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土地承包管理法范文1
通知
河北、吉林、黑龙江、江西、四川、陕西、云南、浙江省土地（国土）管理局（厅）：
根据国家土地管理局〔1987〕130号《关于开展土地登记发证试点工作的通知》有关开展土地登记发证试点要经国家土地管理局批准的要求，凡完成城镇地籍调查试点达到登记发证条件后，要报经国家土地管理局同意才可进行登记发证。凡未经国家土地管理局批准，已自行登记发证的，要在接到本通知的一个月内，向国家土地局写出专题报告说明情况，并补办报批手续。
土地承包管理法范文2
【关键词】德惠市 农村土地承包 纠纷探索
1.农村土地承包纠纷的主要类型
1.1农村土地承包合同纠纷 此类纠纷一般表现为因订立、变更、解除和终止农村土地承包合同而发生的自然人、法人与其他组织之间设立、变更、终止的纠纷。此类纠纷比例较大。
1.2土地流转纠纷 此类纠纷指在农村土地承包经营权转包、出租、互换、转让、入股等流转过程中发生的纠纷。一般表现为强迫流转、截留扣缴流转收益、违法流转土地等。
1.3因收回、调整承包地发生的纠纷 一是承包期内因自然灾害毁损承包地等特殊情形，可以依法定程序在个别农户之间进行调整。二是全家迁入市区，且转为非农业户口的可以收回。三是全户消亡的承包户承包地可以收回。四是承包方自愿交回承包地的。
1.4因确认农村土地承包经营权发生的纠纷 农户土地承包经营权取得一般通过家庭承包合同签订，或其他方式承包的登记取得。此类纠纷的原因是承包方能否享有土地承包经营权或对承包合同条文及对国家法律政策的理解不同，或者一方恃强凌弱，明知故犯，有意违约或违法，多为侵权纠纷和承包经营权取得纠纷。
2.农村土地承包纠纷形成的原因
2.1市场原因 土地是一宗特殊商品。近年来随着物价不断上涨，CPI指数不断攀高，资金流向多为不动产市场，农民为规避市场风险，拥有土地成为主要选择。一些地方由于城市扩张和小城镇建设占用大量土地，农民因土地而一夜暴富。因此，在市场利益的驱动下，导致了各类纠纷频出。
2.2政策原因 国家农村分配政策的调整，特别是各项惠农政策的出台，极大地调动了农民的种田积极性，农民种田由过去的交税交款变为领取各项补贴。农民生产的比较效益显著提高，农民取得土地的积极性高涨，这是引发纠纷的一个主要原因。
2.3客观因素 过去在指导农村土地承包工作多依据一些管理部门以及地方的规章、制度，没有法律可依，管理农村土地承包缺少规范性法律制度，随意性大，由此埋下纠纷隐患。自《农村土地承包法》及《吉林省农村土地承包经营管理条例》实施后，又出现了现行法律同过去已执行的规章制度相矛盾的情况，产生纠纷也在所难免。
2.4主观因素 一是农村土地管理者对《农村土地承包法》 、《土地管理法》及相关法律法规政策缺乏基本了解，无法正确理解和贯彻执行，引发纠纷。二是部分村组集体组织擅自对外发包集体土地，谋求私利，引起群众不满。三是因基层组织换届，村组新任干部随意毁约终止合同，强行收回土地另行发包，引发纠纷。四是个别职能部门重视不够，措施不力，监督管理不到位。五是多数村民缺乏必要的法制观念和合同意识，不按合同规定行使权利和履行义务。部分村民随意违约，甚至采取抢种、毁苗的违法行为解决纠纷，进而引发新的矛盾和纠纷。
3.处理土地承包纠纷的几点建议
3.1进一步完善规范二轮土地承包管理制度 为从根本上解决土地纠纷，要正确分析农村土地承包现状，对各地二轮土地承包没落实的问题重新排查摸底，分类处理，充分考虑二轮承包后农村人口、耕地数量变化情况，出台统一的政策，界定承包对象和土地，统一计量标准，核发新的《农村土地承包经营权证》。
3.2积极探索农村土地承包经营权流转模式 农村土地承包经营权流转是家庭承包责任制的延续与完善，流转必须建立在稳定的家庭承包基础上。要积极引导、规范农村土地使用权依法、有序、合理、有偿流转，从源头上避免新的土地承包纠纷。
土地承包管理法范文3
1 《实施办法》的框架结构和主要内容
