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土地市场评估法范文1
[关键词]政府；土地市场；管理；问题；对策
[DOI]1013939/jcnkizgsc201529126
土地是一切生产和生活的基础条件，在国民经济发展中具有不可取代的重要作用。随着现代经济的规模发展，土地市场也成为了整个市场体系的重要组成部分，越来越多的地方都把确保土地市场的有序进行作为保持社会经济快速、持续发展的主要手段。由于政府是地区土地市场的管理者、需求者以及唯一的供给者，土地市场的运行与管理就成为政府部门一项至关重要的职能。所以，土地市场的有序进行就需要政府的各种职能的有效发挥。
1我国土地市场的特点
1.1我国土地市场有多种类型和体系
我国的土地市场主要有五种类型，即城镇国有土地使用权出让市场、城镇国有土地使用权转让市场、土地金融市场、涉外土地市场和土地中介服务市场等。并且土地市场有资源配置、价格管理、收益分配、市场法律和土地中介服务这五大体系。这五种类型和五大体系结合在一起，使得我国土地市场更加活跃和繁荣。
1.2土地市场具有明显的地域性和发展不平衡性
土地不同于其他种类的商品，它的位置是固定不变的，这就使得土地不可能像其他商品那样统一到一个地方进行交易。并且由于土地的开发与利用都要受到自然环境、开发技术以及市场的活跃程度等的影响，所以土地市场的发展很不平衡。比如我国现在沿海开放城市与内地一般城市，东部地区和西部地区都存在着较大的差异。
1.3我国的土地市场以政府主导作为发展基础
我国的土地市场是以政府为主导而发展起来的。在《土地管理法》《房地产管理法》等法律出台以前，我国的土地市场基本上是在计划经济体制下按照政府划拨的手段进行土地资源的配置。随着我国的经济体制的改革，我国的土地市场也开始活跃起来。为了有效管理土地市场，政府也运用法律手段，经济、技术手段和行政手段等来管理我国土地市场的运行。
1.4我国的土地市场是以城市为主要的发展对象
在我国的土地市场体系中，城市的土地市场占据主导地位，我国政府一直都在强调城市的土地市场的培育和管理，在20世纪80年代政府就开始直接有偿出让土地使用权，1988―1994年成为我国城市的土地市场发育和探索阶段。随后，我国城市的土地市场呈现出前所未有的活跃，市场规模越来越大，土地市场需求量日益增加，交易层次也更加丰富。而在农村的土地市场中，现在仍处于探索和试验阶段，理论研究相对比较落后，法律法规也不够完善，土地的产权关系也比较模糊。
2土地市场中政府行使职能存在的问题
2.1政府对于一级市场的垄断会产生一些弊端
政府垄断土地一级市场，开始实行“招拍挂”方式出让土地，提高了土地的价值，增加了土地的收益，但是同时也出现了一些负面效应。第一，政府的垄断就会限制土地出售的数量，最终导致人为的供不应求，地价也会在这些人为因素下增加，甚至创下天价，过高的地价进而会加大投入成本，使得经济和商业活动的边际收益递减，最终就会减弱城市竞争力。第二，政府垄断土地一级市场，作为土地单一的供给者，供给弹性长期接近零。在这种供需不平衡的情况下，就会导致政府为了提高政绩，，容易造成腐败问题，同时，政府垄断土地一级市场，导致信息严重地不对称，对其监管就会相当困难。第三，对于农民而言，政府在征地的过程中，农民的土地变成城市建设用地的时候，土地性质就由原来的集体所有变成了国有土地，也就意味着农民失去了土地的集体所有权，而政府就变成了非农建设用地的所有者。就导致农民在失去土地时没有任何讨价还价的权利，并且政府会低价得到农民的土地，高价出售给开发商，农民仅仅得到较低标准的土地补偿，同时，政府垄断土地的供给，导致地价飙升的同时，也会给房价带来高不可求的恶性连锁反应，最终还是农民承担这些恶果。
2.2政府对土地市场的监管力度不够
由于政府监管力度不够，导致了土地隐形市场的异常活跃，土地交易市场秩序比较混乱。第一，在城市土地市场中，由于管理措施不够健全，目前土地评估机构缺乏可行性的评估程序和评估方法，导致土地市场出现畸形地价，致使政府难以管理、控制和引导。在土地权属登记方面，如果初始登记尚未完成，就无法对土地使用权交易中的地价与权属变更等进行正确的审核和监督。正是由于城市土地隐性市场的发展，使得我国城市国有土地受到侵害和破坏，也干扰了正常的土地市场的运转，不利于城市土地的管理。第二，在农村集体建设用地也存在使用权隐形市场，由于地方政府没有加强土地市场的管理，农民缺乏法律意识，导致一些未经批准的耕地直接变为建设用地，或者未经批准的农民集体建设用地直接进入市场进行流转，这些私下进行转让的交易同时也会削弱政府对市场的宏观调控能力。
2.3现行的土地制度的缺陷给政府带来了管理失调
我国近年来颁布了不少关于土地的律法法规和制度，如土地出让制度、土地利用规划制度、土地征用制度以及《土地管理法》《农村土地承包法》等。但是这些制度自身的缺陷致使各政府部门管理失调，导致了土地市场秩序的混乱。第一，现行土地制度的缺陷使得政府不遵守市场规则的机会越来越多，如在征用农民集体土地时，法律明确规定，是为了公共利益的需要才可以征地，但是现在对公共利益的概念也没有做出具体的规定。其中《土地管理法》第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。而在《土地征用法》中又有规定，“国家为了公共利益的需要，可以征收集体所有的土地及其地上附着物”。这样政府以公共利益的名义来征收农民的集体土地，再以经济建设为名出让国有土地，会导致政府可以任意进行征地、损害了农民的切身利益。第二，农村集体土地所有权主体在法律上也不够明确，法律虽然规定农村中的农民是土地的所有者，但是对于代表农村集体的经济组织或者成分没有给出明确的规定。导致在征地过程中政府部门可以随意征收农民集体土地。另外，土地利用规划制度的不完善也为政府修改规划提供了机会。在编制土地利用总体规划时，基本上都是政府内部行为，几乎没有公共的参与，政府一般按照自己的意愿来编制和修改土地利用规划，这就会导致土地市场的失调。
