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土地征收安置政策范文1
关键词：农村集体房屋征收问题对策
中图分类号：F301.2 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）33-0169-02
实行改革开放以来，经济发展和城市建设令国人称赞世界瞩目，然而特别近十来年，伴随着大规模的城市扩张，重点工程项目增多，区域性土地房屋征收工作不断加大，农村集体土地上的房屋征收工作成为一道难于越跃的鸿沟，是天下第一难事。每一建设项目的第一环节土地房屋征收都要处理若干问题，很难一帆风顺，久拖不决后自然引发纠纷上访。个别“钉子户”蛮横无理要求难实现，出现了自伤自焚事件、与政府冲突事件、闹访事件等，以表达对问题处理的严重不满。到底是啥原因会如此之坚难解决，执行的政策法规标准是铁定的，然而当事人双方无法达成协议。土地房屋征收主管部门不得不动用行政裁决，强制拆迁等手段解决。我们要依法行政、依法拆迁，合法合规处理问题。
1 农村房屋征收中存在的问题
农村房屋征收过程是一项复杂而又坚难的工作，是一项系统工程，除了政策法规宣传、耐心思想沟通、熟练业务开展外，在与房屋所有人打交道的同时还要与家庭成员亲朋好友沟通，只要有一人从中作梗，签订拆迁安置补偿协议书就难进行下去了。但大部分被征收人是支持经济建设，支持政府征收工作的，分析其存在问题体现在多个方面
1.1 补偿标准的合理性难得到被征收人认可
国务院自从出台《城市房屋拆迁管理条例》到2011年1月21日的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第590号未提及农村集体土地上房屋征收事宜，而农村集体土地上房屋拆迁与国有土地上房屋拆迁在法规政策层面上有本质区别的，我们区域性现在对农村房屋拆迁只有参照城市房屋拆迁工作程序作法和依据地方性政策法规标准执行，同样实行产权调换和货币补偿双向选择；但农村房屋征收货币补偿是以每平方米以安置房评估价；而城市房屋拆迁实行的产权调换和货币补偿与农村房屋拆迁安置是不一样的，它对安置房距离、拆迁中心位置的标准房屋评估价等有要求。
农村房屋每平方米的补偿价格与当地商品房屋市场价相距很大，这成为被征收人难以接受的重要原因之一，而且周边市场房价一直在涨，被征收人的心理价位也在不断上升，抵触情绪越来越高，变征收难度越来越大。
1.2 安置房房源、质量及选址不令被征收人满意
被征收人拿到货币补偿安置确又买不起商品房，而安置房则成了被征收人产权调换选择的主要安置方式，被征收人自然对安置房要求就高了，因为种种原因个别安置建设质量有瑕疵，导致被征收人对安置房质量有心理担忧，毕竟从有天有地自建房至空中楼阁的安置房有不适应，再加上自留地远离，生活环境不便利。安置房统建房源规格大小楼层高低数量有限，选择余地不大，被征收人总有这样那样的想法给他们带来心理抵触。
1.3 被征收人提出的问题处理未能给予令人满意的接受
在做征收工作的过程中商谈是一个重要环节，了解对方、政策掌握、方法技巧、沟通水平、被征收人总是会提出许许多多的问题，换位思考可以理解，他们是在争取利益最大化，更有甚者超出想象提出离普要求，达不成条件便避而不谈，最后成为“钉子户”。
1.4 执行政策规定标准的一致性存在疑问
依法依规和谐拆迁是我们工作的根本，宣传执行政策规定、做群众思想工作，传达的相关信息一定要异口同声，一把尺一杆称对外前后左右要一样。在土地房屋征收范围内被征收人户主与户主之间相互通报补偿信息，比照得失，相互攀比，怨气连天，总是认为我们的工作组人员和征收实施单位人员有存在处理问题照顾不一样。
1.5 镇街村居基层干部的征收工作积极性不高涨
土地房屋征收工作是天大第一难事，试想被征收人祖祖辈辈赖以生存的地方，一下子要接受征收迁移这件事是何等的难，面对的众多被征收人问题的关键是他们不愿接受我们已定的相关规定、安置方案及补偿标准，这给镇街村居基层干部做思想工作增添了很大压力，工作做得好被征收人满意受上级表扬，若做得不好被骂或指责，倍受委屈。
2 农村房屋征收工作的对策
我们知道土地房屋征收是政府行政行为，相关法规规定已明确县级以上人民政府是责任主体，要依法征收、和谐拆迁是首要工作，由于它涉及面广且政策性、时限性、群众性、综合性强、社会影响面大，它最终目的是被征收人争取利益最大化，而征收人则是就合理合规安置补偿下争取的是时间成本，甲乙双方的协商达到双方共赢。但是征收工作总不是一帆风顺的，在公平公正公开一致性的前提下，只有通过各种方法手段逐步达成协议。为保障依法征收、合理补偿，有力推动项目建设，从个人角度提出以下对策。
2.1 农村房屋征收与城市房屋征收在政策层面上是有本 质区别的
农村房屋征收与城市房屋征收由于土地性质的不一样，法律法规的明确规定也是不一样，分为集体土地上的房屋征收和国有土地上的房屋征收，但是国家、省、市先后出台的有关法规政策也只是针对国有土地上房屋征收，而农村房屋征收的相关政策文件也只是地方性的。
2.2 农村房屋征收的政策法规应适时调整
从1991年3月22日国务院公布《城市房屋拆迁管理条例》，经历2001年6月13日的修改调整，再到2011年1月21日新规《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施。国务院没有对农村集体土地作出相应政策措施，但是集体土地上的房屋征收均是地方政府以规范性文件对集体土地房屋拆迁作出明确规定。他们的诸多条款是在总结征地拆迁制度试点工作经验、借鉴兄弟城市较好做法及广泛征求社会各界意见的基础上形成的。它的适用性随着时间跨度当地社会进步、经济发展、人类变化、城市建设等等特别是各种物价上涨、区域房价上涨的因素造成农民生活成本上升，相应土地房屋征收政策标准的调整滞后的同时征收工作带来了新的压力。
在原征收政策、补偿标准多年不变的情况下开展工作难度是很大的。主动方政府应综合研究适时调整政策标准，被动方农民百姓不因为综合物价上涨等等原因而产生抵触情绪，不配合。
2.3 农村房屋征收的工作机制应积极明确
征收工作一靠政策的扶持二靠人员的工作三靠对象的配合。政策是根本，但是工作机制是关键，政策在执行的过程中全是靠人的工作，人员工作能力水平的重要还要靠工作机制的约束，让工作人员的主动性、积极性、沟通协调能力充分发挥，笔者认为建立健全一套较为完善的征收工作机制是对依法行政、和谐征收的一手段，明确对工作人员行为、奖惩等内容。
2.4 农村房屋征收的群众工作应扎实到位