1.1 框架结构。《实施办法》一共有十九条。一是涉及总则类的规范有4条，如，第一条、第三l、第四条、第十七条等；这类条文对分则条文的实施具有指导作用，是普遍适用的。二是涉及各类行为主体的职责规范的有9条，如，第五条、第六条、第十一条至第十七条等。三是涉及档案规范的有5条，如，第二条、第七条至第十条等，主要对河南省农村土地承包经营权确权登记颁证档案的定义、归档范围与保管期限、归档要求、整理细则作了具体的要求。
1.2 主要内容。
1.2.1 关于承包地确权档案的定义。《实施办法》第二条规定：农村土地承包经营权确权登记颁证（以下简称承包地确权）工作中形成的，对国家、社会和个人有保存价值的文字、图表、声像、数据等各种形式和载体的文件材料的总称，是承包地确权的重要凭证和历史记录。
1.2.2 关于对归档范围与保管期限的规定。《实施办法》第七条规定：承包地确权档案主要包括综合管理、确权登记、纠纷调处和特殊载体类，其保管期限分为永久和定期。具有重要凭证、依据和查考利用价值的，应当永久保存；具有一般利用保存价值的，应当定期保存，期限为30年或者10年。
1.2.3 关于对归档要求的规定。《实施办法》第八条规定：凡需归档的文件材料要确保真实有效，做到字迹工整、数据准确、图样清晰，签字盖章、日期等具有法律效用的标识完整齐备，使用的书写材料、纸张和装订材料等应符合档案保管的要求。第十二条规定：县（市、区）级国家档案馆负责存放一套当地完整的承包地确权档案（包括纸质档案、电子档案），纸质档案必须是原件。
1.2.4 关于对整理细则的规定。《实施办法》第八条、第九条和第十条规定：承包地确权纸质档案应按照《文书档案案卷格式》和《归档文件整理规则》的标准进行整理。形成的工作底图、地块分布图等，按照《技术制图复制图的折叠方法》中图纸的折叠要求整理归档。
确权登记类中具体涉及农户的有关确权申请、身份信息、确认权属、实地勘界、界限图表、登记和权证审核发放等文件材料，应当以农户为单位“一户一卷”进行整理组卷。
特殊载体类文件应按照国家相关档案业务规范标准进行分类整理。电子文件和使用信息系统采集、贮存的数据以及航空航天遥感影像需用不可擦写光盘等可靠方式保存。
2 确权登记颁证档案整理细则
本整理细则主要针对承包地确权工作中“确权确地”档案的整理，对于“确权确股”和“确权确利”档案的整理，各地可根据实际情况参照此细则执行。
2.1 综合管理类。综合管理类文件材料整理标准按照《〈归档文件整理规则〉实施细则（试行）》执行。
2.2 确权登记类。
2.2.1 综合文件材料。按照《〈归档文件整理规则〉实施细则（试行）》标准，以“村”为单位，按“件”整理。
2.2.2 “一户一卷” 文件材料。确权登记类中涉及农户的文件材料，参照《文书档案案卷格式》（GB/T9705-2008）标准，按“一户一卷”整理归档，采用软卷皮装订，以案卷号排列次序装入盒内保存。
（1）涉及农户需要归档的文件材料有13种：农村土地承包经营权登记簿（承包地块示意图）、承包方调查表、承包地块调查表、农村土地承包经营权公示结果归户表、承包合同、包方代表声明书、身份证复印件、户口本复印件、委托书、委托人身份证复印件、公示无异议声明书、农村土地承包经营权登记申请书、其他对权属确定有凭证作用的文件材料。
（2）卷内文件排列。“一户一卷”： 案卷封面（软卷皮）―卷内文件目录―农村土地承包经营权登记簿 ―承包方调查表―承包地块调查表―农村土地承包经营权公示结果归户表―承包合同―其他―备考表―案卷封底（备考表可以代替案卷封底）。
（3）编写页码。在有效文字页面正面的右上角、反面的左上角编写，用铅笔编写（也可以用打码机）。
（4）案卷封面（软卷皮）。
A.软卷皮外形尺寸。软卷皮设封皮和封底，其封皮和封底采用长宽为297mm×210mm（可以定制）。
B.软卷皮封面项目。封面项目包括：全宗名称、类目名称、案卷题名、时间、保管期限、件、页数、归档号、全宗号、目录号、案卷号。
C.封面项目的填写方法。
a.全宗名称：填写县级农村土地承包管理部门（应使用全称或规范化简称）。
b.类目名称：填写“农村土地承包经营权确权登记颁证档案”。
c.案卷题名：填写“××（乡）镇××村××组×××（承包方代表）土地承包经营权确权登记颁证（合同编号）”。
d.时间：卷内文件所属的起止年月。
