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商业用地评估方法范文1
关键词：基准地价；土地利用分类；量化；层次分析法
中图分类号： R285 文献标识码： A
1问题的提出
安阳市是河南省省辖市，国家级历史文化名城，建成区面积约95平方公里，人口73.9万人，下辖北关区、文峰区、龙安区、殷都区、开发区。年均出让土地46宗，供应面积约150公顷，近三年地价上涨幅度约在3%左右，土地交易市场平稳。
安阳市人民政府于1993年开展了第一次安阳市市区土地定级估价工作，2001年11月对基准地价进行了更新。两次工作均是根据《城镇土地定级规程》和《城镇土地估价规程》的技术要求，进行了土地用途分类定级，包括商业用地、住宅用地、工业用地、办公用地和综合用地定级，该成果在政府调控土地市场交易，规范市场行为，合理利用和有效配置城市土地资源等方面发挥了作用。
随着城市不断发展，原有的基准地价仅对商业、住宅、工业、办公用地进行了分类定级，略显粗糙，不能满足现在多样化用地类型，故在2008年基准地价进行更新时，河南省国土资源厅提出在全省范围内开展商服、工矿仓储、住宅、公共服务与公共管理、交通运输、水利设施、特殊用地的定级估价。
其中，商服用地、工矿仓储用地、住宅用地这三种主要用途有原来基准地价的基础，从基础资料到技术方法等方面工作基础较好，基本采用原有的评估方法。公共服务与公共管理用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地这四种用途（以下简称新增地类）是原来基准地价中没有的，普遍缺少相应的市场案例资料，无法选择《城镇土地估价规程》中规定的方法进行评估。如何选择此类用途地价的评估方法，是工作的难点与重点。
2评估思路的由来
在原《城镇土地估价规程》（2000年）中规定：对交通用地、公共绿地进行价格评估时，可选择贡献法。贡献法，是指利用需评估用地对周围各类用地的贡献，用各类用地的平均价格来估算道路价格的方法。周围各类用地的价格可用路线价法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法、成本逼近法及市场成交价格来获得。
希望价值：每种地价都是人们希望得到的价值的体现，是基于市场内相对于其他用地的一种估计。
机会成本：是指为了得到某种东西而所要放弃的另一样东西。机会成本小的具有比较优势。简单的讲，可以理解为把一定资源投入某一用途后所放弃的在其他用途中所能获得的利益。例如：一宗土地的同时存在着作为各种用途的机会，如果选择作商业用途的机会，则同时放弃了作居住、工业用途来使用可能获得的利益。
农业地价倍数法:土地出让多是农业地向城市建设用地转移，而土地利用方式的转移，地价也会成倍地上升，这是世界上的普遍规律。从国内外有关地价资料分析表明：农用地改变为城市建设用地后，在我国非农地地价一般是原农地地价（征地费用）的20倍左右。工业用地为8倍左右，住宅用地为8―15倍，商业用地15―20倍。
通过分析以上理论，可以得到各类用地之间存在着相互联系，地价之间存在一定的比例关系。根据希望价值理论，地价与人的希望有关。因此，我们一方面邀请卖方―政府有关部门，一方面邀请买方―企业、房地产开发商，中介机构―银行、房产中介、房地产估价等相关专家，依据现有的商业、居住、工业用地地价，运用层次分析法对每个用途的价格进行排序，量化其地价。
3层次分析法
层次分析法（Analytic Hierarchy Process，简称AHP）是对一些较为复杂、较为模糊的问题做出决策的简易方法，它适用于那些难于完全定量分析的问题。它是美国运筹学家T.L.Saaty 教授于70年代初期提出的一种简便、灵活而又实用的多准则决策方法。
3.1基本原理
层次分析法是对人的主观判断做定量描述的一种方法，通过把问题概念化、结构化，把复杂问题分解为若干层次，每个层次中元素有大致相等的地位，且上一层次元素与下一层次元素之间有一定的联系，建立递阶结构模型，其结构类似树状，在比原问题简单得多的基础上逐步分析，把人们的主观判断用数量形式表达和处理，对问题进行比较判断，找出本层次中各元素的相对重要性，还可提示对某类问题的主观判断是否存在矛盾。
3.2层次分析法优点
3.2.1系统性
层次分析法把研究对象作为一个系统，按照分解、比较判断、综合的思维方式进行决策 ，成为继机理分析、统计分析之后发展起来的系统分析的重要工具。
3.2.2实用性
层次分析法把定性和定量方法结合起来，能处理许多用传统的最优化技术无法着手的实际问题，应用范围很广，同时，这种方法使得决策者与决策分析者能够相互沟通，决策者甚至可以直接应用它，这就增加了决策的有效性。
3.2.3简洁性
具有中等文化程度的人即可以了解层次分析法的基本原理并掌握该法的基本步骤，计算也非常简便，并且所得结果简单明确，容易被决策者了解和掌握。
3.3原理的应用
层次分析法的基本原理是用于判断各因素之间的重要程度，在前节已经论述了不同用途的地价之间有一定的相互影响的比例关系，而寻找各用途地价之间的比例关系就相当于是判断各因素之间的重要性程度。
4安阳市实例
4.1实施基础
安阳市在2002年基准地价更新时制定了办公地价，并且将所类别，按商业、办公、住宅、工业进行了归类，具体分类见下表。
实行四年来，共评估各类交易样点644个，其中商业用地184个，住宅用地182个，工业用地215个，办公用地63个。各类地价在人们思想中已经有了一个大致的排序。
表32002年基准地价更新土地用途分类表
4.2.2主要方法步骤
4.2.2.1构造树状结构模型
根据新增用地地价与相关的已知地价之间存在的接近程度关系，构造树状结构模型。
图1以商服用地地价推算接近程度图
图2以工矿用地地价推算接近程度图
图3以住宅用地地价推算接近程度图
4.2.2.2判别接近程度
在对两两用途地价之间进行比较时，需选择1―9的尺度（见表4），从而可以建立对比较矩阵A。
表4指标说明表
其中，指标评价值是指现有用途的已知地价与判断地价接近程度的比较情况值。
有关专家对各用途地价的接近程度进行判别，两两用途比较结果如下（以其中一位专家比较结果为例）：
表5比较结果表
4.2.2.3计算各指标权重系数
由上表，可得成对比较矩阵
列向量归一化求和归一化=w
得到AW=
对于矩阵A，计算满足下式的特征根与特征向量：
式中：为B的最大特征根；
W为对应于的正规化特征向量；
W的分量Wi是相应信息单排序的权值。
4.2.2.4检验专家判断一致性
专家在判断指标的重要性程度时，可能出现相互矛盾的结果，故需进行一致性检验，保持专家思想在逻辑上的一致性。
式中：CI是一致性指标；
为B的最大特征根。
式中：CR是一致性比率；
RI为同阶平均随即一致性指标，具体见下表。
故
经计算，CR=0.036＜0.1，故决策者的思维是一致的，得出的结论是合理的。
