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集体土地房屋征收法范文1
一、征收对象范围的界定
观点一：征收范围局限于城市规划范围内的集体土地，主要为城中村、城乡结合部的集体土地。观点二：除上述范围外，包括城市规划范围外，为军事设施、公路、铁路、水利设施等公益性质的建设需要将集体土地收归变为国有土地的范围。观点三：拆迁行为完全消失，所有集体土地变为国有土地的行为均界定为征收。
笔者倾向于观点三，现行的《土地管理法》和《物权法》中均未出现拆迁，仅出现征用及征收。为了和上位法一致，更为了符合群众抵制拆迁的呼声，拆迁将会退出历史舞台，相关行为将全部界定为征收。
二、征收行为依据是否仅为公益性建设需要
观点一：《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。”其中列举了征收的六种行为，集体土地可参照国有土地征收条例划定仅公益性建设可征收。这也符合《物权法》第42条的规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。观点二：集体土地征收的依据不仅仅是公共利益的需要，还包括城市规划范围内的城市建设和城市开发。
笔者倾向于观点二，工业化及城市化发展需要扩大城区范围，需提供土地供其发展。工业产业将会逐渐搬离城市中心区，逐步向城市扩散，最终会扩散到城市周边的集体土地，国家一定要为工业发展提供最基本的生产条件——场地。城市化发展可以集约利用现有城区土地，但国有土地征收条例相关法文致使非公益性质的城建开发很难开展，因此集体土地征收条例势必要为城市化扩张提供可行之路。
虽然集体土地征收条例一旦将城市规划纳入征收前提之一，将与《物权法》抵触。但《物权法》范围涵盖过大，实际操作中主要依据相关下位法条文；而且集体土地征收条例的出台本身就会引发原有法律条文的修订工作和具体实施规范的制定，征收条例推迟出台的原因之一也是相关法规的修订、重新制定及撤销工作。因此，尽管将城建开发纳入集体土地征收条例会与《物权法》冲突，但笔者依然倾向于将此条例纳入城市建设的需要。
三、补偿组成范围构成
1.现行补偿组成范围
《中华人民共和国土地管理法》和《物权法》均明确规定征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。
集体土地所有权归村镇集体，因此土地补偿费归村镇集体，安置补助费一般也归村镇集体，专款专用于失地农民的安置。征收农用地的情况下农户直接得到附着物和青苗补偿，征收宅基地的情况下农户直接得到附着物即房屋补偿，占用的宅基地补偿方式和价格一般由各省市制定相关规定。北京市依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》和《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》使用宅基地区位价补偿农户被占用的宅基地。
2.争议的焦点问题及观点
《国有土地上房屋征收与补偿条例》确定的补偿范围包括：被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿、补助和奖励。而且，该条例明确规定被征收人可以选择产权调换也可以选择货币补偿。
现行的集体土地拆迁补偿组成的范围与现行的国有土地征收补偿组成范围大相径庭，集体土地上征收补偿的组成是借鉴国有土地上征收补偿构成，还是沿用《中华人民共和国土地管理法》和《物权法》中的补偿构成思路？针对国有土地上征收不涉及的安置问题、被征收的宅基地补偿问题和补偿款中归属于村镇集体部分的管理和使用问题如何解决？
笔者认为：补偿的组成会借鉴国有土地征收条例补偿范围构成，并且涵盖国有土地征收条例中没有的安置费和青苗补偿，但可能会以新的名称出现；条例可能会参照城镇居民的养老金方式将安置补助费对接为社会保障费用或者安置保障费用，让失地农民领取养老金；归属于村镇集体的补偿款的管理和使用问题，此次征收条例不一定能做出具体规定，主要原因是各地地方性差异较难统一，可能会明确原则性指导方向；条例会明确被征收农户可以选择产权调换也可以选择货币补偿。
四、被征收人除被征收宅基地之外另有宅基地如何补偿
由于我国法律规定宅基地只能每户一处，但是历史原因造成部分农户可能有一处以上宅基地。农户宅基地被征收后，会出现以下几种情况：1.被征收人宅基地被征收后，他处有宅基地；2.被征收人宅基地被征收后，农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地；3.被征收人宅基地被征收后，他处没有宅基地且农村集体经济组织不能为被征收人重新调整宅基地。针对上述三种可能情况，集体土地征收条例如何处理？
