿标准低，被征地农民满意度低的问题。首先，可以在不违背国家相关法律法规的前提下，以市场为导向，将土地的市场价格作为参考，真正实事求是的面对补偿标准与市场价格的差异，并采取措施来弥补这一缺口。补偿的多少还是被征地农民最关注的问题，这一标准提高了，那么有利于征地工作的进行。其次，在确定土地补偿标准的时候，不仅是表面的“变通”，采取差异化的补偿标准，应当将区域发展状况、城市消费水平、城市居住消费等问题综合考虑进行“变通”。
（2）丰富土地征收补偿方式
尽管一些地区率先引进和尝试使用一些新的补偿方式，但是我国整体存在补偿方式单一的问题。通过对国外相关文献研究和国内先进地区经验启示，丰富土地征收补偿方式可以从以下几个方面进行：第一，留地安置。为被征地农民划定生产经营用地、农业用地、开发市场用地等，保障被征地农民的后续生活收入。第二，就业安置。增加转业培训，提高被征地农民服务技能；为被征地农民提供相关非农就业信息。第三，社会保障安置。健全社会保障，将被征地农民纳入社会保障体系，这可以有效解决其后顾之忧。
参考文献：
[1] 申建平. 对农村集体土地征收补偿范围的反思[J]. 比较法研究，2013（2）
[2] 张娟，贺海燕. 农村征地补偿制度的法律思考[J].经济研究导刊，2013（6）
征收土地评估方法范文2
关键词：房地产税；税基；评估
中图分类号：P208 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）08-0098-02
一、房地产税制改革的意义
（一）解决重流转、轻保有的弊端
我国现行房地产税种及与房地产密切相关的税种中耕地占用税、土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税属于房地产流转环节的税费；房产税、城镇土地使用税属于房地产保有环节的税收，而且免税范围较大，只对经营用房、用地征收。根据《中国税务年鉴》2007―2011年的数据，2006―2010年房地产流转环节的税负占到房地产税收的90%以上，而保有环节的税负占房地产业总体税负不超过6%。房地产税制这种“重流转、轻保有”的状况，使进入市场流通的房地产要承受较高的税负，抑制了房地产的正常流动；而一些投资者购买房产后不需要付出太多成本就可以坐等房价上涨。这不但降低了房地产的使用效率，而且使政府不能充分参与房地产保有阶段发生的自然增值的分配，造成财政收入的流失。为了有效发挥税收对房地产行业的调控作用，应该减少房地产流转环节的税负，对房地产保有环节的税制进行规范性改革并按照房地产的评估价格课税。
（二）增加地方政府的税收来源
根据有关资料，我国房地产业税收收入占地方本级财政收入的比重较低（约为15%左右），而一般房地产税收发达国家其房地产税收占地方财政收入的40%―50%。要使房地产税收成为地方财政收入的主要来源，房地产税制改革有必要减少流转环节的税负，加大保有环节房地产税的征收。因为，相比流转环节房地产税的征收，加大保有环节房地产税的征收不会造成房价的上涨，更有利于对房地产市场的宏观调控，抑制房地产的投机行为；另一方面也为地方政府提供稳定的税收来源，促使地方政府完善地方公共财政建设，满足广大人民群众的需要。所以，保有环节房地产税制改革的趋势是合并现行房产税、城镇土地使用税，设立统一的房地产税，将房地产税的征收对象扩大为所有的不动产，对居民个人所有的房产规定一定的免税面积外，所有不动产按照房地产评估价格确定计税依据。
（三）对调控房地产市场有一定的作用
房地产税作为房地产保有环节的税收调节手段，可以直接并快速改变房地产作为投资品的属性，增加房产持有成本，从而改变投资者的投资意愿，进而稳定房价，促进房地产业的平稳、健康发展。例如，2011年开始的重庆房产税征收试点，尽管征税范围较小、税率不高，但对房地产市场调控有一定的作用。重庆房产税主要针对独栋别墅、高档商品房以及外来炒房者征收，税率设为0.5%、1%和1.2%三个档位，对于存量和新增的应税房产分别给予180平方米和100平方米的免税面积。根据有关调查，房产税实施后部分购房者改变了买大房、买高档房的消费倾向。在房产税推行的10个月内，重庆主城区高档商品住房成交70万平方米，占商品住房成交量的6.8%，较上年下降4.1个百分点；同时，高档商品住房成交建筑面积均价也较房产税实施前下降7.1个百分点。
（四）调节收入分配
房地产税除了在住房保有环节调控房地产、增加地方财政收入的功能外，作为将房地产资本利得纳入二次分配的重要手段，房地产税的作用还在于调整收入分配、缩小贫富差距。缩短贫富差距、增加人民收入是“十二五”规划的重要目标。这一目标的重要实现手段就是通过税收调节实现社会财富的二次分配。让拥有更多房产、占有更多社会财富的公民缴纳更多的税费，以缩小贫富差距，这是中国社会的现实需要。
二、房地产税税基评估对房地产税征收的必要性