4.2.2.4确定新增地类最高、最低地价权重
根据表5可得到其中一位专家对各新增地类最高地价权重。
表7最高级别权重表
依据相同的方法可以依次推算出新增地类最低级别的地价权重。
表8最低级别权重表
4.2.2.5结论
依据多位专家的比较结果，我们可以分析得到，交通运输和水利设施用地的地价接近工矿仓储用地的地价，特殊用地的地价接近公共服务与公共管理用地的地价。
5存在的不足与注意事项
5.1层次分析法的不足
层次分析法对人们的思维过程进行了加工整理，提出了一套系统分析问题的方法，为科学管理和决策提供了较有说服力的依据。但层次分析法也有其局限性，主要表现在：
1、从建立层次结构模型到给出成对比较矩阵，很大程度上依赖于人们的经验，主观因素的影响很大，它至多只能排除思维过程中的严重非一致性，却无法排除决策者个人可能存在的严重片面性。
2、比较、判断过程较为粗糙，不能用于精度要求较高的决策问题。层次分析法至多只能算是一种半定量（或定性与定量结合）的方法。
5.2注意事项
5.2.1确定层次结构模型，合理判断接近程度
在设计意见征询表时，需要特别注意，表中所列的接近程度如“相等”、“略高”、“高”、“很高”、“极高”等必须有明确定义，即需要明确说明在何种情况下才能算得上相等，在何种情况下才算是略高等，以免造成由于专家的理解不同，所给出的相同的数值，却代表不同的接近程度，从而影响意见征询的科学性。
5.2.2构造各层次判断矩阵
在计算和检验判断矩阵时，需要注意是否包括了各层次中所有的判断矩阵。在前节论述的判断矩阵为单层，如考虑推算各用途的二级地类地价时，则应建立多层判断矩阵让专家进行接近程度的判别。
6总结
基准地价是一个区域内的平均地价，是一个较为粗糙的测算结果，因此可以采用层次分析法来测算新增用地的地价。在实际操作中，应设法寻找出其收益情况，选择一些适当的因素对基准地价进行修订后得到宗地地价。未来，随着土地市场的逐渐丰富，新增地类也将越来越多的涌现，因此，在收集了足够的市场案例与基础资料的基础上，采用适当的评估方法从而修订其基准地价。
参考文献
[1] 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局.城镇土地估价规程[S]北京中国标准出版社，2000
[2]中华人民共和国国土资源部. 农用地估价规程 [S]北京中国标准出版社，2003
商业用地评估方法范文2
物业税的概念自从进入国人的视野，多年来一直备受社会关注。所谓物业税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。物业税是一种房地产在保有期间征收的税种，征税的基础是房地产在评税时点的价值。因此，房地产评估值的准确程度直接关系到物业税征收的准确性。虽然物业税的开征比较复杂，2011年我国选择上海、重庆作为试点城市，暂时进行房产税改革，采用市场价格作为税基，不过对物业税计税价值评估值的采用是其发展的必然。从一般的房地产评估角度来讲，进行房地产个案评税能够尽可能的准确评估待估对象的价值。但是物业税征收对象数目庞大，评税时间以及资金有限，使得房地产评估必须兼顾准确与快速高效两个原则。在这种情况之下，国家地税总局提出实行批量评税的思路。试点评税证实这种思路是完全可行的。物业税的评估工作试点城市中有像北京、上海、重庆这样的大型城市，也有像焦作、马鞍山等偏小型城市。由于城市间的发展程度不同，评税采取的房地产价值评估方案也有一定的差异。本文将针对经济欠发达地区房地产评税价值评估方法进行分析研究。
二、经济欠发达地区房地产计税价值评估基本方法
无论地区经济发达程度如何，房地产估价经常采用的方法不外乎市场比较法、收益法和成本法。在房地产模拟评税中，同样主要应用这三种方法进行房地产价值评估。从本质上来讲，模拟评税时所采用的方法和普通房地产价值评估所采用的方法基本一致。由于考虑到评税快速高效以及实际可行性的要求，模拟评税的实际工作中采用批量评税的方法。采取批量评税的关键步骤是分区和求取基准价格。
（一）成本法是求取估价对象房地产在估价时点的重新构建价格，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。通过分别评估房产价值和地产价值，以二者之和作为房地产整体价值。其中房产价值评估采用重置成本法，地产价值评估采用基准地价系数修正法，土地分区即为城市土地分等分级。成本法可适用居住、商业、综合、工业四类房地产的房地产税计税价值评估情形，综合、工业类房地产评估首选成本法进行。
（二）市场比较法是在待估房地产所在的评估分区范围内按房地产的细类划分设定有代表性的样本房地产，通过大量（三个以上）同一分区的相同细类可比实例评估样本房地产的价值，进而由样本房地产价值修正待估房地产价值的方法。市场法评估的基准价格为标准样本房地产市场单价。另外为计税的方便性和易操作性起见，市场法评估分区是在房地产价格聚类的基础上，又综合考虑行政区位和土地级别的影响因素得到的。市场法可适用居住、商业、工业、综合四个大类房地产的房地产税计税价值评估情形，在居住类房地产和商业房地产中应用广泛。
（三）收益法适用商业类房地产的计税价值评估情形，是一种依据商业用房的经营纯收益反算其市场价值的方法。在待评税房地产所在的评税商业分区范围内，按要求设定在区域内同类房地产中具有代表性，能集中反映分区内同类房地产典型特征的商业样本房地产，作为原始样本商业用房。然后收集与原始样本商业用房类似的商用房地产的租金及售价价格案例测算原始基准价格。在此基础上通过因素修正确定待评税房地产的评估值。收益法的分区的依据有：商业房地产租金收益数据或经营收益数据，城区商业用地土地级别和基准地价体系，城市行政区域。
三、经济欠发达地区计税价值评估特点
经济欠发达地区，主要是指人均国民生产总值、人均财政收入、农民人均纯收入三项主要经济指标低于平均水平的地区。经济欠发达地区相对经济发达地区而言具有一些独特的特点，总体表现为经济欠发达地区房地产评估市场化程度较差。以下是笔者根据经济欠发达地区的评估实际工作遇到的问题总结出的房地产评税价值评估特点。
（一）房地产交易市场不成熟，安置房以及早期企业福利分房占居住类房地产比重相对较大一个地区房地产市场的发展是与该地区的经济发展密不可分的。房地产交易市场是否成熟一定程度上取决于房地产开发的市场化程度。而经济欠发达地区房地产开发相对落后，新开发的房地产比重小。在房地产市场化前大量的企业内部分房以及拆迁类的安置房等如今进入房地产交易市场，占据了交易市场的一席之地，影响了房地产的正常交易，并使得在房地产价值评估测算过程中出现多种评估方法结论不一致的现象。
