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集体土地评估办法范文1
一、本实施办法适用于本市中心城区。
二、被拆迁人对集体土地上的住宅房屋以选择货币补偿为主，也可以选择房屋产权调换。
三、货币化补偿金额根据被拆迁住宅房屋的合法面积计算。原合法住宅房屋面积在230㎡以内的，补偿金额=货币化补偿单价×被拆迁房屋合法面积；原合法住宅房屋面积超过230㎡的，超出部分的补偿金额=被拆迁房屋重置单价×成新率×3×超出面积。
四、被拆迁住宅房屋的合法依据，以被拆迁人持有的房屋权属证书或宅基地土地使用证、合法建房手续为准。被拆迁人长期实际居住，但无房屋权属证书或合法建房手续的，由拆迁项目所在区拆迁管理部门会同国土、建设、规划部门、拆迁项目所在乡镇（街办）及拆迁人、拆迁实施单位等进行调查。对认定为合法建筑的，给予补偿；认定为违法建筑的，不予补偿。
五、货币化补偿单价由房地产价格评估机构根据评估规范暂按被拆迁房屋周边普通商品住房的市场价格等因素作出评估。产权调换房的价格由房地产价格评估机构采取与被拆迁房屋一致的估价时点、评估方法和技术路线作出评估。
评估时点为房屋拆迁公告之日。
六、房地产价格评估机构的选定，参照《市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十三条执行。
七、拆迁人应将初评的被拆迁房屋的货币补偿基准单价和产权调换房的市场评估单价列入拆迁补偿安置实施方案，经所在区人民政府（管委会）审核后，报市拆迁管理办公室备案。
八、财政部门会同国土部门牵头负责拆迁补偿安置资金的监管。拆迁人应按序时进度及时提供货币补偿款，拆迁项目启动时，拆迁人应向拆迁实施单位提供不少于总补偿安置款50%的资金；项目启动3个月内，到位资金应不低于总补偿安置款的80%；拆迁结束后应及时组织核算和审计，付清全部余款。拆迁补偿安置资金应足额到位、专户存储、专款专用。
九、被拆迁人可以全部或者部分选择货币补偿，其选择货币补偿的房屋价值部分，增加20%的补偿。部分选择产权调换房面积在被认定的230㎡以内的住宅房屋合法面积中扣除，不增加20%的补偿。
十、被拆迁人选择房屋产权调换的，由拆迁人与被拆迁人计算、结清被拆迁房屋货币化补偿金额与产权调换房屋市场评估价的差价。
十一、拆迁人应与被拆迁人签订《市区集体土地上房屋拆迁补偿安置协议》，经被拆迁人所在乡镇（街道）审核后，报送区拆迁管理部门鉴证并网上备案。
集体土地评估办法范文2
根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第124号），我局制定了《北京市集体土地房屋拆迁管理办法>实施意见》，现予印发，请遵照执行。
本通知自2003年8月1日起施行。
二三年七月二十八日
《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》实施意见
一、暂停办理有关事项
1、[暂停事项申请]
按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第124号，以下简称《办法》）第八条规定，用地单位取得征地或者占地批准文件后，可以向区、县国土房管局申请在征地或者占地批准文件规定的用地范围内暂停办理有关事项。用地单位应当提交暂停办理事项申请书、规划批准文件、征地或者占地批准文件。
2、[暂停事项通知和公告]
区、县国土房管局收到用地单位暂停办理事项申请后，应当在7个工作日内审查完毕；审查批准后，应当在7个工作日内就暂停事项书面通知当地规划、建设、户籍、工商、税务等部门及乡镇人民政府，并在用地范围内予以公告。通知和公告应当载明拆迁范围、暂停办理事项、暂停期限等内容。
3、[暂停期限]
暂停期限自公告之日起算，最长不超过1年。用地单位需要延长暂停期限的，应当提前30日向区、县国土房管局提出申请，并说明需延长期限的理由和拟采取的措施。延长的期限不超过半年。区、县国土房管局批准延期申请后，应当将延长暂停期限的决定书面通知当地规划、建设、户籍、工商、税务等部门及乡镇人民政府，并在拆迁范围内公示。区县国土房管局的审查和通知时限按照本实施意见第2条规定执行。
除市政府确定的重大市政基础设施建设工程或者其他建设项目经市政府批准的以外，暂停期限满20日后，区县国土房管局方可拆迁公告。
二、房屋拆迁许可证的申请与核发
4、[用地批准文件]
按照《办法》第九条的规定，用地单位申请核发房屋拆迁许可证，提交的用地批准文件包括：
（1）属于征地拆迁的，提交市人民政府批准征用集体土地的批复；
（2）属于占地拆迁的，提交市人民政府批准占用集体土地的批复或者区县人民政府批准占用集体建设用地的批复。
5、[规划批准文件]
按照《办法》第九条规定，用地单位申请核发房屋拆迁许可证，提交的规划批准文件是指市或者区、县规划行政主管部门核发的建设用地规划许可证。
6、[拆迁实施方案]
按照《办法》第九条规定，用地单位申请核发房屋拆迁许可证，提交的拆迁实施方案，是指拆迁人根据《办法》第十条规定拟订的文件。拆迁实施方案应当包括以下内容：
（1）项目基本情况；
（2）拆迁范围、拆迁方式，搬迁期限，委托拆迁和评估等内容；
（3）被拆除房屋及其附属物基本情况；
（4）补偿安置方式及其主要内容；
（5）拆迁补助办法；
（6）其他应当在拆迁实施方案中明确的内容。
7、[占地拆迁实施方案]
按照《办法》第十条规定，占地拆迁房屋的，乡（民族乡）、镇人民政府审核拆迁人拟订的拆迁实施方案，需要时，可以征求区、县国土房管局的意见。
8、[公布拆迁实施方案]
拆迁人应当按照《办法》第十条规定，在拆迁范围内公布经区县国土房管局批准的征地拆迁实施方案或者经乡（民族乡）、镇人民政府审核并报区县国土房管局备案的占地拆迁实施方案，公布期限不少于10日。
拆迁实施方案应当在区县国土房管局拆迁公告之日前（含拆迁公告当日）公布。
9、[安置房屋证明]
按照《办法》第九条规定，用地单位申请核发房屋拆迁许可证，提交的安置房屋证明文件，包括建设工程竣工验收备案表、土地使用权证明文件或房屋所有权证。
10、[补偿资金证明文件]
按照《办法》第九条规定，用地单位申请核发房屋拆迁许可证，提交的拆迁补偿资金证明文件，是指银行向区、县国土房管局出具的拆迁补偿资金到位证明文件，具体办法按照市国土房管局、中国人民银行营业管理部《关于加强城市房屋拆迁补偿安置资金使用监督的通知》（京国土房管拆字[2001]1177号）有关规定执行。
11、[跨区县项目发证]
跨区、县项目的房屋拆迁许可证，可以分别由所涉区、县国土房管局核发，也可以由市国土房管局根据实际情况指定其中一个区县国土房管局核发，并将有关情况通知相关区、县国土房管局。
12、[兼有国有土地和集体土地房屋拆迁的情形]
建设项目用地范围内兼有国有土地和集体土地的房屋拆迁的，建设单位应按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》有关规定申请房屋拆迁许可证，区县国土房管局审核后，统一发放房屋拆迁许可证和拆迁公告。
