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农村土地房屋征收法范文1
自改革开放以来，伴随着城镇化发展，各级政府对农村土地的大量征收，产生了一系列的社会问题。本文对我国现行的土地征收法律进行了分析，归纳出我国法律对农村土地征收的强制性、目的性、合法性和补偿性，发现农村土地征收现存的弊端，并提出一定的完善建议。
关键词:
土地征收;法律特征;补偿方式;合法程序;监督体制
改革开放以来，我国社会主义城镇化建设的步伐逐步加快，各级政府在城市化的发展进程中，为建设城镇、工厂以及工业园区等建筑，需要征收大量土地，而土地是农民最基本的、赖以生存的生活来源，在市场经济飞速发展的今天，农村土地征收所产生的一系列社会问题，都可能引发大量的纠纷。
一、我国土地征收的法律特征
我国农村土地征收法律制度是推进社会主义城镇化发展的重要保障，在现有的法律法规中，在《宪法》中规定“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”;在《土地管理法》中明确规定“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”;在《物权法》中规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”从以上法律法规中，可以看出我国对土地征收，是以补偿为前提，以实现公共利益为基础，将农村集体土地强制征收成为国家所有，具有强制性、目的性、合法性和补偿性四点法律特征。
(一)土地征收的强制性
从上文提到的法律规定中可以看出，对农村土地征收的实施方是国家，国家是有权并依照法律法规，可以对农村土地实施强行征收，被征地的一方必须完全服从。因此，国家对农村土地的征收是带有强制性特征的，但强制征收土地必须在法律规定的“为了公共利益的需要”基础之上，这就是土地征收的第二个特征———目的性。
(二)土地征收的目的性
判断国家及各级政府在征收农村土地时是否符合法律法规的要求，其标准和依据就是判断所谓“公共利益的需求”，这是对土地进行征收的前提和基础。由于城市化的不断扩张，以及市场经济的飞速发展，城镇化建设、工业区建设等用地的不足，都导致了对农村土地的征收逐渐扩张。因此，只有明确是为公共谋求利益的目的，对农村土地实行征收，才能具有正当性和合理性。
(三)土地征收的合法性
在各国立法中，对土地的征收都必须严格依照法律程序进行。我国践行的是依法治国、依法执政、依法行政，按照正规的法律程序对农村土地进行征收，才能防止滥用权力的现象发生，才能保障土地征收的过程能够顺利进行，同时也能保证被征地农民的合法权益，维护社会稳定和公正性。
(四)土地征收的补偿性
上文所列出的如《宪法》等法律法规，都明确规定了，如果对土地实行了征收，那么就必须对被征收者给予一定的补偿。即使征地行为是为了集体的公共利益，但少数人势必会因此而受到利益损害。所以必须对被征地者进行补偿，践行民法公平、正义的原则。农村土地征收制度是我国对公共事业发展的重要保证，其意义之重大，在对土地征收进行中，保证对权力的合法行使、对土地和资源的合理分配及利用、以及平衡不同利益主体之间的关系，都起到了关键的、不容忽视的作用。
二、我国农村土地征收中的弊端及完善建议
(一)关于农村土地征收的程序方面
在对农村土地征收中，涉及到国家、集体和农民三方，由于目的、利益等诸多原因，三方之间不可避免的会产生各方面矛盾和纠纷，最为凸显的矛盾就是关于征收补偿费的问题。目前，我国在对农村土地征收中，还有很多程序缺失的现象存在，农民的权益受到侵害，无法得到保障。首先，被征地的农民个人，对土地征收的决策并没有参与权。国家和各级政府对农村土地的征用是在“公共利益”发展的前提下进行的，那么公众对其“公共利益”的合理性就应有权参与。在国外，在征地前政府公告，派专职专员进行一系列审查，召开听证，被征地者可以参加其中的所有过程并表达自己的要求。所以，笔者认为应该本着“协商优先”的原则，让被征地者真正参与到意见征求和土地征收的过程中。其次在发生土地纠纷和矛盾时，要保证被征地者有可以申诉和寻求司法救济的部门。如果被征地者对整个过程的合法性和补偿等问题有异议，应有专门的机构来受理此类申诉，这样才可以化解农民的矛盾，保护农民的权益。处理好各方面的矛盾，是土地征收顺利进行的保障。
(二)关于农村土地征地的补偿方面
我国的《土地管理法》中规定，“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及土地附着物和青苗补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”，以及“支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍”。不难看出，这种补偿标准较为落后，已经无法满足和适应现今市场经济大环境下的发展和需要。改革开发以来，整个中国的经济已经发生了翻天覆地的改变，农村社会的经济形势也发生了剧烈的变化，依据上文中的补偿标准，农民所能获得到的征地补偿范围极为狭窄，得到的经济补偿和土地征用后所产生的经济效应相差极其悬殊。另外《土地管理法》中提到的“保持原有生活水平”，并没有为农民身份的人民群众进行可持续发展的考虑。在中国农村，大多数农民从业能力非常有限，在失地的情况下，近乎等同于失业，无法从事其他行业来维持生计。随着时间的推移和市场经济的日益繁荣，农民想要一直保持“原有生活水平”近乎于不可能。因此，应提高对被征地者的补偿，才能真正对农民的利益提供有效的保障。具体来看，除去法律已经规定的补偿外，增加社会保障费用、再教育和培训费用以及土地增值费用，才能让农民切实的享受到土地增值后的价值。
(三)关于农村土地征收的监督体制