3改进政府在土地市场中职能的建议与对策
3.1完善土地产权制度，约束政府在土地市场中的权力
土地市场中政府的各种违法行为，其最根本的原因是土地制度的存在很大的问题。所以，改善政府行为的最基本的途径就是完善土地制度。首先，用法律来约束政府的权力，主要是解决政府滥用权力的行为。土地法是维护土地的社会主义公有制，确认土地权力及其归属，规范土地利用规划，预防和制裁土地违法行为，解决土地纠纷的法律。所以土地法应赋予集体土地完整的法律地位，明确界定公共利益的概念以及征收集体土地所适用的法律条件，充分体现出国家宪法对集体土地所有权保护的精神。改革农村的土地制度，明确农村土地产权的主体，使农民拥有完整的土地产权，保障农民在征地中的合法权利，赋予农民知情权、参与权、监督权等权利，让农民有自己的发言权和申诉权。在各个政府部门之间，明确划分出各级政府、土地管理部门的职能范围，明确其权利分工。其次，做好法律监督工作，明确各个监督机构的权力、地位、职责等，建立公开的、公正的土地违法立法标准，使监督机关遵循规章办事，做好监督措施。只有这样才能约束政府在土地市场中的权力，使得土地市场更加稳定、公平、有序地运行。
3.2转变政府职能，重新塑造政府在土地市场中的角色
在土地市场中，政府要转变职能，要从计划型、管理型政府走向服务型政府，政府要把工作的重点放到社会公共事务的监督和管理，地方性软硬环境建设方面上，只有处理好政府和市场的关系，进一步发育土地市场，才可以充分发挥市场配置资源的基础作用。主要措施有取消政府的一些行政干预、建设城乡统一的土地市场等，实行土地管理部门的垂直管理体制，使土地管理部门摆脱政府的干预，放开土地一级市场，让土地市场回到市场中去。征地行为列入到市场中去，缩小征地范围，规范征地程序，不能任意动用国家权力征用农民集体土地，即使征用补偿标准也要尽可能地贴近市场。另外，公众要参与到土地市场管理中去，主要包括公众接受宣传教育，学习相关的法律法规，参与到各种层次的土地市场管理相关的规章制度的制定、决策中。但是，当市场失灵时，还需要政府的宏观调控，用管制的手段来纠正土地市场的缺陷，创造公平竞争的土地市场环境，维护国家和土地使用者的利益。同时，政府也要协调好土地的收益分配，征地中制定合理的土地补偿标准，维护农民的合法权益，处理好政府内部的利益关系，中央政府和地方政府的土地收益分配关系等。
3.3建立公开透明的土地市场，做好信息服务建设
政府在加强土地市场建设时，应该为土地市场创造一个透明、公平、公正、公开的环境。政府应该规范土地交易的行为，完善土地市场的信息服务建设，在土地招标、拍卖、挂牌以及协议出让时都要通过建立公开透明的市场配置机制，推进土地市场信息的现代化管理，实现信息管理的网络化，定期公开披露土地的总供给量信息、已供给的土地宗地信息、征收征用土地信息、土地出让信息、市场预测、基准地价等信息，还应提供相关政策法律法规、土地市场管理规则和相关咨询服务等，土地交易行情、交易结果，使政府的行政效率不断提高并趋于透明化，避免在土地交易中存在交易不公、情况不明的问题，这样才能规范土地市场秩序，保证土地市场的公平竞争，推动土地市场的健康运行。
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土地市场评估法范文2
论文摘要：在我国，土地资产是国有资产的主要组成部分，也是城市政府可以经营的主要资产之一。研究土地 经济 问题，既要重视土地资源的保护和优化配置，又要注重土地资产的价值运行。
一、土地评估理论
土地评估的定义，学术界认识不同。有学者认为：土地评估是指估价人员依据土地估价的原则、理论、方法，根据土地的经济属性和自然属性，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格过程。从现阶段我国国情看，以城市土地为对象进行估价，了解城市土地构成及特征十分必要。
城市土地的构成及特征主要包括三个方面：
1、城市土地构成具有二元性。包括：已开发的土地是土地物质与土地资本的综合体；土地资本与土地物质具有“不可分离性”。
2、城市土地资本的特点。包括：土地资本的依附性；土地资本的价值具有积累性；土地资本的补偿性和收益性。
3、土地资产价值可从四个方面进行要素分析。一是自然因素：包括位置、尺寸、形状、正面宽度、土壤条件、表层土、排水、轮廓、地势、植被、可达到便利程度、基础设施、气候、景色和污染程度；二是经济因素：影响价值的经济因素能够反映出土地对社区经济和区域经济的适应性；三是 社会 因素：主要有对居住模式的态度、 人口 趋势、 环境 特点、 建筑 欣赏水平和 文化 有利环境等；四是政府因素：包括各级政府的影响，这些因素一起被称作 公共 政策 。
二、我国城市土地二级市场的现状
（一）我国土地市场发展历程及现状
1949年新
三、土地资产价值实现的对策
（一）树立土地可持续利用观
土地生产性、有限性、稀缺性、不可替代性等特征使土地资源可持续利用十分必要。土地可持续利用包含两层含义：一是土地资源本身的高效、持续利用；二是土地资源与 社会 其他资源相配合共同支撑 经济 、社会持久发展。
（二）加强土地 市场 管理