13、[拆迁范围和拆迁期限]
拆迁人应当按照房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限实施拆迁。
房屋拆迁许可证规定的拆迁范围不得超过用地批准文件确定的用地范围，但是用地范围外的房屋与拆迁范围内的房屋不可分割时，拆迁主管部门可以把拆迁范围外的该房屋划入拆迁范围。
房屋拆迁许可证规定的拆迁期限最长为1年。拆迁人在规定的拆迁期限内未完成拆迁的，应当在期限届满15日前向核发房屋拆迁许可证的区县国土房管局申请延期，延期不超过6个月。
14、[拆迁公告]
区、县国土房管局核发房屋拆迁许可证后，应当在拆迁范围内拆迁公告。拆迁公告应当载明房屋拆迁许可证批准文号、拆迁人、工程名称、拆迁范围、搬迁期限等主要内容。
15、[许可证印制]
房屋拆迁许可证由市国土房管局统一印制，内容主要包括拆迁人、项目名称、拆迁范围、拆迁期限、发证机关、发证时间等。
16、[拆迁许可证备案]
区、县国土房管局核发房屋拆迁许可证后，应报市国土房管局备案。
三、委托拆迁和评估
17、[委托拆迁]
拆迁人可以自行拆迁，也可以委托拆迁。
征地拆迁，拆迁人自行拆迁的，应当具备本市自行拆迁资质。
委托拆迁的，受托拆迁单位应当具备本市受托拆迁资质；拆迁人应当与受托拆迁单位签订委托拆迁书面合同；拆迁人申办房屋拆迁许可证时，应当向区县国土房管局提交委托拆迁合同和受托拆迁单位的资质证明材料。
18、[拆迁评估]
征地拆迁的，被拆迁房屋的重置成新价，由拆迁人委托有资质的房地产价格评估机构按照本市房屋评估规定评估确定；拆迁人应当与评估机构签订委托评估合同。拆迁人申办房屋拆迁许可证时，应当向区县国土房管局提交委托评估合同和受托评估机构的营业执照、资质证书。
占地拆迁的，被拆迁房屋的重置成新价，可以参照前款规定评估，也可以按乡镇人民政府审核并报区县国土房管局备案的拆迁实施方案确定。
19、[拆迁招标投标]
征地拆迁，属于下列项目的，用地单位应当通过招标投标方式确定受托拆迁单位和评估单位：
（一）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；
（二）国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；
（三）建设项目拆迁居民户数在500户以上或者拆迁总费用在8000万元以上的。
有关招投标事宜按照市国土房管局《关于本市拆迁项目实行招投标管理的通知》（京国土房管拆[2003]306号）执行。
四、拆迁补偿安置协议
20、[拆迁补偿安置协议]
拆迁人应当与被拆迁人签订拆迁补偿安置书面协议。协议一式二份，当事人双方各持一份；在房屋拆迁中必须给被拆迁人拆迁补偿协议原件。
实行货币补偿的，协议应当包括补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限、违约责任、纠纷处理方式等内容。
实行房屋安置的，协议应当包括安置房屋地点、安置房屋面积、差价及结算方式、搬迁期限、违约责任、纠纷处理方式等内容；期房安置的，还应当明确搬迁过渡方式和过渡期限等内容。
另行审批宅基地安置的，协议应当包括地上物补偿、新批宅基地地点、面积、搬迁期限、违约责任、纠纷处理方式等内容。
21、[权属证件移交]
拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人应将原土地使用证、房屋所有权证交给拆迁人，由拆迁人移交房地权属管理部门。
五、拆迁裁决程序
22、[拆迁裁决程序]
集体土地房屋拆迁裁决程序，参照市国土房管局2002年12月9日印发的《北京市城市房屋拆迁裁决程序规定》（京国土房管拆[2002]1116号）执行。
23、[行政复议与行政诉讼]
拆迁当事人对区、县国土房管局的裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。
六、货币补偿方式
24、[宅基地区位补偿价]
宅基地区位补偿价，由区县人民政府按照《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》（京国土房管征[2003]606号）第四条的规定，以乡镇为单位确定和公布，并报市国土房管局备案。
区县人民政府确定宅基地区位补偿价，应当考虑各乡镇行政区域内的土地区位差异，具有一定的幅度。
具体拆迁项目的宅基地区位补偿价，可以按照下列方式确定：
（一）由拆迁人委托有资质的评估机构在区县人民政府公布的幅度内，根据被拆迁房屋宅基地的实际情况评估确定；
（二）由区县人民政府或者其指定的相关部门在区县人民政府公布的幅度内，根据被拆迁房屋宅基地的实际情况确定；
（三）区县人民政府确定的其他方法。
25、[兼有国有土地和集体土地的乡镇]
乡镇行政区域内兼有国有土地和集体土地，或者与国有土地相邻的，区县人民政府可以批准该乡镇统一参照国有土地房屋拆迁补偿相关规定，确定宅基地区位补偿价格或拟订拆迁实施方案。
七、房屋安置方式
26、[房屋安置方式解释及协议]
按照《办法》第十五条第一款规定，拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁人应当按照被拆迁房屋的补偿款与安置房屋的市场评估价款结算差价。即拆迁人对被拆迁人依法给予货币补偿后，被拆迁人再以其所得的货币补偿款购买拆迁人提供的国有土地上的安置房屋，拆迁人与被拆迁人可以先按照货币补偿相关规定签订拆迁货币补偿协议，再另行签订安置房屋买卖协议。
27、[市政府规定以经济适用住房安置]
按照《办法》第十五条第一款规定以经济适用住房安置被拆迁人的，对被拆迁人按照《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》（京国土房管征[2003]606号）第五条规定给予补偿，由被拆迁人按照规定价格购买政府定向提供的经济适用住房。
28、[拆迁补偿资金和房屋要求]
征地拆迁宅基地房屋，拆迁人在银行专户存入的拆迁补偿资金，原则上不得低于该项目拆迁货币补偿所需资金总量的60％。拆迁人准备的拆迁补偿资金低于该项目拆迁货币补偿所需资金总量的，应就不足部分提供相应数量的安置房屋。
采取货币补偿方式的被拆迁人数量超过预计比例或其他原因致使拆迁人存入的拆迁补偿资金不足的，拆迁人应当及时补足；拆迁完毕后，拆迁补偿资金有结余的，拆迁人持区县国土房管局出具的证明，向银行申请划转余款。
29、[征地拆迁安置房屋条件]
拆迁人提供的安置房屋，原则上应当是现房，并具备合法审批手续；安置用房的市政配套设施和生活服务配套设施，应当具备使用条件。
拆迁人提供的下列房屋，经与被拆迁人协商同意，可以用于拆迁安置，但是在区县国土房管局核发房屋拆迁许可证时，不予计入拆迁人准备的安置用房数量：