目前我国还缺乏对土地征收的进行系统监督、管理的政府执法部门，对权力依法进行监督是限制权力滥用的重要保证。在对农村土地征收前，要严格控制对土地的审批权，实行责任制，并切实落实到个人;为征地补偿费专门设置专用账户，并纳入到银行体系，使农民集体可以发挥监督作用;政府应设置土地执法监督和咨询的机构，让农民可以充分咨询和表达诉求，同时也可以加强对土地征收的执法和监察力度。
三、结论
综上所述，在城市化进程加快的现代社会，针对我国现行的关于农村土地征收的法律法规特征，其实际存在的弊端，从法治建设角度和社会实践角度，都应该尽快建构和完善相关的法律程序、补偿标准和监督体制，保障农民群体的合法权益。
［参考文献］
［1］吴鹏．我国农民土地征收法律制度研究［D］．东北师范大学，2005．
［2］李红娟．我国农民土地征收法律制度改革的问题与对策———基于征地制度改革试点的分析［J］．创新与创业，2014(1):48－50．
［3］周银燕．我国农村土地征收法律制度研究［J］．广东省社会主义学院学报，2010，2(39):75－79．
农村土地房屋征收法范文2
关键词：农村土地利益；博弈；法律规制
农村的土地是农民安身立命的根本，既是其赖以生存的根本物质基础，也是其最终的生存保障。对“三农问题”的破解，农村土地问题的解决必然为其最重要之一端。
一、参与农村土地利益博弈的主体及其分析
基于我国现行的法律规定及社会实际，参与农村土地利益博弈的主体主要有农村土地的所有者、农村土地承包经营者、国家（当地政府以国家的名义）以及开发商等。
1.农村土地所有者是农村土地利益博弈之当然主体。我国宪法规定：“农村的土地属于集体所有”。《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于农村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，”《农村土地承包法》第二条规定：“本法所称的农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由集体使用的耕地、林地、草地，以及其它依法用于农业的土地。”源于上述宪法和法律的规定，“农民集体”对农村土地享有所有者权益，在农村土地利用及流转过程中，农村土地所有者是农村土地利益博弈之当然主体。
2.农民是农村土地利益博弈之一方主体。基于《农村土地承包法》第三条的规定：国家实行农村土地承包经营制度“集体经济组织的农民对农村土地拥有承包经营权。”很显然，这里的承包经营权无疑是基于法律的规定。而且，对农民来讲，承包多少土地，承包多长时间以及承担何种义务还有其与集体经济组织签订的承包合同的约定。总之，农民的承包经营权既有法律、政策上的规定，又有合同上的约定，毫无疑问农民当然地是农村土地利益博弈的参与者，且其享有的是承包经营者权益。
3.政府（代表国家）是农村土地利益博弈之一方主体。我国《宪法》第十条第三款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”2004年3月14日的宪法修正案对此修正为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律的规定对土地实行征收或征用并给予补偿。”《土地管理法》第二条第四款规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”。同时《土地管理法》也规定：“违反土地管理法律、法规的规定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。”很明显，政府以国家的名义合法地且往往强势地参与了农村土地利益的争夺，当然有时的确是为了公共利益，因而政府（国家）也就是农村土地利益博弈之一方主体。
二、对农村土地利益博弈过程及结果分析
1. 农村土地所有者与土地使用者之间博弈的过程及结果。最为基础性的土地利益博弈存在于土地所有者及土地使用者之间。我国相关法律规定，农村的土地为三级集体所有，即乡、村以及村内的村民小组是法律确定的所有权主体。农民个体对农村土地拥有承包经营权。由于法律所规定的“集体”的具体内容不清，“集体”究竟是指集体组织（如村民委员会）还是由这些成员所构成的群体？这个问题直接关系到所有权如何行使及其法律效力这一根本问题。在我国现行农村组织结构的框架下，由村民委员会或村民小组作为土地所有者出现，进行相应的民事行为，行使所有者权益，似乎为理所当然。其行为及其后果似乎理所当然地应被村民所接受。基于此种逻辑，村民个体对土地所有权的行使鲜有质疑也难于置疑。于是，村委会或村民小组就成了土地的当然所有者。
2.国家参与农村土地利益博弈之过程和结果。我国法律规定，国家为了公共利益的需要，可以对集体土地进行国有化征用和征收，并给予一定的补偿。这里至少有两个变数，一是何为“公共利益”？二是补偿到什么程度？即使是刚刚颁布的物权法对此也没有明确规定。很显然，只要政府想获得哪块土地，即可打着为“公共利益”需要之旗号行使国家公权力征收即可，集体组织也好，村民也罢没有选择的余地。于是该宗集体土地的所有权就轻而易举地被剥夺了。再论补偿问题。法律规定了此种情形下补偿的上限，而各地方政府一般也都制定了相应的细则，往往将补偿标准就低加以规定。由于是以国家的名义征收，是一种行政行为，这时候的土地所有者成了行政相对人，在这种严重不平等的行政关系中，土地所有者根本就没有讨价还价的余地。由于我国现行农村土地制度设计上的缺陷，其对地方政府扩大征地的激励很强，而限制不够，使得地方政府在征地过程中，滥用征地权，而被征地农民没有平等参与协商的权利，使得土地滥征、滥用趋势难以遏止。[1]这种国家行政权力简单地运行的结果就使得所有权人如此轻易地就丧失了土地所有权，村民赖以生存的最基本物质基础被摧垮了。法律规定的土地所有者的占有、使用、收益和处分的权能在强大有政府公权力面前显得不堪一击。