e.保管期限：永久。
f.件、页数：填写卷内总页数。
g.归档号：不填。
h.全宗号；各县级档案馆给立档单位编制的代号。
i.目录号：不填。
j.案卷号：封面案卷号按照《农村土地承包经营权要素编码规则》（NY/T2538-2014）相关要求编号。用农户合同号中的乡代码、村代码、组代码、户代码作为案卷号，共12位数字。
（5）卷内文件目录。
A.卷内文件目录格式。采用国际标准A4型（即长×宽为297mm×210mm）。
B.卷内文件目录项目。包括：顺序号、文号、责任者、题名、日期、页号、备注。
C.卷内文件目录填写方法。
a.顺序号：以卷内文件排列先后顺序填写的序号。
b.文号：不填。
c.责任者：填写形成档案并负有责任的单位或个人。
d.}名：按照卷内每张表的名称照实填写。如，农村土地承包经营权登记簿，承包方调查表；承包地块调查表；农村土地承包经营权公示结果归户表。
e.日期：文件的形成时间。即分别填写每张表形成的时间。填写时可省略“年”“月”“日”字。时间以8位数字表示，其中前4位表示年，中间2位表示月，后2位表示日，月日不足两位的，前面补“0”。
f.页号：填写每份文件首页所对应的页号；最后一份文件，填写起止页号。卷内文件页号应从1开始编制通号。
g.备注：用于填写卷内文件特殊情况的文字。
（6）卷内备考表格式。
A.卷内备考表外形尺寸。卷内备考表规格为：297mm×210mm。
B.卷内备考表项目。包括：本卷情况说明、立卷人、检查人、立卷时间。
C.卷内备考表填写方法。
a.本卷情况说明：填写卷内文件缺损、修改、补充、移出、销毁等情况。立案后发生或发现的问题由有关的档案管理人员填写并签名、标注时间。情况说明可以手工填写，也可用计算机打印。
b.立卷人：由责任立卷者签名。
c.检查人：由案卷质量审核者签名。
d.立卷时间：立卷完成的日期。
（7）装订。装订方式可采用“三孔一线”在案卷左侧装订。
（8）案卷目录。
A.全部案卷装订完后，应填写案卷目录。
B.案卷目录表格规格为：297mm×210mm。
（9）卷盒格式。
A.卷盒外形尺寸。采用310mm×220mm（长×宽），其厚度可根据需要分别设置30mm、40mm或50mm的规格。
B.卷盒封面应填写全宗名称（同软卷皮一致）及“农村土地承包经营权确权登记颁证档案”（可以
直接印制上去）。
C.盒脊项目包括：承包地确权档案、全宗名称、保管期限、年度、起止卷号、盒号。
D.盒脊项目填写方法。其中年度是指文件形成年度，以四位阿拉伯数字标注公元纪年。起止卷号填写××――××卷。盒号可按不同保管期限每年从“1”开始流水编制盒号，用铅笔编制填写，其余项目的填写方法同软卷皮格式。
（10）填写要求
A.填写案卷封面时应使用符合耐久性要求的字迹材料，字迹工整（或先行印制）。
B.签字部分须用钢笔或签字笔填写或盖个人印章，严禁用打印机直接打印。
（11）印制的卷盒、软卷皮应为无酸制品。
土地承包管理法范文4
一、充分认识加快农户承包土地经营权流转的重要性
在家庭承包经营的基础上，推进农户承包土地经营权流转，发展规模经营是我市农村经济和现代农业发展的客观要求，也是提高农业生产经营水平，促进农村劳动力大量向非农产业转移，加快社会主义新农村建设的必然选择，有利于促进土地、资金、技术等生产要素的重新组合和优化配置，实现农业产业化、集约化经营；有利于加快农业产业结构调整，促进农业区域特色产业发展，提高农业的规模效益；有利于新技术、新品种的引进、推广，提升农业的科技含量和管理水平；有利于促进政府职能转变，增强乡镇政府和村级组织在发展高效农业中的引导、协调、服务功能。
近年来，在各级的共同努力下，全市农户承包土地经营权流转和规模经营工作取得了一定成效。但与农业产业化发展和现代农业发展的要求还不相适应。一些地方对承包土地经营权流转和规模经营尚未引起足够的重视，承包土地经营权流转、规模经营的发展较慢，流转行为不够规范。同时，随着农业税的取消及农产品市场价格的上扬，农民种田效益不断提高，土地流转难度增大。因此，各级对承包土地经营权流转和发展规模经营面临的新情况、新问题要引起足够的重视，进一步统一思想，提高认识，积极引导，规范管理，加大扶持，大力推进农户承包土地经营权流转，加快发展规模经营，促进农民收入持续增加，加快社会主义新农村建设步伐。