1、规范政府行为。首先，政府是土地市场的需求者。我国的经济体制决定了目前大部分国有企事业单位在很大程度上依附于政府。同时，政府又是土地市场的垄断供给者。政府必须公开土地需求与供给的实际状况，保证土地需求的公平竞争。
2、加强规划管理。从市场上得到土地的各用地单位，必须按照规划部门对该块土地使用方向的规定使用土地。同时，管理者应兼顾土地利用经济效益、社会效益和生态效益来实行土地规划。
3、加强土地市场信息管理。土地信息包括土地供应地区、条件、土地使用价值以及直接使用价值以外的价值。土地交易具体内容有：土地供给总量信息、已供给土地宗地信息、土地使用权市场交易信息、土地市场预测信息、政府供地限制目录。
4、采取措施应对土地使用权隐形交易。当前阶段，加强对城市土地隐形交易的治理仍然是规范城市土地二级市场的重要任务。
（1）加强地籍管理，完善土地登记制度，促进城市土地二级市场的健康发展。
（2）分阶段的全面推进城市土地使用制度改革，扩大土地有偿使用的覆盖面，健全和完善城市土地市场体系。
（3）建立合理、严密的土地税制来控制土地投机，维护土地二级市场的交易秩序。对未按规定期限 投资 开发和在一定时期内多次转让的土地交易从严征税，以提高土地投机的 成本 。并通过控制抵押贷款的发放等手段，严格限制一定时期内土地转手频率，防止土地炒卖的出现。
土地市场评估法范文3
——第15个全国“土地日”电视讲话
今天是第15个全国“土地日”。今年“土地日”的宣传主题是“节约集约用地，促进科学发展”。
当前，我国已进入全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化建设新的发展阶段，我县也已跨入全国百强县行列。人多地少、土地资源不足的我县县情，决定了我们必须始终坚持十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策。近年来，国土资源管理工作在县委、县政府的正确领导下，围绕中心，服务大局，土地市场建设取得了明显成效。主要体现在：
一是国有土地使用权市场配置进程逐步加快，土地使用权价格的市场形成机制初步确立。严格按照法律法规规定执行国有土地有偿使用制度，对经营性国有土地使用权出让全面实行了招标拍卖挂牌出让方式，国有土地使用权市场交易日趋活跃。去年我县拍卖地价款首次突破亿元大关，达到3.4288亿元，有力地支持了我县城市化建设。
二是土地用途管制制度得到全面实施，政府对土地市场的宏观调控能力进一步加强。一方面，我们严格控制农用地转为建设用地，另一方面，积极盘活存量建设用地，优化建设用地供应布局和结构，实施土地收购储备，不断增强政府调控土地市场的能力。去年，全年储备土地15宗，面积32.1710公顷。
三是土地市场建设取得明显进展，市场服务体系初步形成。县国土资源交易大厅于20__年6月10日正式开张，土地使用权交易更加便利、公开和公平。
但是，在看到成绩的同时，我们也应清醒地看到，目前我县土地资产通过市场配置的比例不高，土地使用权转让私下交易、划拨土地非法入市，隐形交易仍然存在，国有土地收益流失尚未从根本上遏制，政府对土地市场的调控能力有待于进一步加强。针对我县土地市场存在的问题，借此今年土地日之际，我代表县政府就加强我县土地市场管理讲四点意见：
一是要进一步提高政府的宏观调控能力和水平。要科学编制、严格实施土地利用总体规划。在正确运用行政手段的同时，积极完善法律、经济手段，严格控制土地供应总量，优化土地利用结构。要加强对土地市场运行的监测和分析，公开市场信息，建立快速反应机制，适时调控土地市场。
二是要提高土地供应市场优化配置程度。要进一步完善经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，规范协议供地行为，建立和完善协议供地的价格评估和集体决策制度。同时要深入研究集体建设用地流转机制，积极推进依法取得、符合规划的集体建设用地流转。
三是要进一步规范土地使用权交易行为。严格土地使用权出让、转让、出租、抵押管理，提高土地市场公开程度，保障土地供应和交易中的平等竞争，实现公开、公平、公正的土地市场交易。
四是要加大力度治理整顿土地市场秩序。要按照全国治理整顿土地市场秩序工作部署“一要抓紧、二要从严”的要求，切实提高全社会对土地资产重要性的认识，加大对土地非法交易的打击力度，认真清理土地隐形市场，进一步增加土地政府收益，促进我县经济社会可持续发展。
同志们，土地市场建设管理涉及各行各业，需要社会各界的重视和支持，希望广大干部群众能在县委、县政府的正确领导下，处理好经济社会发展与土地资产管理的关系，合理利用好每一寸土地，为我县经济社会可持续发展再作新的贡献。
一、宣传主题
节约集约用地，促进科学发展
二、宣传口号
1、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策
2、保护耕地就是保护我们的生命线
3、落实最严格的耕地保护制度，坚决遏制乱占耕地现象
4、严格土地管理，构建和谐社会
5、坚持科学发展观，珍惜每一寸土地
6、严格按照规划使用土地
7、切实保护被征地农民的合法权益
8、节约集约用地，促进科学发展
9、严格用地标准，推行集约用地
10、严格土地执法，规范土地市场
11、严把土地供应闸门，促进经济平稳发展
12、但存方寸地，留与子孙耕
第15个全国“土地日”宣传主题和宣传口号
一、宣传主题
节约集约用地，促进科学发展
二、宣传口号
1、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策
2、保护耕地就是保护我们的生命线
3、落实最严格的耕地保护制度，坚决遏制乱占耕地现象