3.开发商参与农村土地利益博弈的过程及结果。房地产开发行业是一个暴利行业这已是尽人皆知的事实，土地资源亦属宝贵的稀缺资源。在我国现阶段城镇化进程中，必然伴随着城镇扩张过程中城郊农村集体土地被利用。既然是开发商对农村集体土地进行开发利用，在市场经济条件下应当按照市场经济的规律和商业交易的规矩获取土地使用权以进行开发。但遗憾的是，现实情况为，开发商看中了某块地，就会采用一切手段促使政府运用法律赋予的对土地的征收权力，以为了“公共利益”的旗号对农村集体土地进行征收，然后给点补偿了事，该土地就变成了国家的了。此过程颇有点“半 匹红绡一丈绫，系向牛头充炭值”的意味。然后政府又以国有土地出让的方式把土地高价卖给开发商。在这一过程中，政府凭空赚了一笔，开发商开发该土地谋取暴利。至此，政府和开发商皆大欢喜，可悲可叹的却是失地农民。
三、规制农村土地利益博弈的法律思考
基于前述对参与农村土地利益博弈的主体及过程的分析，一个不容置疑的事实是，各主体博弈的结果，遭受最大伤害的就是农民。如果说给其排个位次，则赢家就是政府和开发商，输家就是农村集体组织及其村民。长此以往，不切实加以改变，“三农问题”的解决必将因此而大打折扣。笔者认为，从以下几个方面入手，是规制农村土地利益博弈的理性选择。
1.以法律的形式，明晰农村土地所有权真正主体。农村集体土地所有权的前提是承认农村集体所有权的主体是农民集体。[2]尽管宪法及其它法律都规定了农村土地为集体所有，但这个“集体”应当进一步以法律的形式加以明确。应当明确如下几个层面的问题：其一，“集体”究为何指；其二，集体“所有”中的所有的性质；其三，集体所有权如何行使；其四，集体所有权受到侵害如何救济。笔者认为应当将集体界定为由集体组织内的村民个体组成的群体，以免村委会这样的集体组织以集体的名义侵害村民的利益。集体所有宜界定为村民个体对土地共有。对集体所有权的行使，因为现行的村“两委”受行政权力影响是基本事实，要避免政府行政权力的侵扰，应当由村民选出的代表小组行使对土地的所有权，当村民共有的土地权利受到侵害时，也由其选出的代表小组出面寻求法律或其它方式救济。如上所述，所有权的主体、内容、行使方式及其救济等都以法律的形式加以规定和落实。集体土地所有权及其使用权人才可能拥有抵御其它外来风险的能力。
2.为规范和限制行政征收权力，以法律形式对“公共利益”加以明确界定。农村集体土地被征收，使得村民基本生存资料所有权的丧失，对此不得不慎之又慎。“公共利益”不应被作为幌子漫无边际地滥用。滥用的结果是对农民土地利益裸地掠夺。这对农民固然是灾难，对整个社会来讲也将产生较大的负面影响。另外，与此相伴的解决措施是，以法律规定的形式明确提出有权以国家名义征收土地的政府的层级，把征收土地的权力向上收，以对征地行为加以规范和控制。最后，对是否为“公共利益”的需要，如果被征收者提出异议，应当以法律的形式允许被征收者单就此问题提讼，将“公共利益”的认定纳入司法审查的范围，必将有助于控制土地征收权的滥用。
3.遵循市场机制，严格规范和调整征地过程。国家对土地征收，开发商进行开发，村民永久性地失去了该土地的所有权，获得一次性补偿完毕后再无其它生活保障。更为严重的是，政府在此过程中获取了巨额利益。这一过程明摆着是政府低价征收，然后市价出让。笔者在此不得不置疑，政府取得如此巨额利益的合理性和合法性到底在哪里？为什么不让开发商与土地所有者直接协商价格？由于有巨额利益的驱使，开发商与政府（或其某些官员）形成了利益共同体。也难怪在城市房屋拆迁补偿过程中，政府倒象是商人，商人倒象是政府！比较起来，开发商在农村土地征收补偿中的表现有过之而无不及，因为这时候面对的对手更加软弱。因此，从法律上割断开发商与政府之间的利益链，土地所有者与开发商能够按市场价格平等协商则为破解博弈主体利益严重失衡之关键。 缘于此，笔者认为基本思路是弱化政府在农村征地补偿中的权力和作用。具体设想可以考虑，凡是在政府规划区内的农村集体土地，开发商均可以按照政府规划的用途直接与土地所有者协商，就出让价格达成协议，报政府同意，然后由政府办理集体土地征收法律手续即可。或者，开发商就某宗规划区内的土地事先报政府，请求许可进行开发，并由政府同意将来给予办理相关土地所有权及使用权手续。完成了政府的先行许可再与土地所有者协商达成协议，最后由政府认可并办理相关手续，就完成了该宗土地的相关权利转移手续。如此，既不影响政府的决策规划，又不损害村民的利益，达到一种利益的相对均衡。
作者单位：陕西理工学院经济与法学学院
参考文献：
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[论文关键词]“城中村”集体土地开发 “小产权房” 物权二元结构
一、活跃的“城中村”集体土地开发市场与国家禁止集体土地非农建设之间的矛盾冲突
（一）城市房价的飙升和农民生活成本的增加催生农村集体土地开发利用市场
近年来，“高房价”已经成为影响我国经济可持续发展，人民生活安定和谐的一个不容忽视的问题。虽然国家相继出台一系列政策，严格规范房地产市场的发展，但房价飙升的劲头依然不减。一些生活在城市中的外来打工者和低收入人群迫于高房价的压力，不得不走向城市近郊的农村以及“城中村”，去寻找与自身收入水平更相适应的低价房。
催生农村集体土地开发利用市场形成的另一个因素是农民生活成本的增加。随着城市化进程的加快，一些城市周边的集体土地已经转为国有。“城中村”村民的农田被征收、缺乏高水平的劳动技能和社会保障，却要承受着和城市居民一样的高物价。对这些农民来说，仅有的“优势”就是可以通过开发利用自身的土地、房屋来提高收入。久而久之，农民将其自身剩余的房屋出租、出售给本村以外的城市或农村居民的现象越来越普遍。
（一）国家“三令五申”严控农村集体土地流转引发集体土地利用违法问题
长期以来，国家对农村集体土地的流转都实行严格的控制，《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”近几年来，鉴于集体土地非法流转现象频发，国务院办公厅于2007年发出《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》强调，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权’房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”
