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土地估价方法之剩余法范文1
·地下空间使用权概念
《物权法》规定建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，把建设用地使用权表述成一个空间的概念，往下延伸就是地下空间使用权（以下简称“地下权”），是指对于不动产的地下部分的使用和收益权，如利用地下空间建造地铁、地下停车场、隧道、铺设地下管线、电线、电话线等的权益。
·地下空间使用权实例
对于地下管线，如供电线路、煤气管道、自来水管线、电话线等可以用《物权法》中的地役权来设定权益。对于可以单独设立使用权的地下空间，从建筑形式上可分为两种：一种由同一主体结合地面建筑一并开发建设的地下工程， 出现比较多的情况是地上为公园、广场等公共设施用地；一种是独立开发建设的地下工程，如杭州武林广场地下空间开发利用项目，其地上为现状的武林广场，项目东至武林广场东通道、南至体育场路、西至杭州剧院和杭州大厦、北至环城北路，总建筑面积6.9万平方米，规划建设地下三层，其中，地下一二层为购物商场，地下三层为地下停车库及地铁区间。
2005年2月，深圳市国土资源局土地房产交易中心成功挂牌出让两宗地下空间项目用地，平面投影面积接近1.4万平方米，建设地下空间总建筑面积2.4万平方米，土地使用年期为40年，金额为1680万元，单位地下空间价格为1200元/平方米，单位建筑面积上分摊的地下空间价格为700元/平方米。这是全国有史以来以经营性土地方式首次出让的地下空间使用权。
国外城市地下空间估价研究综述
德国：各楼层之间的经济价值分配评估主要采取史基墨滚动法。该方法的原理是将每层楼房的交易价格分别列出，求取其每平方米的价值点数，以之代表各楼层的经济价值。价值点数应视个别价值估算目的、土地位置、用途、建筑物外观等条件，经土地估价委员会加以修正调整，以符合实际情形。
日本：日本《公共用地取得损失补偿基地细则》对楼层效用比率作了规定，以此作为评估土地立体利用价值的依据。所有指数系假定地价的立体分布与建筑物价格的立体分布相同的情况下计算而得，是各阶层单位面积的指数，各阶层的楼地板面积不同时，各种指数与该阶层的楼地板面积之积就形成该阶层的有效指数，但仅表示一般标准，根据建筑物所处区域和城市级别的不同，各楼层效用比率应作相应调整，其适用范围以近邻地区、同一供需圈内的相类似情况为原则。1楼的效用比率最高，在1楼为基准，向下和向上均逐层递减。
我国城市地下空间使用权宗地地价评估方法选择
土地使用权宗地价格评估我国经过多年的发展已形成比较成熟的评估方法体系，地价评估方法主要分为以下五个方法：成本逼近法、市场比较法、收益还原法、剩余法、基准地价系数修正法。地下空间使用权价格评估性质、思路、方法理论上与土地使用权价格评估一致，但不同方法的选择及应用受到市场发育状况限制。我国地下空间使用权市场属于起步阶段，市场不发育，交易案例少，由此决定了现阶段地下空间使用权价格评估方法选择的差异性。
·市场比较法
市场比较法是以替代原则为理论基础，它要求土地市场比较发育，可以获得足够的比较实例，更适宜于市场比较发育地区经常易的土地价格的评估。而目前国内地下空间的开发利用尚在发育，交易案例很少，且是不完全规范的非市场产权交易，难以满足市场比较法的应用条件。
·剩余法
理论上，剩余法适用于地下空间地价评估，但该方法需对地下开发项目的预期价值、成本及开发商正常利润率等有精确把握，在目前国内市场不完善的情况下，在实际应用中也有一定难度。但对于作为地下车库、车位等的停车用途，由于市场上交易已十分普遍，对应用剩余法所需的预期价值、成本及开发商正常利润率等条件可以清晰掌握，应用剩余法评估地下空间使用权价格的条件已基本成熟。
·成本逼近法
由于成本逼近法主要是用于农用地转为城镇用地所需支付的土地征收补偿、相关税费及基础设施开发成本，这些问题在地下空间使用权中均不涉及，在实践中没有实际意义。
·收益还原法
由于地下空间的特殊环境特点及长期收益的预测、各种不同类型收益的分解和资本化率确定也不易把握，收益还原法整体上难以应用在实际操作中。但对特定地区如义乌等地下商铺租赁比较活跃的地区收益还原法评估地下空间使用权价格一定程度具备了可行性。