二、正确把握农户承包土地流转的基本原则
1、坚持依法流转的原则。农户承包地流转必须按照有关法律、法规和政策进行。不论采取何种流转形式，承包地流转的当事人都不得改变土地所有权的性质，不得借承包地经营权流转之名进行土地买卖或非法改变土地的农业用途；流转的期限不得超过承包期的剩余期限；受让方应有农业经营能力；在同等条件下，本集体经济组织成员有优先接包权，坚决制止农户将承包地以各种形式向外来非计划移民（户籍不在当地）或务工人员流转。
2、坚持自愿流转的原则。承包土地经营权流转的主体是农户，在承包期内，农户有权自主决定承包地是否流转和流转的形式。任何组织和个人不得阻碍农户依法流转承包地，也不得强迫农户流转承包地。乡镇政府、村委会或乡村集体经济组织不得强行收回农户的承包地或以各种借口强迫农户放弃或变更土地承包经营权，不得将承包地收回抵顶欠款。任何组织和个人强迫承包方进行的任何形式的土地承包经营权流转均视为无效。
3、坚持有偿流转的原则。承包土地经营权流转的双方当事人的法律地位平等。农户土地承包经营权流转的转包费、转让费、租金、入股分红等收益，由流转承包地的农户与接包方、受让方、承租方、合股者协商，公平确定。流转承包地的收益归承包方所有，任何组织和个人不得截留、扣缴。任何组织和个人擅自侵占、截留、扣缴土地承包经营权流转收益的，应当退还。土地承包经营权依法流转时，承包方对其在承包地上投入而提高生产能力的，有权获得相应的补偿。
三、认真做好农户承包地经营权流转的引导和服务工作
1、建立健全机制，规范管理。要按照“流转形式多样化、运作方式市场化、实施程序合法化、流转合同规范化”的要求，建立健全土地流转的长效机制。一是县、乡两级要尽快建立农村土地流转管理服务中心，及时准确地为农户提供土地流转的信息，开展农村土地流转的规范指导、流转合同的鉴证、项目推介等服务，为加快土地流转提供组织保证和必要的手段；二是规范土地流转的程序，农户间土地流转必须签订规范的流转合同，明确土地的用途和流转双方的权力和义务；三是加强流转合同档案管理，村委会和乡镇农村土地承包管理部门要加强对土地流转的管理工作，及时办理土地流转合同签订，建立完善土地档案，并设立农村土地承包仲裁机构，及时查处土地纠纷，切实保护农民的合法权益。
2、坚持因地制宜，分类指导。各级对有利于农业结构调整、有利于提高土地产出率、有利于农村经济发展和农民增收的土地流转形式要大力提倡和鼓励，并予以引导，大胆探索土地流转的新机制，最大限度地优化配置土地资源。一是对无力耕种土地的农户，要坚持群众自愿与正确引导相结合，充分尊重农民的意愿，引导其选择适合自身特点的流转形式；二是对有一技之长，有意弃耕进城的农户，要积极为其提供合适的就业信息，开辟新的就业门路，引导土地流转；三是在尊重农民意愿的前提下，鼓励农民的承包土地向主导产业和规模基地集中发展，鼓励大户集约经营，鼓励农场式经营，鼓励机械化经营，支持专业户、专业村的发展，把个体农户从繁重的土地劳动中置换出来从事二、三产业。通过产业化龙头企业或其它合作经济组织租赁农户的土地使用权，用于连片规模开发优质、高效的名优特产品，形成农产品加工龙头企业的原料基地。同时，允许农户以土地使用权入股，与龙头企业组成股份合作制农业企业，使得企业与农民双方得利。四是充分发挥城郊乡镇的地缘优势,引导农民集中土地资源,积极发展生态农业、观光农业和高效农业。
3、制定优惠政策，鼓励土地流转。各级要研究制定和完善土地流转的优惠政策和扶持政策，维护土地流转双方的切身利益，调动土地流转双方的积极性。一是通过政府补贴的形式，认真开展农民实用技能和创业能力培训，健全劳务协作机制和信息网络，建立长期稳定的劳务输出基地,切实保障农民工的合法权益,引导更多农民向外输转。同时，积极鼓励和引导农业产业化企业最大限度地录用当地农民，降低其对土地的依赖性。