由于我国相关的法律法规和政策性规定明确禁止农村集体土地出租、出让用于非农建设，也严格禁止城镇居民到农村购买宅基地或农民住宅，因此无论是从理论界的观点还是从司法实践上看，通常都认为此类农村集体土地转让合同在法律上是无效的。从而使得流转、开发利用集体土地的现象陷入普遍违法的境地。
（三）城市化浪潮中的“城中村”集体土地开发利用问题、矛盾尤为突出
“城中村”与远离城市的偏远乡村相比有着许多特殊性，因此在集体土地开发利用上的问题和矛盾特别突出。首先，大多数“城中村”的土地已经被纳入城市规划控制区范围内，村民丧失或基本丧失农业用地，缺乏通过发展农业生产来提高经济水平的收入来源。其次，村民的生存方式和职业结构已经脱离传统农业，而与城市居民没有太大区别。再次，“城中村”内，每户村民仍拥有自家的宅基地，出租房屋和土地很可能成为“城中村”村民和集体经济组织的主要收入来源。最后，“城中村”的集体土地很容易成为“旧城改造”或“棚户区改造”区域，而被征收为国有土地，兴建房子可以在征地时获得更多的补偿。
“城中村”的这些特点决定了它必将成为集体土地开发利用问题的矛盾集中区。一方面，村民出租、出售房子或土地的行为非常普遍；另一方面，这些房屋又摆脱不了“不合法”的帽子。一旦出现纠纷或者遇上国家征收土地，当事人的权益很可能因为合同无效而得不到保障，从而引发社会问题。
二、现行的法律制度和理论在解决“城中村”集体土地开发利用问题上的缺陷
（一）我国城乡土地二元制使得“城中村”土地开发利用难以实现
根据我国《宪法》第10条的规定，我国实行城乡土地二元制，城市的土地属于国有，农村和城市郊区的土地一般属于集体所有。对于两种不同的土地制度，《物权法》第3条第3款虽然明确了：“保障一切主体的平等法律地位和发展权利。”但是，《土地管理法》第63条却规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”
依照现行的法律制度，农民集体所有的土地不能自由流转成为商业用地或者工业用地，也不能用于商品房开发。实行两种不同的土地所有制度固然符合我国国情，然而并不意味着就可以给予两种不同土地所有权以区别对待。《土地管理法》第63条的规定过于一刀切，对于耕地、林地等农用地确实不应该允许用于非农建设，然而随着农业生产力的提高以及农民自身发展的需要，对于一些富余的宅基地或农村集体建设用地，不允许适当的开发，是对农村集体土地所有权的歧视。正如学者乔新生所言：“既然农村集体土地所有者种蔬菜或者粮食比‘种房子’的效益明显偏低，为什么不允许农民集体土地所有者从事商品房开发呢？”
（二）传统所有权理论的束缚导致“城中村”土地利用困难重重
传统物权理论以调整财产归属的所有权为起点和目标，其指导下的农村集体土地所有权，是农民集体对其占有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。这种所有权一元至上的农村集体土地物权制度从理论上看的确是对土地的劳动群众集体所有制完整的保护，但是基于各种现实因素的考虑，又不得不对农村集体土地所有权的一些权能有所限制，难以做到真正的“所有”，从这一点上看是有缺陷的。
实际生活中，土地归属主体与土地利用主体往往是分离的，这就产生了大量复杂的土地利用关系。特别是随着城乡一体化步伐的加快，城乡之间的交流日益密切，大批农民工进城务工，大量耕地闲置，由此产生了城市居民或者是本村以外的人或经济组织是否可以承包经营闲置土地的问题。以及城市郊区或者“城中村”的村民能否把自家宅基地、房屋出租给外来居民的问题。要想厘清如此复杂的农村集体土地利用关系，保持土地利用的可持续性和高效性，平衡各方利益，是强调财产归属和所有权中心的传统物权理论所无法解决的。
三、以“城中村”为例，对农村集体土地开发利用问题的理论探讨和实证分析
（一）“物权二元”理论支撑下，对“城中村”集体土地开发利用的可行性探讨
“物权二元结构”以所有表述财产的归属状态，以所有权表述财产归属的法律性质；以占有表述财产利用状态，以占有权表述财产利用权利。“物权二元”理论指导下农村集体土地物权制度主要体现为所有权和占有权的结合，农民集体作为农村集体土地的所有者，拥有集体土地的所有权，而其他自然人、法人也可以基于占有权，作为非所有人利用集体土地，从而使得非所有人在占有他人财产基础上拥有占有、使用、收益的权利。运用在解决“城中村”集体土地开发利用问题上，可以理解为城市居民以及本村的农民或者经济组织等一切自然人、法人可以通过占有的方式，对“城中村”集体土地直接进行支配，同时本村农民也能够通过让渡部分财产使用价值的方式来获利。
从解决实际问题的功效上看，以财产归属和利用制度组成的“物权二元结构”体系，坚持平等独立的物权理念，突破传统物权理论的框架体系，能够妥善解决诸如农村土地开发利用问题此类的农村土地上各类物权之间的法律关系。
（二）基于南宁友爱村的调研，对“城中村”集体土地开发利用模式的实证分析
友爱村位于南宁市中心北面，全村面积0.4平方公里，辖13个村民小组，480个农户，常住人口961人，流动人口约15000人。友爱村是一座典型的“城中村”，全村土地几乎被城市规划用地包围，流动人口远远超过本村常住人口，村民收入也是以出租房屋为主。这些出租屋因租金低廉，配套相对齐全，再加上地理位置位于城区中心，交通非常便利等因素受到了许多低收入人群和外来打工者的青睐。
友爱村的情况也就是当今绝大多数“城中村”的真实现状。在当前的法律环境下，这些房屋的出租出售行为都是不合法的，得不到法律的保护，一旦发生纠纷，当事人的权益很可能得不到保障。但是这种不合法的界定是否合理呢？这是需要我们进一步讨论的问题。从南宁友爱村的调研可以发现，一个小小的城中村就解决了1.5万外来流动人口的住房问题，而且房租也是本村村民主要的收入来源之一，可谓“双赢”。如果仅仅是因为《土地管理法》第63条以及一些国务院禁止城市居民在农村购买宅基地的规定就将所有开发利用农村集体土地的模式全盘否定，是不合理的。