4、严格土地管理，构建和谐社会
5、坚持科学发展观，珍惜每一寸土地
6、严格按照规划使用土地
7、切实保护被征地农民的合法权益
8、节约集约用地，促进科学发展
9、严格用地标准，推行集约用地
10、严格土地执法，规范土地市场
11、严把土地供应闸门，促进经济平稳发展
12、但存方寸地，留与子孙耕
全国土地日的由来
为了深入宣传《土地管理法》，坚定不移地贯彻土地基本国策，增强全社会的土地资源危机意识，进一步加强我国的土地管理工作，1991年5月24日国务院第83次常务会议决定，把每年的6月25日，确定为全国土地日。今年是第14个全国土地日，主题是：坚持科学发展观珍惜每一寸土地。
历年土地日宣传主题
1991年的第一个全国土地日的宣传主题是：土地与国情；
1992年的第二个全国土地日的宣传主题是：土地与改革；
1993年的第三个全国土地日的宣传主题是：土地与经济；
1994年的第四个全国土地日的宣传主题是：土地与市场；
1995年的第五个全国土地日的宣传主题是：土地与法制；
1996年的第六个全国土地日的宣传主题是：土地与发展——保护我们的生命线；
1997年的第七个全国土地日的宣传主题是：土地与国家——爱护我们的家园；
1998年的第八个全国土地日的宣传主题是：土地与未来——集约用地，造福后代；
1999年的第九个全国土地日的宣传主题是：依法行政，合理用地；
20__年的第十个全国土地日的宣传主题是：保护耕地——为了美好的明天。
20__年的第十一个全国土地日的宣传主题是：规划用地，利国利民。
20__年的第十二个全国土地日的宣传主题是：规范土地市场，促进经济发展。
土地市场评估法范文4
【关键词】土地市场；市场环境；国有土地资产
土地是人类赖以生存的物质基础和发展生产的基本要素，是一切社会经济活动的载体，在现代社会也是城市存在和发展的基础。改革开放以来，随着我国社会主义市场经济体制的建立和不断完善，土地市场也随着发育和兴起，国有土地资产价值日益显化，并在城镇建设中发挥了积极作用，提供了巨大的财力支持。特别是近年来，按照中央文件精神，我县进一步加强国有土地资产管理，走出了一条以地建城，以地兴城的路子。但是，从目前情况看，仍然存在着一些问题，主要表现在土地市场机制不健全、管理不规范，土地资产流失等现象，阻碍了土地市场体系建设。为适应跨越式发展的需要，进一步创新经济发展环境，提高城镇建设品位，增强发展竞争力和投资吸引力，实现经济、社会、环境的协调发展，必须树立“经营土地、经营城镇”的全新理念，建立“产权明晰、规划完善、调控有效、运行规范”的土地资源配置新机制，充分运用价值规律和市场配置土地资源，优化土地利用结构，实现城镇土地集约高效利用，为经济社会和生态环境可持续发展提供保障。
一、创新市场环境，经营城镇土地
要经营好城镇土地，必须建立一个稳定、公平、安全的土地市场环境，必须把握好集中统一供应土地、严格控制供应总量、公平市场配置、营造市场环境四个重要环节。
——坚持对土地供应的集中统一管理，垄断土地一级市场。
加强土地的集中统一管理是多年来管好土地的一条基本经验，也是中央关于加强土地资产管理的重要措施。政府及土地管理部门既是土地市场的管理者，也是城镇国有土地的“业主”，在有效行使管理审批权的同时，要牢牢掌握土地供应的主动权，坚持建设用地供应的集中统一管理，坚决杜绝多头批地、多头供地。首先，要依法履行法律赋予的职责，实行建设用地统一征地。各类建设项目使用集体土地，必须由土地管理部门代表政府统一征用，签订土地统征协议，用地单位不得与被征用土地的乡、村、组私自签订征用土地协议。建立征用土地、土地补偿公告制度，对征用土地的面积、地类、补偿标准、批准用途依法进行公告，确保补偿方案和人员安置方案的落实，维护被征地村、组、农户的合法利益。其次，建立土地收购储备制度，建立健全土地收购储备机构，对城镇规划区内的国有存量土地、农村集体土地及重点项目建设用地，通过征用、置换、收回等方式进行收购储备，实行统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理，完善配套基础设施，为城镇建设用地做好准备。第三，按照城镇建设总体规划，土地管理、城建部门研究制订土地收购储备规划和年度计划，有计划、有步骤地储备国有土地资产。第四，强化国有划拨用地管理，城镇规划区内的国有划拨用地，用地单位和个人不得以任何方式转让土地使用权，不得改变划拨土地用途，不得进行商业、娱乐等经营性活动和商品住宅开发，划拨土地改变用途和转让的，必须向土地管理部门申请，报县人民政府批准，签订国有土地使用权出让合同，交纳土地使用权出让金，严禁国有划拨土地未经批准进入市场自由交易，扰乱土地市场秩序，造成国有土地资产流失。
——严格控制建设用地总量。
只有严格控制建设用地供应总量，才能充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，提升土地资产价值，提高城镇土地利用效率。
控制建设用地总量，首先要控制新增建设用地增长，特别要控制耕地转用量，切实保护耕地。二是要科学定位城镇规模，我县处于自治区南北东西的交通枢纽，人流、物流量大，具有发展商贸流通的区位优势，要根据经济发展规划，统筹安排、合理布局、精心编制城镇建设规划。所有建设项目用地都要在土地利用总体规划确定的建设用地范围内安排建设，超出土地利用总体规划范围建设的项目一律不予供地。
坚持走内涵挖潜的路子，加大盘活存量国有土地力度，立足城镇建设用地整理和旧城改造，提高土地容积率。通过旧城改造，优化土地利用结构，使工业用地项目向工业园区集中，腾出空间发展城市绿地，改善城镇投资环境和居民居住环境，增加城镇吸引力、辐射力和凝聚力，保持城镇经济的持续竞争力。
