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土地流转相关法律法规范文1
摘要：我国农村土地承包经营是一定历史条件下的产物，农用地不具有流动性与市场经济的发展不相适应。农用地流转是社会经济发展的必然趋势。农用地的流转有效地促进了农业产业结构调整，是优化土地资源配置。实现农用地规模经营与集约经营的有效途径。分析农用地流转模式与机制，规范集体土地使用权流转对科学合理地配置农用土地资源，实现土地的有效利用，提高土地的经济效益，促进农业生产持续健康发展具有重要的现实意义。
关键词：农用地；流转；所有权；使用权
一、农用地流转的意义
我国《宪法》明确规定，农用地的所有权只能归国家或集体所有，因此，我国的农用地流转包括农用地所有权通过征用或买卖从集体向国家以及在集体之间的转移和农用地使用权的转让和流通。
随着我国生产力的发展和人口的增加，为改善生态环境、优化土地资源配置、提高土地利用率、促进农业结构调整以及促进农民增收和农村经济发展、实现规模经营与集约经营，对农用地使用制度提出了更高的要求。我国农村土地承包经营是一定历史条件下的产物，农用地不具有流动性，这是与市场经济的发展不相适应的，也不适应农业资源的优化配置，农用地流转是社会经济发展的必然趋势。因此，分析农用地流转模式与机制，规范集体土地使用权流转对科学合理地配置农用土地资源，实现土地的有效利用，提高土地的经济效益，促进农业生产持续健康发展具有重要的现实意义。
二、我国农用地流转的形式
在实践中农用地流转的形式各种各样，本文根据其法律特征将农用地流转形式划分为农用地所有权流转和使用权流转两种形式。
农用地所有权流转包括国家征用和买卖两种形式。征用足指国家依据有关法规赋予的农用地征用权，对公共事业性用地向集体征用，实现农用地所有权与使用权同时转移，并向集体支付一定的征地补偿费。买卖是指集体经济组织在坚持土地公有制的基础上，将农用地所有权转移给国家或其他集体经济组织的行为，它是顺应市场主体平等要求，以土地市场价格方式参与交易，分为国家购买与集体购买两种。国家经营性使用农用地，应由国家向集体购买而不宜征用。
农用地使用权流转有出让和转让两种形式。农用地使用权出让是农用地所有者将农用地使用权在一定期限内有偿出让给农用地使用者，是农用地所有者同农用地使用者之间的流转，包括出让、出租、发包等多种形式。农用地使用权转让是农用地使用权的横向转移，是农用地使用者将农用地使用权再次转移给其他农用地使用者形成的农用地流转，是一种土地使用者与土地使用者之间发生的流转关系，包括转让、转包、转租、股份合作制、抵押、继承等多种形式。
三、我国农用地流转中存在的主要问题
1、农户在农用地流转中主体地位得不到保证
《土地管理法》中明确规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理”，明确指出农村集体土地所有权的主体是农民集体，但没有明确规定谁真正代表集体。集体经济组织、村民委员会都认为自身有充当主体的资格，都能在集体土地流转中行使权力，导致农用地所有权虚设、“责、权、利”不清、农民合法权益得不到落实和保证。有些地方政府利用行政手段强制征地或强买集体所有土地，使集体及农户处于被动地位，权益受侵犯，农民在土地使用流转中的主体地位得不到保证。
2、缺乏有效相关中介服务组织
土地流转中的中介组织是指在引导农户进入市场过程中，向农户提供生产、流通以及金融的市场中介组织。其具体形式有土地信托服务中心、土地信托服务站、土地银行、土地流转协会以及农用地分等定级与估价机构等。目前，我国农用地流转过程中的中介组织还处于起步阶段，数量较少，区域分布不均，结构和功能不完善，职能缺失现象严重。许多土地流转的中介组织的运作方式明显带有行政色彩，影响了土地流转市场的正常发育和发展。
3、农用地流转市场发育不完善