观点一：借鉴《江苏省集体土地上房屋征收与补偿办法》，被征收人住宅被征收后，他处有宅基地或者农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地的，对集体土地上被征收房屋的补偿按房屋重置价格结合成新给予补偿。观点二：不考虑被征收人他处是否有宅基地，被征收人住宅被征收后，农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地，对集体土地上被征收房屋的补偿按房屋重置价格结合成新给予补偿；农村集体经济组织不能为被征收人重新调整安排宅基地的，征收人需提权调换房屋，放弃产权调换的被征收人，除去房屋重置成新价格补偿之外另获得宅基地补偿价格。
笔者认为：部分被征收人拥有一处以上宅基地，是历史原因造成的历史问题，只要是合法取得的就不能追溯。另外，笔者倾向性认为农村集体经济组织能为被征收人重新调整安排宅基地的，按房屋重置价格结合成新给予补偿；农村集体经济组织不能为被征收人重新调整安排宅基地的，征收人需提权调换房屋，放弃产权调换的被征收人，另获得宅基地补偿价格，宅基地补偿价格以区位价或者估价规范技术标准或者其他计算标准及名目发放。
五、评估规范依据及价格
1.评估规范依据
已有的评估规范包括：《房地产估价规范》、《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》、《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》。目前，国有土地上的评估适用《房地产估价规范》、《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》；集体土地上的评估适用《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》。
选择什么评估规范的核心问题是依据被征土地原用途、原质量进行估价还是按照规划所确定的征收后用途进行估价，是按照征收前的集体土地估价，还是按照征收后的国有土地估价。对此，江苏省进行了试点研究，出台了《江苏省集体建设用地上房屋征收与补偿办法》，规定针对城中村和城乡结合部宅基地征收，根据《房地产估价规范》对被收购房屋的价值进行评估，按照征收后的用途进行估价。目前，其他地区均未明确依据《房地产估价规范》评估集体土地，通常制定一套新的标准进行赔补，例如北京市、杭州市。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》的配套条文《国有土地上房屋征收评估办法》，虽未明确估价规范为《房地产估价规范》，但其第13条“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估”；其实，这已经明确了估价技术的参照体系为《房地产估价规范》。
那么集体土地的估价规范体系会参照已有六个规程规范的哪一个？
笔者认为处理的方法有两种：或参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》利用市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估，但不会明确按照国有土地还是按照集体土地评估这类敏感问题；抑或提出新的名称，出台相应的集体土地上房屋征收评估办法，提出新的评估技术方法。
2.与国有土地是否同地同价
集体土地征收最大的争议是：是否做到农村集体土地和城市国有建设用地同地同价或者换句话说同房同价，按国有土地上被征收类似房地产进行评估？
对此，现有的各地政策千差万别。江苏省进行了试点研究，出台了《江苏省集体建设用地上房屋征收与补偿办法》，其中规定针对城中村和城乡结合部宅基地征收，被征收人选择货币补偿或者原址产权调换的，根据同房同价原则，按国有土地上被征收类似房地产的市场价格进行评估。但江苏省同房同价的规定中与宅基地拥有处数挂钩。
集体土地征收条例是否会明确提出集体土地与国有土地同地同价？
笔者认为：我国现行土地制度确定土地制度分全民所有制和集体所有制，城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体土地征收条例可能不会明确同地同价，避免与土地制度和现行法律相抵触，但集体土地征收条例的出台必将引起集体土地上被征收人获得更多的补偿价款。
集体土地房屋征收法范文2
关键词：集体；征收；拆迁
中图分类号： D922.3 文献标识码： A 文章编号： 1674-0432（2013）-18-14-1
1 基本情况
2010年以来，柳河县累计征收集体土地7302亩，拆迁集体土地上房屋794户，5.5万平方米，有力保障了城市建设及重点项目建设用地需求。2012年，全县开展重点项目土地房屋征收“百日会战”活动，仅用三个月时间完成了征收集体土地465亩，拆迁512户，面积3.8万平方米。实现集体土地征收与房屋拆迁平稳有序推进，没有发生一起重大上访事件，有力地维护了社会稳定。
2 主要做法
2.1 依法行政，坚持原则，为实现和谐征地拆迁创造前提条件
