前言：中文期刊网精心挑选了土地增值税的减免政策范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
土地增值税的减免政策范文1
关键词：房地产 税收政策 征收办法
房地产税收是指以房地产或与房地产有关的经济行为作为征税对象的税类，是在房地产开发、经营、管理、消费的全过程中，房地产开发商要缴纳的税收的总称。房地产开发企业具有投资大、税负重等特点。房地产开发企业要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须充分了解我国现行的税收政策，并对筹资活动进行全方位、多层次的运筹，降低企业涉税风险和费用，以实现企业价值最大化目标。
1.房地产行业税收政策简介
我国现行的房地产税收政策主要涉及项包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、印花税、企业所得税、个人所得税。据统计，目前房地产涉及的这些税收，几乎占到开发商销售收入的15%-20%,再加上房地产企业高额的土地获取成本，融资成本，房地产行业超额利润的神话很难实现。以下就各项税种的影响进行逐一探析。
2.房地产各项主要税种及其对企业影响
2.1营业税及其附加，在预收账款环节随即征收
房地产企业营业税税率为5%，可以作为所得税前利润成本扣除，是房地产企业主要税种之一。另外还有两个附加税费，即城市维护建设税和教育费附加。营业税、城建税、教育费附加即我们平常所说的“两税一费”，通常我们在计算开发成本时，可把“两税一费”综合计算为5.55%。区别在于：房地产企业营业税的计税依据主要是房屋销售收入；而城建税、教育费附加的计税依据是营业税。从中可以看出它们的层次关系，即城建税和教育费附加皆属于附加税费性质，本身并没有特定的、独立的纳税对象，随营业税缴纳而缴纳，亦随营业税的减免而减免。
一般情况下，开发商在开发建设过程只要取得政府部门颁发的销售许可证就可以进行房屋销售，此时商品房还是期房建设阶段，购房人不可能取得“商品”，开发商只能开具一般往来收据，往往在交房时才开正式销售发票，税务机构征收营业税依据发票金额，无形之中延缓了纳税时间，影响了国家税收及时上缴。所以随后规定中规范了营业税的征收，对预收账款环节随即征收营业税，而不是以往待销售发票开出以后再征税。这一措施的实行，对保证财政收入及时入库和防止项目公司解体而影响国家应得税收起到一定积极作用；但是对房地产企业来讲，税负相对提前，势必对其可调用资金带来影响，减少了资金流动量，导致资金运转滞延。
2.2土地增值税
土地增值税也是房地产企业主要税种之一。土地增值税实行4级超额累进税率，具体是：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；另外如果纳税人建造普通住宅出售，对于增值额未超过扣除项目金额20%的可以免征。
土地是国家资产，国家理应在出让土地时获取一部分政府收益；通过征收土地增值税，国家又一次通过征税形式参与土地增值部分的再分配。对企业意味着，一方面土地获取成本加大了，另一方面土地增值税又冲减了一部分利润，所以房地产行业市场在国家宏观税收政策调控下，房地产行业利润会越来越薄。房地产开发企业取得土地使用权后不进行开发直接将空地转让的，也需要按照规定的4级超率累进税率计征土地增值税。所以土地增值税实施，抑制房地产开发中的投机行为，是宏观调控的需要加大了开发商房地产转让成本，在一定程度控制了土地炒作，规范了土地市场秩序。
但从另外一个角度来说，土地增值税的实施，使得开发商成本进一步加大，面临的生存环境更加残酷。
2.3契税
契税纳税对象为在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人，属于行为税。对房地产企业而言，契税主要体现在土地招拍挂获取时的税负。房地产企业取得土地的契税政策应关注以下几点：
第一，以为取得该土地使用权而支付的全部经济利益为契税的征税依据。全部经济利息包括货币、实物、无形资产和其他经济利息，如国税函[2002]1094号规定，以项目换取等方式承受土地使用权，属于契税征收范围。又如国税函[2004]322号规定，以土地出资，属于契税征收范围，即投资方以土地出资，受让方以自身股权作为支付对价，计税依据则为作价出资额。
土地增值税的减免政策范文2
一、我区城镇土地使用税、土地增值税管理现状
近年来，我区局以科学发展观为指导，认真贯彻执行《税收征管法》，坚持依法治税，夯实税源基础，强化征管措施，大力组织城镇土地使用税、土地增值税收入，07、08、09三年分别实现城镇土地使用税XXX万元、XXX万元和XXX万元，实现土地增值税XXX万元、XXX万元和XXX万元。城镇土地使用税和土地增值税持续稳定增长，对促进我区经济社会又好又快发展起到重要作用。我区局在城镇土地使用税、土地增值税管理中，严格执行国家税收政策，加强征收管理，各项工作基本到位，取得了较好的成绩。
