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土地资产评估方法范文1
对584户农户和98位专业人士的问卷分析表明，在问及“是否需要开展农村土地资产评估？”问题时，有近70％的农户及88％的资产评估专业人士回答需要。这一问题同时也被另一问题所佐证，在“您认为开展农村土地资产评估重要吗？”问题中，有近80％的农户和95％的资产评估专业人士回答很重要。调研数据表明，人们已经逐渐认识到农村土地资产评估的重要性，开展农村土地资产评估已成为时展的潮流。
1．1建立农村土地市场，统筹城乡一体化发展改革开放30多年来，我国社会主义市场经济取得了长足的发展，农村土地市场得到逐步发展。一方面，在社会主义市场经济下，农村土地既是一种资源，又是一种资产，以土地为主要内容的农业资源必将进入市场，参与流通和交换；另一方面，国家鼓励农村土地市场建立和发展。2003年3月1日实行的《中华人民共和国农村土地承包法》标志着国家对农村土地流转市场放开，随后党和国家相继一系列法律政策，鼓励引导农村土地市场的建立。农村土地流转过程中，涉及土地估价的问题越来越多，如农村土地承包经营权出让、租赁费用计算，农村土地抵押贷款、耕地复垦价值计算，新农村建设中住房置换价值确定等，使得农村土地资产评估变得日益重要。调研数据显示，53．25％的农户参与农村土地流转，占被调查农户一半以上，表明忠县已存在农村土地流转市场，67．81％的农户愿意流转土地，他们普遍认为，在社会保障体系逐步完善的条件下，土地流转不仅不会威胁到他们的生存安全，还会给他们带来更多的财产性收入。具备合理的农村土地价格是确保农村土地合理流转的首要条件。目前，我国农村土地交易价格混乱，缺乏一个明确、统一的土地评估标准，因而这种市场存在一定的局限性和盲目性，从长远来看，在一定程度上阻碍了我国农村土地市场的健康发展。党的十指出要深化经济体制改革，健全现代土地市场。健全现代土地市场，应加快发展农村土地市场，建立健全农村土地资产评估体系，开展农村土地资产评估。一方面，有利于实现资源优化配置。价格是市场的灵魂，按照价值规律建立农村土地资产评估体系，有利于促进我国农村土地资产流动，引导土地从低效率经营者流向高效率经营者，实现资源的优化配置，促进我国农村土地规模化、现代化、产业化发展。另一方面，有利于统筹城乡一体化发展。我国城乡土地资产市场的二元特征明显，主要表现为：土地产权城乡二元、土地价格城乡二元、土地市场城乡二元、土地用途城乡二元、土地规划和管理城乡二元。开展农村土地资产评估，建立城乡一体化的土地资产评估标准，有利于建立“同地、同权、同价”的城乡土地市场，促进土地资源在城乡间的合理、有序流动，促进城乡土地市场一体化发展。
1．2完善征地补偿制度，保障农民合法权益据调查，63．18％的农户认为我国现行征地制度不合理，73．97％的农户对我国现行征地补偿标准不满意。党的十指出要让广大农民平等参与现代化进程，共同分享现代化成果。农村土地是农民发展的经济资源，是农民从事生产与维持生计的固定资产，也是农民最主要的财产。显化农村土地资产、盘活农村集体经济、保障农村土地平等入市、增加农民财产性收入是实现农民平等参与现代化进程，共同分享现代化成果的有效途径，是农民产权权益的经济实现形式。然而，在农村土地资产化过程中，作为弱势群体的农民其合法权益难以得到保障。据《中国统计年鉴》的数据，2007～2011年，农村家庭财产性收入占总收入的比率最低（表2）。由此可以看出，在农村土地资产化过程中，土地并没有发挥其增收的功能，农民的财产权益受到了侵犯。一方面，我国现行的征地补偿制度损害了农民权益。《中华人民共和国土地管理法》规定土地补偿费包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，采用“产值倍数法”的计算方式，并且规定土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均产值的30倍。这种政府垄断和干预的土地补偿机制并没有以市场机制为基础，农民缺少话语权，导致土地补偿标准偏低，严重扭曲了土地真实价格，最终损害了农民权益［5，6］。国际上通行的做法是根据土地市场价格进行补偿，被征地的人员在获得公平交易后自谋生计。结合国际经验及遵循市场主体平等、利益均衡的原则，开展农村土地资产评估是完善我国征地制度的前提条件。农村土地资产评估有利于实现“按价征地”和充分保障失地农民权益。另一方面，我国农村土地交易中，交易价格大多是由双方自行协商或由农村基层组织协商确定的，缺乏科学依据，作为弱势群体的农民，其合法权益难以得到保障。开展农村土地资产评估，引入第三方专业的资产评估机构和评估人员对交易土地进行评估，给出独立、客观、公正和科学的评估价格能有效维护农民的权益。
1．3规范农村土地流转行为，加强农村土地资产管理农村土地所有权和使用权分离的过程必然导致农村土地流转［7］。由于我国农村土地市场发展滞后，缺乏政府的统一管理，土地流转大多是流转双方私下协商交易，导致流转行为不规范，在流转中容易产生欺行霸市、倒买倒卖等投机行为，而土地流转的投机性又导致了农村集体土地资产的流失和农地非农化。加强农村土地资产评估有助于确定合理的土地流转价格，建立农村土地市场价格体系，规范农村土地流转行为，促进农村土地合理流转。土地既是一种重要资源，又是一项重要财产，推进农村土地资产评估有助于加强国家对土地的宏观管理，为国家决策提供科学依据。第一，有助于提高耕地保护质量。我国实行了世界上最严格的耕地保护制度，制定了包括基本农田保护制度、土地用途管制制度和耕地占补平衡制度在内的一系列制度。《中华人民共和国土地管理法》明确指出“非农业建设经批准占用耕地的，按照‘占多少，垦多少’的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地，没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。”开展农村土地评估，建立农村土地价格体系是促使我国耕地管理向数量质量双重管理转变的重要依据。第二，有助于加强国家对农村土地的监测。加强农村土地资产评估，有助于摸清全国各地农村土地生态质量（包括数量和质量），实现农业可持续发展；有助于测算我国农村包括土地在内不动产的价值总量。第三，有助于指导农村土地开发整理。应用农村土地资产评估成果，有助于合理确定土地开发整理的重点区域、区域土地开发整理潜力及应采取的措施，提高农村土地开发整理规划编制的科学性。