土地房屋征收是天下第一难事，此话不为虚。作为被征收对象有很多要求，他们观望、期待有好的政策补偿，他们的心理需求可以理解，可每一个项目的征地房屋拆迁都要面对许多农民百姓，能得到他们的支持和理解是我们的期望，但许多农民百姓的期望值往往超过我们的想象，当政策标准统一不变的前提下，这就要我们的征收单位责任人和工作人员找突破口，做耐心思想宣传工作，打“感情牌”拉近干群关系，打破谁先签约谁先吃亏的局面，让他们要知道政策标准自始至终不变，若有调整，大家同样享受，给他们吃“定心丸”。群众工作是征收工作的主要内容，好的开局能起到以一带十的作用，只有扎实到位的工作才能博得绝大多数人的理解和支持。
2.5 农村房屋征收的补偿标准应一区域一策
房屋征收的补偿标准的合理性是与被征收人商谈签定补偿协议书的基础，最后的补偿费用认定和安置补偿协议书的达成都取决于他们的满意。目前我们的农村集体土地上房屋征收补偿还没有完全市场化，均是在政府制定下统一标准执行，安置补偿方式是产权调换或货币化补偿。产权房屋拆一补一不补差价，安置房超过产权面积部分按安置房评估价购买。由于安置房评估价远低于周边商品房市场价，大部分被征收人愿意多购买安置房，而货币化补偿的安置方式少有人选择。不难看出补偿标准低是制约房屋征收工作的阻力，建议一区域一策根据周边商品房价格政府适当调整补偿标准，让农民百姓在房屋征收过程中尝到经济发展建设带来的甜果。
2.6 农村房屋征收的行政手段应保障有力
农村房屋征收工作也会遇到难点，单从政策法规宣传、做群众思想工作、有一套好的人马与被征收对象身边周旋的工作模式已不适应，出现“钉子户”是常有的：有无故提出非理要求补偿远大于政策性标准补偿的；有不符合政策安置条件而要求给予安置的；有产权认定面积小于被拆迁房屋建筑面积的；有父辈“遗产房”下一代继承人利益分配不均的等等。这些问题造成直接的拆迁安置补偿协议书无法签订，一拖再拖，有的一拖就数年，严重影响了重点项目工程建设。行政强制措施是必要的。只有通过行政手段的裁决、强制或通过司法程序，让“钉子户”退步配合。
3 结 语
总而言之，农村集体土地上房屋征收工作是艰难的，没有统一模式可操作，靠得是政策扶持，靠得是大胆智慧，靠得是沟通协作，靠得是因地施策，不断积极探索和总结征收工作过程中的经验，对存在的问题大胆面对，用集体智慧破解难题，既维护国家、集体和个人利益不受损害，又让被征收对象的权益得到保护，达到依法行政、和谐拆迁的目的。
土地征收安置政策范文2
一、征收补偿安置依据
依据中华人民共和国《土地管理法》、《物权法》、《城乡规划法》，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规和政策。
二、征收范围
本项目征收范围为：东临琴江河，南至原琴江收费站叉路口，西临居民区、古樟工业园、农田及山地，北接油榨下县交警大队大门口南苑路、县城西华南路、赣江源大桥叉路口。具体范围以城南沿江大道项目规划红线图为准。
三、征收补偿基本情况
该项目征收涉及私房252户，征收占地面积约33000㎡，围院占地约2660㎡，建筑面积约60500㎡；涉及企、事业单位及其他设施用地18户（其中企业6户，事业单位6户，其他设施6户），征收占地面积约59200㎡，建筑面积约49900㎡，猪栏、厕所占地面积约3700㎡。
四、征收补偿安置办法
本项目私房征收补偿安置方式采取货币补偿、房屋产权调换和异地宅基地安置三种方式，工业厂房征收采用货币补偿或工业用地安置方式。被征收人只可选择其中一种补偿安置方式。违章建筑不予补偿安置。具体办法如下：
(一)货币补偿
1.被征收房屋、厂房价格确定：由具有资质的房地产评估机构对被征收人房屋、厂房进行评估，并将被评估的房屋、厂房面积、结构、建设年限、评估价进行公示，征收人和被征收人对房屋、厂房的面积、结构、建设年限、评估价等有异议的，可自评估报告送达之日起10天内向原评估机构申请复核，对复核结果仍有异议的，可在10天内申请专家委员会鉴定。被征收人逾期未提交书面申请复估或专家鉴定的视为无异议。
2.付款方式：被征收户签订好协议时，征收人预付50%的房地产补偿费，并支付临时安置补助费和搬迁补助费，搬迁完毕经征收人验收合格后付清全部房地产补偿费。
(二)房屋产权调换
1．安置房位置：安置房位于工业园生活小区（新职校西南侧）。
2.选房原则：被征收人可在工业园生活小区安置套房依序选择房号（户型、面积）进行产权调换，调换建筑面积原则上为1：1，如被征收人建筑面积大于最大安置套房面积的，可选择两套以上的安置房，但必须按照安置的套数最少、安置面积最接近征收建筑面积的原则确定。如果选择的安置套房面积超过其住宅征收建筑面积，超过部分套房价格按套房出售时市场价格购买，未超过部分套房价格按当时评估时点的市场评估价购买；如果选择的安置套房面积少于住宅征收建筑面积，安置的套房价格按当时评估时点的市场评估价购买。
3.宗族厅堂（祠堂）、临时设施、猪牛栏、厕所（不含套房内厕所）不计入安置面积，只可货币补偿。
4.被征收房屋及安置房的价格确定：被征收人的房屋价格按货币补偿办法确定。安置套房价格由同一评估机构按相同方法、相同估价时点进行评估确定。评估结果张榜公布。
5.结算方式：征收人与被征收人签订征收协议后，被征收人可先领取临时安置补助费和搬迁补助费，被征收人的房地产征收补偿款由征收人挂账暂存，与安置套房购买款进行轧差计算，多还少补。
6.安置套房建筑标准：内墙为毛坯墙，进入套房第一道门安装防盗门。外墙装修完毕并安装铝合金窗，水、电总管、总线到户，户内管线由被征收人自行负责。
（三）异地宅基地安置
1.安置地位置：（1）高速交警办公室围墙北侧安置地；（2）新职校西南侧安置地；(3)故居西南侧安置地（根据规划可适度向东南延伸）；(4)东华山林场（原工信局天然气站）安置地。城南加油站至上坝大桥路段被征收户原则上安置在高速交警办公室围墙北侧安置地；上坝大桥至金丰大道路段被征收户原则上安置在新职校西南侧安置地；金丰大道至工业二路路段被征收户原则上安置在故居西南侧安置地，被征收户按选地序号依次选地，若该安置地面积不够，剩余被征收户安置到新职校西南侧安置地；工业二路以北至赣江源大桥路段被征收户原则上安置在东华山林场（原林业职工住房）即原工信局天然气站安置地，被征收户按选地序号依次选地，若该安置地面积不够，剩余被征收户安置到新职校西南侧安置地。
2.土地安置指标面积的确定：被征收房屋主体第一层建筑占地面积小于40㎡的不安置土地；被征收房屋主体第一层建筑占地面积大等于40㎡的可安置土地，其中选择高速交警办公室围墙北侧安置地的按1:0.7的标准安置，选择在其它地段安置的按照1：1的标准安置。每户安置地面积不得超过120㎡。
3.安置地价格：由同一评估机构评估确定。实际安置土地面积小于或等于其土地安置指标面积的，安置地价格按评估价计算。实际安置土地面积大于其土地安置指标面积的，超过部分安置地价格按安置时市场价计算。实际安置土地面积少于其土地安置指标面积的，少安置部分由征收人按土地安置时的市场价进行回购。
