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土地征收相关法律问题范文1
关键词:物权法;司法解释;实践分析
作者简介:吕伟建(1970-),男,苏州市职业大学教学部讲师。
中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1672-3309(2009)09-0078-03
我国宪法明确规定实行社会主义市场经济体制。在社会主义市场经济条件下,各种所有制经济所形成的市场主体都在统一的市场空间运作,并发生相互关系,各种市场主体都处于平等地位,享有相同权利,遵守相同规则,承担相同责任。公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。
一、物权法明确规定平等保护公私财产
平等保护原则符合宪法关于所有制性质的规定,真正体现了社会主义特色。失去了平等保护,也就失去了共同发展。比如,在拆迁过程中,“钉子户”事件涉及到政府对私有财产的征收问题。《物权法》第42条对征收问题的规定是,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序,可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时,《物权法》对征收补偿的原则和内容作了规定。重庆“钉子户”事件还涉及到一个重要问题是如何界定公共利益。考虑到公共利益问题比较复杂,在不同时期、不同领域公共利益的内容不尽一致,很难在《物权法》中作出统一界定,因此,《物权法》对此没有作出明确界定。但是,可以肯定的说,《物权法》有关征收、补偿等问题的规定对于相关法律的进一步完善,对于更加完善地保护私有财产权将发挥重要作用。对于城市百姓而言,《物权法》首先涉及到业主的建筑物区分所有权。《物权法》对小区中的道路、绿地、车库、车位、物业管理用房等设施的归属都做出了规定,并规定业主可以成立业主大会,由业主委员会来行使自己的权利,业主可以共同决定小区内的事情,如选聘和解聘物业服务机构或者业主委员会委员,维护自身利益。同时,《物权法》对建设用地使用权也做出规定,其从保护百姓切身利益的角度出发,明确规定住宅建设用地使用权到期后自动续期。建设规划区内的车库、车位可以通过出售、出租和附赠等方式来明确其归属。
对于农民而言,《物权法》也与他们的利益息息相关。征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补偿费、地上附着物费、青苗补偿费。此外,还要安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的合法权益和基本生活不受影响。对农民的宅基地应当依照现行法律规定,不能转让和抵押。宅基地是农民安身立命之本,在农村社会保障体系不完善的情况下,其不宜放开。《物权法》第三编,也就是用益物权编规定了建设用地使用权和宅基地使用权,城镇商品房的土地权利属于建设用地使用权,建设用地使用权与宅基地使用权同属用益物权,同样受法律保护。土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本,为了维护现行法律和现阶段国家有关农村的土地政策,并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地,《物权法》规定,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用于《土地管理法》等法律规定。禁止城镇居民购买宅基地,其在宅基地上购买的房屋,不仅没有房屋使用权证书,而且在征收时依照现行规定国家不予补偿。
二、有关司法条款与修改建议的解读
《物权法》第8条规定:“其他法律对物权另有规定的,依照规定。”该法第246规定:“《中华人民共和国担保法》与本法的规定不一致的,适用本法。”这两条规定存在矛盾。草案第8条规定的是本法与其他相关特别法之间关系的一般规则,而草案有关担保的规定根据实践经验对担保法中一些不合时宜的规定作了修改,草案第246条是针对这种情况作出的例外规定。为了防止产生误解,建议将草案第8条修改为“其他相关法律对物权另有特别规定的,依照其规定。”同时将草案第246条移至草案第四编“担保物权”中,修改为“担保法与本法的规定不一致的适用本法。”不动产被毁损可以要求恢复原状;对有些财产,法律、行政法规既没有规定不得抵押,又没有规定可以抵押。法律委员会研究认为,抵押行为属于民事行为,只要法律未规定不得抵押的财产都可以抵押,建议将关于“可以抵押”的财产的规定改为“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”。第49条规定:“野生动植物资源属于国家所有。依照宪法规定,森林、草原属于国家所有,法律规定属于集体所有的森林、草原除外。”不加区别地规定野生植物资源都属于国家所有,是不确切的。法律规定属于国家所有的野生动植物资源,属于国家所有。第139条规定:“设立建设用地使用权,应当向登记机构申请建设用地使用权登记。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”这一条同其他类似条款相比,需要补充规定建设用地使用权何时设立。
三、住改商须经全楼业主同意
近年来,涉及物业权益纠纷案件的数量不断增加。最高人民法院进行了广泛的调研、分析与论证,并制订了《物权法》司法解释――《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》,施行后,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用此司法解释。两部司法解释涉及到一系列的热点难点,具体包括业主身份的界定、住改商纠纷处理、车位车库纠纷的处理、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。在备受争议的小区车位归属方面,司法解释明确规定,如果建设单位已按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例,将车位车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为已符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。因业主炒掉物业公司而引发的纠纷,司法解释明确规定,物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,人民法院应予支持;物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。 《物权法》规定,业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应经有利害关系的业主同意。建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应认定其行为符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。民宅商用改变了住宅法定用途,破坏了既有秩序,如果利害关系业主认定标准缺失将会造成法律适用的困难,此次司法解释将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”,此规定在审判实务中易于掌握和操作。至于出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与民宅商用行为存在利害关系的情况,最高院民一庭负责人表示,为防止利害关系业主范围的无限制泛化,司法解释另外规定,其应证明利害关系的存在。现时做法是,住改商只须征得大部分近邻同意即可。司法解释明确规定了利害关系人的最小范围,即整栋楼的业主;物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。