2.1.1 统一征收标准，维护征收秩序 集体土地上的房屋征收，结合《征收条例》，迅速出台了房屋征收补偿办法，严格依法程序制定各区域房屋征收补偿安置方案，征地前严格执行告知、确认、听证和“两公告一登记”法定程序，明确“拆一还一”政策，严格按照评估结果补偿，对最终审查确定的低保户、困难家庭给予住房保障特殊扶持。
2.1.2 突出奖励政策，调动动迁热情 征收房屋补偿安置方案实行了奖励政策：在征收第一时段内实行“5、3”奖励政策，即：5000元和300元/m2的搬迁奖；第二时段，实行“3、2”政策，即：3000元和200元/m2的搬迁奖；收尾时段实行“2、1”政策，即：2000元和100元/m2的搬迁奖，超出时限的不予以奖励。
2.1.3 坚持补偿标准，保证公平征收 坚决按照县政府制定的补偿标准操作，做到了一把尺子量到底，一个标准贯始终，对不在补偿范围内或超过补偿标准的坚决不予补偿，保证征收公平、公正；坚决杜绝暗箱操作，扰乱征收秩序的行为，明确要求征收干部，不得违犯法纪，严禁擅自提高补偿标准，严禁接受宴请、礼品等行为。
2.1.4 加大执法力度，维护法律权威 经过前期摸排、违建鉴定领导小组审核公示及群众监督举报，对集体土地征收区域的违建进行了确认，并依法下发了限期拆除通知。在法定期限内不自行拆除、顶风私搭乱的坚决予以。在解决钉子户问题上，县法院提前介入，靠前指导，对司法裁决、限期迁出的重点户，做好政策法规宣讲和劝导工作，促使其达成协议。
2.2 协调联动，综合举措，为推进征地拆迁工作形成强大合力
为协助各包保组工作，柳河县成立了五个包保职能组：征收宣传组、征收管理组、纪律监督检查组、考核管理组和法律指导、司法执行、维稳组。成员主要由住建、国土、纪检监察、检察院、法院、公安、财政、审计、宣传、广电、教育、司法等部门组成，每个组都有牵头部门，各自都有责任包保，有力地促进了工作的开展。
2.3 完善机制，形成优势，为完成征地拆迁任务提供有效保障
2.3.1 健全责任机制，落实包保任务 充分发掘各部门的优势，形成了集体土地征收与房屋拆迁工作以县国土资源局为责任主体、包保部门全体参与、协同部门全面配合的大工作格局。
2.3.2 坚持阳光操作，主动接受监督 探索并制定整套的征地拆迁工作流程，主动接受群众监督。在征地拆迁现场设立办公室，并悬挂、张贴工作进度表、包保部门一览表和各类公示板，做到“三公示、三监督、六到户”坚持征收工作全程公开、透明。
2.3.3 实行包保到户，形成感情优势 感情通、工作通。各包保组坚持以人为本，包保干部包保到户工作，以真心诚意、真实行动做好动员工作，细致周全、有策略地与被征收户们拉近关系，耐心宣讲政策法规、热情地做通思想工作。
3 存在的主要问题
3.1 集体土地上没有产权房屋问题
没有产权房屋包括：无合法产权和土地使用证明、合法建房手续的房屋。但大多数无证照房屋都是困难群众的安身之所，征收无证照房屋的补偿，没有政策依据，征地拆迁工作与保护群众利益发生矛盾。
3.2 被征地农民的生产资料存放问题
征收集体土地房屋后，计划村民回迁楼房，但农民还有剩余土地，需要继续耕种，部分以农业生产为主农户的生产资料、耕种机械设备存放地点难以解决。
4 今后工作思路
4.1 严格落实法律法规，坚持依法拆迁
在今后集体土地征地拆迁工作中，把严格执行法律法规作为确定拆迁范围、审核安置补偿方案、房屋评估、签定拆迁协议等各个环节的重要依据。
4.2 突出工作重点，确保征地拆迁客观公正
在实施农房拆迁过程中，突出被拆迁群众的经济利益放在首位，坚决把握“严细”标准，坚持一把尺子量到底，对评估结果严格细致地审核，确保征地拆迁客观公正，确保补偿价格合理。
4.3 耐心周到服务，坚持人性化拆迁
集体土地房屋征收法范文3
论文关键词：集体土地征收；征收程序；所有权变更时间
因笔者工作原因，近阶段受某区政府委托协助其为实施农村集体土地征收工作提供法律咨询，就在笔者对相关理论问题及司法实践进行研究时，发现就我国目前来讲，尽管已有《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《实施条例》）以及各省出台的土地管理方面的地方性文件作为征地指导性规范，但对一些关键性的问题仍缺少明确的法律规定。本文在此仅提出一个在农村集体土地征收实施前期所出现的有关集体所有土地被征收时所有权转移时间的法律问题，以期为我国已经展开的《土地管理法》的修改及《农村集体土地征收补偿条例》的出台有所裨益。
一、问题的提出
笔者在中国裁判文书网查询与农村集体土地征收相关的案例时，查找到一份由吉林省吉林市中级人民法院于2014年10月10日作出的刘某与吉林市丰满区人民政府房屋征收补偿行政纠纷一案的二审行政判决书。[1]笔者认为此案单就国有土地上房屋征收与补偿程序来讲，征收部门的做法的确合法合规，但笔者同时也在此份判决中发现了一个似乎值得怀疑的观点，那就是被上诉人和二审法院均认为集体所有的土地从吉林省政府批准征收并由吉林省国土资源厅下发相关批复的那个时间点开始，所有权性质就发生了转变，变为国有土地了。也正是基于这种观点，接下来的地上房屋征收才适用的是国有土地上房屋征收与补偿程序。