4.安置地转让：在办理相关建房手续之前允许转让一次，免收办理转让用地手续的各种规费和税金，若建房后交易则必须交缴所有规费和税金。
5.补偿及安置费用结算方式：被征收人的房地产补偿款由评估机构按货币补偿方式确定，被征收人房地产补偿款挂账暂存，安置用地购地款挂账暂付，收支相抵挂账轧差，轧差余额多还少补。
6.安置地建设标准：完成“三通一平”等基础设施建设。
7.安置用地建房必须服从城市规划、建筑业管理、工程质量与安全生产的监管。采取统一设计、统一建设、统一验收的建设方式。对违反规定的除依法处罚外，取消该安置用地的优惠政策。
（四）工业用地安置
1.对符合进古樟工业园条件的企业，由县工业小区管委会按规定统筹安排安置地。
2.安置指标面积的确定：按征收用地面积1:1标准进行安置。
3.安置地价格：由同一评估机构评估确定。
4.工业用地的安置地不允许转让。
5.补偿及安置费用结算方式：被征收人的房地产补偿款由评估机构按货币补偿方式确定（其中地价应参照被征收人购买该工业用地的价格确定），被征收人房地产补偿款挂账暂存，安置用地购地款挂账暂付，收支相抵挂账轧差，轧差余额多还少补。
6.安置用地厂房建设必须服从工业园区规划等园区统一管理、建筑业管理、工程质量与安全生产的监管。
五、安置户头确定原则
根据被征收房屋所有权证（或土地使用权证）载明的产权人或2010年12月31日前单独立户（以公安户口簿登记的户口）的原则确定安置户头。
六、临时安置补助费及搬迁补助费标准
1.私房征收：临时安置补助费按被征收房屋主体建筑面积每平方米36元计算（18个月）；搬迁补助费按被征收房屋主体建筑面积每平方米3元计算，选择安置套房和异地土地安置的支付2次搬迁补助费。
2.工业厂房征收：临时安置补助费及搬迁补助费标准根据实际情况另行商定。
七、征收部分产权房屋征收补偿办法
征收部分产权房屋，征收补偿费按被征收房屋产权人各方拥有的产权比例分别给予补偿。
八、安置房选房和异地宅基地安置选地办法
序号确定按被征收人签订征收补偿安置协议时间、搬迁完毕（交付钥匙并验收合格）时间分别编出序号，两个序号相加得数从小到大排列，得出选择序号，被征收人按选择序号依次选择安置房或安置地，选择序号相同的按签订征收补偿安置协议时间先后确定先后顺序，如签订协议时间仍相同的则抽签确定先后顺序。
被征收人必须遵守选房（地）规则，并按时参加。如果未按时参加，视为被征收人自动放弃安置序号，征收人有权安排下一序号的被征收人。
九、相关政策
1.被征收人在年10月31日前签订协议并搬迁完毕（交付钥匙并验收合格）的，按被征收房屋主体建筑面积加房屋主体第一层建筑占地面积之和奖励20元/m2；被征收人在年11月1日至年11月30日前签订协议并搬迁完毕的，按被征收房屋主体建筑面积加房屋主体第一层建筑占地面积之和奖励10元/m2；被征收人在年12月1日后签订协议并搬迁完毕的不给予奖励，不享受其它优惠政策。
2.在规定时间内拆除完毕的，征收前已安装水、电、闭路电视、宽带网络及电话的，迁移时免交水、电、闭路电视、宽带网络及电话等开户费用，迁移水、电各经营单位只可收取表内材料费及10元/户的工时费；迁移闭路电视、宽带网络及电话，各经营单位只可收取10元/户的工时费，被征收人过渡期间申请报停的，不收报停费，年内一次性缴清服务费的，报停期内的服务费可转移至开通后使用。选择产权调换的从临时安置房内迁入安置房时，可再享受一次以上优惠政策。原已办产权证的，办理产权证只收工本费，行政事业性规费、基金及各种代征费全免，服务性费用及经营性费用减半征收。
3.征收非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，对被征收人给予适当补偿，其标准为征收前3个月额定税收金额总和的4倍。
4.被征收人选择货币补偿并在规定时间内搬迁完毕（交付钥匙并验收合格）的，可按其被征收房屋主体建筑（含装修）和房屋主体第一层建筑占地的评估补偿价格的20%给予奖励。
5.安置用地使用权类型为国有出让土地。
6.房屋拆除工作必须由征收部门委托有拆除资质的企业统一拆除。严禁被征收户自行拆除房屋，否则将在其房屋补偿款中扣除一定残值，所造成的一切后果自行负责。
7.房屋征收范围内严禁一切抢搭、抢建、抢修、抢种和改变房屋用途的行为，否则不予补偿。
十、征收搬迁期限
年9月15日开始征收，年12月31日前征收完毕。
十一、管线迁移和建设
征收范围内的所有管线的迁移改造和建设，按照“谁主管、谁迁移、谁经营、谁出钱”的原则，由各经营单位将各自的管线在规定期限内迁移改造完毕。征收完成后需建设的，也由各经营单位在规定时间内按规划自行建设完成。
十二、行政复议和行政诉讼权利
被征收人对征收决定或补偿决定不服的，可在规定时间内向上级人民政府申请行政复议，也可在规定的时间内向人民法院提起行政诉讼。被征收人逾期不申请行政复议和的，将依法申请人民法院强制执行。
土地征收安置政策范文3
一、路桥区“房票”式安置的探索
“房票”式安置是指由征收人向被征收人提供市场化安置补偿款凭证（“房票”），被征收人凭“房票”购买市场房源、解决居住问题的安置方式。
1. “房票”的发放
被征收人（拆迁户）在签订征收安置协议时提出申请，村（居）民委员会、街道办事处对是否已拆屋腾地作出审核。取得市场化安置资格，必须以腾房为前提。征收人（负责片区建设的管理委员会）与之签订市场化安置协议，并根据结算开具“房票”。
2. “房票”的额度
对于集体土地上住宅房屋征收，在原结算方式（重置式）基础上，增加市场化安置补偿价格。即：“房票”（市场化安置补偿款）=房屋征收补偿金额-安置结算金额+市场化安置补偿价格。
对于国有土地上住宅房屋征收，在按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》作市场评估的基础上，增加30%的奖励。即：“房票”（市场化安置补偿款）=住宅房屋市场评估价×130%。
其中“市场化安置补偿价格”是为弥补征收重置价补偿和市场价购买的差距。其单价通过一定的评估和修正得出，报政府相关会议确定。
3. “房票”的流转
“房票”存在闭合的流转过程，征收人被征收人房地产开发企业征收人。被征收人（拆迁户）凭“房票”在《市场化安置楼盘目录》内的房产楼盘选择商品房。《市场化安置楼盘目录》由房地产开发企业提出申请，认可政府结算规则、承诺社会公正交易，不涨价、不捂盘，由住建分局纳入《市场化安置楼盘目录》。房地产开发企业凭“房票”与征收人（负责片区建设的管理委员会）结算。
4. “房票”的结算