二、城镇土地使用税、土地增值税管理中存在的问题
(一)企业占地多、利用率低、负担重的现象比较突出
我区行政区域内的企业占地多、利用率低，用地不规范，有的以租赁为主，有的是混居方式，有办厂，有居住，造成很难准确确认征税面积。近几年来土地使用税单位税额的增幅偏快，使许多企业税负猛增，无力承担相应的土地使用税。
(二)房产建造成本判定有困难
房产建造成本包括前期工程费、建筑安装费、基础设施费、开发间接费四项，税务人员在判定房产建造成本时发现成本过高，但由于企业提供了完整的票据，就无法找到依据对成本过高进行论证。虽然有关文件规定，如果房地产企业办理清算所附送的成本资料不符合清算要求或者不实的，地税部门可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定四项开发成本并据以扣除。但事实上，由于时间的推移与市场行情的变化，建设部门无法及时提供成本造价资料，税务人员没有相关资料，在判定房产建造成本上有困难，造成税款流失。
(三)普通住宅销售价格判定标准不明朗
我区的房地产项目开始销售到进行清算，一般要经历1-2年的时间，有的还要更长一些，房地产企业在销售过程中低于当时市场价售房的现象比较普遍。税务人员碰到这种情况，在确定上述低价售房的价格时，由于上级没有一个统一标准，拿不准是以清算时的市场价为主，还是以当时的市场价为主，给税收征管带来一定困难。
(四)企业清算时间难把握
房地产企业售房到85%或取得销售许可证满3年时要进行清算，但这时房地产企业仍有许多款项未结算，要等很长时间甚至一二年才能结算完毕。税务机关进行土地增值税清算，确定成本时应按照实际发生扣除，但目前做不到，只能以票据作为扣除依据。而碰到房地产企业项目已完成，但款项未结、票据未开时，税务机关很难要求企业进行清算，如果强行进行清算，就拿不出真实的建造成本，这给征收带来很大矛盾。
(五)数据真实性不够
土地增值税数据真实性不够主要源于清算计算方式较为复杂，清算工作涉及复杂的扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等。再加上房地产项目的开发周期一般较长，投资活动比较复杂，如果是滚动开发的房地产企业，对其进行查账核算往往需要投入大量的人力、物力，要做到每项目必清算确有难度，这样给税收带来实际困难。
三、解决问题的对策和办法
(一)加强规范城镇土地使用税管理
1、强化综合治税，做到应收尽收
从目前的征管工作来看，协税护税网络建设还不够健全，存在偷税、漏税的现象。当前，还有一些纳税人对国家税法理解不够，偷税、漏税的现象依然不同程度存在。有些企业纳税申报不实，加上社会协税护税网络尚不完善，部门信息交换与数据共享制度不够健全，一些部门和单位配合仍欠到位，社会化综合治税体系还没有真正形成。比如土地的调查工作涉及国土、建设、规划及相关镇村等各个部门，单靠地税部门一家的努力难以见效。为此，必须强化相关部门综合治税的力度，落实税收政策法规，做到应收尽收。
2、规范土地管理，提高土地使用效率
在城镇土地使用税管理中，发现土地浪费严重，我区是人多地少，要珍惜土地，加强土地的科学化和集约化利用。为此，要进一步规范土地管理，加大土地后续管理的力度，防止盲目征地或租地，使土地能够得到更有效合理地利用，杜绝土地资源的浪费，真正造福于子孙后代。
3、严格控制、认真清理城镇土地使用税减免税
要按照总局的要求，严格控制城镇土地使用税减免。要每年对各企业征收城镇土地使用税情况进行一次全面清理检查，属于越权减免的要立即纠正并恢复征税，确保城镇土地使用税征收公平合理，做到应收尽收。
4、适当考虑小企业及低附加值企业的税收政策
小企业及低附加值企业在发展就业中具有重要作用，过高的税负必然影响其正常发展，从而影响就业，给社会发展带来不利影响。因此，在城镇土地使用税管理中，要看到小企业及低附加值企业的税负过重问题，对他们征收城镇土地使用税时，适当考虑这部分群体的利益，灵活使用政策，给予某种优惠，促进小企业及低附加值企业的健康持续发展。
(二)加强规范土地增值税管理
1、加强税收法治建设，进一步优化税收环境
在加强土地增值税征收管理中，要牢固树立税收法治观念，真正做到依法治税、依法征管。要加大税法宣传力度，突出宣传各项税收法律法规和政策，进一步增强全社会依法诚信纳税意识、提高税法遵从度，引导和规范企业依法经营、照章纳税。要加强财务和纳税辅导，不断完善发票管理制度和信息系统，督促房地产企业及时建帐，从源头上堵塞监管漏洞。要改进和优化纳税服务，切实增强为纳税人服务意识，规范纳税服务内容，完善纳税服务措施，构建和谐的征纳关系。要进一步完善协税护税机制，增进信息交换与数据共享，广泛开展综合治税活动，全面提高税源监控能力，不断强化社会化征管功能。