如何有效评估房地产税基是征收保有环节房地产税的基础环节。因为，我国现行房地产保有环节税收的计税依据不能准确反映财产在征税时点的市场价值，比如，房产税按照房产原值扣除10%―30%作为计税依据，没有考虑到房产使用后的折旧或升值因素，使得房产税不能随着房产价值的增减而相应调整；而城镇土地使用税以单位和个人实际占用的土地面积为计税依据，各级别土地的差别税额较小，不能真正反映土地的级差收益。当前，我国保有环节房地产税制改革的目标是将土地使用税按使用面积从量定额征税、房产税对企业自用房屋按房产原值扣除10%―30%后的余值征税以及单位和个人出租房产按租金收入征税的方式，统一合并为房地产税，将房地产税的征收对象扩大为所有的不动产，对所有不动产按照土地使用权和房产所有权的市场价值来确定计税依据。市场价值又称为公开市场价值，是多数估价需要评估的价值。房地产市场价值能够反映在特定时点房地产价值量的大小，能够反映不动产从政府公共服务（如城市基础设施）获得收益的大小，依据不动产的市场价值作为房地产税的计税依据，对政府税收来说更具有弹性，对纳税人来说更公平。世界上财产税制比较完善的国家和地区大多也是以经评估确定的房地产市场价值作为房地产税的计税依据。保有环节的房地产本身不存在实际交易价格，其价值只能通过房地产评估的方式以应税时点类似房地产的成交价格、以房地产的预期收益或以房地产的重置成本为基础来确定。因此，房地产税的征收离不开对房地产税税基即房地产市场价值的评估。
三、我国房地产税税基评估体系的构建
房地产税税基评估的目的在于满足税收的公平合理性要求和开征房地产税的成本核算要求，使纳税结果为征纳双方所接受。这就必然要求建立起一套科学合理的房地产税税基评估体系。
（一） 选择准政府性质的专属评估机构作为房地产税评估主体
房地产税基评估结果带有行政结论性质，关系到地方政府税收收入和纳税人应纳税额。所以，在房地产税开征初期及过渡期内，选择准政府性质的专属评估机构来负责税基评估工作更符合我国国情，即房地产税税基评估机构是隶属于政府的不以营利为目的的事业单位，经费由财政提供，评估人员可以从社会上有丰富评估经验的执业评估人员中招收。这样既可以保证评估工作的专业性、独立性，又利用了政府部门在信息搜集和沟通协调方面的长处，还可以克服因政府部门设立专门的税基评估部门带来的人员编制负担。
（二）房地产税基评估周期的确定
国外房地产税税基评估周期长则每隔3―5年进行1次价值重估，短则每年评估1次。如加拿大各省和地区通过计算机辅助评税，评税周期由过去的3―5年缩短到每年评估一次。我国房地产税税基评估周期不宜太长，否则会因为房地产市场价格的波动使计税依据失去意义；但由于评估成本较高并且我国目前房地产税基评估的技术还不完善，因此，也不宜每年评估一次。结合我国基准地价评估周期确定房地产税基评估周期比较适合。目前，全国各大中城市及县、镇都有基准地价数据，覆盖工业用地、商业用地和居住用地。国土资源部规定基准地价原则上每三年更新一次。在实践中大部分城市都是以2～3年为周期进行更新和调整的。因此，结合基准地价评估周期，运用各地的基准地价数据结合不同类型房地产在估价时点的建筑成本等资料所测算的房地产价格可以作为不同类型房地产税的税基。
（三） 建立以市场比较法为主、收益法和成本法为补充的税基评估方法体系
在选择房地产税基评估方法时，应以市场比较法为主、收益法和成本法为补充。市场法评估的前提条件是房地产市场比较活跃、估价需要的可比实例数据比较容易收集。在房地产市场发达、类似房地产有交易的条件下，这种方法的评估结果易于被纳税人接受。收益法适用于有稳定预期收益并且收益和风险都能量化的房地产估价，但对未来收益预测受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响。对于一些很少交易而又没有经济收益的房地产可以考虑采用成本法估价。
（四）房地产税基评估信息数据库的建立
以房地产市场价值为房地产税征税依据，就要求政府或评估部门掌握并不断地更新有关房地产的数据。目前，多数国家在为征收房地产税而进行税基评估的过程中引入了批量评估方法，即应用系统的、统一的、考虑到统计检验和结果分析的评估方法和技术评估多项财产确定日期价值的活动。批量评估过程包括一个非常重要的步骤即对辖区内所有不动产进行基础数据的采集，内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、建成年代、材料以及房地产交易数据、成本数据、收益数据等。因此，完善的财产登记制度是房地产税开征的基础，也是房地产税顺利实施的保障。所以，应当尽快健全有关财产（主要是房地产）登记、处理的法律法规，尽快建立个人资产档案管理。
（五）形成纳税人争议处理机制
在评估房地产市场价值过程中，因房地产个别因素造成的估价结果差异是不可避的。因此，应建立相应的处理机制，保护纳税人合法权益。首先，要对评估结果进行公示，以增强评估信息的透明度。其次，当纳税人对评估结果有异议时，应当允许在一定期限内向原税基评估机构申请复核评估；为了保证纳税人的申诉权利，地方应成立税基评估专家委员会，允许纳税人对复核评估的结果有异议时向当地的税基评估专家委员会申请鉴定。
参考文献：
[1] 李宏彪.我国房地产税制改革研究[D].上海：华东理工大学，2012.