2推进农村资产评估面临的主要挑战
2．1农村土地制度供给不足通过调研，笔者发现，绝大部分的资产评估专业人士认为制约我国农村土地资产评估发展最主要的障碍是农村土地制度供给不足。一方面，我国农村土地资产评估在国家层面上制度设计较少，又缺少相应层面的法律制度或规章制度，导致土地资产评估缺乏科学性，无法形成正常的市场价格表达机制，造成农村土地资产价格扭曲；另一方面，现行的农村土地制度，在一定程度上阻碍了我国农村土地资产的评估。根据地价理论，土地价格是土地所有权垄断而产生地租的资本化。因此，推进我国农村土地资产评估首先应加强我国农村土地产权制度建设。目前，我国农村土地产权制度存在严重缺陷，主要表现在以下三个方面：第一，农村土地产权模糊，产权模糊将不利于产权主体形成有效的激励和约束机制，并最终损害了分配机制［8］；第二，农村土地产权不稳定，主要表现为土地承包期及农民对所承包土地的不稳定性，不利于农民对土地进行长期投资，阻碍土地承包经营权流转机制的建立；第三，农村土地产权不完整，土地使用权具有的转让、出租、抵押等权能受到法律法规的限制。正是由于残缺的土地使用权，才导致了土地使用的随意性以及土地流转的困难性。姚洋［9］认为土地使用权的有效转让，能够使得土地使用权具有边际产出拉平效应与交易收益效应，从而提高资源配置的效率。此外，我国农村土地流转制度和市场制度供给不足在一定程度上阻碍了我国农村土地资产化。农村土地流转制度供给不足主要表现为：流转主体的障碍、流转权利的限制、流转规则不明。农村土地市场制度供给不足主要表现为：农村土地市场体系不完善，农村土地市场管理机制缺乏。
2．2评估方法技术体系不健全现代估价方法体系的建立是基于一套固定的政策构架及市场环境假设，其常用的方法包括收益还原法、市场比较法和成本核算法。现代评估方法并不完全适用于中国国情的农村土地资产评估市场。一方面，中国农村土地市场是一个不完全的市场，国家政策对农村土地的收益影响较大，预期收益成为一个难以预期的变量，导致现有估价方法需要重新考虑标准化变量的误差问题；另一方面，我国农村土地资产独特的产权性质和保障功能决定了农村土地资产评估方法设计需要更多的考量。市场比较法。市场比较法是指在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原理，将待估土地与较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估日地价的方法［10］。运用市场比较法所求取的价格与市场价格最吻合。但是，由于我国农村土地市场不健全，流转交易价格不规范，缺乏参照性。因此，在农村土地市场体系尚未完全建立的情况下，不宜采用市场比较法。成本核算法。成本核算法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的方法。成本核算法一般适用于新开发土地的估价，在农村土地资产评估中应用范围有限。例如，运用成本核算法对在农村地理条件恶劣地区开垦的一块贫瘠土地估价，由于投入多，估价高，这就与市场比较法、收益还原法所评估的结果相差甚远。收益还原法。收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的一种方法。目前，学术界大都形成共识，认为收益还原法是目前我国农村土地估价中最适宜的方法。但是，收益还原法中待估地的年总收益、还原利率等参数因子很难确定，阻碍了收益还原法在实际中的应用。针对农村土地资产评估方法，62％的重庆市资产评估专业人士认为农村土地资产评估的原理和方法可以参照城镇土地资产评估的原理和方法进行。还有部分人士认为，鉴于农村土地的多样性及各种类型土地本身的特性，在开展农村土地资产评估时应采取分类评估的方法，建立分类评估技术路线。他们认为，农用地评估可以采用收益还原法、成本法，建设用地评估可以采用市场比较法。此外，沈秀峰等［11］认为，在测算农地价格时应根据农地流转方向进行不同的估价，农地转农地，则只需要测算其经济价值，农地非农化，应测算经济价值、生态价值和社会价值，而不同价值估价时所选择的评估方法应不同。
2．3土地市场服务体系不健全完善的市场服务体系是保障我国农村土地资产评估顺利开展的有利外部环境条件。目前，我国农村土地资产评估体系尚未建立，配套服务设施不全，主要表现在以下三个方面。1）缺乏专业的资产评估机构和专业的资产评估人员。以重庆市为例，重庆市国土资源房屋评估和经纪协会是重庆市主要从事土地资产评估的自律组织。通过对该协会及资产评估专业人士调研得知，目前该会从事土地资产评估工作的专业评估机构，其业务范围大多集中于城市土地，很少涉及农村土地，有从事农村土地资产评估的专业人员则更少。在我国被政府认可的具有评估资格的专业人员有注册资产评估师、房地产估价师、土地估价师，国家并没有从法律层面上明确我国农村土地资产评估主体。2）缺乏市场中介组织。一方面农民获取资产评估市场信息的渠道较少，中介组织有利于搭建起资产评估需求方与评估方的桥梁，加强评估双方信息互通，促进农村土地资产评估工作的开展，进而促进农村土地流转；另一方面有利于加强对资产评估机构和评估人员的监督管理，保障需求方利益，保护农民权益。3）缺乏政府对农村土地资产评估的有效管理。由于农村土地资产评估处于新生事物发展阶段，政府对其管理处于探索阶段，导致部分地方缺乏有效管理，主要表现为农村土地资产评估相关法律法规不健全、监督管理缺失、出现过分干预现象等。
3有序推进农村土地资产评估的政策建议
3．1坚持人民主体地位，保障农民合法土地权益党的十报告明确提出，必须坚持人民主体地位。依法保障农民合法的土地权益是贯彻落实党的十方针的基本要求。加强农村土地制度改革是保障农民合法土地权益的根本途径，主要途径有：一是完善农村土地承包经营权权能。一方面，通过法律制度的建设，按物权理论规范我国农地承包经营权制度，赋予农民完整的承包权权能；另一方面丰富农村土地承包经营权流转形式。地方政府要在不改变农地用途，不损害农民利益的前提下，积极探索各种土地承包经营权的流转模式。二是依法保障农民宅基地用益物权。通过土地管理制度改革，实行宅基地有偿使用制度和允许宅基地有条件转让，制定宅基地流转制度，建立合理健康的农村宅基地流转市场，彻底打破城乡二元分割的土地利用机制，推动城乡协调发展，依法保障农民的宅基地使用权和收益权，保护农民利益。