农村土地资源市场化配置，是社会主义市场经济的客观要求，对完善农村土地制度，促进农村社会的转型和整个社会进步具有十分深远的意义。但目前我国农用地市场处于形成的初级阶段，发育滞后，还没有形成完善的市场体系，市场对土地资源配置的基础性作用发挥还不充分。市场发育水平地域差异大，竞争不足，价格机制不能充分发挥作用。
4、相关法律法规不健全，政府对农用地流转缺乏有效监管
与我国《中华人民共和国土地法》和《中华人民共和国农村土地承包法》相配套的农村集体土地使用权流转相关的地方性立法目前还不健全，致使农用地流转中出现的问题与纠纷的解决缺乏法律依据。农用地流转市场不规范也与农用地制度不完善、农用地交易规则等方面的法律法规体系不健全有直接关系。政府对农用地缺乏有效监管，土地交易隐形市场活跃、运用行政手段强制流转、随意转变农用地用途、撂荒闲置等现象严重。
四、完善农用地流转制度的对策
1、构建农用地流转制度的基本原则
党的十七大明确提出要坚持农村基本经营制度，稳定和完善土地承包关系，按照依法自愿有偿原则，健全土地承包经营权流转市场，有条件的地方可以发展多种形式的适度规模经营。农用地流转必须严格遵守以下基本原则：
(1)依法原则
土地流转必须符合相关法律法规、土地利用总体规划和基本农田保护规划，不得随意改变农用地用途、撂荒或进行掠夺性经营，确需改变土地生产用途的，应依法报批。同时规范土地流转合同，制定各种流转合同样本，力求流转手续合法；规范，并依法保证合同各方严格履行合同。
(2)自愿、互利原则
要充分尊重流转双方当事人的意愿，特别要尊重农民的自，严禁任何形式的强迫命令。土地使用权的转包、租赁费，应由农户与受让方或承租方协商确定，并全部归具有土地承包权的农民所有，乡(镇)政府及村、社集体经济组织和任何个人不得侵占、截留。
(3)土地资源可持续利用原则
农用地流转必须坚持土地资源可持续利用的原则，通过调整土地资源的利用结构，优化土地资源配置、提高土地利用率，实现土地资源的可持续利用。
(4)经济、社会、生态效益兼顾原则
农用地流转的目的是优化土地资源配置，通过农业产业结构调整实现农民增收与农村经济发展，但决不能急功近利，只考虑经济发展而忽视社会与生态效益的协调。
(5)以市场为中心原则
农用地流转必须坚持以市场为主导的原则，引入市场竞争机制，减少行政干预，切实保障集体及农户的主体地位与合法权益。
2、完善农用地流转制度的对策
(1)建立农村社会保障体系
一方面在农村通过建立与完善农村合作医疗制度、最低生活保障制度、农村养老保险制度等等社会保障体系，减小农民对农用地的依赖性，使一部分有能力外出创业的农民从土地中解脱出来，为农用地流转创造条件；另一方面在城市要逐步建立务工农民社会保障制度，加快解决农民工的子女上学、工伤、医疗和养老保障等问题，解决进城务工农民的后顾之忧，使其所经营的农用地能够进入农用地流转市场。
(2)加强相关中介服务组织机构建设
中介服务组织在农用地的供给与需求之间起着媒介和桥梁作用，其职能是做好土地流转的各项服务工作，包括土地流转规划、农用地定级与估价、收集土地供求信息、项目推介、流转程序、指导和协助办理土地流转手续、档案保存以及调解处理各方关系。要积极营造中介机构健康发展的良好氛围，引导中介机构合法诚信服务；大力培育和发展中介服务组织，加快中介机构行业协会建设；加快信息化建设，构筑中介机构信息平台。
(3)完善农用地流转市场
完善农用地流转市场首先要明确各产权主体关系。权利和义务界定清晰，使转出与转入双方明确交易的农用地的产权状况；其次要规范农用地市场流转的程序，加强交易的管理，但政府部门在管理农用地市场流转过程中应注意简化程序，规范收费制度，避免导致农民负担的进一步加重；第三要搞好农用地分等定级和价格评估工作，客观、公正地评估出土地等级和市场价格，为农用地市场流转双方的公平交易提供科学依据，也为政府加强对农用地市场价格管理奠定科学基础；最后要实施多种农用地流转形式、拓宽市场流转渠道，逐步放开农用地流转市场。
土地流转相关法律法规范文2