四、“城中村”土地利用问题的出路和展望
（一）严格控制“城中村”土地用途的变更，限制农村集体土地的非法流转
在开发城中村集体土地的过程中，可能会存在一些改变土地用途的行为，比如说将农用地擅自改为建设用地，这些行为是要坚决杜绝的。此外，对于一些建造行为不合法的房屋，没有获得建房用地规划、审批等手续以前，房屋本身属于违法建筑，这些房屋同样也不能用于出租、利用。
对于农村集体土地所有权流转的问题，虽然有学者主张要放开，但是从目前我国的国情来看，还是应该对其加以严格限制的。因为农村集体土地不但具有一定的开发利用价值，更具有社会保障功能，农民离开了土地就失去了稳定的生活支柱。而农村集体土地的非法流转通常会引发一系列影响社会稳定的问题，基于此种考虑，应该在允许通过占有的方式开发利用城中村集体土地的同时，坚决打击集体土地非法流转的行为。总之，城中村集体土地可以开发利用但却要限制其流转，原理就如同城市居民可以获得国有土地的使用权却不能拿到所有权一样，这是坚持我国土地公有制的根本。
（二）在满足“城中村”村民需求的前提下，允许村民对自家宅基地、村集体对建设用地进行开发利用
土地作为一种稀缺资源，是城市发展必不可少的重要条件，同时更是农民赖以生存的基本要素。对于一些因农用地被征收、征用而失去基本收入来源的“城中村”村民，应该允许他们通过出租等方式开发利用自家的宅基地或房屋获利，村集体也能够通过整合资源的方式，在满足村民需求的前提下，开发一些富余的建设用地来增加本村集体的收入水平。
允许村民对自家宅基地、村集体对建设用地进行开发利用并不意味着放开对农村土地流转的限制，因为这种利用是所有权转移以外的其他权益的让渡。也就是说，如果村民将自家宅基地或者房屋出租给城市居民，其出租合同还必须受到20年的期限制约。此种开发模式不但可以保证农村收入增长的长期性和稳定性，也可以避免以后农民的生活会因为失去土地而得不到保障。
（三）肯定村民和村集体在“城中村”土地开发中的合法主体地位，维护双方合同利益
如今，现实生活中存在不少涉及到农村土地开发的案例，理所当然地会存在相应的合同效力问题，最具有代表性的是一些“小产权房”买卖合同，这些合同大多都因与现行的法律法规相悖而不受法律保护。
既然我们允许村民和村集体对“城中村”非农业用地进行开发和利用，就应该对这种行为的合法性予以肯定，当然对其的保护也必须区别对待。首先，要肯定村民和村集体在“城中村”土地开发中的合法主体地位，只有主体合法才能保证行为合法，真正维护合同双方的权益。其次，对于那些“城中村”宅基地、建设用地以及农民房屋的出租合同，如果是符合规划，经过审批，不属于违章用地建房的，应该依法予以保护，切实地维护合同双方当事人的利益。最后，对于那些类似“小产权房”的买卖合同之类的非法转让农村土地、房屋的合同，应归与无效。但是合同无效并不意味着无需保护合同当事人权益，合同方应根据各自的过错对因合同无效造成的损失承担相应责任。
（四）关于“城中村”土地利用问题的利弊分析与展望
农村土地房屋征收法范文4
[论文关键词]小产权房 农村集体经济组织 利益分配
一、小产权房的现实背景及定义
随着我国经济社会的不断发展，我国的城市化率不断提高，过去5年，我国城镇化率由45.9%提高至52.6%，城乡结构发生历史性变化。从总体上看，我国城市人口已经多于农村人口。但与此同时，也有专家指出，我国的城市化是典型的“不完全城市化”，因为我国的城市化超过50%主要是从城市人口多于农村人口这一角度定义的。如果综合考虑涉及城市化率的其他指标（城市人口密度，城市面积等），我国的城市化率应该还未到40%，还有相当长的路要走。在城市化进程当中，大量农村居民要进入城市居住，对住房形成了巨大的需求，这在一定程度上导致了我国房价的快速上涨。同时，也产生了一系列社会经济问题，小产权房产生的现实背景便是我国加快的城市化进程中民众对房屋需求不断增加，房价上涨的状况。
那么，何为“小产权房”？
“小产权房”不是一个法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。实际上，“小产权房”又叫“乡产权房”，是指在农民集体土地上建设的房屋，不是经过招标、拍卖、挂牌等方式取得的城市国有土地，也未经规划、未缴纳土地出让金和相关税费，向本集体经济组织以外的居民销售，并且只能获得乡镇政府的集体土地使用权证或村民委员会的盖章证明，无法获得国家土地、房屋管理部门颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证。
不同学者也对小产权房进行了定义。陈耀东认为，“相对于城镇开发的，权属清晰能办理权属登记并能给购房者颁发物权证书的住宅房屋而言的；是在农村宅基地、集体建设用地，甚至农业用地上开发、建筑的用于居住的房屋”。付春认为，“没有国家土地和建设部门颁发的土地使用权证和房屋所有权证或只有房屋所有权证，没有土地使用证；是一种特殊权属状态下的房屋”。从这些定义出发，体现了小产权房的几个显著特征。第一，小产权房权属不清。主要原因是其“产权证”是由乡政府或村委会颁发，从法理上得不到国家的承认。第二，修建所使用的土地具有争议性，甚至是违法用地。第三，由前两个特征可知，既然小产权房得不到国家的承认、法律的保护，那么购买小产权房就存在一定的风险，使购房者的权益得不到足够的保护。因此，其价格就相对较低（这也是小产权房屡禁不止的重要原因之一）。
二、小产权房产生的原因
（一）房价过快上涨，群众居住困难
小产权房产生的现实背景是我国城市化不断加快，越来越多的农村人口进入城市，对房屋产生了巨大需求，这在一定程度上刺激了房价的上涨，而房价的过快上涨，使部分群众（尤其是中低收入人群）“望房兴叹”。同时，政府在保障房、廉租房的建设上相对落后。从经济学的角度讲，对房屋的需求远超过对房屋的供给，尤其是相对廉价的房屋供给。面对房价“畸高”的局面，一部分中低收入群体不得不选择小产权房来解决自己及家庭的居住问题。于是，小产权房的价格优势使得其存在着大量现实的购买群。