对集体所有土地被征收时所有权转移的时间点的认定对下列问题都有着极其重要的影响：首先，就我国目前对农村集体土地征收的启动程序来看，村集体缺少参与权及话语权，特别是针对征地是否符合公共利益这点。如果将所有权转移的时间点认定为从批准征地文件出台时即转移，那村集体及村民对于已属于国家所有的土地就更是无从发表任何意见了。其次，根据目前的立法现状，征收人可以说是既做“裁判员”又做“运动员”——说其作为裁判员是因为与征地相关的一切进程都是由其主导的，例如听证后是否修改征地方案的决定权、是否作出责令交出土地的决定权、是否申请法院强制执行的决定权等都握在征收人手中；而说其是运动员，则在于就土地所有权性质转移的结果来看，征收人与被征收人的关系实则是农村集体土地的买方与卖方，双方地位平等，否则就违反了《中华人民共和国宪法》对私有财产的保护。如果将所有权转移的时间点认定为从批准征地文件出台时即转移，显然是剥夺了被征收人可作为所有权人与征收人讨价还价的权利。再次，如果所有权转移的时间点不明，则对被征收土地上附着物的补偿标准的适用也会因此不明，如从征地批准文件出台时转移，则固然应适用国有土地上征收与补偿的相关规定，如从整个征地程序完成时才算所有权转移，则仍应适用《土地管理法》等作为补偿标准，目前司法实践中已出现类似矛盾。[2]
二、对农村集体土地所有权变更时间的立法现状
我国目前对农村集体土地征收具有指导意义的立法主要包括《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）、《土地管理法》、《实施条例》、各地方政府的规范性文件以及最高人民法院颁布的相关司法解释，但这些法律规范对集体土地被征收时所有权何时转移这一问题均无规定。
首先，《物权法》在我国是明确物的归属的基本法。鉴于本文讨论重点是农村集体土地的所有权转移问题，故在此只考察《物权法》对不动产变动方面的相关规范。这些规范主要体现在第六、九、十四条之中，其核心内容为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力，未经依法登记，不发生效力；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。通过上述规定可知，农村集体所有的土地如被征收为国有，至少应在履行完毕权属变更登记手续后才转移，而绝不是仅凭征地批准机关的批准文件就发生所有权转移的法律效力。
其次，《土地管理法》及《实施条例》中也均有对农村集体土地征收程序及补偿标准方面的规范，其中，从《土地管理法》第四十六条第二款和《实施条例》第二十三条第四项可推断出在征地方案公告后，土地所有权并未立即转移，土地权属证书也尚未办理变更登记，因此所有权人仍为证书上登记的主体，并非已变为国有。
再次，既然此文源起于刘某某案，那么以《吉林省土地管理条例》为例，其中第二十五至二十八条规定了征地程序及补偿标准，只要征收人依法履行了征地审批程序后，就可将已转为建设用地并且已征收的土地进行划拨、出让、作价出资等行为，但问题的关键正在于国家是从何时作为所有权人才有权以划拨、出让或作价出资等形式处理土地的，目前来看仍无明确答案。
三、问题的解决——集体土地所有权变更时间的认定
鉴于我国目前土地所有制除农民集体所有外即归国家所有，故笔者认为只要完成集体所有土地的征收程序土地即归国家所有，无需额外办理所有权凭证，那么认定集体土地所有权变更时间的关键即在于判断征地程序何时完成。征地程序一般从拟征地通知书开始，经过办理农用地转用和征地审批、进行征地方案和安置补偿方案公告、签订补偿协议，到最后交出土地。
集体土地房屋征收法范文4
文章结合物权权能理论，在中国现行法律框架中界定集体土地收益权及其当代价值。研究发现：集体土地收益权
>> 集体土地所有权实现的价值目标、基本原则与制度框架 集体土地征用与农村土地收益分配的制度创新 农村集体土地产权实现方式与商品住房价格 土地保障功能下集体林地流转的现实困境与制度完善 集体土地承包经营权入股的法律困境与出路 当前集体土地征收拆迁的困境与对策分析 利用SuperMAP系统实现农村集体土地发证项目的应用与问题探讨 浅析农村集体土地制度的完善 农村集体土地征收制度存在问题的探讨 试论农村集体土地制度改革的必要性与指导原则 论集体土地管理制度存在的突出问题与对策 试论农村集体土地制度改革的指导原则与政策建议 农村集体土地产权制度的问题与改革思路和措施 关于集体土地上的房屋征收与购买制度研究 农村集体土地产权制度存在的问题与完善途径 我国集体土地征收制度的反思与完善 农村集体土地产权制度改革困境破解 农村集体土地征收制度研究 集体土地制度亟待变革 农村土地承包经营权与集体土地所有权的内涵在确权实践中的指导作用 常见问题解答 当前所在位置：？cn=B01.