（二）一定时期内房地产市场中发生的正常交易案例相对较少，交易成交价参差不齐应用市场法和收益法进行房地产价值评估时，房地产市场越繁荣、原始数据越多越广泛，越能够提高评估的准确度。如果评税基础数据太少则会使得评估结果不能很好的表达房地产的实际价值。在经济欠发达地区某些特定评估分区中，往往合适的数据量相对偏少，这给评估工作带来了极大的不便。例如，利用市场法对某市经济开发区居住类房地产进行价值评估，该市有关部门提供的交易案例共5宗，其中一宗案例年代较为久远，另外四宗案例则出自同一个小区A，并且四宗案例中的一宗成交价格远低于其他三宗。这种情况下得到的样本房地产价值显然只能够用于修正A小区的房地产价值。
（三）商业房地产发展落后，商业物业分布不集中，商业形态样本量少，同一区域内相同商业细类房地产经营情况差异较大在一些经济欠发达的城市，商业房地产发展相对落后，商业类型少。较为繁华的商业街只有一两条，其余的商业物业多呈点状分布，较为成熟的商圈相对较少，这样的布局显然不利于评估分区的划分。有些经济欠发达地区某类商业形态样本量太少（比如商场类物业），使得评估结论说服力不强。另外，尽管是在同一评估分区内的同种商业类型，也存在租金程度和收益水平差别较大的情况，给原始样本商业用房的选取带来了困难。
四、经济欠发达地区计税价值评估方法探究
经济欠发达地区房地产评税价值评估最突出的特点是房地产市场化程度较低，主要体现在房地产建设和交易不活跃，房地产交易中福利性住房比例偏高。这给房地产评税价值评估工作中分区和确定基准价值带来了难度。鉴于经济欠发达地区在房地产评税价值评估方面的这些特点，在实际评估过程中就要求参与人员在利用三种常用房地产评估方法时根据地区的特点制定适合该地区的评估方案。
（一）基础数据是房地产价值评估的基本条件，要尽量获得更多的有效数据一般来讲，大型城市房地产评税价值评估基础数据量大，价格聚类性明显，价格变化层次性好，分区数量要多于经济欠发达地区。对于经济欠发达地区而言在选取可比实例时要合理选择适当的可比实例，特别是针对某一特定的样本房地产、估价目的和估价时点来说，有些交易实例并不适用。在评税过程中，三种基本的评税方法都需要相应的基础数据。有效数据是房地产评估准确与否的基础条件，必须做好数据的搜集工作。这就要求委托方尽可能地提供条件，使得评估人员能够获取更多的有效数据。
（二）收益类房地产评估中应适当确定原始样本商业用房的设定标准评估分区原始样本商业用房应具有一定的代表性，能够较好的表达该地区的商业细类发展水平。在聚类明显的商业区内选取原始样本商业用房较为容易。但是对于经济欠发达地区而言，其商业物业分布不集中多呈点状分布，这无疑加大了样本房的选取难度。因此，在设定不同商业类型原始样本商业用房时，要在分析该地区客观的经济发展水平基础上，参考土地分级，合理确定原始样本商业用房，同时也要对部分修正因素进行调整。特殊情况下，可对具体对象进行个案评税。
（三）评税地区局部出现住宅类物业基础数据量不足的可以考虑采用成本法替代市场法进行评估上文提到某市开发区居住类用房的评估案例，由于可比实例不合理，不能应用市场法进行评估的，可以应用成本法代替市场法进行评估，特殊情况下还可以考虑个案评估。一般来讲，每个评估分区内都能找到三个以上的可比实例，但是无疑可比实例数量越多房地产评估的结果越接近真实价值。当住宅类房地产基础数据量较少或不足时，可以考虑参考成本法评估待估房地产价值。
（四）利用成本法和市场法评估结论存在差异性的探究在经济欠发达地区采用不同方法评估同一宗房地产结果存在差异性的原因可能有两种情况。第一种情况是基础数据的缺乏导致评估结果偏离实际价值，解决的办法在上文中已经分析过了；第二种情况是针对安置房和福利性分房比重较大的地区出现的大量居住类物业成本法评估价值高于市场法评估值的现象，应尊重市场法的评估结果。从房地产评估原理上讲，市场法的理论依据是替代原理；成本法的理论依据可分为从卖方的角度和买方的角度来看。从卖方角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，是基于房地产的“生产费用”，重在过去的投入，即卖方愿意接受的价格，不能低于他为开发或建造该房地产已花费的代价。从买方角度来看，成本法的理论依据是替代原理。即买方愿意支付的价格不能高于他所预计的重新开发或建造该房地产所需花费的代价。可见，如果房地产交易市场上大量卖方房源来自于企业福利分房，这些房地产并不符合严格的生产费用价值论，因为这种获取方式不同于重新构建一宗房地产的获得方式，卖方获得该类房地产所付出的直接投资远低于开发或建造该房地产花费的代价。而市场法的评估很好的遵循了替代原理，因此选用市场法的评估结果更具科学性。
商业用地评估方法范文3
关键词 城市群地价 引力模型 回归分析。
中图分类号：G642 文献标识码：A 文章编号：1002-7661（2016）24-0001-03
城市区域化和区域城市化是21世纪城市化发展的必然结果。通过区域城市间地理要素的空间相互作用，城市间、区域间及城市与区域间的凝聚力、协同力进一步增强，联系更为密切。正是由于城市之间的相互作用，才把空间上彼此分离的城市结合为具有一定结构和功能的城市群体系。
引力模型是由Zipf等人在早期研究城市空间作用的学者Reilly提出的城市间“零售引力规律”和Converse提出的城市之间“断裂点”的基础上演绎和推广得来的。地理学研究城市间空间相互作用的重要模型，在一定范围内可使空间结构研究精确化、定量化，并由此概括出一些法则，对经济地理学、城市地理学的理论研究与应用意义很大。引力模型的意义本身就是强调城市间要素的相互联系性，符合城市群的系统的研究思路，因此本文以引力模型为基础，“宜荆荆”城市群地价空间结构进行研究。
一、引力模型的构建
1.引力值的计算
早期定量研究城市空间作用的学者是Reilly，他提出了城市之间的“零售引力规律”及其计算模型。在这个基础上，Converse提出了城市之间“断裂点（Break Point）”的概念，其计算模型，在Zipf等的演绎和推广之后，引力模型在地理学界逐渐成名。引力模型通常表示为：
Iij=GPiPj/dijr （1）
式中，Iij指i，j两城市之间的引力；Pi、Pj指“城市质量”；dij指i，j两城市间的距离；G为引力系数，r为引力数案件系数（多数情况下取值为2）。且在实际应用中由于引力系数G和城市经济引力的测度没有相关性。因此，城市间作用力的引力模型通常可以表述为：
Iij=PiPj/dij2 （2）
显然，城市质量和城市间时间距离的确定对于模型最后的计算结果有着决定性的作用。
2.城市质量的测定
由于城市之间受自然条件、资源、经济基础、劳动力等因素的影响，其发展条件和土地产出率存在明显差异。故城市之间的质量差异，决定城市对外影响力的大小。对于城市质量的测度方法从指标结构上可以分为两类：单项指标测度法或者综合指标测度法。单项指标测度法采用单一指标来衡量城市质量，如城市GDP、城市总人口N、工业总产值V等；其中用P=（GDP*N）1/2来测算城市质量是比较常用的方法，也曾用P=（V*N）1/2测度。综合指标测度法是针对影响城市质量的众多影响因素，选取若干个相互独立又能反映城市实力的指标，采用数学统计的方法构造城市综合质量指数，用这个指数来表示城市的质量。