选聘物业服务企业是业主共同作出的决定,只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务,则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。在实际情况下,物业合同不大可能与每一个单个业主签订,但合同效力仍对单个业主有效。即使业主一段时间不在小区居住,房屋空闲,但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行,仍然间接地为业主提供了服务;如物业服务企业拒绝退出物业服务区域,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,法院不予支持。不少小区,物业合同到期或业委会聘请了新的物业公司,但老的物业公司赖着不走。如果业主不交物业费,物业公司诉至法院,法院会以有事实服务为由,判决业主支付物业费。因物业公司拒不撤出时,业主有权利不交物业费,法院也不会支持物业公司讨要物业费,物业公司等于白干,没有经济利益,物业公司会主动撤出。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的,可以认定为《物权法》第6章所称的业主。根据司法解释,此类人群具备业主身份。房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下仍未依法办理所有权登记的情形大量存在,如仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准,将与现实生活产生冲突,并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。
四、我国《物权法》与国外《物权法》的区别
《物权法》是规范财产归属和利用的基本民事法律,在大陆法系国家,物权是《民法典》中的一编。用益物权是《物权法》中一项重要的制度。我国的城市土地属于国家所有,农村土地属于农民集体所有,因此,任何人使用土地都需要通过设定用益物权来实现。用益物权设定后,用益物权人享有、占有、使用和收益的权利,作为用益物权中的建设用地使用权(土地使用权)是可以依法出租或者转让的,且其与公共财产所有权地位平等,受法律保护,这对保护属于基本民权范围的物权意义重大。
国家的发展离不开人民的劳动,而劳动者必须有积极性,而其积极性只能依靠承认并保护他们对于劳动成果的所有权来维持和激励。《物权法》的上述规定,为国民财富和国民智慧的大量涌流,提供了坚实保障。按《物权法》所确定的财产所有权的取得必须合法的原则,对于非法取得的财产,《物权法》并不会确认其具有物权,更不会有所谓赦免“原罪”的问题。城市房屋拆迁、城管没收小摊小贩以及农民土地的征收征用是百姓广为关注的热点问题。物权观念的传播与普及为政府依法行政奠定了扎实基础。平等保护还体现在《物权法》规定因公共利益需要对公民私有财产征收征用时,必须给予合理补偿。当然,要全面贯彻实施《物权法》,还需要各种配套法规。
五、结语
中国有自己具体的国情,其物权法律制度绝不能照搬照抄西方国家的。我国《物权法》把坚持国家基本经济制度作为原则,并将这一原则作为《物权法》的核心,贯穿于《物权法》始终。《物权法》有关征收补偿等问题的规定,对于相关法律的进一步完善,对于更加完善的保护私有财产权将发挥重大作用。《物权法》只是一个新的开始,其效应的展现仍需要后续立法的支撑和具体执行。
参考文献:
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土地征收相关法律问题范文2
关于房屋拆迁有关政策规定最新版农村房屋拆迁规则
国有土地上房屋征收与补偿主要依据为《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》，各地方政府都出出台了本地区具体实施意见、细则、办法等农村房屋拆迁实际上是征收集体土地后将房屋等地上附着物一并征收，其的补偿方式主要也是货币补偿和产权调换，但是补偿标准上农村集体土地上拆迁并不参考周边房屋市场价格，而是参照房屋重置价格，一般来讲很多地方对重置价格都有相应的规定，很少参照评估价格，即使评估也是评估房屋重置价格，集体土地上房屋拆迁补偿标准相对来讲是比较低的。
农村房屋拆迁管理条例
(一)申请拆迁的单位委托的拆迁单位、拆迁评估机构和实施房屋拆除单位的相关资质(或资格)证明及委托合同;
(二)拆迁范围内被拆迁房屋及其附属物的自然状况和权属状况摸底调查明细表，以及补偿安置费用概算;
(三)拆迁补偿安置资金、安置房屋的落实情况及相关证明;
(四)对低于国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积的被拆迁房屋的补偿安置方案;
(五)计划实施动迁的时间、步骤、措施;
(六)文明拆迁、安全拆除责任书及安全保障措施，拆迁现场防治扬尘污染及垃圾清运方案;
(七)与被拆迁房屋所在地街道办处、派出所协调配合方案;
(八)其他特殊情况的处理预案及措施。
《办法》与农村房屋拆迁相关的规定
第三条拆迁公告后，拆迁人应当依照《办法》规定就拆迁补偿方式书面征求被拆迁人或者公有住宅房屋承租人的意见。被拆迁人或者公有住宅房屋承租人没有在征求意见书规定的期限内向拆迁人反馈书面选择意见的，视为选择房屋安置。征求意见书规定的反馈意见期限不得少于七日。法律、法规另有规定的从其规定。
第四条拆迁人委托拆迁、拆除的，应当与被委托的拆迂、拆除单位签订委托合同，并支付委托费。
第五条房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家评估机构评估。需要由两家或两家以上评估机构评估的，评估机构之间应当就拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取等，进行协调并执行共同的标准。拆迁评估机构选定后，拆迁入应当与选定的评估机构签订拆迁评估委托合同，评估费用由拆迁人承担。重新评估或者专家委员会鉴定费用按照《办法》第四十条规定执行。
第六条拆迁评估时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为评估时点。