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集体土地房屋征收法范文5
关键词：集体土地 房屋 拆迁 安置 法律
近年来,城市化进程不断加快,城市周边农村集体土地大量被征用,本应宁静的乡村从此就不再平静了。在拆迁中因主体涉及多个方面,法律关系又错综复杂,再加上巨额利益的驱使, 土地承包、流转、征收和征用拆迁中的违法违规行为时有发生，损害了农民利益的切身利益,威协到农村社会的稳定，由此而引发的农村集体土地补偿安置问题受到极大关注，我们应该从法律的角度理智的思考。
一、农村集体土地房屋拆迁的立法需要
城市房屋拆迁在我国已有经验，并且也有适用于“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁”的法律法规《城市房屋拆迁管理条例》。而农村房屋拆迁是近几年才逐渐进入人们的视线，还没有成熟的法律条例出台，工作中，只有土地管理法中的有关规定能对集体土地上的房屋拆迁作以指导，通过征收集体土地所有权的方式，实现对农村房屋的拆迁。但是，农村房屋拆迁中地上附着物补偿土地管理法的规定是明显解决不了的。所以，我国在集体土地房屋拆迁方面的法律还是缺失的。正是由于法律的缺失，工作中的无法可以，无据可循，导致农村房屋拆迁中引发的矛盾此起彼伏，不亚于城市，就其矛盾的复杂和尖锐程度，必须通过法律加以规范。 目前，各地根据本地区的实际情况自行制定有关条例，但是规定条件不同，标准不一，有的百姓满意，有的百姓怨声载道，影响安定，所以，针对农村集体土地房屋拆迁中的现实问题，急需国家从国情角度出发出台合乎民意的农村房屋拆迁管理条例。既要考虑到家庭中的户籍人口问题，又要考虑到土地房屋的价值状况，以保障农村多家庭人口户经济利益，只有通过这样详细准确的立法方可规范农村房屋拆迁，理顺农村房屋拆迁中的各项法律关系，保障农村的合法权益，才会有利于拆迁工作的顺利开展。
二、农村集体土地房屋拆迁补偿的合理合法
农村房屋拆迁不但立法方面存有缺陷，在补偿方面也是标准不一，非常混乱，这也是导致矛盾突出的重要原因。城市房屋拆迁涉及的是国有土地，农村房屋拆迁涉及的是集体土地，它们无论是在土地所有权性质、所有权主体，还是在土地管理方式以及拆迁安置对象等方面都有很多差异，因此不能完全参照《城市房屋拆迁管理条例》去执行。而各级政府制定的补偿标准随意性很大，补偿内容不一致,产生了不可避免的矛盾和纠纷。例如，在实际拆迁时，只将房屋、房屋装修费用、搬迁费用、地上附着物进行补偿，并不细化区分农村房屋的用途、性质及相关的权利，既只对被拆迁房屋本身的价值和区位价值进行补偿，而不考虑到庭院空地的利用价值、以及被拆迁房屋上存在的其他权利人的利益损失等,这样补偿标准就会偏低，严重损害了房屋所有人的合法权益。 另外，我国《土地管理法》第四十七条对土地使用权的征用补偿规定比较明确，相应的有具体的计算标准因此，在土地征用方面矛盾就少得多。而对土地上的房屋征用补偿却没有明确的规定和具体的计算标准，争议也主要产生在这里。所以，应考虑到出台对房屋等附着物的拆迁补偿细化补偿项目并确定补偿计算标准的详细规定，对拆迁补偿原则、补偿方式、拆迁程序、救济途径、法律责任等做出具体规定。有了规定各地就可以按照规定的计算方法确定具体的补偿金额，避免不必要的麻烦，这样更有利于法律的可操作性和对公民财产权利的充分保障,有利于解决现实中存在的矛盾。
三、农村集体土地房屋拆迁工作程序的合法性
拆迁工作中之所以矛盾重重，暴力事件频发还有一个重要的原因就是工作程序不透明、不公开，所以百姓不支持，不理解，甚至产生怨恨。例如，被迁户只知道自己的家要被拆了，不知道他们的家在被拆的同时还会享有哪些权利及如何维护自己的合法权益不受损害，在很茫然的情况之下不是漫天要价，就是暴力抵抗，致使动迁工作难以进行。同时，他们就更不知道自己应尽的义务了，不知道通过合法的途径提出自己合理的要求，不知道请求政府的帮助解决自己的实际苦难，导致不能按时完成征迁任务，使征迁工作一拖再拖，不能顺利开展。所以，要完善拆迁程序,使拆迁各个阶段公开化、透明化。通过公正、公开、透明的程序设计来保障征地拆迁的公正合理。 例如，从土地规划阶段就让公众参与,并在拆迁过程的始终都体现公平、公正、民主的原则。即在政府征地决策做出之前,应当征求村委会的意见，召集村民大会，与农民进行协商,征得绝大多数人的认同，使集体土地所有者和使用者的主体地位得到尊重。这样群众才能理解和支持今后的工作，许多不必要的矛盾和麻烦就不会发生了。另外，拆迁前应加大宣传力度向被拆迁户进行广泛地宣传，让百姓了解相关法律法规及政策，以及怎样拆迁和如何安置补偿等，建立公开透明的拆迁工作制度，主动接受公众监督，给被拆迁人一个平等的权利。同时，在拆迁安置具体操作中加强对参与征地拆迁工作有关人员的法律宣传，政策培训、监督管理，避免有些干部在拆迁中不遵法、不守法，。要坚持公开、公正、公平原则，以公开促公正，以公正保稳定，做到合情、合理、合法，使拆迁工程成为政府和被拆迁人的共赢工程。