3.距离的测度
城市间距离内涵的界定有两种：空间距离和时间距离。空间距离指两地之间的道路长度或空中直线距离，是纯粹的空间概念；时间距离是以时间单位（小时、分钟、日数等）表示的，是衡量空间可达性的主要指标。
在前人众多的研究中，距离变量的处理多数采用两地间的交通距离。但在现实中，随着道路网络以及现代交通工具的发展，直接采用两点间的直线距离为标准就会表现出较大的局限性，因其无法真正体现城市间的引力关系。考虑到在现代产业发展与地区间经济合作过程中，时间距离可以准确地反映两地或一个区域与其他相关区域相互作用的势能，因此应更多的被应用于此模型中。
现代交通中，道路等级与货币成本是影响时间距离的决定性因素，故将不同交通方式和不同的道路等级统一纳入考虑，将时间距离的计算公式定义为：
dij=WAAij/VA+WBBij/VB （3）
式中：WA为高速公路时间距离权重值；WB为铁路时间距离权重值；Aij、Bij分别为i，j两城市间高速公路、铁路里程；VA、VB分别为高速公里、铁路时速。其中不同交通类型权重的确定通常由两城市间各类交通客流量所占比重来确定。
4.城市潜力指数计算
在两两城市引力值计算的基础上，将一个城市与城市群分布体系内的所有城市相互作用的综合引力求和，就可以获得该城市综合潜力指数L。
Li=∑Iij（j=1，2…n） （4）
二、区域概况
宜昌、荆州、荆门这三颗湖北鄂西版图上耀眼的明珠（图1），比邻而居，由三条高速公路相连，在经济快速发展中相互交融，已经形成1小时“宜荆荆都市圈”。“宜荆荆”与少林“易筋经”谐音，象征三地一旦打通，就可以活血强筋，有更强、更大的发展。在“全面深化改革，转变发展方式，加快建设现代化特大城市”座谈会上，“宜荆荆”城市群再次成为热议的话题。在湖北加快建设“中部支点”的进程中，“宜荆荆”城市群无疑是重要的一极，2012年，省政府实施的《湖北省主体功能区规划》将“宜荆荆”地区确定为省级层面重点开发区，将其定位为长江中游地区重要的综合通枢纽，全省重要的石油化工、建材、纺织服装、家电、农产品加工基地，全省重要的旅游目的地。由此，“宜荆荆”城市群建设正式上升为省级发展战略并逐步付诸实施。
《长江中游城市群发展规划》获批，其中在城乡统筹发展这一重点任务中，规划提出“依托沿江、沪昆和京广、京九、二广等重点轴线”。首次提出依托“二广轴线”，二广发展轴，是以二广高速、焦柳铁路及蒙华铁路为依托，以襄阳、荆门、宜昌、荆州、常德、益阳、娄底等重要城市为节点的一条重要轴线。这条轴线将有利于湖北武汉城市圈与荆州襄阳以及“宜荆荆”城市圈的协同发展，襄阳、宜昌两个省域副中心城市，以及“宜荆荆”城市群迎来了全新发展机遇，比过去提的长江中游城市群辐射范围更大。
1.城市圈引力矩阵的测算
经济、人口数据来源于《中国城市统计年鉴2014》和宜昌、荆门、荆州三市《统计年鉴2014》。根据公式P=（GDPN），计算出城市质量，见表1。
公路里程数据信息来源于各个省的《公路里程地图册》；铁路里程来源于中国铁路客服中心（http：///mormhweb/）。由于在城市圈经济发达地区逐步形成了区域性的高速公路干线网络，极大地推进了城市群区域经济的繁荣。若城市间不存在铁路运输方式，则直接以公路时间距离计算；若城市间铁路和高速公路两种运输方式共存，则根据“宜荆荆”城市群各运输方式的客运量占总运量比重，估定高速公路运输权重WA=0.6，铁路运输权重WB=0.4。同时，设定城市群内高速公路与铁路行车速度分别按VA=100Km/h；VB=90Km/h。故根据公式（3）则可计算得到各城市间的时间距离。在此基础上，结合城市质量结果，根据式（2）和（4）得到武汉与“宜荆荆”城市群各城市间的引力矩阵见表2。
2.实证分析
宜昌、荆门、荆州三个城市之间的引力均较高，这主要是由于这三个城市都在湖北省地图版块中，本就连成一个等边三角形，绝佳的地理位置，让三地资源互补、社会经济发展水平相当，彼此间高速公路、铁路、水运互通，联动起来不仅会促进自身发展也会带动周边城市发展，尤其是宜昌和荆州的引力强度高达1197487.76，三市抱团发展，取长补短，互相利用各市的经济优势，三市之间的引力强度会不断加强。
三、“宜荆荆”城市群地价空间结构分析
1.地价情况概况
基准地价是指政府对城镇土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各种用途土地使用权区域平均价格，对应的使用年限为各用途土地的法定最高出让年限。基准地价由政府组织或委托土地评估机构评估，评估结果经市、县人民政府认可并报上级人民政府批准后，由市、县人民政府公布。以收集到的“宜荆荆”城市群2014年各城市基准地价为依据，统计出各城市商业用地、住宅用地和工业用地最高级别基准地价表3。
2.一元线性模型预测地价水平
以各城市发展潜力指数为自变量，分别以商业最高基准地价、住宅最高基准地价、工业最高基准地价、为因变量，应用SPSS统计软件进行一元线性回归分析，运行结果得出商业用地、住宅用地、工业用地的回归方程以及相应判定系数。商业用地与城市发展潜力指数的回归方程y=1429x-5F+06断定系数R2=0.813；住宅用地与城市发展潜力指数的回归方程y=389.6x+36382断定系数R2=0.613；工业用地与城市发展潜力指数的回归方程y=1712x-46082断定系数R2=0.957。商业最高地价和工业最高地价均与城市发展潜力指数的回归方程判定系数均大于0.80。显著性良好，两者之间有着较高的关联性。住宅用地系数较低一点，造成以上结果的原因可能有两方面：一是本文中受到数据收集限制的影响，所利用的各城市基准地价水平均来自网络，其真实准确性有待考证；二是所收集的各城市基准地价是不同市，而不同城市土地分级并不明确，也没有统一标准，本文中未进行地价内涵的修正。
四、小结
由以上实证结果可以看出，引力模型能够较好地模拟区域城市间的相互作用对城市地价的影响。通过城市地价与城市综合潜力系数的相关关系，经过区域修正，可为区域内城市地价动态监测成果平衡比较提供准确可靠的依据；也能对未知基准地价的城市进行地价水平预测，为城市地价评估方法在理论上作有效的补充。同时应用该模型有利于从总体上把握城市群土地供求关系，加强地价管理，正确引导投资，促进城市群区域的协调发展。但是目前有关城市间相互作用对地价影响的研究还处于初步阶段，如何准确量化区域内各城市的吸引和作用范围大小，则是今后研究的重点和难点，有待进一步的探索与研究。
参考文献：
[1]陈丹，兰泽英等.基于城市引力场模型的城镇土地基准地价平衡探讨[J].测绘科学，2013，（1）.
