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土地拆迁法范文1
【关键词】
【背景与问题】
2005年9月谋加工企业租赁了位于北京市昌平区某块土地，涉及土地系租赁的农村集体土地，与村集体签订了30年的土地租赁合同，该村所在地所属镇政府在租赁合同鉴证栏中盖章，涉及土地包括一处宅基地（未建设）和山坡荒地（非耕地），企业租赁使用后，村、镇领导协助办理的规划手续，该企业在租赁土地上加盖了厂房、车间，但厂房、车间未办理房产登记手续。
2008年11月，该企业所在地因政府项目征用面临拆迁，应如何处理涉及征地、房屋、厂房补偿、安置问题？
【法律分析】
一、集体土地宅基地上的房屋拆迁补偿问题
依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定，宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。
拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁按规定确定拆迁补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结算差价。不符合规定，擅自为获得补偿，在宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或者规划行政主管部门批准建房文件的，拆迁房屋时不予认定。
本案中涉及宅基地上建造的房屋，具有合法手续，可以参照《办法》规定执行，但实践中对于非集体组织企业，一般只限于货币补偿。
二、集体土地非宅基地上的房屋拆迁补偿问题
根据我国现行有关法律规定和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定，占地拆迁宅基地以外房屋的补偿，参照征地拆迁的有关规定执行。
本案中，该企业在集体土地（非宅基地）上建造的房屋、厂房，只有规划手续，没有房产登记手续，需要有关部门进行认定，在认定后，可以按照《办法》规定执行。同时，该企业系正常经营的企业，从事生产经营活动并持有工商营业执照，有权要求适当补偿停产、停业的经济损失。涉及企业搬迁，有权要求支付搬迁补助费。
拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照重置成新价结合剩余期限给予适当补偿。
三、集体土地上房屋拆迁的补偿标准问题
依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定，集体土地房屋拆迁补偿款应按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。
关于补偿标准涉及的相关安置问题，可以按照被拆除房屋建筑面积安置，也可以结合被拆迁人家庭人口情况安置。拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。每户宅基地面积的控制标准，按照区、县人民政府根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》执行。其中，征地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由区、县人民政府规定；占地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由乡（民族乡）、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。
土地拆迁法范文2
为贯彻执行《上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法》（以下简称《试行办法》），现就有关问题提出如下实施意见：
一、关于适用范围：
《试行办法》第二条关于“经市建设委员会核定的危棚简屋改造地块”是指1996年4月22日后由市房地局具体确认的危棚简屋改造地块。
二、关于指定银行：
《试行办法》第十二条中指定的银行，是指中国建设银行上海市分行。
三、关于房屋拆迁许可证申请事项：
凡属危棚简屋改造地块的拆迁基地，拆迁人应在拆迁计划和拆迁方案中具体明确货币化安置方案，并将不低于拆迁安置总费用的10％的资金存入拆迁基地所在区、县的建设银行支行和建设银行浦东分行，以确保拆迁货币化安置的实施。
