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农村土地房屋征收法范文1
一、纯商业拆迁是否适用本条例？
根据“征房条例”规定，本条例规定是只针对公共利益，相对于旧条例，缩小了适用范围，因为旧条例是允许商业拆迁的。另根据《循环经济促进法》规定，“城市人民政府和建筑物的所有者或者使用者，应当采取措施，加强建筑物维护管理，延长建筑物使用寿命。对符合城市规划和工程建设标准，在合理使用寿命内的建筑物，除为了公共利益的需要外，城市人民政府不得决定拆除。”就是说，自2009年开始非公共利益政府不能决定拆除。
二、补偿范围是否包括土地使用权？
这个在旧条例中没有规定，只有个批复，是《国务院法制办对北京市人民政府法制办公室关于城市私有房屋拆迁补偿适用法律问题的请示的答复》（2002年1月24日，国法秘函〔2002〕15号）规定，“一、关于1999年1月1日现行土地管理法施行前拆迁城市私有房屋的补偿问题。根据法不溯及既往的原则，1999年1月1日现行土地管理法实施之前拆迁城市私有房屋的补偿，应当适用原土地管理法和原城市房屋拆迁管理条例的规定。二、关于1999年1月1日现行土地管理法施行后至2001年11月1日现行城市房屋拆迁管理条例施行前，拆迁城市私有房屋的补偿问题。现行土地管理法第五十八条规定，收回国有土地使用权，对土地使用权人应当给予适当补偿。……北京市人民政府作出上述规定，将土地使用权补偿因素纳入补偿范畴，不存在法律问题。因此，北京市可以依照上述规定对被拆除的房屋进行补偿。三、关于2001年11月1日现行城市房屋拆迁管理条例施行后，拆迁城市私有房屋的补偿问题。……2001年11月1日以后实施的拆迁，货币补偿款中包括对土地使用权的补偿。今后，对被拆除房屋的补偿应当按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定执行。”根据这个批复的意见，现行的一般做法是“地随房走，地不计价”。但我们认为，这明显与物权法土地法相矛盾。
物权法第一百二十一条规定“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”，第一百四十八条规定“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金”，土地管理法第五十八条“收回国有土地使用权的对土地使用权人应当给予适当补偿”。
目前我国也有地方对房屋所使用的土地使用权进行补偿的。比如，重庆市采取的做法就是适当补偿原则。根据《重庆市国土房管局关于城市房屋拆迁中土地补偿有关问题的批复》（渝国土房管发〔2003〕113号）“因城市建设收回土地使用权时，对以出让等有偿方式取得土地使用权的土地使用者，应根据其取得土地使用权的成本（出让金及有关税费等）和投入等因素考虑补偿。”那么具体对土地使用的补偿标准如何计算？目前尚无统一的标准，根据法律原理，我们认为法治政府必须建立和保护行政相对人的合理利益。根据物权法规定，用益物权是对他人所有的不动产或者动产依法享有的占有使用和收益的权利。而土地增值利益属于用益物权人应当取得的收益，因此收回土地使用权时应当按收回时（征收决定生效时）的土地出让金标准计算并退还。有了这样的认识后，一个更为复杂的补偿问题实际上也解决了，就是“房地分家”的补偿问题。实践中，有些地方政府图省事经常毛地出让，结果地上房屋和其他附着物尚未补偿，土地使用权已几易其主，政府征收时出现房主之外，地权另有其人的情况。这样的案例在实践中已经大量涌现，但目前尚无具体且明确的先例可循。那么，我们认为前述方法可以作为解决办法的参考。
三、“城中村”改造适用何种程序？
所谓“城中村”是指已经纳入城市总体规划建设区范围，农业用地通过征用所剩余很少或者已经没有，但以住宅用地仍为集体所有性质土地为特征，农村集体成员由农民身份已经或者即将转变为居民身份，滞后于时展游离于现代城市体制管理之外的村民仍在原村居住而形成的村落。“城中村”有广义和狭义之分。从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区。从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。城中村在大中城市普遍存在。成都市五城区内尚有待改造的“城中村”12个，计划在2012年前基本完成。
“城中村”改造的程序我们认为应分两步走，即先将集体土地征为国有，再将国有土地上的房屋及其他附着物征收。本次征房条例将旧城改造（有的地方称三项改造，即城中村、棚户区、危旧房）造视为公共利益。目前，我国还没有集体土地拆迁安置补偿的统一法律，但有些省市的做法也值得借鉴。已知的大约有三种模式，第一种叫征地法，即先按程序将土地转为国有，再按国有土地房屋来进行征收，也是我们主张的模式；第二种参照法，参照城市拆迁进行补偿，这种模式有司法解释的依据，最高法院2005行他字第5号批复规定，农村集体土地征用后，原农村居民对房屋仍然享有所有权，房屋所在地被纳入城市规划区的，应当参考拆迁条例规定对房屋所有人进行安置补偿（实际上城市已无安置可言），参照法成本稍少，我们成都市农村建设用地流转采用的就是这种模式；第三种叫协商法，即互相商量补偿，“按平算数”。
四、房地产管理工作中市辖区政府的责任及作用？
在房地产管理中我们听到最多的就是市县政府，基本上没有听到说过区政府，这次征房条例也是如此。部分学者们的观点认为应该包括区级政府，理由是如果仅限市县政府，则民族自治地区的盟、旗则不搞拆迁了。我们认为，根据现行法律规定，对外行使相关管理职能的只能是市县政府。理由是《国家土地管理局对出让国有土地使用权有关问题请示的答复》（1991国土函字第71号）、《国家土地管理局关于出让国有土地使用权有关问题的答复》（1993年4月1日）两次文件均规定“国有土地使用权的出让，由市、县人民政府负责。其中，‘市、县人民政府’，所指‘市’，包括全国各级市；所指‘县’，不包括市辖区。”而且按照政府设置的规定，区级政府原则上不单独设立规划管理部门，征地条例也明确是市县人民政府负责本区域的房屋征收与补偿工作。我们成都市的做法是在征地征房活动中依据《成都市征地补偿安置办法》（78号令）第三条“征地补偿安置工作在市人民政府的领导下，由市土地行政主管部门具体负责实施。市计划、劳动、民政、公安、粮食、规划等有关行政管理部门应按照各自职责，协同市土地行政主管部门做好征地工作。区、乡（镇）人民政府应协助做好征地补偿安置工作”、《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》（88号令）第六条“成都市房产管理局主管本市城市房屋拆迁管理工作。成都市房屋拆迁管理处具体负责锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含高新区，以下简称五城区）内的城市房屋拆迁管理工作；其他区（市）县房产管理部门管理本区域内城市房屋拆迁工作。公安、教育、电信、供电、供水、供气和广播电视等部门应当及时协助办理被拆迁人的户口迁移、学生转学、电话移机、有线电视迁装和水、电、气供应等有关事宜，除按照国家有关规定外，不得额外参加拆迁人和被拆迁人的负担。国土部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作”明确规定，区级政府基本上是配合义务，从政府组织法来说并无不妥之处，但所有对外文件应当按照法律和行政法规规定的程序处理。
五、征房条例实施后原88号令的废止问题？
由于《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》（88号令）系根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《四川省城市房屋拆迁管理条例》和《成都市城市房屋拆迁管理条例》制定，根据《立法法》“下位法违反上位法规定的应予以改变或者撤销”的规定，前述条例连同88号令均不再适用。
六、征地与征房的区别与联系？