（一）期房；
（二）朝阳、海淀、丰台、石景山区的拆迁，安置房屋不在四区范围内、也不在规划市区内，且距离拆迁地点超过15公里的；其他郊区县拆迁，安置房屋不在本区县范围内的。
30、[农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人]
按照《办法》第十五条第二款规定，农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人实施拆迁，以本集体建设用地范围内的房屋安置被拆迁人的，安置房屋应当具备用地、规划批准文件。
31、[委托安置]
按照《办法》第十五条第三款规定，其他拆迁人委托农村集体经济组织或者村民委员会安置被拆迁人的，按照下列规定执行：
（一）拆迁人应当与农村集体经济组织或者村民委员会签订书面委托合同，并向区县国土房管局备案。
（二）拆迁实施方案由受托的农村集体经济组织或者村民委员会拟订，属于征地拆迁的，报区县国土房管局批准后执行；属于占地拆迁的，经乡（民族乡）、镇人民政府审核后，报区县国土房管局备案。
（三）拆迁补偿安置协议可以由拆迁人与被拆迁人签订，也可以由拆迁人委托农村集体经济组织或者村民委员会与被拆迁人签订。
八、另批宅基地安置
32、[适用条件]
按照《办法》第十七条规定另行批准宅基地安置被拆迁人的，拆迁人应当事先征得区县人民政府同意，且本集体经济组织区域内具备安排宅基地的土地，符合土地利用规划和城市规划，被拆迁人符合申请宅基地条件。
33、[审批手续]
拆迁宅基地上房屋，另行审批宅基地安置被拆迁人的，拆迁人应当为被拆迁人办理宅基地申报审批手续和建房审批手续，被拆迁人应予协助。
34、[宅基地减少的补偿]
新批宅基地面积少于原合法使用的宅基地面积，对不足部分可以按照区、县人民政府的规定给予适当补偿。
九、宅基地面积标准
35、[宅基地面积控制标准]
根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第六条规定，本市村民每户建房用地的标准，由各区、县人民政府根据本行政区域的情况确定并予公布，但近郊区各区和远郊区人多地少的乡村，最高不得超过0.25亩（折合167平方米）；其他地区最高不得超过0.3亩（折合200平方米）。
1982年以前划定的宅基地，多于前款规定的标准，每户最高不超过0.4亩（折合267平方米）。
36、[宅基地面积认定标准]
被拆迁人宅基地面积认定的具体标准，由区、县人民政府根据本区县实际情况确定。
十、其他问题
37、[拆迁结案]
拆迁人应当按照规定及时整理并妥善保管拆迁档案资料，在完成拆迁后1个月内向区、县国土房管局移交拆迁档案资料并办理有关手续。
38、[提前搬迁奖励费]
被拆迁人在规定的搬迁期限届满前提前搬迁的，拆迁人可以给予提前搬迁奖励费，具体标准由区、县人民政府确定。
39、[非本集体经济组织成员房屋]
用地范围内涉及非本集体经济组织成员合法取得的房屋土地，经区、县人民政府批准，可以按照《办法》有关宅基地房屋拆迁有关规定给予补偿安置。
40、[已拆迁公告的项目]
2003年8月1日以前，已经按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第87号）拆迁公告的，不适用《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》，继续执行《北京市城市房屋拆迁管理办法》。
41、[施行日期和文件废止]
集体土地评估办法范文3
农村集体建设用地是指依照法律程序申请、经国土资源管理部门批准的、使用集体所有的农村非农建设用地,主要包括农民住宅用地、乡镇企业建设用地、乡镇或村级公共设施及公益事业用地。当前农村集体建设用地流转一直处于初始阶段，主要体现为以下几种形式。
1.农村集体经济组织或个人出租土地使用权
这是集体建设用地流转的主要形式。集体建设用地所有者或使用者将土地使用权出租并按年收取租金。主要有三种形式：其一，集体所有者为出租主体，将集体建设用地使用权或厂房出租给企业或个人，集体收取租金。其二，建设用地使用者为出租主体，主要表现为村办企业以全部或部分土地出租，以收取租金为企业盈利。其三，农村村民个人出租房产，连带出租土地使用权，按期收取租金。这种情况在城乡结合部比较普遍，并已成为城郊无地农民家庭的主要收入来源。
2.企业或个人以土地使用权抵押融资
集体建设用地使用者将土地使用权作为融资的担保，包括以地上建筑物抵押连带土地使用权抵押的情形。这主要存在于民营经济发达地区，由于开办企业或经商的资金不足，企业或个人大多以所取得的土地使用权进行抵押。
3.农村集体经济组织直接转让土地使用权或所有权
集体土地所有者或土地使用者将建设用地使用权或所有权一次性转让给新的土地使用者。主要表现为：其一，集体土地所有者将一定年期的建设用地使用权转让给受让者开办企业，村委会或乡政府作为土地所有者收取转让金。其二，集体土地所有者直接转让土地或以地合作开发建设商品住宅，开发商分得部分商品房，所占土地的使用权随之转移。其三，建设用地原使用者（企业或个人）在土地所有者的允许下将一定年期或无限年期的建设用地使用权转让给企业或个人，所有者收取一定转让金。
4.农村集体经济组织以土地使用权作价入股
一是在乡镇企业合并、兼并及股份制改组中，集体建设用地所有者或使用者以土地使用权作价入股、联营形式为合办企业的条件，从而引致土地使用权转移。二是在基础设施项目建设中，以集体土地使用权合作的方式进行流转。
5.其他方式取得的土地使用权
符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的，企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的。
二、当前农村集体建设用地流转存在的主要问题
1.法律制度不完善
现行相关法律制度在确定农村集体土地所有权权力内容的行使上有明显的不完全性。例如，在集体土地使用权方面，规定集体土地只能用于农业生产或农民宅基地建设、兴办乡镇企业或者乡（镇）村公共设施、公益事业，而对能产生巨大经济效益的房地产开发经营活动，法律明令禁止。在对集体土地建设用地的使用上，《土地管理法》也做了如下规定：“农村集体土地所有的土地使用权，不得出让、转让或出租用于非农建设，但是符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形，致使土地使用权依法转移的除外”。这就造成实际操作性差。在收益权方面，由于集体土地不能直接参与市场经营活动，如房地产开发，使得农村集体组织丧失了这部分土地收益，农村集体经济实力难以壮大。此外，由于国家征地的强制性，集体土地所有者在如何处分自己土地时缺乏地位，土地的大部分收益被政府拿走，造成失地农民生活困难。为了获取更高的利益，在市场经济的拉动下，农村集体经济组织和村民将农用地充当建设用地进行交易，对土地利用总体规划和城市规划实施及耕地保护政策造成冲击，正常土地市场秩序受到严重干扰。