四、总结
农村集体土地房屋拆迁工作中矛盾主要集中在相关立法不完善、漠视公民私有财产、拆迁补偿安置不合理等方面。土地是农民的命根子，房屋是老百姓用一生积蓄换来的最大财产，征用他们的土地，拆掉他们的房屋，没有相关的合理政策和合情的法律作支撑，他们是不会善罢甘休的。所以，要想农村集体土地房屋拆迁工作顺利进行就要完善相关立法、规范行政机关的职能、完善补偿机制等。
参考文献：
[1]陈文坤.新形势下农村集体土地房屋拆迁法律问题及解决对策[J].科技信息(学术版).2006(10)
集体土地房屋征收法范文6
近年来，伴随着中心城向周边地区的扩张越来越迅速，以“中心带动地方，地方支援中心城发展”的发展模式导致农村房屋拆迁速度逐年递增，由于房屋拆迁的法律保障不健全及拆迁进程环节存在诸多不规范的做法，由房屋拆迁引发的利益冲突事件逐年上升。征地拆迁关乎民生与乡村社会和谐稳定，分析农村房屋拆迁过程中存在的矛盾问题与原因，提出理顺房屋拆迁关系、诉诸法律规范程序，明确补偿原则、补偿方式，通过权利救济以确保农民合法权益。
［关键词］
公共利益；房屋拆迁；拆迁安置
1当前农村房屋拆迁的现状
国家以公共利益需要为基础，对农村的集体土地和城市的国有土地按照法定程序进行征收。农村房屋拆迁可以看作是农村集体土地被征收的一个环节，当集体土地被征收时，房屋作为附着物与集体土地作为一个整体被征收。土地征收是按照一定程序进行的，一般先将集体土地征收为国有土地，然后对国有土地就行处置，比如房屋拆迁。房屋拆迁是土地被国家征收并被新的所有人对土地进行改造的行为，房屋拆迁的目的是为了获取房屋下面的土地，并对土地进行开发改造。如果国家征收集体土地上不存在农村房屋的事实，自然也不存在房屋拆迁的问题。我国房屋拆迁速度逐年增加，每年被拆迁的房屋不计其数，在房屋拆迁的过程中存在很多问题，这些问题不仅存在于开发商，更存在于政府相关部门。拆迁使得拆迁人与被拆迁人之间的矛盾日益恶化，由此导致的社会问题日益严重，近些年的农民诉讼及上访次数较之前一段时间有明显增加的趋势，且大多数农民上访的原因都基于房屋拆迁安置不合理这一问题上。实践中，类似于此类问题的出现举不胜举：南京市的拆迁安置争议自焚案；北京农民半夜由开发商找来的打手拖出自己的房屋进行强制拆迁并被殴打；武汉被拆迁农妇被挖掘机活埋等等。房屋拆迁这一行为，早已成为社会各界关注的焦点。
2农村房屋拆迁过程中存在的问题
征地拆迁是将集体土地转化为国有土地，再将国有土地进行处置的过程。这个行为本质上存在着“国有化”的性质以及对私有财产的消灭。在具体实践的过程中，房屋拆迁面临的矛盾远比想象的还要多。
2.1对“公共利益”的认识及界定没有具体的标准
对“公共利益”的追求，是对政府进行征地拆迁行为的正当合法性的有力说明。“公共利益”，按照通俗的理解，是指对国家和社会团体等大多数不特定人群的利益。由于我国的法律体系还不是很完善，并未对“公共利益”作出具体情况的规定和具体含义的界定，因而“公共利益”这一概念在征地拆迁的过程中经常被滥用。地方政府利用征地拆迁获利屡见不鲜，以小额补偿甚至是无偿，通过强制手段征收，再以高价转让给各个开发商，挣取高额差价，农民作为被拆迁人，他们的利益收到很大损害，基本得不到拆迁补偿，甚至无法保持基本的民生。在一个法治国家中，政府在拆迁补偿中的作用应该是监督、审批和引导，不应过于干涉，至于补偿问题应该由政府引导，开发商和被拆迁人之间按照相应法律进行商议并签订相关条约。
2.2对于农村集体土地房屋拆迁，现存的法律过于陈旧且相互矛盾
我国的法律包括《宪法》在内，都规定征地拆迁必须合法且按照相关程序进行。但就目前而言，我国并没有一部专门针对征地拆迁以及拆迁补偿等行为的完整、完善的法律。《土地管理法》中规定，征地拆迁过程中征地上面的苗木和房屋等附着物的补偿标准由各省、自治区以及直辖市规定。目前，我国大多数省、自治区以及直辖市已经完善该标准，但仍有少数地区将该权利授权于下属部门进行制定，这是与《土地管理法》中规定的条文相违背的。除此之外，大多数省、直辖市以及自治区原先已经制定实施的政策法规也存在程序欠缺、内容不清以及权力不明等弊端。而且很多地方制定的法律是与上位法相左的，这些规章制度是不能够作为征地拆迁的法律依据。虽然《物权法》得以实施，但是该问题仍未得到很好的解决，《物权法》只对拆迁应给予拆迁补偿，维护被征收土地人的合法权益作出规定，并未对拆迁应该遵循的规章及程序以及对被拆迁房屋的所有人赔偿细则做出具体层面的规定，这种法律条文“重原则，轻务实”。