2、细化项目四项成本扣除标准，增强可操作性
税务机关要改变以往房产建造成本判定模糊的情况，要通过调研，掌握房产建造成本的第一手资料，据此按照当地建筑成本水平，结合项目规模，企业使用的建筑安装材料等因素按照高、中、低档类进行细化，形成项目四项成本扣除标准，逐年予以调整完善。这样增强扣除项目四项成本的可操作性，达到规范化、合理化、公平化要求。
3、加强低价售房的管理
税务机关要切实加强低价售房的管理，对于企业低价售房的价格，要求企业按照当时市场价格进行开票，据以计算房产销售收入，否则按照清算时的市场价格进行核定征收，防止企业利用低价转让来减少销售收入达到偷漏土地使用税的目的。
(三)完善税收征管机制
1、加强部门配合，强化税源动态监控
税务部门应进一步完善城镇土地使用税、土地增值税重点税源的管理，建立纳税评估机制，加强与房产、国土、城建等部门的配合，掌握城镇土地使用面积和情况，掌握房产开发项目底数，掌握房地产企业的经营状况和工程进展情况，建立房地产业分户台帐，对房地产企业征地、开发、销售和纳税情况实行动态管理。
2、加强税收政策的宣传，形成良好税收环境
在当前城镇土地使用税、土地增值税的税收征管相对薄弱，纳税人对相关政策了解不深不透的情况下，税务部门要加强税收政策的宣传。一是召开政策宣讲会，向各企业负责人和财务人员宣讲城镇土地使用税、土地增值税的税收征管政策，提高企业负责人和财务人员的纳税意识；二是税务人员应深入各企业就城镇土地使用税、土地增值税的征管问题进行认真的讲解、辅导，送政策上门，规范企业涉税行为，提高企业的申报质量和纳税自觉性。
3、强化税务干部队伍建设，适应新形势税收征管工作需要
要加强税务干部队伍建设，着力提高整体素质和依法行政能力，努力打造一支靠得住、有本事、过得硬的税务干部队伍，更好地为经济社会发展服务。要强化业务培训，尤其要加强基层一线征管人员的学习培训工作，进一步掌握现代技术和管理知识，不断提高业务水平。要建立健全监督制约机制，严格落实考核制度，加强党风廉政和职业道德教育，强化执法人员的公仆意识，坚决杜绝和严肃查处税务人员办人情税、关系税等各类违纪违法案件，切实提高税务干部队伍的政治素质与业务技能。
土地增值税的减免政策范文3
一、现行国有土地收储涉及税种及相关减免政策
（一）现行国有土地收储涉及税种
现行国有土地收储涉及的相关税种主要有以下4类。
1.营业税
原国有土地权属单位接收国有土地收储补偿款时，需提供相关营业收入的发票，地方税务部门按营业收入扣除5.5%的营业税。
2.土地增值税
这是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的税赋，按照四级超率累进税率进行征收。国有土地收储涉及土地使用权的转让行为，按相关规定，需缴纳一定额度的土地增值税。
3.企业所得税
这是指针对内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。由于国有土地收储转让而发生的企业盈利行为，需按纳税年度缴纳。
4.印花税
这是指以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业账簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。
（二）现行税收减免政策
1.营业税减免政策
据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号），纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。另据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）规定，国税函[2008]277号文中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。
2.土地增值税减免政策
据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第8条，“因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税”。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第11条，“因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划，国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税”。另据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关核准后，免予征收土地增值税。
