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划拨土地的评估方法范文1
关键词：房地产；拆迁；评估；地价
一、浙江省拆迁评估实施条例概述
浙江省于2002年6月28日正式出台了《浙江省城市房地产拆迁价格评估暂行办法》（以下简称《办法》），该办法规定，就一个拆迁项目，房屋拆迁管理部门应当提出不少于两家房地产评估机构名单，并说明其资质、信誉等情况，供被拆迁人选择；拆迁评估应当由拆迁人委托，对于被拆迁的住宅或安置用房的货币补偿金额，由房地产评估机构以政府公布的货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修及其它因素评估确定，其公式为：
被拆迁房屋货币补偿金额=[房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类房屋的重置价格+被拆迁房屋的重置价格×成新率]×建筑面积
安置用房评估金额=[房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类房屋的重置价格+安置房屋的重置价格×成新率]×建筑面积
房屋货币补偿基准价由市、县房屋拆迁管理部门会同价格、国土资源、规划等行政管理部门按照当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格确定，报同级人民政府批准，并在每年3月底前公布。
上一年度的各类房屋的重置价格以及房屋具体区位、建筑结构、成新、层次、朝向等因素的确定方法或其变动幅度，房屋装修和附属物补偿标准也由市、县房屋拆迁管理部门会同有关部门制订，报同级人民政府批准后实施。
对于不能用上述方法进行拆迁评估的商业、办公、工业及其他房屋，适用市场比较法。因缺乏足够的市场成交案例不能采用市场比较法时，适用成本法。
二、杭州市拆迁评估现状概述
杭州市于2002年开始实施新的《杭州市城市房屋拆迁管理条例》，并于2002年3月份公布了杭州市区2002年度城市房屋拆迁住宅房屋货币补偿基准价，但是由于浙江省的《办法》至2002年6月底才出台。因此，杭州市针对《办法》的有关配套标准于2002年8月9日才正式公布并开始执行。在该配套标准中规定了房屋具体区位差价系数和其他因素差价率由房地产估价师在±10%幅度内根据实际勘察测定，并同时公布了《杭州市房屋重置价格标准》、《房屋成新率标准》、《层次差价率标准》、《朝向差价率标准》和《附属物补偿价格标准》。由于拆迁评估的滞后，使得2002年拆迁工作相应减缓，杭州市（不包括萧山、余杭两区）2001年全年共审批城市房屋拆迁许可证142件，拆除房屋建筑面积154.28万m2，2002年颁发城市房屋拆迁许可证88个，拆除房屋建筑面积110万m2，其中包括单位扩建、技改拆迁50万m2.
杭州市拆迁办公室根据杭州市的实际情况，要求在杭州市从事拆迁评估的评估机构有具备三级（包括三级）以上评估资质。自从2002年8月杭州解放路延伸拓宽改造拆迁项目首次实行新的拆迁评估办法至2003年4月份，杭州市已经累计拆迁80万m2.
三、拆迁评估中涉及的地价问题
由于拆迁工作的复杂性，通过一段时间的拆迁评估实践，深切感到无论是《办法》还是相关配套标准，有很多方面有待继续完善和细化，同时，各估价机构和估价师对《办法》和配套标准的理解和执行上也亟需统一和规范，本文只对拆迁评估中涉及的地价问题进行分析思考。
（一）住宅拆迁评估中的地价问题
在城市住宅（国有土地）拆迁评估中，存在两种土地性质的房屋，一种是土地性质为行政划拨的住宅，另一种是土地性质为出让的住宅（出让地块上建造的住宅和划拨土地上住宅经过转让后土地性质改变为出让）。由于《办法》中货币补偿基准价的的定义是：当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格，而杭州市从1995年以后，房地产开发用地都采取出让方式供地，因此，货币补偿基准价应该是一个土地性质为出让的房价，然而《办法》和配套标准中都没有明确对土地性质为划拨的住宅的价格修正，因此，在估价师之间存在是否要对土地性质为划拨的住宅在评估时扣减土地出让金的争论。如果要扣减，如何扣减？如果不扣减，就存在两方面的疑问：其一在二手房市场上，划拨土地住宅买方需要补缴土地出让金，因此，土地性质为划拨的住宅和土地性质为出让的住宅在二手房市场上其价格有明显差异，那么，在拆迁评估时，两者同等对待，显然不合理；其二为如果统一按照出让土地价格评估补偿，那么开发商就存在这样的疑问，既然我按照土地出让性质对拆迁的房屋进行了补偿，那么根据国家土地使用权出让和转让的法律规定，该地块剩余使用年限内的权利与义务一并转移，国家不应该再次收取土地出让金，最多补足改变用途、增加容积率和延长土地使用年限之间的差额。
尽管估价师之间存在上述分歧，但是由于群体效应和在评估机构选择是由被拆迁人投票选举这种机制之下，杭州市对土地性质为划拨的住宅在拆迁评估时都没有扣减土地出让金。
（二）非住宅拆迁评估中的地价问题
在非住宅的拆迁评估中，地价主要牵涉到以下问题：
1、不同土地使用权类型房屋拆迁的地价问题
