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土地确权的法律依据范文1
在新一轮城镇化推进启动之时，我们有必要对过去的城镇化问题进行反思，防止原有的卖地造城运动重新上演。城镇化进程中的土地问题的核心和难点，都集中在农村土地上，如果处理不好，就会出现大问题。
中国现有的18亿亩耕地、2.48亿亩集体建设用地，还有林地，都属于农村集体所有。这部分土地都是城镇化推进过程中政府、农民、商家等各方利益的集中纠葛点。接下来城镇化的重点，是要确保这些土地的利益归属正当。
换言之，在18亿亩耕地红线不能突破的前提下，必须要对农村集体所有土地进行确权。当前的农民集体所有，只是一个虚权，产权不清晰。谁来代表集体，集体的成员是谁，这些问题都没有清晰的情况下，地方政府经常就替农民做了主。甚至在很多情形下，卖掉了集体土地，农民都不知道卖给了谁、卖了多少钱。这也造成了城镇化进程中，自始至终农民的利益都很难得到保障，农民的参与往往缺位。
所以，土地尤其是农地的确权，对于城镇化的推进是一个基础工程，也是前提条件。更为重要的是，土地确权关系到数亿农民的切身利益。这部分农民，正是下一步城镇化的对象。
也唯有土地确权，才能使得在城镇化进程中，作为单个个体的农民，自己的财产权益保护有了最为基本的产权基础；也因此会让每一个被城镇化的农民，都能拥有自己的财产权作为进城的前提，为下一步城镇化推进过程中的土地流转和市场配置土地资源打下基础。
土地确权的法律依据范文2
1.1严格土地登记档案归档制度
综合档案室具体的业务内容，详细规定各业务科室的档案归档范围、归档时间等方面，并基本不遵守在次年的上半年移交、入库的时间限制。而且在充分考虑土地登记档案的自身特点的基础上，可将土地登记档案设置为随时归档。这样，就能更好地适应土地登记档案数量繁多、形式各异、动态性、现势性特点及查证利用频繁等特殊状况。当然，也有一些在材料齐全、审批结束后，可随时立卷移交档案室的资料，如日常办理较多的土地初始及变更登记资料。这样就大大降低了由于土地登记材料过多造成的散乱、丢失，维护了入库土地登记档案的现势性，方便社会各届人士的考察取证；而像土地大调查之类的其他地籍工作的进度详情，一经结束即移交入库，便于保持业务档案的完整性、系统性。
1.2规范档案管理工作流程
现行基层档案管理部门没有形成一套较完善的系统软件可供利用，资金、技术、信息等现有条件都无法满足需求，使管理设备、技术方法等都呈现出很大不足。负责档案室管理的工作人员必须不断积累档案管理经验，提高综合素质，充分运用现有的先进技术，统一土地登记档案中目录搜检、备注编写、入库摆放的标准，现对一些具体的管理方法进行举例说明。若对某县进行土地登记档案管理，可从街道与街坊的布局作为分组依据加以保存，对每一宗地确权档案的宗地位置、土地所有权性质、权属来源按照目录号、分类号、案卷号分门别类，利用计算机技术搜检信息目录、合适资料、详细备注。对每一份宗地的信息记录要具体到经几号文批准、变更登记为何年何月何日、信息注销为何人何时。将每一宗地信息与计算机技术结合起来，经确权发证后搜检目录可一一核实权属变更情况，有利于土地登记档案的查证与管理。创新存放方法，以同橱分层存放替代初始和变更档案分橱保存的传统行为习惯，缩短了同一宗地权属变更档案的调取时间，大大提高了工作效率。
2开发利用土地登记档案
2.1政策出台保障
信息搜检可靠国家颁布《土地登记资料公开查询办法》，在以不违背保密原则为前提，公开土地登记档案信息，保障土地产权信息的公信力与真实性。每年都有公、检、法、纪检、监察等政府部门和律师事务所等单位参与搜检信息的有120余人次，涉及300余卷次，作为土地案件、经济纠纷的判断与处理凭证。
2.2提高管理素质
法律效益显著土地登记档案的查询、利用与管理，都需要管理人员具备较好的土地登记档案知识和严格档案管理的意识。针对查询档案人员中面临的土地界址不清、权属不明、邻里矛盾、土地证丢失等问题，按照法定程序由档案室工作人员查阅资料，并对档案资料中详细记载的及详细的土地权属、面积范围、具置、占地用途、界址边长、四邻签字、审批时间等等相关内容耐心讲解，做到人人心中有数。更要声明一点，这些资料信息一旦载入档案、专人管理，就意味着已成为一种有效的法律凭证，有一定的法律效益，土地使用权神圣不可侵犯，档案记载完全可以成为证明用户土地证丢失后土地的归属问题。档案资料信息的详细记载与管理，有助于疑难、疑惑的排解，积极为社会生活发挥着作用。
2.3跟进城建信息
引导政府建设各省、市（区）经济建设速度的加快，必须有严格的、专业的土地登记资料专题性汇编，对城市化建设中出现的城区规划、园区建设、土地储备、拆迁补偿等政府工作做好登记和备注，为后期使用提供方便。档案室的工作人员也可及时依据各省、市、地区经济建设的发展方向，对未来可能遇到的有关土地宗数、面积范围、功能用途编制土地信息专题，是一份很好的政府建设参考资料。