3．2促进城乡统筹发展，健全农村土地资产评估体系目前，我国城市已形成比较完备的土地资产评估体系，而农村土地资产评估工作还处于试点阶段，尚未全面开展。建立城乡一体化的土地资产评估体系，健全农村土地资产评估体系，主要措施有：一是培育专业的农村土地资产评估机构和评估人员，保障农村土地价格的科学性、统一性和合理性；二是加快完善农村土地资产评估的基础性工作，尽快建立全国性的农村土地分等定级；三是探索农村土地资产评估方法，建立具有全国性指导意义的评估技术路线；四是建立农村土地资产评估中介机构，建立资产评估信息服务平台和仲裁调解机构；五是进一步完善农村土地资产价格体系。
土地资产评估方法范文2
【关键词】资产评估 资产重组 上市公司 评估方法
一、上市公司资产评估业务的现状
（1）资产评估方法及对象更加复杂。目前资产评估的种类很多，如兼并、收购、资产或股权转让，债务重组等。这主要决定于主体的重组原因、兼并或收购对象状况等。因此，为了有效地评估不同对象的资产价值，应有选择地运用不同的评估的方法，甚至综合多种方法一起使用。所以，评估对象的复杂化导致资产评估方法的多样化。那么评估业务的内容也将变得更加复杂，那么在评估的时候，评估师必须根据评估对象的特点和发展现状，评估的原因及目的，以及行业的市场状况等，从而能更加合理地选择相应的方法来评估对象。
（2）资产评估结果有效性较高。以2009年资产评估行业为例，该年有57家上市公司需要进行资产评估，最终85.96%的公司采纳最终结果作为交易的最终依据；而其中的7.02%是根据市场情况，按最终交易结果定价的，但他们都是企业之间的并购重组；除此之外，其他公司是依据评估机构的结果进行了下浮。总的来说，大部分上市公司都直接按照评估结果作为最终交易价格，少数则在评估结果的基础上进行了上浮或下调。
（3）资产评估机构状况。还是以2009年评估行业为例，该年的业务量有77家企业，主要是并购、资产出售等。这些业务的经办机构情况如下：66.23%业务是选择了北京的评估机构，33.77%选择了评估对象所在地的评估机构而非北京的注册机构而其中有17家评估机构参与了这些评估业务，但每个单位承担的业务量却差距明显，有一家承做了12家业务之多，而另外承做数量最少的一家仅做了1家。
二、上市公司重组资产评估存在的问题
（1）评估方法的选择及使用问题。如上文所述，评估方法众多，每种方法各有优缺点，也有其特定的使用条件，因此，在较为复杂时应选用多种评估方法进行多角度评估。然而，在使用条件及其特点的不同，即便是评价同一对象也可能会产生不一样的结果，从而影响投资人的决策及其权益。
（2）评估机构及其人员的监管问题。资产评估对象可能是建筑物、土地、无形资产、设备等，因此对这些东西的评估需要涉及相关的行业组织，而这几项又分别归属于建设部、财政部、国土资源部管理。各部门在评估时都有属于自己的执行标准，这些标准有一定程度上的差异，但各部门之间的沟通与协调又不足。因此，对资产评估业的管理比较混乱，“多头管理”情况严重。
（3）评估机构执业质量有待提升。由于起步较晚，我国评估机构还不成熟，又存在行业管理问题，执业质量也需要进一步提高：部分执业人员为避免自己可能要承担的责任，经常在评估报告中加“特别事项说明”一条，从而将自己的责任排除在外，由上市公司自己或会计师等其他中介机构；评估报告中设定过多的假设条件，使评估结果不符合评估对象的实际情况，不符合实际的评估报告必定不能真正体现评估对像的价值；评估机构为追求效率或降低评估成本而不按正常评估程序进行，从而导致评估工作的效果。
三、如何完善上市公司重组资产评估工作
（1）对资产评估行业进行统一管理。为避免因“多头管理”影响评估业，应该建立统一的资格审批和监管机制。相关法律规定我国资产评估机构资格必须遵循严格的资格审查，相关部门确认之后才能正式营业，并且必须接受有关部门的统一监督和管理，这样使资产评估行业的管理更加有序。
为资产评估业建立相应的行业协会，从而可以由行业协会对整个行业进行统一的管理。行业协会不仅可以监督管理业内企业的行为，而且还能结合业内需要制订统一的行业标准及操作规范，建立统一的执业准则，建立统一的资格认证体系，从而规范每个评估机构及执业人员的评估行为。
（2）加大对评估机构的监管力度。评估机构的评估结果直接影响了投资者或委托人的权益，影响其在资产重组中的决策行为，甚至因评估结果不准确（一般价值偏高）而损害某些权益人的利益。因此，为避免评估机构或评估师作出违反行业道德的行业，应该加强行为监督机制，使评估过程更加规范，评估结果更加真实。与此同时，还可以让行业协会及评估单位进行自我监督。
（3）有效地选择合适的评估方法。评估方法很多，各有所长，而每一资产重组的对象、目的、市场状况各有不同，因此，评估师应该根据评估对象的情况灵活多变地选择合适的评估方法。目前，具体的方法主要有：收益现值的评估方法适用于评估对象具有良好的生产经营水平，较佳的获利能力；清算价格方法则适用于评估对象存在经营不善的情况，且长期处于亏损状态，毫无发展前途可言；重置成本方法则适用于评估对象在经营管理方面较差，但还是有一定的发展前景，获利较低。
（4）加强对评估人员的再教育。目前，我国评估执业人员的教育形式是一站式，且受传统教育的影响，教育方法脱离实际，实用性不强，且其再教育缺乏。而评估业的评估工作是需要与时俱进，这就需要加强执业人员的再教育，可以从这几方面着手：
引进激励机制，建立再教育经历、学识、职称与其工资或奖金直接挂钩，从而激发执业人员对再教育的积极性。建立内容丰富的培训体系。受时间、空间、收入水平、受教育程度等的限制，相关人员对再教育的需要会各有差异，因此，可以由行业协会、大专院校或评估机构自行举办各种类型的培训以满足不同执业人员的需求。
与时俱进增加培训的内容，市场在发展，评估需求也是不断在变化，因此，培训部门、机构应该对培训内容不断更新，根据新出现的问题，在培训中有针对性的提供相应的解决办法，或案件分析。
参考文献：
[1]赵彦丽.对资产评估报告中存在问题的探讨[J].现代商业，2008，（5） .