——依法用市场机制供应土地。
按照市场经济规律，建立土地有形市场，依法供应建设用地。加强土地利用年度计划编制，精心测算，制定科学合理的用地计划。
严格界定土地有偿使用范围。按照国家《划拨用地目录》，除公共设施和公益事业用地可以采取划拨方式供地外，经营性用地一律以出让方式供地。在以划拨方式取得的土地上建设附带的经营性项目的，按照所占土地面积，一律纳入有偿使用范围。
建立公开、公平、公正的土地市场。严格执行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和国土资源部、监察部《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》，商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地一律以招标拍卖挂牌方式出让土地使用权。在供地计划公布后，同一宗土地有两个以上意向用地者的，采取挂牌方式公开招标拍卖供给用地。
建立健全土地市场价格体系，加强城镇基准地价管理，运用市场机制调节土地供应价格，维护市场稳定。
放开土地二级市场，完善土地交易规则。以出让方式取得的土地使用权可以进入市场进行转让、出租、抵押等流转，促进土地利用结构的优化配置。进入市场流转改变用途的，要进行地价评估，按照交易后的用途，补交国有土地使用权出让金，签订国有土地使用权出让合同。加强土地使用权交易监督，土地使用权交易价格低于市场标定价格的，政府应依法收回国有土地使用权，确保国有土地资产保值增值。
土地资源既是社会生产的重要物质资料，也是重要的社会产品和社会财富，不仅具有使用价值，而且其价格会因市场价格的增长而增长。在市场经济条件下，土地价格经常以地租的形式表示出来。
——转变职能，强化服务，营造良好的市场环境
政府及土地管理部门，在建设完善的土地市场体系过程中，要转变职能，强化服务，由审批管理型向管理服务型转变，严格执行土地管理法律法规，依法行政，实行政务公开。凡以招标拍卖挂牌方式出让的宗地，必须规范出让程序、公开政府供地政策、公开供地计划、公开土地出让信息、公开集体决策、公开查询登记资料、公平竞争、公开出让结果。以协议出让国有土地使用权的，要坚持价格评估、集体决策、内部会审、公开结果，实行阳光操作，增加土地使用权出让过程中的透明度。要转变工作作风，简化办事程序，实行办事工作日制，规定办事时限，提高工作效率；要为土地使用者提供优质服务，做好土地法律法规、土地供应信息、土地价格等咨询，创造良好的土地市场软环境，吸引更多的投资者关注土地市场，增加交易机会，降低交易成本，保障交易安全。
二、全力推进土地市场建设，加快盘活国有土地资产
土地市场评估法范文5
关键词：土地储备制度房地产市场对策建议
土地储备制度在我国的兴起
综合来看，我国土地储备制度率先在市场经济较为发达的深圳和上海得以实施。此后，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市也先后成立土地储备机构，开展土地储备工作。目前我国已有近半数的市县建立了土地储备制度。我国土地储备制度的含义是：由城市政府委托或设立的专门机构，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，根据城市土地利用规划和年度用地计划，将所储备的土地以招标、拍卖等方式有计划地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。
城市土地储备制度应用状况
近年来，土地储备制度在我国一些城市的运作取得了巨大成效，在完善土地市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和基础设施建设等方面的优越性已逐步表现出来。但是，随着土地储备实践的深入，人们对该制度在房地产市场的影响方面存在着许多疑虑。
地价房价上涨，开发市场起点不公
在已建立土地储备制度的城市中，土地出让价格大幅上扬，商品房价格随之上涨。以杭州市为例，近年来该市地价、房价呈不断上扬趋势。同时，与目前的土地出让价格比较，实施土地储备制度前的我国城市土地出让价格很低，制度实施前后地价差异很大。相邻地块的两个项目由于土地成本的差异，导致开发的起跑线不公平。如何平衡制度实施前后一级市场的价格差异，如何在历史与现实之间找到平衡点，是当前困扰我国许多城市政府的一个急需解决的问题。
市场结构失衡，多层次需求难满足
我国推行房产改革政策的目的是采取多渠道、多途径来满足城镇居民不同层次的住房需求。有人认为，土地储备的实施在一定程度上影响了这一目标的实现，它导致房产开发走向集约与垄断，市场逐渐被一些实力强的开发企业所占据，小型与实力较弱的开发企业被淘汰出局，而当前实力强的开发企业着眼于高档和高回报开发，销售的对象是高收入群体。即使是面向普通工薪阶层开发的经济适用房，开发档次和市场价格也较高，部分消费者难以承受。房地产市场结构的失衡使多层次的住房需求得不到有效满足，也造成高档商品房供需矛盾加大。
土地储备制度对房地产市场影响的分析
作为土地资源的配置方式之一，土地储备制度的实施必然对房地产市场、土地资本市场产生影响。但是，该制度是否是引起城市地价上涨的主因，这就需要深入研究，它直接关系到我国城市土地储备制度今后的发展与完善。
对城市土地价格上涨的分析