随着对“三农”问题的深入研究，农村土地流转也越来越引起高度重视，从上世纪80年代开始，由于土地承包制度的实施以及农村剩余劳动力的大量转移，农户之间开始了自发地进行土地流转，到现在已经初具规模。但我国农村土地流转还处于刚刚起步的探索阶段，存在着很多问题，这些问题的存在极大地阻碍了我国农村土地流转健康有序的发展。因此，对我国农村土地流转现状进行分析具有重要的理论意义和现实意义。
1.我国农村土地流转现存问题分析
农村土地流转是转变传统农业发展方式，走中国特色农业现代化道路的关键，是促进我国农村社会经济发展的又一制度创新。当前，我国农地流转面临诸多困境，制约着农村土地的自由流转。因此，系统分析农村土地流转的各种制约因素，对于推进土地使用权流转、建设社会主义新农村具有十分重要的现实意义。
1.1产权关系不清晰
产权关系不清主要体现在农村土地的经营权上，而农村土地产权明晰是市场经济的客观要求，也是农村土地流转的前提和基础。但是，我国目前的土地产权分为所有权和经营权，由于对所有权和经营权的权力和边界缺乏明确规定，造成农地产权关系不清晰，从而导致拥有土地经营权的土地承包户个体缺乏农地流转的足够动力和权力。
1.2土地流转市场运行机制不健全
土地流转市场是土地流转发生的空间场所，是包括价格、主体、利益分配、中介组织等因素的综合性市场，目前，我国农村土地流转市场运行机制的不健全直接制约着土地流转的广度和深度。当前，土地流转市场运行机制的不健全主要指土地流转交易组织发育的不健全、土地流转收益分配不合理以及市场中介体制匮乏这几个方面。
1.3农村社会保障制度缺位
目前，我国农村土地流转市场中存在的流转规模较小，流转率较低的一个重要原因就是现行的不完善的农村社会保障体系。正是目前我国农村不完善的社会保障体系无法提供给农民的最基本生活保障，大多数的农民即使脱离农业生产转行到从商或者进城打工，也摆脱对土地的依赖心理，把土地当成生活的最后保障。特别是长期生活在农村的老年人，即使当他们失去从事农业生产能力对土地进行抛荒弃耕时，也不愿进行流转。
1.4政府立法不足，监管不力、基层宣传不够
目前，大多数的地方政府和法院有关机构尚未形成处理土地流转纠纷的法律制度，缺乏相关的法律条文和仲裁依据，从而导致了我国农地流转过程中的操作无序。因此，必须尽快制定仲裁土地流转纠纷的相关法律，完善相关争端处理机制。另外，在对土地流转市场运行的监督方面，表现为国家监督主体的缺失。最后，在对国家关于土地流转政策以及相应法律法规的基层宣传方面，显得依然不足。
2.我国农村土地流转的对策建议
面对目前的农地流转困境，必须坚守从农民权益保护、健全流转市场、落实配套机制等多层面入手，多管齐下，从而推动土地流转顺利、有序地开展，发挥其资源配置的优化作用。
2.1完善农村土地经营权，切实保障土地流转中的农民权益
独立、明晰、完备的土地产权关系是实现农村土地流转的必要前提条件。首先，应明确界定土地所有权和使用权的权利界限，提高保障村民土地承包权的执行力。其次，应坚持农地流转的自愿有偿原则。农户是土地流转的主体，对承包土地依法享有自主的使用权、收益权和流转权，有权自主选择是否流转、流转对象和流转形式。最后，应充分发挥农民在土地使用权流转市场中的主体作用。
2.2完善农村土地流转市场
农村土地流转是对农村土地承包经营权的合法转让，目的是为了实现土地资源的更高效配置，完善的市场机制有利于农村土地流转的顺利实现。因此，完善土地流转市场对促进农村土地流转有着非常重要的意义。在建立有形的土地流转市场的同时，也要完善土地流转市场应具备的信息搜集公开、土地价格评估、法律法规咨询等机能。最后，完善的土地流转市场要充分发挥其价格机制，使得土地流转价格能充分反映土地流转供需双方的供需关系，引导农地的合理流转。
2.3健全农村社会保障体系
现阶段，农村社会保障体系尚不健全的情况下，大力推进农村土地流转可能导致的结果是千百万的农村人口失去与土地使用权相联系的生产和生活保障，这样不仅不利于农村土地流转的长期开展，在一定程度上甚至会引来农村社会的动荡。因此，建立健全农村社会保障体系是开展农村土地流转的一个重要前提条件，农村社会保障体系的完善程度也直接关系到农村土地流转能否有效开展。