2.4保障法律依据
有效查明历史土地登记管理成为城市化建设过程中土地收回、土地收购的重要法律参考资料，对该土地具体的使用权限、是否合法都有很大益处。为土地登记发证的正常程序运行、方便追根溯源、找寻历史演变过程，有效规避因为遗漏或疏忽造成的边界、权属不清楚等状况的发生。
3结语
土地确权的法律依据范文3
委托人陈余国，男，31岁，汉族，北京市海斯律师事务所律师；住北京市朝阳区亚运村安慧北里雅园2号楼 1926号。
被上诉人（原审被告）北京市海淀区东升乡人民政府，住所地北京市海淀区成府路45号。
法定代表人杨永安，乡长。
委托人程洪瑞，男，北京市海淀区东升法律事务所法律工作者。
委托人朱佐，男，北京市海淀区东升乡人民政府规划建设科科长。
被上诉人（原审原告）姬增山，男，33岁，汉族，北京市海淀区大钟寺批发市场职工，住北京市海淀区罗庄西里1号楼5门20号。
委托人梁炎廷，北京市岳成律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人，姬增山之兄）姬增保，34岁，汉族，北京市海淀区大钟寺海鲜批发市场职工，住北京市海淀区八家村太阳园小区丁8－13号。
上诉人苍振明因村民补办建房证明表、社员建房确权表一案，不服北京市海淀区人民法院（2000）海行初字第112号行政判决，向本院提起上诉。本院依法公开开庭进行了审理。上诉人苍振明及其委托人陈余国，被上诉人北京市海淀区东升乡人民政府（以下简称东升乡政府）的委托人程洪瑞，被上诉人姬增山及其委托人梁炎廷，被上诉人姬增保到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2000年11月 7 日，原审判决认为，依照 1987年实施的《中华人民共和国土地管理法》第三十八条规定“农村居民建住宅，……使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准”。第四十五条规定“农村居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋”。按照法律规定，乡级人民政府有权批准农村居民使用村内空闲地建住宅，农村居民占用土地建住宅的必须经乡级人民政府批准。1988年9月30日，东升乡政府批准姬增山占用非耕地建房后，在未撤销对姬增山的建房用地许可的情况下，于1994年6月14日又为姬增保补办了使用已划拨给姬增山的宅基地建房的证明，该补办建房证明行为，证据不足，且违反法律规定。1999年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款明确规定，“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的由县级人民政府登记造册，核发证书，确认农村集体土地用于非农业建设的使用权。”东升乡政府于2000年6月5日为姬增保、苍振明分别作出了东升乡社员建房确权表，使姬增保、苍振明取得相应的农村集体土地的使用权，该确权行为违反了上述法律规定，属于超越职权的违法行为。故判决：一、撤销东升乡政府1994年6月14日对姬增保作出的东升乡社员补办建房证明表；二、撤销东升乡政府2000年6月5日对姬增保作出的东升乡社员建房确权表；三、撤销东升乡政府2000年6月 5日对苍振明作出的东升乡社员建房确权表。苍振明不服，以争议房屋系姬增保结婚所盖，实际归其与姬增保所有，姬增山未在该处盖房，亦未居住等为由上诉至本院，要求撤销原审判决。东升乡政府虽未提出上诉，但其在庭审中提出，1988年东升乡政府批准姬增山在东升公社大钟寺大队大钟寺生产队建房一处，现争议房屋在红果园17号，并非上述批准之地点，该处房屋没有东升乡政府审批手续，故根据实际居住人姬增保申请，东升乡政府为其作出东升乡社员补办建房证明表是有事实和法律依据的，原审判决予以撤销系认定事实不清，故要求撤销原判第一项，对原判第二、三项不持异议。姬增山、姬增保均同意原判。
庭审中东升乡政府提交的 1999年 8月 6日姬增保和苍振明所签订的房屋产权赠与协议，北京市海淀区公证处作出的赠与公证书和受赠公证书，上述证据可以证明姬增保对位于红果园17号的房屋进行处分的事实。
姬增山提交的社员建设用地审批表，能够证明根据姬增山申请，经过大大钟寺生产队，大钟寺大队逐级批准，东升乡政府于1988年9月30日，同意其占用非耕地120平方米建房。
