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房地产土地增值税政策范文1
主管税务机关认为：同一立项中既有普通住房，又有非普通住房，又有非住房，应当分别计算增值额、增值率，并分别计算缴纳土地增值税。其理由是：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)明确规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。以及《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)第十七条还特别提醒，土地增值税清算时应审查不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。并且《湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知》(鄂地税发[2008]211号)明确规定，房地产开发项目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同时还有商铺、商网、车库等其他开发产品的，该项目应缴纳的土地增值税，按住宅和其他开发产品两类分别计算土地增值税；住宅中的普通住宅和非普通住宅应分别核算增值额，计算缴纳土地增值税；其他开发产品类中的商网、商铺、车库、附助房等，不再按功能分别分类计算土地增值税；为鼓励经济适用房的建设，凡按经济适用房项目立项的，如开发产品中有非经济适用房产品，可将经济适用房与非经济适用房产品合并核算增值额，计算缴纳土地增值税。由此，主管税务机关认为：同一立项在同一时间开发的，除了经济适用房可以合并计算增值额外，其余均应当区分普通住宅、非普通住宅和其他开发产品三类分别计算增值额、增值率，分别计算缴纳土地增值税，并且对分别核算增值额出现的负增值不得相互抵减。十堰宏城房地产开发公司“东方明珠”项目按照土地增值税分别计算的结果，应缴纳土地增值税1200万元，扣除已预缴的土地增值税130万元，应补缴土地增值税1070万元。
十堰宏城房地产开发公司认为：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”“东方明珠”项目属于在同一时期开发的项目，所以，土地增值税清算应当是以“东方明珠”为一个清算单位，而不论该开发项目中是开发的普通住房，还是非普通住房，还是非住房，只要是同属于一个立项，且在同一时间开发的，就应当以该项目实现的增值部分计算缴纳土地增值税。并且《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第十三条规定：“对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。”本公司主动放弃享受普通住房的土地增值税优惠政策，实行合并计算土地增值税应当合情、合理、合法。与企业所得税规定一样，既然企业所得税是以一个年度实现的应纳税所得额为计税依据，税务机关绝不可以因纳税人一个年度中的某一月份实现的所得计算征收企业所得税，而对同一年度其他月份的亏损，就不能从同一年度的其他月份中抵减。由此，十堰宏城房地产开发公司认为，对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应当可以选择合并计算土地增值税，即便是分别核算，分别核算后出现的负增值应当允许从正增值中抵减，以抵减后的余额为增值额计算缴纳土地增值税。“东方明珠”项目合并计算的结果应缴纳土地增值税67万元，扣除已预缴的土地增值税130万元，应退土地增值税63万元。
从征纳双方各自对土地增值税计算来看，同一清算单位，是分别计算还是合并计算土地增值税，其结果是截然不同：合并计算应当退税63万元；分别计算，应当补缴土地增值税1070万元。期间产生如此之大差异的主要原因是，该项目的住房基本上是在2009年以前销售，当时的商品房市场比较低迷，住房销售价格普遍比较低，而商铺等非住房的销售价格远远高于住房。按照土地增值税政策的规定，住房与非住房的开发成本的扣除是均衡的，这样一来，住房与非住房的单位面积扣除成本是一致的。虽然住房销售价格并未低于开发成本价，但考虑到房地产企业还应当征收一道企业所得税，所以，土地增值税政策规定，从事房地产开发的企业不仅可以全额扣除开发成本，并且还可以按开发成本加计扣除20%。该项目住房在享受加计扣除之后就出现了负增值；而商铺等非住房价格高，相应非住房增值额就大，土地增值税实行的是超率累进税率，分别核算后，大大提高了非住房的适用税率，在住房的负增值又不能抵减非住房的正增值的情况下，土地增值税的计算结果必然走向两个极端。十堰宏城房地产开发公司之所以主动放弃普通住房的土地增值税优惠而选择合并计算，其真正的目的也就在于：将住房的负增值通过合并计算，以抵减非住房的增值部分，从而最终降低土地增值税的税负。同一立项中的普通住房、非普通住房、非住房是否必须分别计算土地增值税？分别核算之后出现的负增值是否可以相互抵减？笔者结合有关土地增值税政策谈谈个人的观点。