“房票”实际是一种结算凭证。在形式上，“房票”至少分三联，存根联、结算联、企业联。通过三联，把征收人（负责片区建设的管理委员会）、被征收人（拆迁户）、房地产开发企业的结算关系连接起来。在“房票”总额以内的部分，由征收人直接与房地产开发企业结算；超出“房票”金额所引发的差价及其他相关费用，由被征收人与房地产开发企业自行结算。
二、路桥区“房票”式安置的特点
1.房票限定的严格性
“房票”式安置既不是传统意义上的实物安置，也不是纯粹的货币化补偿，而是一种货币化补偿基础上的实物安置。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，补偿安置方式有货币补偿和产权调换两种。“房票”式安置实际是在货币补偿基础上的、具有自主选择权的产权调换补偿安置方式。当征收人与被征收人签订协议并把“房票”交到被征收人手中时，实际上已完成了货币补偿的程序；当被征收人凭“房票”自主与房地产开发企业签订商品房购买合同时，即实现了产权调换。
为保障“房票”式市场化安置的顺利推进以及预防过程中的买卖炒作，路桥区在大胆创新、积极探索的同时，始终把预防风险放在首位，对“房票”作了一些严格限定。如“房票”必须实行实名制，对象为被征收户主及共有人；“房票”只能在被征收人、房地产开发企业、征收人三者之间流通，不得转让、买卖、套现；“房票”只允许在台州市路桥区范围、于一年期限内购买价值大于或等于房票总额的一手商品房，不得购买二手房和商铺。这些措施，一定程度上限制了“房票”流转过程中的无序与炒作，经过试点实践，其合理性得到检验。
2.补偿价格的动态性
由于历史上集体土地房屋征收普遍实行重置价补偿，按照重置价得到的补偿显然无法与市场达成平衡，这就需要确定合理的“市场化安置补偿价格”。通过这个“补偿价格”的调节，让老百姓能够在市场上买得起商品房。
同时，房地产市场价格存在波动，“市场化安置补偿价格”标准也需要随之浮动，所以，评估一年一次，价格一年一定，确保货币化补偿价格接近待征收的周边区块商品房的市场均价，有效保障政策生命力。
从路桥区的经验看，首先选择了区域内5个中档偏下的普通商品房楼盘市场销售价和5个安置房小区二手房成交价作为估价参照系。实例选择特定区域内每个街道、或者每个规划单元的一个楼盘作为样本，这些样本应属同一供求圈内目前竞争市场上的售价，且交易情况正常。其次确定修正系数，包括：①交易情况修正，由于房地产具有不可移动等特征，其价格往往容易受到当时的一些特殊行为所影响，所以比较时，应对个别的特殊交易情况加以修正；②交易日期修正，估价对象应与可比实例的交易日期时间相近，否则要作相应价格修正；③区域因素修正，主要选择评估对象的自然环境、规划现状、交通的便捷程度、商业配套设施、教育医疗设施、物业管理等因素进行修正；④个别因素修正，主要选择房屋成新、结构类型、其他等因素进行修正。从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格。对市场交易比准价格和区域内政府建设安置房小区市场价格按照6：4的权重、比例进行组价，得出住宅房屋征收“市场化安置补偿单价”。
3.资金结算的对等性
“房票”式安置，作为政府、房地产开发企业和安置户三方共同参与的探索性工作，存在一个相互博弈、不断摸索、逐渐适应、更加合规的过程。在这过程中，三方均有自身的利益诉求，并存在一定矛盾与冲突。按照目前路桥区政府与企业达成的规则，①被征收人与房地产开发企业签订房屋销售合同后，征收人支付30%；小区建筑物全部结顶后，支付20%；房屋交付并已开具正式销售发票后，支付50%。②被征收人购买现房的，征收人首期支付市场化安置补偿款的50%；一年后，再支付50%。③征收人与房地产开发企业每季末结算支付。在流动资金匮乏压力下，分期支付已成为矛盾的集聚点，直接影响市场化安置政策的实施。对政府来说，大额短期集中支付会给财政带来一定的融资压力和支付压力，需要设定分期支付以缓解压力。在房企的视角下，分期支付，一年后才能收取准现房或现房的另外50%房款，与银行按揭相比，资金压力较大；此外，在购房款未全额入账的情况下，房地产开发企业由于必须开具交房发票，又面临提前缴税的财务压力。
在这种情况下，路桥区建立起公正公平的机制，政府（部门）与房地产开发企业之间不再是管理与被管理的关系，而是责任、义务对等的甲方乙方关系。双方签订对等协议书，以市场化方式明确双方权益责任，既各有权利、又承担违约责任。违约的一方，必须向对方承担支付违约金的后果。
4.方式选择的自愿性
推行“房票”式安置，并不排斥实物安置的存在。为保障被征收户的根本利益，台州市路桥区建立以“房票”为主、实物为辅的安置方式，两种方式同时并行，由被征收户自愿自主自行选择实物或“房票”安置。政府建一定量的安置房（保障）房，由安置户、保障对象自由作出选择。
同时，“房票”式安置既是惠民政策，又与国家政策导向相契合。住建部部长陈政高多次在全国房地产形势电视电话会议上强调，各地要加快制订政策，力争市场化安置比率达到50%。路桥区“房票”式安置政策也体现了导向性，如对“房票”式安置的地下车位补贴6万元/个；3年临时安置补助费一次性结清；在城区国有土地上房屋征收时，以市场评估价为标准，对选择“房票”式安置的被征收人再给予评估价30%奖励，等等。在宣传中加大引导力度，让群众对系列优惠政策有充分的认识，使选择“房票”式安置成为激发改善居住环境、提高生活质量热情基础上的“自发自愿行为”。
5.经济总账的平衡性
一项好的政策，如果经济总账上无法平衡，长年亏空，是无法走得长远的。路桥区的“房票”式安置政策，虽然存在短时期集中支付的困难，但较长时间段测算，总体上体现了平衡性。
2015年路桥区在试点中，通过“房票”式安置总计5.29万平方米。如果采用传统的实物安置模式，通过对多个安置小区的成本测算，建安成本（剔除土地费用）为3200元/平方米，政府投入1.69亿元。这样看似成本较低，而实际上，安置成本还应包括安置小区的土地出让收入损失和长期的过渡费用。如果采用当前的“房票”式安置模式，按照2015年“市场化安置补偿价格”7600元/平方米计算，政府需拿出资金4.02亿元。与此同时，一次性给付3年的临时安置补助费，比实物安置的平均期限8年要少付出5年，节省计0.44亿元。少建5.29万平方米安置房，以容积率2.0计算，节约土地39.68亩；如果以400万元/亩的价格出让，产生1.59亿元的出让金收入。39.68亩土地出让后建造5.29万平方米商品房，如以9000元/平方米销售计，将产生大约0.5亿元的税收收入。综合测算，两种方式在经济总收支上基本是持平的。
三、路桥区“房票”式安置的成效