二是各级政府要安排土地流转扶持资金,对于全部转出土地的农户给予一定的补助,扶持其进城务工创业;对于引导农户流转土地较多、增收效果显著的乡镇和行政村给予适当奖励;对于通过采取土地流转集中农户土地进行规模经营,并能切实带动农户增加收入的龙头企业和种养大户从资金扶持、政策引导、技术指导等方面给予倾斜。三是农村金融机构要按照银行业支持新农村建设的有关要求，积极调整信贷政策，简化贷款手续，积极为农村种养大户、农业产业化企业发放贷款，保障其租赁经营流转土地所需资金，加快规模经营发展步伐。四是对土地规模经营大户，国家粮食直补、农机具补贴等政策要优先向其倾斜，并积极探索建立对规模化经营农户的农业保险机制，尽量避免和减少农业风险给规模经营的农户带来损失。五是逐步完善农村社会保障机制。尽快把已经放弃经营土地、进入城市就业的农民纳入城镇社会保障体系,实现与城镇社保的对接,避免他们重新返乡务农。不断健全完善农村人口养老保险制度,进一步扩大新型农村合作医疗制度覆盖范围,促进最低生活保障体系向农村延伸,特别要加快解决60岁以上和已经丧失劳动能力人员的社会保障问题,让其放心流转土地。对于已经流转土地的农民,要引导他们从土地流转收益中拿出部分资金,建立个人基本医疗和养老保险,提高自我保障能力。
土地承包管理法范文5
一、农村土地承包经营权在流转过程中存在的问题
农村土地承包经营权作为一种财产性权利，可以为承包主体带来收益。实现收益的方式除了农户自行经营承包地之外，将土地承包经营权以转包、出租、互换、转让等方式进行流转，也是实现收益的重要途径。在现实生活中，农村土地承包经营权早已广泛流转。笔者在司法实践中发现，农村土地承包经营权在流转过程中极不规范，不同程度地存在以下问题，并由此产生大量诉讼。
1.以租代征现象普遍。农民以转包的方式将其拥有的农村土地承包经营权流转给他人，有利于农村土地的集约使用与规模经营，与统筹城乡发展的改革方向相一致。然而，笔者在司法实践中发现，“以租代征”现象普遍。所谓“以租代征”，是指用地单位绕过法定的农用地转用和土地征收审批手续，通过租用农民集体土地，而直接进行非农业建设的行为。“以租代征”不是法定的农村土地承包经营权流转方式，而是违反《土地管理法》的行为，受到法律明令禁止。然而，在经济利益的驱动下，以租代征现象在地处城乡结合部、经济相对发达的近郊区普遍存在。由于“以租代征”合同所设定的租赁期限普遍较长，而合同签订时的土地价值不高，双方约定的租金标准也不会太高，“以租代征”实质成为一种“圈地运动”。一方面，随着统筹城乡改革的深入以及城镇化进程的加快，土地价值凸显，带给经营者的收益成倍增加，双方约定的租金显得微不足道；另一方面，签订租赁合同的农民在很长一段时间内将失去土地经营权，而土地经营权对农民而言，意味着生存保障。可以预见，如果不加以引导，“以租代征”问题在统筹城乡发展过程中可能凸显。随着时间的推移，“租赁双方”因租金标准问题产生的纠纷将大量出现，从而影响到社会的和谐稳定。
2.流转主体不适格。在我国，农村土地承包方式分为家庭承包与其他方式承包两种，且以家庭承包方式为主。其他方式承包仅适用于不宜采用家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地。在家庭承包中，承包以户为单位，即承包方为本集体经济组织的农户。一般情况下，该农户派出一名代表人与发包方(集体经济组织)签订农村土地承包合同后，该农户取得土地承包经营权，遂被称之为承包经营户。该承包经营户才是决定其承包经营权是否流转以及如何流转的权利主体。值得注意的是，家庭承包中的“承包经营户”与户籍管理中的“家庭户”并不吻合。例如，年迈父母与成年子女居住在一起，在户籍管理中，也属于同一个家庭户口。但在土地发包时，父母与成年子女分别与发包方签定了农村土地承包合同，则父母与成年子女就分属于不同的承包户。反之，父母与成年子女早已分家居住，且在户籍管理中，也分别拥有各自的家庭户口。但在第二轮承包时，因当时各种农赋税及提留尚未取消，许多集体经济组织担心如果父母因年迈而无力耕种时，村社无法完成农赋税及提留任务，因此将父母与分家居住的成年子女合并在一起，与之签订农村土地承包合同。在此情况下，父母与成年子女就属于同一承包户。