3.企业所得税减免政策
企业所得税方面，因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要搬迁或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场取得的土地使用权转让收入，按照《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）文件执行。主管税务机关对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入，重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。
4.印花税减免政策
据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号），对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。政府收回土地使用权不属于土地使用权出让、土地使用权转让，合同双方不需要缴纳产权转移书据印花税。
二、现行国有土地收储涉及税收减免政策的解读与困境
（一）将国有土地收储行为认定为政府收回土地使用权的行为缺乏立法依据
营业税的减免政策中提到，“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为”。印花税的减免政策中提到，“政府收回土地使用权不属于土地使用权出让、土地使用权转让，因此，合同双方不需要缴纳产权转移书据印花税”。
为实现上述条款，国有土地的收储行为需要满足县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权这一要件，事实上国有土地收储行为是否可以认定为政府收回土地使用权的行为缺乏相关的立法依据。
（二）将国有土地收储所依据的土地储备行为认定为实现城市规划及国家建设的目标缺乏明确定义
土地增值税的减免政策中提到因城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。然而，其中对于“因城市实施规划及国家建设需要而搬迁”的解释相对模糊，对于土地储备行为是否为“实现城市规划及国家建设”这一定义缺乏法律法规上的解释与说明，导致由地方出台的相关办理办法对于土地储备行为与实现城市规划及国家建设目标之间的关系所作的说明也缺乏明确的厘清。
（三）将因土地储备立项而发生的国有土地房屋搬迁腾退认定为政策性搬迁缺乏有效说明
针对企业所得税的减免政策中提到的，“主管税务机关对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入，重点审核有无政府搬迁文件或公告”，以此作为是否减免企业所得税的依据。然而，该条文对于政策性搬迁的解释相对模糊：因土地储备立项而发生的国有土地房屋搬迁腾退是否为政策性搬迁这一问题缺乏有效说明，是否是由地方政府出具搬迁文件，即可免去企业所得税。
三、国有土地收储的制度性思考
现行国有土地收储工作在涉及税收减免政策方面出现了诸多理解上的困境，其根源在于土地储备制度自身的不完善之处。从1996年上海成立我国第一家城市土地收购储备机构起，直到2007年《土地储备管理办法》的，土地储备的推行在增强市场宏观调控能力、盘活存量土地、实现城市规划等方面产生了大量的积极效应。然而，随着工作要求的不断提高和形势的不断变化，现行制度显现出一些与当前实际工作不协调之处，需加以改进和完善，以便更好地推进土地储备工作。
一是关于国有土地收储行为与公共利益的界定。国有土地收储行为及其相关的税收减免政策的出发点多提及到“公共利益”，但法学界一直未对公共利益下一个明确的定义，各地各级政府对公共利益的界定也无统一标准。
二是国有土地收储行为主体的行政行为界定。目前，在土地储备机制的运行过程中，由于供地主体的行政化模式，其行为随意性很大，缺乏必要的约束。事实上，从目前土地收储行为的性质来看，包括了行政行为、经济法律行为及民事法律行为3个层面的属性。然而，由于目前国有土地收储制度中对国有土地收储行为是否为行政行为缺乏有效的界定，国有土地收储税收减免政策在执行中存在法律意义上的界定风险。
因此，为加快推进国有土地收储工作，实现国有土地收储补偿款税收减免，建议从法律法规与行政管理两个层面出发，保障被收储国有土地权利人的合法经济利益。
（一）法律法规层面
现阶段有关土地收购储备的规定仍基本停留在地方规章的层次，至今尚未出台一部具体的法律或行政法规来规范土地收购储备行为，国家在土地收购储备方面法律法规的空白制约了该项工作的开展。因此，有必要从以下两个方面出台相关的法律法规。