一年来的“房票”式安置实践，虽然仅仅在两个管理委员会区域作试点，量也并不算大，但成效显著。实践检验了该政策的先进性、合理性，事实证明，实施“房票”式安置是三方共赢的好事。
1.群众认可度较高
路桥的住房征收安置有过三种模式，那就是：政府建设、政府回购（商品房）安置、“房票”安置。
2015年开出的“房票”75%已经购买了商品现房，换句话说，实现了拆迁的同时拿到了安置房。从历史经验来看，从拆迁开始到房屋交付，一般需要7-8年的时间，多的甚至在10年以上。在这段时间内，被征收户需要自找住房或者在政府提供的临时房中进行过渡，带来的生活不便是肯定存在的。通过“房票”从市场直接购买安置房，实现了边征收、边购房、边入住，达到尽早买房入住，改善居住环境的目的。真正使原先的先拆迁、后安置，变为边安置边征收、先安置后征收，群众真正在改革中得到了实惠，见表1。
从选择的房源看，不同的家庭条件、不同的教育背景，会有不同的想法。有些选择原居住地附近的小区，做到离土不离乡、不脱离原有社交活动圈子，购买龙湖丽景、欧雅兰庭、香樟源楼盘大致属此种情况；也有些更为重视就学、就医、就业的需求，选择在靠近学校、医院的楼盘居住，为孩子创造好的学习环境、为老人创造好的医疗便利，如天和一号、景都佳苑小区等。在套型上，有普通住宅、跃层甚至排屋等，根据各人的经济状况，可以凭“房票”直接购买普通住宅，也可以贴上一些钱换成高档、大户型住宅，改善居住品质。从已成交的“房票”商品房来看，90-144平方米之间的中型套型占了多数，达54.22%；小于90平方米的为24.40%；大于144平方米的为21.38%。反映出经济实惠、套型中等是被征收户的偏好，这也为房地产开发企业的开发理念提供参考。通过“房票”式安置，可以突破安置房型较单一和地段不尽人意的局限性，增加多元化的选择空间，扩大了选择的自。
2.消化库存量明显
从市场层面看，减库存是当前的主旋律。市场化安置，有利于加速消化存量房源。通过货币化补偿和市场化安置，加快市场供需双方对接，可以在一定程度上消化库存，并带动市场复苏，稳定房地产市场。
从路桥区的经验来看，2015年虽然选择“房票”进行市场化安置量并不大。但是，2015年4月入市的“房票”，有效发挥“鲶鱼效应”，打消刚性需求者的观望情绪，激活房地产市场，商品房销量从第一季度的4.45万平方米猛增至第二季度的22.03万平方米；住宅销量从第一季度的4.10万平方米增至第二季度的20.05万平方米。增量巨大，成效明显。可以说政府倡导的棚户区改造“房票”安置与房地产开发企业自身的去库存，产生共振效应，推动路桥区房地产市场的明显回升。说明该政策对增销量、减库存的效果是明显的，见表2。
商品房销量增加促进了营业税、所得税的增收，政府收入增加，意味着有更多的钱可以投入到基础设施和民生事业中去，而契税的下滑主要是由于政策性的税率下调引起的，见表3。
3.城市化推进增速
由于“房票”式安置，变“先拆迁再安置”为边安置边征收、先安置再征收，打破了传统安置房建设过慢和群众分房过慢的“两慢”现象，满足了拆迁群众依据自身条件多样化选择、差异化安置的需求，化解了政策处理房屋拆迁的老大难问题。可以说，这项政策减少了征收中的矛盾，避免了不和谐因素。如桐屿街道后洋金村78户107间房屋，涉及内环南路、飞龙湖等重点工程，前期政策处理进度缓慢。2015年4月推出市场化安置模式后，78户拆迁协议一天签完，至8月拆迁工作全部完成，大大加快了内环路工程建设进度。又如，飞龙湖5号小区内有下庄卢14户17间长期无法拆下，严重影响了5号小区建设进展，推行“房票”式安置后，一个月之内全部拆除完毕，14户全部选择了“房票”安置。
由于自行购房、分散安置，有利于农民真正融入城市社区，有利于改变农民思想观念和生产生活方式，减轻社会分层，促进农民市民化，提升城市形象，实现城市有机更新。同时，由于出让土地商品房楼盘有规范的物业管理，避免了安置小区后续管理难题。
推进“房票”式安置，带来安置房建设规模的减少，节约了土地资源和建设用地指标。节约出来的建设用地指标可以使用到更为急需的城市基础设施和其他民生工程中去；同时也减少在安置房、过渡房建设上的人力、物力投入，加快工作效率。
四、“房票”政策推广中的建议与意见
“房票”式安置政策，在全市推广和其他地区的借鉴过程中有不少值得引起注意和进一步提升的地方。
1.广泛征求意见，取得大部分人支持
棚户区改造（城中村改造）“房票”式安置无疑是一项好的惠民政策，在出台之前仍须广泛征求意见，取得各方对市场化安置模式的支持和肯定，使政策的推行有群众基础。
2.从严防范“套现”，保证“房票”用于购房
在政策实施过程中，应从严防范“套现”现象的出现，避免补偿资金移作他用，从而出现新的无房户、住房困难户，带来新的社会问题。这也是路桥区在制订政策时选择“房票”而不用纯货币安置的原因所在。
3.从规划设计上引导主流套型设计，满足选房需求
住房征收市场化安置是一项长期工作，比例会逐步提高，从调研情况看，被征收户大多选择120-140平方米的房型，这种选择应该引起有关部门的关注，在规划中予以引导，确保有房可选。
4.加大税收优惠
做到既让利于民、又让利于企。浙江省建设厅、财政厅、地税局在浙建保〔2015〕17号《关于推进棚户区货币安置的指导意见》中考虑了购买新商品房在补偿款额度内免征契税，但并没有提及增值税和所得税的问题。在调研、座谈中，参与市场化安置的房地产开发企业多次提到这个问题，值得思考。
5.建立全市性融资平台，确保资金到位
“房票”流转的每一个环节，都要确保信用。一个最难的问题是确保资金周转正常，到期能及时支付，否则会引起连锁反应，造成政府信用危机，影响政策继续实施。所以，建议建立全市性融资平台，统一包装，统筹使用。
6.建立贷款扶持
研究出台相关政策，对棚改居民直系亲属中有缴存住房公积金的，可以享受住房公积金贷款购房，缴存人员可作为共同还贷人，在额度上给予扶持。
土地征收安置政策范文4
一、工作原则
（一）政府主导原则。镇旧城改造工程房屋征收补偿工作，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，在广泛征求群众意见的基础上，经过充分论证，由政府统一组织实施。
（二）统筹兼顾原则。项目建设的土地及房屋征收补偿和安置，兼顾国家、集体和个人三方面的利益。
（三）保障居民利益的原则。努力保障群众生产生活的连续性，生活的相对稳定性及经济发展的持续性。
二、工作要求
（一）建立重大项目土地及房屋征收安置目标责任制度、督查制度、工作有效报告制度和工作绩效考评制度。
（二）高标准，严要求的开展土地及房屋征收补偿和安置工作，妥善安排搬迁户的生产生活。
（三）结合实际，努力营造和谐的土地及房屋征收补偿和安置氛围，在依法、公开、公平、公正的前提下，高效快捷的完成征收补偿和安置任务。