2.4健全土地流转相关法律法规与相关政策
健全完善土地流转相关法律法规和相关政策可以从以下几个角度入手，首先要加快明晰土地产权关系的法律建设和政策制定；其次，进一步加强完善土地流转中的有关法律法规，对土地流转所要遵循的必要程序、签署流转合同的形式、合同的内容、流转后的流转登记等问题进行详细规定；再次，对土地流转后出现的土地流转纠纷处置和土地流转违法违规行为的惩罚办法进行规定；最后，结合各地区的实际情况制定出与各地区相适宜的地方法规和实施细则。
土地流转相关法律法规范文3
关键词：宅基地使用权；历史根源；限条件流转
一、宅基地流转的现状
目前，规定宅基地使用权问题的法律并不多，主要由国务院颁布的行政法规、部门规章来规定。法律层面的规定包括根本法《宪法》第10条第4款[1]；《物权法》第151-153条以及《土地管理法》第62条等等。法律层面的要点可以大致描述为：（1）规范宅基地的使用。宅基地只能用于住房及其他相关设施建设，不能用作设置厂房等商业用途，这表现了宅基地的福利专享性；（2）禁止流转。禁止转让但允许出租，但是出租后不能再次申请。（3）受让对象广泛性。城市居民以及村民均可受让，但是城市居民需连同房屋一并受让，但村民可以只受让宅基地使用权。（4）集体成员优惠性。在该集体经济组织成员之间可以转让，同样不能转让后不能再一次申请宅基地。[2]
上述相关法律法规的效力引发了激烈争论。学界存在的部分观点认为根据《立法法》的规定，民事基本权利仅能够让法律来界定而不能由低位阶的行政法规、政策规定，而宅基地使用权属于民事基本权利，因此，以上“通知”“意见”等相关规定应当无效。还有一部分观点认为，《物权法》已授权给其他相关法律法规来规范宅基地使用权的使用，那么行政法规及政策的规定有效。③笔者支持后一种观点。因为当前我国没有统一民法典，许多民事权利散布于各种法律行政法规当中，依据我国历来的司法传统这些规定显然有效。
二、当前学说
（一）全盘肯定。持此种观点的学者有孟勤国、陈柏峰等，他们主要基于社会学角度做出分析。理由包括：（1）保障农民生活是宅基地使用权的基本功能所在，禁止宅基地使用权的自由流转其目的就是为了保障农民的基本生活条件。话句话说如果允许自由转让，基于政府寻租、强势力的压迫等原因村民很有可能流离失所；（2）农民通过国家分配取得的宅基地具有均等性和无偿性。它并无市场对价的条件，限制宅基地流转这一制度符合对国家福利的性质和定义；（3）如果放开限制允许自由流转，可能会导致社会上一些不法分子肆意夺取农村土地，直接可能导致农民生活困难，社会动荡，粮食危机爆发；此外，房地产商的加入还会导致楼市动荡。[4]
（二）全盘否定。代表性的观点有著名学者郭明瑞、王崇敏、韩世远等人的观点，他们的看法主要概括为：（1）并非所有的宅基地使用权都是无偿取得的例如集体组织人员有偿取得本组织其他成员的宅基地使用权的行为，因此其无偿性存在现实瑕疵。而有偿取得之后再有偿转让实属情理之中；（2）房屋抵押是融资的有效渠道，现实中的农民希望通过转让多余的房屋来解决资金问题。因此，放开流转限制其实有助于农业生产；（3）保障农民住房使其安居乐业是国家和政府的责任，但是必须要正确选择实现这一目标的渠道。将一切希望寄托于农村土地希望依靠它来解决农民问题是不理智的。（4）立法者无需无需过分担心农民流离失所因为他们会清楚知道自身利益需求；（5）不应该防范城镇居民对农民土地的入侵而应当防范政府的肆意剥夺；[5]