在杭州市拆迁评估中，国有土地主要体现为三种类型：出让、划拨和租赁。对于出让土地上的拆迁房屋，由于其收益权、处分权等比较明确，因此，估价师、拆迁人和被拆迁人之间理解较统一，按照市场比较法或其他评估方法评估其剩余使用年限内的市场价格即可；对于划拨土地上的拆迁房屋，尽管其实际收益权（特别是出租收益）、处分权与法律规定相去甚远，但在性质认定上比较明确；分歧最大的是租赁土地上的拆迁房屋，根据土地租赁合同，租期一般在八年以内，且租赁条款规定，租赁期届满，甲方（杭州市国土资源局）有权收回该宗地的使用权，地上建筑物及附属物所有权也由甲方依法取得，土地使用者应依照规定办理土地使用权注销登记手续，交还土地使用证。乙方（承租方）如需继续使用该宗地，需在期满之日前360日向甲方提出续期申请书，并在获准续期后确定新的租赁年限和年租金及其他条件，重新签订租赁合同，办理土地使用权变更手续。由于这种情况大部分原来是行政划拨土地，后来因为改制、重组等产权变动或其他原因，土地性质由划拨转变为租赁，其中也有部分是通过拍卖流通方式取得规划旧城改造范围内的房产时核发的土地证。因此，被拆迁方认为应该按照划拨土地上的房地产进行评估，而拆迁人认为既然是租赁土地，就应该按照剩余土地租赁年限和建筑物及其他附属物现值进行评估。经过向杭州市国土资源局咨询，答复如果不拆迁，承租人可以不断续租，所以应该等同于行政划拨土地，这种解释与租赁合同规定的租赁期届满，甲方（杭州市国土资源局）有权收回该宗地的使用权，地上建筑物及附属物所有权也由甲方依法取得相矛盾，不能说服拆迁人。
2、划拨土地使用权类型房屋拆迁的地价问题
对于划拨土地上的拆迁房屋，其拆迁价格评估时，需要扣除土地出让金，但是在具体扣除项目上存在以下问题：
（1） 扣除项目
杭州市宗地价格分成三大块：土地开发成本、大市政配套费和级差地租，分别占评估地价的45%、35%和20%，杭州市规定，行政划拨土地转变为出让土地，需要补缴大市政配套费和级差地租，因此，划拨土地房地产在拆迁评估时应扣除大市政配套费和级差地租基本没有异议，但被拆迁人（也有估价师）指出如果企业改制，只要补缴级差地租就可以把行政划拨土地转变为出让土地，随着国家经济改革的不断深入，只要假以时日，总可以享受上述政策，既然如此，拆迁人就应该补偿由于强制拆迁对被拆迁人造成的享受政策优惠方面的损失，也就是划拨土地房地产在拆迁评估时应只扣除级差地租。
（2） 如何扣除
从理论上讲，划拨土地房地产在拆迁评估时可以采用土地开发成本加上建筑物现值和先算出出让地块上房地一体的市场价格，再扣除大市政配套费和级差地租的方法，但问题是拆迁评估对象的所在区域很难用市场比较法等直接得到现状使用条件下地块在出让性质条件下的毛地地价，因此估价技术路线大多采用先用市场比较法、收益法评估出土地为出让性质下的市场价格，然后根据剩余法算出出让性质下的地价，求出土地开发成本，再加上建筑物现值得到拆迁评估价格。在实际操作中，有以下几种处理方式：
①直接扣减方式
先用市场比较法、收益法评估出土地为出让性质下的市场价格，然后直接乘以80%或70%等系数后得到的结果作为拆迁评估价格。其依据为杭州市地价成本为房价（出让土地）的36%-45%，因此，划拨性质房地产应扣减的大市政配套费和级差地租为：房价×36%×55%=房价×20%，拆迁评估价格=房价×80%.这种方式优点是简单方便，但缺点是房价中的地价成本难以把握，结果粗糙，精确度差。
②套用重置价格标准扣减
根据公式：
房地产总价=地价+建筑物现值=地价+建筑物重置价格×成新率
地价=房地产总价-建筑物重置价格×成新率
拆迁评估价格=（房地产总价-建筑物重置价格×成新率）×45%+建筑物重置价格×成新率
建筑物重置价格和成新率套用杭州市房屋重置价格标准和房屋成新率标准，该方式房地产总价中地价与建筑物现值之间的划分明显不合理。
③用成本法倒算测算地价
根据成本法公式：
新建房地产价格=地价+建筑物建造成本+管理费用+利息+利润+销售税费
建筑物建造成本可细化为前期费用、建安成本、小区配套费、政府规费等。
由于管理费用、利息、利润、销售税费由地价和建筑物建造成本两者共同产生，因此，上述项目可细分为管理费用1、利息1、利润1、销售税费1和管理费用2、利息2、利润2、销售税费2，分别代表由地价和建筑物建造成本产生的项目，把它们之和计为A1和A2，则上述公式可写为：
新建房地产价格=地价+A1+建筑物建造成本+A2
旧有房地产价格=地价+A1+（建筑物建造成本+A2）×成新率
地价=旧有房地产总价-A1-（建筑物建造成本+A2）×成新率
拆迁评估价格=[房地产总价-A1-（建筑物建造成本+A2）×成新率]×45%+A1+（建筑物建造成本+A2）×成新率
（*）其中房地产总价是用市场比较法、收益法等评估得到的土地性质为出让的价格。
四、完善拆迁项目中地价评估的思考
出现上述分歧和疑问的主要原因是房地产拆迁评估和土地出让价格评估之间的脱节，假设开发法是房地产开发用地出让中最重要的评估方法之一，用其评估得到的在新规划条件指标下的毛地价，实际就是政府收取的大市政配套费和级差地租，公式为：
新规划条件指标下的毛地价=房地产销售总价-拆迁成本-建筑物建造成本-管理费用-利息-利润-销售税费
拆迁成本包括拆迁补偿费和旧有建筑物拆除及场地清理费用。因此，无论是出让土地、划拨土地还是租赁土地，只要拆迁价格评估时所考虑的项目与土地出让价格评估中拆迁补偿费所包含的项目相一致，则得到的拆迁评估价格是合理和公平的。因此，为了完善拆迁评估，应采取以下措施：
1、国土资源局组织土地管理、法律等相关方面的领导、专家对租赁土地的性质进行商讨，明确租赁土地与行政划拨土地之间的异同，并发文公示。
2、杭州市国土资源局、房管局会同土地估价师协会、房地产估价师协会对土地出让价格评估中拆迁补偿费所包含的项目和拆迁价格评估时所考虑的项目进行规范明确，使两者内涵和外延相一致。