纠正扭曲的地价是城市地价上涨的直接原因我国土地储备制度是在土地真实价值受到抑制，土地价格严重扭曲的情况下建立起来的，招标、拍卖方式带来的地价合理上涨是土地价值的真实体现。在先前不规范土地市场中，地价或成交价低，一方面是土地隐型市场不注重价格杠杆作用的结果，另一方面灰色交易造成了国家利益的严重损失。据测算，我国的土地资产有25万亿元。由于种种原因，目前全国土地资产每年流失近100亿元。实施土地储备制度，土地市场在公平、公开的平台上运作，必然带来地价的上涨，其实质是国家作为土地所有者对土地收益权的体现。
土地市场无序炒作是地价上扬的重要原因目前在建立土地储备制度的城市中，招标拍卖出让土地出现了地价的非正常上涨。日本学者野口悠纪雄曾用现实地价与理论地价的差异来衡量东京市土地市场的健康状况。其中的理论地价是指地租的资本化。结合我国的实践，政府在土地的出让环节中都要确定基准地价、标定地价和出让底价。其中，基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础；标定地价是政府根据需要评估的具体地块，在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据；出让底价是指经具有土地评估资格的机构按规定的程序进行评估后，由市土地行政主管部门根据基准地价和标定地价所确定的土地使用权价格。由此可见，这三种价格在一定程度上具备了理论地价的含义，土地出让价格只有在理论地价的合理范围内波动才是正常的。
土地储备对土地价格的影响不大以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的土地储备库存量和土地交易价格进行相关分析：土地储备库存量（DS）与土地交易价格(DP)的相关系数为0.659，为显著相关。但在对该样本相关系数进行显著性检验时发现t值偏小，总体相关系数接近零值，土地储备量与土地价格呈弱相关关系。对土地储备库存量（DS）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地储备库存量对地价的解释能力较弱。
DP=1636.75+13.92DS(t=1.752)
拟和优度检验R=0.435，F=3.080，DW=1.940
LN(DP)=7.001+0.221LN(DS)(t=3.125)
拟和优度检验R=0.206，F=1.038，DW=1.819
由以上回归模型的解释，土地储备库存量与地价间的相关关系较弱。土地储备库存量每增加1万平方米，对地价平均有13.92元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地储备库存量增加1%，地价只变动0.221%。通过以上分析可知，土地价格上涨并不是由土地储备制度造成的，土地储备对土地价格的影响不大。
对商品房价格上涨的分析
房价上涨是多种因素共同作用的结果。其中，开发成本、市场需求等因素是主要的。
开发成本上升是房价上涨的主要原因在土地拍卖供应方式中，开发商的土地成本投入数额受到市场竞争的影响，必然以市场最高价才可竞得理想的土地。而将土地成本增加部分转嫁至房价是开发商转嫁开发风险的必然选择。以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的商品房销售价格和土地交易价格进行相关分析：房价（HP）与土地交易价格（DP）的相关系数为0.980，为高度相关。对房价（HP）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地交易价格对房价有很好的解释能力。
HP=815+1.079DP(t=9.849)
拟和优度检验R=0.960，F=96，DW=2.996
LN(HP)=2.566+0.718LN(DP)(t=10.232)
拟和优度检验R=0.659，F=7.73，DW=3.355
由以上回归模型的解释，房价与地价之间有很强的正相关关系。土地交易价格每增加1元/平方米，对房价平均有1.079元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地交易价格增加1%，房价将变动0.718%。房地产市场需求的相对旺盛是拉动房价上涨的又一因素目前我国正处于城市化的加快发展阶段，土地供应的高度垄断直接导致城市用地需求猛增，间接影响城市房地产开发进程和总量增加，进一步导致房屋需求上升。需求的相对旺盛必然引起房价的上涨。以杭州市为例，对其近年来的商品房销售价格和商品房销售面积进行相关分析：房价（HP）与商品房销售面积（M）的相关系数为0.969，为高度相关。对房价（HP）与商品房销售面积（M）进行简单回归分析，商品房销售面积对房价有较好的解释能力。
HP=-236.18+12.814M(t=7.844)
拟和优度检验R=0.940，F=62.67，DW=2.564
LN(HP)=2.11+1.065LN(M)(t=8.242)
拟和优度检验R=0.646，F=7.30，DW=3.444
由以上回归模型的解释，房价与房屋销售面积之间有较强的正相关关系。商品房销售面积每增加1万平方米，对房价平均有12.814元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果销售面积增加1%，房价变动1.065%。
土地管理上的缺陷也在一定程度上影响了房屋的整体价格水平我国一些城市从鼓励扶持某一事业发展的目标出发，曾相继出台了一系列土地优惠政策，主要针对经济适用房、以房带路、招商引资、扶持骨干企业、帮助特困企业等等。由于政策执行上的自由度大，管理很难到位，造成土地资产流失，也没有达到扶持的目的。此外，由于国家对经济适用房土地获取、设计方案、购房对象范围限定等方面还缺乏严格有效的管理，一些房地产开发商千方百计以经济适用房名义取得划拨土地后，不按国家规定的标准建设经济适用房，造成了房地产市场竞争不公、产品结构不合理和土地供应的无序。