·基准地价系数修正法
其应用的前提条件是要先建立城市地下空间使用权基准地价体系，由于目前我国尚未建立城市地下空间使用权基准地价体系，缺失可行的前提条件，暂不具备应用基准地价系数修正法的条件。
地下空间使用权基准地价评估思路探讨
我国目前城镇基准地价评估的技术路线分两种，一种是在土地市场比较发育，土地交易活跃，各种交易类型的样本丰富地区，主要以市场交易样本地价为依据，通过样本分区整理，采用适当的数理统计方法划分土地级别、评估基准地价。另一种在土地市场不发育的城镇，各种交易类型的样本少，不具备直接采用市场交易样本直接评估基准地价的客观条件，则采用以土地定级为基础，土地收益为依据、土地交易价格为参考的技术路线。土地定级则主要采用多因素赋权加和法进行定级，其基本思路通过选择一组影响土地级别的因素如商服繁华度、道路通达度，在单因素评价的基础上，计算评价单元总分，按总分高低划分土地级别。
土地估价方法之剩余法范文2
关键词：农村土地征收；土地产权；公共利益；安置补偿
中图分类号：DF523.9 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）32-0158-03
2009年2月26日，国土资源部公布的2008年全国土地利用变更调查结果显示，截至2008年12月31日，全国耕地面积为18.2574亿亩，比上一年度减少29万亩。这已经是耕地面积第12年持续下降。耕地面积大大减少、失地农民的生活难以得到有效保障，这两个问题若不能得到及时有效的解决，前者会对国家战略发展产生影响，后者则可能引发社会的发生，故我们必须深入思考目前我国土地征收制度的缺陷与症结所在，找出最有针对性、最能产生实效的立法完善建议，以从根本上解决问题。
一、我国农村土地征收实体法的缺陷
（一）集体土地产权不清晰
“产权制度是困扰农村经济体制改革，解决失地农民问题的关键。脱离产权来研究失地农民问题，研究农村土地制度改革，其结果必然缺乏准确性与针对性。”[1]所谓土地产权，是指以土地所有权为核心，包括占有、使用、收益和处分土地财产的各项权能的总和。我国现行集体土地产权制度是在建国初期的私人土地所有权制度基础上过渡而来，目前存在着产权不清晰的缺陷。具体如下：
首先，产权主体不明晰。相关法律明确规定，农村土地归农民集体所有。但是何谓“集体”，法律规定较为含糊甚至出现主体不一致的情况。例如，《宪法》第10条规定，集体土地产权属于集体所有；《物权法》第59条规定，“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”；而《土地管理法》和《农业法》则规定，集体土地属于乡（镇）、村或村属
农业集体经济组织所有。乡、镇、村或者集体经济组织，到底谁才是确切的产权主体，至今没有明确，这造成了土地名义上归集体内成员共有，但又不属于任何个体成员所有，导致实际土地征用过程中，无论哪一级集体组织都不能成为完全的土地产权主体，因而也就找不到谁代表集体利益，并成为土地所有权的体现者。
其次，集体土地所有权权能不完整。我国农民集体对其所有的土地行使权利受到多方面限制，包括土地所有权不能自由转让，只能根据一定的条件，在规定的期限内，以特定的形态对土地使用权进行出租和出让；土地的耕地用途不得随意改变，农民因故确实需要占用自己耕种的土地时，也须经相关政府部门批准后方可进行；集体经济组织若利用耕地建造房屋或者从事非农建设，也必须向税务部门缴纳一定数额的税费等等。再次，土地所有权所处地位不平等。法律规定，为了公共利益的需要，可以对集体土地进行征收或者征用，却没有规定为了广大农民切身利益的需要，国有土地在一定条件下可以转换为集体所有土地，这种单方面转换限制最能够说明集体土地所遭受的不公平待遇。另外，集体所有权在流转程度上也受到很大制约。我国《土地管理法》仅允许农用地在不改变原有用途的基础上可以流转，对集体建设用地使用权的流转原则上是禁止的；而国家享有的土地所有权的使用权可以自由流通。所以，集体土地在政府的征地行为中充当的是一个公共品的角色，地方政府有计划便可以以“公共利益”的名义改变其产权性质，那么当然，在被征收过程中，农民也就无法获得与私有财产一样的足额赔偿。