如果说有联系，那么房地合一就是其中最重要的联系，因为至今科技再发达也不能建造空中楼阁。所以，房产和地产我们通称房地产，这也是我们有时混淆征地与征房的原因之所在。征地与征房在国外区别不大，几乎世界所有国家都实行的是土地私有制，房地事实上也是合一的，只有我国法律制度上实行房地合一，但城市建设用地所有权归属国家，房屋产权所有权人只有使用权且实行多头管理。因此，在中国征地与征房是不同的法律概念。两者的主要区别：
一是适用的法律程序不同。国家建设征收土地适用《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定；城市房屋拆迁适用《城市房屋拆迁条例》的规定。
二是适用范围不同。征地适用范围是农村集体所有的土地，征房适用范围是城市规划区内的房屋。
三是法律后果不同。征地导致的法律后果是农村集体土地所有权的消灭，征房导致的法律后果是房屋所有权的消灭以及房屋产权的等价调整或者价值的交换。
四是补偿范围不同。征地一般补偿有4项，即土地补偿费、安置补助费、地上费（含建筑与青苗等）、菜地基金。征房实质补偿只有其中一项，即地上费，细化为房屋及地上建筑物补偿，过渡费补偿，营业损失补偿。一句话，征地既补“砖头”（土地及建筑），也补“人头”（人员安置），而征房只补“砖头”。
征房的程序为：
（一）公布补偿方案。房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
（二）公布修正补偿方案。市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
（三）风险评估，必要时经政府常务会议讨论。
（四）落实征收补偿费用。
（五）处理无证建筑。
（六）作出征收决定并公告。
（七）组织调查登记，公告调查结果。
（八）给予补偿。
（九）对违约者提讼。
（十）对“钉子户”作出补偿决定并公告。
（十一）申请法院强制执行。
征地的程序为：
（一）征地通告。由县或市级国土资源局在被征收土地所在地的村范围内征地通告，告知被征土地的村集体经济组织和村民：征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。
（二）征询村民意见。由县或市级国土资源局会同所在的乡镇政府，就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的，应告知被征地相对人有权提出听证申请，并依法组织听证。国土资源局应将村民对征收土地的意见和听证的材料作为报批的必备材料归档上报。
（三）地籍调查和地上附着物登记。由县或市级国土资源局会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，并由国土资源局现场填制调查表一式三份，由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。国土资源局应将所有权人、使用权人签字的材料作为报批的必备材料归档上报。
（四）拟订“一书四方案”组卷上报审批。由县或市级国土资源局根据征询、听证、调查、登记情况，按照审批机关对报批材料的要求拟订“一书四方案”即：“建设用地说明书，农用地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案，供应土地方案。”并组卷向有批准权的机关报批。
（五）征用土地公告。征用土地的市、县人民政府应当在收到省或国务院征用土地批准文件之日起10个工作日内在被征地所在村进行征用土地公告。征用土地公告的内容：征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；征用土地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人员安置途径；办理征地补偿登记的期限、地点。
（六）征地补偿安置方案公告。县或市级国土资源局根据省或国务院征用土地批准文件批准的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日内以村为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。征地补偿、安置方案公告内容：被征用土地的位置、地类、面积；地上附着物和青苗的种类、数量；需要安置的农业人口的数量；土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；农业人员的具体安置途径；其他有关征地补偿、安置的具体措施。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向县或市级国土资源局提出。县或市级国土资源局应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。
（七）报批征地补偿安置方案。县或市级国土资源局将公告后的土地补偿、安置方案，连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报市、县人民政府审批。
（八）批准征地补偿安置方案。
市、县政府将征求意见后的征地补偿安置方案批准批准后，并报省国土资源厅备案，并交由市、县国土资源行政主管部门组织实施。
（九）土地补偿登记。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书(土地承包合同)到指定地点办理征地补偿登记手续。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以市、县国土资源行政主管部门的调查结果为准。
（十）实施补偿安置方案和交付土地。按规定支付征地补偿安置费，被征地单位和个人按期交付土地。
七、“村转居”后集体土地是否自动转为国有？
农村土地房屋征收法范文2
摘要：随着社会经济的不断提高，带动着城市经济的发达，同时城市的扩建也随之而来，但是城市的扩建是需要征收周边大量的农村土地，这样一来，也就形成了对集体土地上的房屋和其附属物的拆迁过程。征收、拆迁农民面临的是失去住所和职业，其唯一的生产资料被强制剥夺，今后面临着巨大的生存压力。由于集体土地征收、拆迁的相关法律法规的不完善，个别地方政府在农村土地、房屋征收拆迁中借保护公共利益之名，行侵犯农民合法权益之实。
关键词：房屋拆迁；征收；补偿
Abstract: along with the social economy continues to improve, drives the city economy developed, and the expansion of city also pose, but the city expansion is necessary to impose an a large quantity of surrounding rural land, so that way, was formed on the building on collective land and its appendages demolition process. Collection, the farmers face losing homes and career is, its the only production material be forced to deprive, the future is facing a huge survival pressure. Because the land expropriation, the collective of related laws and regulations, not perfect, some local governments in the rural land, housing collection in the protection of public interests by name, do infringe upon reality of the farmers" lawful rights.