法庭经对上述书证进行质证、认证，根据当事人的有关陈述，可以认定以下事实：1988年姬增山向东升乡政府申请建房用地，同年9月 30日，东升乡政府同意其在大钟寺大队大钟寺生产队范围内占用非耕地120平方米建房。1994年6月 14日，东升乡政府根据姬增保的申请，为其长期居住的海淀区红果园17号房屋出具了“东升乡村民补办建房证明表”。1999年8月6日，姬增保将上述部分房屋（面积68.6平方米）赠与苍振明，自留37平方米，并在北京市海淀区公证处办理了赠与公证。2000年6月5日，东升乡政府根据姬增保的房屋产权赠与协议和北京市海淀区公证处的公证书，为姬增保和苍振明分别作出了东升乡建房确权表，即为姬增保确权房屋面积37平方米，为苍振明确权房屋面积68.6平方米。因2000年该地区进行拆迁，姬增山得知了东升乡政府的上述三个具体行政行为，其认为 1988年6月 7日，其因为结婚向东升乡政府申请建房用地，并得到东升乡政府的批准。同年10月至12月其在海淀区红果园建房一处，房屋建成后，因其兄姬增保无房结婚，故将房屋暂借给姬增保使用。东升乡政府未征得其同意，将建房手续变更为姬增保名下，并将其房产确认给姬增保和苍振明的行为，侵犯其合法权益，故诉至原审法院，请求撤销东升乡政府给姬增保作出的“东升乡村民补办证明表”及给姬增保、苍振明分别作出的“东升乡社员建房确权表”。
本院认为，乡级人民政府为村民补办建房证明，应当首先确认补办建房证明房屋的建房人这一事实。东升乡政府在未查清上述事实的前提下，仅根据姬增保的申请及其在红果园17号实际居住的事实，为姬增保出具了东升乡村民补办建房证明表，为红果园17号5间房屋补办了建房证明，因其出具补办证明时认定事实不清，故本院不予支持。原审判决认定“东升乡政府批准姬增山建房地点在红果园17号”有误，因而以“东升乡政府在未撤销对姬增山的建房用地许可的情况下，又为姬增保补办了已划拨给姬增山的宅基地建房的证明，该补办建房证明行为证据不足，且违反法律规定”为由，判决撤销了上述补办证明的理由错误，本院应以纠正。鉴于原审判决撤销补办证明的结论正确，本院可以维持。根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，县级人民政府有权确认农村集体土地用于非农业建设的使用权，因此，东升乡政府为姬增保、苍振明作出社员建房确权表的行为系超越职权的违法行为，原审予以撤销正确，本院应予维持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
土地确权的法律依据范文4
一、目前农村土地承包确权登记的困境
金坛2010年成为常州农村土地承包经营权第一批登记试点地，是苏南地区较早试点确权登记地区之一，具有一定的代表性。因此，本文课题组选取了金坛市金城、朱林、直溪三个镇的四个行政村近150农户进行调研。通过实地调研，发现目前农村土地承包确权登记面临以下问题。
1.土地权属争议对确权的制约
由于现行法律规定，特定主体是否拥有该土地的承包经营权是以承包合同为依据的，而不是登记证书，因此承包关系不明确必然引起土地权属争议问题，直接影响着土地承包确权的落实，制约着农民土地权利的实现。主要表现为“人地矛盾”，即人多地少、人少地多、有人无地、有地无人，在苏南地区主要表现为“人多地少”。由于土地价值的上升，人多地少，农户不认可现有土地承包关系保持稳定并长久不变，要求调整承包地后再长久不变。其产生原因有：（1）由于执行“增人不增地，减人不减地”政策，非农身份人口仍保留原承包地，死亡人口土地没有收回，新增人口无地，新增人口要求分地，因此，大多数农民对该政策并不支持。（2）二轮延包时，农民负担较重、农产品价格低迷、种地效益不高，部分农民把一轮承包的土地转给别人耕种，随着农业税的取消和政府农业补贴的发放，土地流转收益的不断上升，一轮承包的农户开始要求收回原土地，要求土地确权。（3）部分农民二轮延包时分到承包地，之后又退掉或撂荒承包地，现在回来要地，但地已被集体处理。（4）由于操作失误，有些村土地承包证发给了非本村人员，而本村村民未拿到土地承包证，阻碍了确权工作的进行。如在调研的几个村中，虽然有近90%村民拿到土地承包证，但仍有10%左右未拿到土地承包证。（5）土地承包关系经常调整。如对“近5年来，您承包的土地调整过吗？”进行问卷调查，情况如下：金城镇JC村7.5%选择“做过大幅度调整”，22.5%选择“小调整过”；朱林镇XT村26.09%选择“小调整过”；朱林镇CX村11.11%选择“做过大幅度调整”，33.33%选择“小调整过”；直溪镇WJ村7.32%选择“做过大幅度调整”，7.32%选择“小调整过”。虽然按照现行法律不应该调整，但如果少数人不同意调整，多数人同意调整，如何解决成为实践中的难点。（6）征地规模不断增加，部分失去承包地的农户要求重新分配承包地。（7）部分农户违规垦地并占用，没有垦地的农户要求重新分配新垦地。因此，在现有法律制度的制约下，当土地权属不明时，确权工作便无从谈起。