因而土地储备制度对我国房地产市场的负面影响不大，不会直接导致房地产价格上扬。
完善土地储备制度的对策建议
为了使土地储备制度对我国城市建设发挥更大的作用，有必要对该制度进行进一步的完善，具体建议如下：
合理控制土地储备的范围和数量
土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。但必须指出，不能以垄断影响土地市场的发育，也不能盲目扩大土地一级市场的边界，必须正确处理政府调控与市场配置的关系，合理控制进入土地储备的范围和数量。我们认为，在地价上涨过快的城市，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。
加大土地供应结构的调整力度
土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾。就当前我国房地产市场状况而言，当务之急是紧缩城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地，对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制，还要以高地价、高税收等手段加以限制；落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时，要切实规范土地行政管理行为，避免土地供应政策带来的漏洞。
建立健全相关配套的法律法规
建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等等；同时要严格执法，加大管理力度，使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督，以保障储备目标的实现应建立土地储备工作信息公开制度，尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时，通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。
强化土地储备管理的监控职能
土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了城市土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此，要强化土地储备管理的监控职能，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容一是建设用地的选址、用途是否符合城市土地利用总体规划和城市建设规划的要求；二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地；三是土地利用是否按规定的进度进行建设，有无占而未用的土地；四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价，从事炒卖地皮的非法活动。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场不合理定价行为。
重构土地储备的组织体系
在我国城市建立土地储备制度的初期，以杭州市为代表的分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导，致使其地位弱化，运作效率不高；另一方面，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清，未形成协作的格局。
为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。其目标是，建立由市土地与房产管理委员会直接领导土地储备机构的新体系。具体内容是：城市政府通过机构改革，对与城市土地利用和管理直接有关的部门进行整合，组建土地与房产管理委员会。该委员会下设土地管理、房产管理、城市规划以及土地储备等若干办公室。新的组织体系有利于提高土地储备机构的地位，为充分发挥其作用提供条件也有利于各部门之间的协调。
参考资料：
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4.(日)野口悠纪雄著，汪斌译，土地经济学，北京：商务印书馆，1997
土地市场评估法范文6
关键词：土地估价；市场比较方法；改进
中图分类号：D9
文献标R码：A
doi：10.19311/ki.16723198.2017.13.060
土地在我国人们日常生活中扮演着重要的角色，在过去城市化发展水平较低的年代里，土地是百姓的衣食父母。上世纪，我国启动土地使用制度与城镇住房制度改革，房地产价值显现出来，土地市场也随之发展。为了满足土地经济活动的需求，土地估价机构应运而生且逐渐活跃，它能够保障当事人合法权益、维护社会公共利益、减少行政管理成本、为土地交易市场提供全面服务，从而有效的规范土地市场。市场比较法是目前国际上应用最多的土地估价方法，它具有简单直观的特点，那么如何才能让市场比较方法在土地估价中实现最大化应用价值呢？本文现就进行分析。
1土地价格的影响因素