Keywords: housing units; Collection; compensation
中图分类号：U415.7 文献标识码：A 文章编号：
0 引言
“农宅”也就是农民所建私房，我国宪法第十条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”当然“农宅”就是所谓的宅基地上所建的房屋，宅基地是属于集体所有。而我要谈的“农宅”主要指城市郊区农民的住宅，宅基地和自留山、自留地。随着城市化的进程，城市不断的扩大，人口的增加，土地的有限，城市郊区的农宅和土地越来越多被征收和拆迁。
一、调查报告
近年来，随着城市经济快速持续发展，农村的城市化建设步伐加快，旅游开发热、开发区热和房地产热等纷纷兴起，农村(尤其是城乡结合部的农村)的房屋和土地越来越多地被征收，有的甚至是整个村的房屋和土地被全部征收。土地是不可再生资源，农村的土地更具有双重性质，它不光是生产资料，还是社会保障，被征收，拆迁的房屋越多就意味着农民的住所没有保障，被征收的土地越多就意味着农民的生存田越少，加之在征地过程中普遍存在补偿标准低、土地增值收益分配不合理、打着“公共利益”的旗帜等问题，失地农民利益受到损害，不满情绪不断上升，对房屋拆迁和土地征用普遍采取抵制态度，失地农民与政府之间的矛盾日趋尖锐。
许多商户在拆房的过程中，都会遭到农民的反抗，此时这些商户就会认为农民的房子不拆则成为了危楼。那么 “农宅”真的就是“危楼”吗？可以让政府低价征收、拆迁？政府真的是以公共利益为目的征收、拆迁的吗？政府的补偿合理吗？房屋是公民合法的私有财产，拆迁房屋必须要具有正当性，即要有法律依据，否则构成对私有财产权的侵犯。我国《宪法》修正案第二十条规定:“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”修正案第二十二条规定:“公民合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《土地管理法》第2条重申宪法的精神，指出:“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。……国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《物权法》第42条规定:“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”以上规定是目前对农村房屋拆迁和集体土地征收的主要法律依据。由于我国宪法和法律未对公共利益作出明确界定，使得政府在行政征收和拆迁中拥有很大的自由裁量权，而这种自由裁量权的扩大，易导致政府角色的错位。在农村房屋拆迁中，政府已不是纯粹的公共利益的服务者，不是从为公众服务、为公共利益服务出发，而是借助它的权力来实现其自身利益。
二、公共利益的界定不明确
对于“公共利益”界定不明确，我国《宪法》、《物权法》仅仅规定了公益拆迁，将国家征收拆迁的目的严格限于“公共利益”。但是目前征地拆迁的范围过大，以商业为目的征收、拆迁也出现通过政府打着公益拆迁的旗号对农村集体土地和房屋征地拆迁的情形。为了政府征地拆迁行为的正当性和合理性必须对“公共利益”加以界定。公共利益界定，我个人也认为它是比较复杂、比较困难的。有些是比较容易界定的，比如说国防的建设，公共设施的建设，这些都比较清楚。但有些公共利益界定其实不是那么清楚。比如说危旧房改造，特别是城中村的改造，这在很多地方都是一个争议很大的问题。我个人认为，它是把这种决定交给那些有直接利害关系的当事人来决定，体现了征收的民主原则。也就是说，让那些当事人来决定这是不是公共利益。“公共利益”，广义上是指国家利益和社会不特定多数人利益。“公共利益”所应包含的具体情形均在我国法律法规中没有做出明确界定，因而实践中把“公共利益”经常滥用。例如，国家征拆迁权利滥用，土地、房屋被有的地方政府以强制手段低价或无偿从农民手中征收、拆迁过来，然后再以市场价格出让给开发商，从中赚取巨大的差价，却因此大幅度降低和剥夺了被拆迁人合法的征收拆迁补偿金额。在国家加紧对土地征收的监督和控制的情况下，政府仍然存在较多滥用公权力的行为，而方式更加隐蔽，如以兴建工业区等理由申请征地，在获批后把一部分土地出售或改作他用，从而极大地引发了拆迁农民的不满情绪。所以，为了限制政府权力，减少或制止违规违法行为的发生，切实维护公共利益、维护农民群众的正当合法权益，须对公共利益加以界定。
三、征收、拆迁补偿标准不规范
国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。但是对于征收、拆迁补偿标准不规范，有的仅含糊规定给予“适当补偿”或”补偿”，有的规定了固定的标准，如我国《土地管理法》第47条“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。”具体的补偿标准主要是由行政机关裁量，降低补偿标准的现象也比较普遍。实际情况就是，补偿金是由政府在法定幅度内单方说了算，农民没有讨价还价的余地，造成补偿金远远低于土地应有价值。而且这一补偿标准将补偿限于直接损失，间接损失的补偿则就不予考虑了。即使是对直接损失的补偿标准也过低。根本不足以填补农民所遭受的损失，也不足以制约任意征地行为。在当今土地已是价比黄金，而向农民征收时却以粮食的价格来计算补偿。