第七条拆迁当事人应当向评估机构如实提供房屋拆迁许可证、拆迁范围规划红线图及各类房屋的产权性质、面积、用途等拆迁评估所必须的依据、资料及有关数据，并协助评估机构做好实地查勘记录、拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料等工作。实地查勘记录由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆人签字认可。因被拆迁入的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁入不同意在实地查勘记录上签字的，拆迁人应当邀请公证机关工作人员或无利害关系的第三人到场见证，并在分户评估报告中做出相应说明。评估机构可以依据被拆迁房屋的相关权属资料，参照同区域该类房屋进行评估。
第八条拆迁人或受委托拆迁单位、评估机构凭拆迁许可或拆迁委托的有关证明查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息资料的，房产、土地、规划管理部门应当协助。评估机构评估测算新建普通商品房价格时，如需向有关房地产开发企业征询销售价格，房地产开发企业应当如实提供。
第九条评估机构应当将初步评估结果在拆迁范围内以公告形式向拆迁当事人公示，公示期不得少于七日。公示期满后，评估机构应当向拆迁当事人提供评估报告。拆迁当事人对评估报告有疑问的，可以向评估机构咨询。评估机构应当解释拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程。拆迁当事人对评估结果有异议的.，可以在收到评估报告之日起十日内向原评估机构申请复核，也可以另行委托评估机构重新评估。
第十条拆迁当事人对评估结果有异议，申请重新评估的，重新评估结果与原评估结果之间的允许误差范围为3%。在允许误差范围内的，原评估结果有效。超出允许误差范围的，由拆迁当事人协商解决;经协商仍达不成一致意见的，提出异议的拆迁当事人可以向评估专家委员会申请技术鉴定。评估专家委员会的鉴定结论作为最终裁决结果。
第十一条拆迁行政裁决按照建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》办理。
第十二条拆迁入应当在房屋全部拆除完毕后三十日内将房屋拆迁许可证、拆迁补偿安置协议等有关资料报房屋拆迁主管部门，房屋拆迁主管部门对有关资料及拆迁现场情况进行检查后，对无遗留问题、现场拆除清理完毕的，发给拆迁工程拆迁合格证明;对存在遗留问题、现场未拆除清理完毕的，责令限期整改;拒不整改的，不发给拆迁工程拆迁合格证明，依照相关法律不予办理新建工程开工手续。
土地征收相关法律问题范文3
关键词：征地；拆迁；矛盾；化解
中图分类号：F293.2 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）05－0063－02
伴随着城市化、工业化进程的提速，征地拆迁矛盾不断激化，纠纷大量增加，已成为影响社会和谐的重要因素。作为一个经济发展较快的城市，广州征地拆迁的规模较大，在征地拆迁过程中也难免引发一定矛盾和纠纷。为了提高广州社会矛盾的化解能力，本文将根据对广州征地拆迁纠纷现状，结合其中存在的问题，分析征地拆迁矛盾化解的策略。
一、当前广州征地拆迁矛盾状况
据调研，2008年广州发生的劳资纠纷、征地拆迁纠纷、医患纠纷以及物业管理纠纷、农村纠纷、土地承包纠纷等主要社会矛盾和纠纷中，征地拆迁纠纷占9.7％，纠纷发生的数量和比例大致与前两年持平。征地拆迁纠纷不是所有纠纷中最为多发的，但因其关系到人们的生活居住问题，是最大的民生问题，如果处理不当，很容易对社会造成较坏的影响。而且，征地拆迁纠纷中往往牵涉许多人的利益，群体性的纠纷比较多，如果处理不当，更容易成为社会不稳定因素。
广州征地拆迁矛盾突出表现为以下特点：因历史问题引发的征地拆迁纠纷比较多，而近年来土地征用和房屋拆迁引发的纠纷相对减少；征地拆迁纠纷多为群发性案件，多人集中缠讼缠访情况较多；征地拆迁纠纷的解决耗时长；因对征地拆迁纠纷解决不满意，导致在被征地拆迁人与政府或者与司法机关形成新的矛盾。
广州征地拆迁矛盾的原因主要有：政府、征地人和拆迁人、被征地人和被拆迁人之间的利益冲突；相关法律制度不合理、不健全，对征地拆迁条件的界定不明确；征地拆迁关系中双方当事人的法律地位不平等，被征地拆迁人不能参与到与自身利益密切相关的活动中，没有任何话语权；补偿标准低、补偿款难以到位；政府角色定位不当；纠纷解决渠道不顺畅导致征地拆迁矛盾的激化等原因。
二、减少征地拆迁矛盾发生和提高矛盾化解能力的对策
征地拆迁矛盾是影响社会和谐的一个重要问题，需要采取各种措施减少矛盾的发生，需要制定或完善相关法律法规和政策，使矛盾防患于未然。同时，也要完善相关制度，对于已经发生的矛盾及时地解决，避免矛盾的进一步扩大，尽量减少因矛盾带来的利益损失。
（一）科学发展，控制滥征地、滥拆迁
征地拆迁矛盾是随着经济的快速发展而不断加剧的，征地拆迁矛盾也是发展与稳定、群体利益与个人利益的矛盾。在当前提倡科学发展的背景下，征地拆迁工作也应当以科学发展观为指导，要在经济、制度能够充分保障各方利益的前提下进行征地拆迁。不能只是考虑一方的利益、局部的利益，或者眼前的利益，而忽略另外一方的利益、整体的利益或长远的利益，要做好城市发展的规划，控制滥征滥拆。在征地拆迁工作中，坚持以科学发展观为指导，可以减少纠纷的发生。
（二）以人为本，平衡各方利益
征地拆迁矛盾发生的最根本原因是征地拆迁活动中各方利益的冲突，因此，减少和化解矛盾的最核心的方法应当是平衡各方利益，强调以人为本，不仅要保护征地拆迁方作为强势群体的利益，更要通过法律规定加强对被征地拆迁方利益的保护，加强对其程序权利和实体权利的全面保障，在补偿和安置等问题的协商上赋予被征地拆迁人以平等的地位，充分考虑被征地拆迁人的利益。对于商业性的征地拆迁活动，取消强制征收和强制拆迁的规定，让征地拆迁双方在平等的基础上充分协商，达成一致。
（三）健全和完善征地拆迁相关法规制度
征地拆迁工作是一项政策性非常强的工作，有人称征地拆迁是一地一政策，各地都有许多不同的规定。要想减少征地拆迁纠纷的发生，就要完善相关法律法规，同时，结合各地特点，在符合法律规定的前提下制定地方的规章制度和政策。
我国土地征收的现有法律依据主要有《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《土地管理法实施细则》、《征用土地公告办法》和《国土资源听证办法》等，其中对土地征用的条件、土地征用补偿、土地征用程序等问题做了规定。但是，有些规定不够明确，有些规定不符合当前社会发展的情况，应当对现有法律进行修订完善，明确一些模糊规定，如对公共利益的界定。另外，根据当前社会发展的实际，应当提高征地补偿的标准，以保障被征地者的权利，保证其能够在失去土地之后维持至少不低于原来水平的生活，这样才能减少社会矛盾，维护社会和谐。对于征地的程序，也需要进一步完善，保障征地利害关系人能够在征地的过程中行使一些基本的法律上的程序权利。