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一、房地产典当概述
房地产典当是房地产权利特有的一种流通方式，它是指房地产权利人出典人在一定期限内，将其所有的房地产，以一定典价将权利过渡给他人承典人的行为。 房地产设典的权利为房屋所有权。设典时，承典人可以占有、使用房屋；也可以行为上不占有、使用该房屋，但有权将出典的房屋出租或将房屋典权转让。设典时，一般应明确典期，出典人应在典期届满时交还典价和相应利息从约定而赎回出典的房屋，也可以双方约定，由承典人补足典房的差额而实际取得房屋的所有权。
房屋典当指承典人支付一定的典金，占有出典的房屋，并进行使用、收益，典期届满时，由出典人偿还典金赎回出典房屋的法律行为。
二、房地产典当的特征
房地产典当具有以下法律特征：
（1）房屋典当是一种双方法律行为。
房屋典当须出典人和承典人双方意思表示一致，订立典当合同。
（2）房屋典当是一种有偿的民事法律行为。
典权人占有、使用出典房屋，必须支付一定的典价。出典人必须移转房屋的占有以换取典权人的典价。
（3）房屋典当是一种要式法律行为。
房屋典当合同必须以书面形式签订，并到当地的房屋管理部门备案。
（4）房屋典当一般有典期和回赎期。
房屋出典后，承典人对房屋有占有、使用、收益的权利，但出典房屋的所有权仍归出典人享有。在典期内，出典人不能回赎。典当双方当事人可约定典期，也可不约定典期。当事人未约定典期，出典人可随时要求回赎。当事人约定典期，在典契载明的典期届满出典人逾期不赎的即作绝卖，出典人丧失回赎权，出典房屋归当承典人所有而无须再支付对价。
三、房地产典当评估价格的特点
（1）典当评估价格一般低于公平市价
公平市价是指一宗房地产的产权在估价之日预期可合理地出售的最好价格。其假设条件为：
A、一个自愿的出售者；
B、一段在考虑了房地产性质和市场状况下面进行议价销售的合适的时期；
C、在那段时期内房地产价格保持稳定状态；
D、房地产价格完全受公开市场影响；
E、不考虑购买者因特殊兴趣而给予的任何附加报价。
房地产典当评估价格的形成都不能完全具备以上条件。首先，被典当评估房地产的权利人是急切需要资金或融资而典当房地产，所以不是自愿的卖主。其次典当评估价格没有经过一段合适的议价时期完成，而是在典当评估日确立典当价格，典当行也是在不完全充分了解该房地产的情况下进行估价，典当评估实际上就是在短时间完成，为了促使典当评估成功，就必须具备价格优势，才能保证典当行风险降到最低，故评估出来的典当评估价格一般较公平市价偏低。
四、房地产典当价格评估的方法
评估房地产典当价格时应充分考虑房地产市场因素，也就是要充分重视典当房地产的快速变现能力。所以在选用估价方法时，应以市场比较法为首选，评估出现值后再采用长期趋势法修正估算出未来市价，最后减去相关税费用后既求得房地产的典当价格。
用公式表示如下：
房地产典当价格=典当期限届满时市价-支付处分典当房地产的有关费用-相关税费（营业税、城建税、教育费附加）-土地增值税-交易手续费等
公式中处分房地产的费用根据实际情况一般取5%，理由是根据《典当管理办法》规定，绝当房产价值在3万元以上的，需经过诉讼执行程序，由人民法院委托拍卖行进行公开拍卖。根据《拍卖法》规定10%的拍卖佣金中需要由委托人和买收人各负担5%，而委托人为司法机关的免收。
营业税、城建税和教育附加按5.55%收取（居住满五年的免征），交易手续费等按各地的实际收费标准交纳，土地增值税根据具体情况决定征收额或免征（无增值者免征，住宅满5年的依法免征）。
需要注意的是，以上是土地使用权是出让的情况下房地产的典当价格估价公式，但如果土地使用权是划拨的情况下则不适用。因为划拨的土地使用权是一种不完全的物权，不能单独做抵押物进行典当。只能作为房屋占用范围内的土地使用权随同房屋所有权一并抵押进行典当。根据《城市房地产管理办法》、《担保法》和建设部《城市房地产抵押管理办法》之有关规定，必须扣除相当于土地使用权出让金的价款，因此对于划拨土地使用权的房地产典当价格公式如下：
房地产典当价格=典当期限届满时市价-支付处分典当房地产的有关费用-相关税费（营业税、城建税、教育费附加）-土地增值税-交易手续费等-土地使用权出让金
上述分析中主要是理论上的典当价格评估方法。在估价实践中，鉴于房地产典当的形式是以房地产办理抵押登记方式为主，形同于抵押贷款的操作模式，而且典当也是以小额短期（最长6个月）流动资金贷款为主，因此在实际估价活动中，常是由评估机构评估出市场现值，然后由典当行综合考虑各种因素和各种风险，直接按照30%的税费和风险调整系数调整后放款。但实际中典当行为了进一步降低放贷风险，往往以不大于现值50%的比例进行放款也是可行的。
五、应注意的问题
1、合法性的原则
形同房地产抵押，房地产典当的法律性也很强，估价中要充分注意到下列房产不能进行典当评估：
委托人无处分权的房地产
未领取合法权证的房地产
产权有纠纷的房地产
列入拆迁范围内的房地产
被依法查封的房地产
集体土地
公共福利事业用房地产
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第二条 本规定所指的土地价格包括基准地价、标定地价、出让底价和交易地价。
基准地价是城镇不同级别、不同用途的土地使用权单位面积平均价格。
标定地价是地产市场正常供求关系和正常经营管理条件下具体宗地的价格。