2.土地流转不规范对确权的影响
农村土地流转是加快发展现代农业的客观需要，可以提高农业效益，不断增加农民收入。由于现行土地承包经营权流转登记制度不统一，部分流转方式登记存在空白，因此土地流转缺乏有效的引导和管理，农民又欠缺法律意识，于是各种问题凸显，直接影响了土地确权登记工作的进行。表现在：（1）流转行为不规范。一是自由流转普遍，即村民与村民之间私自进行转包、转让、互换现象普遍。二是流转合同不规范。农户之间不签订书面流转合同，只有口头约定；即使有书面合同，其内容也不完整，在某些方面不具备法律效力。如有的村民在土地转让时不经村集体经济组织审查同意；有的不按照规范签订合同，合同条款条目不明确，也不经合同管理机构审查、鉴证；有的合同甚至与现行法规相冲突，流转中出现租用土地期超过了二轮承包期规定时间的现象，从而引起租用纠纷。三是流转用词不规范。有些农户在流转方式上写的是“转让”，实际上是“转包”。四是原先随其他买卖物已流转、搭让的土地，多年后原土地承包者又强烈要求收回土地；还有原先代租、代种的土地，多年后原土地承包者又要求收回，形成较多纠纷。（2）土地流转缺乏有效的引导和管理。一是个别地方在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定；二是少数基层干部对土地流转认识不足，认为“土地承包期30年不变，不是土地的地块不变，而是政策不变”，土地流转属承包者个人的事，因此对土地流转不加以科学的引导和必要的规范。（3）成员资格确定不明，妨碍土地承包权的市场化流转。尽管《承包法》对农户土地承包权实施物权保护，但现有法律对农民集体成员资格不明确。而到了村社内部，农民对集体所有制下的成员权观念根深蒂固，他们认为，既然土地是集体所有的，每个村社成员就应享有土地承包经营权，由此带来土地纠纷上升。比较突出的问题，一是已弃耕的外出务工人员重新索回土地承包经营权；二是城镇落户回村要求收回已放弃的原来的承包地。从而影响土地承包关系的稳定和农地承包权的市场化流转。
3.确权登记管理及登记工作的困难
一是管理不到位。（1）“证地不符”，即农户承包证书上的地块面积与实际面积不一致。例如，尽管金坛在明确土地承包关系工作走在常州的前列，但就“您承包证上的地块面积与实际面积一致吗？”进行问卷调查，其中选择“不一致”的，金城镇JC村2.5%；朱林镇XT村8.7%；朱林镇CX村11.11%；直溪镇WJ村2.44%。选择“差不多”的，金城镇JC村35%；朱林镇XT村13.04%；朱林镇CX村33.33%；直溪镇WJ村48.78%。可以得出，农户承包证书上的地块和实际面积存在较大出入。（2）个别村社没有开展第二轮土地承包经营权证换发工作。即使开展工作的，由于法律程序不完善，没有指定承包方案，没有召开群众会议，没有通知外出人员回家换证等。（3）没有签订土地承包合同。（4）土地承包经营权证书办证程序不合法。如外出人员的土地没有经过本人书面同意而填入别人的土地证；漏填共有人，错填地块，地块填写不全或不填写；以及管理混乱等。
二是登记工作的难点。要实现土地承包经营权物权化管理，必须完备地籍信息，健全登记技术程序。包括权属调查、土地登记、地籍信息管理以及地籍信息系统建立。但通过实地调研，发现以上工作的实现存在较大困难，表现在：（1）苏南地区“人多地少”，在承包地的分配中，按照好、中、差搭配，因此，各家承包地较为分散，地形不一，空间标记存在困难。此外，由于“证地不符”，土地又不能丈量，数据无法确认，在这样的情况下登记工作要做到准确无误难度较大。（2）根据《农村土地承包经营权证管理办法》第4条规定，县级以上地方人民政府农业行政主管部门负责农村土地承包经营权证的备案、登记、发放等具体工作。而实践中，主要由乡镇农业经济管理站操作，而镇农业经济管理站却面临“三无”情况，即“无人员、无场所、无资金”，如金坛市乡镇一级经济管理站总共只有40多人，因此，登记工作力不从心。（3）由于大多数农民并不清楚土地承包经营权的物权性质，没有将其作为自己的财产权，所以没有登记需先申请，没有土地承包权的变更和注销也需申请的意识，影响了确权登记工作的推进。
二、农村土地承包经营权确权登记制度的完善
农村土地承包经营权确权登记的困境与现行法律在土地承包经营权确权登记制度上的缺陷有着直接的联系。现行法律在土地承包经营权登记制度上的缺陷主要有四种：土地承包经营权设立登记性质二元，造成土地承包经营权的物权效力不一；土地承包经营权流转登记制度不统一，部分流转方式是否登记存在空白；农民集体成员资格不明确，土地承包确权登记受阻；现行土地承包经营权登记制度效力低，权利人救济渠道缺乏。因此，应当从制度上进行完善。
1.完善农村土地承包经营权登记的效力