一、土地增值税的计税依据
土地增值税是以增值额作为计税依据，而确定土地增值税清算单位是土地增值税计税依据的基础。在土地增值税清算单位的确认上，《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算最基本的核算项目或核算对象为单位计算。该规定在具体实践中显然难以操作，因为以纳税人房地产成本核算最基本的核算项目或核算对象为清算单位，完全依赖于纳税人的会计核算，而会计核算并非完全是按照立项来确定成本核算对象，以纳税人确定的会计核算对象，不仅土地增值税清算单位的口径难以统一，同时很容易被企业借此规避土地增值税。为了统一土地增值税政策，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)明确规定， 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目作为清算单位，但对于同一开发项目实行分期开发的，以分期开发的项目为清算单位。该清算单位确认的政策一直沿用至今。也就是说，土地增值税应当是对一个清算单位是否有增值来计算缴纳土地增值税。而并非是就一个清算单位中的某一部分是否有增值来计算缴纳土地增值税。
二、普通标准住宅与其他房地产分别核算的政策来源及其立法意图
《土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。而在实践中，纳税人在一个开发项目中难免会出现既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的情况。为此，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第十三条明确规定，对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。规定“应分别核算增值额”，并未规定分别计算土地增值税。并且财税[1995]48号文件同时还特别强调，纳税人不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。这也是税收优惠政策的一种惯例，比如企业所得税法规定，企业同时从事适用不同企业所得税待遇项目的，其优惠项目应当单独计算所得，并合理分摊企业的期间费用；没有单独计算的，不得享受企业所得税优惠。所以，出台该文件的目的，是为了解决实践中纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发如何落实普通住房优惠政策的问题。而并非是要将普通标准住宅和其他房地产单独拿出来计算缴纳土地增值税。税收优惠政策是作为纳税人的一个选项，是否选择享受这一税收优惠是纳税人的一种权利，而并非是税务机关强制纳税人必须享受这一税收优惠。况且在本案例中，纳税人在分别核算之后，不仅不能达到享受普通住房的税收优惠目的，相反将土地增值税政策规定的本来应当允许扣除的项目不能得到充分的扣除。
就该个案来说，就彰显出该优惠政策并不是一项税收优惠，相反成为对纳税人的一种惩罚，这显然不是立法的初衷。虽然国税发[2009]91号以及国税发[2006]187号文件中均规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别计算，但不分别核算或不能准确核算增值额的怎么办？确没有了下文。但国税发[2009]91号以及国税发[2006]187号文件的政策依据应当是来自于同一文件：财税[1995]48号文。虽然“后法”在表述时省略了“先法”的后半句“不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定”，但并非意味着“后法”将财税[1995]48号中的后半句的规定予以否定，并且也无文件明确将财税[1995]48号予以废止。既然没有废止，就应当合法有效。
三、同一立项的非住房是否应当单独计算土地增值税
鄂地税发([2008]211号)规定，房地产开发项目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同时还有商铺、商网、车库等其他开发产品的，应按普通住宅、非普通住宅和其他开发产品三类分别计算增值额，并按分别核算后的增值额与规定的适用税率计算缴纳土地增值税。从该规定来看，由于分别核算在具体的计算方法上，与单独的土地增值税清算单位一样，是按照收入扣除允许扣除项目后的余额计算缴纳土地增值税。所以，按照湖北省的规定，不论是理论上、形式上、实质上，还是从计算过程来看，不折不扣的将非住房单独作为一个清算单位对待，完全违背了国税发[2006]187号“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”的规定。一个简单的数学道理：1-1应当是等于零，而不可能等于1。就开发的商住一体楼来说，上面的住房部分以收入扣除允许扣除项目后负增值额1000万，而下面的商铺等非住房以收入扣除允许扣除项目后正增值额1000万，难道能说这个项目的房地产开发商赚了1000万吗？显然不符合情理。土地增值税是对增值部分征收，没有增值相应就不应当征收土地增值税。并且国税发[2009]91号以及国税发[2006]187号文件以及相关土地增值税清算表述，也仅是将土地增值lunwenshop.com 北京写作税清算区分“普通标准住宅”与“其他商品房”两类，而“其他商品房”包含了非普通标准住宅与非住房。其中并没有要求要将“其他商品房”中的非住房再独立出来单独计算土地增值税，土地增值税是以立项为清算单位，一个清算单位中的非住房并不是土地增值税的清算单位。