[2] 范信葵.物业税评估制度的国际比较与借鉴[J].北方经济，2006，（9）.
[3] 陈淑贤.论物业税税基评估主体的选择.涉外税务[J].2008，（1）.
征收土地评估方法范文3
为了获得遗产，继承人莱斯利得先向政府缴纳至少300万美元的遗产税。这本无可非议，但倘若洛曼是在零点后过世，情况就完全不一样了。
2001年小布什总统当政后，签署了《经济增长与税收减免法案》，推出了上万亿美元的减税政策，其中就包括分阶段取消遗产税。根据这一法案，美国在此后的10年间将逐年增加“免税额”，从2001年的每人100万美元增加到2009年的350万美元，最高税率也由2001年的55%降至2009年的 45%。同时规定，2010年停征一年。
所以洛曼早走了一步，莱斯利错失了免缴300多万遗产税的机会。
缔造公平的遗产税
2010年年底，国会通过了奥巴马政府的减税提案，从今年起，恢复征收遗产税，税率下降至35％，免税额度上升为500万。
遗产税属于直接税的一种，由来已久，目前世界上开征遗产税的国家和地区约有50个。但从遗产税的课征制度来看，各国不尽相同，按纳税人义务人和课税对象的不同，大致分三种制度。
一是总遗产税制。即对财产所有者死之后遗留的财产总额课征的制度。纳税人是遗嘱执行人或委托遗产管理人，课税对象为死亡者的遗产总额。总遗产税制有起征点，不考虑继承人与被继承人的亲属关系，也不考虑继承人的实际情况。美国、英国、新加坡采用总遗产税制。
二是分遗产制。即各继承人分得的遗产份额课征的制度。纳税人是遗产的继承人或受遗赠人。一些国家只对遗嘱指定的继承人课税，多数国家除遗嘱指定的继承人外，还对依法有权继承遗产与死亡者血缘关系最近的亲属课征。日本、法国、德国采用分遗产税制。
三是混和遗产税制。先对死之者遗留下的遗产征收遗产税，然后在税后遗产分给各继承人时，再就各继承人的继承份额课征继承税。加拿大、意大利、菲律宾和爱尔兰等国采用此类。
然而，遗产税却是“不受欢迎”的税种，原因是与其他税种相比，遗产税的征收工作是偶发的、一次性的。征税面窄，对因发生死亡而转移或接受财产在一定数额以上的才征税。即使是在发达国家，遗产税或继承税的课税人数也仅占死亡人数的1％～6％。这导致遗产税收入少，财政意义不大，在多数发达国家，遗产税收入也仅占其全部税收收入的1％左右。此外，由于财产，尤其是不动产的转移，遗产税的征收需要设置专门的机构，征收成本较高。
为此，美国遗产税设置了许多条款，以避免税收流失。仅遗产税纳税申报填写说明书就有20多页，纳税报表有40多页，两者合计多达60页以上。正确填写往往需要一个月时间，所以，大多数纳税人都聘请专业人员来完成纳税申报。可以说，美国现行遗产税是美国公认的最复杂的税种。复杂的税制提高了征税成本，以1998年为例，遗产税收入为230亿美元，而征税成本却高达480亿美元。
从20 世纪80年代以来，一方面，受供给学派减税主张的要求，废除遗产税的呼声一直不断。另一方面，要求保留遗产税的也大有人在。2001年，120名美国富翁联名在《纽约时报》上发表声明，呼吁政府不要取消遗产税。这些人包括比尔・盖茨的父亲老威廉、巴菲特、索罗斯、洛克菲勒等。富豪们呼吁保留遗产税，正是因为这小小1%的税收，却带来了100%的公平，它有助于防止富人永远富有，穷人永远贫穷，更能够引导富人参与慈善工作，实现社会公平。
征收是种“技术活”
如何正确登记、评估财产成了遗产税最重要的环节，也是最为复杂的一项工作。许多国家都设有专门的评估机构负责应税财产价值的评估。如日本设有资产税、资产评价企划官，由具有专业知识的人员从事应税财产的评估工作。新加坡税务署专门设立了产业估值及核税处，其人员具有较高的专业素质。
很多国家评估资产的基本原则是以被继承人死亡时该财产在市场上能够卖出的价格为准。具体评估方法，不同国家有不同的规定。日本遗产税法规定了地上权、永佃权、定期金权等财产的评估方法，对其他财产只规定了根据时价进行评估。国税厅就财产评估问题做出了财产评估基本通知，对不同的财产规定了不同的评估方法。
股票分上市股票和非上市股票。上市股票的评估以证券交易所公布的继承发生当日收盘价格、当月、前一个月、前二个月收盘价格的月平均值4个价格中最低的价格确定。非上市股票按公司规模的大小确定评估方法。
英国遗产税的估价原则是以市场价为依据。土地由专门的土地评估部门评估；无形资产由资本税收办公室负责评估；对金银珠宝首饰及文物、艺术品等，聘请专家进行评估。