过去在农业负担过重，土地收益甚微的情况下，大量农民长期外出务工。一些农户因长期在外而无法耕种土地，愿意将其拥有的农村土地承包经营权进行流转。由于这些农户长期在外，故出面处理流转事务的主体通常是其留守在家的近亲属如父母兄弟等。流转的土地由他人耕种后，数年来也从未发生过争议。随着统筹城乡发展的深入以及城镇化进程的加快，致使原本不值钱的农村土地价值成倍增加，原本无争议的土地承包经营权流转关系受到冲击，大量与土地流转有关的纠纷诉诸法院。既有原土地承包经营权人以签定流转合同的主体（其父母、兄弟等）并非权利人为由，主张流转关系无效的纠纷，也有以流转合同的签订主体虽然是土地承包经营权人，但侵犯了自己作为共有权人的利益为由，主张流转关系无效的纠纷。
3.流转形式不规范。在现实生活中，农村土地承包经营权流转方式多种多样。《农村土地承包法》针对不同的流转方式设定了不同的形式要件。例如，“转包”与“转让”的区别在于：转包是指承包方在一定期限内（不超过承包期），将部分或者全部土地承包经营权让与第三方，但承包方与发包方承包关系维持不变的流转方式；而转让则是承包方将全部或者部分承包地的承包经营权在剩余期限内彻底让渡给他人，承包方与发包方在该承包地上的承包关系随之终止，由受让的农户与发包方确立新的承包合同关系，是最为彻底的土地流转方式。正是鉴于转让比其他任何一种流转方式都更为彻底，如果转让不当，对农户的切身利益损害最大，故《农村土地承包法》为了体现对农户的保护，对转让设定了最为严格的实质条件和形式要件：第一，承包方必须有稳定的非农职业或者稳定的收入来源；第二，必须经发包方同意；第三，受让方应当是从事农业生产经营的农户。而转包是不需要发包方同意，只需报发包方备案即可。然而，在现实生活中，相当数量的农村土地承包经营权的设定形式不符合《农村土地承包法》的要求。多数情况下，农村土地承包经营权流转双方均为不具备法律专业知识的普通农户，双方在设定流转关系时，有的甚至采取口头约定的形式。虽然有的流转协议采用书面形式，但错别字多、措辞含糊不清、内容与形式不符等问题大量存在。例如，协议措辞为“转让”，但约定内容却与“转包”相似。有的居然约定转让的是土地“所有权”，约定流转期限时使用“长期”“永久”等模糊字眼等等。此类纠纷诉诸法院时，可能致使承办法官在适用法律时面临两难境地。
二、解决农村土地承包经营权流转问题的对策
重庆市作为国务院批准设立的全国统筹城乡综合配套改革试验区，探索出一条既好又快地促进农村土地承包经营权流转的有效途径，是我市在统筹城乡发展过程中应当解决的重大课题。农村土地流转问题不仅是个经济问题，更是一个政治问题。故我市在探索如何加快和促进农村土地流转时，应当更多地关注农民利益、关注社会的和谐稳定。
1．谨慎推行“以农村土地承包经营权入股”的流转方式。如前所述，农民为获得稳定收益，可能选择将属于自己的农村土地承包经营权以出租的方式流转给他人以获得稳定的租金收入。如果租赁合同签署不当，则可能出现“以租代征”的情况，使得出租土地的农民沦落为失地农民，而获得的补偿却是原本微薄却还逐年贬值的租金收入。为了解决农民不能分享土地逐年增值所带来的利益成果问题，可以考虑以谨慎的态度、试点的方式，逐步推行“以农村土地承包经营权入股”的流转方式。
重庆市工商行政管理局出台了《关于全面贯彻落实市第三次党代会精神服务重庆城乡统筹发展的实施意见》（以下简称《意见》）。该《意见》第十六条载明：“支持探索农村土地流转新模式。在农村土地承包期限内和不改变土地用途的前提下，允许以农村土地承包经营权出资入股设立农民专业合作社；经区县人民政府批准，在条件成熟的地区开展农村土地承包经营权出资入股设立有限责任公司和独资、合伙等企业的试点工作，积极推进土地集约、规模经营，提高农民组织化程度，加快发展现代农业”，明确允许以农村土地承包经营权入股成立有限责任公司。该实施意见一出台，就与北京“小产权房”、广州“宅基地使用权入市”等话题一样，引起全社会的广泛关注与巨大争议。