三、征收范围及对象
镇原综合厂全部区域
四、征收期限
2012年1月15日——2012年4月15日。
五、征收补偿和安置原则
根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关的法律法规和政策，对征收范围内有合法产权的成片空地，采取货币补偿方式进行征收；对具有合法产权的房屋，按照房地合一的原则，采取货币补偿、产权调换的方式进行征收补偿和安置。被征收的土地和房屋的用途及性质以土地及房屋的所有权记载的用途及性质为准。
违法、违章建（构）筑物和超批准期限的临时建（构）筑物不予补偿。
（一）土地征收原则及补偿标准
通过有偿出让取得土地使用权的，根据《省土地管理条例》第三十二条规定：“以有偿方式取得土地使用权利，按合同约定的土地使用年限扣除已使用年限的有偿费用后，剩余费用退还原土地使用者”。并结合土地开发及利用的实际情况，参照土地评估价给予货币补偿。
通过行政划拨方式取得土地使用权的，按照当时取得国有土地使用权的土地成本价与其后期土地开发整理所投入的资金（以有关部门核准或测算价为准）两项之和给予货币补偿。
依法办理部分手续，但未取得国有土地使用权证的，按实际发生的费用，凭原始凭证据实补退。
（二）房屋征收原则及补偿标准
1.住房征收原则及补偿标准
对具有合法产权的住房，采取货币补偿和产权调换两种方式进行安置，被征收人可任选一种补偿安置方式。
（1）货币补偿标准
对具有合法产权的住房货币补偿标准，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，《省城市房屋拆迁管理规定》等有关规划对其进行现场评估，以评估价为依据，参照相关规定给予补偿。
对具有部分产权的住房及附着建（构）筑设施，地上附着物按照有关规定给予适当补偿（补偿标准详见附表一）
住房征收奖励：对积极配合政府工作，在规定时间内签订征收协议的，被征收人给予奖励，其奖励标准为（见附表三）。
（2）产权调换
根据本项目的总体规划，居民住房在本项目范围内回迁安置。
①被征收人选择回迁安置住房的按房屋建筑面积1：1.2的原则进行产权调换；安置时，被征收人根据补偿安置协议签订时间的先后顺序按规定选房。
②产权置换优惠标准
超过安置面积10平方米（含10平方米）以内的，按安置房综合成本价优惠购买；超过10平方米以上的按照市场价格下浮3%优惠购买。
③回迁安置住房的标准为符合国家建筑标准的合格工程，装修标准为毛坯房（标准另行公布）。
2.经营性房屋和除住房外的其他用途房屋征收原则及补偿标准
居民个人拥有的两证齐全的营业房(底层铺面)实行原地回迁。办公、商场、宾馆、出租住房、工厂、仓库等进行评估，以评估为依据，给予一次性货币补偿，不进行产权调换。
果木及青苗的补偿标准：对具有合法产权土地上种植相关果木、青苗等的，按国家有关规定给予补偿（补偿标准详见附表二）
七、其他
（一）办理征收补偿协议时，被征收人需要提交房产证，土地使用证，户口册及身份证等相关证件；此次征地前单位或个人擅自与村集体购买土地且未办理规划和用地手续的土地属违法占地，原则上不予补偿；合法划拨或交易的国有土地按取得成本价给予补偿。土地补偿款直接支付给土地使用权人。
（二）征收没有抵押权的房屋，依照国家有关担保法律执行。
（三）房屋有租赁关系的，出租人应与房屋租赁人解除租赁关系，方可签订征地补偿安置协议；
（四）被征收人搬迁时，不得擅自拆除房屋内的门窗，水电，煤气表等设施；
（五）被征收人必须自行交纳房屋搬迁前使用的水电，煤气，有线电视，电话费等费用，如未交清以上费用的，在补偿费总款中扣除。
（六）回迁房屋产权证办理的契税，办证费、工本费在产权调换等平方面积内由征收人支付，超过部分，按规定支付。
九、工作保障措施
（一）坚决贯彻执行《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条的规定，对违反土地管理法律法规，阻挠国家建设征用土地、房屋及超过征收期限拒绝征收的，依照相关法律法规予以征收。
（二）征收公告后，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除关系，没有抵押权的由房屋产权人自行解除抵押；存在产权纠纷的由双方当事人自行解决，房屋征收部门不承担房屋租赁、抵押及纠纷所产生的任何经济和法律责任。
（三）征收公告后，对仍在项目规划区域内新建（改扩建）房屋的，依法实施拆除，对其所造成的经济损失不予补偿。
土地征收安置政策范文5
关键词：土地征收；补偿款；农民
中图分类号：F320 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）25-0039-02
经济发展要走工业化、城市化、现代化道路，这是一个不可挡的过程。经济的持续快速发展和各种行业规模的日益扩大，必然会加重城市的空间压力，城市建设用地越来越紧缺，为满足城市建设用地的需要，国家大面积征收农村集体土地，失地农民越来越多。特别是近几年来，土地征收速度越来越快，征收面积数额相对较大，做好土地征收后农村土地补偿分配工作，尤其是及时足额将土地补偿款发放到失地农民手中，妥善安置被征地农民的生产和生活，不仅关乎农民的切身利益，也将影响地区经济建设的顺利进行，乃至农村经济社会的稳定大局。
一、农民征地补偿费发放的现状
随着城镇化进程的迅猛推进，县域经济的高速发展，不可避免的出现土地征收现象。《中华人民共和国土地管理法》第2条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”尽管中国《土地管理法》等相关法律法规对征收或者征用土地应当给予补偿做了明文规定，但补偿标准不够合理，补偿方法相对单一，补偿安置责任不够明确具体，且在实际操作过程中补偿费发放环节落实不到位。目前，中国大部分地区对征地的补偿采取一次性安置补偿，给失地农民发放一次性安置补助费，将失地农民在毫无准备的情况下完全推向社会和市场。但由于法律制度、政策体制等原因，征地补偿费的发放在执行环节遭遇棚架，失地农民无法真正得到应有的补偿款项。他们只能拿到补偿标准很低的征地补偿款，有些甚至连法律所规定的较低标准的土地征收补偿费用也往往不能兑现，许多地方政府还进一步压低土地补偿费用，真正发放到失地农民手中的补偿款却寥寥无几。失地农民生活困难，更无法应对现在社会的通胀压力，逐渐成为“种田无地、就业无岗、低保无份、创业无钱”的边缘群体。利益受损的同时，不满情绪也在上升，农民抵制征地，与地方政府的矛盾在不断加剧。这些基层矛盾逐渐演变发展势必影响地方政府工作的开展，影响地方经济的发展，阻碍工业化、城镇化进程的推进，影响社会秩序的稳定。