对于房屋拆迁的法律，除了《宪法》、《物权法》有相对比较原则的法律规定之外，调整城市房屋拆迁工作的主要规范性文件就是2001年修订的《城市房屋拆迁管理条例》。另外，各地根据《城市拆迁管理条例》的规定，分别制定了地方的拆迁管理的一些规范性文件。在广州市，1992年1月6日广州市人民政府制定了《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》（已失效），1997年9月1日开始实施《广州市城市房屋拆迁管理条例》（已失效），现行有效的是2003年广州市人大常委会通过并于2004年1月1日开始实施的《广州市城市房屋拆迁管理办法》。综观城市房屋拆迁相关的法律规范，立法层次相对较低，对于拆迁应当提高其立法级别，制定专门的拆迁法。
因此，应加强对征地拆迁工作的立法，在不违背上位法规定的前提下，制定适合广州地方特点的征地拆迁的规范性法律文件，指导广州市的征地拆迁工作。
（四）严格执法，减少矛盾
在加强立法的前提下，制定符合现实的具有可行性的规范性法律文件指导征地拆迁工作，在有法可依，有符合社会发展实际的良法可依的前提下，加强执法工作，做到执法必严，具体到征地拆迁工作中，也就是，严格按照法律的规定执行征拆工作，做好补偿安置工作，改变当前存在的前紧后松、因人而异的问题，打消个别人头脑中存在的纠缠不配合工作可以增加补偿的错误念头和侥幸心理，要以严格执法来引导正常的征地拆迁秩序。
（五）提高征地拆迁补偿标准
征地拆迁纠纷的一个主要原因就是当前征地拆迁补偿标准较低，无法满足被征地拆迁人的基本生活需要。征地拆迁补偿，在符合国家法律规定的前提下，根据广州市经济相对发达、消费水平相对较高的特点，制定一些符合实际的具有可操作性的规定，至少可以保障被征地拆迁人在失地搬迁之后能够维持不低于原来生活水平。《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二十五条规定：被拆迁房屋的货币补偿金额，根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。广州市历史旧城区范围内被拆迁住宅房屋的补偿金额，按照房地产市场价格增加百分之二十确定。被拆迁房屋补偿金额达不到最低补偿标准的，按照最低补偿标准支付。最低补偿标准由广州市人民政府另行制定。这一规定，具有一定的合理性，但在实际执行中，房屋评估的价格往往比较低，被拆迁人在搬迁后往往难以买到合适的房屋。2007年，广州市国土资源与房地产管理局又制定了《关于修订广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准、搬迁补助费标准、临时安置补助费标准的通知》，进一步明确了对住宅房屋补偿的标准。2008年10月14日，又出台了《广州市危旧房改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）》征求意见，其中对危旧房改造拆迁补偿安置作出了更多的利民规定。因此，提高征地拆迁补偿标准，切实考虑失地搬迁群众的利益，可以减少征地拆迁纠纷的发生，也可以保障征地拆迁工作的顺利进行。
（六）提高相关人员素质
提高拆迁人、拆迁单位工作人员的素质，对参与征地拆迁安置工作的干部群众进行相关法律政策的学习和培训，可以有效减少矛盾的发生和激化。广州虽然没有像其他地方出现“株连”拆迁的现象，但是也出现一些恶性拆迁事件，比如往被拆迁户处放毒蛇、砸锁等行为，严重侵犯了被拆迁人权利，破坏了社会的秩序和政府的形象。因此，提高相关人员素质，改变征地拆迁动不动就采取强制措施的思路，实行文明拆迁，既可以减少纠纷的发生，也可以促进征地拆迁工作的顺利进行。广州近年来实施的对积极响应、遵守协议、按时搬迁的被征地拆迁人进行奖励的政策就是一个很好的措施。
（七）完善信息系统，增加交流平台
征地拆迁安置工作是一项政策性很强的工作，加大有关法律、法规和政策的宣传力度，引导群众正确认识和掌握征地拆迁安置工作有关政策，正确对待补偿安置中的矛盾和问题十分必要。在征地拆迁之前，宣传征地拆迁工作的意义以及补偿安置的有关政策，让群众理解支持，通过沟通交流保护被拆迁者的知情权。
（八）发挥媒体监督作用
媒体被誉为第四权力，在信息时代媒体的监督作用很大。预防和化解征地拆迁矛盾，应当充分利用各种媒体。对征地拆迁相关规定、政策的制定进行监督，在政策法规出台之前，通过网络、报纸等各种媒体及时对政策进行公布，为大家提供一个发表意见的平台，以保障政策能够顾及各方利益。对于违法征地拆迁，侵犯群众权利的行为，媒体要敢于监督。
（九）明确政府职能，优化组织机构
征地拆迁管理部门应明确定位，依法行政，履行好行政监管的职责，严禁管拆不分，严禁政府部门以权为征地拆迁工作开道，破坏政府形象。
（十）多渠道化解矛盾
畅通上访、裁决和诉讼等利益诉求渠道，多渠道化解矛盾。做好上访群众的接访工作，可以缓解矛盾。党政领导和职能部门应把防范群体上访、维护社会稳定工作的重点放到治本上来，切实解决被征地拆迁群众的实际问题。大力推行领导干部下访群众制度，使领导干部亲自走访被拆迁户，倾听群众呼声；体谅被征地拆迁群众的艰难处境，正视其困难和问题，努力化解矛盾。行政裁决应当公平、公正，不能因为裁决的不公引发新的矛盾。对于征地拆迁群众的诉讼，可以采用减免诉讼费的方法，方便群众进行诉讼。
（十一）制定有效措施，解决历史遗留问题
针对广州市历史遗留的征地拆迁纠纷较多的特点，政府采取多种措施盘活烂尾楼、烂尾地，重新启动开发项目。对无人开发或无力开发的，实施公开拍卖，由新业主负责补偿安置事宜。2008年，广州市采取了一系列措施，帮助因历史遗留问题而长期无法办理房产证的被拆迁人办理房产证，让大量回迁户拿到了房产证，收到了良好的社会效果。
征地拆迁是事关百姓生存生活的民生问题，也是社会进步、城市发展不可避免的工作。征地拆迁中产生的矛盾和纠纷必须受到政府的重视，必须通过制定和完善相关法律制度明确和平衡各方利益，预防纠纷发生，采取多元化方法，畅通纠纷诉求机制，化解、消除已经产生的矛盾，在加快发展的同时，维护群众利益，保障社会稳定，促进和谐社会的建设。
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土地征收相关法律问题范文4
农村集体土地提前补偿安置法律建议
提前补偿安置与一般的补偿安置区别在于：一是制定政策的主体不同，提前补偿安置是由地方政府探索出的新模式；二是补偿安置的方法和时间不同，提前补偿安置将补偿安置工作提前，利于缩短用地取得时间；三是补偿安置的对象不同，提前补偿安置的对象为因建设国家、省市重点项目、基础设施或民生工程而被征地的农民；四是实施的空间范围不同，目前提前补偿安置仅在少数城市独立实行，并未形成全国性政策。
农民土地征收的立法和相P文献不在少数，而关于提前补偿安置政策的不仅立法不够完善，相关文献资料也是少见，有关农村集体经营性建设用地入市的法律调整和法治保障的研究成果极少，因而此政策的法理基础缺少力度。
对此提出以下建议：
一、限定提前补偿安置适用范围