2.土地流转不规范，缺乏契约约束，影响稳定
集体建设用地私下流转，得不到法律的保护。在征地拆迁中，往往因为补偿费用问题，卖出方反悔，要求收回所卖的集体土地和地上建筑物。因为交易双方的交易行为不被法律认可，因此买方的权益得不到法律的保护，造成交易双方的矛盾，以致发生，甚至，影响社会稳定。
3.耕地保护制度受到冲击
过去，农村集体建设用地流转必须通过征地途径，“低进高出”的特点突出，征地前后土地价格相差甚远，不可避免地造成农民心理失衡。一些农村集体受经济利益的驱动，想方设法通过各种途径将耕地转为建设用地，造成耕地的大面积减少。而耕地、基本农田的保有量关系到国家的粮食生产安全，因此，在治理、规范集体建设用地流转的过程中，必须严格执行土地用途管制制度，加强规划引导，切实保护好耕地和基本农田。
4.集体土地资产和国家土地收益大量流失
集体建设用地虽然是乡镇或村等集体经济组织所有，但这些土地的增值源于国家或地方各级政府对配套基础设施和公共公益事业等多方面的投入，以及土地所有者对土地的先期投入。长期以来，集体建设用地的流转一直是自发的、无序的隐形交易，谁交易谁受益，这就造成了集体土地资产和国家土地收益的流失。
三、规范农村集体建设用地流转制度的对策和建议
1.加快法制建设，为流转提供法律保障
通过立法或修改、完善相关法律法规，废除对农村集体所有土地的歧视性规定，明确农村集体土地与国有土地同地、同价、同权，全面推行集体建设用地使用权流转。在符合土地利用规划和用途管制的前提下，允许农村集体土地和国有土地一样通过出让、租赁等方式向用地单位有偿提供建设用地使用权，供其进行开发建设，建立统一、开放、有序的土地交易市场体系。凡不属于法律明确的公共利益范畴的其他建设项目用地，应当通过土地一级市场取得国有土地使用权，没有国有土地可以提供的，可以在符合土地利用总体规划和城镇规划的前提下取得农村集体建设用地使用权。第一，应当符合土地利用总体规划，不符合土地利用总体规划的企业破产后只能拆除地上建筑物、构筑物，按土地利用总体规划确定的用途使用。第二，必须是依法取得的建设用地使用权，并随厂房等一同转移的，如果是农用地，或土地上没有房屋等设施的将不得转让。
2.转变职能，加强管理，切实搞好流转服务保障
充分发挥政府的服务职能作用。各级政府依法监督、管理农村土地的合理使用，为土地使用权流转提供法律、信息服务，收集供求信息，规范土地流转程序，处理好各方面的利益关系。首先，要严格土地规划管理，加强土地利用总体规划的修编工作，建立健全土地规划体系，全面实施土地用途管制，充分发挥土地规划在土地市场中的引导和调控作用；其次，应加强农村土地的产权管理，要结合第二次土地调查，加快农村集体土地的登记发证步伐，确保农民集体土地在进入市场前产权明晰，没有权属争议，并核发土地证书，为集体土地进入市场提供完善准确的权属保障。
3.建立健全配套制度，严格规范集体建设用地流转
一是建立土地流转收益分配机制。建立农民应得土地收益和集体经济组织土地收益的监督机制，加快建立集体土地流转收益管理办法以及农民社会保障措施等配套政策。二是建立地价评估机制。建立相应的地价体系及评估体系，包括转让价格、租赁价格、抵押价格等，健全集体建设用地价格评估体系。三是建立集体建设用地基准地价和最低价保护制度，以及土地价格评估备案制度。四是建立健全农村集体建设用地（宅基地）复垦置换机制，切实解决“一户多宅”、超标准占地、违法违规用地等遗留问题。五是调整税收政策，使集体土地的流转和国有土地的流转都需要缴纳相同的税种、税额，为达到集体土地和国有土地的同地、同权、同价、为集体土地市场和国有土地市场搭建同一平台的最终目标奠定基础。六是搞好信息公开查询工作、指导签订各有关文书、产权变更登记政策咨询等相关配套工作。
4.严格土地执法监察，依法治理土地流转
集体土地评估办法范文4
这种由于历史原因形成的不合理已引起越来越多的有识之士的关注和政府管理部门的反思。在市场经济条件下，如何确保经济和社会可持续发展对资源的合理利用，如何切实保护农民的土地财产权，维护集体土地所有者的合法权益，促进农村的社会稳定，已成了从中央到地方各级政府普遍关注的热点问题。笔者以为，在《宪法》承认农村集体土地所有权与国有土地所有权并存的今天，国有土地、集体土地不同的“出身”不应该影响各自主体产权的地位。如同国家对城镇国有土地使用权拥有土地处置、收益等相应权利一样，农村集体土地的处置、收益权也应交还给集体土地所有者。两种产权，纳入同一市场，可促使其互为补充，共同发展，这是本文立论的基础。下面，本文将就集体建设用地流转管理方面存在的几种矛盾作些剖析，并结合实际谈谈对策。
一、当前面临的主要矛盾
（一）在城市化进程中大批集体土地转为国有与离开土地的农民进城后缺少基本生活保障之间的矛盾
新《土地管理法》实施以来，随着城市化进程的加快和土地用途管制的逐步到位，在城市规划区内各功能区的划分越来越具体。而所有权则体现为单一化。以近郊工业园区为例，按现行政策，这类项目用地必须使用国有土地。考虑到招商引资的“门槛”问题，一般工业用地地价普遍较低，而地方政府在这其中又不可能贴补资金，因此，牺牲较多的往往是集体土地所有者的利益。这种情形类同于20世纪70—80年代初各种乡镇集体企业大规模兴起时。所不同的是，乡镇集体企业以低成本取得地价，以后土地增值部分的产权仍界定为乡镇集体所有，而且从理论上讲，每一个集体经济组织成员都将有可能享受未来土地增值所带来的利益。而现行工业园区以低成本取得地价，源源不断的增值部分却名正言顺归企业（转化为利润）及国家（转化为税收）所有。虽然出让金的大部分返还给了乡镇，但一次性较低的补偿费不足以解除失去土地后的农民长期的后顾之忧。
不少农民虽然进了城。但由于种种复杂的历史原因，使他们在诸如就业机会、社会保障等方面不可能真正与城市居民享有同等权利，由此造成这一大批“非农业人口”进了城却离不开村。为了维持基本的生活，出租、买卖宅基地等隐形交易现象就产生了，客观上造成了城乡结合部土地管理上的混乱。且大量农村待业人员的存在也成了潜在的社会不稳定因素，反过来，又加剧了农村人多地少的矛盾。
（二）集体建设用地流转主体的约定性与流转方向客观上的要求多元化之间的矛盾
集体非农建设用地使用权流转受现行法律规章的制约，一般都严格设定了范围：①地域范围在规划区以外；②使用主体为同一集体经济组织内部，一般外来经济成分原则上要求使用国有土地。但实际操作中，往往陷入两难境地：首先，从主观意愿来讲，乡镇集体经济组织希望在更大范围内盘活存量资产，确保集体土地资产利益实现的最大化；其次，从客观条件来讲，既然承认集体建设用地是一种资产，它必然要随同其他资产进入市场。而在资产盘活中，必然不可能受“同一集体经济组织”的限制。以湖州市为例，改革开放以来，个私经济、民营企业发展迅猛，使用集体建设用地成本低、方法灵活等优势吸引了一些尚处在资本原始积累阶段的小型作坊式企业。因此，跨村跨乡镇承租、受转集体存量建设用地（连同厂房、机器设备等）的现象相当普遍。如按现行习惯做法，所有这些项目用地都要先征为国有再补办出让，企业不堪重负，乡镇集体经济组织也没有积极性。此外，抵押作为一种准转让行为，集体建设用地随同地面建筑物一并抵押时，一旦抵押权实现，也涉及集体建设用地跨越“同一集体经济组织”进行流转。因此，在当前法律己允许国有土地使用权的使用主体扩展到境内外所有经济组织或自然人的情况下，对集体非农建设用地使用权流转，在强调规划协调、用途管制前提下，也不应该人为设置障碍。客观存在的实际要求我们在设定集体建设用地使用主体时应有所突破。