农村土地征收、拆迁及农民权益救济问题上寻求司法保障显得是那么的无力。在相关法律法规缺失的情况下，首先，农村集体土地的征收制度在本质上是一种行政征收，在征与不征的问题上，农民没有谈判权、抗辩权、拒绝权。其次，补偿金的确定是由政府在法定幅度内说了算。因此，在补多少的问题上，农民显得很无耐。
四、结束语
（一）把土地征收补偿制度进一步完善。土地征收范围要严格限定，把公益用地和经营性用地要严格区分。国家进行土地征收必须为了公共利益的需要，征收权的使用要合法，通过征地不得牟利;商业用地的解决，运用市场机制解决，土地征收工作要有序、健康的进行。
（二）完善法律法规，尽快出台《集体土地征收拆迁法》。通过对众多法律、法规、规章进行融合整理，建立和完善征地拆迁方面的一整套协调一致的法律体系，用以指导、规范和约束各级、各部门以及拆迁相对人的行为，保障农村房屋拆迁工作合法、有序进行。
（三）把土地征收与补偿工作程序逐步完善。树立程序正义观念，遵守公正、公开与效率的原则，把征收及补偿程序的立法完善，增加征收、拆迁的透明度，社会的监督随时欢迎。
（四）补偿标准要合理补偿方式要多元化。以农民集体土地财产权利的确定为基础，补偿金应该按照市场价格来确定。补偿金除了要考虑农民的耕种等损失，还要注重对农民失地后的后期保障。尤其是土地后期出让过程中，政府应提高农业重点开发基金、土地复垦费、用于农业土地开发费用、耕地占用税等税费来解决后续保障问题，个人觉得该笔费用不应低于出让金的50%，并通过立法来确定资金使用渠道，防止该费用被挪用。对于土地的区位、土地的预期收益、供求状况、当地经济发展状况等因素是当前农地征收中最为关键的问题，当然最重要的还是要考虑土地征收前的价值。与此同时，补偿方式的多元化，主要以一次性金钱补偿的方式，失地农民的社会保障体系要建立健全，辅以其他补偿方式，切实保障农民合法权益。
参考文献：
[1]张向东.城市房屋拆迁法律性质之定位[J].现代法学，2009（5）.
[2]李爱民.房屋拆迁行为的法律分析[J].法制与社会，2009（5）.
农村土地房屋征收法范文3
关键词：农村宅基地；拆迁；补偿；救济；安置
近年来，随着我国经济社会不断发展，土地利用中产生的矛盾不断增多，土地纠纷已经成为农民维权抗争活动的焦点。
在近年来所反映的三农问题中，农村土地问题占68.7%居首位。其中，农村宅基地的征收问题更是占了相当的比重，究其原因则主要可以归结于在征收农村宅基地过程中补偿程序的不规范和补偿机制的不合理，这些都成为了问题引发的源头。
一、北京市农村宅基地拆迁补偿现状
（一）补偿程序不规范
在征收农村宅基地的过程中，补偿程序的不规范导致房屋的所有权人无法得到合理的补偿和安置。
1、监管不利导致审批不规范
在征地初期，由于监管机制的不完善，市公路局对地区乡政府提交的拆迁和安置方案，以及补偿预算缺少一些详细的审查过程，没有做好重建宅基地的保障工作。例如，关于重建宅基地的选址和重建时间等问题，导致农民房屋在被拆以后，乡政府选定农耕地等非法地块作为重建地。在重建时由于违反了国家建设农业住宅的相关规定，得不到建设用地批准，引起地区乡政府与地方人民的矛盾。
2、权威滥用导致村民补偿权益无法充分落实
补偿方式由地方政府单方定价，拆迁补偿价格与市场价格相距甚远，补偿权益无法落实常归因于行败。在农村宅基地被征用的过程中，农民的知情权、监督权、表达权、参与权被无形地剥夺了，更不要说利益的补偿。在权力失控的情况下，行政机关就较容易侵犯公民的权利，因此，对行政权利的约束显得尤为重要。例如，李遂镇镇政府未在村民在房屋拆迁之前告知村民重建宅基地的地址和重建期限，并且在公告发出之后没有听取村民的任何意见，于规定日期拆除了村民房屋，侵犯了村民的知情权、监督权、表达权、参与权等等。
3、急于求成导致强制拆迁变为野蛮拆迁
为了在规定时间内完成上级下达的拆迁任务，地方政府常常在农民不愿搬离自己的居住地时实施拆迁，这种行政权力与农民的权利的冲突将会愈演愈烈，其表现就是强制拆迁，一旦协商不成，便采取越权行为，强制执行拆迁，在户主不在家时就拆房或将户主从其住所中驱赶出来。
根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》，在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议的，经一方或双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决。裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的，属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区、县国土房管局申请人民法院强制执行。
（二）宅基地补偿机制不合理
宅基地使用权是用益物权，由农民以户为单位享有。在宅基地征收过程中，因政府的征收行政行为造成各种权利的消失或损害，都要给予权利主体以充分补偿。而对于征用农民宅基地的补偿方面，由于补偿机制有待完善，没有统一的补偿标准，实践中北京市各地区对农村宅基地使用权被征收，农民是否应获得补偿或者应该获得怎样的补偿作法不一，从而埋下诸多补偿纠纷隐患。