[2]刘茜.论依法治理会计和资产评估中介行业的违规违纪问题[J].中国工会财会，2008，（10）.
土地资产评估方法范文3
1引言
党的十群众路线开展以来，全国各地把反腐倡廉作为工作的重中之重来抓，怎样用最少的钱办最大的事成为国企争相追逐的热点内容，因此正确使用资产评估的方法对国有企业资金供应链进行控制成为了一个比较突出的问题。资产评估师对资产某一时点的价值进行估算，是指具有一定资格的评估主体，根据特定的评估目的，选择公允的评估标准，依照一定的评估程序，运用科学的、适当的和公认的评估方法，对评估对象在某一时点上的公平市场价值进行评定和估算，为资产业务当事人提供价值尺度的一种社会经济活动。
2国企改制中资产评估面临的问题
2.1评估机构的定位模糊，监管不严
国有企业的交易中，很多企业都片面的夸大了一种资产评估的作用，而忽略了交易双方的意愿，使得起到参考作用的资产评估的作用转变成为主导作用，过分的相信资产评估的一种方法导致资产评估报告中出现许多误差而得不到很好的解决，运用成本法、收益法和市场法等多种不同的方法从不同角度进行评估，形成多元化资产评估的方式，结合双方的共同协商，最终讨论出一个合理的报价比直接作为交易价格显得要合理得多。资产评估需要一个合理的定位，在国有资产评估中，经常会出现评估信息不完善、评估工作不到位、缺乏对评估机构和评估人员的情况有效的了解，职业人员滥用评估职权对评估资产高估或者低估、弄虚作假等现象屡禁不止，为了迎合上级的不合理要求、恶性竞争等都为资产准确评估造成了一些难度，因此，加强对国企资产评估监管迫在眉睫。
2.2缺乏无形资产评估的正当完善程序
国有企业的资产评估中大部分是对有形资产评估，对无形资产的评估显得不那么重视。无形资产计价、评估转让的审计监督等机构建立的不完善，无形资产的法律有所发展，但是对于无形资产的法律法规落后于其他国家，缺乏一套切实可行的资产评估标准，产权交易中无形资产计价、评估、转让的审计监督、缺乏相应的法律和制度支持，国有企业无形资产因为这些漏洞的存在而流失。很多外国企业利用我国这一缺陷，低成本取得专利、商业秘密、企业品牌、市场份额在内的无形资产，加速了我国无形资产的流失。
2.3资产评估内容及信息未公示
国有企业中，资产评估的定价是双方进行协商的，而资产评估方法、评估数据和参数的选用并未作出说明，国有企业涉及到职工利益的谈判会议，国有企业的职工很难列席参加。诸如此类的事件出现的越来越多，评估的结果就显得不那么真实了。因此，解决这一类问题更需要将资产评估的方法普及给广大职工。大多数职工掌握了方法更有利于发挥群众的力量进行监督。
3三种评估方法的基本含义
3.1成本法
成本法是从现时条件下被评估资产的重置成本中扣减各项价值损耗，来确定资产价值的方法。成本法计算公式：被评估资产评估值=重置成本-实体性损耗-功能性损耗-经济型损耗或被评估资产评估值=重置成本×综合成新率。按现在的市场条件重新构建被评估资产的现时重置成本，即被评估资产功能相同的资产的成本耗费减去实体性损耗、功能性损耗、经济型损耗或评估值等，得到的结果即为成本法所计算出的资产评估值。生产费用价值论是成本法的理论基础，即资产的价值是由其在构建时的成本耗费所决定的。资产的原始价值的大小与原始成本是成正比的。
3.2收益法
收益法是根据资产未来预期收益经折现或资本化处理来预估资产价值的方法。通过按一定折现率或资本化率折算成现金并估计被评估资产的未来可能产生的收益确定该项资产的评估值是收益法评估的基本思路。收益法的计算公式为：
被评估资产评估值=∑ni=1未来各期资产的预期收益（1+折现率）i。
效用价值论是收益法的理论基础，该观点认为效用决定资产的价值。资产的效用体现在资产能够为资产者带来怎样的收益。风险报酬率不变，资产的价值的大小取决于未来收益的预估。
3.3市场法
市场法是将比较评估资产与参照交易资产的比较得来的，并根据参照交易资产的市场价格来衡量评估资产的价格，并进行调整。市场法的思路为在资产市场中寻找被评估资产替代品的市场价格，然后比较被评估资产替代品与被评估资产的差异，将这些差异进行比较分析，比较出两种产品的优势与劣势，调整两者之间的差异，准确的评估出被评估资产的价值。市场法的基础为均衡价值论，即买卖双方在公开市场上达成一致的均衡价值决定资产价值。市场法以与被评估的替代品为参照物，来决定其价值。因此，市场法的基础的是资产定价的替代原则，即一项资产的价值等于为获得同等满足的类似产品所支出的成本市场法的计算公式为：
被评估资产评估值=[∑ni=1（参照物成交价×各项因素调整系数）]n。
43种资产评估思路的联系与差异
市场法、成本法和收益法3种资产评估方法相互联系又存在差异，评估结果也不尽相同。一般3种资产评估的结果为：资产评估收益法评估出的价格高于市场法评估出的价格，市场法评估出的价格又比成本法评估出的积算价格高。在国有企业的资产评估中很好的运用着3种评估方法，从不同角度把握3种评估方法的联系与差异，才能够准确评估出被评估资产价值。
在资产评估中，根据不同的评估目的、评估对象以及主要经济技术参数和搜集到的数据资料的不同，资产评估的方法应有所侧重，其余的方法进行验证，使用有效的资产评估方法尽可能将评估对象得到准确的评估值。将评估对象得到大家的认可。
资产评估的方法也是互相渗透的，成本法也是将历时资产与现实资产的比较方法，通过确定被评估资产的实体性编制、重置成本以及功能性编制等将评估值对象与现实功能相同的资产进行比较，从而确定资产被评估的价值。在收益法中，土地使用的年限修正系数需要用到折现方法，成本法中对功能性标志也常运用收益法中的折现方法。因此收益法中的重要指标折现率也在市场法和成本法中得以运用。