二、被征地农民补偿费发放不到位的原因分析
土地征收中造成被征地农民补偿费受侵害的原因是多方面的，既有相关法律制度的规定性因素，也与中国现在的政策体制相关，还有政府利益本位取向与自律不足的因素。
1.补偿程序不完善，缺乏农民的参与协商机制。补偿过程中虽有公告和听证的规定，但缺乏农民实际参与听证的保障渠道，被征地农民难以充分行使知情权、参与权和申辩权。法律规定征地补偿方案由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门制定，补偿方案制定后才公告告知农民，对农民提出的意见只在确需修改的情况下才改动补偿方案，极大地限制了农民的参与权。此外，发生纠纷后，法院往往以征地补偿案件不属于民事案件为由不予受理，司法保护不能实现。现有的土地征收补偿法律法规没有规定对裁决不服的救济途径，《土地管理法》第16条规定“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理”。该规定主要是土地所有权和使用权的权属纠纷的救济途径，而不包括土地征收补偿纠纷的处理。根据现行《土地管理法》的规定，征收各方不能对征地补偿标准达成一致意见的，由征收部门裁定，而且该裁定为终局裁定，相对人不能向人民法院。这种制度安排给征收方以过大的权力，而被征收方连起码的司法救济权都没有，失地农民在失去土地又得不到合法合理的征地补偿款项时救济无门，极易造成对被征收人利益的损害。
2.现行的政策体制存在缺陷。目前中国的征地安置补偿款项都是按照现行行政管理级别层层划拨的，市县确定安置费用后，将款项拨付到乡村一级，再由乡村对失地农民进行补偿安置。尽管《土地管理法实施条例》规定了任何单位和个人不得私分、平调、挪用、截留土地补偿费，但现行这种体制弊端是中间环节多，利益多头，容易造成土地征用费被地方财政、乡镇村截留甚至乡领导、村干部私下里瓜分，被征地农民拿不到足额的应得的安置补偿费用，正常的权益受到侵害。容易激化与地方政府间的矛盾，不利于经济的发展和社会的稳定与谐。
3.地方利益的驱动。全国经济利好的大体局势带动地方政府发展经济的信心和决心，但一些地方政府在发展经济过程中出于利益本位思想和政绩至上的观念，盲目招商引资，为上大项目，出政绩，不惜牺牲农民利益，以零价格出让土地，以吸引投资者的眼球。或者是先征再补，甚至是征而不补。投资者享受投资优惠政策的同时，被征地的农民却得不到合理妥善的安置。地方财政没有土地收益，拿不出征地安置补偿费，只好牺牲被征地农民利益。在这种不良利益驱动下征收土地产生的直接结果就是地方政府赢得了政绩，外来投资者赚得盆满钵满，但损失最大的还是土地被征收的农民。
土地征收安置政策范文6
关键词：征地；征地补偿；失地农民；乌鲁木齐县
中图分类号：C915 文献标识码：A DOI 编码：10.3969/j.issn.1006-6500.2016.11.021
Abstract： In the process of land expropriation， landless peasants not only lose the original land， but also the loss of land attached to the way of life and cost of living， which will of generated by the farmers’ living conditions， mode of production， economic conditions and other a series of changes， these changes will directly affect the farmers land expropriation will. The based on the status quo of Urumqi county land， according to survey data， analyzes the landless peasants personal circumstances， family income， land expropriation compensation and land acquisition after landless farmers resettlement security situation， through the analysis of problems existed in the development of the investigation， we put forward the relevant countermeasures and suggestions.
Key words： land expropriation； land expropriation compensation； landless farmers； Urumqi county
因为国家经济的快速发展，大量土地被征收用于城市建设，从而出现了许多为了城市发展而牺牲自身利益的失地农民。据推测，若未来我国的城镇化率达到50%，到2030年，即未来将有363.33万hm2以上耕地被征收，失地和部分失地的农民将超过7 800万人[1]。征地衍生的失地农民对征地补偿不满情绪必然会影响农村的社会稳定，在土地征收过程中，农民失去土地后便面临着身份、就业状态的转型和变化，多数将长期处于农民与市民之间的边缘境地，对于这些失地农民国家对其依照法律的规定进行了补偿安置，其补偿标准应随着经济水平的提高而提高，并保护失地农民的合法权益。
1 调查区域概况
1.1 区域概况
乌鲁木齐县2014年土地面积421 097.45 hm2，其中农用地331 141.98 hm2，占土地总面积的78.63%；建设用地5 033.79 hm2，占土地总面积的1.20%；其他土地74 578.97 hm2，占土地总面积的17.71%。
2014年，乌鲁木齐县实现地区生产总值22.1亿元。总人口51 916人，其中城镇人口6 992人，乡村人口44 924人，农业人口占总人口比重的86.53%。
1.2 征地概况
截至2014年，乌鲁木齐县共征地1 762.47 hm2，其中向萨尔达坂乡东南沟村征收10.38 hm2草地（二等四级）；向水西沟镇方家庄村、大庙村征收187.06 hm2耕地；向水西沟镇闸滩村、水西沟村、庙尔沟村征收66.72 hm2未利用地及其他剩余土地、林地；向水西沟镇平西梁村征收217.45 hm2耕地、林地。向乌鲁木齐县水西沟镇东湾村、东梁村征地4.62 hm2；向乌鲁木齐县板房沟乡板房沟村征地2.58 hm2；向板房沟乡灯草沟村征收5.2 hm2耕地，16.02 hm2未利用地；向板房沟乡七工村征收20.04 hm2耕地；向安宁渠镇保昌堡村征地10.65 hm2；向永丰乡公盛村征收2.06 hm2耕地。