限定提前补偿安置适用范围，按照《南京市转变土地利用方式创新试点方案》，适用范围为“国家、省、市重点工程、重大基础设施、能源交通等项目”。超出上述范围的项目，则规定不能以市政府办文单或会议纪要的形式启用集体土地提前补偿安置政策，建议各区政府作为提前补偿安置实施主体，与村集体和农民在自愿协商的基础上，先行签订补偿安置协议，引导农民自愿退出土地。土地在没有被用地单位使用之前，不改变其用途和性质，即仍由农民耕种，不能丢荒，不能搞任何建筑物。如果建设需要用地，仍按法定程序报批和办理手续。也可以借助南京市推行的农村土地综合整治平台，引导农民自愿退出土地。土地在没有被用地单位使用之前，不改变其用途和性质；如果建设需要用地，仍按法定程序报批和办理手续。
通过“区别对待、分类指导”，既明确了提前补偿安置项目的实施范围，又能为提前补偿安置政策做出相应的补充和配合，从而真正有效地将提前补偿安置实施项目范围严格限定在“国家、省、市重点工程、重大基础设施、能源交通等项目”上。
二、规范提前补偿安置实施程序
规范提前补偿安置实施程序，提前补偿安置政策的实施需要受到严格的程序规范，各政府部门应严格把关。
首先，区政府提出提前补偿安置实施工作申请，提交相关材料，主要包括用地单位、建设项目、用地范围以及提前实施的理由；其次，国土管理部门对申请材料进行审核。对于符合提前实施条件的项目，则提交市政府申请下发市政府办公厅办文单或拟定市政府会议纪要，启用集体土地提前补偿安置政策，与村集体签订补偿安置协议。土地在没有被用地单位使用之前，不改变其用途和性质；如果建设需要用地，仍需按照法律规定的“征地报批”、“征地批后实施”等要求的程序报批和办理手续。对于不符合提前实施条件的项目，则退回区政府的申请材料，区政府可通过农村土地综合整治平台或与农民协商自行实施；但是，土地在没有被用地单位使用之前，不改变其用途和性质；如果建设需要用地，仍需按照法定程序报批和办理手续。
三、建立提前安置的救济方式
我国法律对被征地农民安置争议解决机制的规定并不完善，导致被征地农民告状无门，导致征地问题无法转变成法律问题，从而演变成社会问题，最后变成政治问题。实践中，有的被征地农民选择冲进政府大楼自杀等方式来显示自己的不满，这些问题的解决需要建立一套高效的征地争议解决制度，并通过法律来完善。
（一）完善争议解决机制的法律规定
我国土地管理法及相关法律规定，当农民与政府之间就安置制度产生争议的时候，农民可以通过、调解、行政裁决和诉讼等途径维护自己的权利。虽然很多争议可以通过解决，但是的答复没有约束力，更没有强制力，因此并没有成为制度化的法律救济途径。调解的前提是双方达成协议，调解不具有法律效力。行政裁决的裁决者是政府，政府还是土地征收政策的决定者，因此行政裁决的公平受到大家的质疑。法律对政府裁决的效力也没有做出明确规定，因此存在到底是终局裁决还是允许复议或者诉讼的争议。新的土地征收法应当对征地争议的解决作出明确规定，行政裁决方面对行政机关内部监督机制进行完善，行政复议方面完善被征地农民的利益诉求保障机制。新的土地征收法应当对征地补偿争议和征地安置争议进行区别规定。规定征地补偿争议解决采用“第三方评估和司法判决”的模式，可以维护社会公平。规定征地安置争议解决采用和人民调解，可以充分体现农民的想法，尊重农民的选择，这样才能共同实现农民和政府的利益。
（二）建立专门的土地裁判机构
我国地方人民法院根据《土地管理法实施条例》的规定，对当事人因征地补偿标准争议向人民法院提出的诉讼，一般都不予受理或受理后驳回，将批准征收土地的人民政府的裁决作为法院审理征地补偿标准争议案件的前置程序。
对法国、美国、日本、加拿大等国家的土地征收争议进行研究发现，这些国家所有土地征收方面的争议都可以得到法律救济，至少都可以提讼，这些国家的征地争议解决机制存在一些共同点，值得我们借鉴。第一，各国都有专门的机构（委员会或裁判所）解决土地征收的争议。解决争议的机构相对独立，而且采用正规的听证程序，相当于一个简易法庭。如果征地当事人对裁决的结果不满意，针对法律问题可以向法院提讼。第二，各国负责解决征地争议的都是专业人士。如英国的裁判员都是征地争议领域中的专家，一般都具有律师资格，加拿大和日本的土地赔偿委员会委员都是由长期从事本专业工作、具有丰富经验的人担任。
我们应该借鉴国外的征地争议解决经验，建立专门的土地裁判机构来解决征地争议，该机构与劳动争议仲裁类似，现阶段土地裁判机构应当设立在省级国土资源部门内，慢慢地再从国土资源部门独立出来，最终成为不受其他行政部门领导的独立机构，土地裁判机构作出的裁判具有法律效力。这样就可以消除公众对政府集行政裁决权与土地征收政策决定权于一身而产生的对公正的质疑。土地裁判机构类似于仲裁委的运作，裁判员由争议双方当事人各自挑选。土地裁判机构不仅可以受理行政争议，也可以受理行政争议。
综上所述，应当制定一部单独的征地安置法律，新的征地安置法律明确被征地农民安置与补偿的制度的差异，完善被征地农民安置的实施主体，构建农村征地安置监管体系，应当完善被征地农民的安置法律程序和被征地农民安置争议解决法律机制，帮助被征地农民解决安置问题，维持其长远生计，真正保障被征地农民的基本权利。
四、建立集体土地提前补偿安置的反馈机制和沟通机制
（一）建立集体土地提前补偿安置实施情况的分析反馈机制
集体土地提前补偿安置项目实施情况定期分析反馈机制是国土管理部门对一段时期区域内提前实施项目的数量、涉及土地面积、分布、实施过程中遇到的困难以及问题等进行统计分析，及时向党委、政府的决策反馈作用到征地“办文单”的签发和项目规范实施过程中。做好集体土地提前补偿安置项目实施情况统计和分析工作、编制集体土地提前补偿安置项目实施社会稳定风险评估报告以及汇报和建议工作。
（二）构建与被征地农民的服务沟通机制
随着农民权益保护思想的深入贯彻和征地补偿标准的逐渐提高，农民对征地补偿的期望值越来越高，农民的补偿期望与实际补偿款有较大差距，难免使被征地农民在心理上产生“相对剥夺感”。为了获得更多的补偿，一些被征地农民通过方式，要求政府信息公开并出示征地批文，他们找准了集体土地提前补偿安置项目的缺陷，使得政府部门处于相当被动的地位。但是满足这些人的不合理补偿要求并不是解决集体土地提前补偿安置项目问题的有效途径，因为这不符合现行的征地补偿政策和补偿公平的原则。鉴于此，建议建立被征地农民的服务沟通机制，即在遵循相关补偿政策的前提下，与被征地农民进行充分沟通，进行心理疏通和安慰，充分了解其困难和诉求，努力在安置、就业等方面提供便利，积极促进“和谐征地”。
五、结语
在我国土地资源愈来愈紧张而用地需求高涨的形势下，农村土地征收俨然成为不得不深思的问题，而之前已有的土地征收立法及政策并不尽然符合效益原则和公平原则，故而提前补偿安置政策的推行、试行及改进就成为必然。在南京市等地提前补偿安置政策已取得瞩目的成果，但同时不得不承认带来了诸多新的问题。另一方面，随着农民权利观念的进步，其权利诉求亦必然增多，向农民提供更全面更公平的司法救济便也成为重中之重。如何完善《土地管理法》和《行政诉讼法》，平衡公共需求和农民利益、如何依法客观处理农民的事件、征地后如何完善补偿安置措施将成为相关政府在土地征收过程中的重点工作。
参考文献：
[1]任浩.征地制度中地价补偿标准的研究[D].北京：中国农业大学，2003-06-01.
[2]郑财贵，朱玉碧.失地农民几种主要补偿安置方式的比较分析[J].中国农学通报，2006，22（7）.