第一是土地需求因素，随着我国经济的发展，人口越来越多，社会福利制度的完善及生活水平的提高。经济规模与产业结构也在不断变化，社会对土地扩大了需求，土地结构性需求发生转变。人口的增长导致房地产市场火热，人口越高会让土地需求越大，此外人口激增会促进服务业与商业的发展，让商服业的土地价格攀升。
第二是土地供给，现如今人们在生产生活中需要更多的土地，但土地供给量时一定的。地方政府是土地的最大供应商，政府会根据土地市场行情让出土地，部分政府为保持垄断，对土地供给过少，导致土地价格供不应求，在此时，政府为了让利润最大化，会给出较多的土地。另外土地供给方式也会影响土地价格，如拍卖出让与招标出让，这都会让土地价格高于平均市场价。
第三是宏观政策，宏观政策主要有土地宏观调控政策、税收政策、住房政策以及金融货币政策等。政府是一级土地市场垄断，如果市场出现失灵或者失衡，它会采用必要的政策手段来进行直接或间接调控，为让国民经济能够持续健康发展，宏观政策调控土地市场价格很有必要性。
第四是其他因素，影响土地价格的区域因素主要是地区繁华程度、基础设施状况、交通情况、人口状况、环境条件以及公共设置状况等，由于土地地区与用途的不同，区域罂粟也会有所不同，区域因素对地区地价水平影响重大。此外还有一些因素，例如心理因素、国际因素以及传统风水因素等。
2传统市场比较法的原理与优劣
市场比较法又被称为市场法与比较法，它通过类似土地成交价格来求取估价对象价值的方法，也就是选取一定数量符合一定条件并发生过交易的类似土地，将其与估价对象进行比较，适当处理成交价格以求取骨架对象价值。这种估价方法很直接且具有说服力，预算结构容易被他人理解、接受与认可。市场比较法理论依据源于经济学替代原理，所谓替代原理，就是消费者购买商品的货比三家行为，在土地交易中，将效用相近的土地出示出来，满足购买者的消费预期。当然市场比较法估价必须要满足以下条件：大量可靠的市场交易案例、科比案例资料与待估土地具有类似性、科比交易实例与待估对象都能反映其本身具有条件。
市场比较法具有以下优点：首先，其估价原理简单，容易被理解。其理论接触为替代原理，充分利用多个效用相同的交易地块，发挥其替代作用，他们的价格是接近的且相同的，这种估价原理与思路简单直观，容易被他人接受。其次，它能在估价过程中反映出土地的市场状态，应用该方法需要对收集资料进行市场研究并建立交易实例库，比选案例中的交易价格与参考资料后得出可比实例，将可比实例与待估对象相比较来找出差异因素，在调整修正之后得出现行市场价格。这就对土地市场状况进行了直观反映，体现出了市场化特点，估价结果以现行市场价格表现，更符合当事人经济行为。最后，估价结果容易被接受，可比实例修正后的估价结果更加客观合理，容易被人信服。
市场比较法具有以下缺陷：首先，难以选取合适的可比实例，选取实例的实际操作太难，很多都是靠专业估价人员主观经验来选择。其次，因素修正太过主观。修正土地价格影响因素缺乏明确比较标准，太依靠估价经验，有太多的主观性。最后，确定最终结果太过简单，缺乏说服力，修正不同可比实例会得出不同比较价格，市场比较法常常通过加权平均数、众数或者中位数来处理比准价格，以确定待估对象价格。应用这些方法得出最终估价结果过于简单，人们难以信服。
3改进土地估价中市场比较方法的几点建议
首先，构建资源共享交易实例库。搜集交易实例是估价的首要环节，因此必须搜集较多的交易实例，保证搜集资料的完整性与真实性较强。然而现如今构建土地交易实例库的主要是估价机构，估价机构之间没有实行资料共享，这就会对资料搜集带来困难与较大成本，资料内容不能保证全面性与准确性。所以政府部门要带头构建资源共享的交易实例库，保证资料全面真实，促进土地估价市场的可持续发展。
其次，合理选取交易实例。市场比较法主要是对于已经成交的土地价格，为了保证估价结构能够客观合理，必须保证所选实例能够具有可比性，且和待估对象有很高的相似度，所以必须对选取交易实例环节加以重视。这不但能够决定价格修正幅度，还能确定估价结果的准确性，并得到较好的评估效果。
第三，联用多种方法修正因素。要想让土地估价工作合理开展，必须在建立价格可比时对币种、货币单位与付款方式进行确定，为修正土地状况影响因素提供方便。要想降低影响因素对估价的影响，就要充分结合待估对象实际，根据实际情况确定相应的修正因素体系。因为地价影响因素对于不同类型的土地价格有不同的影响，如交通条件影响工业土地价格、繁华程度影响商业用地价格等，所以用市场比较法估算土地价格是，要结合区域因素带来的影响，采用科学方法予以修正。可以采用等分因素权重比较法，但该方法的修正比率需要估价师主观判断，如果联用灰色关联度理论与层次分析法来确定权重，会让估价结构更加科学。
第四是修正土地交易日期，关注的估价时点会影响土地估价中的价格指数与估价结果。修正土地交易日期是因为不同成交日期的土地市场状况会存在差异。因此选取可比实例时要保证区域因素与个别因素相似度较高，成交日期能够接近。选取地区、用途、时间相近的土地，再加强修正并应用指数平滑法来对政策影响加以预测。
最后是修正土地交易情况。求取比准价格时，按照各项修正的成绩可以得出各可比实例的修正价格。但是，可比实例的不同，因素修正后的比准价格也会不同，现在市场比较法常用加权平均、众数与平均数等确定待估对象价格，导致结果信服度很低。因此可比实例权重可用加权打分法来予以确定，从而提高估价结构准确性。
4总结
在土地估价中，市场比较法由于简单直观，更容易被人所接受。但市场比较法有几个显著的缺陷，我们在对其应用时要综合对待，总结其不足之处，加强理论研究，在实践中找寻改进措施，增强市场比较法的应用效果，保证土地估价结果的准确性与合理性。
参考文献
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