收益法的运用需要结合市场法。在发达国家中收益法与市场法结合的方式运用的十分广泛，收益法需要对资产评估值进行预测，如何科学的预测预期收益额是收益法所面临的问题，这就需要结合市场法的参照物标准，将替代品的有关数据适当地运用于评估中，确定资产评估的对象的收益现值，收益法与市场法结合起来确定评估对象的收益现值。
3种资产评估方法既有区别又相互联系，在国有企业中运用资产评估的不同方法对评估对象进行评估，将评估出的不同价格进行比较分析，运用评估方法相互联系的部分进行综合评定，从而将少被评估误差，准确的评估出被评估值的价值，很好的将评估机构的作用得到发挥。
土地资产评估方法范文4
【关键词】动漫企业；无形资产；无形资产评估；指标
动漫产业在我国经历了二十多年的发展，既是我国创意产业的先行者，也是目前我国创意产业的中坚力量。但是一直以来动漫企业的融资问题都是阻碍其发展壮大的一个瓶颈，造成这个问题的主要原因之一就是其所依赖的无形资产价值不能可靠评估。针对这个问题，本文以我国动漫企业无形资产为研究对象，从动漫企业无形资产的界定，动漫企业无形资产的评估指标体系，动漫企业无形资产评估的总体思路以及具体实施过程中不同指标的不同评估方法等四个方面探讨了动漫企业无形资产评估的重要意义，并提出了切合实际的评估思路。
一、动漫企业的认定及其无形资产的界定
在我国，国家认定的动漫企业是指在我国境内依法设立，以动漫产品为主营业务，并且有50%以上产品由自主开发生产的漫画、动画、网络动漫的创作和制作企业，动漫软件开发企业以及动漫衍生产品的研发、设计企业等。国家对动漫企业的职工还做了特别规定，要求相关专业人员占当年职工总数的30%以上，并且其中的研发人员占当年职工总数的10%以上。
动漫企业无形资产是指动漫企业所持有的没有实物形态的，可辨认的可带来未来经济利益流入的非货币非金融性资产。动漫企业的无形资产主要以知识形态存在，包括创意、产权、人才、品牌等。创意是动漫企业的核心竞争力，创意水平的高低直接决定制作出产品是否得到受众欢迎。产权是动漫企业的核心盈利模式，也是动漫企业的生命线。动漫企业的产权主要包括产品的版权和产品相关形象的形象权。人力资产在当今经济时代已经成为企业最重要的资产之一，尤其是对于以创意为生的动漫企业，但是动漫企业人力资产的计量却仍是一个难题。针对动漫企业所指的品牌既包括企业品牌也包括其所生产产品的品牌，这二者对于动漫企业在受众人群的影响力都有着重要作用。除这些之外，动漫企业无形资产还应当包括传统意义上的无形资产，如土地使用权、非专利技术等。
二、动漫企业无形资产评估指标的主要类项
以广东奥飞动漫文化股份有限公司为例，该公司前身为1993年成立的广东奥迪玩具实业股份有限公司，经过十余年的发展该公司不仅成为我国玩具行业的领导品牌，更难能可贵的是其摸索出玩具与动漫相结合的创新盈利模式，在2009年以“国内动漫第一股”的特殊身份登陆深交所中小企业板，布局动漫全产业链。目前，奥飞动漫主营业务为动漫影视片制作、发行、授权以及动漫玩具和非动漫玩具的开发、生产与销售，产品主要分为动漫玩具、非动漫玩具、动漫影视作品和动漫图文作品四类。无形资产在奥飞动漫中的地位已经取代其有形资产，为企业带来更多的价值。
这些无形资产包括：
（一）“奥飞动漫”是我国同时做到自主原创动漫影片和动漫形象推广的代表品牌
奥飞动漫发展至今已经是产业内创意的代表，在产业内称得上是创意的代名词，在产业内起到领导作用，在人们心中有着至高的地位。作为生产玩具起家的奥飞动漫，以此为基点逐步开创出动漫与玩具相结合的模式，从动漫到玩具到传播平台，构筑动漫的全产业链，在业内更是其他企业所不能及。
（二）“奥飞动漫”拥有众多知名动漫品牌以及动漫形象品牌
从2004年注册“奥飞动漫公司”开始，奥飞动漫在近十年的发展过程中创造了多个知名动漫品牌以及动漫形象品牌。例如：从2006年开始制作的《火力少年王》系列动漫影视剧，至2011年该产品已经为公司带来过4亿元的收入，悠悠球产品销量达到2000万个，触达群体人数达600万。《铠甲勇士》系列自2009年诞生以来，3500万的投资到2011年为公司带来过6亿元的收入。作为英雄类动漫产品，在短短时间内就征服了青少年观众的眼睛。作为2008年久开始培养的“吧啦啦小魔仙”品牌，通过卡通片、电视片、舞台剧等方式，5年里在全国各级少儿频道播出及超过50个城市演出。2013年寒假期间真人动画片更是获得了5100万票房，同时在两个月的时间内该影片的衍生产品销售亦近5000万元，开创了国产电影动画新模式。
（三）“奥飞动漫”公司的的人力资源活力
奥飞动漫由玩具制造出身，到成为国内首个动漫上市公司，再到触角延伸到大动漫娱乐业，最终带动系列产品的“开发-生产-出版-演出-播出-销售”完整产业链。奥飞动漫取得这样的成功与其从上至下，从组织到员工的能力分不开。奥飞动漫通过内部培养和人才的引进，已建立起一支包括玩具创意开发，工程技术，产业运营管理和动漫内容创作、策划、制作的高素质人才团队。另一方面，公司建立起了多种有利于人才脱颖而出的人才机制。公司实施充分授权的权责管理制度，建立多种形式的激励体制。同时奥飞动漫也很重视人才的培养开发，充分利用内外资源，组织开展在国内和国外的专项培训，提升员工的专业技师和运营管理水平。
上述三个方面的无形资产，是奥飞动漫最大的竞争优势，在其产品推广中，这些无形资产的作用远远超过了其有形资产。因此，如能对我国动漫企业的无形资产进行有效评估，对包括奥飞动漫在内的动漫企业发展将具有及其重要的意义。
三、动漫企业无形资产评估的总体思路和指标体系构建
（一）动漫企业无形资产评估的总体思路