（三）农村村民一户一宅政策的硬性规定与实际上随着大量农民离乡进城而带来的宅基地被动连同私房买卖现象之间的矛盾
新《土地管理法》明确规定，农村居民只能一户一宅。且法律严禁宅基地买卖。在城郊结合部，如涉及全队（组）农转非，宅基地通过整体置换、复垦的，就不存在宅基地买卖问题。但大部分远离城市的乡村，村民或异地打工进了城市，或投亲靠友离开了故土的现象不同程度存在着。在变卖房产中，势必涉及宅基地转移。据前几年调查，集体土地流转中占相当比例的就是宅基地的买卖；此外，在各种经济活动中，以农村村民私宅进行担保、以致担保实现时法院裁决房产（连同宅基地）过户的现象也不在少数。虽不合法，但却在情理中，因为宅基地上建造的房屋属于农民的私产，是农民投资所形成的。如简单规定为“不予办理”，一是剥夺了农民住房的私有财产权，人为制造房与地的分家；二是客观上纵容了私下买卖行为（在政府部门“不予办理”的同时，不少城市居民以低廉的价格购得乡村农民住宅作为别墅，就是例证）。但如按现行做法补办出让，则矛盾更多：一是征用主体难以界定；二是土地补偿难以到位；三是不便于管理-规划区外村民住宅群中夹杂着零零星星的国有土地，这些零零星星的国有土地，往往会成为集体管不了、国家又管不好的管理“空白区”。
（四）集体土地所有权变更补偿低与改变用途后（尤其是征为国有后）带来巨额土地收益之间的矛盾
以集体建设用地使用权从村级所有变更为乡（镇）级所有为例，一般对所有权的界定是按照原集体企业的隶属关系：企业原是乡（镇）投资兴建的，土地界定为乡（镇）级所有；是村投资兴建的，则为村所有。然而，20世纪七八十年代乡镇企业在起步阶段办理使用手续时，对农民的补偿是极其有限的，且方式多样。有的仅以安排村民进企业的方式处置。企业一旦转制，这些村民大多又回到了村里，这使乡镇集体对村级集体（包括农民）的土地安置补偿往往落了空。所以，这个问题如处理不妥，就侵犯了村集体经济组织的利益；另一种情况是规划区内土地征为国有的（尤其是规划一旦确定为商贸、房地产用途的），往往所有权一转变即地价猛涨。同一宗地，无期限的集体土地所有权征地补偿低，而所有权变更后一定年限的土地使用权价格高，这前后巨大的反差刺激了集体土地所有者。于是，一方面在企业补办征用手续时，集体土地所有者抵触强烈；另一方面，规划区内集体土地新的私下流转现象又频频发生，包括乡镇政府擅自改变土地用途，进行房地产开发、建造商业用房私下转让、出租等案件时有发生。
（五）集体资产的捉襟见肘与集体土地收益使用的随意性之间的矛盾
乡镇集体企业发展走过了20多年的历程，其发展也有类似于国企发展的阶段与过程。到进行转制时，集体经济三大资产中，货币资产匮乏，固定资产也差不多折旧光了，所剩的就是土地资产，它成了加强农村基础设施建设、土地整理开发、保证农村社会长期稳定、增加农民收入的最重要的资金来源。然而，长期以来由于农村集体土地所有权主体被虚化，乡（镇）政府作为最基层的一级国家行政机关与乡（镇）资产管理委员会作为集体土地所有权产权代表两者之间的关系容易被混淆，其结果往往导致集体建设用地流转收益最后成了补充乡（镇）财政不足，用于支付机关干部工资福利的财源，而失去了土地的农民的后顾之忧仍然没法解决。同时，相比较国有土地收益由土地管理部门、财税部门实行严格收支两条线的管理及制约机制，乡镇集体土地收益的使用缺乏相应的制约与监督。
二、主要对策
市场经济条件下，土地管理部门作为城乡土地统一管理者，其职能除了以土地利用规划和建设用地年度使用计划来统一协调城乡土地的规划利用以及计划利用外，主要还在于对土地市场的培育和规范：通过制定相应的游戏规则、公开办事程序、设置入市条件等，来规范各类土地的市场行为，以确保国有、集体土地资产利益实现最大化；同时，通过合理分配和调节土地收益，确保各种土地权利人的合法权益。
（一）以用途管制为龙头，以税费调节为手段，确保集体土地所有者在处置权上的公正地位和在收益上的利益实现
正像通过企业转制来打破所有制的界线，使无论是国有企业还是民营企业都将处在同一起跑线上公平竞争一样，土地进入市场的条件也不应区别“出身”。具体而言，国有土地、集体土地应进入同一市场，共同受规划、税收的调控和建设用地年度计划的约束。
首先，应把“征用”范围严格限制在法律所规定的“公共利益需要”内；除“公共利益需要”外，需要将集体土地转为国有的，必须按等价交易的原则，由政府以市场价予以收购。以避免将“征用权”内涵和外延任意扩大，造成对农民集体土地所有权永久性的侵害。
其次，为确保集体经济组织凭借土地所有权获取源源不断的土地收益，就必须保证集体建设用地拥有一定库存量。在土地利用总体规划划定的建设用地范围内应留出一定比例保留集体土地所有权的工业小区、个私园区用地，由集体经济组织进行配套建设（报批程序依法进行），用以储备。既可解决企业用地成本过高的矛盾，又保证了农村集体经济组织拥有源源不断的土地收益，以确保广大农民的增收和农村社会的长治久安。
再次，对受转主体的限制应尽可能打破界线，使用集体建设用地，不应受所有制、区域的限制。除国家法律明确规定必须使用国有土地的以外（列出用地目录清单），一般经济组织和个人都可以选择使用集体建设用地。
最后，集体建设用地流转所带来的土地收益应合理分配。一般而言，国家不参与分配。但可通过收取级差地租和土地增值税等形式获取国家在基础设施建设、环境发展方面投入的相应回报。
（二）以市场价格为基准，以各种细化的权利为依托，尽快建立完善集体土地基准地价体系及相应的地价评估体系
土地作为特殊商品进入市场的核心问题就是产权的明晰和价格的确定。但目前，我国的基准地价体系是相当不完整的，占据建设用地半壁江山的集体建设用地使用权，由于产权本身一直未被承认，在价格体系上更是空白，典型的例子是《担保法》规定，集体土地不能单独设定抵押权，只有在房产抵押时，土地才可随之抵押。因此，要将集体土地推入市场，当务之急是要尽快细化各种权利，建立相应的地价体系及地价评估体系。具体如下：
集体建设用地使用权转让（含作价入股）及其转让价格。适用于保留集体所有权不变的集体土地内部转让价格。
集体建设用地使用权租赁及其租赁价格。适用于短期出租，以支付租金形式支付土地收益。
集体建设用地使用权抵押及其抵押价格。适用于以集体土地抵押融资时设定的价格。
集体农用地转为集体建设用地及其补偿标准。适用于办理集体建设用地使用权手续时，对承包农户和集体经济组织的补偿。