对于遗产的申报和纳税申报，新加坡税法规定，继承人在财产所有人死亡之日起6个月内要自觉申报各项遗产，不论是否达到纳税标准，都要填写遗产税申报表。而日本税法规定，所有通过继承或遗赠取得财产者其课税价格合计超过遗产的基础扣除额，而又不适用配偶税额减免规定的，必须提交遗产税申报书。申报期限是自继承开始之日的次日起10个月以内。在填写遗产税申报书时必须填写遗产税总额、纳税地址、姓名以及各继承人如何分割遗产等事项。
尽管遗产税征收手续繁杂，但正是这1%的税收带来的公平，让世界上很多国家仍旧保留遗产税，并逐步探索对于财产申报、评估的先进办法。
不让富豪都“漂流”
开着游艇到葡萄牙去看欧洲杯，花上百万美元到太空去旅游，重金定制豪华程度让总统都羡慕的私人专机⋯⋯这就是俄罗斯富豪们的生活。在苏联解体后，一些富豪将资金财产转移到海外，甚至出现大批黄金违法运出境外的情况。据俄罗斯中央银行提供的资料表明，从1998年至今，俄罗斯外流资本已高达1000多亿美元。进入2005年之后，资金外流的势头再次抬头，仅上半年就有55亿美元被转往国外。
俄罗斯富豪们纷纷将财产转移海外的主要原因是其资产的来路不明，其中不乏不正当性收入，由于担心私有化进程发生逆转，很多俄罗斯富人都将大量资金存到了国外。另一方面是受到俄罗斯政府限制金融寡头的措施，尤其是该国石油巨头米哈伊尔・霍多尔科夫斯基被捕的影响。
资本外逃反过来又使俄缺乏经济发展所必需的资本资源，并直接影响到俄罗斯政治经济的稳定。因此为了吸引外逃资本流回国内，俄政府专门制定了《税收赦免令》。
《税收赦免令》的基本方针为：从2006年1月1日起至7月1日，凡在2005年以前的收入只要向国家交付13%的个人所得税，就可以合法化，而且申报人无需向税务机关解释该钱的来历。此外，俄罗斯还在同年取消了实施多年的遗产税。
征收土地评估方法范文4
物业税的概念自从进入国人的视野，多年来一直备受社会关注。所谓物业税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。物业税是一种房地产在保有期间征收的税种，征税的基础是房地产在评税时点的价值。因此，房地产评估值的准确程度直接关系到物业税征收的准确性。虽然物业税的开征比较复杂，2011年我国选择上海、重庆作为试点城市，暂时进行房产税改革，采用市场价格作为税基，不过对物业税计税价值评估值的采用是其发展的必然。从一般的房地产评估角度来讲，进行房地产个案评税能够尽可能的准确评估待估对象的价值。但是物业税征收对象数目庞大，评税时间以及资金有限，使得房地产评估必须兼顾准确与快速高效两个原则。在这种情况之下，国家地税总局提出实行批量评税的思路。试点评税证实这种思路是完全可行的。物业税的评估工作试点城市中有像北京、上海、重庆这样的大型城市，也有像焦作、马鞍山等偏小型城市。由于城市间的发展程度不同，评税采取的房地产价值评估方案也有一定的差异。本文将针对经济欠发达地区房地产评税价值评估方法进行分析研究。
二、经济欠发达地区房地产计税价值评估基本方法
无论地区经济发达程度如何，房地产估价经常采用的方法不外乎市场比较法、收益法和成本法。在房地产模拟评税中，同样主要应用这三种方法进行房地产价值评估。从本质上来讲，模拟评税时所采用的方法和普通房地产价值评估所采用的方法基本一致。由于考虑到评税快速高效以及实际可行性的要求，模拟评税的实际工作中采用批量评税的方法。采取批量评税的关键步骤是分区和求取基准价格。
（一）成本法是求取估价对象房地产在估价时点的重新构建价格，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。通过分别评估房产价值和地产价值，以二者之和作为房地产整体价值。其中房产价值评估采用重置成本法，地产价值评估采用基准地价系数修正法，土地分区即为城市土地分等分级。成本法可适用居住、商业、综合、工业四类房地产的房地产税计税价值评估情形，综合、工业类房地产评估首选成本法进行。
（二）市场比较法是在待估房地产所在的评估分区范围内按房地产的细类划分设定有代表性的样本房地产，通过大量（三个以上）同一分区的相同细类可比实例评估样本房地产的价值，进而由样本房地产价值修正待估房地产价值的方法。市场法评估的基准价格为标准样本房地产市场单价。另外为计税的方便性和易操作性起见，市场法评估分区是在房地产价格聚类的基础上，又综合考虑行政区位和土地级别的影响因素得到的。市场法可适用居住、商业、工业、综合四个大类房地产的房地产税计税价值评估情形，在居住类房地产和商业房地产中应用广泛。