非危棚简屋地块的拆迁基地，拆迁人参照本《试行办法》的，也应按本条上款规定执行。
上述资金经银行验资证明后方可抵冲相应现房数量。
四、关于私房补偿标准：
《试行办法》第三条规定的补偿标准，是指市政府（93）38号令第39条规定。私房所有人选择不保留私房产权，用公房安置或货币化安置的，其私房补偿款按估价标准的60％计算。
五、关于安置人口的计算：
《试行办法》中凡涉及人口计算的，仍按《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第四十四条、第四十五条核定。
六、关于安置地段划分：
《试行办法》第六条中的安置房屋地段，按沪房地拆（1997）第489号文执行。
七、关于面积换算：
原公有居住房屋居住面积，换算成建筑面积按沪房拆（1997）557号文的规定执行。
八、关于应安置面积：
《试行办法》中的应安置面积指以《试行办法》第五、六、七条面积的总和。
九、关于被拆迁人安置方式的选择：
被拆迁人选择货币化安置方式的，应当以书面形式向拆迁人提出。
被拆迁私有房屋共有人书面提出放弃私房产权的，但共有人之间对公有房屋安置与货币化安置达不成一致意见时，应当用房屋安置。
十、关于货币化安置款同等分配比例的问题：
《试行办法》第十二条“将货币化安置款按同等分配比例”，是指扣除独生子女增加建筑面积的货币安置款后，房屋各使用人平均分配，独生子女增加面积部分的款额应加在该独生子女名下。
十一、关于货币化安置款余额的问题：
《试行办法》第十五条“余额部分可以由被拆迁房屋使用人以现金方式提取”，其中余额须在安置款额的30％以下，方可以现金方式提取。同时，被拆迁人购买商品住宅不得造成居住困难（人均建筑面积不低于10平方米）。
十二、关于参照执行问题：
1.《试行办法》第十八条关于本市市区范围，也包括五、六级地段。
2.被拆除房屋地段在五级地段的，原地安置时，不增加安置面积；五级地段安置到六级地段的，按照《试行办法》第五条规定的计算标准增加20％安置面积。
拆除房屋在六类地区，被拆迁人在同一类地区从较好区位迁入较差区的，其增加安置房屋面积的具体标准，由被拆除的房屋所在地的区、县人民政府制定。
货币化安置时，安置款的计算按五或六级地段空置商品住宅的平均售价计算，即：货币化安置款＝五或六级地段商品住宅的平均售价×在五或六级地段安置应得的房屋建筑面积×80％。
3.关于非危棚简屋地块拆迁基地，被拆迁人要求按《试行办法》补偿安置的，拆迁人应当按照《试行办法》执行。
十三、关于适用合同文本：
凡适用《试行办法》的拆迁基地，拆迁双方订立货币化安置协议的，统一使用由市房地局印制的《上海市房屋拆迁货币化安置协议》。
十四、关于试行日期：
土地拆迁法范文3
第一条致使公共财富、国家和人民利益遭受重大损失，房管局违反本计划规定批准拆迁的或者批准拆迁后不履行监督管理职能的或者对违法行为不予查处的对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；
第二条在本市乡村规划区内征用（收）集体所有土地拆迁房屋及其附着物。
第三条本计划所称拆迁人是指经依法批准征用（收）集体所有土地的单位或有关责任单位。
本计划所称被拆迁人是指对被撤除房屋拥有所有权的单位或者个人。
第四条市房产管理局（以下简称市房管局）主管本市乡村规划区内集体所有土地房屋拆迁管理工作。
第五条被拆迁房屋所在地的乡镇人民政府（办事处）村（居）民委员会和国土资源、建设、城管、规划、财政、物价、工商、税务、公安、劳动保证等部门以及供电、邮政、电信等单位应当根据各自的职责。应当依照土地利用总体规划、乡村建设规划和村镇规划的要求统筹安排拆迁安排用地。
第六条对拆迁范围内的具有历史、文化、科学价值的建筑、构筑物和具有特殊风格的人文景观。并设置专门标志；如确需拆迁的应当按有关法律、法规规定的顺序报批。
第七条拆迁人应当依照本办法的规定对被拆迁人进行弥补安顿。
第二章拆迁管理
第八条拆迁人取得房屋拆迁批准文件后。
拆迁人申请房屋拆迁的应当向市房管局提交下列资料：
㈠用地批准文件；
㈡规划批准文件；
㈢拆迁弥补安排方案；
㈣安排房屋或者拆迁弥补资金的证明文件。
对符合条件的予以批准，市房管局应当自收到申请之日起10日内审查完毕。并将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等情况向被拆迁人公告。