1、对被征收者的救济措施规定不足
根据《土地管理法》的规定，被征收者在征地范围、补偿标准等方面存在争议的，由县级以上地方政府协调；协调不成的，由批准征地的政府裁决，该裁决为终局裁决，并没有规定被征收者向司法机关获得救济的权利，导致征地纠纷被拒于司法审查的大门之外。这种制度安排，给征收者以过大的权力，而被征收者连起码的司法救济权都没有。权利失衡，无法通过司法权来制约政府征地行为，也不能有效地维护被征收者的利益。
2、补偿标准不一
据悉，北京市用于各项征地建设的款项是一定的，因而对某些大项目能够提供大量资金，或对于用地较少的项目投入资金相对充足，以致对这些项目征地过程中征地的补偿相对较多，甚至达到使农民暴富的现象。例如，北京市顺义区t3航站楼的农村征地项目，使当地拥有大面积农村宅基地的所有权人得到了大量的补偿金。而对一些占地面积大但是却资金投入小的小项目中，农民宅基地征地所得补偿则非常少。
3、补偿救济暗箱操作
国家征收耕地等的补偿具有具体的标准（《中华人民共和国土地管理法》），但对于征收农村宅基地并没有具体的标准。在现实当中，国家征收城市郊区或者“城中村”农村宅基地的情况并不在少数。由于没有具体的补偿机制，各地方政府为了自己的小金库而截留一部分补偿金额，或者为了引进外资而降低补偿费用而导致补偿不合理，而使得农民的利益受损，从而引起农民与地方政府和开发商的纠纷不断，甚至影响社会稳定。
4、住宅安置办法有待解决
北京市房地产价格近几年来持续攀升，居高不下。这对于失地农民无疑是一个重大的负担。北京市宅基地按照地理位置可分为两类：郊区土地；城中村土地。对于城中村土地的征用，政府大多经过长久的考虑与规划，使得补偿标准较合理。但对于郊区，由于近年来修建公路和基础设施日益增多，并且农村居住土地面积日趋不足，因此乡政府的补偿一般都是采取一次付清安置费用，村民自行解决居住问题。然而，由于经济补偿不到位，补偿救济不足以及地理位置的限制，农村人口的安置问题常常不能得到妥善的解决，从而引起了一系列土地征收上访问题。据不完全统计，每年全国民间调解的宅基地房屋纠纷数量，近十年来每年约55.2万件，而且这个数字每年都在攀升。
5、农民被征用宅基地后的生计问题
由于国家建设用地需要，可供重新建设宅基地的土地面积日益减少。对于那些无法得到重建宅基地的农民，一些当地政府会考虑在给予了合理的补偿金之后，为当地农民办理农业户口转为非农业户口。但由于大多数农民在拆迁之前以耕地为生，并没有很高的文化水平和专业技能。对于较为年轻的农村人口来说，还可以继续学习专业技能或靠劳动力寻求新的生活来源。而对于年龄较大的农村人口来说，学习与再就业显然并不现实，这些人很难在户口改变之后寻找到一份可以维持生计的工作。
二、合理化建议
（一）加强宅基地补偿机制的合理性
1、加强补偿程序的公正性
合理的补偿机制需以公正作为保障，公正则涉及征地利益相关人的知情权、参与权、救济权等。因此，为了确保被拆迁人对补偿程序的参与权利，在拆迁活动的关键环节，如立项、规划等环节，建议引入听证制度。同时，对过渡期内农民的安置问题做出更具体的规定，并设专门审查机构，确保拆迁人在具备安置条件的情况下才能开始拆迁。赋予农民作为被拆迁人时的诉讼主体资格，使农民能够通过诉讼获得司法救济。
2、完善补偿方案的制定原则
补偿方案的制定是土地征收补偿实施的前提和基础。征地方案确定后，征收者与被征收者应对征地的补偿标准等问题进行谈判、协商，由政府和农户选派的代表组成委员会共同确定征收补偿方案，意见不一时，由批准征收土地的政府裁决，对裁决不服的，可以向法院，由法院裁定，以保证补偿方案的公正性。然后，对补偿方案进行公告，这是土地补偿的必经程序，也是有关地方政府的义务和职责。这些建议有利于减少土地征收补偿中的不公平性，使双方可以在相对平等的基础上进行协商，实现各方利益的最大化和平衡化。对征地补偿进行公开，让征地补偿透明，同时让从村民众了解到自己的法律权利，既保护了农村集体经济组织和农民的知情权，方便了国家机关、社会团体、农村集体经济组织和农民的监督，又可以避免因土地权属不清等而产生的纠纷。
3、听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见
根据《征用土地公告办法》有关规定，土地征收补偿方案公布以后，有关市、县政府土地主管部门应当认真听取被征地的农村集体经济组织和农民对土地征收补偿方案的意见和建议，以保证土地征收补偿的公平与合理以及土地征收工作的顺利进行。最后，公布补偿费用的收支状况。补偿费用分配是否及时、合理，使用是否正确，关系到每个农民的合法权益，因此，法律赋予并保障政府部门和农民的依法监督权，任何单位和个人均不得阻挠和干涉。
4、提高农村人口的法律意识
合理的补偿机制，也需要农村民众有一定的法律意识。针对农民的法律知识薄弱的现状，为保障农民一系列权利的视线，政府应加大对农民的法律知识教育，安排专门人员为农民提供法律指导、法律咨询和法律援助，引导他们通过正当、合法的途径解决纠纷。当拆迁人与拆迁人之间，对有关补偿安置协议履行中的纠纷，应以对方为被告向法院提起民事诉讼；如果是对政府有关部门的具体行政行为不服，可以向其上级主管机关提起行政复议，也可以直接向人民法院提起行政诉讼。
（二）提高农民宅基地使用权补偿
1、提高补偿金额