房地产土地增值税政策范文2
一、房地产企业土地增值税的现状
（一）房地产无序开发促进实施土地增值税条例
由于房地产的无序开发，土地资源不断流失，一些房地产企业由于利益的驱使，在土地资源稀缺的情况下，做出乱占耕地等不良行为，这大大浪费土地资源，导致房地产用地总量失去管控，炒房现象严重。土地资源的不断流失导致生态环境持续恶化，阻碍了国民经济可持续发展的脚步。为了解决这些问题，控制房地产用地总量，我国实施土地增值税条例，开始征收土地增值税。
（二）操作程序越来越复杂，税负逐渐增加
土地增值税是房地产企业必须缴纳的税种，并且在房地产企业所缴纳的税额中，土地增值税占了很大的比例。土地增值税税负比较重，核算非常复杂并且有很长的清算周期，其操作起来有较高的难度，除了要有各种专业的人一起合作，还要消耗非常大的财力物力；与此同时，土地资源属于不可再生资源，是有限资源，所以严格的土地供给制度促使土地资源变得稀缺。自2007年以来，各级税务部门清算房地产企业土地增值税，与以前相比，大大强化了对土地增值税的征收管理。从2008年到2013年，土地增值税税额逐年上升，毫无疑问，这说明房地产企业的税负压力不断大幅增加，使房地产企业的利润减少。
（三）涉税风险和监管力度不断变强
房地产市场不断飞速发展，为了抑制投资过热和房价暴涨等问题，国家逐渐实施了一系列政策对房地产市场进行宏观调控。由于各地政府对房地产增值税税收的管控力度不断加强，使得房地产企业外部环境的确定性不断下降，涉税风险越来越明显。数据显示，近些年房地产企业所缴纳的土地增值税不断增加，全国土地增值税税额占全国税收总额的比例不断加大，税务单位也不断加大对土地增值税的监管力度。
二、房地产企业土地增值税税务风险分析
（一）确立风险评估指标
要?Ψ康夭?企业土地增值税税务进行风险分析，需要确立一个具体的评估指标。本文以土地增值税税负率为风险评估指标来评估房地产企业土地增值税税务风险。土地增值税税负率等于土地增值税税额除以利润总额再乘以百分之百，其中土地增值税税额用样本财务报告中的营业税金和附加的土地增值税税额来表示，而利润总额是从利润表中得出的利润总和。
（二）选取样本数据
本文根据国泰安数据库的标准，选择142家房地产企业，除去数据不够完善、利润总额小于零或者资产负债率大于一的企业，最终以二分之一的房地产企业来作为房地产企业土地增值税税务风险分析的样本。收集样本三年的财务年度报告，根据税务风险的评估指标，从财务年度报告中获得相应的土地增值税数据，再结合土地增值税税负率计算方式，得出各个样本企业的税负差异率来评估风险。
（三）分析土地增值税税务风险评估结果
倘若房地产企业的土地增值税税负差异率大于零，那么可以说明该房地产企业的土地增值税税负率比整个房地产行业的平均税负率低，由此可以判断企业可能有以下三个问题：首先，该房地产企业使用的税收优惠政策是错误的；其次，税务部门发现了该公司运用了不够科学合理的纳税方案；最后一点是极有可能由于该房地产企业不遵守税收法规，从而被罚款、要求补足税款、缴纳滞纳金和面临非常高的信誉受损风险。
与此同时，还可以统计处于税差异率区间上的房地产企业所占样本的多少来更深入分析整个企业的土地增值税税务风险。大多数的房地产企业的土地增值税税负率的绝对值在百分之三十以上，这代表该房地产企业有较高的土地增值税税务风险，也就是说我国大部分房地产企业都可能存在有较高的土地增值税税务风险。有些房地产企业的土地增值税税负率在零以上，这说明该企业土地增值税的税负率水平处于整个房地产行业的平均水平之上，这其中的大多数房地产企业土地增值税税负率在百分之三十以上，从2013年的得出的数据来看，该年的土地增值税税负率远远低于以前，这表明税收负担风险是我国房地产企业的土地增值税的税务风险。
三、降低房地产企业土地增值税税务风险的途径探讨
（一）提高风险筹划意识
土地增值税有周期长、先预征后清算的特点，并且大多数税收政策还不能精确，导致土地增值税很难被掌握。所以，房地产企业进行风险防范的关键是提高房地产企业纳税人的风险筹划意识。下面从两个方面来说明：第一，房地产企业的相关工作人员应该提高税务风险意识，正确认识税务风险，树立科学合理的风险筹划观念，同时不断学习，提高自身的综合素质，包括专业能力、筹划能力、预测宏观经济环境能力以及分析能力等等。第二，房地产企业的相关职员应该时刻把握土地增值税政策的最新动态，根据所在的房地产企业的特点来紧跟国家税收政策的步伐，主动去维护本企业的信誉，保证本企业能够拥有一个良好的企业形象。