第九条拆迁人取得征用（收）土地批准文件后。
㈠审批宅基地和其他建设用地；
㈡审批新建、改建、扩建房屋；
㈢料理入户和分户。
㈣核发工商营业执照；
㈤房屋、土地租赁；
㈥改变房屋、土地用途。
应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停料理相关手续，市房管局核准拆迁人的申请后。并在征用（收）土地范围内予以公告。通知和公告应当载明拆迁范围、暂停料理事项和暂停期限。暂停期限自公告之日起算，最长不超过1年。征用（收）土地单位确需延长暂停期限的应当报经市房管局批准，延长的期限不超过半年。
擅自料理本条第一款所列事项的房屋拆迁时不予认定。暂停期限内。
第十条拆迁宅基地上房屋的拆迁弥补安排方案由拆迁人根据本计划第三章的规定和经国土资源部门批准的征用（收）土地方案拟订。
公布的期限不少于10日。拆迁人应当在拆迁范围内公布拆迁弥补安排方案。
第十一条拆迁人与被拆迁人应当就房屋拆迁弥补安排事宜签订书面协议。协议应当规定弥补安排方式和标准、搬迁期限、违约责任等内容。
第十二条在市房管局公告的搬迁期限内。由批准征用（收）土地的人民政府判决。弥补安排争议不影响征用（收）土地方案的实施。
阻挠国家建设征用（收）土地的由国土资源部门责令交出土地；拒不交出土地的依法申请人民法院强制执行。违反土地管理法律、法规规定。
第三章拆迁弥补和安置
第十三条宅基地上的房屋拆迁。有条件的也可以另行审批宅基地。
第十四条拆迁宅基地上房屋实行货币弥补的拆迁人应当向被拆迁人依照撤除房屋的重置成新价支付弥补款。一户一宅”房屋拆迁。
依照前款规定对被拆迁人给予货币弥补的不再另行审批宅基地。
第十五条撤除宅基地上房屋以国有土地上房屋实行产权调换的拆迁人与被拆迁人应当依照本计划第十四条第一款的规定确定拆迁弥补款。
按重置价结算；调换面积超出10平方米以上的按重置价的1.5倍结算；调换面积少于旧房面积的按重置成新价结算。宅基地上所建的附房按该类房屋的重置成新价给予货币弥补。撤除宅基地上房屋以集体所有土地上房屋实行产权调换的调换面积相等局部按重置价结算差价；调换面积超出10平方米（含）以内。
依照落两款规定实行产权调换的应当符合国家、省、市有关“一户一宅”规定。
第十六条拆迁人委托其他组织安排被拆迁人的有条件的可以依照土地管理法律、法规和规章的规定。并对被撤除房屋依照重置成新价给予补偿。
第十七条拆迁农村集体经济组织或者村民委员会在集体所有土地上建成的房屋。
第十八条拆迁弥补中认定集体所有土地上房屋建筑面积。
未取得规划行政主管部门批准建房文件的拆迁房屋时不予认定。本计划施行后集体所有土地上新建、改建、扩建的房屋。
第十九条农村村民符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地的拆迁人应当依照市人民政府的规定给予适当补助。
第二十条拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁补助费。搬迁补助费规范由市房管局制定并公布。
第二十一条撤除违法建筑和逾越由市政府有关职能部门批准期限的临时建筑不予弥补；撤除未逾越批准期限的临时建筑。
土地拆迁法范文4
一、旧城改造房屋拆迁中政府行为分析
1 政府的“政府人”与“经济人”角色
在我国财政、行政分权化改革过革中,地方政府一方面有作为中央政府派出机构的“政府人”属性,具有行政权力;另一方面又具有计划经济体制下缺失的“经济人”属性。地方政府的双重属性直接导致了其行为的双重特征:既要行使公共管理、履行公共服务职责、维护社会稳定和公平,又要尽可能利用手中掌握的土地资源,追求地方经济增长最大化。
在旧城改造中,地方政府作为一个经济主体往往会按照市场机制,将促进地方经济发展作为其分配土地资源的准则,向能获得最大收益的地方配置,因此在行为上更多地体现出其“经济人”的特征。
2 房屋拆迁中的政府角色错位与缺位
在当前城市房屋拆迁中,政府在各个阶段角色定位模糊。在土地征收阶段政府行使了对拆迁户土地征收的权力,却没有承担其对拆迁户补偿的义务;在土地出让阶段政府获得了土地出让收益,却没有完成土地上房屋的拆迁;在房屋拆迁实施阶段,将矛盾交由房产商与拆迁户自行解决,由房产商额外承担起拆迁和补偿谈判的责任。由此可见,政府角色的缺失与错位。