出让底价是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平而确定的某一地块出让时的最低控制价格。
交易地价是土地使用权转让双方，按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的成交价格。
第三条 凡在本省行政区域内出让国有土地使用权、从事土地开发、利用、经营，进行地产交易，均应遵守本规定。
第四条 各级土地管理部门会同物价管理部门负责本规定的实施。
第五条 基准地价由县以上（含县，下同）土地管理部门会同物价等有关部门按国家规程拟定，经同级人民政府批准并报上一级人民政府核准后由物价、土地管理部门联合公布施行。各市、县基准地价应报省土地、物价管理部门备案。
第六条 各市、县根据社会经济发展变化与当地土地市场行情变化可适时调整基准地价。调整后的基准地价应向上一级人民政府和省土地、物价管理部门备案。
省物价、土地管理部门每1－2年根据各市、县调整的基准地价平衡调整全省基准地价后重新公布全省城镇土地等级和基准地价标准。
第七条 标定地价由县以上土地管理部门会同物价管理部门以基准地价为基础制定，经同级人民政府批准后由物价、土地管理部门联合公布施行。
第八条 各市、县人民政府应根据基准地价的一定比例确定本地区协议出让土地最低价标准。具体适用比例由省土地管理部门会同省物价等有关部门拟定，经省人民政府批准后下达执行。
第九条 出让底价由县以上土地管理部门会同物价管理部门以标定地价为基础，按照土地出让方式和用途，根据市场行情、国家产业政策以及当地的经济发展状况制定，报同级人民政府批准后施行。
出让底价不得低于政府确定的协议出让土地最低价标准。
第十条 特殊用途土地和国家重点扶持行业、项目用地经县以上人民政府批准可实行地价优惠。
第十一条 地价评估业务由依法设立的具有评估资格的评估机构办理。
第十二条 地价评估涉及下列情况的，其评估结果须由县以上土地管理部门确认：
（一）改变土地使用权出让合同条件的；
（二）行政划拨土地发生转让、出租、抵押、入股的；
（三）改建或新设股份有限公司和有限责任公司的；
（四）法律、法规规定需要确认的。
第十三条 确认地价评估结果的权限按国家有关规定执行。
第十四条 地价评估结果确认的内容包括：
（一）土地权属来源是否合法，面积是否准确，用途是否符合规定；
（二）评估机构是否具备土地评估能力，评估方法和程序是否符合规定；
（三）土地估价资料是否可靠和准确；
（四）地价评估结果是否准确、合理和具有现势性；
（五）需要确认的其他内容。
第十五条 未按第十二条规定进行确认的地价评估结果以及由不具备土地评估能力的中介机构评估的地价评估结果，不得作为土地处置和产权交易的依据，土地管理部门不予办理变更土地登记手续。
第十六条 建立地价申报备案制度。各级土地管理部门办理土地使用权出让手续后，应在规定期限内将土地出让价格向上一级土地管理部门备案。土地使用权转让双方成交后，受让方应在申请土地变更登记的同时向所在地土地、税务部门申报交易地价。
土地使用权转让交易地价高于标定地价的，按交易地价收取地产交易有关税费；交易地价低于标定地价的，按标定地价收取地产交易税费。交易地价低于协议出让土地最低价标准的，市、县人民政府有优先购买权。
第十七条 以协议方式出让国有土地使用权时，出让地价低于协议出让土地最低价标准的，由上一级土地管理部门责令限期改正，逾期不改正的，土地使用权出让无效，由此造成的损失由出让方承担，并追究出让方主管领导和有关责任人的行政责任和经济责任。
第十八条 各级行政管理工作人员在地价制定、确认工作中利用职权弄虚作假牟取私利的，由上级行政管理机关和监察部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
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企业重组是企业持续发展的迫切需要。在企业重组的浪潮中涌现出了很多问题，尤其是法律规制方面的一些不足。目前，我国政府对企业之间的兼并、重组采取支持的态度。就非资本市场上进行的并购重组而言，在法律层面，主要是要保证国有资产不流失，保护国有企业职工利益，促进国有资产保值增值，同时辅之以相当的税收优惠，包括免税、减税和推迟纳税。笔者认为，我国企业并购法律规制在宏观层面上不应统一立法，应把重点放在对现有企业并购法律法规的修改和完善上，注意现有企业并购法律法规之间的协调、政府在企业并购中的职能的合理定位、建立国家统一的企业并购审批机关。
重组整合的特殊会计政策问题
1.并购重组中的财务问题及会计政策
并购重组的财务问题涉及目标公司评估、兼并资金筹措、兼并费用控制与承担、兼并价格与成本的确定等。其中对于并购重组过程中的财务问题和商誉处理涉及较为特殊的政策问题，有必要做一论述。
财政部《企业兼并有关财务问题的暂行规定》等文件对国有企业并购的有关财务处理进行了较为详细的规定，其别强调政府和财务主管单位要对国企并购进行全程监管。主要规定有：
（1）并购审批。按照现行规定，企业进行兼并之前，需向主管政府部门提交书面报告，并在主管财务部门备案和审批。各级主管财政机关要做好财务管理监督工作，并参与企业并购全过程。经批准被兼并的企业应进行详尽的资产核查，编制财务报告，报主管财政机关审批。