（三）笔者观点――限条件流转。笔者认为可以从以下方面来进行限条件流转。第一、着眼于来源方式。因继受取得的原因取得宅基地使用权的，允许其将超过本人使用面积部分的宅基地转让、出租、抵押等。还有一种情形，本人使用该宅基地建设房屋，但除去个人使用部分还有多余面积的，可以将该部分面积的住房采用以上方式流转。第二、村民“农转非”。由于家人、工作或其他原因而顺利获得城市户口但又永远原集体组织宅基地使用权的人，在提供在城市房屋合法产权证明以后，允许其将原宅基地转让、抵押或赠与。第三、本集体成员有优先受让本集体经济组织宅基地的权利，这一条件借用了房屋承租人的优先受让权。这样可以极大地避免因宅基地使用权流转而导致的土地权属不稳定。第四、规范宅基地流转手续，遵循公示公信原则。在此过程中必须坚持“一户一宅”原则不动摇，不能让部分不法分子讲国家福利作为牟利的手段。
三、制度构想
（一）制定并完善相关法律法规。从《物权法》、《土地管理法》对宅基地使用权的规定来看，发现对权利流转过分限制，因此需要做出全面的修改以适应当前土地市场的发展从而解决现实当中发生的一系列问题。其具体做法涵盖以下内容：规范流转手续，适度控制对象范围，努力解决农村宅基地闲置以及“空心村”现行，高效化解城乡用地矛盾，从而推动社会和谐稳定发展。同时，国务院应加快《宅基地流转条例》等相关法规政策的立法进程，提高立法质量，确保在进行广泛调研以及专家深入研讨之后方制定。这样能够使土地管理部门的行政活动有法可依，有章可循。
（二）严格宅基地审批。目前“一户多宅”现象在农村广泛存在，非法占地现象也很突出。妥善处理“一户多宅”的问题，一方面要对宅基地的使用状况进行全面彻查清楚并登记，再根据所掌握的详细情况，明确目前各地区各村农民违规占用宅基地的情况以便日后整改。除此之外还要严格规范新申请宅基地的审批程序，对不符合宅基地申请条件的农民坚决不予批准，做到从源头上严格把控宅基地分配，从根本上杜绝非法占地现象。
（三）严格抵制违法行为。在法律执行问题上，相关部门要增加投入并进行执法方式的改革创新，并注重与村委会、村领导等人的密切配合，对违法用地批地行为严格彻查。在责任问题上，应当加大力度追究违法犯罪现象。对于违规批地的领导干部应当严格追查给予行政处分，对于违规用地的用地方应当坚决依照《行政处罚法》等相关法律法规的规定严格进行行政处罚，而特别严重的情形还应当追究刑事责任。此外，还要加大法律的宣传力度和教育力度，提高农民的法律素养。
（四）完善农村社会保障体制。尽管“城乡一体化”进程在不断加快，但是城乡差距仍旧十分明显，其主要表现在社会保障方面。在城市工作的居民大体可以享受得到“五险一金”。但是，全国大部分地区农民的基本生活保障均依赖于家庭成员和土地，土地承担了过重的保障责任。因此，只有依法确保农村的养老保险、医疗保险、工伤保险、生育保险、失业保险和其他相关社会救济等保障制度落实到位，大量的农民才能从传统的土地管饭和养儿防老模式上解放出来。这样宅基地使用权的福利功能才能被弱化，便于宅基地使用权流转且减少矛盾的发生。
参考文献：
[1] 《中华人民共和国宪法》（2004年修正）第10条第4款：一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
[2]根据河南省三门峡市湖滨区人民法院民事判决书（2008）湖民一初字第970号（2009年5月21日）；河南省三门峡市中级人民法院民事判决书（2009）三民三终字第179号（2009年11月30日）。两分判决书中均认可当事人即两名村民之间转让协议的有效性，依据是《物权法》152-153条，《土地管理法》第62条以及1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条。综合以上法律，宅基地可以再经济组织成员之间转让。
[3] 申建平：《宅基地使用权流转模式的选择》中关于宅基地现行法规制度的分析给出的观点。
土地流转相关法律法规范文4
关键词：农村集体建设用地；流转；分配；制度
中图分类号：F301.2文献标识码：A文章编号：1674-0432（2014）-05-08-1
中国的土地按土地利用方式的不同可分为农用地、建设用地和未利用地。一般来说，农村集体所有用于建筑的土地都是农村集体建设用地，包括农村居民住宅建设用地、乡镇企业建设用地以及公共建设用地等。随着城市化和工业化的发展，农村集体用地由于具有很多优势，如地域优势和价格优势等，吸引着众多投资者前来投资、开发、利用。本文在对农村集体建设用地流转问题进行了分析。