3 《物权法》对政府角色的定位
《物权法》明确,对单位、个人房屋进行拆迁,必须先依法对房屋进行征收,征收、补偿的主体是国家(政府),其法律关系是行政法律关系,必须遵守依法行政的要求。但现行《城市房屋拆迁管理条例》却将补偿主体定位为拆迁人,授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就可给予拆迁人拆迁许可,将拆迁补偿关系界定成民事法律关系,把对被拆迁人给予补偿、安置的法定义务转移给拆迁人,使原本的行政法律关系变成了民事法律关系。《物权法》出台后,专家都认为必须修改现行拆迁条例,核心是限制政府权力,增强政府责任。
二、旧城改造房屋拆迁中政府角色的转变
政府在旧城改造拆迁的利益博弈中,既是博弈的局中人,又是博弈规则的制定者和执行者。所以解决旧城改造房屋拆迁中的矛盾,关键是政府要转变现有的角色,准确定位。政府作为公共权力的执行者以及公共利益的人,必须处理好拆迁中各利益主体的关系。
1 政府要从土地的经营者转变为土地的管理者
在旧城改造中,政府以公共利益的名义拆迁收回土地所有权,此时政府代表的是公共利益,故政府不应该有利用土地获得巨额出让收入的目标。但在当前我国财政、行政分权体制下,各地方政府的土地财政使政府成为了土地的经营者。实践中地方政府利用其在土地一级出让市场的垄断地位,通过控制土地供给量、改变土地使用性质,以及拆迁补偿标准,使土地价值大幅增加,从中获得巨大利益。从行政管理理论上来说,城市政府作为城市的主要管理者和行政机关,应该追求的是城市各阶层整体利益,维护被拆迁人的权益。市场经济中,政府应努力平衡公平与效率,纠正和弥补市场的不足,因此,政府应归位为土地管理者的角色。
2 政府要从拆迁利益分配的博弈者转变为拆迁过程的协调与管理者
从目前拆迁流程来看,政府通过规划红线,将居民房屋列为拆迁区,并通过土地招拍挂获得高额土地出让金后,将后续的拆迁补偿交由房产商与拆迁户谈判解决,且只有一个方向性的拆迁补偿标准对房产商进行引导与约束。房产商在追求自身收益最大化的内在冲动下,必然造成与拆迁户之间尖锐的对立。
从城市房屋拆迁过程来看,在不同阶段,政府所拥有的权力不同,相应的其所承担的责任也有差异。在土地征收阶段,政府行使的是行政征收权,所要承担的责任是与土地征收相匹配的补偿义务;在土地出让阶段,政府行使的是城市一级土地出让市场上垄断供应者的权力,获得土地出让收益,所要承担的责任是要将所收回的土地成功出让给房产商;而在房屋拆迁阶段,政府所要行使的是对房屋拆迁的管理权力。政府只有在城市房屋拆迁不同阶段承担好自身应该承担的角色,做到不缺位、不错位,才能在城市房屋拆迁的不同阶段更好地协调好不同主体,保证城市房屋拆迁的平稳进行。
土地拆迁法范文5
【关键词】 拆迁补偿；房地合一；房地分离
一、引言
自改革开放以来，房地产行业成为我国经济发展支柱产业的同时，全国各地因拆迁而引发的暴力恶性事件也频频发生。尽管自1991年起我国先后颁布了《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《物权法》以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》等一系列针对性的规章制度，但始终未能真正有效解决问题，其根本原因在于对被拆迁人的补偿不合理。近年来，房屋拆迁补偿问题日益成为社会关注的焦点，陈路、王才亮、杨晓铃及刘文忠等分别在房屋拆迁补偿对象、补偿范围和补偿原则等领域做了大量的有益探索。本文在前人研究的基础上，通过对“房地合一”和“房地分离”拆迁补偿评估方法的对比实证研究，指出房地分离拆迁补偿模式是一种更为合理的补偿方法。
二、房屋拆迁补偿评估方法
纵观国内外相关法规及实践操作，房屋拆迁补偿评估主要采用两种方法，即：房地合一和房地分离。目前我国城市房屋拆迁评估一般采用房地合一法，也称作是房屋拆迁货币补偿基准价系数修正法。
（一）房地合一评估方法
房地合一评估方法是目前城市拆迁补偿中比较通用的一种计算模型，其基本思路就是根据拆一还一、就地安置的补偿原则，以评估时点被拆迁片区同地段、同用途新建商品房的交易平均价格为基数，作为被拆迁人房屋和土地使用权的补偿价格，它与房屋设施补偿、装修补偿一起构成房屋拆迁补偿总额。该方法的计算公式是：拆迁补偿金额=同地段、同用途新建商品房的交易平均价格×被拆迁面积×（1±住宅状况修正系数）＋设施补偿费＋装修补偿费+其他费用。