2.3政府的多重角色及权力过度，拆迁过程缺乏法制，却又处处存在“法制”
合法规范的程序是房屋拆迁顺利进行的保证和前提。农村房屋拆迁必须要按照正式的法制法规约定的程序走下来。但是目前我国并未有一部对房屋拆迁程序做出规定的法律法规，《土地管理法》只是对征收集体土地的程序做出规定，并未对房屋拆迁的程序做出相应规定。各个地方的地方性法规太过于局限，并且存在规定程序笼统、繁多且透明度不高等问题，不仅可操作性极差，而且忽视了被拆迁农民的基本人身权利，比如知情权及参与权等。强制拆迁是指拆迁人与被拆迁人未在拆迁的期限和补偿标准达成协议时由拆迁人向相关部门提出申请行政裁决。如果拆迁人已按照安置补偿标准对被拆迁人进行补偿，被拆迁人未按规定日期搬迁的，由当地政府拆迁管理部门依法申请人民法院实施强制拆迁的行为。强制拆迁有其存在的必要性和正当性，但在实际拆迁过程中，政府的权力过于庞大，不仅身兼要职且身兼数职：集政策制定者、征地拆迁的决定人、拆迁安置项目的规定者以及强制拆迁的执行者于一身。虽然被拆迁人不服裁决可以上诉，但基本上不会得到回应，法院基本上不会考虑审查被拆迁人的合理性，只会考虑拆迁人是否按法定程序进行审查，这表明被拆迁人的合法权益基本上无法得到保障。强制拆迁基本上可以说是政府手上强有力的工具，一旦确定某个地方适合拆迁，走所谓“程序合法”的流程，基本上说拆迁行为就是确实能够进行的，并不会考虑到民生民怨。
2.4作为被拆迁人这个弱势群体，农民的权力得不到保障，安置补偿达不到合理
公益拆迁是由政府直接制定安置补偿方案，但商业拆迁的补偿安置方案是由开发商拟定再经过政府批准即可实施的。该过程中完全没有作为被拆迁人的农民参与其中，而且被拆迁人是无权对行政机关的行政行为提出行政诉讼的，即使为了自己的补偿安置事项提出民事诉讼，人民法院为减少诉讼压力，也不会接受诉讼，如此一来，被拆迁人的司法救济渠道是行不通的。房屋拆迁必须给予被拆迁人合理的补偿，而且必须是被拆迁人丧失房屋大致相当的补偿。补偿的方式大致有三种：一种是将被拆迁人规划安置到统一区域的安置房；二是等价补偿，就是按照相应补偿标准用货币的方式补偿被拆迁人；三是重新在新的区域审批宅基地，并给予一定的货币补偿。实践中，补偿安置问题未必如此简单，主要存在以下几个问题：
2.4.1补偿标准太过于随意。
由于在该方面，国家并未对补偿做出统一的明文规定，各个地方的补偿标准大都不一，甚至于同一乡镇的不同村落之间的数额差距都极为巨大。不同拆迁性质的拆迁，补偿的标准更是大不相同，公益拆迁的补偿数额在实践中要远远低于商业拆迁。被拆迁人对于此种情况往往抱有不满与抵触情绪。
2.4.2补偿范围较窄，补偿标准太低。
首先应该明确一点：房屋拆迁的目的是为了取得拆迁后宅基地地表所占全部土地的使用权，并不仅仅局限于房屋之上所占土地，还包括庭院、以及附属空地上的土地。而在实践中，虽然现今实行的拆除房屋面积一对一交换安置房屋面积看似公平合理，实则不然。农村居民与城市居民不同的生活习性，农村房屋与城市房屋还是存在很多的区别：农村居民比较依赖庭院及附属空地的使用，比如种菜养花，还有的把庭院当成发展农家乐旅游的招待处等，因此只按照房屋所占面积给予补偿是相当不合理的。其次，忽视农村房屋拆迁的区位补偿，现阶段只有北京对郊区拆迁实行此种补偿制度，众所周知，城市内的房屋拆迁是按照区位对补偿标准进行划分的，对农村房屋的拆迁也应该施行此种补偿制度。再者，拆迁补偿的金额太低。国家并未对拆迁补偿的补偿标准做出明文规定，而是要求各个地方政府按照实际情况给予补偿。通常情况下，政府制定的补偿标准都是相当低的，一般拆迁过后，被拆迁人的生活质量不但不能提高，反而会降低很大一个档次。
3关于农村房屋拆迁的对策
征地拆迁会导致私有财产权消灭，本质上是一种“国有化”的措施。为防止政府滥用征收权损害农民利益，必须从以下三个方面对政府的征地拆迁行为进行严格控制：第一，征地拆迁的目的必须是为了公共利益的需要；第二，征地拆迁必须依照法律规定的权限和程序进行；第三，必须给予补偿安置，保障被拆迁人的居住条件。
3.1制定专门法律、补充及完善相关法律