[2]贾润东.基于遗传算法的水路交通运输量预测与营运组织方案研究[J].中国知网，2011，（6）.
[3]金贵，金磊等.基于引力模型的城市圈地价空间结构模型研究[J].安徽农业科学，2009，（25）.
商业用地评估方法范文4
城镇基准地价平衡的必要性
城镇基准地价是在各类用途土地法定最高出让年期的前提下，政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是分用途的土地使用权区域平均价格。城镇基准地价居于基础地位，是其他地价产生的根源。
然而，现阶段城镇基准地价的评估与确定，都是从本地区或本区域的内部因素出发的，反映的是区域内不同地段、不同用途的地价水平和变动趋势。由于对外部因素、尤其是其他城镇的情况考虑较少，难以反映不同城镇、不同区域间的经济水平和地价趋势差异。所以，当面对日益扩大和统一的土地市场时，城镇基准地价对土地利用、建设开发的引导功能就受到影响。如何使城镇基准地价既能反映本区域的地价水平，又能反映不同区域的差异，对土地利用更有指导意义？这就需要进行城镇基准地价平衡。
城镇基准地价平衡，简单来说，就是对不同城镇的基准地价进行横向比较，并进行差异调整。它是以土地分等为依据，综合考虑对城镇地价有影响的其他因素，形成各等级城市、县、建制镇的基准地价序位，并通过技术调整，弥合原基准地价与地价序位的差异，使基准地价与城镇序位相一致。通过基准地价平衡，使投资者、土地使用者和土地管理者在更宽的范围内及时了解掌握土地信息，调整土地利用方向和方式，实现土地的有效利用和土地市场的均衡发展。
一个城市的基准地价是否符合当地的经济发展水平，这对于一个城市来说至关重要，若地价太高，则可能影响当地的招商引资和经济发展；若地价太低，则会对调控土地市场带来压力。所以对一个城市进行基准地价定位之前，进行基准地价平衡分析是非常必要的。
但是，由于各城市所处区位不同，政府培育土地市场的力度不同，经济发展水平与产业结构不同，必然造成部分城市地价水平或基准地价评估结果与其土地质量相背离、不匹配。因此，城镇基准地价平衡不是在不同城市间进行简单的比较，而是要深入进行综合因素的分析，这就是基准地价平衡研究，即通过一定的计算方法分析研究，得出适合当地经济发展水平的基准地价计算结果，即平衡后的基准地价，为城市确定符合本地区实际的基准地价提供有效依据。
所以，地价平衡研究，是通过数学、统计学分析等方式，对一组城市在相同条件下的对比分析，使城市基准地价之间具有可比性，在经过地价平衡研究之后，可以比较准确地对一个城市的基准地价在全国范围内进行定位，可以反映出一个城市的基准地价是不是符合城市的发展水平，对于地价不符合经济发展的城市可以对其地价作出相应调整，实现基准地价平衡。
基准地价平衡及分析的技术准备
（一） 基准地价平衡内涵的统一
城镇间基准地价的平衡，前提是基准地价内涵与基准条件的规范与统一。确定基准地价内涵，是搞好基准地价平衡的基本技术环节。
从理论上来说，土地价格应当是土地资源价格与土地资产价格之和。其中，土地资源价格是真正的地租的资本化，即真正的地租除以利率，相当于基准地价中的土地收益部分。土地资产价格则为土地资产成本价格加上平均利润。简言之，凡是“土地资本”，都应该算在地价内。因此，基准地价内涵必须包含政府出让土地纯收益、城市建设配套费和土地拆迁开发费等，基准地价应是熟地状态而不是生地状态下的价格。本文对基准地价内涵的统一主要从用地年期、评估期日、容积率等方面来进行，具体内容包括：
1.统一基准地价用地类型：基准地价平衡用地类型统一为商业用地、居住用地和工业用地三种类型。
2.统一基准地价用地年期：基准地价平衡价格是指各类用地的法定出让土地最高使用年限的土地价格。商业用地为40年，居住用地为70年，工业用地为50年。
3.统一基准地价开发程度：即具备“五通一平”（宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯以及红线内场地平整）。
4.统一容积率：基准地价平衡界定的容积率为标准容积率，即商业用地2.0～3.0；居住用地1.5～2.5；工业用地0.5～1.0。
5.统一的商业用地基准地价评估方法。商业用地基准地价全部采用区片价表示。
6.统一的基准地价评估期日：统一为2003年1月1日。
（二） 地价修正
由于各城市的基准地价表示形式（楼面地价、地面地价、平均容积率下的地价、特定容积率下的地价）、年期等有所不同，为使数据具有可比性，统一各城市基准地价的地价内涵，进行地价修正，使各城市的基准地价具有可比性，是地价平衡研究的重要内容之一。
地价修正是通过一系列地价修正公式实现的，主要包括对估价期日的修正和年期修正等。通过地价修正,统一地价内涵,使进入分析的城市地价内涵一致。
（三）城市土地质量分等和排序
城镇土地质量分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇土地质量进行量化，对每个影响因素及因子赋以权重，评定城镇的等级。
本文主要依据2002年实施的《城市土地质量分等定级规程》中城镇土地质量分等的影响因素来分析，概括起来有：城市区位、城市集聚规模、城市基础设施、城市用地投入产出水平、区域经济发展水平、区域综合服务能力和区域土地供应潜力等7个因素。同时，我们在研究中选择了7个方面共19项指标，采用特尔菲法对每个影响因素赋以相应权重，建立了多因素综合评价指标体系。
本文选择了我国的29个城市进行分析。根据分等结果散点分布，29个城市土地分等排序结果如下：
一等城市：上海 广州 北京
二等城市：宁波 青岛 深圳 南京 成都 天津 杭州 大连 沈阳
三等城市：长沙 济南 哈尔滨 武汉 西安 厦门 重庆 太原 长春
四等城市：兰州 昆明 南宁 贵阳 西宁
五等城市：银川 乌鲁木齐 呼和浩特
基准地价平衡
（一）初次平衡
在对各城市进行土地分等及基准地价排序以后，将各城市土地分等序位所在的某类用地某一级别基准地价与原基准地价的算术平均数作为该城市此类用地此级别的基准地价初次平衡值。目的是在土地分等的基础上，消除由于样本点选取不同而造成的误差。然后将各城市初次平衡值进行排序， 得到某类用地某级别基准地价初次平衡的序位。初次平衡结果见表1～表6。
（二）再次平衡
在初次平衡的基础上，对照土地分等结果，根据对各城市发展状况的了解，找出基准地价水平与土地分等排序趋势及实际情况相符合的城市为基准地价平衡的控制点。如：商用最高级别基准地价平衡计算的控制点为广州、沈阳和呼和浩特；住宅最高级别基准地价平衡计算的控制点为上海、长沙、太原和呼和浩特；工业最低级别基准地价平衡计算的控制点为上海、重庆和呼和浩特。然后以控制点最高或最低基准地价为标准，根据各城市的土地分等得分情况，对各个城市最高或最低级别基准地价进行平衡。对没有前控制点或后控制点的城市，仍按照其初次平衡后的基准地价和城市土地分等位序所在的地价做算术平均求得（如：商用最高级别基准地价平衡计算中，北京市初次平衡后的地价最高，而在城市土地分等结果中位于第三位，没有前控制点，按照上述方法进行二次平衡）。平衡公式为：