集体建设用地转为国有建设用地及其补偿、征购价格（不包括因公共利益需要而征用土地）。主要是一次性对终极所有权的收购价格，除了对承包农户、集体经济组织的补偿及安置，还应包括凭借土地所有权，在用途改变后永久性对该宗地所能享有的预期收益权价格。而且，这个价格不应由用地单位来支付，而应由未来的土地所有者-国家来支付。现在有一种比较普遍的说法，把工业用地以较低的成本出让的原因归结为降低企业用地成本、降低招商引资的门槛。这话其实混淆了一个最基本的概念，即企业购买的是一定年限的土地使用权而非所有权，国家要让利给企业，不能以慷集体土地所有者之慨作为代价。
（三）以规范管理为手段，以推进土地市场一体化为目标，将集体建没用地流转纳入统一、有序、公开的市场管理轨道
为了推进集体土地的集约、高效利用，培育公正、公开、公平的有形市场，逐步实现以市场规则来配置集体土地资产的目标，同时也为了拓宽建设用地的供应渠道，缓解用地压力，必须将集体建设用地纳入到统一的市场，充分利用国有土地市场运作的固有机制及信息渠道，真正实现两种产权、一个市场的管理。
首先，要把好储备关。农村集体经济组织对集体土地资产进行经营管理，通过工业园区等建设，使存量建设用地达到一定保有量，以供应市场的用地需求；也可通过土地置换、收购等方式储备集体建设用地。
其次，要把好供应关。积极探索运用市场机制来促进集体建设用地流转的有效途径。在土地有形市场，要逐步建立和完善公告、公示等制度，尝试引入招标、拍卖等行之有效的供地方法。
最后，要把好地价关。为了体现公正、公平，流转价格应委托有资质的土地专业评估机构进行评估。同时，应合理核定土地增值额及应上缴的增值税、费。
（四）以规范资金管理为“抓手”，确保集体土地收益在促进农村经济发展、农民增收和农村社会稳定方面发挥作用
集体土地流转收益原则上应专款专用，主要用于被用地农户的安置补偿，乡镇基础设施建设，公益事业发展，土地开发整理以及包括兴办企业在内的投资等，为集体经济组织所有成员谋求源源不断或直接或间接的收益。
资金的收缴直接在项目报批中完成。按规定的比例分配给相应的集体经济组织。
集体土地收益要设立资金专户，严格执行收支两条线管理办法。资金使用要接受集体经济组织所有成员的监督，严禁移作他用；
建立相应监督机制，增加集体土地收益收支管理上的透明度，促进基层的廉政建设。监察部门、土管部门、财政部门，应按各自权、责加强对流转的管理和监督，以防止侵犯农民利益及腐败现象的产生。
（五）以制度创新为前提，以依法行政为保障，尽快制定相关的法律规章
市场经济从根本上讲是法制经济，没有相应的法律规章及制度作保障，就不可能从根本上维护土地权利人的利益。
首先，要尽快制定集体建设用地流转管理的办法，内容包括范围、形式、程序等，以平衡区域范围内的政策，规范面上的工作。
其次，应尽快健全完善相应的土地登记制度，实现用前、用中、用后的全程管理，解除用地者使用集体土地的后顾之忧，保障各种权利人的利益。要细化各种权利，完善各项登记，如土地收益收缴情况、抵押情况等。
更为重要的，为了使集体建设用地流转纳入有形市场轨道规范运作，最终还必须有法律规章的保障。否则，一旦涉及诉讼等。政策毕竟不能代替法律，土地使用者也缺乏安全感。集体建设用地大量流转的客观存在呼吁着相关法律法规的尽早出台。
集体土地评估办法范文5
第一条为规范征收集体土地房屋拆迁安置工作，合理调整被拆迁人与拆迁人利益关系，保障城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《*省实施〈土地管理法〉办法》和《*县征地拆迁补偿安置暂行办法》等有关法律、法规和政策规定，结合我县实际，制定本实施细则。
第二条在县城规划区内因征收集体土地而拆迁房屋及其附属物，需要对被征收人补偿、安置的，适用本实施细则。
第三条县征地拆迁工作机构（县征地拆迁事务所）负责集体土地房屋拆迁、安置工作的组织实施。
乡镇政府负责具体落实征地拆迁补偿安置工作。
被拆迁房屋所在地的社区（街道办事处）、村应当协助做好集体土地房屋的拆迁安置工作。
第四条本实施细则所称的被征收人是指被拆迁房屋及其附属物的所有权人。
本实施细则所称的住宅用房是指依法取得的用于生活起居的房屋。
本实施细则所称的非住宅用房是指依法取得的除住宅用房及其附属物以外的房屋。
本实施细则所称的附属物是指住宅用房附属的经认定合法的畜舍、门斗及建于房屋以外的厕所等设施。
第二章拆迁管理
第五条集体土地征收方案经依法批准并公告后，县有关部门和所在乡镇、社区（村）在拆迁范围内不得办理房屋新建、扩建、改建审查、批准手续，不得核发营业执照，不得办理房屋和土地用途变更手续。
第六条集体土地征收方案经依法批准并公告后，在拆迁范围内有下列情形的，房屋拆迁时不作为补偿安置的依据：
（一）未依法办理的入户和分户；
（二）转移房屋所有权和宅基地使用权；
（三）改变房屋结构、使用性质和土地用途；
（四）房屋、土地出租；
（五）其他依法不予补偿的情形。
第七条县征地拆迁工作机构应当依据依法批准的征收集体土地方案、拆迁规划红线图和本实施细则有关规定，制定集体土地房屋拆迁实施方案，经县国土资源部门会同县建设、房产等部门审核后报县政府批准。
集体土地房屋拆迁实施方案的内容应当包括：拆迁范围、补偿安置的对象和条件、不予补偿安置的情形、补偿安置的方式和标准、补偿安置资金预算和落实、安置用房的安排、搬迁期限等。
前款规定的补偿安置资金应当根据资金预算专户存储、专款专用，安置用房可以折价计入，任何单位和个人不得挪用。补偿安置资金使用由县国土资源、财政部门监督，县征地拆迁工作机构负责管理。
第八条县征地拆迁工作机构应当在集体土地房屋拆迁实施方案批准之日起5日内公告，公布建设项目名称、拆迁范围、补偿安置的方式和标准、搬迁期限、救济途径等事项；并做好宣传、解释工作。
第九条县征地拆迁工作机构应与被征收人签订拆迁补偿安置协议。协议应当载明补偿标准和金额及其支付期限、安置方式、安置用房地点和面积、安置用房交付期限、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、搬家补助费和临时安置补助费、违约责任以及当事人认为需要订立的其他条款。
第十条当事人对被征收房屋及附属物补偿标准有争议的，自县政府批准的拆迁补偿、安置方案公告之日起30日内，向县政府申请协调。
县政府自收到申请之日起60日内协调完毕。协调达不成协议的，应告知当事人申请裁决的途径和期限。逾期不申请的或当事人逾期拒不履行裁决确定义务的，县国土资源部门申请人民法院强制执行。
实施强制执行前，县国土资源部门应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机构办理证据保全。
第十一条拆迁补偿安置协议签订后，一方当事人不履行协议的，另一方当事人可以依照约定向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院提讼。