《物权法》确定了土地承包经营权的物权性质，根据《物权法》第10条的规定，农村土地承包经营权的登记应与一般不动产登记制度一致，而不应另设一套登记制度，造成土地承包经营权的物权效力不一。首先家庭承包的土地承包经营权的设立登记与其他方式承包的土地承包权的设立登记均采用登记生效主义；其次是家庭承包的土地承包经营权互换、转让和其他方式承包的物权性质的土地承包经营权转让登记统一采用登记生效主义。因为：（1）农村土地承包经营权登记模式应当彰显物权公示、公信原则。登记的目的在于使公众了解物权的设立、变动等情况，实现物权的公示公信功能。而我国现行的土地承包经营权登记制度更多的功能在于行政管理，而不是保护权利人的土地承包经营权、保护交易安全。那么，不经登记，不动产物权不发生变动之效力，应为现行立法所肯定。（2）统一登记模式有利于促进农村土地的高效流转。现有立法对土地承包经营权的设立和流转采用不同的登记原则不利于交易安全，易产生矛盾。因为如果农民在取得土地承包经营权时没有登记，没有获得土地证，在其变动时又如何以登记来对抗第三人？此外，按现有法律，土地承包经营权流转采用登记对抗主义。表面上看，登记对抗主义便于当事人取得权利，但是，因该权利未履行登记手续而不具有社会公开性，与现代物权法的公示原则相背离，不利于当事人权利的保护。如果采用登记对抗主义的立法例，就会出现承包人在承包合同成立后就取得农地承包经营权，但又不能以其对抗第三人的怪异现象。而采用登记生效主义，则承包人在登记之前并未取得农地承包经营权，当然就不能以所谓物权的效力来对抗第三人了。
因此，构建科学合理的农村土地承包经营权登记制度，有利于农民增强土地权利意识，使得土地权证成为土地使用权移转的权利凭证以及土地征收时权利人主张补偿的根据，这样农民就会像城镇居民对待房产证一样重视自己的权利，及时申请、变更与注销，避免现实中如上述大量存在的土地权属争议问题。
2.明确农民集体成员资格的认定标准
既然承包关系已经长久，在集体经济组织内部，农民就会就成员权的确定进行计较，只有明确农村集体经济组织成员权界定标准，才能促进确权登记工作的顺利进行。实践中成员资格确定不明，造成土地流转问题突显。现有的制度一般将户籍制度作为确定集体成员归属的标准，只要具有本地的户口，即使不在本地居住，也为集体成员。但这一规定对一些特殊群体的成员权问题不能提供有效的法律支持，如出嫁女或招来的女婿即使取得了其居住地的户籍，其村民身份仍然被排斥在村社集体外而使其丧失土地承包经营权；或者即使户口在农村，人却可能已在城市定居生活，其主要的生存关系、生活关系、工作关系都已离开原户口所在地；或者户口已落户城镇，但承包关系仍然存在。由于我国农民集体成员权是以行政管理关系为基础，现行法规定又含混不清，农民集体成员权制度中的矛盾和冲突实际上是民事权利制度与行政管理之间的冲突，是土地承包合同和户籍制度两者既相互背离又都在起作用的结果造成。正是户籍制度对成员资格的确认仍然有效，才造成了村社集体内部新增人口要求取得承包地的制度依据。形成于农业集体化运动的集体成员权无相应的退出制度安排，而进入其他村庄集体并成为其成员则需要严格的准入程序，这种制度不可能为土地承包制下的集体成员权的取得和实现提供有力的支持。这种冲突加剧了农民地权的矛盾，削弱了立法关于土地调整、土地承包长期稳定的引导功能。因此，农民集体成员的重建应着眼于民事法的方法，而不是行政管理的方法。因此，建议地方农业部门出台农村集体经济组织成员权界定办法，确立以合同或其他财产权凭证为基础的成员权评定标准。在实践中，通过土地承包合同而建立的农民集体成员权制度就是合乎客观实际的对土地承包制度的正确反映。如苏南一些地方推行的以农民自愿为基础的土地股份制，持有土地股份的农民集体的成员，可以将其股份转让，将其股份转让后的农民集体成员，不再享有土地股份组织的成员权，而由受让人取得成员权。
此外，在目前农民不断变换居住地的情况下，可以参考民法上的住所地为确定地域成员的标准，这也是各国普遍做法。只要在本地有永久居住的意思并长期居住的，即应认定为在本地有住所，成为本地成员，有权参与地域事务，履行义务，享有权利。如常州金坛市金城镇立足于成因分析和历史构成，现实评估社会效果和法律后果，确定的农村集体经济组织成员资格取得的标准是：以是否在集体经济组织所在地生产、生活并依法登记常住户口，以及在该集体经济组织以外是否享有其他基本社会福利保障为判断依据。在农村集体经济组织所在地生产、生活并依法登记为常住户口的人，原则上应认定具有该集体经济组织成员资格。
3.制定《集体土地登记法》，完善农村土地承包经营权的法律保护