（二）土地法律较模糊，政策提供空间
从法理角度讲，任何进入房地产市场的房产，必须建立在国有土地上。根据我国《土地管理法》四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。这里所指的“进行建设”，当然应包括进行房地产开发。而小产权房则是修建在集体土地上并出售给了本集体经济组织以外的单位或个人，这也是其非法用地的症结所在。同时，《土地管理法》第四十三条还规定，“但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。第六十二条规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。这两条规定说明，农村集体经济组织及农民可以在一定前提条件下修建住宅并且其“土地使用权可以发生转移”。一方面，国家明令禁止集体土地直接进入市场进行房地产开发。另一方面，又从尊重和保护农村集体经济组织和农民的角度出发，赋予了集体土地在一定条件下进行非农建设并流转的权利。这种法律上的模糊性，为小产权房的存在提供了打“擦边球”的政策空间。
（三）征地制度失衡，一些农民利益受损
其实，小产权房屡禁不止的原因还是在于利益分配问题。如前所述，随着我国社会经济的发展，用地需求的不断增加，土地的经济价值是在不断显化的。而围绕着日益显化的土地价值，多元的利益主体自然希望从土地增值中分得“一杯羹”。根据我国《土地管理法》第二条规定，“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。同时，第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”。这种由二元土地结构所造成的同地不同价的现象，使集体经济组织及农民选择小产权房这种“违法用地”的方式来维护自己的利益。
三、小产权房的治理
小产权房产生的现实背景，是我国城市化进程的不断加快。在未来几十年中，真正意义的城市化还在不断进行。而城市土地面积的扩大则成为这一过程的明显标志，城市土地面积的增加，主要是通过农村土地的国有化。那么，农村土地流转为非农建设用地必然是城市化进程中不可回避的话题。其实，小产权房的出现也是农村土地转变为城市土地的一种“新”方式，说它“新”，是因为它打了法律的“擦边球”，不同于法律规定的正常程序。
我们先理清土地流转的正常程序。我国具有两种土地所有权形式：城市土地的国家所有权与农村土地的集体所有权。《土地管理法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律对农村所有土地进行征用。征用后，土地所有权性质发生变化，即由集体土地所有权转变为国家所有。同时，国家对农村集体所有的土地实行征用必须支付相应费用。但有一点需要明确，土地所有权只能够单方面纵向流转，即由集体所有有偿的转变为国家所有，其买方主体与卖方主体不能换位。换句话说，国家只征购土地而不出售土地，而农村集体组织必须根据国家需要，将所有土地交售给国家，而不能把土地卖给其他组织和个人。
我们应当注意到土地流转中的一个关键问题，就是国家征用农村土地的补偿问题。这个补偿是否合理，是否完全照顾到农民的利益？如果农民利益得到了充分的保障，那么农民就没有必要通过小产权房的方式来分享土地增值收益。其实，我们也应当意识到，政府将农村土地征收转变为国有，这也是国家经济社会发展的结果，是全社会人民共同努力的结果。并且，政府还需要对征收过来的土地进行总体规划和大量配套的基础设施建设，进行巨大的投入，这些都不是农村集体组织自身投入的结果。那么，在土地出让中存在巨大的土地差额也是合理的，通过差价形式回归给国家和社会也是合乎情理的。但是，农村集体组织的利益也必须予以照顾。在土地流转过程中，农民集体组织可采取适当的、可取的办法分享一部分土地增值收益。不过，这种方法不应当包含小产权房。
那么，对于小产权房我们应采取何种措施，笔者认为，治理小产权房的总方针应是分门别类、区别对待、妥善处理。
（一）坚持分类处理原则，妥善协调各方利益
一方面，对于明显不符合土地利用总体规划，违法占用耕地，基本农田保护区的小产权房，应坚决予以拆除。如果允许此类小产权房的存在，承认其合法性的话，那么势必刺激其他集体经济组织违法占用耕地进行小产权房建设的意愿，这对耕地保护极为不利，会威胁国家的粮食安全。另一方面，对于符合土地利用总体规划的小产权房，可以对其进行“转正”。这也是出于避免社会资源浪费，保护劳动成果的目的。但是，“转正”必须要补办用地手续，补缴土地出让金及各种税费。同时，仍出于节约社会资源角度出发，是否可以将一部分小产权房转变为“廉租房”、“经适房”等民生工程？这或许也是解决小产权房的一条可选途径。
农村土地房屋征收法范文5
关键词：小产权房；住房政策；土地使用权
中图分类号：F293.33
文献标识码：A
文章编号：1672-3198(2009)04-0173-02
0 前言
从2007年开始，“小产权房”开始成为媒体关注的焦点。面对高涨的房价，很多城镇居民开始把小产权房列入购房计划。然而，“小产权房”不符合法律规定，不受法律保护。但正是由于其价格优势，一些地区的小产权房交易并未中断，只是从公开转入了地下，迅速达到了一定的规模。2008年十七届三中全会结束后，中央重申小产权房违法，绝对不允许再建设。对于那些已经建成并且人住形成一定规模的农村小产权房，这会牵涉到很多人的直接利益，关系到和谐社会的建设，国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。
1 “小产权房”的界定
“小产权房”，是建设在农村集体土地上的商品性住宅。一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设，因其用地性质，不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权和土地使用权证，只有村集体发放的房屋所有证明，不能进行上市交易。