（2）并购价格。并购价格由法定资产评估机构进行资产评估，上报国有资产管理部门审批确认后，作为入账依据进行账务处理。其中，资产盘盈、盘亏、毁损、报废等计入当期损益；尚未处理的潜亏、亏损挂账等报主管财政机关审批后冲减盈余公积金和资本公积金，不足部分冲减资本金。产权转让成交价低于底价的， 必须报主管财政机关和国有资产管理部门审批。
（3）资产划拨。经批准采取划转方式取得被兼并企业资产的，应当办理企业产权和财政体制的划转手续。属于同一财政体制的企业兼并，由同级国有资产管理部门和主管财政机关负责办理； 属于不同财政体制的企业兼并，由上一级国有资产管理部门和主管财政机关负责办理。
（4）并购价差的处理。在被兼并企业法人资格取消的情况下，兼并方企业支付的产权转让价格与被兼并企业净资产的差额，兼并方企业应作为商誉计入无形资产，从兼并成交次月起按规定年限分月摊销，没有规定年限的，可按十年摊销。在被兼并企业继续保留法人资格的情况下，兼并方企业所支付的价款，作长期投资处理。兼并过程中发生的国有资产收益，按财政部、国家国有资产管理局和中国人民银行有关规定，由被兼并企业的主管财政机关会同国有资产管理部门收取，纳入预算管理，用于资本再投入。被兼并企业属于政策性亏损的，其产权转让成交后，兼并方企业可以在被兼并企业原核定的政策性亏损补贴范围内，继续享受一定期限的亏损补贴，具体由兼并方企业的同级主管财政机关根据兼并方企业的生产经营状况予以核定。
（5）并购支付。兼并方企业的应付价款一般应在兼并程序终结日一次付清。如数额较大，一次付清确有困难的，在取得有担保资格人担保的前提下，可以分期付款。但付款期限不得超过3年，在兼并程序终结日支付的价款不得低于被兼并企业产权转让成交价款的50%。
（6）会计处理。在被兼并企业丧失法人资格的情况下，采取有偿方式兼并的按资产的账面价值，借记所有资产科目，按成交价高于评估确认的净资产的差额，借记“无形资产—商誉”科目，按负债的账面价值，贷记所有负债科目，按确定的成交价，贷记“专项应付款—应付企业兼并款”科目；采取无偿划转方式的兼并，按各项资产、负债评估确认的价值，借记所有资产科目，贷记所有负债科目，两者之间如有差额，贷记“实收资本”科目。被兼并企业如保留法人资格，则仍然实行独立核算。在有偿兼并的方式下，借记“长期投资”科目，贷记“银行存款”等科目；在无偿划转的方式下，借记“长期投资”科目，贷记“实收资本”科目。
2.被兼并国有企业国有土地使用权的转让
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，按照被兼并企业国有土地使用权取得方式的不同，该土地的转让条件也不相同。
（1）土地使用权由出让合同取得。土地使用者按照出让合同支付全部土地出让金后，按照有关规定办理和领取土地使用证。在转让土地使用权时，应当与受让方签署转让合同，办理过户手续，使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
（2）土地使用权由划拨取得。划拨土地的转让必须经市县政府土地管理和房产管理部门批准，且必须满足以下条件：土地使用者为公司、企业、其他经济组织或个人，领有国有土地使用证，具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政补交土地使用权出让金或者以转让收益抵交土地使用权出让金。
整合重组涉及的国有资产法律制度问题
企业应当切实根据国家有关部门的相关制度规范做好产权界定工作，防止重组过程中国有资产的流失，维护国有资产所有者的合法权益。在产权界定过程中，遵循“谁投资、谁拥有产权”的原则；在粮食企业资产评估过程中，遵循资产评估管理的法律制度，真实反映被重组企业的公允价值，务必落实国有资产评估项目核准制和备案制。在企业资产价值评估过程中根据资产原值、净值、新旧程度、重置成本、获利能力等因素和法定的评估方法进行，依据不同的评估对象和评估目的采用相应的标准和方法，严格依照《国有资产评估管理办法》以及有关资产评估准则的规定方法进行。国有企业国有产权转让应当遵守国家法律、行政法规和政策规定，促进国有资本优化配置，坚持公开、公平、公正的原则，保护国家和其他各方合法权益。国有企业在重组过程中，可以采取拍卖、招投标、协议转让以及国家法律、行政法规规定的其他方式进行。有关粮食企业发生并购后，严格依据产权登记程序，加强国有资产产权登记管理，将国有资产登记记录在册，依法确认产权归属关系。
企业产权转让过程中，涉及无偿划拨的，为保障企业国有产权有序流动，防止国有资产流失，应当遵循《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》的相关规定，经国有资产监督管理机构审查批准后，按照规定程序实施重组。国有独资公司作为划入或划出一方的，应当符合《公司法》的有关规定。
整合重组涉及的企业法律制度问题
企业重组在很大程度上要整合面临破产清算的企业，破产是指破产清算程序，在谈及破产清算法律制度时，不仅包括破产清算制度，而且包括以挽救债务人、避免其破产为主要目的的重整、和解等法律制度。这些法律制度在企业重组过程中具有适用性。《企业破产法》第1条规定：“为规范企业破产程序，公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，制定本法。”破产法通过其特有的调整手段保障债务关系在债务人丧失清偿能力时的最终公平、有序实现。企业重组过程中要特别注意保护债权人和债务人的合法权益，维护公平尊严。通过破产与重整等制度，优化社会资源的配置、调整产业与产品结构等。