1农村集体建设用地流转现状
近年来，随着城市化的步伐不断加快，城市周边农村集体建设用地不断被占用，以各种各样的形式转让土地使用权，表现出强烈的市场需求。农村集体建设用地流转已经从农村内部的自发承包发展到多种形式的社会流转。总体上看，农村集体建设用地的流转已经成为了不可逆转的发展形势。
2农村集体建设用地流转问题
2.1流转主体混乱，收益分配不规范
我国很多法律都对农村土地产权进行了界定，但是并没有明文规定农村土地属于哪一行政主体，未建立相关组织和机构管理农村集体建设用地，导致在流转时，农村建设用地的流转主体非常混乱，没有所有权代表和执行主体来管理流转。这就造成被转让方、租赁方不能准确找到主管部门，不仅受到乡（镇）、村的集体经济组织和行政管理机关的管理，还受到土地所有者、土地使用者等各方的诘难。
土地收益分配也是农村集体建设用地流转中的关键问题，一般情况都是交易双方获利，并没有顾及国家利益、集体利益和村民利益。在交易后，乡（镇）和村、村委会和村民之间等利益分配关系没有得到公开，不能统一协调各方的利益，没有相关规章制度可以进行管理。
2.2缺乏统一的流转条件、流转范围
双方交易的土地包括集体建设用地、村民宅基地、集体农用地以及非农业建设用地等各种农村土地，其中既有依法办理相关程序的土地，也有擅自改变直接转让的，既没有相关法律法规确定的转让条件，也没有相关部门进行监督管理，规范土地流转条件。
目前，政府没有指定统一的流转范围，造成流转范围的混乱。有的城市土地流转是按照城市规划进行，有明确规划的农村集体建设用地不可以流转，其他的土地则可以流转；有的城市按照建设用地的划分时间来进行流转，现有的土地都可以流转，新增的非农村集体建设用地则不可以进行流转；甚至部分城市的土地流转范围是所有在城市规划范围内的土地。
3农村集体建设用地流转的对策
3.1完善农村土地产权制度
制定相关法律法规，明文规定乡、村、村民小组三级所有权主体的权力界线，完善农村土地产权制度，保护农民的切身利益。在调查农村集体建设用地的流转实际情况后，完善相关法律法规，明确农村集体建设用地所有权益及产权代表。建立相关土地产权部门，明确土地产权的权能权责，促进农村集体建设用地的流转顺利。
3.2建立流转制度
因为农村集体建设用地的效益较高，经济效益远远高于农业用地，如果不限制土地流转的条件，大量农业用地就会转为建设用地，减少农业产量。因此，必须建立农村集体建设用地的流转制度，限制土地流转的范围，把流转责任确立到人，不得强迫个人或者组织转让土地，土地流转符合土地所有者、使用者完全自愿的原则，依法进行土地流转，也不得阻挠合法流转。
3.3限制流转后的用途
按照城市相关规划严格控制农村集体建设用地的流转，限制土地流转后的用途，尤其是进行商品房的开发。因为难以控制土地流转后建设的商品房总量，不能提供给商品房安全保障，所以应该加强土地规划，限制用于商品房的土地量，建设用地的使用途径必须符合城市的总体规划，明确土地流转后的用途。
3.4合理分配流转利益
农村集体建设用地流转后的利益分配直接关系到各方面的利益关系，合理分配流转利益，制定合理的分配比例，再次流转的土地收益应该归土地拥有者，并且签订相关合同，以书面形式明确一系列土地流转中会出现的问题。这样可以有效地顾及各方面的利益，保障土地所有者的财产安全，维护国家利益、集体利益和个人利益，减少因利益纠葛而出现的问题。
4结语
农村集体建设用地的流转是我国经济发展和城市化发展的要求，可以合理利用农村土地多余资源，提高土地的经济效益，增加农民的收入，但是在土地流转过程中出现因为实际操作而出现了一系列问题。针对农村集体建设用地流转问题进行了分析，探讨解决对策，可以有效地避免问题的出现，有利于土地的流转，减少土地流转所造成的纠葛。
参考文献
[1]刘守英.土地制度与农民权利[J].中国土地科学，2000，14（3）.