随着全国农地承包经营权证书发放的逐步完成以及农地登记管理水平的不断提高，建立统一规范的农地登记系统是国家制度供给的必然趋势。由于我国农地登记覆盖面广，工作量大，法律不规范，相对有限的财力与人力投入，尤其是具备合格土地登记技能人员的匮乏，农地承包经营权证书中关于产权边界的信息失真情况较为普遍，因此确权登记工作困难重重，这必然降低承包经营权证书在土地流转市场中的实用价值，当土地价值上升后易引发土地产权冲突。另外，当前农地利用效益并不高，农户登记激励不足，农民缺少确权登记意识，国家只能借助于农村集体的力量完成承包经营权登记发证工作。因此，出于集体自身利益考虑，容易造成部分地区承包经营权证书名义发放率与真实发放率的差别。同时，由于农地流转收益有限，交易双方进行权属变更登记的积极性并不高，不少地方要求农村集体或乡镇政府建立农地流转台账，加强流转管理，但这又会给农村集体再次提供了干预农地自由流转的空间。种种问题迫切需要制定《集体土地登记法》，统一登记法律依据、统一登记机构、统一登记效力、统一登记程序、统一权属证书，赋予登记以公信力，促进交易安全；同时，地方政府应加大对确权登记工作的人力、财力的投入，不断提高确权管理工作水平；并建立登记的权利救济制度，保障农民的土地权利。如因为登记机关的失误，导致农民土地承包经营权缺失，或者导致受让人基于对登记信息的信赖而发生损失的，可以主张登记机关纠正并赔偿损失；确立土地纠纷调处属地管理责任制，确保承包纠纷发生后能得到及时受理和妥善解决。
土地确权的法律依据范文5
长期以来，我国农村土地大面积荒置或低效利用，其根源在于农村土地无法有效流转。十八届三中全会作出了深化农村土地制度改革的决定，力图提高农村土地的配置效率。
目前，制约我国农村土地流转的因素主要来自于两方面，一是农村土地权属不明晰，二是农村土地权利受限，无法实现标准化、凭证化。第一，我国农村土地相应权利的权属关系不明晰。如我国《宪法》、《土地管理法》等法律规定“农村土地归农民集体所有”。但是“集体”如何界定，集体与农民之间的关系如何，法律规定却并不明确。大部分农民集体经济组织已经解体，农民和集体之间关系模糊，农村土地产权主体形同虚设。第二，农村土地权利受限，无法实现标准化、凭证化。目前，农民主要享有农村土地的占有权、使用权和承包经营权，农村土地除了用于耕作、居住和简单的经营外，农民无法通过市场将附着于农村土地的权益变现，从而限制了农民通过农村土地的流转实现更多形式的收益。
要实现农村土地流转，关键是要破除这两大因素的制约，土地资本化是一个重要方向。农村土地资本化，就是通过利用资本市场的产权、契约等制度安排，明晰农村土地的权属关系，利用标准化、证券化等方式，将农村土地所附有的权利转化为可以流通、交易的资本凭证。通过农村土地资本化，明确农民对农村土地的权利，让农民取得土地权利的相关凭证，农民不仅仅可以通过农村土地的耕作、居住和承包经营获得收益，还可以通过农村土地权益凭证抵押、入股、信托等方式入市流转，获得贷款资金、股利分红等收益，由此对农民形成有效激励，促使农民将闲置的土地流转入市，让农村土地从低效使用者向高效使用者流转。
农村土地资本化对于农民来说，土地不再只是仅能用于耕作、居住和简单承包经营的“死”的财富，而是拥有契约保护、可以流转交易的“活”的资本，让农民通过土地资本凭证的流转实现其相应权利，变现其财富，激励农民有效利用土地，促使农村土地有效流转。
二、目前农村土地资本化的几种模式
通过资本化实现农村土地的流转，不少地区已经进行了有益尝试，目前形成以下几种模式。
1.武汉模式――以土地合作社为主导的股份化模式
武汉对农村土地进行了确权登记，成立了土地合作社，农民可以以确权后的土地入股土地合作社，由合作社对入社土地进行规划、统筹和运营。合作社通过农村土地入股、抵押等方式，为农民实现了股利分红等收益、获得了经营发展贷款，从而实现了农村土地权利人的相应权益，促进了农村土地流转。
2007年，武汉市农村土地蔡甸区齐联村揭开了农村土地权利资本化改革的序幕，此后，齐联村的经验在武汉全面推广。在探索农村土地权利资本化的过程中，逐渐形成了武汉模式。首先，通过查阅公安部门登记资料、实地调查、村会评议等方式核实了本村村民的身份及其所承包、居住的农村土地，并颁发了相应权益凭证，持证人在权利期限内，可以依法占有、使用、经营、流转土地，也可以作价、折股作为资本从事股份经营、合作经营或抵押担保，并建立了农村土地权利综合数据库对农村土地进行统一分类、登记、编号。然后，成立了土地合作社，将村集体的土地权属凭证进行集约整合，通过农村土地权利资本化实现农村土地相应权利人的权益。合作社可以以权属凭证向金融部门抵押贷款获得农业规模经营发展的资金，也可以以权属凭证入股企业的方式，在引入专业化、现代化的规模经营企业、促进当地农业规模化、专业化发展的同时，让农民以股息分红的方式实现其权益。以此实现了农村土地权利享有人的相应权益，促进了农村土地流转。
2.益阳模式――以政府信托主导的信托化模式