（三）收益法适用商业类房地产的计税价值评估情形，是一种依据商业用房的经营纯收益反算其市场价值的方法。在待评税房地产所在的评税商业分区范围内，按要求设定在区域内同类房地产中具有代表性，能集中反映分区内同类房地产典型特征的商业样本房地产，作为原始样本商业用房。然后收集与原始样本商业用房类似的商用房地产的租金及售价价格案例测算原始基准价格。在此基础上通过因素修正确定待评税房地产的评估值。收益法的分区的依据有：商业房地产租金收益数据或经营收益数据，城区商业用地土地级别和基准地价体系，城市行政区域。
三、经济欠发达地区计税价值评估特点
经济欠发达地区，主要是指人均国民生产总值、人均财政收入、农民人均纯收入三项主要经济指标低于平均水平的地区。经济欠发达地区相对经济发达地区而言具有一些独特的特点，总体表现为经济欠发达地区房地产评估市场化程度较差。以下是笔者根据经济欠发达地区的评估实际工作遇到的问题总结出的房地产评税价值评估特点。
（一）房地产交易市场不成熟，安置房以及早期企业福利分房占居住类房地产比重相对较大一个地区房地产市场的发展是与该地区的经济发展密不可分的。房地产交易市场是否成熟一定程度上取决于房地产开发的市场化程度。而经济欠发达地区房地产开发相对落后，新开发的房地产比重小。在房地产市场化前大量的企业内部分房以及拆迁类的安置房等如今进入房地产交易市场，占据了交易市场的一席之地，影响了房地产的正常交易，并使得在房地产价值评估测算过程中出现多种评估方法结论不一致的现象。
（二）一定时期内房地产市场中发生的正常交易案例相对较少，交易成交价参差不齐应用市场法和收益法进行房地产价值评估时，房地产市场越繁荣、原始数据越多越广泛，越能够提高评估的准确度。如果评税基础数据太少则会使得评估结果不能很好的表达房地产的实际价值。在经济欠发达地区某些特定评估分区中，往往合适的数据量相对偏少，这给评估工作带来了极大的不便。例如，利用市场法对某市经济开发区居住类房地产进行价值评估，该市有关部门提供的交易案例共5宗，其中一宗案例年代较为久远，另外四宗案例则出自同一个小区A，并且四宗案例中的一宗成交价格远低于其他三宗。这种情况下得到的样本房地产价值显然只能够用于修正A小区的房地产价值。
（三）商业房地产发展落后，商业物业分布不集中，商业形态样本量少，同一区域内相同商业细类房地产经营情况差异较大在一些经济欠发达的城市，商业房地产发展相对落后，商业类型少。较为繁华的商业街只有一两条，其余的商业物业多呈点状分布，较为成熟的商圈相对较少，这样的布局显然不利于评估分区的划分。有些经济欠发达地区某类商业形态样本量太少（比如商场类物业），使得评估结论说服力不强。另外，尽管是在同一评估分区内的同种商业类型，也存在租金程度和收益水平差别较大的情况，给原始样本商业用房的选取带来了困难。
四、经济欠发达地区计税价值评估方法探究
经济欠发达地区房地产评税价值评估最突出的特点是房地产市场化程度较低，主要体现在房地产建设和交易不活跃，房地产交易中福利性住房比例偏高。这给房地产评税价值评估工作中分区和确定基准价值带来了难度。鉴于经济欠发达地区在房地产评税价值评估方面的这些特点，在实际评估过程中就要求参与人员在利用三种常用房地产评估方法时根据地区的特点制定适合该地区的评估方案。
（一）基础数据是房地产价值评估的基本条件，要尽量获得更多的有效数据一般来讲，大型城市房地产评税价值评估基础数据量大，价格聚类性明显，价格变化层次性好，分区数量要多于经济欠发达地区。对于经济欠发达地区而言在选取可比实例时要合理选择适当的可比实例，特别是针对某一特定的样本房地产、估价目的和估价时点来说，有些交易实例并不适用。在评税过程中，三种基本的评税方法都需要相应的基础数据。有效数据是房地产评估准确与否的基础条件，必须做好数据的搜集工作。这就要求委托方尽可能地提供条件，使得评估人员能够获取更多的有效数据。
（二）收益类房地产评估中应适当确定原始样本商业用房的设定标准评估分区原始样本商业用房应具有一定的代表性，能够较好的表达该地区的商业细类发展水平。在聚类明显的商业区内选取原始样本商业用房较为容易。但是对于经济欠发达地区而言，其商业物业分布不集中多呈点状分布，这无疑加大了样本房的选取难度。因此，在设定不同商业类型原始样本商业用房时，要在分析该地区客观的经济发展水平基础上，参考土地分级，合理确定原始样本商业用房，同时也要对部分修正因素进行调整。特殊情况下，可对具体对象进行个案评税。
（三）评税地区局部出现住宅类物业基础数据量不足的可以考虑采用成本法替代市场法进行评估上文提到某市开发区居住类用房的评估案例，由于可比实例不合理，不能应用市场法进行评估的，可以应用成本法代替市场法进行评估，特殊情况下还可以考虑个案评估。一般来讲，每个评估分区内都能找到三个以上的可比实例，但是无疑可比实例数量越多房地产评估的结果越接近真实价值。当住宅类房地产基础数据量较少或不足时，可以考虑参考成本法评估待估房地产价值。