第一，明确土地储备机构的性质、定位及目标。与土地储备相关的法律法规应明确土地储备机构的性质、定位。就目前北京市实行的土地储备实施政策，土地储备机构应定位为非营利性、行使行政的机构。土地储备机构的目标应体现为：增强政府土地市场宏观调控的能力，优化配置城市土地资源，以及保证城市规划和土地利用规划的顺利实施。
第二，明确土地储备机构收储国有土地行为的行政行为界定。从法律法规层面，明确界定土地储备机构在实施收储国有土地过程中的行政行为将有利于突出土地储备行为以“公共利益”为出发点的特征。对于现有土地储备行为的行政行为范围进行界定，防止在操作过程中，借行政行为之名，行使经济法律行为与民事法律行为。
（二）行政管理层面
在行政管理层面，结合法律法规等政策性支撑，通过地方政府行使行政权保障以下措施的实施。
土地增值税的减免政策范文4
关键词：税收管理土地增值税清算方法
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，对企业的利润影响较大，是房地产开发企业的主要税种之～，因而对其进行筹划是十分必要的。土地增值税是以转让房地产取得的增值额为征税对象，采用扣除法和评估法计算增值额，实行四级超率累进税率计算征收。
计算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。其中：①增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。②四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的。最低税率为30％，最高税率为60％，其税收负担高于企业所得税。例如增值额不超过扣除项目金额50％的部分，税率为3O％等等。
由于超率累进税率的特点是，增值率越高的部分适用税率就越高。为了避免高税负，企业必须千方百计地降低增值额，从而降低增值率，避免适用高税率。现从以下几个方面阐述清算的具体方法。
一、理解土地增值税自行清算和要求清算的界定
(1)纳税人符合下列条件之一的，应自行进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。
(2)对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。对前款所列第③项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
二、正确确定清算计税单位
房地产开发企业在进行土地增值税清算时，应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算：对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算；对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。对分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
三、认真审核销售收入的真实性
企业应根据销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，制定销售明细表：对销售面积与项目可售面积的数据差异进行核实：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行核对；对销售价格进行评估时，审核其真实性。
四、认真审核计税的扣除项目
(1)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》[国税发(2006)187号]第四条第一款规定：“扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。
①土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。合法有效凭证为：土地规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票、税票、服务业发票、协议、建筑安装发票、非经营性收入专用发票等。
②前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。合法有效凭证为：服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。