2 “小产权房”产生的原因
随着城市化进程的加快，商品房价的飞涨。有些村集体以“农村改造”、“新农村建设”等名义立项，获得规划审批，再虚报户口数骗取宅基地用地指标。有的什么手续都没办，直接与开放商合作兴建商品房后公开销售，由此产生了现在的“小产权房”。小产权房之所以能在不被认可的情况下迅速发展，主要是因为有极大的市场需求，首先，且不论对农村集体土地所有权的限制是否合理，至少在事实上造成了原本属于农村集体所有的土地，经过征收变为国有土地，再将土地使用权转让，用于房地产开发，由此所建造的房屋其成本高昂，使得在农村集体所有的土地上建造的小产权房与在被征收后建造的商品房之间有着巨大的价格差异，这价差主要包含了三大部分；一部分是用于征收土地的费用，一部分是土地出让金，另一部分是土地和房地产市场管制造成的巨额腐败成本。因而小产权房的价格倍显低廉，农民与其坐等政府征收土地转卖给开发商，不如自己先下手为强。其次，人们对于小产权房的未来还是抱着相当乐观的态度，在法不责众的集体心理暗示之下，会有更多的农村集体土地用于商品房开发。
与此相关的是政府相关部门对小产权房的开发销售监管乏力。甚至放任。如果从20世纪90年代中期算起，北京市小产权房的历史已经有十余年，但这十几年中。明明是非法开发建设，相关部门却没有进行制止，这在一定程度上默许了小产权房的开发，使开发者与社会公众产生了侥幸心理。
3 “小产权房”问题的解决办法
中央目前已经明确，严禁再行兴建小产权房，对于那些已经建成并人住的小产权房，将会依照情况的不同而区别处理。关于已建小产权房问题的解决办法，学界看法不一，笔者作如下概述：
(1)对于违反土地利用总体规划，占用基本农田建设的小产权房一律拆除。我国推行严格的土地用途管制政策，对农业用地转为非农用地有严格的限制，尤其对耕地转为非耕地的限制更为严格。不论是从我国国情出发还是从维护法律尊严考虑，应严厉禁止新的开发商继续在集体建设用地上进行房地产建设，已经建设的勒令停工。由于这类小产权房还未搭建或还未完工，相关的利益主体比较少，及早解决这类违法行为可以避免以后事态的复杂。其建设损失应由房地产商自己承担。
(2)强化责任机制，保护弱势群体的利益。对于违法的小产权房，开发商的主观过错是很明显的，应该根据开放商违法行为的损害程度施以罚款、吊销营业执照、降低资质、没收财产等行政处罚。违法的小产权房现象中，基层政府的过错也不容忽视，存在失职行为的决策者和执行者根据其行为的严重程度承担行政处分。此外，政府应对受到损失的购房人和农民进行补偿，因为违法的小产权房现象中，政府的失职是造成问题的根本原因，这样也会强化自上而下的监督。
(3)建立住房保障体系，政府收购“小产权房”作为保障性住房的一部分。鉴于目前法律法规方面的缺失导致“小产权房”不具有合法流通的身份，对符合土地利用总体规划，且已建成的小产权房，可由政府出面予以收购，作为经济适用房、廉租房等保障性住房的有益补充，既可扩大保障性住房的供应量，又可减少政府对保障性住房的土地和资金投入，还能起到平抑城市商品房价格的作用。对于符合条件的原购房人可以通过申请重新获得原来购买的房屋，在补交相关税费后获得由政府不动产登记管理部门颁发的集体土地房屋产权证，对于不符合条件的原购房人，可以选择由政府按照购房时的原价，结合房屋的折旧进行补偿。也可以选择补交土地出让金和相关税费后获得由政府不动产登记管理部门颁发的国有土地房屋产权证。
4 关于“小产权房”命运的猜想
小产权的问题不是国土资源部一个部委的权力能够解决的，不仅需要建设部门的配合，同时涉及到农村土地问题的政策。也需要中央农村主管部门的协调与配合。笔者根据相关法律法规，以及十七届三中全会的精神，并结合考虑各利益相关方的权益，对小产权房未来的命运做如下猜想；
4.1 小产权房将就此搁笔
从目前形势来看，尽管政策没有放开，但大量的农村土地已经被以各种方式用于非农业用途，而一旦政策放开，便会有更多的土地以各种变通合法的路径向非农领域流失，急剧加大国家耕地保护的压力，从而导致整体国家的粮食安全受到影响，再加之必须维持法律政策的权威性，所以，十七届三中全会结束后，中央已经明确，小产权房不符合法律规定，严禁再行兴建小产权房，这无疑是对农民、开放商、购房者敲响了最后的警钟，考虑到政策性因素，投资或者购买小产权房的未来的风险性极大，小产权房风波可能也将随之平息。
农村土地房屋征收法范文6
一、推进农村土地产权制度改革
农村土地产权制度改革是一项综合性的制度变革，关系到农民的经济利益、民益和乡村治理结构等诸多方面。有序推动这项改革首要的是加快土地全面确权工作。我国《土地管理法》中规定“农村土地属于农民集体所有”，然而，现有法律却没有对“集体”作出清晰明确的界定，这就导致所有权缺乏明确的主体代表，所有权被虚置和土地产权关系不明晰在现实中出现权利和利益之争，很多时候是村干部或是地方干部代表集体行使权利，造成农民利益的流失和权利的剥夺。
确权一是要全面开展土地标准化登记，明确集体土地的界线、类别、面积和范围等产权关系。对耕地、草地、林地等各类农用土地、集体经营性建设用地以及宅基地的所有权、使用权及他项权利进行摸底、登记、确权，力争把每一块土地的所有权、使用权等明确到具体的组织和个人，加快发证步伐，扩大发证范围。
二要坚持农地集体所有制长久不变。现行土地制度的不足并不是土地集体所有制导致的，而是制度执行中出现了偏差。从目前农民土地收益和收入结构状况看，坚持农地集体所有制能保证农民的基本收入来源，更好地发挥土地对农民的社会保障作用和失业保险功能。综合各方面因素考虑，众多土地制度改革方案中，完善现行的农村土地制度是成本最小的改革，相比而言，它拥有其他方案不可比拟的先天制度优势，最容易被大众接受，减弱了改革的阻力，能够保证国家对农村土地的可控和降低改革的风险。
三要定和充实农村土地家庭承包经营制度，尊重和保护农民对土地的用益物权，赋予长久的土地产权。让农牧民共享土地制度改革释放的红利，有利于推动农村牧区土地由资产向资本的转换，有利于促进和推动土地的流转，可以让农民带着资本进城，有利于农民城镇化的顺利推进。