政府对农村土地的征收及拆迁行为关系到个人私有财产的剥夺，必须完善该过程的监督控制，国外很多政府都对此制订了专门的法律法规。我国目前还没有针对此问题的专项法律出台，因此，我国立法机关应尽快将有关土地征收和房屋拆迁的法律制定问题提上日程。建议将土地征收问题及拆迁安置问题分别制定相关法律，达到专项专治、专项专法，并应对拆迁安置过程中的双方责任、法律程序、补偿原则以及补偿额度进行规定，不仅有利于公民权力的保障也给相关部门的保障和监督提供便利。在专项法律出台之前，建议先完善现存的《土地管理法》及《物权法》。
3.2建立公正公开的公共利益的识别机制
是否基于公共利益是征地拆迁的前提条件。为了防止借着公共利益之名，行商业开发赚取高额利益之实，同时损害着农民的权益这种现象的存在，必须对公共利益的概念从法律这一正规途径做出具体规定。但是公共利益这一模糊的概念很难从法律上做出具体明确的规定。虽然不能明确规定，但可以从其他程序对公共利益做出规范。现今对公共利益的规范由政府单方面判定，政府不仅是征地的征收人，也是公共利益的鉴定者，这一现象是相当不合规范的。因此，应从其他方面对公共利益进行规范。最简单的一种方法就是由同级的人大和常务委员会对公共利益进行识别，政府对拆迁具体步骤进行实施；另一种方式就是在公共利益识别时召开公共利益识别会议，并派半数涉及相关利益的农民参会并投票表决。不仅能规范该进程，也与权力制衡制度相呼应。
3.3设立公正、透明、完善的拆迁程序
绝大多数国家的拆迁程序都是公正与透明的，以美国为例，美国将土地征收这一行为规定为九个具体的法律步骤，并使其透明公开化。我国在此方面可以借鉴国外其他国家的做法：首先，在征地决策做出之前，应当充分考虑民意，与农民代表进行相关方面工作的协商，如果多数农民对此质疑，可遵从前面提到的公共利益鉴别机制对此作出界定。其次，拆迁补偿的制定不能政府“一家独大”，这样不仅有失公正，更容易造成拆迁方和被拆迁方矛盾的恶化。应举行拆方代表和被拆迁方代表、相关专家以及政府部门的三方听证会议，对安置补偿方案进行商讨及拟定。这样不仅可以减少暗箱操作，而且能使政府对拆迁工作更深入的了解，提前做好项目预算，也可对可能出现的问题及矛盾提前做好相应准备。最后，被拆迁人的司法救济渠道必须通畅。当拆迁安置达不成协议时，被拆迁方要有申诉自己权利和利益的渠道才不会引发使用暴力手段维护自己权益的这种不和谐现象。如果当事人认为自己的合法权益受到侵害，便可以。如果不将该程序正式实施，政府还是“一家独大”的局面，农民作为被拆迁人的利益及权益根本无从保障。
3.4优化补偿制度，提高补偿标准
征地征用的不是房屋，而是房屋下面的土地，房屋只是作为一种附着物被征用。被征用土地不仅其附着在土地上面的房屋存在价值，还有其土地的潜在的价值。因此，拆迁只补偿房屋价值而忽视了土地的潜在价值是相当不合理的一种做法。现今的补偿制度只对房屋外其余土地实行小额补偿，甚至于不补偿。只有当拆迁行为补偿覆盖到房屋外的土地价值时，被拆迁人才会觉得安置补偿方案比较合理、公平。我国的拆迁补偿制度要向发达国家看齐，既从现在一般现金补偿的“基本补偿”制度，向发达国家补偿土地实际价值和精神补偿的“完全补偿”制度看齐。对被拆迁的农民进行土地实际价值补偿和精神补偿能从根本上消除被拆迁人对拆迁标准和拆迁制度的不合理情绪。
3.5建立被拆迁人的社会保障体系，保障其拆迁后生活质量
西方国家一般都为被拆迁人提供完善的社会保障，我国在此方面相对欠缺。我国应尽快完善该方面的配套设施的提供以及相应制度的出台。主要可以从以下两个方面着手进行：一是可以从前面所说的土地增值价值中拿出一部分作为被拆迁人的防老、医疗基金，以及其他社会保障；另一种是对拆迁农民的补偿款可以分期支付，且每期支付额度应满足被拆迁人的生活所需，以此种方式作为被拆迁人的生活保障。这两种方式都需要政府相关部门的认真监督。同时，农民以土地为生，当土地被征用时，农民便会失业，为失地农民组织职业培训这一环节必不可少，不仅要为农民提供培训，更要为其提供工作的机会，减轻其就业的压力。在培训时应该特别注意失地农民的年龄结构以及文化程度等特点，针对不同特点给予其不同的培训。另外，政府可以为失地后自主创业的农民提供财政帮扶，保障其创业顺利进行，并应进行相关的调查走访，为其排忧解难。此外，要为失地农民的文化需求以及失地农民子女的教育问题提供相应的配套设施，达到社会的公平公正并缓解征地拆迁行为带来的社会矛盾。
［参考文献］
［1］王淑华.城乡建设用地流转法律制度研究—以集体土地权利自由与限制为视角［D］.上海：复旦大学，2011.
［2］王才亮.房屋征收与拆迁［M］．北京：北京大学出版社,2011.