③建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。合法有效凭证为：除购门窗和电梯可以提供工商业发票外，监理费应提供服务业发票、其他必须提供建筑安装发票。
④基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。合法有效凭证为：非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。
⑤公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。合法有效凭证为：电动门、智能化系统、信报箱、路灯设施、健身运动设施等可以提供工商业发票，非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。
⑥开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。合法有效凭证为：提供工商业发票、建筑安装发票、工资表、非应税行为的提供行政事业单位票据。
⑦与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，必须以各种完税(费)凭证为依据。
(2)在审核扣除项目过程中，应注意的事项：
①计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。如拆迁补偿费不一定需要取得税务发票，但强调是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。这就要求正确区分开发成本与开发费用，税务机关决不允许将开发费用计入开发成本中的前期工程费、基础设施费和开发问接费用等。
④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。特别是建筑安装发票应该在项目所在地税务机关开具。
⑥将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。土地增值税法规定，利息费用要单独计算，不计入开发成本，更不得计入加计扣除基数。新晨
⑦对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
(3)扣除项目金额分摊方法：①成本受让、分期分批开发的成本费用分摊。企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。②多个房地产项目共同的成本费用分摊。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。③同一个项目多种产品共同的成本费用分摊。对企业既建造住宅又从事其他房地产开发的，统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额。
土地增值税的减免政策范文5
电力行业作为国民经济的重要支撑，在社会发展中起到了很好的基础保障作用，电力行业具有资金投入大、建设规划周期长、对于国民经济和人民生活影响大、行业整体盈利能力强等特点。火电企业在电力行业发电侧中占据着举足轻重的地位，2018年我国火电发电占比为73.32%。随着2015年电改9号文的颁布，电力体制改革进入了新的探索阶段。在做出"大力推进生态文明建设"的战略决策后，国家环保政策开始日趋完善。电改、环保两座大山给火电企业特别是城市近郊热电联产企业，带来了巨大的生存压力和挑战。输煤系统的改造正是部分火电企业为化解环保压力而经历的必由之路。铁路专用线扩容是输煤系统改造中的重中之重，具有周期长、投资规模大、涉及范围广的特点，项目中搬迁赔偿问题涉及了多项税种，如何通过税收筹划在合法、合规的基础上降低税负，优化建造成本，提高企业竞争力就变得意义重大。本文从多角度、多税种深入剖析某发电企业技改项目中的搬迁赔偿事项，并进行税收筹划。
一、技改项目基本情况
城市近郊热电联产A企业，是该区域电网内重要的电源点，同时肩负着该城市近70%集中供暖任务。由于环保治理程度日益升级，该企业汽运煤业务将被暂停，为保障企业煤炭需求，该企业于2020年上马了输煤铁路线扩建项目。该项目中涉及到与B企业的搬迁赔偿问题，经过双方多轮谈判，达成一致意向：A企业以货币形式向B企业赔偿1655万元，作为拆除B企业旧有库房而进行的倒库、腾空、影响库容指标等的赔偿；A企业在B企业新征土地上新建库房一座，完工后移交给B企业，作为A企业建设铁路线时对拆除B企业旧有库房的赔偿，其中预计库房设计费42万元，土建安装费1400万元。
二、技改项目涉税事项分析
由于A企业与B企业是直接达成的赔偿意向，并且涉及实物赔偿，该经济业务属于非政策性搬迁，无法享受税收减免，迁建双方涉及多个税种，各涉税事项具体分析如下：