（四）利用成本法和市场法评估结论存在差异性的探究在经济欠发达地区采用不同方法评估同一宗房地产结果存在差异性的原因可能有两种情况。第一种情况是基础数据的缺乏导致评估结果偏离实际价值，解决的办法在上文中已经分析过了；第二种情况是针对安置房和福利性分房比重较大的地区出现的大量居住类物业成本法评估价值高于市场法评估值的现象，应尊重市场法的评估结果。从房地产评估原理上讲，市场法的理论依据是替代原理；成本法的理论依据可分为从卖方的角度和买方的角度来看。从卖方角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，是基于房地产的“生产费用”，重在过去的投入，即卖方愿意接受的价格，不能低于他为开发或建造该房地产已花费的代价。从买方角度来看，成本法的理论依据是替代原理。即买方愿意支付的价格不能高于他所预计的重新开发或建造该房地产所需花费的代价。可见，如果房地产交易市场上大量卖方房源来自于企业福利分房，这些房地产并不符合严格的生产费用价值论，因为这种获取方式不同于重新构建一宗房地产的获得方式，卖方获得该类房地产所付出的直接投资远低于开发或建造该房地产花费的代价。而市场法的评估很好的遵循了替代原理，因此选用市场法的评估结果更具科学性。
征收土地评估方法范文5
[关键字]房地产 保有环节 税制
房地产大致可以分为开发、流转和保有两个环节，相应地，房地产税收亦可以分为开发环节税、流转环节税和保有环节税。保有环节税是指房地产的使用者或所有者在使用或持有房地产时应缴纳的税收，如城镇土地使用税、房产税以及正在热议中但尚未开征的物业税。
一 保有环节税在房地产市场调控中的重要作用
1.有利于抑制投机炒房
投机炒房是利用房地产价格在短期内的高涨来买卖房屋赚取利润的行为，房价大幅波动的一个主要原因就是投机炒房。征收房地产保有环节税，房地产所有者的持有成本将增加，获利空间缩小，从而在一定程度上抑制了投机需求。
2.有利于减少住房囤积，扩大供给
现阶段我国住房供给不足的一个很重要的原因在于住房囤积。一方面，由于房地产投资作为长线投资的低风险性、高实用性和不可替代性，广大民众热衷于住房投资。另一方面，房地产开发商为追求房价不断上涨的暴利。往往对其已竣工的商品房“捂盘”不卖，待价而沽。征收房地产保有环节税可以促使闲置房拥有者出售或出租房产，同时促使开发商加快售房，甚至降价抛售。
3.有利于土地资源的有效配置
土地是国家稀有的自然资源，物以稀为贵，长期以来，房地产开发商大量囤地，牟取暴利的情况十分严重。2010年8月18日国土资源部披露的全国房地产违法违规用地情况中显示，截至5月底，全国闲置土地总计2815宗，闲置面积达16.95万亩。其中，闲置时间5年以上的地块共875宗，占31％；闲置时间较长，但合同中未约定具体开工时间的地块586宗，占21％。对土地征收房地产保有环节税，特别是对超过期限的囤地行为加成、加倍征税，可以在一定程度上遏制囤地行为。
二、我国房地产保有环节税的现状分析
1.保有环节税负严重低于流转环节税负，影响税收调控作用的发挥
多年来，为了抑制房地产投机交易行为，税收调控措施主要着力于流转环节，导致在该环节税种设置相对较多，近几年房地产的税收调节主要在营业税(属流转环节税)方面。在房地产流转环节税不断调整的同时，保有环节税却少有变动，正在热议中的物业税开征也是举步维艰，唯一看到保有环节税开始调整的曙光是2011年1月28日期，上海和重庆开始试行对部分个人住房征收房产税(也叫物业税)。
在“重流转、轻保有”的情况下，一方面，从税负转嫁理论的角度分析，投机者很容易将该流转环节的重税转嫁出去，故“重流转”不仅达不到遏制投机行为，降低房价的预期目的，反而加重了普通民众的买房负担。另一方面，由于保有阶段的税负较轻，房地产的保有成本极低，不仅会导致房地产闲置，还会引发投机或出于投机目的的囤积行为，导致房地产资源向少数人手里集中，而需求者难以获得或不能获得该资源，致使房地产资源配置格局畸形化。
2.保有环节税的税基狭窄，计税方法和税率不合理
在税基上，现行房地产保有环节税的征收仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，而且对机关、团体、军队以及由国家财政拨款的单位自用及个人所有的非经营性房地产排除在外，范围过于狭窄。大量的私人豪宅、别墅保有期间的税收成本为零，不仅使得政府难以有效利用有效的税收工具调节社会贫富之间、收入之间的差距，造成社会收入和贫富差距持续扩大，而且从一定程度上刺激了高档次房地产的投机需求，进一步加剧房价暴涨。在计税方法上，没有考虑房地产的自然损耗和房地产的增值等问题。在税率上，定额税率按土地面积征收，与土地价值不挂钩，难以起到合理用地、抑制土地投机的作用。