[2]刘洪彬，曲福田.关于农村集体建设用地流转中存在的问题及原因分析.农村经济，2006，（2）.
[3]张梦琳，陈利根.农村集体建设用地流转的资源配置效应及政策含义[J].中国土地科学，2008，22（11）.
土地流转相关法律法规范文5
一、指导思想
以“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，认真执行《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律法规，规范农村土地承包经营管理，坚决纠正和逐步解决农村承包耕地管理中出现弃耕撂荒、毁损耕地等现象和问题，依法保护农民合法权益，稳定农村生产经营，促进“三农”工作健康有序发展。
二、基本情况
全镇农业人口2.9万人，耕地面积1.1万亩，人均耕地0.37亩。据不完全统计，全镇常年弃耕撂荒耕地面积将近1000多亩，占耕地总面积的10%，若加上改变用途和损毁耕地，面积更大、比例更高，对农业生产经营十分不利。
三、工作目标
加强农村耕地承包管理，规范耕地承包流转，提高耕地利用率，全镇范围内抛荒撂荒现象得到根本好转。
四、组织机构
为加强对农村耕地撂荒集中整治工作的领导，成立镇农村耕地撂荒集中整治工作领导小组，其组成人员如下：
五、实施步骤
（一）宣传发动阶段（8月1日至8月30日）。主要任务：一是召开全镇农村耕地撂荒整治工作会议，安排部署农村耕地撂荒整治工作；二是镇成立工作领导小组，制定方案，明确责任；三是发放《致全镇农民朋友的公开信》，充分利用各种宣传载体，加大对农村耕地法律法规和政策的宣传力度，做到家喻户晓，人人皆知，特别是对长期外出务工的农民工，要想法设法将政策送达到其本人。各村于8月30日前将宣传启动阶段的工作开展情况报镇农村耕地撂荒整治工作领导小组办公室。
（二）调查摸底阶段（9月1日至9月10日）。各村要深入各农户和田间地头，对土地弃耕撂荒土地的承包人、地块名称、面积、四至座落、流转或撂荒年限等基本情况进行逐一登记造册，并于9月10日前将撂荒摸清的情况汇报材料及整治工作方案报镇农村耕地撂荒整治工作领导小组办公室。
土地流转相关法律法规范文6
关键词:山东省;宅基地;调查;政策建议
一、山东省农村宅基地使用和制度中的问题
(一)一户多宅现象严重
一户一宅,是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。对于一户一宅,《中华人民共和国土地管理法》有着明确的规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但是由于继承、土地管理不善等原因,山东省土地使用过程中普遍存在着一户多宅的现象。通过调查和整理的数据可以看出,在抽样的样本中有85%的村民户存在着一户多宅的现象。
(二)土地审批管理不规范
根据我国的有关法律法规的规定,农村住宅用地,经乡镇和县级人民政府批准就可以取得宅基地的使用权。早在1993年,国家就已经取消了与农民建房有关的宅基地有偿使用费、土地登记费、村镇规划费等,申请宅基地使用时只需缴纳5元的土地证书工本费。在此次调查中发现,有69%的村民在申请宅基地时缴纳了文贵的审批手续费。这些手续费大大加重了农民的负担,与我国现在大力减轻农民负担的政策相违背。同时,农民由于普遍的缺乏有关宅基地使用的法律法规,对乱收费的现象往往敢怒而不敢言。
(三)农民对宅基地所有权(即产权)认识不清
有很多农民对于宅基地的所有权认识不清,认为宅基地与宅基地上的附着物一起属于农民个人所有。这种错误的认识源于中国传统思想对农民的影响。《中华人民共和国土地管理法》明确规定农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有,宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。农民对宅基地只用使用权,农民无权对宅基地进行买卖、出租、抵押等流转行为。