考虑到动漫企业无形资产的复杂性，本文根据动漫企业无形资产的性质和特征将动漫企业无形资产分为传统型无形资产、现代型无形资产A和现代型无形资产B三类，如图1所示。其中后两者虽然同属于现代型无形资产，但不同的是，当前存在的评估方法只能对现代型无形资产A进行评估，而对于现代型无形资产B目前还没有可行的评估方法。因此现代型无形资产B的价值需要在计算动漫企业资产价值的基础上，除去有形资产的价值，再减去前两类无形资产的价值得到。而后将其个别资产分别乘以适当的权重，则可以得出现代型无形资产B中每一项资产的价值。
以上则是对于我国动漫企业无形资产评估的整体思路与框架，在实际评估过程中，具体的动漫企业还需要考虑自身实际情况，在构建合理评估指标体系的基础上，选择合适的方法与模型进行评估。
（二）动漫企业无形资产评估方法初探
本文在考虑动漫企业特殊情况的基础上，初步研究提出评估每项资产的方法：
1.对于动漫企业传统类无形资产的评估方法
对于土地使用权的评估，先采用成本逼近法进行测算，再利用基准地价系数修正法进行再次核算以确定土地使用权的价格，最后采用平均数确定土地使用权的估计结果。专利权和非专利技术则采用收益法进行评估。
2.对于动漫企业现代型无形资产A的评估方法
（1）人力资本的评估。可采用收益与成本综合配比的方法进行估算。具体评估方法如下：
A.力资本基础成本=招聘费用+培训费用+调配调整费（因为人力资本的不熟练或者疏忽等带来的机会损失花费）+其他费用（包括退休养老金折现值等）
B.资本基础价值=人力资本基础成本×（1+人力资本利润率）
人力资本利润率可通过查阅不同类人力资源行业平均利润率来进行估计，并进一步将各项加总得到总的人力资本基础价值。
C.人力资本有效周期的计算。可通过AHP方法来进行计算，综合考虑人力资本的流动性与变化程度、所创造出来作品及其创新周期，以及人力资本的学历与知识更新程度、人力资本的训练周期与表演时间和表演强度等因素进行评估。
D.人力资本调整价值=人力资本基础价值×人力资本有效周期
（2）动漫版权的评估。可采用乔治·赫希提出的“h指数”法。具体涉及到的指标如下：
A.动漫总数：进行价值评估时，市场上存在的动漫总量。
B.动漫播放次数：就电视台这种播放模式而言，对于动漫企业的动漫来说，它在电视台上被播出的次数越多，说明该企业动漫有着较高的版权价值。
C.动漫h指数：在进行价值评估时，对于市场上该公司的动漫而言，如果有h个动漫每天在电视台平均被播放h次，而剩下的公司的动漫被播放的次数都少于h次，则称该动漫公司的h指数为h。
由此，我们可以把h指数作为测度动漫的受欢迎度或者动漫公司版权价值的指标。
在具体操作过程中，研究者可以选取国内最权威性的几家动漫播出频道作为样本，采集连续一周的数据，即播放的动漫及其播放的次数，然后进行分类，把同一家动漫公司的动漫汇总，然后除以天数，进行排序，查出各家公司的h指数进行比较，即能在一定程度上反应出其具有的版权价值。
（3）动漫品牌价值的评估。可采用国内学者提出的基于演化经济学的动漫品牌价值评估模型。
在演化经济学的复杂系统的演化分析框架下，国内学者分析了动漫品牌价值的来源，认为动漫品牌价值不仅来源于企业与消费者，更与其他利益相关者紧密相关。然后，从利益相关者角度揭示动漫品牌价值深层内涵，认为动漫品牌价值主要包括动漫品牌文化价值、动漫品牌艺术价值、动漫品牌社会价值、动漫品牌权力价值、动漫品牌市场价值等五个组成部分，并构建了动漫品牌价值概念模型。因而，基于动漫品牌价值概念模型，考量动漫品牌文化价值、动漫品牌艺术价值、动漫品牌社会价值、动漫品牌权力价值、动漫品牌市场价值对动漫品牌价值的贡献程度，釆用加权求和的方式构建动漫品牌价值评价模型为：
A.动漫品牌价值=动漫品牌文化价值+动漫品牌艺术价值+动漫品牌社会价值+动漫品牌权力价值+动漫品牌市场价值
B.动漫品牌价值=动漫品牌基础价值+动漫品牌权力价值+动漫品牌市场价值
C.动漫品牌基础价值=动漫品牌文化价值+动漫品牌艺术价值+动漫品牌社会价值
3.对于动漫企业现代型无形资产B中各项的评估方法
可以综合运用现金流量折现法（DCF）和层次分析法（AHP）对这部分无形资产进行整体性评估，并通过计算权重获得各项无形资产的评估价值。通过运用折现现金流评估模型，预测自由现金流，适当选取折现率，评估出演艺企业的整体资产价值。在整体资产价值中扣减掉演艺企业的有形资产（包括货币资产）价值，即可得到演艺企业的整体无形资产价值。需要注意的是，在得到的整体无形资产中，还要进一步扣除前两类无形资产的价值，然后根据层次分析法，估算出该类无形资产中各项具体无形资产的权重，进而得出其各项具体无形资产的价值。
四、结语
基于对我国动漫企业无形资产评估中存在的重难点问题，本文力求在理清我国动漫企业、动漫企业无形资产的概念和特征的基础上，研究提出我国动漫企业无形资产评估总体思路，并根据其特性和评估方法，将其分类，进而构建出我国演艺企业无形资产评估的指标体系。
本文希望通过构建我国动漫企业无形资产的评估指标体系，初步研究分析需要用到的评估方法，为我国动漫企业各类无形资产的市场评估寻找一条科学、客观、行之有效的道路，以部分解决困扰我国动漫企业多年的无形资产评估问题。
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土地资产评估方法范文5
关键词：改制上市公司；企业资产评估；问题；对策
中图分类号：F273.4 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）02-0-01
一、改制上市公司资产评估存在的问题