与武汉模式不同，湖南省益阳市主要通过政府信托的方式完成分散农村土地资源的集约化，将农村土地所享有的权利转化为信托份额，实现农村土地权利的资本化。一方面，农民可以通过信托份额获得相应收益，以此激励其将闲置土地进行流转。另一方面，政府信托公司对农村土地进行统筹、规划和运营，将农村土地流转给农业公司或种植大户等农村土地的高效使用者，从而促进了农村土地的有效流转。
益阳市土地信托流转的具体做法是，由政府全资注册成立信托公司，负责土地信息收集和，在做好产业规划，接受农民土地权利委托，并与农民签订信托流转合同后，筛选农业经营公司，向其发包土地，并对其经营进行监管，同时整合涉农资金，实施相关项目。在这个过程中，农民首先与信托公司签订意向性协议，信托公司在三个月内寻找合适的受让企业（大户）。在规定期限内，如果信托公司找到合适的受让方，则与其就租金达成相关协议，企业（大户）一次性付清一年租金，信托公司再在每年的相应月份分次交付给农民。此外，企业（大户）还需向信托公司缴纳农村土地押金和相应的管理费。如信托公司逾时未找到合适对象，或农民对对象有疑虑，土地将返还农民手中。
益阳模式与传统流转有三方面的不同：第一，是通过“三角形”关系形成了更为稳定的土地流转契约关系，农民把承包经营权信托给政府后，在随意退出方面受到制约，而且这种信托关系还可以继承，具有稳定和长期的特性；第二，政府作为“中间人”，积极发挥整合项目、提高土地资源利用效益等功能；第三，可以兼顾多方面利益特别是保障农民的利益，政府在土地流转中起到了“稳定器”作用。
3.宿州模式――以金融机构主导的信托化模式
与益阳政府主导的信托模式不同，宿州通过与金融机构合作，建立了市场化的信托计划，实现农村土地的资本化，促进农村土地的流转。
2013年10月10日，中信信托与安徽省宿州市桥区政府合作，成立了国内第一支土地流转信托计划――“中信・农村土地承包经营权集合信托计划1301期”。益阳通过金融机构的信托计划，在不改变土地所有权的前提下，通过信托模式，实现土地所有权、使用权和收益权等权利的相互分离，构建“土地看护人”机制；以金融服务农村，通过注入现代科技和金融服务的要素，促进农村土地的集约化经营，盘活农村土地资源，使农村土地权利人以可持续的方式，分享土地增值收益和土地市场化成果，推进农村产业结构的调整以及新型城镇化发展。
虽然武汉、益阳、宿州三地在农村土地流转方面采取了不同的模式，但本质上是一样的，都是通过土地权利资本化实现农村土地的确权，进而将其凭证化、标准化、证券化，让农民通过土地资本凭证获得土地流转的收益，以此对农民形成有效的激励，从而推动农村土地的流转。
三、我国农村土地资本化的问题及建议
各地农村土地流转虽然取得一定进展，但目前我国农村土地资本化仍停留在尝试性的初级阶段，缺乏统一、规范、有效的制度安排，这主要表现在以下几方面。第一，缺乏产权、契约制度保护的确权方式。土地权利资本化，首先要明晰农村土地的权属关系，确权涉及到农村土地权利的划分，谁应该获得相关权利、获得多少、标准如何，这必须在完善的产权、契约制度的保障下进行，才能实现确权的公平性和合理性。而目前各地的确权工作受人为因素影响较大，如村委会评议等方式，虽然简单易操作，但缺乏相应的法律依据，其公平性、合理性大打折扣。第二，没有健全、有效的农村土地产权交易平台。农村土地流转，涉及到权属关系的变动，具有其复杂性，必须依托于健全、有效的交易平台，这样才能为流转提供保障、效率以及流动性。而目前的流转多依托于某一单位组织进行，如武汉的土地合作社、益阳的政府信托公司、宿州的中信信托公司。因此，受限于该类组织的规模大小、运作效率、安全程度，大大降低了农村土地流转的效率、保障程度以及流动性。第三，土地权利资本化的方式有待拓展和创新。目前，农村土地权利资本化仅通过股份化、信托化等单一的、传统的权利资本化方式完成，不能根据不同权益人的实际情况，有效利用权益类、固定收益类、衍生类等多种金融工具进行组合和创新，以最大化农村土地权利人的收益，从而最大化农村土地流转的激励效果。激励的降低，无疑会降低农村土地流转的有效性。第四，缺乏相应的法律、制度、市场等环境保障。目前我国的《宪法》、《土地管理法》等相关法律制度不完善，如相关法律并未明确农村土地的主体，农村集体土地与国有土地权利不平等；我国多层次资本市场建设缓慢，场外市场、区域性权证类产品交易市场缺失，大量资本化证券如信托凭证、股权凭证不能交易，不健全的资本制度和市场环境极大地限制了农村土地有效流转的实现。
为此，推动农村土地流转，实施农村土地资本化。第一，要探索产权、契约制度保护的确权方式。依托于资本市场的产权、契约制度安排，根据各地实际情况建立公平、合理的农村土地确权登记程序，并建立资源数据库对农村土地权属关系进行统一的分类、编号和管理。第二，完善农村土地产权交易平台的建设。综合建立产权交易所的信息中心、评估中心、托管中心以及结算中心，从信息披露、合理估值、交易安全保障上提高平台的有效性，从而为农村土地流转提供便利。第三，拓展和创新权利资本化的方式。根据不同权益人的实际情况，有效地对权益类、固定收益类、衍生类等多种金融工具进行组合和创新，以最大化农村土地权利人的收益，从而最大化流转的激励。第四，进一步建立和完善农村土地流转的相关法律、法规，建立多层次的资本市场，为农村土地权利资本化提供环境保障。