乌鲁木齐县依据自治区2011年1月1日实施的《自治区征地统一年产值标准》进行征地补偿。现行的补偿标准见表1。规定了种植特种作物的耕地、菜地、果园的年产值应高于表1一等耕地标准；棉花地最高不得超过1.5倍；果园地最高不得超过2.0倍；蔬菜地最高不得超过3.0倍；葡萄地最高不得超过4.0倍。
2 问卷设计与调查过程
2.1 调查问卷设计
本调查问卷以征地中失地农民意愿为核心设计问卷。问卷设计参照大量文献，同时借鉴相关领域已有的研究成果，根据研究目的和数据分析需要，确定调查问卷内容设计的问卷材料。
问卷内容主要包括以下3个方面：（1）失地农民的个人特征调查，包括农民年龄、文化程度、民族等情况；（2）农民家庭特征调查，包括家庭年收入水平、家庭总人口、劳动力人数、被征地面积等情况；（3）农民意愿情况调查，包括征地意愿、征地补偿意愿、安置意愿、征地政策意愿等情况。
2.2 调查过程
本研究选择乌鲁木齐县失地农民为调查对象，通过入户调查获得资料，得到研究的基础数据资料。主要采用问卷调查的形式。
在乌鲁木齐县下属村中随机选择村内的200户农民进行抽样调查，整理得到有效样本175份，占调研样本总数的88%。本次调查主要涉及乌鲁木齐县下属的水西沟镇东湾村、方家庄村、镇闸滩村；板房沟乡灯草沟村、七工村、板房沟村等村。
3 调查统计分析
3.1 描述性分析
受访样本以男性为主，占样本的73.10%；年龄主要集中在41～55岁之间，以中老年为主，占到样本的42.63%；文化程度以初中为主，占到总数的53.80%，只有2.29%的是大专及以上；家庭劳动力人数以1～2人为主，占样本的38%；家庭年收入水平1万～3万（含3万）的占46.07%，是最多的；家庭被征地的完全失地仅占总数的19.32%。见表2。
3.2 调查统计分析
3.2.1 征地意愿 总体分布通过问卷调查得知研究区域内的失地农民征地意愿以愿意居多，占61.68%，不愿意的占27.56%，无所谓的占10.76%。见表3。
通过表3可知方家庄村中的失地农民愿意的居多，占总人数的95.44%；而七工村的失地农民不愿意的居多，占总人数的45.27%。
3.2.2 影响征地意愿的影响因素 在愿意征地的失地农民中有40.38%的是认为种地收入太低，征地后还有补偿；有29.51%是因为不用种地了能得到补偿，还能到外面专心打工的双重因素，有30.11%是因为儿女多在乌鲁木齐市工作，希望能和儿女团聚。
而不愿意土地被征收的农民中则有72.36%的是因为补偿标准太低，他们希望补偿标准适当提高；50%因为土地征收后缺乏生活保障，希望征地后提供家庭成员的社会保障；32%的希望征地后再提供一块生产条件相当的土地，24.69%的希望得到就业前的职业培训，增强就业竞争力，其中多数是年龄在30～50岁之间的。
3.2.3 失地农民对征地政策的意愿 在征地政策意愿方面有78.87%是因为土地征收标准，64.78%是因为补偿后的安置，30.98%是因为补偿费的分配，40.84%是因为社会保障。对于现有的征地政策，失地农民希望提高土地征收标准的居多，占总数的86.51%；有43.80%的失地农民希望可以组织村民代表直接与征地方协商谈判；有52.80%的希望能公开、公平分配征地补偿费；有31.81%的农民认为政府应该组织被征地村民进行非农就业培训；有38.63 %的农民认为集体土地应该以地入股分红以此可以长期获得收益；允许集体土地进入市场交易的失地农民只有18%。
3.2.4 失地农民征地补偿安置意愿 乌鲁木齐县现有的安置模式是货币安置。现行的货币安置是将安置补助费金额一次性直接发给要安置的失地农民（表4）。
如表4所示，77.52%的失地农民更倾向于提高补偿金额。
4 调查中发展存在的问题
4.1 征地补偿标准太低
征地补偿标准的高低会直接影响失地农民的意愿。如果补偿标准太低，失地农民会认为自身利益受到损害，不愿意土地被征收。现行的征地补偿标准包括三部分：一是土地补偿费，二是安置补助费，三是地上附着物及青苗补偿费。通过调查问卷得知，乌鲁木齐县72.36%失地农民不愿意土地被征收的主要原因是补偿标准太低。
4.2 征地补偿安置方式单一
乌鲁木齐县农民土地被征收以后大多是货币安置，但61%的人不满意现有安置模式。货币安置对于政府而言，操作简单易行，只要按规定的补偿标准计算安置费，发放到人就行。但是对失地农民而言，单一的货币安置方式不能长远解决失地农民基本生活保障问题，对失地农民的未来出路缺乏长远考虑，不能保证失地农民会生活得比现在好。一旦有限的补偿费用完，失地农民容易陷入坐吃山空的困境。
4.3 征地后失地农民就业困难
失地农民能否再就业关系到农民的未来生活水平。通过问卷调查得知，乌鲁木齐县征地后失地农民的就业情况有42%处于失业。乌鲁木齐县失地农民年龄主要集中在40～55岁之间，他们的文化水平低，就业意识和择业观念也相对落后。征地后，除了个别具有自主创业、自谋职业的勇气、技能与资金支持的失地农民在当地从事个体经营或开店经商，其他失地农民只能外出务工，然而大部分失地农民很难找到合适的工作，只能选择短期的临时性工作。
5 对策和建议
5.1 提高征地补偿标准
提高土地征收标准，增强征地补偿的公开透明性，公开、公平分配征地补偿费，完善被征地村民的社会保障措施，加大社保工作力度。乌鲁木齐县失地农民希望提高土地征收标准的居多，占总数的86.51%。由于城市房价的不断上涨，农民对被征土地的增值空间也有逐渐强烈的预期，因此，对农民被征土地价值的估算应逐渐转为参考同期房价的涨幅等来综合确定。
5.2 完善其他征地补偿方式
提高补偿金额，扩大征地补偿范围，增加住房安置，保障失地农民就业的就业安置，给予失地农民生活保障，解决了失地农民的经济来源问题。通过问卷调查得知，乌鲁木齐县失地农民更倾向于提高补偿金额，希望提高补偿金额的占总数77.52%；希望社会保险安置的占总数的49.43%，就业安置的占总数的40.44%。
5.3 对失地农民进行职业培训
积极帮助失地农民进行就业前的职业培训，增加其就业竞争力。失地农民由于自身文化水平比较低，所从事的工作主要为工人、勤杂工等，一旦改革，他们就会首先下岗，下岗后更难找到工作。应对失地农民量身定制职业发展规划，针对不同的年龄层次和受教育程度进行相关培训，完善相关的就业政策，建立统一的劳动力就业市场，对失地农民登记造册优先考虑，鼓励当地企业、单位在招工方面向失地农民倾斜[2-11]。
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