四是明确集体所有权和农民使用权的权能界限，明确集体和农户在土地产权上的关系及各自拥有的权益。将所有权和使用权严格分离，这样既可以强化国家的宏观调控，也能最大限度保护农民的合法权益。目前，我区确权面临的最大问题恐怕就是许多土地权属不明，城乡土地剥离困难，加大了确权的难度，这就需要加大权属争议和纠纷调处的力度，在现行法律框架下，积极探索土地权属调处工作方式和机制，完善土地权属争议案件应急机制，并配套后续的跟踪上报制度。
二、探索和规范农村土地流转制度
农村土地流转不畅，阻碍和束缚了农村牧区剩余劳动力的转移，使人口城镇化滞后于土地城镇化，进而客观上阻碍了城镇化的进程。世界银行的一份研究成果认为，当人均GDP大于1000美元时，农村土地的市场价值相应会上升，土地所有者愿意有偿转让的比例也会大幅度的增加，土地流转的速度加快。按平均汇率计算，2015年，内蒙古人均生产总值（GDP）达71993元，按年均汇率折算为10974美元，其实很多农民有流转的愿望。只是当农牧民放弃土地承包经营权和宅基地使用权时，由于得不到预期的补偿，而城市的门槛较高，致使土地权利的流转缺少强大的内生推动力。农村土地流通有利于盘活这笔巨大的资产，目前国家层面的顶层设计已有，只是缺乏具体的机制建设。对于农村承包土地经营权，目前我区绝大多数地区流转发生率仍然较低。在城镇化过程中，由于农业比较效益低，大量农村人口尤其是青壮年已经不再从事农业相关劳作，而是进入城市谋生，留在农村从事农业生产的以老人居多，土地撂荒情况普遍存在，土地利用率低。土地的耕种分散化使土地的集约、规模经营难以实现，流转有利于实现农业规模化生产，有利于现代化耕作机械和农业技术的应用和推广，有利于带动农民就业结构的变化，有利于开启城乡一体化的新路径。
党的十八届三中全会提出，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与城市国有土地同等入市、同权同价。我区许多农村在农民进城居住后集体经营性建设用地很多都闲置了，在这种情况下，探索开展农村集体建设用地流转试点，不妨尝试通过其经营收益权的一次性赎买，来盘活集体建设用地。在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，入市范围限定在存量土地，赋予其与城市国有土地使用权一样的出让、转让、出租、抵押和投资的权能，在和林格尔县试点的基础上逐步在全区推广。通过土地市场的媒介，进行综合整治后将闲置的部分置换成价格更高的城市建设用地指标，从而将农村巨大的存量土地转化为现实的发展优势，以满足新型城镇化建设的需要。
城镇化将大量的农村人口转移到城市，农村人口减少，很多农村房屋空置荒废，有的地方甚至出现“空心村”，这部分人口在城市和农村双重占地，而且村庄居住分散，每个村庄的人口很少，造成土地集约节约利用率下降。之所以出现这种“城进村难退”的现象，究其原因关键是缺乏合理的农村宅基地退出形式和机制，如果这部分土地能进行复垦或者进入城镇土地市场，将腾出来大量的土地，优化土地资源配置，可以缓减城市建设用地不足的局面，也可以为农村牧区增加土地。农民卖出宅基地使用权后获得的资金，也是农村住宅社会保障形态的转化，有利于保护已经成为城市居民的那部分农村人口的权益，有利于增加农民的财产性收入，降低了农民进城的门槛。政府可以用经济手段引导和激励闲置宅基地退出，制定可行性强的、合理照顾农牧民利益的宅基地自愿有偿退出方案及转让规划，明确农村宅基地有偿退出与使用的适用范围和标准要求，当然转让应仅限在本集体经济组织内部，防止城里人到农村买房，引发新的社会不平等问题。
三、改进和完善土地征收制度
只有政府才能提供建设用地供给，政府通过土地市场获得的土地增值收益比例过大，这就产生了“土地财政”，刺激地方政府多圈地、征地、卖地，大办开发区、大造新城。而产生的土地增值收益用于农村土地综合整治中的又不多，在土地征收过程中，农民得到的补偿不足以保障其以后的生活，农民享受不到城市土地市场产生的增值收益，同时低价征地与高价出售建设用地的过程极易滋生腐败。另外，政府主导土地征收导致征地范围过宽过滥。各地一方面反映用地计划指标不足，影响城镇建设和发展，另一方面又存在大量“批而未供”土地，土地利用效率不高。在土地征收过程中，政府应该逐步放松管制，成为市场交易环境的维护者和监督者，把土地经营权和管理权二者进行分离。这样能有效避免效率损失和大量寻租行为，抑制地方政府盲目进行城市平面扩张。坚持土地资源市场化配置是我国农村土地制度改革的必然趋势。放开一级土地市场，经过综合整治并符合国家法律法规的农村建设用地，允许其直接进入土地一级市场，这样才能真正实现同地同权同价，让农民合法享有农村土地转换用途后的增值收益，顺利实现从农民到市民的转变，推动人口的城镇化。以农村集体经营性建设用地入市作为起点，让市场供需决定土地价格，使土地利用价格能够充分反映土地价值。通过价格机制调整市场供应，才能实现土地资源配置的合理性。
四、建立保障农民权益的土地收益分配制度
征收土地补偿时按规定价格进行，而出让时按市场供求决定价格，征用过程补偿和土地出让后的市场收益相差过于悬殊，农民缺乏有效的话语权和定价啵农民不能分享土地用于工业化、城市化产生的增值收益，易引发不满，导致。我区由于土地收益分配制度不合理，一方面城市近郊区农民拆迁所得补偿多，被拆地区农民有的甚至一夜暴富，产生许多“拆二代”，引发了新的社会不平等现象，另一方面离城市较远地区农民征地之后的补偿水平低、安置渠道窄，使得很多农牧民既无法真正融入城市生活，又回归不到原来的农牧区。不少农牧民受教育程度低，平均年龄较大，缺少非农就业技能，长远生计令人堪忧，进而影响我区的城镇化进程。我们要借鉴巴西的失败教训，不能重蹈覆辙，巴西在政府主导下，农民进入城市，后形成贫民窟，带来了很多严重的社会问题。我国的台湾等地，让农民分享城市化进程中的土地增值收益，农民有资本去创业去发展，不仅没有贫民窟，而且带来了农村的繁荣稳定发展。