虽然北京市已出台宅基地房屋拆迁补偿规则，即房屋拆迁补偿价＝宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价，但关于“宅基地区位补偿价”、“被拆迁房屋重置成新价”还应结合当地具体情况予以确定，因此，政府应尽快出台该价格的制定的相关细则，并增加制定方案的透明度。
2、落实住房安置问题
对于有条件的农民集体，应鼓励由所在村组重新安排被拆迁人的宅基地，供原宅基地使用权人自建房屋；对于所在村组安排宅基地确实有困难的，考虑到农村人口主要以耕种为工作的原因，宅基地的丧失不得不是一部分农村人口到县城或城市购房，政府可以考虑提供廉租房或两限房。
3、解决被征收宅基地后农村人口的生活问题
为解决农村人口拆迁后的生计问题，可以参考国外通行的做法，以市政建设为目的进行拆迁时，在市政工程项目如公路等建成后，分配给拆迁户合理的股份，以股利分红对其进行补偿，这种做法在深圳市的拆迁工作中已得到较为成功的运用。仅给予数万元的安置、保养费用，不如给予股利分红，更有利于农民的生存利益。或者通过采用发行土地债券的方式，解决农民宅基地补偿低与国家建设用地征地成本高的矛盾，也使农民可以获得较长时期的土地收益，并获得生产自救和发展所必需的资金。
三、结论
为了完善农村宅基地征收补偿机制，针对执行者，在土地征收的过程中，每一个环节都要增加透明性，进行公示并向公众或者相关利害关系人随时提供可查阅的相关文件报表，以对行政主体的行政行为进行有力制约，以权利制约权力，防止征收权滥用；针对拆迁房屋的所有权人，则应加强协商性，注重被征收者在征地行为过程中的参与，让他们在征收目的性、征收范围、征收补偿安置和征收补偿安置费用的使用、管理等方面都有充分发表意见的机会，并能采取足够的措施及时保障自己的合法权益，此外还要明确可诉性，设置科学、合理的救济措施，保证在被征收者存有争议时，可以通过多种救济途径，有效地维护自身合法利益。允许被征收者采取复议、申诉或者诉讼等救济措施，在条件成熟时，还可设立由专业人员组成的征地仲裁机构，主持有关征地过程中产生的异议仲裁，以更好地维护被征收者的合法利益。
参考文献：
1、高勇.城市化进程中失地农民问题探讨[j].经济学家,2004(1).
农村土地房屋征收法范文4
一、农村零散建筑业的现状
农村建房户大都是利用农闲时节进行房屋的新建和翻新，从事房屋新建和翻盖的建筑施工队也都是季节性的，没有固定的人员组织，基本上是由一人牵头，临时承揽、临时组织、干完分钱，揽活再组织的形式。农村零散建筑业表现为以下几个特点：
（一）农民建房时间的不确定性。农民在建房前，必须先向乡镇的土地管理所申请批准宅基地，然后才可以建房，但批了宅基地后，有当时就盖房的，也有三、五年不盖，直到自己有足够的资金时，才开始施工建房，在施工前也不用和任何单位打招呼，造成税务机关无法及时准确掌握农民建房情况。
（二）农村建筑施工队不成规模。由于农民建房比较零散，基本都是个人建房，投资规模小，不需要大型的建筑工具，大部分的建筑施工队都只具有最基本的施工工具，其中一些还是建筑施工人员自己的，属于有工程就集中在一起干，没有工程就散伙，没有固定的组织机构。工人的工资由承揽人员根据工程情况实行日工资或包工，没有工程时就各自务农，不再发放工资。
（三）建房户投资的灵活性。农民修建房屋的计划性很差，往往在建房过程中根据自己的喜好不断地调整设计和投资额，或者实际投资远远大于计划数，或者由于资金的不足其实际投资额小于计划数，出现很大的差距。
（四）税源分散，税源监控的难度大。农村零散建筑业施工队分布在各个行政村或自然村，而建房户更是每个村都有，税源较为分散，给本来就征管力量不足的税务机关带来很大的困难，税收监控和税款征收的难度较大。
（五）纳税意识差。由于纳税主体纳税观念淡薄，对实现的应税收入能逃则逃，能漏则漏，加之又无正规财务计账，当税务干部检查时百般抵赖，给管理工作造成困难。
二、对加强农村零散建筑营业税管理的几点建议
如何才能加强对农村零散建筑营业税的管理呢，笔者认为应从以下几个方面着手：
（一）广开宣传渠道，加大税法宣传力度。一是通过多种群众喜闻乐见的形式，大力开展税法宣传，切实提高全社会的纳税意识，在全社会尤其是农村形成纳税光荣、偷税可耻的良好纳税氛围；二是切实开展具有较强针对性的农村建筑业营业税的专项税法宣传。这几年，我们在税法宣传上的投资不少，但效果确并不明显，其根本的一个原因是针对性不强，只是进行表层的宣传，对单税种的深入宣传少，造成一些纳税人知道应该依法纳税，但究竟纳什么税，如何纳税却一知半解。因此，要加强对营业税的宣传，尤其是面向农村的建房户和建筑施工队，使其了解应该纳税、怎样纳税、纳多少税、偷税要受到什么处罚的问题，促使其主动纳税；三是认真开展纳税辅导，针对建房户和建筑施工队关心的和弄不清的税收问题，及时提供纳税辅导，以保证税收征管的准确到位。
（二）充分依托社会力量，搞好协税、护税工作。一是乡镇村干部要经常深入各村开展工作，对农村的农民建房情况进入深入了解。建立由乡镇土地管理所、包村干部和税务所干部组成农村零散建筑业协税、护税组织，健全税收联席会制度，定期召开联席会，由包村干部和土地管理所及时向税务所通报农村建房情况。二是积极依靠社会力量，加强对建筑施工队的税收监控。建立健全村委会负责制度，村委会要详细掌握辖片内的建筑施工队的数量，并对承揽人员和施工队情况进行登记，掌握承揽房屋数量。建立建筑施工队施工情况动态监控台账，加强对建筑施工队实现营业税的征收管理，税务所根据建筑施工队承揽的房屋数量和建筑工程费，依据《石家庄市建筑业税收征收管理办法（试行）》，及时向建筑施工队下达《限期缴纳税款通知书》，确保税款的足额入库。