在资产评估产生的十几年时间里，资产评估为我国产权市场的生成和发育提供了必要条件，有力地维护了上市公司资产业务各方的权益，为国家实施宏观经济管理做出了积极贡献。但是由于资产评估行业的发展时间较短，上市公司的资产评估过程中还存在不少的问题，这严重影响了上市公司资产的质量和资产评估行业的健康发展。资产评估是上市公司资产重组中的一个重要环节。由于资产评估结果是资产重组各方对资产进行定价的主要依据，因此资产评估的重要性得以显现。然而，从近年来有关证券媒体的报道来看，上市公司资产评估的质量却不容乐观，表现在不少公司的资产评估行为不规范、信息披露不充分、评估结果缺乏公证性。改制上市公司资产评估的信息披露、市场结构和评估质量三个方面的问题还较为突出。
二、提高对改制上市公司资产评估的对策措施
1.加强资产评估中间机构的独立权威性并减少行政干预。行政干预过多，影响评估工作的独立性、客观性、公正性，必须减少行政干预，加强资产评估协会作为行业自律组织的独立性、权威性。减少对资产评估的行政干预，将评估管理职能与国有资产保值增值职能分由不同机构来行使。资产评估协会是政府与评估人员的桥梁，但从根本上应代表广大评估机构和评估人员的合理利益。在发达国家，评估协会是民间组织形式的行业自律组织。而我国的评估协会政府色彩较浓，民间倾向相对较弱。无法及时、有效地掌握和反映评估机构和评估人员的要求，很难保护他们的合法权益。作为行业自律组织，资产评估协会应该具有独立于政府的独立性、以及资产评估界内的权威性。资产评估作为对外合作中不可缺少的中介环节，也必须适应国际通行的行业规范，加强资产评估协会的独立性、权威性。因此，减少行政干预，加强资产评估协会的独立性、权威性，是提高上市公司资产评估工作质量的必然要求，也是加强经济交流与合作、促进我国资产评估业与国际接轨的必要措施。
2.建立完善符合国情的资产评估准则体系。目前，我国完整的资产评估准则体系尚还不存在，导致评估工作缺少统一规范的制约，所以必须借鉴国际先进的评估理论和方法，加快制定适合我国国情的资产评估准则体系。本文建议：(1)在内容上，应该包括技术要求、职业道德要求、质量控制要求、后续教育要求四个部分，从各个方面对评估机构及评估人员提出规范。(2)在体系上，我们要保证资产评估准则体系的科学性、实用性，使其适应经济实践发展的需要。兼顾普遍性和针对性，稳定性和灵活性。既要有适用于所有评估活动的基本要求和共性要求，又要有专注于某一方面问题的具体要求。在保证评估准则稳定性的基础上，也要适应评估实践的不断变化，根据需要，成熟一个设立一个。
3.遵守规律运用科学公正的资产评估方法。由于收益现值法容易造成企业粉饰财务状况，并且吞噬未来利润，使上市公司无法形成超额利润，不利于证券市场的发展，因而应限制收益现值法的使用范围与条件，以真实体现企业资产的价值。对于企业的整体评估，本文认为不宜使用收益现值法，而应将被评估企业视为一个生产要素的组合体，评估其每一构成要素的价值，将各要素价值之和加总，以得出企业的整体价值。无形资产的评估中，对于专利权、专有技术、版权、土地使用权、商标权的评估，如果有可以参照的市场价格，应采用现行市价法；如没有可参照的市场价格，则可以采用收益现值法。商誉的评估一般采用收益现值法进行评估。但是，对无形资产采用收益现值法进行评估时，应当注意遵循谨慎和科学的原则，充分考虑未来收益的不确定性，防止过分乐观，高估资产。
另外，值得提出的是在评估时几个具体问题值得关注和引起注意：(1)对于不可再生资产不适用于重置成本法，如不能复制的土地、矿藏和不因时间推移而具有贬值性的资产如古董、文物等；(2)评估时如选用现行市场法，应充分考虑质量因素和市场供求关系对资产现行市价的影响；(3)评估时如选用市盈率乘数法对上市公司整体资产进行评估，其前提必须具有高度发达的证券交易市场，要有众多的上市公司作为备选参照物，否则不宜单独采用此法，只能作为验证评估企业整体价格的辅助方法。(4)运用重置成本法评估机器设备时应注意，对车辆成新率的确定，通常采用行驶里程法测算，对单位价值较高或进口的车辆采用加权平均法测算。对待修理设备应按修复的状况评估，再将预计修理费作为负债扣除。对评估中扣减机器设备功能性贬值因素，要根据具体情况区别对待，不是所有机器设备都应扣减功能性贬值的因素。(5)各种评估方法的配合使用问题。每一种评估方法都各有其特点和互补性，因此在实际工作中，对于情况复杂、受多种因素影响的评估对象，应从不同角度用不同计算方法进行评估，并对评估结果进行比较，分析差异原因，然后对估价进行调整，确定重估价格。当然在运用多种方法时产生的计算结果一般不相等，必须注意考察它们之间差异程度是否在合理的范围之内。
最后，在资产评估后，为了防止某些经营乏术的经营者利用资产评估调账粉饰会计记录、掩盖经营实绩，除资产发生重大的永久性增值或贬值外，一律不得调整账簿、报表，只在报表附注中披露其评估值。当然也要有效防范信息批漏。注重对信息、公布的严密性和对称性。
4.持续有效提高资产评估人员整体综合素质。(1)提高评估人员的整体业务素质。从规范评估师的执业行为入手，建立一套与之相适应的技术准则，保证评估结果的质量。同时，增强评估人员在执业过程中的质量意识和风险意识。对于没有能力完成的项目，不应接受；对于没有经过现场勘察、分析的项目，不能出具评估报告；在评估具体项目时，严格按照评估准则执业，认真撰写评估报告，充分利用信息披露，合理规避风险；(2)提高评估人员的整体道德素质。加大资产评估职业道德的教育宣传力度；规范相关的职业道德准则，制定和完善有关法律，加强处罚力度；(3)加强后续教育，提高评估人员的整体水平。建立一套适合我国国情的资产评估职业教育培训体系，制定一套科学、切实可行的培训方案。把评估人员的后续教育法律化、制度化的同时，要注意后续教育的科学性、系统性。
土地资产评估方法范文6