Vi=Vo-(Vo-Vn) Ni/(No-Nn)
其中，Vi：表示某城市某用途最高级别基准地价平衡值；
Vo：前控制点某用途原最高级别基准地价；
Vn：后控制点某用途原最高级别基准地价；
Ni：与前控制点分等分值的差；
No：前控制点的城市土地分等分值；
Nn：后控制点的城市土地分等分值。
经过初次平衡计算和再次平衡计算后，计算结果如下（以北京、上海、重庆、成都、西安、太原为例）：（见表1～表6）
地价平衡结果分析
从表1～表6可以看出，一般情况下，城市等级越高，其相同土地类型相同级别的土地基准地价相应也就越高。就某一城市而言，由于商业用地一般占据比较繁华的地段，其基准地价一般高于住宅用地和工业用地基准地价。住宅用地由于住户对周围环境的要求较高，而工业用地对环境基本上要求不高，所以住宅用地地价一般要高于工业用地地价。
商业用地评估方法范文5
【关键词】土地估价方法 实践 意见
一、 运用市场比较法需注意的意见
市场比较法是根据经济学的替代原理，以土地的市场交易价格为导向，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。
运用此方法的关键是找到近期与估价对象在同区域类似地产的成交案例和对影响因素的进行准确全面的分析，否则，就不能很好的进行估价，比如在同一区域类似的两个商住开发地块，若在开发规划中限定的商住面积比例不同、容积率不同，两个类似地块的价格会相差蛮大。
市场比较法一般用于商业用地、住宅用地，因为这两者的土地市场比较成熟、发达，而且市场竞争比较公开公平化。评估工业用地时，则视情况而定，如果工业用地位于开发园区、工业园区等成片的、工业类型相对统一的区域，也适宜选用此方法；比较单一零星的工业用地，则不适宜选用此方法。而且工业用地的有偿获得常常由于当地政府的招商引资优惠政策，因此不同案例的土地使用价格也会因为使用对象的不同、土地获取时间不同而差异较大，这也是工业用地估价需要注意的问题。
二、 运用收益还原法需注意的意见
收益还原法是利用经济学的预期收益原理，在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的资本化率（还原利率）将评估对象在未来每年的纯收益统一折算为评估时日收益总和的方法。
此方法适用于评估有收益的土地使用权或具有潜在收益的土地使用权，运用此方法时有二个难点，一是难以确定纯收益，二是难以确定还原利率。
确定纯收益亦有二个难点，方法中提到的纯收益是未来几十年的预期收益，具有很大不确定性，这是确定纯收益的难点之一。我们平实所要评估的土地大都是有地上或地下建筑物而共同产生的总收益，要从总纯收益中准确的分割出由土地产生的纯收益比较困难，这是确定纯收益的难点之二。
目前，通常确定还原利率有三种方法：①安全利率+风险调整值法；②纯收益与价格比率法；③内插法。三种方法看似简单，但在实际运用中，如果确定一个合理的合适的还原利率是比较困难的，但确定还原利率还须慎重，因为在作业评估时，仅还原利率取值不同，估价结果就会不同，有时会相差几倍甚至几十倍。
三、 运用成本逼近法需注意的意见
成本逼近法是运用了经济学的生产费用价值论及等量资本应获取等量收益的投资原理，以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的方法。
运用此方法的关键就在于准确的确定土地开发费用和土地增值率，但在实际中土地的价格大部分取决于土地的效用或者说土地所能产生的收益，有时开发费用很多，但因土地的用途单一、位置偏远等因素影响，土地价格并不高。相反，土地开发费用少，但因土地区位好、区域发展前景好等因素的影响，土地价格也许会很高。
因此，由于此方法的局限性，在实践中，仅在土地市场不发育、土地成交案例不多、无法采用其他方法时才选用。比较适用于土地资产清查、土地资产处置、土地资产抵押等方面的评估。
四、 运用剩余法需注意的意见
剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
此方法主要适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价，也可以运用于以下情形：①待开发成房地产或待拆迁改造后再开发成房地产的土地估价；②仅将土地整理成可供直接利用的土地估价；③现有房地产中地价的单独评估。它适宜有交易地区、且地产有开发或再开发价值的宗地评估。
运用此方法的难点是在房地产总价中剥离房产的价格，通常的做法是以房屋建安开发成本或房屋重置价×房屋成新度计算房屋的价值。个人觉得，这样计算房屋的价格没有体现房屋所带来的未来收益，与运用收益法遇到的尴尬如出一辙。
五、 运用基准地价系数修正法需注意的意见
基准地价系数修正法也是运用了经济学的替代原理，以利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
现在，大多数城镇都已普遍推行基准地价系数修正法进行土地估价。基准地价是一个特定时点的价格，是一个区域某个用途的土地平均价格，具有很强的时效性。在实践中本人感觉到，有的现行的基准地价体系不能较好地反映现有的地价水平。因为随着社会经济的发展，特别是一个区域有重点规划出台或重大工程实施后，影响土地级别高低、价格高低的因素也随之发生变化，而制定出台新的基准地价体系又需要一个相当长的过程。
六、在土地估价工作中几点体会
1.在实践中，因为估价目的的不同，估价对象的不同，所要考虑的影响因素不同，对估价结果的要求也不同，但在估价作业中，都应该遵循以下估价原则：①合法原则； ②最高最佳使用原则； ③替代原则； ④预期收益原则； ⑤供需原则； ⑥报酬递增、递减原则；⑦估价时点原则；⑧多方法相比较原则。
2.土地估价是一个理论与实践结合相当紧密的工作，不仅要求估价师有全面的理论知识，还要求估价师有丰富的估价实践经验。而且土地估价是个区域性的工作，比如上海的资深估价师因对天津土地市场不熟悉，他在短时间内就不会很好的从事天津的土地估价业务，因此一个优秀的估价师应该对当地的市场行情十分熟悉，同时还要不断获取房地产市场信息、积累土地估价经验。
3.土地估价是一份科学严谨的工作，又是一种中介服务工作，估价师必须具有较高的职业道德水平，才能客观、公正、独立的从事估价工作。在实际工作中，由于估价作业方是被委托方，合同的乙方，时常处于被动地位；又因为从土地估价的方法体系、原则来看，具体的执业过程中评估方法的选择有较大空间，造成了有的评估机构为了迎合委托方要求而故意选择有利于评估对象的评估方法达到操纵评估结果的目的。希望我们的行业能够健康稳定的发展，大家应该抵制并杜绝此类现象。