3.现行税收征管机制不完善导致保有环节税征收困难
一方面，由于我国尚未建立起完善的房地产登记管理制度，对纳税人的房地产财产没有进行全面、规范的登记管理，导致税务机关对纳税人的税源监控不到位，从而税收征管工作困难，容易出现漏洞，纳税人偷逃税现象严重。另一方面，由于纳税主体分散，征管成本较高，对税收违法行为难以进行彻底的税务稽查和处罚。
三 改革房地产保有环节税制的建议
我们可以借鉴美国、日本等一些发达国家的经验，将“宽税基、少税种、低税率”作为房地产保有阶段法律制度设计的基本原则。如目前美国房地产保有环节税在全美50个州都征收，税基是房地产评估值的一定比例，各州和地方政府的税率不同，大约在1％至3％之间。
1.加征房地产保有环节税，平衡房地产各环节的税负
如开征正在热议中的物业税，又称财产税或房地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，是对房地产“保有环节”征收的税费，税费随房产升值而提高。
2.按差别比例税率征收房地产保有环节税
按差别比例税率征收房地产保有环节税是指依据住宅所有权人持有的住宅面积制定不同比例的税率。如周咏馨(2007)提出城市多层住宅人均住宅面积30m2以内税率为0.31～40m2税率为1％。房地产保有环节税采用差别比例税率既可体现政府倡导的“居者有其屋”政策，又可以通过“有区别的税收政策”限制奢侈性需求，使多占财产的人多纳税，增加房地产投机行为的市场风险，打击投机性需求，最终缩小供需缺口，促使房价下降，进而改善普通居民的购房机会和能力，还有利于维护社会稳定和经济的健康发展。
3.建立合理的房地产价值评估体系，以房地产价值为计税基础征收保有环节税
关于房地产的价值评估，国际上通常的做法有两种，一是由国家设立专门机构从事税基的评估，二是由地方政府负责。国家成立专门的房地产评估机构能够使评估机构独立于地方政府，更加具有公正性和客观性，因此，建议我国建立专门的房地产评估机构进行房地产价值的评估。在建立房地产价值评估体系时需要注意两个问题，一是评估周期的问题，周期太长会使得税基低于市价造成税收流失，太短又会增加评估的成本和加重纳税人的负担。二是在评估方法的问题，房地产评估方法主要有收益法、市场法和成本法，目前比较通行的是市场法，但由于目前房地产市场房价波动较大，而且不同地段、地域的房价不一，房价受多方面因素的影响，所以应对市场法进行修正。
征收土地评估方法范文6
Abstract： Our country is at the hard time of industrialization, i.e. the time of promoting the industrialization through limiting the utilization of agricultural resources. The necessary capital of industrialization mainly comes from the land exploration in village. Most of lands in village are collective ownership, so collective-owned land exploration can support the industrialization, but is injurious to the peasants' interest. Under the guidance of scientific outlook on development and building a harmonious society, the key breakthrough of issues of agriculture, farmer, rural area is to balance the rural and urban economy, revitalize the rural economy all-round, coordinated and sustainable, and be oriented to peasants' basic interest. This article discussed the balance of collective-owned land exploration and peasants' interest compensation.