第十二条拆迁有产权纠纷或产权不明的房屋，在搬迁期限内未能解决纠纷或确认产权的，由县征地拆迁工作机构提出补偿安置方案，报县国土资源部门批准后依法实施拆迁。县征地拆迁工作机构应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机构办理证据保全。
第十三条县征地拆迁工作机构应当建立和健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理，并建立信息公开制度，将土地征收的批准文件、房屋拆迁实施方案的有关情况等予以公开，接受公众查询。
第三章房屋拆迁补偿安置
第十四条拆迁被征收人的房屋及其附属物应当按照本实施细则的规定给予补偿安置。
拆迁未超过使用期限的临时建筑，按重置价格结合剩余使用期限给予适当补偿。
拆迁范围内未取得合法的集体土地使用权证或房屋权属来源证明文件，有关部门又不能认定的建筑和超过批准期限的临时建筑，被征收人必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿。
第十五条被拆除房屋的使用性质以房屋权属来源证明文件和有关部门认定文件为准；房屋权属来源证明文件无记载的，以房屋权属来源证明文件档案上的记载为准；以上均无记载的，以有关部门现场确认的意见为准。
房屋实际建筑面积与房屋权属来源证明文件上的面积不相符合，拆迁当事人双方未能协商一致的，向有资质的房地产测绘机构申请测绘，以测绘结果为准。拆迁住宅用房有效面积为人均50平方米，不足部分由被拆迁人按100元/平方米补齐，予以安置；超出部分为无效面积，不予补偿安置。
第十六条拆迁被征收人住宅用房可以选择统建安置或货币化补偿。
第十七条被征收人选择统建安置的，按照建筑面积35平方米的人均标准安置面积安置，其补偿安置适用下列规定：
（一）拆迁住宅用房有效建筑面积与人均标准安置面积相等的部分，按重置价结合结构、成新结算。
（二）拆迁住宅用房有效建筑面积多于人均标准安置面积的部分，按重置价格结合成新予以补偿。
（三）每户增购建筑面积10平方米以内的部分，按房屋重置价的1.5倍结算。
（四）超过户增购建筑面积10平方米以上的部分，按拆迁时商品房市场价格结算。
（五）领取独生子女光荣证户照顾增购10平方米，按房屋重置价1.5倍结算。
第十八条统建安置的户型根据被征收人人均标准安置建筑面积和需求状况确定，应当符合国家有关规定。
统建安置房的户型选择按人均标准安置建筑面积就近确定。
第十九条选择货币补偿的，按人均有效面积结合房屋重置价、成新结算。
第二十条需要评估的，县征地拆迁工作机构应当提前将勘测现场时间告之被征收人；被征收人应当配合估价人员进行实地查勘，并提供相关权属证明文件和房屋使用状况材料。因被征收人原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘，按有关部门确认的房屋结构、使用性质、面积进行评估，并在报告中予以说明。
房屋评估初步结果向被征收人公示7日。公示内容应当包括被征收人的姓名、评估因素、评估依据、房屋结构、成新、评估价格等主要情况。
第二十一条被拆迁住房的安置人口按照下列条件确认：
（一）祖居常住农户中直系农业人口（不含人口界定前死亡人口）。
（二）19*年前户口迁入的，取得二轮承包土地，有合法住宅用房的常住农户中直系农业人口。
（三）被征收人家庭成员虽无常住户口但有承包地和合法住宅用房属下列情形之一的人员，可计入安置人口：
1、原常住户口在被拆迁地的符合规定的现役军人；
2、原常住户口在被拆迁地的大中专院校在校学生和2000年以后毕业的未在国家机关、事业单位、国有企业工作的大中专院校毕业生；
3、原常住户口在被拆迁地的劳动教养、监狱服刑人员；
4、根据当时政策捐资农转非户口，现继续居住在被拆迁地的。
（四）被征收人家庭成员虽无承包地，但有合法住宅用房，在征地公告前已登记结婚并迁入户口的配偶及其新生子女。
第二十二条属下列情形之一的，不计入安置人口：
（一）寄居、寄养、寄读及空挂户的人员；
（二）因婚嫁离开本集体经济组织，虽户口未迁出但不常住在原村组的人员。
第二十三条对符合以上条件的被征收人，由所在村（社区）进行一榜公示征求意见；一榜确认的，由所在乡镇政府进行二榜公示征求意见；二榜确认的，由县征地拆迁工作机构进行三榜公示征求意见，三榜公示无异议的确定为安置人口。
第二十四条拆迁非住宅用房，对被征收人实行货币安置，根据本实施细则第十五条规定确认的被拆迁房屋补偿面积和使用性质，并按房屋重置价结合区位、成新、使用功能系数给予补偿。
第二十五条对利用自有合法住宅用房从事生产经营活动一年以上并持有工商营业执照和交纳税款的，县征地拆迁工作机构除按照本章的规定予以补偿安置外，并适当补偿停产、停业的经济损失。
第二十六条房屋重置价由县国土资源、建设、房产和物价行政主管部门根据房屋的用途相似、地段相近、结构相同的原则，按照房屋重置价构成的因素确定，经县政府批准并报市政府备案后公布实施。
第二十七条房屋的区位系数、使用功能系数、成新系数由县国土资源、建设、房产和物价行政主管部门参照房地产市场情况和土地等级确定，经县政府批准并报市政府备案后公布实施。
第二十八条房屋的附属物、零星树林、室内装璜等补偿标准和搬迁补助费、临时安置补助费、停业停产损失补助费标准由县国土资源、建设、房产和物价行政主管部门根据前一年市场情况确定，经县政府批准并报市政府备案后公布实施。
第二十九条拆迁住宅用房，被征收人选择统建安置且需要临时过渡的，拆迁协议中应当明确过渡期限和过渡方式，协议约定的过渡期限不得超过18个月。
第三十条拆迁非住宅房屋造成被征收人停产、停业以及搬迁、过渡的，应当根据被拆迁房屋的建筑面积和第二十八条确定的补助标准一次性予以经济补助。
对被拆迁房屋中无法恢复使用的设备、设施费用，在评估机构按照重置价格结合成新进行评估后予以补偿。
第三十一条凡未规定的设备、设施搬迁、安装等费用，以实际发生额据实支付；双方对支付费用存在争议的，由县征地拆迁工作机构负责实施搬迁、安装，费用由县征地拆迁工作机构承担。
集体土地评估办法范文6
一、佛山市农村集体建设用地流转的背景及实践
应该说《土地管理法》严格保护耕地的初衷是好的，但对集体建设用地流转的限制不仅不利于土地资产的优化配置，而且也没有杜绝违法违规流转集体土地的现象。以佛山市南海区下辖的平洲区为例，该区集体非农建设用地在市国土局统计数为2000亩，而实际保有数达8000亩，漏报达3倍之多。根据佛山市国土资源局的调查，佛山市农村存量建设用地中闲置、空闲的土地总面积22664.4亩，其中闲置土地面积5052亩，占低效存量建设用地总量的22.42%；空闲土地面积5373.3亩，占低效存量建设用地总量的23.85%；批而未用供的土地面积12104.1亩，占低效存量建设用地总量的53.73%。一方面是国有建设用地非常紧缺，另一方面是集体建设用地大量闲置，土地资源配置不合理的情况非常严重。2001年，顺德向国土资源部申请开展集体土地转为国有土地和集体建设用地使用权流转方面的改革试点。试点之初，顺德参照国有土地使用权出让、转让的相关规定，明确了非农集体建设用地的产权界定、流转范围、流转年限、流转方式、流转程序、流转收益金的收费标准等具体举措。