4.因房地产转让、抵押等出具的《土地估价报告》经常会被应用在主管部门的登记资料中，因不同部门，甚至同市不同区的同一部门，对资料存档的要求都不同。因此，在工作实践中为了提高工作效率，满足客户需求，出具的《土地估价报告》除了满足《土地估价规程》的规范格式外，还应考虑不同部门对的《土地估价报告》的格式要求和特点。
5.中国的土地估价事业经过近二十年的发展，已经有了很大的进步，拥有了一大批估价队伍，颁布了一系列的法律法规和技术规范，取得了可喜的成绩。但是随着社会经济的不断发展，土地估价的理论和实践要求也同样在与时俱进，因此，土地估价师应该不断的加强理论学习、实践探索，才能满足社会经济发展的需要、行业发展的要求。
参考文献：
1.中华人民共和国国家标准，《城镇土地估价规程》，2002年4月第一版，中国标准出版社，GB/T18508-2001；
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3.胡存智，《土地估价理论与方法》，地质出版社
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商业用地评估方法范文6
关键词：俄国；农民土地银行；运作模式
中图分类号：K512.42 文献标志码：A 文章编号：1008-0961(2008)04-0085-03
1861年农奴制改革以后，俄国走上了资本主义发展道路。但农奴制的残余阻碍了资本主义生产关系的发展，广大农民并没有完全摆脱对地主经济的依附，继续饱受剥削和压迫，俄国的社会矛盾日趋激化。地主经济由于不适应新的经济形势而走向衰落和破产，由于缺乏实现经济转轨所需的大量资金而急于出售土地。贵族地主和占人口绝大多数的农民都对现实表现出强烈的不满，沙皇专制制度的生存受到威胁。为了缓和日益尖锐的阶级和社会矛盾，减轻农民的艰难境况，保护贵族和地主利益，1882年5月18日，沙皇亚历山大三世批准《国家农民土地银行章程》，标志着农民土地银行的正式建立。
一、农民土地银行的贷款原则
农民土地银行发放的贷款用途有着严格的限制，只能用于购买土地。申请贷款的对象包括村社、农民合作社及个体农户。凡属农户所有制的，每个农户最高贷款限额500卢布；凡属村社或农民合作社土地占有制的，按男性人口计算，每人最高限额125卢布[1]297。两种贷款期限最初分别确定为24年零6个月和34年零6个月，贷款的年利率为7.5%～8.5%。农民土地银行直接将贷款支付给土地的卖主，借贷的农民用现金支付补交款。补交款一般在签订买卖契约时由农民以定金的形式交付，补交款允许分期偿付。
发放贷款的资金通过发行和销售农民土地银行国家债券的渠道筹集。债券的年收益率5.5%，面值分100、500和1 000卢布三种，由俄国国家银行销售，在彼得堡交易所流通。银行用借款人支付的偿还费每年偿付债券本息，债券利息和本金的偿付由抵押在银行的土地和政府资金进行担保。银行章程规定，财政大臣有权决定发行不超过500万卢布的农民土地银行的抵押债券。如果债券的发行量超过这个限额，财政大臣必须按照法律规定程序征得沙皇的批准。
为取得贷款，农民必须向银行提供买卖双方签字并经过认证的土地买卖合同。村社或者农民合作社购买土地的，签订米尔或者合作社购买合同。农民土地银行的借款人必须向银行或者其分行递交自己的贷款申请书。申请书包括下列内容：借款人姓名、居住地址、抵押物的名称和位置、抵押的土地数量、贷款金额和偿还期限、抵押物评估方法(正常评估和特别评估)等。借款人递交的申请书应注明其居住地公证人的姓名，由该公证人对双方约定的不动产买卖契约进行公证。借款人还须同时提交以下文件：抵押证明，载明抵押物交付抵押的条件和限制；抵押物评估清单；土地所有权证明；记载缴税和欠缴税额的税单。借款人必须签订抵押具结。具结是限定抵押地产所有权和使用权的法律文件，包括借款人自递交申请书之时起到完全偿还债务为止的全部义务。银行对交付抵押地块的使用有着严格的限制：未经银行同意不得签订租赁合同；不得提前一年向土地承租人收取地租；不得以砍伐为目的出售抵押土地上的林地；不得出售或者拆除抵押土地上的建筑物；通过农民土地银行获得的土地不得作为自由抵押物；全部贷款还清之前，非经银行同意不得出售抵押土地。发放贷款时银行收回借款人的具结，借款人违反具结上注明的任何一项条款，银行理事会可以要求借款人返还部分贷款。如果借款人不履行要求，银行有权对抵押物按规定程序进行拍卖。
借款人递交的申请书和其他相应文件由地方分行核实后交农民土地银行理事会审批，由银行理事会确定发放贷款的金额和期限，并下发批准文件。征得借款人同意后，分行将该文件送达公证人，贷款文件公证后寄送借款人。借款人所购买的土地负有债务不能作为公证人拒绝批准土地买卖契约的依据。但是，根据银行章程规定，土地的债务总额不得超过贷款和补交款的总和。如果土地买卖契约与相应的法律相抵触，或者出售的土地存有争议，则公证人应立即通知发放贷款的分行。除非银行理事会同意以该地块作为借款人履行贷款合同规定义务的抵押物，否则公证人不得对买卖契约进行公证。公证后的买卖契约由农民土地银行的地方分行交给土地的买主，如果买主不在，则交给当地的治安法官。
二、贷款抵押土地的价格评估方法
政府对农民交付抵押的土地价格评估方法有着具体的规定。交付农民土地银行作为抵押物的土地价格评估办法包括正常评估和特别评估。正常评估是以现行的土地租赁和销售价格为基础，根据由财政部、内务部和国家财产部联合制定并批准的《按俄亩计算正常评估办法》进行核算。通过正常评估发放的贷款比例为抵押土地评估价格的70%。原始的抵押物评估清单由土地所有者填写。通过正常评估方法申请贷款，借款人提交的评估清单应包含下列信息：土地所在的省、县，地产与其最近城市、码头、铁路、工商业中心的距离等；地产中土地总量及土壤性质；各类土地的面积：庄园、耕地、草场、牧场、森林及不适合耕种的土地等；地产的总收入和各类土地的单项收入，取得收入的方式(长期出租土地、短期雇工或者所有者自己耕作等)；地产中的耕地是否施用肥料；政府对抵押地产的使用是否有限制；土地管理和赋役支出以及借款人对地产的评估价格；所购地产是否适于划分成较小地块，建立农民经济等。
特别评估则考虑了抵押土地的赢利性能，贷款发放额度可达抵押物评估价格的80%。进行特别评估必须获得财政大臣的特别批准。通过农民土地银行所购买的地块含有其他具有特殊用途的土地时，如浸水草地、菜园、大麻地和啤酒花用地等，借款人的贷款额度根据县自治局的申请可以有所增加。