重庆市农办在《重庆市农村土地流转问题的调查与思考》中对农民以土地入股组建公司存在的法律障碍作了如下分析:虽然《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》都允许“承包农户自愿联合将土地承包经营权入股从事农业合作生产”，但《物权法》和《担保法》均没有赋予家庭承包土地经营权的抵押和担保贷款的权利，其中《物权法》仅赋予家庭承包土地经营权以用益物权，《担保法》则明确规定集体所有的耕地使用权不得用于抵押。此外，《公司法》还明确规定：有限责任公司由50个以下股东出资设立；全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的30%。前者限制了股田制公司吸收农户的数量不得高于50户，否则有的农户就没有股东资格，影响股份制公司规模的扩大。后者由于农户出资多以土地折价方式进行，其现金入股能力有限，影响公司的注册和运行。
笔者认为，以农村土地承包经营权入股成立有限责任公司在目前的法律框架下确实面临诸多问题。除了市农办分析到的法律障碍之外，还涉及与《公司法》所设定的法人人格独立原则相矛盾。《公司法》第三条第一款规定:“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”。独立性表明公司能够以自己的名义去持有财产、取得财产和处分财产。股东出资完成之后，作为出资的财产或者财产性权利就属于公司所有。股东以其出资额为限对公司承担有限责任，而公司却以其全部资产对公司债务承担无限责任。如果农村土地承包经营权能够作为一种财产性权利入股，那么此种流转方式实质就是以转让的方式将农村土地承包经营权从农户手中流转到公司手中。如前所述，鉴于转让比其他任何一种流转方式都更为彻底，法律对农村土地承包经营权的转让设定了最为严格的条件与程序。农村土地与城镇土地不同之处在于，前者属集体经济组织所有，其使用权是基于身份关系获得的，故只能转让给其他从事农业生产经营的农户，而后者属国家所有，其使用权可以自由转让。因此，国有土地使用权可以作价出资，而农村土地使用权因转让受限，在现有法律框架下是不能作价出资设立公司的。
笔者认为，法律作为上层建筑总有滞后于经济基础的时候。在现有法律框架下，国有土地使用权可以作价出资设立公司而农村土地使用权则不能，实质是由于我国实行二元结构的土地制度造成的。而统筹城乡发展的意思是将城市的发展与农村的发展联系起来加以考虑。而重庆作为统筹城乡综合配套改革试验区，可以在一定范围内、一定程度上对城乡二元结构的土地制度加以突破。并且在现有法律框架下，农村土地使用权也仅仅不能用以作价出资开办公司，但如果以其出资开办农村合作经济组织、合伙企业等，是没有法律障碍的。因此，可以以谨慎的态度，逐步推行“以农村土地承包经营权入股”的流转方式。
2．为农村土地承包经营权流转提供规范的合同范本。笔者在办理了大量涉及农村土地流转纠纷后，感触至深的是此类案件普遍存在证据认定困难的问题。《农村土地承包法》规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同”。而在现实生活中，大量当事人以口头约定的方式设定土地流转关系。一旦发生纠纷，法院很难查明事实。由于当事人文化程度普遍偏低，加之订立土地流转合同专业性强，需要熟悉相关法律法规，故即使双方当事人在设定流转关系时签署了书面协议，也普遍存在权利义务约定不明、措辞不当、内容有误等问题。因此，笔者建议对于此类专业性、政策性极强的合同，可以由政府为当事人提供内容完备、形式规范的合同范本。此举可以起到规范农村土地流转关系，预防纠纷的发生，维护社会和谐稳定的积极作用。
需要提及的是，重庆市农办早于2006年就向各区县印发了《农村土地承包经营权流转文书格式》，规范重庆市土地流转中的五种合同文书和四种流转文书文本。五种合同文书包括转包合同、出租合同、互换合同、入股合同、转让合同；四种流转文书文本包括流转委托书、转让申请表、变更登记本、流转登记簿。市农办要求进行土地流转的双方当事人必须按照范本提供的基本内容和格式，结合当地实际和流转土地的类型、用途，增补相应的约定条款，订立正式书面合同，明确流转双方的权利、义务和违约责任。市农办强调，原来签订的土地流转合同，不符合法律和政策规定的，应当重新签订；不完善的，应当逐步补充和规范；没有签订土地流转合同的，要按照新的合同格式及时补签。