起初，集体建设用地流转开展并不顺利。以最早开展建设用地流转的顺德区龙江镇仙塘村为例，该村部分企业负责人担心办理流转需要缴纳一定的费用，会加重企业负担，而且认为土地流转缺乏法律依据，担心集体建设用地能否顺利采用转让、租赁或抵押等多种形式进行流转。通过向企业耐心宣传集体土地使用权流转试点工作的目的和作用，再加上企业进一步发展壮大也需要明晰产权，部分企业开始主动申请办理流转手续。如新长江五金厂抓住开展农村集体建设用地流转试点工作的机遇，率先办理集体建设用地使用权流转手续，流转用地面积4568.8平方米，通过流转顺利办理了该企业用地的权属关系，并通过抵押使企业获得了更多的资金用于扩大再生产，企业获得超常规的发展。
企业的工作做通了，部分村集体却犹豫了。因为，按照顺德集体建设用地流转相关问题的规定，出让集体建设用地需要向政府缴纳契税（交易金额×3%或按出让价款的3%）、印花税（交易金额×万分之五）以及流转收益金（最开始规定为基准地价或宗地评估价的10%，后调整为7%）；转让集体建设用地流转需缴所得税、营业税、城市维护建设税、教育附加费、城建税、土地增值税以及其他收费等。部分土地收益通过税费和土地流转收益金外溢是村集体态度不积极最主要的原因。但乐从镇罗沙村的实践，部分消除了村集体的疑虑。该村借助农村集体建设用地流转，以市场为导向加大土地开发力度，共吸引了46家企业前来投资，每年仅出租土地的收入就有310万元。通过农村集体建设用地流转，吸引了更多企业前来投资，土地也随之升值，这恐怕是村集体事先没有预料到的。
2002年，顺德制定出台了《集体所有建设用地使用权流转管理暂行办法》。2003年11月，国土资源部在顺德召开农村集体建设用地流转试点总结会，顺德的做法受到高层领导肯定和与会专家的赞扬。2004年，佛山市在全市范围推广顺德经验，并制定了《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》。2005年，广东省向全省推广佛山的做法，并以政府令的形式在全国31省区市中率先出台了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》。从广东省政府令开始执行至今，除三水区、高明区无农村集体建设用地使用权流转案例外，禅城区、顺德区和南海区均有办理农村集体建设用地使用权流转，其中以顺德区为主。截止到2011年底，佛山市共办理集体建设用地流转业务1401宗，其中禅城区6宗、顺德区1313宗、南海区82宗。按年份看，2004—2008年是集体建设用地流转的高峰期。
二、佛山市农村集体建设用地流转的困境
尽管佛山市和广东省都出台了相关的文件规范农村集体建设用地流转，但是集体土地所有者和使用者的机会主义动机损害了双方的互信。由于现行《土地管理法》不允许集体土地出租、出让和转让用于非农建设，集体经济组织出租非农建设用地就不受法律保护，农民集体出租、出让、转让非农建设用地就是违法行为，法院大多数也只能按国家法律判决，而不是依据地方性法规。因此，法院的判决结果只能是，将土地使用权还给集体，土地租金返还交租者。于是，有的企业在合同期限满之前，故意不交租金，以此提讼，坑害农民集体；有的村集体干部换届后，不承认前任干部签订的合同，将企业告上法庭，要求收回土地使用权。对于这类结果，村民不满意，法院的压力也很大，企业的预期也不稳定。调研时了解到，由于集体建设用地的权利不明确，近些年用农村集体建设用地招商引资遇到很大麻烦，一些比较大的民营企业、外资企业等都不愿在集体建设用地上设厂。
除此之外，金融机构中只有佛山市农村信用社接受集体土地使用权抵押，并且最多只能获得土地价值50%的贷款，其他金融机构，包括四大国有商业银行都不接受集体土地使用权抵押，影响了集体土地上企业的融资。国务院发展研究中心对佛山市南海区大沥镇集体土地上的156家有色金属企业的调查显示，48.4%的企业认为贷款特别困难，43.4%的企业认为一般困难，只有8.2%的企业认为没有困难。结合资产规模分析表明，在认为存在贷款困难的l12家企业中，有80家小于1000万元；认为特别困难的59家企业中，有32家资产规模小于500万元；在认为没有困难的10家企业中，7家超过1000万元。可见，企业规模越小，贷款越困难，这不利于企业的发展。在调研中了解到，佛山市农村信用社正积极改制上市，部分企业担心一旦改制上市后的金融机构不再接受集体建设用地抵押贷款，利用集体土地融资将更加困难。
佛山市集体建设用地流转的困境表明，同地不同权、同地不同价等问题依然比较突出，成为阻碍当地经济转型升级的障碍之一。这不是土地本身的问题，而是制度差异导致集体土地资产逐渐僵化。僵化的农村集体土地资产，财富效应没有充分发挥出来，集体土地资产还没有变为真正的资本。2013年，党的十八届三中全会进一步提出“建立城乡统一的建设用地市场”、“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。集体建设用地流转的序幕已经拉开，但还需要突破许多法规和政策的限制。
三、几点启示
协调经济发展占用土地与保护耕地之间的关系，重点要挖掘农村集体建设用地的潜力，盘活农村集体建设用地资产。而其中的关键又在于促进农村集体建设用地流转。从佛山市农村集体建设用地流转的案例看，可以得到以下几点启示：
（一）政府、村集体和土地使用者三方的合作博弈是促进该制度变迁的核心
从政府方面看，规范的集体建设用地流转不仅使其获得收益及获取建设用地，而且便于加强对土地流转全程的监督管理。从村集体看，基层政府的参与不仅实现了信用增强的目的，而且能够得到地方性法规的承认，增强了土地使用者利用集体土地的信心。从土地使用者看，集体建设用地流转不仅有利于明晰企业产权，而且还可能获得抵押等额外收益。因此，在具体的制度设计中，需要努力寻求三方的利益平衡点，调动各方的积极性。从佛山的实践看，政府要按照“放水养鱼”的思路，在税费方面提供更多的优惠。
（二）更高层面法律法规的支持是集体建设用地流转的重要保障
不论是私下的，还是公开的，全国许多地方都在开展集体建设用地流转，部分地方也制订了地方性的法规规范其发展，但只有广东省将其上升到省级层面，即便如此，约束力和强制性都不够，佛山市集体建设用地流转中面临的困境就突出反映了这一点。国家相关政策文件已明确了集体建设用地流转的发展方向，相关部委也开展了大量的前期工作，需要在国家层面尽快出台《集体建设用地流转管理办法》，明确集体建设用地的产权性质、流转范围、流转年限、流转方式、流转程序、流转收益金的收费标准等内容。
（三）同地同权、同权同价是集体建设用地流转的重要内容