二、山东省农村宅基地问题原因分析
(一)低成本或无成本的取得是导致宅基地不合理使用的重要原因
我国农村宅基地的使用权大部分是通过继承的方式和占用村内空闲地获得的,由于宅基地的取得不需要或只需要很少的成本,使村民不能够合理有效地利用宅基地。此外,我国法律对于农村宅基地使用期限的规定仍处于空白,使农民可以无限期享有宅基地的使用权,这进一步使宅基地的使用粗放化。
(二)我国有关农村宅基地的法律法规不完善且缺乏专门宅基地法律
无明确的完善的法律法规是导致宅基地现有问题的重要原因。法律方面的主要问题主要有两个方面:一是对流转的规定不明确,二是对宅基地产权不明确。我国虽然在多部法律中都有宅基地流转和所有权的规定,但各部法律存在着很多不明确的结论甚至有互相矛盾的规定。此外,我国现在还没有一部专门针对宅基地的法律,仅仅依靠分散的法律法规进行管理。
(三)宅基地产权的不完整
从现存的有关农村宅基地的法律法规来看,宅基地的财产权的三种权利分散在不同主体中。农民具有专有的使用权,但没有自由让渡权和收益的专有权;宅基地的所有权属于集体所有,因此宅基地的让渡权属于集体,但集体又没有使用权。宅基地产权的不完整违背了产权的排他的性质,造成宅基地使用和管理过程中的混乱,增加了市场的交易费用,也使农民的合法利益遭到了损害。
(三)现行的宅基地审批制度存在缺陷
法律规定村民申请使用集体土地建住宅,必须由申请人向所住地农村集体经济组织或村民委员会提出建房申请,然后由村民大会或村委会对申请进行讨论,经到会人数过半数表决通过后,上报乡(镇)人民政府审核,最后由县级政府批准。现存的这种审批程序过于复杂,程序较多,不仅降低了审批的效率,而且容易滋生腐败。
三、针对宅基地问题提出的政策和建议
(一)进一步明确宅基地产权的主体,保持宅基地产权权能的完整性
明确清楚地宅基地产权是利用市场机制配置土地资源的重要前提。我国的宅基地所有权归属于农村集体所有,然而农村集体的概念比较模糊。村委会是农民自主管理的政治性的组织,乡镇政府也属于国家的政权机关,因此都不是农村集体的代表,没有处置宅基地和从宅基地中获取收益的权利。确定宅基地产权,要依照《宪法》等相关法律法规,进一步确定是由农民组成的农民集体而不是村委会、乡镇政府是宅基地的所有权人。
(二)农村宅基地应该有条件地进入市场
农村宅基地的流转之所以被限制,一是因为宅基地作为村民生存的重要保障,对于稳定农村社会秩序,发展农村经济都具有重要的作用;二是由于政府想从宅基地自由流转中获得一部分收益,而宅基地的自由流转会造成收入的管理不便。但是,市场配置土地资源将是土地配置的基本取向,市场经济的发展也要求取消这种土地管理的城乡二元体制,加之我国农村社会保障体系的建立和完善,宅基地产权主体的明确,应该顺应经济发展的要求,允许宅基地进入市场。
(三)加强农村社会保障的建设
加强对农民的基本社会保障是推进宅基地市场化的关键。农村宅基地自由流转后,存在的最大问题就是农民的基本生活保障消失了,这也是农民最关心的问题。在本次调查中,刘家庄村民也认识到这个问题,调查结果显示由40%的村民表示只有他们搬入敬老院才同意将宅基地流转。因此,需要进一步加大对农村社会保障事业的投入力度,建立健全完善的农村社会保障体系和医疗保障制度。彻底把新型农村合作医疗保险制度贯彻到实处。
(四)规范现行的法律法规,建立专门的宅基地法律
首先对于有关限制宅基地流转的法律法规进行修改。《土地管理法》第六十三条:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”应该在《土地管理法》中添加相关的补充条款,说明宅基地经过相关部门审批和评估后可以出让、转让或出租用于非农业建设。
参考文献:
[1]韩立达等.四川省农村宅基地问题调查与思考[J].农村经济,2009,(8).