作为破产清算过程中的重要组成部分，资产评估被用来确定破产企业财产现价，为财产变现底价和分配方案的制定提供重要的法律依据。评估中既要考虑资产的原价、折旧价，又要实际评定其可变现价。资产评估估价过高过低，都会带来种种弊端。因此，必须重视破产企业的评估。由于清算价格受破产形式、外置资产方式、资产处理时限、资产清理费用等因素的影响。而在清算（清偿）假设前提条件下资产清算价格的评估（有的论著里称为清算价格法）不是一种独立的评估方法，它是一种结合其他方法（包括成本法、市场法和收益现值法）在一定限制条件下的综合应用。因此，在清算（清偿）假设前提条件下对破产企业的资产价值评估，就产生了较多变数。本文以某食品厂的破产评估为例，对在清算（清偿）假设前提条件下企业资产价值评估相关问题进行探讨。
某食品厂，有职工125 人，鼎盛时期具有月产白酒100 吨的生产能力，年创利税逾200 万元。1995年以来，所在地区陆续出现了几家同类型的酒业集团，且大多技术先进、资本雄厚，致使业内竞争加剧。由于该厂属老国有企业，退休职工人数较多，设备陈旧企业负担沉重。加之经营状况恶化，最终破产。
对在破产国有企业评估中，为了加快企业变现进程，常采用寻找托底企业进行协议收购的方式。但由于协议收购透明度低，不可避免地带有行政干预色彩，常常影响资产评估工作及评估结论。因此，作为社会中介机构的资产评估公司，对破产国有企业在评估过程中，应排除各种干扰，在评估方法和评估参数的确定选择上，应充分注意清算价格的假设前提，防止破产企业资产评估直与交易价格差距大，导致破产财产评估价值虚高，与市场交易难以接轨、或评估价值过低，导致国有资产流失。
1.建筑物的价值评估问题、对破产企业建筑物的评估宜采用房地分估，即从资产评估的角度，把建筑物与其所占用的土地分开，分别评估建筑物和土地资产，避免出现由于用地性质不合理建筑物评估价值失真。
在建筑物成新率的确定上，对于基本能够正常使用的建筑物，其成新率高于30%.第76条规定，“能正常使用的建筑物，其评估值不低于重置成本的30% 和该建筑物报废清理的净收益额”。在清算价格的假设前提下应根据实际情况对建筑物进行分类，采取不同的方法评估，案例中住宅楼和生产经营性用房屋采用重置成本法评估其资产价值，其综合成新率分别确定为35% 和10% ，生产经营性用房屋之所以低于30% ，是基于资产变现的迫切性，再通过房屋使用年限计算和房屋完损等级的技术评价（包括评估人员现场勘察打分）等综合考虑确定生产经营性用房成新率。对25间新建成的铺面根据市场供求关系和公开市场上在估价基准日的正常交易案例价值，据此，选用市场比较法进行评估。建筑物评估值高出申报值3.5 倍，主要原因是对25间新建成的铺面评估采用公开市场法评估的结果。
2.机器设备的评估问题，对破产企业机器设备的评估，在应用清算价格法评估设备价值时，要特别注意变现要求的时间以及分清通用设备和专用设备，对拆除后可在旧设备市场上销售或能进行拍卖的通用设备可以采用现行市价法进行评估，当变现要求的时间紧迫时，其评估值通常低于正常情况。对专用设备，当没有交易者（购买者），对其可以利用的通用部件可采用现行市价法评估，其余以废旧材料处理价评估。据此在清算（清偿）假设前提条件下设备资产清算价格的评估价值为16850 元，大大低于其申报价值38396.24元。
3.土地使用权的评估问题，对破产企业土地使用权的评估，在清算（清偿）
假设前提条件下常常容易低估其价值，造成国有资产的流失，应特别加以注意。
对破产国有企业的土地使用权的评估即在清算（清偿）假设前提条件下土地使用权的评估之所以常常被低估，原因是常常容易忽视土地资产的评估特点，即土地资产的价值是以土地的效用作最有效发挥为前提的，其一，国家及政府对特定区域或特定地块使用用途的规定，在国家规定的用途内选择最佳用途；其二，选择最佳用途还包括城市规划对具体区域和地块的使用强度约束，如建筑密度、容积率、绿地率规定等；其三，选择最佳用途是土地资产与建筑物组合的结构平衡，即土地资产与地上的建筑物两者配合要适当均衡。评估特点之三是土地使用权的评估之所以常常被低估的最重要的原因。因此土地使用权的评估宜采用房地分估的方法，地价的评估应由专门的地价评估事务所进行，以最大限度地防范风险，减少国有资产的流失。此次评估中，土地评估人员首先经现场勘察及查阅有关资料核实其委估土地面积为申报的空地面积加上生产经营用房占用的面积，为11533平方米。其次在评估方法的选用上，由于评估地块地处繁华程度不高，人口密度较小，土地交易市场不发达区域，因此采用基准地价法评估土地使用权的现时转让价值。在没有土地资产的申报价值的情况下，土地资产的评估价值仍高达2767920元。
4.无形资产的评估问题，在对破产国有企业的资产评估中，无形资产的评估极易被忽视，通常被评估破产企业，特别是中、小型破产企业，没有无形资产的申报项目和价值。
从原则上说，资产评估的成本途径、市场途径和收益途径等均可用于无形资产的评估，但由于无形资产的特殊性，这三种途径的适用性有较大差别。对破产企业无形资产应该区别情况评定：外购的无形资产，根据购入成本及该项资产具有的获利能力；自创或者自身拥有的无形资产，根据其形成时所需实际成本及该项资产具有的获利能力；自创或者自身拥有的未单独计算成本的无形资产，根据该项资产具有的获利能力。但对于拥有无形资产的破产企业，当无交易者（购买方）存在时，无形资产的市场途径和收益途径的价值难以实现。而采用成本法时，由于无形资产的成本特性：（1 ）不完整性；（2 ）弱对称性；（3 ）虚拟性。
实践中也难以应用。因此，对破产企业在清算（清偿）假设前提条件下无形资产的评估，包括可确指无形资产，如：专利（权）、非专利技术、商标权等和不可确指无形资产商誉的价值评估，是一个值得探讨的问题。此次评估中所涉及的商标使用权的评估价值以其实际出售金额作为评估值，为40000 元，其余无形资产均未评估，但在评估报告中应用补充说明。