（三）规范管理程序，建立详细的税源登记台账。按照各村在乡镇土地管理所审批宅基地的情况，及时与乡镇土地管理所沟通，由税务所建立农村零散建筑业税源登记台账。包村干部要及时掌握每个村的农民建房情况，由税务所分别按审批宅基地、准备建房、正在建房等类别进行分类登记，确定税收监控的重点，从源泉控制农村零散建筑业营业税的税源。
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一、问题意识：问题的缘起及提出
兰州新区[1]建设是一项十分艰巨而复杂的系统工程。自2010年8月起在“兰州新区”建设过程中，据不完全调查统计，包括永登和皋兰两县境内的宗家梁、方家坡、小黑川、俞家梁、泉头、当铺、陈家梁、大庙等众多村中的耕地已经被全部征用完毕。目前兰州新区至少已经完成了7万亩以上的农村集体土地的征收工作，同时也存在着一些法律问题和一系列难题。其中一些是当前我国在土地征收、拆迁安置补偿中普遍存在的共性问题，一些却是在兰州新区建设中存在的特殊性问题。这些问题一方面影响着新区建设的速度和质量，同时也为兰州新区建设长远、稳定、和谐发展留下了一些理念上的缺陷和制度安排上的隐患，主要表现在以下几方面：
一是在理念上未严格遵循以人为本和依法建设的原则与理念。仅从新区对集体土地的征收补偿机制、补偿标准以及当前形成的一些补偿纠纷可以看出，新区为了以尽可能低廉的成本完成建设用地储备，在新区政府和当地农民之间，明显把15万农民所拥有的集体土地看作是利益博弈的主要对象，即只将800多平方公里的农村集体土地作为新区建设和发展的基本物质资源，而没有将当地15万农民看作是新区建设和发展的基本人口资源加以重视。
二是对国家现有的关于集体土地征收补偿方面法律、法规重视和落实不够，未严格按照国家法律、法规依法开展关于建设用地储备及拆迁安置、征收补偿工作。
三是各项具体工作开展的规范性程度不高，关于地方性政策与制度储备严重不足，对新区经济社会发展必需的制度、文化等软件条件缺乏系统的长远规划和准备。
四是在完成建设用地储备和征收农村集体土地时，未严格执行国家有关土地征收的程序性法律规定，也未根据法律授权因地制宜地建立规范、合理的地上附着物补偿政策及标准。
二、对兰州新区管委会制定的地方性补偿标准及其合法性审查
自2010年开始，在兰州新区筹备成立前后，先后以兰州市人民政府和兰州新区管委会的名义，制定颁布了两个关于征地补偿方面的规范性文件：
一是为了加强兰州新区控制区域内的规划管理，遏制乱搭乱建现象的发生，提升新区品味，优化发展环境，确保兰州新区规划建设管理的顺利实施，现就进一步做好严禁在兰州新区控制区域内乱搭乱建工作，兰州市人民政府于2010年8月15日发布了《关于禁止在兰州新区控制区域内乱搭乱建的通知》。该《通知》规定：“自通知发布之日起，永登县、皋兰县政府要加大执法力度，对兰州新区规划控制区域巡回检查，对非法建设行为依照《中华人民共和国城乡规划法》《土地管理法》的规定予以处罚，并强行依法拆除，拆除的违法建筑不予补偿。”
二是兰州新区管委会《兰州新区土地征收补偿、房屋重置价格及附属物补偿、集体土地上房屋拆迁安置若干规定（试行）》，其中第七条规定：根据《兰州市人民政府关于禁止在兰州新区控制区域内乱搭乱建的通知》，自2010年8月15日起，在集体土地、宅基地上突击抢建、改建、增建的房屋、临时棚舍、抢建的花草、苗木及其他设施等不予补偿。
上述两个规范性文件，根据我国立法法及相关地方性立法权限，其制定程序和实质性内容均缺乏基本的政策与法律依据，其合理性、合法性及其效力问题明显存在重大缺陷。
首先，该《通知》颁布于新城区建设规划获国务院批准之前，事实上截至目前，关于新城区土地规划与利用方案仍然未完成法定的审批程序（甚至关于整个新城区开发建设中的土地征收征用程序从一开始便处于非法状态，即“先斩后奏、先征后补、先征后批”）。因此，关于“自2010年8月15日起，在集体土地、宅基地上突击抢建、改建、增建的房屋、临时棚舍、抢建的花草、苗木及其他设施等不予补偿”的规定缺乏有效的法律和政策依据。
其次，该《规定》中明确适用的补偿标准是按照永登县、皋兰县的土地征收及地上附着物补偿标准为依据进行计算的（详见《永登县人民政府关于印发永登县城市房屋拆迁安置暂行标准的通知》永政发〔2009〕72号），根据该文件内容，其标准仅适用于“城市房屋拆迁安置”，不能直接适用于耕地征用补偿。即便通过兰州市人民政府或者兰州新区管委会的名义颁文，也明显超出了法律、法规明确规定的地方性立法权限。
再次，根据该《若干规定》内容，其第一条明确规定：“永登县、皋兰县分别制定的本县集体土地征收及地上附着物补偿标准。兰州新区征收土地时，拟征收的土地在永登县、皋兰县境内的，分别按照永登县、皋兰县的土地征收及地上附着物补偿标准执行。”由此可见，兰州新区提出的补偿标准是按照永登县人民政府《关于印发永登县城市房屋拆迁安置暂行标准的通知》的土地征收及地上附着物补偿标准为依据进行计算的，其明显不具有可参照性。