然而，笔者在司法实践中至今未发现一起流转双方是按照市农办提供的格式合同来设定流转关系的案例。笔者认为，此种现象可能说明两个问题：其一，格式合同推广不力。多数情况下，设定流转关系的双方当事人均为普通农户。他们既不懂得如何撰写规范的流转合同，也不知道政府为其提供了可以参考的合同范本，可以向当地土地承包管理机构索取，也可以在重庆农村信息网上下载，更不知道双方签署的协议需要报发包方备案。其二，格式合同确实起到了规范与稳定农村土地流转关系的作用。在笔者承办的土地流转纠纷中，无一例外地未使用规范的流转合同范本，从侧面可能说明启用规范的流转合同范本确实起到了预防纠纷发生的作用。在双方当事人按照流转合同范本设定流转关系的情况下，因约定的权利义务关系明确，双方在履行合同的过程中就不会出现争议。因此，产生纠纷并诉诸法院的便只有未采用规范合同范本的情形。以上两点都说明了推行格式化、规范化的土地承包经营权流转文书的必要性。农业行政主管部门应当依靠集体经济组织，加大教育宣传力度，推行用以农村土地承包经营权流转的格式文书。
3．坚持以农户为主导的流转模式。农村土地承包经营权的权利主体是获得土地承包经营权的农户，故流转主体也应当是农户。农户有权依法自主决定土地承包经营权是否流转以及以什么方式流转。《农村土地承包法》也以法律明文规定的形式对此进行了强调。然而，在现实生活中，基层地方政府以及村民自治组织在农村土地承包经营权流转中发挥了主导作用。一些基层地方政府以及村民自治组织为了引进企业、发展当地经济、增加收入，要么将农户承包的土地集中起来，统一租赁给第三人，要么应用行政强权促成土地流转。纵观全国，这种企业依靠政府以政治化手段低价要地，其后农民又开始“夺地”的土地纠纷频出。在此类土地流转模式中，由于行政强权的介入，农民利益未得到充分尊重。在有些土地流转过程中，居然从上到下盖的都是官印，没有农户的签章，为纠纷的发生埋下了伏笔。一旦土地大幅升值之后，农民发现流转收益太低，分配太不合理，大规模的“夺地”纠纷就会发生。
笔者认为，在统筹城乡发展过程中，加快和促进农村土地承包经营权流转是必要的。而重庆市作为统筹城乡综合配套改革试验区，在土地流转问题上，步子还可以快一点，胆子还可以大一点。但各级政府在促进农村土地承包经营权流转过程中，其角色应当定位在宏观引导，而并非个案介入，更不能依靠行政公权，以政治手段为某企业低价要地，从而损害农民利益。在统筹城乡发展过程中，政府要在稳定土地承包关系和尊重农民意愿的前提下，坚持“依法、自愿、有偿”原则，从实际出发，积极探索土地流转的多种形式，稳步推进土地适度规模经营。
土地承包管理法范文6
土地权利制度的主要目标之一是实现土地的有效利用。但是，由于缺乏合理的规划，部分基层干部在流转土地的使用过程中，擅自改变土地的使用性质。部分流转土地的使用权仍属于农户，而村集体或流入的单位和个人只享受对该地的经营权，不经过农户同意直接改变土地使用性质的行为一方面严重侵害了流出土地农户的利益，同时也违反了《土地管理法》。
在土地流转和征用土地中，应当严格区分经营性和公益性两种不同用途农村土地只有在发生“公共利益”用途仅用于土地征用形式，相关部门“公共利益的土地”使法律做出有利的解释。甚至公共土地，也要注重引进市场机制，参照市场价格的征用土地价格的决定。
对于“经营性”非农业土地可以通过多种集体土地开发利用模式，形成一个新的土地开发的概念和新的利益关系一个是土地单位和企业和农民（集体经济组织充分协商的基础上，基于土地供应和需求变化和其他因素形成的市场价格来获得农民的集体土地使用权。当地政府主要是做好服务和协调工作。第二个是已经进入了地方政府统一规划开发区的农民集体所有的土地，可以让村集体经济组织的建设标准厂房、商业住房租金，“独立发展，根据股票红利”；进入当地政府规划面积农民集体所有的土地，应当允许房地产开发。农民集体土地根据国家主管部门统一规划、房地产开发，不仅可以丰富的农民，但也可以大大降低房价，解决城市居民买房困难的问题。对此，关键是当地政府对农民的土地管理，开发大型城市概念转化成丰富的农民，人民受益的发展思路，这样农民集体土地开发和业务快速致富。