由县自治局对抵押地块进行特别评估，经特别评估取得的贷款必须由农民土地银行理事会报经财政大臣批准方可发放。进行特别评估要综合考虑所有能够增加或者减少地产价值的因素。通过特别评估申请贷款时，评估清单应包括下列补充内容：马、牛、羊的数量及大致价格，牲畜用途；坐落在地产内的建筑物的数量和用途，每座建筑物使用的材料和大致价格，对磨坊、油坊、奶酪制作间等只评估其使用的材料价格，位于抵押土地上的住房、工厂、矿山因为不具有农业用途而不被列入评估范围；地产内的生产工具、机器数量和大致价格；每年建筑物及生产机具的大致维修费用；提高或者降低地产价格的环境因素。借款人通过特别评估取得贷款时应当为全部列入抵押地产清单内的建筑物办理火灾保险，直至债务偿还完为止。保险单交当地的分行留存。如果发生火灾，银行获得的赔偿可用于偿还借款人的债务或者支付给借款人。靠近大型的贸易和工商业网点、码头、车站以及工厂的抵押地产，因为便于产品的销售，而且雇工容易，劳动力价格低廉，可以提高评估的价格。此外，评估清单还应包含当地土地销售和租赁价格，粮食和牧草的收成情况及价格，整理土地和雇工价格等内容。
评估庄园用地时须标明庄园内花园、葡萄园、其他用地的面积和收入。评估耕地时要说明土壤成分、轮作性质、施肥情况、所有者自己耕种土地的数量、非所有者本人耕种土地的利用方式以及最近三年的土地收入。而对草场的评估则要包括割草量、当地牧草的平均价格和供需数量、所有者本人直接使用的草场面积和出租的草场面积。林地可以按农业用途，也可以按照林业用途作为银行的抵押物。对按农业用途作抵押物的林地可以进行正常评估，也可以进行特别评估，而对林业用途的林地则只能进行特别评估。
县自治局负责核实和修正地产所有者提交的评估清单。评估员实地查看完要交付抵押的地产后，当场编制核查文件，对核查的内容，包括当地土地销售和租赁价格、主要粮食作物和牧草的收成、粮食、牧草和木材的价格、种地成本和雇佣工人工资等，给以补充确认，然后将核查清单交给借款人，在有异议的情况下，后者可以对核查清单作相应的记载，并向评估员或者银行分行阐述自己的理由。通常情况下，银行的评估价格低于借款人做出的评估价格。
评估员对抵押地产的评估受分行全体会议和分行行长的监督。如果对所做评估的公正性有疑问，分行可以自行组织核查工作或者重新委派其他评估员进行复查。银行理事会对分行提交的评估报告进行审查和批准，并决定是否发放贷款。
三、农民土地银行抵押土地的拍卖程序
1883年5月28日，俄国国务会议批准了《关于农民土地银行抵押土地拍卖程序》，确立了对贷款抵押物进行公开拍卖的组织和法律机制。根据规定，借款人必须按合同规定时限偿付银行贷款。逾期偿还贷款要缴纳罚金，每延期一个月，借款人必须交纳未偿还部分贷款金额的0.5%的罚金。不可抗拒力情形，如火灾、水灾、雹灾、牲畜疫病、虫害、干旱等，可以作为借款人延期还贷的合理依据，但延期还款的时间不得超过合同规定还款期限两年。如果借款人在贷款偿还最后期限的下一个半年内仍然不能偿还欠款，根据农民土地银行理事会决定，可以将借款人抵押的土地进行公开拍卖并通知地方分行。地方分行将拍卖的决定通知借款人，同时举行拍卖会的公告。
农民土地银行章程规定，拍卖公告应包含以下内容：拍卖会的组织者即农民土地银行；利用农民土地银行贷款取得土地的村社、农民合作社或个体农户的名称；关于拍卖土地的简要描述，包括土地的位置、面积、初期贷款金额以及借款人欠款数额等；与拍卖土地相关的义务；拍卖会举行的时间、地点；拍卖土地的起拍价格和须缴纳的定金数额；举行拍卖会的程序；拍卖会的形式：口头拍卖或者混合拍卖；拍卖会前竞拍人领取相关文件的时间、地点等。出售的地块价值不足1 000卢布的，拍卖公告通知到该地块所在的乡和所有的村社，以及邻乡的乡公所和地段治安法官。拍卖公告须在村社成员大会上宣读，公告最迟应在举行拍卖会六周前。出售地块价格超过1 000卢布的，拍卖公告在举行拍卖会三个月前寄送到所有地区，此外，还应在《省城消息报》刊登该公告三次。拍卖土地价格在1 000～10 000卢布之间的，拍卖公告由农民土地银行地方分行在地块所在省和邻省的《消息报》。拍卖土地价格10 000卢布以上的，拍卖公告则由地方分行在彼得堡和莫斯科的私人报纸上刊登[2]。
根据农民土地银行分行的安排，首次拍卖会在要拍卖土地邻乡的乡公所或者邻县的县自治局举行，银行或者分行的全权代表、县自治局主席或其他成员参加。在乡公所举行的拍卖会以口头形式进行，在城市举行的拍卖会则以混合形式进行，即先以口头形式进行拍卖，口头竞拍结束后，再打开漆封的竞买声明继续进行拍卖。漆封的声明由参加拍卖会的竞买人在拍卖会开始前递交，其内容包括：参加拍卖会的竞买人关于同意竞买指定的拍卖土地的文件；竞买土地的价格；竞买人的住址、出身和姓名；拍卖公告刊登的日期等。拍卖的地块附有交易单，交易单上载明下列内容：使用农民土地银行贷款购买土地的村社、农民合作社或者个体农户的名称；土地起拍价；依附于被拍卖土地的义务；拍卖会的形式：口头拍卖或者混合拍卖。竞拍人在拍卖会开始前须交纳保证金。拍卖土地的价款不得分期支付，买受人在通过口头拍卖取得拍卖物后14日内或者通过漆封声明成交后一个月内未交纳扣除定金以外的购地款时，由其后的报价人获得拍卖土地的购买权。1889年，银行对拍卖规则进行了修改和补充，允许拍卖土地的竞买人分期支付购地款。
如果首次拍卖会流拍，在与国家财政部协商后，财政部可以将土地收归国有或者责成农民土地银行按照自由价格组织第二次拍卖会。二次拍卖土地价格不足1 000卢布的在最近的县自治局举行，拍卖土地价格超过1 000卢布的在省自治局举行。如果第二次拍卖会仍然流拍，被拍卖的土地转归农民银行管理经营，土地的收益由银行支配。
1917年俄国爆发了十月社会主义革命，同年12月8日，苏维埃政府宣布取缔农民土地银行，因为根据《土地法令》，土地买卖和抵押已被禁止[3]。1918年1月21日，人民委员会颁布《关于废止国债的法令》，宣布农民土地银行的债券失效，宣布立即停止农民土地银行的一切业务，原属于农民土地银行的土地、建筑物和农具全部转由人民银行理事会土地办公室管理。1920年6月，农民土地银行的清算工作结束。
农民土地银行的建立，在一定程度上改变了农民缺少土地的状况，缓和了日趋尖锐的社会矛盾，客观上适应了当时俄国经济和社会发展的需要，具有一定的积极意义。但由于建立农民土地银行的目的是维护沙皇专制制度，沙皇政府本质上是贵族和地主利益的代表，它采取的任何改革措施都必然存在着不彻底性，而且常常互相矛盾。这决定了沙皇政府不能从根本上解决俄国深刻的阶级和社会矛盾，不能解决俄国革命的基本问题――土地问题。
参考文献：
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Operational Model of Russian Peasant Land Bank
ZHONG Jian-ping
(Postgraduate Department，H.P.Academy of Social Sciences，Harbin 150018，China)