土地确权的法律依据范文6
【关键词】公建配套房屋产权登记
中图分类号： TU8 文献标识码： A
【正文】
一、目前公建配套房屋权属登记的现状。
1、公建配套房屋的范围不明确。
在目前我国《物权法》以及《城市房地产管理法》都没有对哪些房屋属配套公共建筑做出规定。在没有相关法律、法规规定的情况下，我们通常意义上所指的公建配套房屋主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类公用建筑，但各住宅区具体配建项目因住宅区情况的不同会有所区别。
2、公建配套房屋权利归属立法不健全。
目前，除《物权法》第73条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。除公用设施和物业服务用房的权利归属作了明确规定之外，其他公建配套房屋的归属都缺乏相关的法律依据。2001年4月4日建设部第88号令《商品房销售管理办法》第16条规定了《商品房买卖合同》所应具备的内容，其中第8项对公共配套建筑的产权归属作了规定，该项明确当事人双方可以对公建配套房屋的归属进行约定。从以上两个规定可以看出，国家对于公建配套房屋的权利归属采用的是当事人意思自治主义，附带采用保护弱者的原则。
3、正是由于立法上的缺失，公建配套房屋的权利归属不明确，从而导致公建配套房屋的权属登记也缺乏统一的模式。
二、公建配套房屋权属登记的发展趋势和理想登记模式。
《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。根据该两条规定，房屋所有权应当进行登记并核发房屋所有权证。因此，对于公建配套房屋也不例外，应当进行不动产登记。对于房产登记机关来讲，如何去规范公建配套房屋的权属登记已迫在眉捷。
根据建设部的有关规定，针对公建配套房屋的实际情况，建议可以分别按下列原则处理：
(一)、已单独办理初始登记的公建配套房屋，法律明确规定为小区内全体业主所有的，如《物权法》规定的公用设施和物业服务用房等。考虑到业主委员会目前在法律仍无主体资格，因此，可以在房产登记部门的登记册中将产权登记为XX小区全体业主所有，但不核发房屋权属证书，待时机成熟的时候或法律赋予业主委员会主体资格后可以再向符合条件的主体核发房屋所有权证。
(二)、已单独办理初始登记的公建配套房屋，但法律未明确规定归属的，如会所、小区活动室、垃圾处理间、停车库、农贸市场等，应根据该公建配套房屋的法律属性进行综合分析。对于房屋登记机关来讲，则须从解决纠纷，防止介入买卖双方矛盾的原则出发，根据不同情况分别作以下处理：
1、开发商和业主都已明确住宅的价格中已包括公建配套房屋的开发成本的或开发商已承诺无偿提供公建配套房屋的，则应当将房屋产权过户到全体业主名下，登记方式可以参照前述(一)进行。例如小区内的自行车库，一般由开发单位无偿承诺提供，在这种情况下，自行车库的产权归全体业主所有。
2、对于开发成本未列入房价或开发单位未承诺无偿提供的公建配套房屋，这类应按“谁投资，谁收益”的原则，房屋产权应完全由开发商所有，开发单位有完全的处分权，可以转让、抵押，但不得改变规划批准的使用性质，同时在转让和出租时小区的业主有优先权。例如开发商独立投资的商业用房和独立停车库，房屋产权应确权到开发商名下。
3、对于开发商和业主均无相关材料证明产权归属，且开发商和业主无法达成协议的公建配套房屋。例如在现实生活中经常碰到的是小区会所。由于就建筑性质而言，小区会所不属于城市规划管理界定的公建配套的范畴，但由于开发商往往把不同类型的公建配套集中在会所修建，于是会所往往又与配套公建联系在一起。对于这种在权利归属上存在纠纷的房屋，如开发商要处分该房屋的，为了化解矛盾，房产登记机关可以在小区内或媒体上对有关情况予以公示，如小区内业主有异议的，则不予办理登记或暂缓办理登记手续;如小区内业主无异议的，则予以办理相关手续，但受让方不得改变房屋系公建配套房屋的性质。
三、莱芜市市公建配套房屋登记情况
多年来，明确公建配套房屋的产权归属和产权登记模式始终是莱芜市房产人为之讨论和探索的问题之一。考虑到公建配套房屋确权后可能出现的权利人随意改变配套房屋用途或者转移登记可能会给小区业主造成利益上的损失，目前有三条建议尚在讨论中：
1、可以先为权利申请人办理确权，要求权利人将已确权的公建配套房屋(如物业用房)向物业管理办公室备案，由物业管理部门实施动态管理。