三、兰州新区建设中关于执行国家政策与法律方面存在的问题与不足
由于城市国有土地上的房屋和农村集体土地上的房屋在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及拆迁安置对象等方面均有差异。而我国目前尚无明确的法律、法规对上述问题进行规范，各级政府直接参照《城市房屋拆迁管理条例》有关规定，导致其制定补偿标准随意性很大，补偿标准十分混乱，直接影响了拆迁的进程和效率。从当前已经出现的一些补偿纠纷来看，兰州新区和农户之间依据双方不同权利主张和补偿计算办法与标准，双方计算目标结果相差十分悬殊，争议明显且存在着巨大的差别。本文认为，兰州新区建设中关于执行国家政策与法律方面存在的问题与不足主要表现在以下几个方面：
一是当地绝大多数失地村民表示兰州新区征用土地补偿过于低廉，也没有依法尊重农村集体经济组织的基本权利，征用过程既没有召开村民大会，也没有与村民签订补偿协议。
二是由于城市房屋作为生活资料，其功能不同于作为农村基本生产资料的集体土地，农村集体土地承担着农民长远的社会保障功能。因此，不能按照2009年永登县人民政府《关于城市房屋拆迁安置暂行标准的通知》为标准，对农村集体土地上的附着物进行补偿。
三是从2010年下半年开始征地到2011年年底，兰州新区共征用了附近村庄近7万亩耕地，这近7万亩耕地是否经过甘肃省国土部门的批准呢？涉及的基本农田是否向国务院报批了呢？截至2011年年底，兰州新区共组织报批59个批次1330.7公顷土地用地指标，根据这些资料数据可以看出，而其中只有19960.5亩土地向国土部门进行报批[2]，剩余的土地皆为违法占用。
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一、指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以转变经济发展方式为主线，按照加速发展、加快转型、推动跨越的主基调，重点实施工业强区战略和城镇化带动战略，全面建设小康社会，按照全区同类建设项目征地拆迁补偿基本保持平衡的原则，妥善安置被征地农民，确保项目建设顺利实施，切实维护社会和谐稳定。
二、征地补偿
(一)补偿原则。货币补偿标准以区现行征地补偿标准即已批准实施的《市人民政府关于征地统一年产值标准和征地区片综合地价的批复》文件为基础，确定全区征地货币补偿标准。
（二)使用土地原则。全区征地（含临时用地）必须遵循保护耕地、集约用地和按规划要求使用土地的原则。能用未利用地的，不用农用地；能用劣质耕地的，不用良田好土；能用一般耕地的，不用基本农田。
(三)征地补偿方式。根据国发[2004]28号文件的精神，在已确定的征地补偿预算总额内采取货币补偿与多途径补偿相结合的方式进行。
1、货币补偿。按照经批准的征地货币补偿标准，由区人民政府对补偿标准进行公示。对土地面积、地类、权属、地面附作物等调查内容经区国土分局、镇人民政府、村（居）委员会、农户共同确认后，认真测算，三榜公示，核对无误后据实、及时、足额予以补偿。
2、多途径补偿。镇人民政府可根据被征地的村集体和被征地的村民实际情况拟定《多途径补偿方案》，广泛征求被征地村民大会或代表大会意见，经相关部门进一步修改完善按程序报批后组织实施。
3、被征地农民的社会保障。要从社保、医保、低保等各方面，切实保障因土地被征用给当地农民造成的生活困难，被征地农民的社会保障方案由区劳动社保部门会同民政等部门制定，并按程序报区人民政府同意后执行。
4、专项设施和村民拆迁安置用地补偿。已征收未使用的工业用地及征收基础设施建设用地、机关事业单位和学校等专项设施和村民宅基地的，统一按本方案标准予以补偿。征收现有生产企业用地须经依法评估后予以补偿。
(五)征地补偿费用的使用和管理。征地补偿费的使用和管理，严格按照《关于加强和完善我省征地补偿资金管理工作的通知》规定执行。
(六)统一征地工作。征地工作的主体为区国土分局，并由镇人民政府具体实施。征地工作经费按征地总费用的4％拨付到被征地所在的镇人民政府，专款专用。
(七)临时用地的使用和管理。临时用地的补偿方案由区国土分局和镇人民政府共同制定，包括补偿标准和土地复垦费(或土地复垦保证金)标准。建设单位应依法缴纳使用临时用地补偿费和土地复垦费(或土地复垦保证金)，并办理临时用地手续后方可用地。
(八)其他。对于因项目建设施工造成的三电迁改和各种涉农设施补偿，由区住建局商区相关部门制定相应补偿方案，按“一事一议”方式进行补偿。
三、房屋征收及地上附着物补偿
(一)房屋征收补偿原则。房屋被征收人的安置按照“还房安置与货币补偿相结合”的原则进行。
(二)房屋征收及地上附着物补偿主体。房屋征收及地上附着物补偿主体为区住建局，并由区住建局协调、组织力量，确保各征地拆迁项目有序快速推进。对项目预征地公告后抢建、抢搭的房屋、构筑物及抢栽、抢插的附着物等一律不予补偿。
(三)住宅还房超面积部分由房屋被征收人按市场评估价向征收人购买，住房还房面积低于被征用房屋面积的部分，按照经有权机构的评估价格进行货币补偿。
(四)学校、企事业单位的搬迁安置补偿。学校、企事业单位的搬迁安置补偿由镇人民政府商区相关部门共同解决。
(五)通信、广电、电力、公路等设施改迁，由区人民政府协调相关部门给予支持。