土地征收相关法律问题范文5
蒙古曾被认为是一块贫穷而荒凉之地，如今受惠于世界范围23种重要矿产大宗商品的价格直线上升，这个人口仅相当于中国大陆一个地级市的世界第二大内陆国，正在依仗着雄厚资源这张王牌，令人瞠目结舌地崛起。
今天的蒙古坐拥80多种探明资源，开发6000多个矿点，包括蕴藏量较大的煤、萤石、钨、金、铁、锡、铀，以及储存量居亚洲之首的铜、钼矿，近年来经济爆发性地增长，2011年蒙古的GPD增长率高达17.3%，位居世界第二；2012年GDP增速达12.28%，位居世界第三。
许多人预计，凭借丰富的矿产和潜在的畜牧业，蒙古将成为下一个新西兰、迪拜甚至澳大利亚。在蒙古逐渐走向富裕的同时，也逐渐收紧了本国矿业的开放程度，作为蒙古最大FDI的中国未来将会面临更大压力和更多挑战；与此同时，一些商人则发现了蒙古新的商机――房地产。
中蒙经贸关系日渐密切
蒙古与中国有长达4670公里的边界线，有多条公路直接与中国相连，从北京乘坐飞机出发，仅需1小时40分钟的行程便可抵达乌兰巴托。2012年，中蒙贸易总额达到66亿美元，其中蒙方对华出口39亿美元，占蒙古国出口总额七成以上，中国对蒙投资总存量超过20亿美元，蒙古产出的矿物半数以上输出中国，蒙古已成为中国制造业重要的原料供给基地。中国对蒙直接投资显著拉动蒙古经济增长与就业，截至2011年12月，中资企业为蒙古国提供了约5.8万个工作岗位，并拉动近7万关联就业，占蒙古劳动力总量的近15%。
经济学家普遍认为，近年来蒙古的经济高速增长与中国密切相关，甚至高度挂钩。这种密切关系也反映在数据上，1998年，中国成为蒙古国第一大投资国；1999年起，中国成为蒙古国第一大贸易伙伴，此后始终保持着这一地位。1996年到2011年中国对蒙累计投资总计299252.3万美元，占蒙古外资的70.4%。在2010年中国的FDI份额达到惊人的82.7%。
矿藏不再吃香
中国对蒙投资的核心是矿业，2004到2011年该领域的投资额增长了5.4倍，达40078万美元，占总投资的七成以上。但近年蒙古国内资源保护主义兴起，受此影响，矿藏投资机遇已不如以前。根据2006年7月颁布的蒙古新矿产法规定，即使没有国家预算资金参与进行勘探并确定了其储量的有战略意义的矿产开发项目，国家最高可以“空手套白狼”般持有相当于该矿持有者投入资金34%的股份。
2012年5月，蒙古国议会通过并实行了关于外资投资该国战略资源企业的法律，规定矿业、金融业和媒体、信息及通讯业成为蒙古经济领域的三大战略资源。外国投资者在进入这一领域时，一旦所占股份超过40%且投资总额超过1000亿图格里克（约7600万美元），必须经过蒙古国政府及议会的审批。
但在战略矿藏之外，仍有许多项目可供中国投资者选择。在中国社会科学院研究员陈欣新看来，尽管矿藏投资政策日趋收紧，但蒙古政府总体上不会对外商投资开倒车，尤其是对中国企业，为了国家利益，蒙古只会加强与中国的合作，从双赢的角度吸引中国企业，这样才能有一个繁荣稳定的未来。
陈欣新建议，国内企业进入蒙古不要急功近利，不要只盯住其矿藏。不要仅停留在简单开发资源的阶段，而是要从文化、社会和经济等多领域参与到蒙古国建设发展中去，多做一些捐赠，介入当地教育和公益事业中去，以化解不信任感，避免让蒙古以为“中国人就是来炒矿的”。同时中国政府也应发挥软实力，改变蒙古民众对中国的印象，树立健康的国家形象。
民营资产投资初现曙光
鉴于蒙古国对矿业保护政策不断加强、矿藏投资空间日渐缩小，中国企业不妨将投资蒙古的眼光转移到房地产领域。目前蒙古政府无力为乌兰巴托一半人口提供住房，这就使得蒙古政府十分欢迎房地产投资。统计数据显示，乌兰巴托市目前的住宅楼宇约有13万户，而未来十年预计人口将达到200万，离满足刚性需求还有很远，故该地房价已经达到与中国东部中型城市相当的价格，其中普通住宅价格达到800-1000美金/平米，而高档住宅和别墅价格达到1500-3000美金/平米，而且还在持续上涨，据统计，2009年至2012年，乌兰巴托住宅每平方米价格每年大约上涨84000图格克（约50美元）。
在一些中国地产商人看来，国内房地产早期的传奇将在蒙古重演。国内由于房地产发展已经进入成熟阶段，无论是拿地，还是建设成本的投入，都需要充足的现金流，因此资金的杠杆作用越来越小，今天中国已经不会再产生新一批以小博大的地产大鳄。反观蒙古的现状，我们可以发现这里拥有中国房地产发展初期的所有特点，无疑给了投资者一次重演中国房地产发展历史的机会。具体说来，蒙古房地产市场具有以下优势：
1. 蒙古房地产尚处于起步阶段，无法满足国内刚性需求。首都目前有近70万人还住在简陋的蒙古包中；而且大量外资特别是中资企业的进入，使乌兰巴托的办公商业用房出现供不应求的状态，蒙古房地产市场无论民居还是商用都具有极大的发展空间。
2. 蒙古国土地是私有的，目前也不存在对空置地块的限制政策，土地将随着蒙古国的不断富裕而不断增值，即便不建设也可产生利润，方便中资企业采用“圈地”战术。
3. 蒙古的房地产利润较高。一般公寓的建筑销售成本为650美元/平，售价为800-1000美元/平方米，要高于国内15-25%的利润。如果用中国的房地产营销手段做市场推广，利润空间将进一步提升。
4. 蒙古欢迎投资房产。蒙古政府对房地产商持欢迎和开放态度，仅收取五成的企业所得税（10%），建材进口关税仅5%。至于当地土地所有者，由于资金有限，再加之缺乏房地产开发的经验，因此也愿意与中国投资者合作。
当然，在蒙投资房地产业也面临一些困难。首先是融资短板，由于到蒙古进行房地产投资的中国多数企业项目运作中的资金主要来自在中国市场的长期积累或者是贷款，如果母公司出现资金压力，它们很难从当地银行及其他融资渠道获得资金支持。其次蒙古国建材业不发达，只能生产红砖和混凝土砌块等基础建材。水泥、钢筋、电缆、管道，包括室内装修的地板、壁纸都需要国内购买。最后就是蒙古国民闲散的性格导致对装修热情不高，毛坯房在蒙古的房地产市场不受欢迎，交付的房屋必须是装修好的，这就延长了资金周转的周期。
不过上述困难没有挡住中国房地产企业进入蒙古，例如宏润集团和大业创业，这些先行者已摸索出一套实用的房产操作程序：与土地所有人签订合作协议，成立合资公司。再引进国内的建筑设计和理念，用中国成熟的营销方法完成项目包装定位，规划建筑方案，并制定项目全程营销方案。房产除面向蒙古民众外，对在常驻蒙古的中企采用定向方式销售或租赁。