1.同地段、同用途新建商品房交易平均价格
一是采用市场比较法。在评估时点将评估对象与同地段、同用途新建商品房的市场价格进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价值；二是采用收益法。该方法预计评估对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到评估时点后累加，以此估算评估对象的客观合理价值。
2.住宅状况修正系数
结合我国北京、上海等地方政府出台的相关政策，住宅状况修正系数的计算公式是，住宅状况修正系数=年限修正系数+水电气修正系数+墙体修正系数+结构修正系数+门窗修正系数+区位因素调节系数+其他修正系数。
3.设施补偿费
设施指水、电、气等设施，一般采用重置成本法，按照市场价格进行估算。设施补偿费=自有设施数量×重置价格。
4.城市房屋装修补偿费
装修必须依附于建筑物，本身无法作为独立财产体现其价值，无法运用比较法、收益法评估，且同等装修价格在市场上差别很小，采用成本法即可以体现其价值。装修补偿金额=装修成本－折旧。
（二）房地分离评估方法
在市场经济高速发展的时代，城市房屋拆迁补偿金额应与被拆迁的土地市场价值紧密联系在一起。目前我国土地价值评估的方法有基准地价法和成本逼近法。成本逼近法根据土地出让各项费用的总和来确定土地的市场价值，土地整治成本差异较大，因此不利于形成标准的计算方法。基准地价法是通过对被拆迁土地所在片区地价的动态化监测，通过容积率修正等方法获得土地的市场价值，计算方法较为简单，也易于建立比较严格的补偿标准。该方法的计算公式是：拆迁补偿费用=土地使用权补偿费+地上附着物补偿费+装修补偿费。
1.土地评估值
评估地价=基准地价×［1+（成熟度修正系数）+（区域和个别因素修正系数）+（土地使用权类型修正系数）］×容积率修正系数×年限修正系数×期日修正系数
2.土地使用权补偿价格标准
土地使用权补偿价格标准=（拆迁后的土地使用权价格评估+政策优惠部分-其他拆迁成本）/拆迁面积
3.地上附着物费
地上附着物包括房屋及水电气等设施，一般采用重置成本法，按照评估时点的市场价格进行估算。房屋补偿金额=房屋建筑面积×重置价格，房屋建筑面积包括自用面积和公共部位的分摊面积。水电气等设施补偿费=自有设施数量×重置价格。
4.城市房屋装修费
该部分的补偿方法与前文中房地合一评估法中相关部分的补偿方法一致，不再重复。
（三）两种评估方法的比较分析
房地合一评估法通过市场比较法或收益法计算拆迁补偿金额，但是，该方法将房地产开发过程和土地的拆迁过程割裂开来，忽略了影响土地市场价值的重要因素——土地的规划指标，土地的市场价值未能得到充分的体现，不利于保护被拆迁人的权益。房地分离评估法则将土地的拆迁过程和房地产开发过程联系起来，以动态的土地基准地价为核心，充分考虑区位、规划指标等土地价值影响因素，真实地反映了土地的市场价值，因此，房地分离的评估法相对更加科学合理。土地基准地价和容积率调整系数一般由政府基于房地产市场的发展进行动态调整，政府需要建立一套完整的市场监控体系，定期公布土地市场和房地产开发市场的动态信息，为评估提供准确的基础数据。
三、评估案例
（一）拆迁项目简介
2004年重庆市沙坪坝区工人村拆迁，由于危旧房较多，被沙坪坝区政府列为旧城改造项目。该项目水、电、气、通讯、道路五通，各项条件一般；总占地面积14 575 平方米，拆迁面积26 565 平方米。拆迁房屋类型为住宅，拆迁房屋结构为砖混结构，补偿方式选择货币安置。根据沙坪坝区国土局公示函，该项目用地性质为住宅，最大建筑面积不超过86 444 平方米，容积率为5.93。住户陈××拆迁面积65平方米，占地92平方米，房屋为木柱穿逗结构，住房曾在2001 年装修过，装修成本8 560 元。
（二）房地合一的城市拆迁补偿评估
1.同地段同用途住宅交易价格
（1）交易实例的选择。比较实例A、B和C均紧邻本项目，土地级别均为住宅五级，2004年末扣除公摊后的折合住宅销售均价分别为2 361.2 元/平方米、2 335元/平方米和2 566.5元/平方米。
（2）住宅平均价格的计算。上述比较实例均紧邻本项目，环境、配套设施及繁华程度等因素极为相似，均为普通商品房，故不做差别调整，经简单算术平均得：住宅平均价格=（2 361.2