为保障企业重整的顺利进行，在重整期间，对债务人的特定财产享有的担保权暂停行使。债务人或者管理人为继续营业而借款的，可以以债务人财产为该借款设定担保。债务人在重整期间为进行重整而发生的费用与债务，性质属于共益债务，可以不受重整程序的限制从债务人财产中受偿。粮食企业在被重整期间，债务人的出资人不得请求投资收益的分配。债务人的董事、监事、高级管理人员不得向第三人转让其持有的债务人的股权，但经人民法院同意的除外。
整合重组涉及的公司法律制度问题
组建集团涉及公司合并的，依照法定程序，将两个以上的公司直接合并为一个公司，其过程并不需要经过清算程序。公司合并不同于公司并购，公司并购是指一切涉及公司控制权转移和合并的行为，既包括公司合并，也包括资产收购、股权收购等方式。企业的合并程序，必须依照公司法进行，只有依照公司法进行的合并，才可以直接实现合并的效果，在这个程序中消失的公司不再需要经过解散清算程序。组建企业集团，依照公司法进行的合并，一般称之为法定合并。公司以现金购买被吸收公司的全部资产、债权、债务，以股权购买资产方式、以现金购买股权方式、以股权购买股权方式，合并后被合并方法人资格消失，资产、债权债务由吸收公司承接。
《公司法》规定的法定合并为合并交易提供了三大便利：第一，消灭公司的债务转移不需要经过债权人的同意，直接由合并后的公司承继债务；第二，消灭公司的人格在合并完成后可以直接消灭，不需要经过清算程序；第三，这种公司结构性的重大变化，导致股东手中持有的股权发生变化，却不需要征求每一个股东的意见，因为合并是公司行为，只要股东大会通过即可。而这些便利有可能损害债权人和股东的利益。《公司法》在规定这些便利的同时，规定了严格的合并程序，只有遵守这种合并程序，才能享受这些便利。《公司法》规定法定合并必须满足以下程序：签订合并协议、编制资产负债表及财产清单、参与合并的公司各自作出合并决议、通知债权人、依法进行登记；公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。《公司法》规定了合并和分立中的股东保护制度，包括特别多数表决制度、异议股东股份收买请求权。
整合重组涉及的合同法律制度问题
整合重组企业集团的过程中涉及一系列的合同法律制度。《合同法》是调整平等主体之间商品交换关系的法律规范的总称。集团在重组过程中涉及的相关合同要特别注意征询法律意见。当事人订立合同的一般程序包括要约、承诺两个阶段。要约是指希望和他人订立合同的意思表示。要约可以向特定人发出，也可以向非特定人发出。承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺应当由受要约人向要约人作出，并在要约确定的期限内到达要约人。依法成立的合同，发生相应的法律效力。合同生效不同于合同成立。《合同法》根据合同类型的不同，分别规定了不同的合同生效时间。依法成立的合同，原则上自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，在依照其规定办理批准、登记等手续后生效。法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，但合同标的所有权及其他物权不能转移。当事人对合同的效力可以附条件或者附期限。企业重组过程中签订的各项合同生效后，合同双方当事人应当正确、适当、全面地完成合同中规定的各项义务。在合同的履行中，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
划拨土地的评估方法范文5
关键词：抵押贷款；信息不对称；担保；效果
一、引言
抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿 。我国《商业银行法》明确提出商业银行开展信贷业务应当实行担保。抵押是一种重要的担保方式。
贷款抵押的作用和现状，已有许多论述。当借贷双方之间出现信息不对称时，抵押和担保既有利于解决银行面临的逆向选择，也有利于借款人避免银行的信贷配给（stiglitz & weiss,1981,1986; besanko & thakor,1987；蓝虹，穆争社，2004）。办理抵押贷款可加大公司所有者/管理者个人违约成本并提高借款人履行合同的激励（inwon song ，2004）。
我国抵押贷款发展较快。据人民银行成都分行联合调查组对国有商业银行10个县级以上机构2000年末贷款情况的统计调查，其中信用贷款占贷款余额的28.58％，担保贷款占71.42％（其中抵押贷款41.45％）（窦广涵，刘昱，2004）。
如何衡量抵押贷款的实际担保效果？抵押贷款是否具有普遍的实际担保效果？实际担保效果的主要影响因素如何？本文通过实证研究 方法 进行初步研究，并提出政策建议。
二、研究综述与概念设定
1 研究综述
国外研究 国外实证研究表明，因为在贷款清收过程中可以出售抵押物还贷，贷款抵押能够提高贷款偿还水平，实现较高的贷款回收率（carty，1998；gupton等，2000；g. kabance.，2001；k emery.，2003；j. franks，a de servigny，s davydenko，2004；j grunert， m weber，2005)。从多国数据比较来看，抵押物对贷款回收率的影响，因破产法及对债权人权利的影响、抵押物的种类、抵押物的价值评估方法及重评频率的不同而表现出明显差异；宏观 经济 状况对抵押物变现价值有显著影响（j. franks，a de servigny，s davydenko，2004）。franks等人的研究对影响因素进行了识别，但没有对影响的大小进行定量测算。