根据蒙古中国商会提供的数据，截至2012年，中国人在乌兰巴托在建或已建起的地产项目有十四个，但这远远不能满足这个国家巨大的住房需求。2011年蒙古全国仅能满足265500户即人口的42.8%的住房需求。蒙古目前仍有57.2%人口住在蒙古包里，他们将成为中国房地产企业未来的消费者。从中国的经历看，房地产投资的回报是呈几何曲线的，一旦形成模式，将会带来大量的项目资源，形成快速发展的机会通道。如果这一切在蒙古重演，可以预见，蒙古的房产市场将迅速造就一批新的地产大鳄，对于手握现金的中国投资者来讲，需要的仅仅是行动。
背景知识|
投资蒙古应注意法律问题
北京中银律师事务所一直专注蒙古投资事务，记者就蒙古投资法律问题咨询了该所合伙人赵莉律师。
蒙古国投资法律体系
赵莉律师介绍，蒙古国是WTO成员国、IMF会员国，绝大部分行业都对外开放。特别是在农牧业、开采业、加工工业、基础设施等行业对外国投资者在税收等各方面都有相应优惠政策。该国关于外国投资的法律法规包括了《蒙古国外国投资法》、《蒙古国矿产法新版》、《蒙古国建筑法》、《蒙古国劳动法》、《蒙古国自然环境保护法》、《蒙古税收总法》、《蒙古国关税法》、《蒙古国自由经济区法》等一系列涉及投资、劳工、税收、海关、经济特区等的法律，以及其他诸如《引进外资的重点行业目录》、《重点鼓励外商投资项目目录》、《蒙古国家大呼拉尔有关战略矿的决议》等。此外，根据《蒙古国外国投资法》，外国投资者享受同等国民待遇，蒙古国政府对其资产征收征用均提供合理补偿。
投资蒙古应警惕的法律风险
1. 法律政策的不稳定：近年蒙古国议会对现行法律修改、废止频繁，如在矿产领域，2006年修改《矿产法》，2008年出台《蒙古国大呼拉尔有关战略矿的决议》，2010年又关于勘探许可证签发和转让的总统令等，降低了法律的稳定性，给外商投资增加了不确定性和不可预测的风险。此外，蒙古政局层面上的不确定性也导致了法制的不稳定，前一个执政党确定的经济政策和法律法规，被下一届执政党完全否定或修改、舍弃的情况常有发生。
2. 法律实施中的风险：蒙古国《矿产法》等相关法律规定模糊，实施不力，导致地方立法和执法权限大大扩张，省、县一级政府常常利用中央立法与地方立法的模糊地带大肆行使自由裁量权，增加了外国投资者的成本和法律风险。
3. 资源民粹主义的抬头：近年蒙古的民粹主义运动与资源保护相纠缠，迅速蔓延，导致新近出台的法律加大了对外商投资的限制，提高了相关行业的门槛，民众也在呼吁加强对本国能源的保护，限制外商的进入，因此部分合同被蒙古政府单方撕毁或要求修改，导致了大量的合同纠纷。
遵守当地法律注重社会责任
土地征收相关法律问题范文6
关键词：城市房屋；拆迁；土地使用权；补偿问题
中图分类号：TU984文献标识码： A 文章编号：
引言
随着经济发展的不断深入，城市房屋拆迁已经成为大势所趋，其实质是国家的征地行为，是一种对城市房屋所有人及其国有土地使用权的行政征收行为。但在拆迁过程中却常常出现被拆迁人抗拒拆迁等纠纷和矛盾，其中大多数纠纷是由于拆迁补偿不合理导致的。尤其是目前城市房屋拆迁补偿金的构成中，忽略了房屋所附着的土地使用权的价值，损害了被拆迁人的利益，因此，完善我国城市房屋拆迁补偿制度势在必行。
一、城市房屋土地使用权属性分析
我国实行的土地所有制是城市土地国家所有，城郊和农村土地集体所有。房屋所有人只享有土地使用权而没有所有权，房屋所有权和土地使用权是互相分离的。《物权法》第四十七条规定：“城市的土地属于国家所有。”《土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律有规定的外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《城市房地产管理法》规定：“国家土地使用权依法可出让、划拨，依法取得的土地使用权可以转让、抵押、出租、作价入股。”
《物权法》第三编“用益物权”第一百三十五条和第一百三十七条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”这就以立法的形式确认了国有土地使用权全新的涵义：经依法取得的国有土地所有权中分离出来的土地使用权，成为一种新的不动产物权形式，成为了用益物权。由上可知，我国合法的城市房屋所有人虽不都拥有土地所有权，但都享有该房屋占有范围内的国有土地使用权。因此，土地使用权是合法土地使用权人所拥有的重要资产。明确了土地使用权是一项用益物权———财产权的法律属性，也就确立了城市房屋拆迁中实现对土地资产即土地使用权补偿的理论基础。既然法律赋予被拆迁人享有土地使用权，就要依法保护被拆迁人的合法权利，国家如果需要征用或征收，被拆迁人可以出让，但前提并不是无偿出让，而是应当给予合理的补偿。因为被拆迁人的土地使用权受到了侵害，应当给予合理补偿。
二、国有土地使用权的补偿原则
从行政征收的补偿原则来看，补偿应该首先强调公平公正。目前大致有两种补偿原则：适当补偿原则和“生活权补偿”原则。适当补偿又可以称为合理补偿，认为只要综合考虑征收的目的和必要的程序等因素，并参照当时社会的一般公正观念，给予合理补偿，即为公平的补偿。目前，我国采取的就是这一行政补偿原则。而在当代西方国家中出现了一种新的补偿原则，即“生活权补偿”，这一理论认为，如果作为征收对象的财产，具有财产权人生活基础的意义，那么对其损失的补偿，就不仅限于对其财产的市场价格评估，还应考虑其附带性的损失补偿，甚至有必要给付财产权人为恢复原来生活状况所必须的充分的生活补偿。就房屋拆迁这一行政征收行为而言，其征收对象恰恰是被征收人赖以生存的基本条件，如果按照适当补偿原则进行补偿，被征收人得到的补偿是否能与其遭受的损失相一致值得怀疑。因为被征收人的损失包括被拆迁房屋的财产损失、房屋所在的土地使用权的损失和与房屋有关的其他利益的损失，如子女上学的学区选择。在这些损失中，房屋的财产损失的价值是可以按照市场价格进行估算，从而得到合理的补偿的，但是对于房屋所在的土地使用权和与房屋有关的其他利益的损失的价值就很难客观的估算了。