+2 335+2 566.5）/3 = 2 420.9元/平方米。
2.住宅状况修正系数
根据被拆迁人陈××房屋的实际情况，其住宅状况修正系数如表1，合计-10.5%。
3.设施补偿费
按照重置价格法，陈××房屋的设施补偿费如表2，为4 243元。
4.装修补偿费
按照每年10%的折旧计算，采用直线折旧法：装修残值=8 650×（1－10%×4）=5 190元。
5.陈××拆迁补偿金额合计
拆迁补偿金额=同地段同用途新建商品房的交易平均价格×被拆迁面积×（1±住宅状况修正系数）＋设施补偿费＋装修补偿费=2 420.9×65×（1－10.5%）+4 243+5 190=15.02 万元。
（三）房地分离的城市拆迁补偿评估
1.评估样本点土地使用权价值评估
根据《重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知》、《重庆地价指南》以及《重庆市国有土地使用权基准地价》等相关规定，可得下列数据（具体计算过程省略）：
（1）土地面积=14 575平方米；（2）区段均价= 1 237元/平方米；（3）成熟度修正系数=-0.015；（4）容积率修正系数=2.5488；（5）土地使用权类型修正系数=0；（6）区域和个别因素修正系数= 0.1049；（7）期日修正系数=1.29738；（8）年限修正系数=1。
根据上文相关数据，单位土地使用权评估价值=1 237×（1
-0.015+0.1049+0）×2.5488×1×1.29738=4 458.19 元/平方米，土地使用权价值总额=4 458.19×14 575=6 497.8 万元。
2.拆迁房屋土地使用权补偿价格
根据重庆市有关税收优惠措施，对于旧城改造项目，城市建设配套费和土地出让金实行拆1平方米免1.5平方米，每平方米应缴纳土地出让金为270元，每平方米应缴纳城市建设配套费为140元，由此可得：
（1）应缴纳土地出让金=270×86 444=2 333.998万元；（2）土地出让金优惠=1.5×26 565×270=1 075.88万元；（3）应缴纳城市建设配套费=140×86 444=1 210.216万元；（4）城市建设配套费优惠=1.5×26 565×140=557.86万元；（5）实际应缴纳土地出让金=2 333.998-1 075.88=1 258.118万元；（6）实际应缴纳的城市建设配套费=1 210.216-557.86=652.356
万元；（7）政府转移补贴=557.86万元；（8）其他拆迁成本=土地使用权价值×5%=6 497.8×0.05=324.89万元。
根据上文相关数据，被拆迁房屋实际补偿价格=（6 497.8
-1 258.118+557.86-324.89）÷14 575=3 754.82 元/平方米。
3.分户土地使用权补偿价值
土地使用权补偿价值=片区土地使用权平均补偿价格
×占地面积=3 754.82×92=345 443元。
4.地上附着物价格补偿费
按照重置价格法对地上附着物进行补偿。
（1）房屋补偿。根据重庆房屋评估标准，木柱穿逗结构房屋丙级的重置价格为120 元/平方米，房屋补偿金额=120×65
=7 800元。
（2）设施补偿。按照重置价格法，陈××房屋的设施补偿费如表2，为4 243元。
5.装修补偿费
根据前文计算结果，装修补偿为5 190元。
6.陈××拆迁补偿金额合计
拆迁补偿金额=土地使用权补偿费+地上附着物补偿费+装修补偿费=345 443+7 800+4 243+5 190=362 676元。
（四）评估结果对比分析
上述两种不同方法的评估结果，陈××的拆迁补偿金额相差近21万元。在城市房屋拆迁中，必须平衡开发商、政府、被拆迁人三者之间的经济利益，才能真正有效解决拆迁过程中的矛盾。就房地分离评估法的结果而言，该项目的土地使用权价值为6 497.8 万元，折合楼面地价约为751元/平方米，完全在开发商可承受的范围之内，而政府也获取多达1 258万元的土地出让金，同时，被拆迁人也多获得了将近21万元的补偿费。因此，从利益的分配角度看，房地分离的拆迁补偿计算方法有效实现了开发商、政府、被拆迁人的利益均衡，充分体现了土地使用权的市场价值，是一种比较科学的城市经营性土地拆迁补偿的评估方法。
【参考文献】
［1］ 陈路.城市房屋拆迁管理条例实施手册［M］. 北京： 北京科学技术文献出版社，2001.