(一)契税A企业围绕拆除旧有B企业所付出的货币赔偿和实物赔偿价值共计约3097万元，按照税法相关规定，属于权属转移，视为A企业购买B企业旧有库房，需缴纳契税123.88万元。B企业由于接受了A企业无偿赠与的新建库房，同样涉及房屋权属转移，需缴纳契税57.68万元。
(二)增值税由于该经济业务属于非政策性搬迁，B企业将旧有库房(赔偿款加实物合计3097万元)销售给A企业，需缴纳增值税255.72万元。A企业无偿赠与的新建库房销项税119.16万元，预计进项税117.98万元，增值税1.18万元。A企业购入旧有库房，留抵进项税255.72万元。
(三)土地增值税B企业销售库房，有增值现象，因此涉及土地增值税税种。A企业对旧有库房共计赔偿3097万元(视为B企业销售额)，旧有库房价值暂按重置成本1442万元计算，增值额1655万元，增值115%，预计需缴纳土地增值税611.2万元。A企业新建库房无偿赠予B企业，无增值现象，不涉及土地增值税。(暂按无增值计算，具体有无增值需税务机关进行评估)
(四)印花税B企业销售旧有库房，涉及3097万元，A企业、B企业各需缴纳0.93万元。A企业新建B企业与设计方、建设方签订相应合同，需缴纳印花税0.63万元。
(五)迁建双方税款情况A企业:契税123.88万元，增值税留抵255.72万元，土地增值税0万元，印花税1.56万元，合计-130.28万元。B企业:契税57.68万元，增值税255.72万元，土地增值税611.2万元，印花税0.93万元，合计925.53万元。
三、A企业面临的风险
由于涉税金额较大，B企业有可能转嫁风险，加大向A企业的索赔额度。B企业为减少负担，有可能以一般收据代替增值税发票，A企业将损失255.72万元增值税进项税额，并且影响该部分技改成本日后计提折旧时不能税前扣除，涉及近700万元企业所得税。实物赔偿的方式需经A企业上级单位逐级审批，批复时间无法保证，恐延误项目建设工期。
土地增值税的减免政策范文6
笔者从土地增值税的征收特点、计算方法出发，对企业计算土地增值税扣除项目金额和税收优惠政策等事项进行分析，提出以下几项管理办法和筹划方案。
一、计税扣除项目金额筹划管理法
1. 根据税务机关的要求，房地产开发企业取得土地使用权所支付的金额、支付工程施工方的成本、费用及转让房地产所发生的有关营业附加税金等，都必须取得合法有效凭证；对开土地增值税清算时不能提供合法有效凭证的，税法规定是不给予扣除的，因此要求财务人员在日常工作中做好相关资料的收集和管理工作。
（1）土地征用及拆迁补偿费的扣税资料管理。企业征用土地应取得主管部门的土地规费专用收据，拆迁房产的，对于支付补偿金给个人而无法取得票据的，对方应当提供税务部门开取的非经营性收入专用发票等，只有做好成本资料管理工作才能顺利的清算。
（2）前期工程费的扣税资料管理。前期工程费指水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究等项目发生的费用。企业只有取得相应的服务业专票、行政事业单位票据、建筑安装发票等才可税前扣除，因此应管理好相关的财务票据资料。
（3）建筑安装工程费的扣税资料管理。建安工程费主要包括建筑承包商或开发商在开发项目工程过程中所发生的建筑工程费和项目安装费用等。只有取得建筑安装发票、相关的服务业发票等财务资料才可列入成本。
（4）基础设施建设费的扣税资料管理。基础设施费主要包括道路、供水、供电、供气、排污、园林绿化等费用。企业应取得行政事业单位票据、建筑安装发票等才可列支成本。
（5）公共配套设施费的扣税资料管理。公共配套设施费主要指安装电动门、智能化系统、信报箱等所支付的费用，企业应当要求施工方提供工商业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。只有相关的工商业发票、建筑安装发票、工资表等票据资料合法齐全才能列入成本。
2. 对于比较大的房产项目，如某地产商在某楼盘里有开发普通标准住宅、非普通标准住宅、豪华别墅和商铺等不同类型产品，这些项目有些是分期开发的，有些是同时开发的。对于这项楼盘的清算，我国税法规定应按照各受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。实务中成本分摊法有占地面积法、建筑面积法、层高系数法等，各种计算分摊方法对企业土地增值税的税额会产生很大的差异，管理人员应管理和筹划好分摊方法，不同的计算方法对企业利润的影响差异巨大。
3. 随着房产市场的激烈竞争，各个开发商为提升楼盘品质会推出会所、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院等公共配套设施，如果这些项目完工后免费移送给政府等部门用于社会公共事业，那么发生的相关成本、费用可以在计算土地增值税时做为成本扣除；此外对于楼盘里的停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、邮电通讯等项目，如果能提供资料证明产权属于全体业主所有的，则相关的成本费用可以在计算土地增值税时税前扣除。