国内研究 内抵押贷款的研究文章主要采用了定性分析、列举归纳的方法。研究 文献 集中在存在的 问题 的归纳（王志成，2002；苏建军，2004；王国恩，2004；）、抵押物价值评估质量（鹿亚芹，2003）、评估、登记费用高（叶春茂，胡友生，叶向东，1996；李瑞丽，2000）、抵押物种类的选择（朱建华、杨晓荣，1997）、以物抵债的限制条件（王春玲，2004）、快速变现的限制（程凤朝，2004；左利英，2005）、法定清偿顺序的影响（王国恩，2004）、抵押物破产受偿率低（上海市高级人民法院，1998；隋军等，2002；四川省政府体改办调研组，2003）等方面，缺乏对抵押物担保效果进行系统实证研究的文献。
2 概念设定
抵押贷款名义保证率：＝抵押物评估价值/抵押贷款金额，其倒数即银行平常所称的“抵押折扣率”。
抵押贷款实际保证率：抵押物处置收入净额/抵押贷款金额，本文将其定义为“抵押贷款实际保证率”，并以该指标来衡量抵押贷款担保效果。
贷款回收率：＝1-贷款损失率
抵押物评估价值变现率： =抵押物变现净值/抵押物评估值*100%
三、 方法 与结论
（一） 样本及处理
本 研究 利用银行已处置完毕的抵押贷款档案资料，共取得广东地区贷款抵（质）押物处置有效样本1799个，涉及贷款金额70.9亿元，覆盖当地各个行业与地区；贷款发放时间1984-1999年，贷款抵押办理时间1995-2002，抵押物变现时间1996年至2004年。
为提高 分析 的准确性，对数据进行了如下清洗处理：
1、剔除了无效抵押数据。
2、对明显异常数据进行了核实修正：（1）剔除了原数据中贷款金额低于3万元的数据；（2）对实际担保率大于400％的数据进行了逐户核实。
样本的基本情况如下表：
表1 样本基本情况一览表
变量 样本量 均值 标准差 25％ 50％ 75％ 最小值 最大值
实际担保率（%） 1799 48.88 43.55 16.00 36.50 76.40 -10.50 333.33
评估价值变现比率（%） 1799 39.84 38.99 12.92 28.99 56.60 -57.50 375.00
融资金额（万元） 1799 395.01 986.08 33.20 102.00 335.00 3 17640
处置时间（月） 1799 54.14 31.55 29.00 48.00 72.00 0 180
处置成本率（%） 959 20.45 21.78 5.77 12.31 27.78 .19 144.93
（二）主要结论：
1、样本总体的实际担保效果不服从正态分布，为偏态双峰分布，其分布直方图如下：
实际担保率的均值为48.88%，显示担保的平均效果欠佳；标准差43.55%，效果波动大，稳定性差；分布明显向低端（10-20%）和高端（100%）集中，显示大部分效果很差，小部分效果好；分布呈现双峰分布，说明可能存在某种或某些系统性 影响 因素。
2、评估质量基本呈现向低端集中的β分布特征，评估质量差，评估质量对担保效果有显著影响。
从银行角度看，评估质量（评估价值变现比率）的理想分布应是一个均值大于或等于100%的正态分布，而且标准差越小，评估质量越稳定。
评估价值变现比率的实际分布情况如下图：
从上图来看，分布基本服从β分布，评估价值变现比率越低样本比率越高，评估价值变现比率均值仅为39.84%，评估质量很不理想。
进一步对评估质量与担保质量的相关关系进行分析，两者之间的pearson相关系数为0.545，双尾显著性检验系数为0.000，数据显示两者存在显著相关关系。
3、处置时间呈现近似正态分布，与实际担保效果无明显相关关系
处置时间的分布如图，呈现近似正态分布，其均值为54.79月，标准差为32个月。处置时间长，一方面是因为部分抵押物本身产权不完善，另一方面主要是1999年以前抵押物处置市场发育程度很低。
对处置时间长度与实际担保率进行相关分析，数据显示，双方相关关系显著的假设不能得到支持（pearson相关系数为-0.006，双尾显著性检验参数为0.806），即从实证数据看，不能认为处置时间是实际担保效果的重要影响因素。
4、贷款金额与实际担保效果的相关关系获得数据支持
对融资金额与实际担保率进行相关分析，数据显示，双方相关关系显著的假设得到支持（pearson相关系数为-0.123，双尾显著性检验系数为0.000），即从实证数据看，融资金额是实际担保效果的重要影响因素，双方呈负相关关系。大额贷款抵押的实际担保率总体上低于小额抵押贷款的实际担保率，一是大额抵押物评估技术难度更大，二是其评估更易受借款人影响，三是大额抵押物与小额抵押物相比，市场需求面窄，更难变现。
5、处置成本率呈现β分布特征，与实际担保效果的相关关系获得数据支持
处置成本率的分布如图，呈现β分布特征，其均值为20.45%，标准差为21.78%。由于数据的β分布特征，处置成本率数据主要集中在15%以下的区间里（低于12%的数据占了50%），处置成本率较高的，主要是小额抵押物、划拨土地等。
对处置成本率与实际担保率进行相关分析，数据显示，双方相关关系显著的假设得到支持（pearson相关系数为-0.306，双尾显著性检验系数为0.000），即从实证数据看，处置成本率是实际担保效果的重要影响因素。
6、不同种类抵押物实际担保效果呈现明显区别
不同种类抵押物实际担保效果区别明显。不动产的回收率总体上高于动产的回收率，具体如下表：