（二）征地范围过于广泛
现代法治国家出于对私法主体合法财产权益保护的需要，通常将土地征收限定在“公共利益”范围内，我国也不例外。由于公共利益这一征地前提能够起到限制政府滥用征地权力的重要作用，因此各国都对公共利益做出了或概括或详尽的规定，并辅之以程序监督机制来实现这一目的。我国法律不仅未对公共利益做出界定，相反还存在相互矛盾的法条规定。我国《土地管理法》第43条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）、村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”这与我国宪法第10条规定不论在语义上还是在逻辑关系上都是相互矛盾的。根据第43条规定，任何单位和个人需要使用土地，不管是出于公共利益还是商业利益，均可以取得原国有土地使用权和基于公共利益征收的集体所有土地，即基于商业利益也可以使用原属集体土地的使用权。此条规定不仅将政府征地范围扩大到非公共利益用地领域，而且还为这种行为提供了法律依据。依此规定，目前我国各地政府均可肆无忌惮地因商业目的大肆行使征收权。国土资源部在2003年的调研报告中明确提出，“我国土地征收的目的已远远超出公共利益范畴，而且，国家动用征地权来满足城市化用地需求在某种程度上已为政策法规所承认，这种现象在世界上是绝无仅有的。”[2]时下，正值城市化的高速发展期，变着花样的大手笔多离不开大面积的集体土地征收，而高效率、低成本的征地拆迁，又离不开形形的强制手段。能为这种强制提供的法律口实，就是这个可以“依法”变通的公共利益。照此情势下去，我国的土地资源很快就会枯竭。若要制止这种情况的发生，最直接的办法就是从立法上明文限定征地范围，即对公共利益的内涵和实现方式进行明确界定。
（三）补偿制度设计不科学
首先，征收补偿标准低下，无法满足农民实际需求。我国《土地管理法》第47条规定，补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费；同时也规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有。地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。这种补偿所依据的是土地衍生物的价值，根本没有显现土地本身的价值，更没有体现土地的潜在价值。这种做法已引起被征地农民的强烈不满，各地因为征地补偿标准偏低引起的纠纷此起彼伏。这种制度不公平的后果必然是结果不公平，而结果不公平又将成为农村新一轮发展进程的起点不公平，进而形成恶性循环。其次，货币安置补偿方式比较单一，无法解决长远问题。目前许多地方政府比较偏好于以“货币安置”的方式来补偿农民。这一方式有很大的便利性，但也有很大的局限性：一方面货币安置资金有限，农民拿到手的不多；另一方面由于某些不合理的投资及花销，农民很快就会陷入困境，而等到农民看到土地征收之后的增值被政府独享，而自己却无权享有时，很快就会转过来找政府，从而引发社会矛盾。
二、经济学视角下对我国农村土地征收实体法缺陷的剖析
（一）农民无法享受土地增值收益，造成实际分配的不公
我国法律规定，集体所有土地无权直接入市流通，换言之，集体土地所有者无权将集体所有的土地向收益更高的用途转换。然而，政府却可以从集体手中以低则百元/亩，多则万元/亩的价格征收土地，转手又以少则几十万/亩，多则几百万/亩，更有甚者达到几千万/亩的高价向开发商出售。土地增值产生的收益被当作某些地方政府的“聚宝盆”，而这些土地的原始所有者——农村集体组织以及村民却因补偿不是根据市场价值测算而无任何利益可享。如果说计划经济时期国家致力于重工业的发展而对农民的土地财产权利有所侵占是无可厚非的事情，那么直到市场经济如此发达的今天，还要沿用这种补偿标准则于情于理说不通。对于国家这种不公平的补偿方式，有学者提出辩解：集体土地的市场价格由两部分组成，一是农地被征收前三年平均纯收入资本化形成的“影子价格”，是“土地本身所值”；二是“农转非”之后的“自然增值”，国家应当补偿的是“土地本身所值”，自然增值部分应当归公。