［2］ 王才亮. 房屋拆迁实务［M］.北京： 法律出版社，2002.
［3］ 杨晓铃，王建宾.房屋拆迁、征地补偿全程操作［M］. 北京： 法律出版社，2007.
土地拆迁法范文6
12月初，建设部下发了《城市房屋拆迁估价指导意见》（以下简称《意见》）。尽管这个《意见》只不过是一个法律效力次于行政法规的部门规章，但却受到了国内各界尤其是城市住房拆迁涉及的主要利益群体的广泛关注。作为主管部门，建设部的行动十分低调，记者一再联系采访，其有关部门均表示“问题敏感，一律不接受采访”。
以往的拆迁，补偿额度总是由拆迁人单方面确定，评估标准极不透明公开，由此直接间接引起的拆迁纠纷和群体上访甚至血案不胜枚举。此番《意见》的一个重要精神，就是要规范房屋拆迁估价行为，提高拆迁估价的公正性，保护被拆迁人的利益。《意见》规定估价机构由拆迁人和被拆迁人共同确定，部分赔偿项目拆迁双方可以协商决定，这便为当事双方提供了平等谈判的契机。
此外，《意见》规定，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。这实际上就是将调整房地产财产关系而应给予的补偿单独考虑，也就是说承认拆迁是一种财产关系调整，这是一个较大的进步。
长期拆迁案件的北京市英岛律师事务所邓泽敏律师评论说：“从部分内容看，至少在某些形式上，拆迁人与被拆迁人站在了平等协商的地位上。”
较为一致的评价是，《意见》的精神如能真正落实，应能大大提高拆迁评估的公正性，对被拆迁人的利益有较为合理的补偿。
仍有大量“法律空子”
记者在对有关学者和拆迁当事人的采访中也了解到另一种看法。他们认为，《意见》作为一个部门规章，其实是对《城市房地产管理法》等有关法律的具体化和细化。尽管它在规范拆迁行为和保护被拆迁人方面作出一定努力，但是由于相关条款表述较为模糊，有诸多不够明晰之处，仍然留下大量侵害被拆迁人利益的“法律空子”。
房屋拆迁估价的技术标准十分重要，它直接影响到评估价格。《城市房地产管理法》第33条的规定明确而严谨，它指出，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估标准，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地市场价格进行评估。但是《意见》中仅仅规定“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行”，相对便显得含糊和简单。
对于开发商而言，当然是拆迁成本越低，利润就越高；而对于地方政府而言，土地出让金也是一项重要的财源，且拆迁的成果往往和城市的发展建设紧密联系。事实证明，正因为拆迁总是涉及诸多方面的利益，有关法律法规和政策一旦稍有模糊之处，“公正、公平、公开”六字原则在地方政府的执行过程中便有可能打上折扣。因此有拆迁户大胆表示，希望能够在拆迁当中聘请外地的评估机构进行评估，因为“当地的都是和地方政府站在一起”。
不应忽视补偿被拆迁人的土地使用权
更加不容忽视的是，有专家分析，《意见》一个突出而微妙的特点，就是土地和房屋的评估没有分别考虑。
在《意见》中，对于估价的主要定义是“房屋拆迁估价”，通篇几乎对“土地”二字避而不谈。尽管《意见》的第二条强调了这种估价行为是针对国有土地上房屋的拆迁，但是通篇没有明确提到估价的目的之一，是对于被拆迁人因拆迁而导致其所拥有的国有土地使用权的丧失进行补偿。
这个问题非常关键。以北京市多年沿袭的“危改”制度为例，据北京市建委开发办拆迁处一位工作人员介绍，以危改立项土地均可先期以划拨形式取得使用权。其中的经营性项目，直到项目后期再由开发商向政府部门补缴土地出让金，对于回迁部分，则根据拆迁人调查统计的回迁数据免收土地出让金。划拨用地，国土部门需向用地人签发建设用地批准书，凭建设用地批准书、规划用地许可证、金融机构出具的拆迁安置补偿资金证明文件、拆迁计划、拆迁方案、拆迁资质证明文件等向区、县国土部门申请拆迁许可证。