表2： 部分种类抵押物实际担保率统计指标
项目 样本数 均值 标准差 25％ 50％ 75％ 最小值 最大值
居住用地 17 71.43 49.04 25.00 70.91 103.31 17.65 198.70
居住用房 489 59.11 43.66 23.93 50.00 100.00 -5.88 293.33
商业用地 57 55.33 40.74 20.00 44.25 100.00 1.16 130.60
工业 用地 207 48.28 39.88 17.63 35.70 77.72 -2.94 222.67
商业用房 443 47.26 48.69 15.25 34.82 64.85 -4.44 333.33
办公用房 56 46.21 39.74 15.91 31.00 74.24 -10.5 187.5
工业用房 440 41.80 39.54 12.23 30.39 58.51 -3.45 287.10
设 备 74 29.37 30.27 8.02 17.37 40.72 -4.00 100.00
7、多元线形回归分析结果讨论
研究试图对实际担保率与处置成本率，融资金额，评估价值变现比率进行多元线性回归分析，回归模型1，2，3均能通过显著性水平为0.01的f检验，其决定系数r2约为于0.4。
四、改进抵押贷款管理的政策建议
1、提高抵押物评估工作质量。可以采取的主要措施有：第一，由银行而不是 企业 作为抵押物评估委托人；第二，建立与落实评估机构与评估人员评估质量的记录与考核制度；第三，建立与落实抵押物的评估期限管理与重评估制度；第四，建立银行内部评估审核制度，并实行严格的任职资格管理。
2、区别对待不同种类、不同地区、不同金额的抵押物选择与评估折扣率。可以采取的主要措施有：第一，建立不同种类、不同地区、不同金额抵押物担保效果档案，在此基础上制定种类、地区、金额区别对待的评估折扣率；第二，对不同种类、地区、金额的抵押物评估价值审核实行区别授权，严控高风险种类和地区。
3、选择抵押物和评估折扣率时，必须考虑抵押物处置成本率的影响。
4、严格规范抵押贷款操作，最大限度降低抵押物登记、处置等过程中的操作风险。
5、区别对待存量与新增贷款。新增贷款实行最严格的抵押物，而原抵押物价值不足的存量贷款，只要能补充抵押物，明显降低整体风险，可以考虑在一定时间内灵活处理。
参考 文献 ：
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[2] joseph e. stiglitz， a. weiss,"credit rationing and collateral", in edwards et al., editors, recent developments in corporate finance. 1986
[3] bester, helmut, " the role of collateral in credit markets with imperfect information", european economic review, (june 1987), vol. 31, no. 4, pp. 887-899.
[4]besanko, david & thakor, anjan v, 1987. "collateral and rationing: sorting equilibria in monopolistic and competitive credit markets," international economic review, department of economics, university of pennsylvania and osaka university institute of social and economic research association, vol. 28(3), pages 671-89
[5]carty,l.v.(1998):bankrupt bank loan recoveries，moody’s investors service, juny 1998
[6] gupton,g.m.; gates,d.; carty,l.v.(2000):bank loan loss given defaulted, moody’s investors service, nov 2000
[7] kabance, g..(2001): mexican bankruptcy and recovery rate study, fitch ibca, dec 2001
[8]emery, k.(2003): moody’s loan default database as of november 2003, moody’s investors service,dec 2003
[9] franks, j.; de servigny, a.; davydenko, s.(2004): a comparative analysis of the recovery process and recovery rates for private companies in the u.k., france, and germany, standard and poor’s risk solutions, july 2004