土地的“自然增值”是早期经济学家亨利·乔治所使用的名词，在其1879年出版的著作《进步与贫穷》中，乔治认为土地的价值之所以增加，是人口的集聚和生产的需求，而非某个人的劳动或投资引起的，因此土地增值的收益应归社区所有。[3]这种思想影响到后来的很多学者，但是用这种思想来看待被征收土地的增值分配是明显不公的。首先，分配的比率不公，农民所得的比率是0，这相当于他们向社会上缴了100%税率的土地增值税；其次，被缴对象不公，如北京市修了城铁，城铁沿线的房子涨价，这类收获外部经济收益的例子比比皆是，而这些“外力增值”都没有“归公”，为什么农民土地获得的外部收益就要“涨价归公”呢？对此，中国社会科学院社会学所所长李培林就撰文指出，农民自己不能改变土地的农业用途，但土地被征用后大幅度增值获得的收益，分配到农民头上的比例太小，要想使农民富裕起来并获得“财产性收入”，很重要的一项就是合理分配农村土地改变用途后的增值收益。
（二）土地开发时机被延缓
根据现行《土地管理法》的规定：“征收耕地的土地补偿费用为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍”，与1953年《国家建设征用土地办法》规定的补偿3至5倍的标准相比差距不大。这说明国家倾向于以较低的补偿费用从集体手中征收土地，但较低的土地征收费用并不一定能够带来最优的土地利用，相反，一定条件下可能造成土地的配置效率低下以及土地的开发时机延误。从投资者角度来讲，以较低的成本获得的土地并不会急于加以利用，这就是我们所说的“征而不用”，最典型的便是开发商的土地囤积现象。据国土资源部（原国家土地管理局）于1997年展开的土地大清查结果显示，1996—1997年，全国已征收（包括征用）土地闲置达到11.65万公顷，占征地总面积的5.8%。而在这11.65万公顷的闲置土地中，耕地就占到54%，达到6.28万公顷。土地的大规模闲置，究其原因是土地征收的成本过低，开发商宁可牺牲时间和少量金钱来等候将来土地增值的最佳时机，以追求利益的最大化；而如果农民能够得到足额补偿甚至拿到土地发展权补偿，那么政府以及开发商征收成本的增加必将会对“征而不用”的浪费现象有所抑制。
（三）政府施政的倾斜——要利益不要土地
政府对集体土地实现征收的同时也实现了土地的市场化配置，政府获得垄断利润，超出了完全竞争市场可以实现的平均净收益。而在征地过程中，交易费用节省和规模收益也使得净收益增加，而土地征收中对土地的补偿标准偏低又进一步降低了农地的边际净收益，这就更坚定了某些地方政府将尽可能多的土地配置于城市扩张的施政方向，这一指导思想表现在具体作为上便是政府滥用征地权力，不仅没有保护耕地，还造成了更为严重的供地缺口。
三、我国农村土地征收实体法的完善
（一）明晰土地产权
只有明确产权主体，才能真正实现“谁投资、谁所有、谁受益”，才能做到在尊重所有者意愿的前提下，根据经济发展需要对其产权权能进行合理的划分、转让或者重组。我国土地资源有限、人多地少的矛盾突出，但同时，土地是农民赖以生存的基本依靠，承担着社会保障的功能。这样的制度环境要求集体土地所有权制度的改造不能给农村社会带来太大的动荡，改革应稳定、稳妥，所以，建议农村土地仍实行集体所有，但必须明确并统一为土地归集体组织所有，农民在承包期限内享有占有、使用、收益和处分的权利，并可以转让土地产权权能。同时，要加快进行集体经济组织的构建，使其承担管理、经营集体资产，并为组织内所有成员提供社会保障的职能。集体经济组织的财产由全体组织内成员共有，以立法的形式明确集体土地的财产权性质，以减少对集体土地所有权行使的各种不合理限制。
（二）严格界定公共利益征地范围