因此企业在日常工作中应管理好不可售面积的证明资料，如开发企业书面报告、无偿移交相关部门的《移交文书》、配套设施的建筑面积归全体业主所有的确认资料；如果无法提供这些资料，则相关费用不可扣除。
4. 人防车位面积销售方式、可售面积等管理及筹划。人防车位的不同销售方式对土地增值税的计算结果影响很大的。企业可转变销售方式，采取一次性车位转让使用权合同，或者是签订国税租赁合同，租期为20年，20年使用权赠送等方式。这两种销售方式对土地增值税的影响巨大，因此有必要对其销售方式进行筹划。此外人防车位是如果是不可售的，其成本可以做税前扣除，这要求管理人员收集好人防车位是否属于移交全体业主或者移交人防部门的资料，这影响到开发成本的扣除金额。
5. 代收费用的筹划方法。房地产企业销售开发产品时，经常会代其他相关部门收取费用，如维修基金等。对于代收费用有两种处理办法，第一种方法为代收费用不计入开发产品销售价格中，此时代收费用不并入转让销售收入中，在计算增值额时也不允许扣除代收费用；第二种方法为代收费用计入房价中，作为转让房地产所取得的收入，在计算扣除项目金额时可以扣除，但不允许作加计扣除基数。
例如，某房产公司销售一栋商品房，销售款为2000万元，在销售商品房时代收了300万元的其他部门费用，假如各项允许扣除总金额为800万元，则按第一种方法处理时增值额为1200万元，增值率为150%，应缴纳土地增值税为：1200×50%-800×15%=480万元；按第二种方法处理时增值额为：（2000+300）-（800+300）=1200万元，允许扣除总金额为：800+300=1100万元，则增值率为100.09%，应缴纳土地增值税为：1200×50%-1100×15%=435万元。
由此可见，采用将代收费用并入房价中的处理方法比第一种处理方法少纳45万元的土地增值税。当然如果增值率未超过50%时，这种筹划方法也就无意义了。
6. 费用转移筹划法。按照相关规定，属于房产开发企业总部发生的期间费用，具体有：管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为土地增值税计算时的扣除项目成本。但如果采用合理的管理和筹划方法，使这些费用能够作为开发成本列支，则可增加扣除项目数额，从而减少应缴纳的土地增值税。比如总部某处领导可以兼任某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么这位负责人的有关费可以分摊一部分到房地产成本中去。期间费用减少并不影响房地产开发费用的扣除，而房地产开发成本增加则可以增加土地增值税允许扣除项目金额，从而达到节税目的。
二、精装修售房筹划管理方法
开发产品以精装修的方式进行销售的是一种新的管理方法。企业按商品房按销售和装修分开签合同，降低商品房的销售价格，以达到减少土地增值额的筹划目的，而且原本计入房地产装修收入的这部分可按3%缴纳营业税。例如某房地产公司开发的房产项目成本为5000元/平方米，精装修后建筑成本6500元/平方米，总建筑面积30000平方米，预计售价8500元/平方米，则该房地产可以与购房者签7000元/平方米的购房合同，然后再签一份1500元/平方米的装修合同，则企业只就购房合同缴纳土地增值税。
三、改变建房方式的筹划方法
代建房行为属于建筑业，是营业税的征税范围。因此，如果房地产开发公司具备较好的品牌和较高的信誉，能取得客户的青睐和信任，提早获得客户的资金，则可使用以客户的名义来取得土地使用权、购买各种材料设备等方法。这样对于开发企业来说，由于房地产的产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，故其取得的收入属于劳务性质的收入，应当征收营业税，而不是土地增值税的征税范围。这种代建房的形式，开发商无需缴纳数额巨大的土地增值税。
四、灵活运用减免税优惠政策
纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额与扣除项目金额的比例未超过20%的，免交土地增值税。因此，企业管理人员应做好筹划工作。
具体做法是企业先测算好销售价格，制定最佳销售价，力争使增值率控制在20%以内。比如某房地产企业销售楼盘每平方米定价为3000元，增值额与扣除项目金额的比率为20%至25%，这时企业可以适当降低销售价格，使该比率控制在20%以内，这样免交土地增值税的金额与少收的售房款对比一下，选择对企业利的销售方案。