因为房因地贵，房屋所在的地段好，房价自然就高，尤其是在寸土寸金的城市中，房屋的价值随着损耗、折旧而越来越小，但土地的价值却在不断的增加，越是靠近城市中心的繁华地段，其土地价值就越高，这是市场经济条件下的必然结果。国家将土地使用权转让给拆迁人是为了实现其以房地产开发经营商业行为、获取更高的商业利润的最终目的，那么被拆迁人为什么从好的地段迁移到差的地段，在子女上学、交通、生活、就医等方面都不方便的情况下，却得不到级差地租的补偿呢？对于那些贫困的被拆迁户来说，由于补偿款中不包括土地使用权费，那么他们手里所能拿到的补偿金根本就买不到同等质量的房子。如果连这唯一能够遮风避雨的房子也被拆掉，却又买不到新房，想不反对拆迁都不行。如果按照西方“生活权补偿”原则，被拆迁人所得到的补偿就必须使其在拆迁后能够达到拆迁以前的生活水平，因此评估房屋价格时，必须认真研究住房所在地段的地价，认真研究房屋分摊的地价，在房价中体现地价，使被拆迁人得到真正公平的补偿。
三、城市房屋拆迁中土地使用权补偿问题的解决途径
为了维护土地使用权人的合法正当权益，减少城市房屋拆迁补偿纠纷，笔者认为，以下几个方面可以作为处理城市房屋拆迁中土地使用权补偿问题的突破口。
3.1加快立法进程和规范立法管理，在相关的行政法规和地方性法规应明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利
当前城市房屋拆迁活动的最高层次的规范性依据是2001年11月国务院修订实施的《城市房屋拆迁管理条例》，但该条例并未明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利。而各地方政府所制定的规范性文件在拆迁补偿方面一般也只规定房屋的区位、建筑结构、房屋类型、实际新旧状况和建筑面积为考虑因素，很少有考虑土地使用权的补偿。因此，建议有关部门尽快对有关拆迁的行政法规和地方性立法进行一次全面的审查，按照宪法和法律的要求进一步规范和完善。统一规范立法程序和管理，加快房地产管理的立法进程，使城市房地产拆迁补偿在实践中有统一的法律依据。
3.2制定相关的土地使用权补偿的具体操作标准
在规定被拆迁人对土地享有补偿权的同时，有必要确定补偿的具体操作标准。要充分考虑土地具体使用的方式不同会给被拆迁人带来不同的经济利益，因此，可以参照有关土地征收补偿政策，在对被拆迁人所享有的土地使用权进行评估的同时，应结合房屋的具体用途和土地使用的特殊情况（如停车场等）适当予以增加，以切实维护被拆迁人的合法财产权。在制定具体操作标准过程中需要处理好以下几个问题：
（1）房屋和土地使用权的分离评估。房地产价值巨大，其中土地使用权价值占有相当大的比重，房地分离评估可以避免房地混在一起引起的歧义，清晰地显示土地使用权和建筑物各自的真实价值。此外，不同的房屋土地占用面积相差很大，一般平房的建筑面积小于或等于土地面积，楼房的建筑面积往往大于土地面积，高层建筑的建筑面积远大于所占用的土地面积，房地分离估价有利于体现房屋建筑依附于土地的房地产特性，真实显示土地使用权的市场价值。
（2）房屋及其以外场地的土地使用权补偿。实施拆迁的真正目的是取得拆迁范围内可供利用的土地，拆迁人以获取他人土地使用权为第一目的，因此，不仅房屋及房屋占地需要分别补偿，而且大于房屋建筑面积以外的其他附属物和场地用地部分的土地使用权也要给予补偿。
3.3实际评估中评估方法的选择要认真慎重，实际操作中，估价应符合房地产估价的基本原则—替代原则
如若同一供需范围内有较发达的交易市场，用市场比较法评估。有收益的房地产选用收益法求取土地价格，并慎重确定土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率。道路规整、各宗土地排列整齐的地段可选择路线价法。选择基准地价修正法应注意基准地价的内涵、构成、表达方式不同时，修正的内容和方法之区别。划拨土地的使用权评估可先求取得该宗土地法定最高使用年限价格，然后扣除出让金等款项，此时应注意划拨土地的权利限制。或者应用成本法，依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益。
四、城市房屋拆迁中的法律思考
房屋拆迁意味着公民私有财产权和居住权的丧失，在旧城换新颜、陋室改新居的同时，因房屋拆迁产生的社会矛盾也不断涌现，由此给维护社会稳定造成了一定的难题。事实上，因房屋拆迁产生的矛盾在很大程度上源于补偿费用达不成一致，而其中最富争议的问题之一就是公民的土地使用权得不到应有的补偿。
（1）相关的行政法规和地方性法规应明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利。当前城市房屋拆迁活动的最高层次的规范性依据是2001年11月国务院修订实施的城市房屋拆迁管理条例，但该条例并未明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利。各地方政府所制定的规范性文件在拆迁补偿方面一般也只规定房屋的区位、建筑结构、房屋类型、实际新旧状况和建筑面积为考虑因素，很少有考虑土地使用权的补偿,这就为一些拆迁人对被拆迁人的土地使用权不予补偿提供了借口。
（2）制定相关的土地使用权补偿的具体操作标准。在规定被拆迁人对土地享有补偿权的同时,有必要确定补偿的具体操作标准。要充分考虑土地具体使用的方式不同会给被拆迁人带来不同的经济利益,因此,可以参照有关土地征收补偿政策,在对被拆迁人所享有的土地使用权进行评估的同时，应结合房屋的具体用途和土地使用的特殊情况(如停车场等)适当予以增加，以切实维护被拆迁人的合法财产权。
结束语
目前我国城市房屋拆迁方面的相关法律法规不明确，导致在实践中出现了大量的纠纷与矛盾，因此在相关的行政法规和地方性法规中应明确规定对被拆迁人享有的土地使用权进行补偿，采取科学合理的方法制定具体操作标准，以尽快改变对依附于房屋所有权的土地使用权被无偿剥夺的不合理状况，对被拆迁人进行土地使用权价值的补偿。
参考文献
[1]李国光, 高圣平. 拆迁法律及配套规定新释解析[ M] . 人民法院出版社, 2006.
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