公共利益“意味着在分配和行使个人权利时决不可以超越的外部界限，否则全体国民就会遭受严重损害。在个人权利和社会福利之间创设一种适当的平衡乃是有关正义的主要考虑之一”[4]。首先，由立法机关明确公共利益的具体范围。建议采用概括和列举相结合的方法，由立法机关对公共利益进行概括性规定，认定凡涉及公共安全、公共设施、公共福利的内容，都可以将其纳入公共利益的范围；在此基础上，再做进一步的说明列举，两者互为补充。对于列举的具体内容，可以参照我国《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》的有关规定，“公共利益包括七种情况：国防设施建设的需要；国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要；国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要；为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造的需要；国家机关办公用房建设的需要；法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。”其次，应严格确定公益性用地和非公益性用地取得方式。国家只有在以公共利益为前提的基础上才能行使土地征收权，非为公共利益需要不得行使此权力；而对非公益性用地，只能通过土地使用权交易市场，与农民协商交易取得。在此过程中，政府不再是现行状态的“参与者”角色，而仅仅是服务的提供者，政府仅应通过土地利用规划，土地用途管制以及控制土地供应总量，来履行土地管理职能。
（三）确定土地征收合理性补偿标准
我国法律规定土地补偿按照年产值的倍数进行，这种方法极不科学，实际上，现有土地补偿大大低于我国《农村土地承包法》赋予农民的30年土地承包经营权的实际价值，所以，建议按照土地的实际市场价值进行补偿。目前较认可的农地市场价值估算主要有三种方法：一是采用收益还原法，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本，从土地的投入产出出发，根据对未来收益的预测，结合农地还原利率，较客观地计算农用地的资本价值。二是采用假设开发法，即在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估农用地的价格。三是根据国土资源部制定的《农用地估价规程》，在农用地基准地价评估基础上，用区域社会经济资料评估社会保障价格，叠加农用地基准地价和社会保障价值确定农用地征收价格。这里需要注意的是，土地征收补偿按照市场价值计算，将使得征地补偿费用大幅提高，如何正确测算其价值，并且不受政府、被征地农民以及开发商左右，是其中的关键点。所以，不论是政府成立专门的测算机构还是聘请民间商业机构进行测算，都必须将测算过程及结果向社会公众公布，从而使其得到应有的监督。此外，从长远来看，还建议确立土地发展权补偿制度，将土地发展权赋予原权利人所有，土地增值数额的测算采用《中华人民共和国城镇土地估价规程》中规定的收益还原法，还可从土地征收补偿费中拿出一部分设立调节基金，以尽量缩小补偿费用的差距，保证补偿的公平性。
（四）改进土地安置补偿模式
除去传统的货币补偿安置模式，目前值得推崇的土地征收安置方式还有：一是在留地安置，湖南咸嘉是这一安置模式的典型代表。1995年起，市政府对该村征收土地2000多亩，剩余670亩，该村将这剩余的670亩中的200亩土地统一规划为失地农民安置住宅区，其余的400多亩全部用于建设开发，目前，该村集体资产过亿，向国家上缴税费2000多万。不过，这种方式有一定的风险，它要求土地在统一交给集体之后必须有更高的发展前景；二是社会保障性安置，即将失地农民纳入城镇社会保障体系，主要包括养老保障、医疗保障、失地农民最低生活保障和失业保障等。这种安置方式首先需要解决社保基金的来源，并需确定社保基金的运作机构；三是重新择业安置，主要适合在市场经济较发达地区。有关部门应积极建立培训机制，给失地农民提供相关知识课程，必要时为其推荐安排就业机会。上述安置模式各有利弊，它们都为解决失地农民的生活保障问题产生过积极的作用。我们需要在实践中结合地方实际情况，大胆创新、尝试多种富有成效的安置模式，以从长远和根本上保障失地农民的利益，维护和实现社会的稳定与和谐。
参考文献：
[1] 廖小军.中国失地农民研究[M].北京：社会科学文献出版社，2005：198.
[2] 国土资源部联合调研组.征地目的及征地范围专题调研报告[R]//研究征地问题探索改革之路（二）.北京：中国大地出版社，2003：48.