关键词： 集体土地；征收；农民利益补偿
Key words： collective-owned land; land exploration; peasants' interest compensation
中图分类号：C913 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）02-0324-01
1法律视域下的集体土地征收与补偿
1.1 土地征收制度土地征收指的是国家基于公共利益的需要，强制取得集体土地所有权的行为。与土地征用内涵界定不同，土地征收是强调所有权的收回，而征用往往是使用权。2004年的《宪法》修正案将土地征收与土地征用做了明确区分，将第l0条第3款修改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿”，由此可以看出我国现阶段实行的是土地征收制度，而非土地征用制度。土地征收权是行政主体的一种公权力，它建立在国家的基础之上，来源于《土地管理法》的授权。其次，征收的对象是集体土地所有权和使用权。再次，土地征收必须基于“公共利益”。我国《宪法》、《土地管理法》都明确规定了国家征收土地的依据是“为了公共利益的需要”。最后，土地征收应以补偿为要件。《宪法》《土地管理法》和《农村土地承包法》中都规定了“土地征收应该给予补偿”，这是土地征收的法定要件。
1.2 关于征收补偿补偿与赔偿不同，补偿是使受损权益得到恢复和弥补的一种重要的法律手段，同时也是一项重要的法律制度。土地征收补偿既是补偿法律制度中的一项重要内容，也是土地法律制度中的一项重要内容。在土地征收中，征收补偿问题是一个十分重要的问题，甚至可以说是核心问题[1]。而补偿的原因主要是因为土地是农民最重要的生产和生活资料，也是农村集体经济组织最重要的资源，是他们基本生活资料的重要来源，也是他们从事农业生产经营活动的物质基础。土地一旦被国家征收，农村集体经济组织和农村村民便丧失了土地所有权，同时也丧失了基本生活来源和从事农业生产建设活动的物质基础。
2土地征收与农民利益补偿的现状分析
伴随近几年来的经济建设的快速发展和愈发加快的城镇化步伐，建设用地需求量大幅增加，征收农村土地的力度越来越大，由此引发了农村集体经济组织内部征地补偿费的分配，却仍然存在着分配方式各异、分配比例不合理、杂乱无章等问题，严重损害了被征地农民和农村集体经济组织的利益，影响了农村社会稳定和农村经济的健康发展，同时也阻碍了征地工作的顺利进行。我国《宪法》中规定只有对公益用地，才能进行征收，但是却没有对公益性用地进行明确的界定，而在实际上不论是国家公益性建设项目还是经营性项目或者是房地产开发项目，―律动用国家征收权，远远超出了“为了公共利益”这个范围。这种现象主要归因于我国现行法律对土地征收的“为了公共利益”界定不清以及关于土地征收权的规定相矛盾[2]。正是立法概念上的模糊，造成了执法过程中极大的可操作性，从而为利益分配不公埋下了隐患。
3优化集体土地征收和农民利益补偿关系
3.1 制度先行，建立健全补偿制度补偿标准的合理性需要在三个方面进行权衡考虑：第一，土地的市场价值；第二，农民因土地被征收而实际遭受的损失，农民从土地上可获得的收益、土地上的相关附属物等；第三，农民丧失土地后的生活保障。对于一定年龄界限（如50岁）以上的农民，应考虑其被征地后的生活保障。而在一定年龄界限以下的农民，则应考虑其就业培训费用及失业保障。
3.2 广惠于民，进一步扩大补偿范围这一点是比较明显的。在大力振兴农村经济的宏观背景下，不仅仅通过国家的政策倾斜、财政转移支付等政策，还要广泛的对被征地农民进行利益补偿。扩大补偿范围需要遵循这样几个原则：第一，被征收土地原用途的土地价格，即对于被征地农民的土地财产损失补偿；第二，被征地农民的社会保障费用，即对农村土地社会保障功能的补偿，以保证被征地农民长远生计有保障；第三，地上附着物补偿费；第四，土地征收造成不便于利用残余地的价值损失补偿以及相关损害补偿费；第五，被征地农民一定时期的失业损失费用和转业转岗就业培训费用[3]。扩大的范围不仅仅是农民的数量，还有补偿的项目，补偿范围的扩大可以视为补偿标准的宽容性降低。
3.3 对接市场，引进价格机制，促进补偿“合理化”既然土地征收所形成的利益补偿是既得利益对既失利益的一种价值转移，那么可以说，解铃还须系铃人。市场带来的问题就需要市场去解决，这也是维护土地征收和利益补偿平衡的最有效的配置方式。导入市场机制，确立“合理补偿”的原则针对我国目前对土地征收补偿原则的规定不明朗的现象，我国应当在借鉴大多数国家和地区做法的基础上，结合我国的具体国情，确立“合理补偿”的原则，以市场价格作为征地补偿的标准，以市场谈判的方式确定补偿费用。该原则的确立，一方面可以切实保护被征收土地者的合法权益，另一方也可以避免现阶段实行“完全补偿”可能给国家和社会发展带来的负担。[4]另外，在适当扩大补偿的范围的基础上，继续依照现实情况制定开发合理的补偿标准。为此，一方面土地征收补偿的标准要确保被征地农民的生活水平不降低。另一方面应当建立完善的土地评估制度和土地评估方法，在对被征收土地进行科学的评估后，以市价为基础。综合考虑国家、集体和个人三者的利益，合理地确定土地征收的补偿标准。为确保土地补偿费用的公正分配，一方面也要建立分配方案的合法性审批制度，防止村民会议自治权的滥用，另一方面应当确保村民会议的自治权。排除行政和司法的过多干预。
参考文献：
[1]王兴运.土地征收补偿制度研究[J].中国法学，2005，（6）.
[2]蓝威.论我国农村集体土地征收制度的立法缺陷及完善[J].2007，（20）.