（二）与税务机构保持高度的联系
房地产企业应该主动自觉与税务机构进行沟通，定期与当地税务机构联系。与此同时，房地产企业税务部门的职员要积极建立和维护企业良好的纳税人形象，协助税务机关进行相关工作，迎合税务机构的发展要求，这将为房地产企业获得和掌握税收信息和材料提供极大的便利。因为房地产企业所在地区的税务机关有时会在国税总局和财政部等推出新的税收政策的基础上制定一些地方性的条例规定，或者税收的优惠政策，而房地产企业如果不能与当地税务机关保持联系的话，就很难及时把握这些重要的信息。当税收政策被调整，房地产企业的相关职员应该积极主动去税务机构咨询了解企业可能面临的状况、风险等等；此外要积极去与税务机构协调，争取能够在最合适的时间点上使用最新的税收优惠政策，并不断优化升级筹划方案，努力达成预想的目标。除此之外，房地产企业需要掌握好土地增值税的清算条例，使土地增值税的清算力度不断强化，加强内部审计力度，确保清算完毕。
（三）建立并完善企业税务风险内部控制管理制度
企业的内部控制管理一般包括环境控制、风险识别、风险评估、活动控制和监督等。房地产企业的土地增值税税务风险管理存在于房地产企业日常经营管理的各个环节。房地产企业可以在原有的企业内部控制管理制度的基础上，建立针对性的专门化的房地产企业税务风险内部控制管理制度。一般包含以下几个内容：房地产企业税务风险的控制环境、风险识别及评估体系、信息沟通、活动控制和监督等等。房地产企业应该不断健全土地增值税风险管理的内部控制和管理，使土地增值税税务风险管理制度更加科学、更加完善。这将帮助房地产企业更好地把握风险，从而降低风险，保证房地产企业的正常发展。
房地产土地增值税政策范文3
关键词：房地产企业 税收负担 税负成本管理
房产企业涉税众多，在开发的不同阶段涉及的税收有，契税和耕地占用税。在开发销售阶段有营业税、附加税费、土地增值税、企业所得税。在保有阶段有，城镇土地使用税和房产税。此外，房产企业还涉及有印花税和车船使用税等。
据中国最大的上市公司综合数据查询系统万德数据系统调查2006年房地产行业税负率为13.4%位列各行业之首，而同年各行业间平均水平为6.5%。2006年房地产行业税收贡献比为117%在全部行业中排名第三高于73%的各行业间平均水平。数据显示，房地产的税负明显高于各行业的平均水平，主要税负集中在土地增值税和所得税，尤其土地增值税。房地产业税负重于一般行业，因而在财务管理中必须重视税金成本管理，合理降低实际税负。
1、我国房地产开发企业适用的税收政策
房地产开发公司的经营涉及房地产开发投资环节、持有环节、转让环节和收益环节，国家宏观管理部门在这些环节都制定了相关的税收政策，主要涉及的税种包括营业税及其附加税费、企业所得税、土地增值税、耕地占用税、契税及印花税。
1.1、我国房地产开发企业适用的流转税政策
房地产开发企业的流转税主要包括在房地产投资开发、销售以及出租商品房涉及的营业税、城市维护建设税以及教育费附加，计税依据为工程全部价款、房屋销售收入和出租收入。地方政府有优惠政策可适当减免，各地区执行的经济适用房政策就属此列。
1.2、土地增值税
我国从2001年恢复征收土地增值税，却因没有配套的成本核算办法及严格征缴时限等原因，一直采取了预征的权宜之计，大部分地区按预销商品房收入1%～2%的比例缴纳，待项目结束后重新核算并多退少补。从2007年2月1日开始执行 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）。
1.3、企业所得税
2006年以前房地产开发由于开发周期长，企业所得税大都采取核定利润率征收的方式，即以销售收入作为计税基础，乘以核定利润率折算出当期利润，再乘以企业所得税税率计算当期实际应缴纳的企业所得税。2006年3月6日国家税务总局下发的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发 [2006] 31号），该文件对房地产开发企业所得税的征缴作了进一步的明确。对于未完工的开发产品在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%，非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地区地级市的城区和郊区不得低于15%，其他地区不得低于10%。开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本。开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。
1.4、印花税
印花税税率相对较低，但房地产开发企业由于涉及合同协议多、金额大，因此印花税负担同样不小，涉及开发建设施工合同、借款合同、房屋销售和租赁合同、土地出让合同、资金账簿和营业账簿等，税率从0.05‰～1‰不等。
2、当前税收环境下房地产开发企业加强税金成本管理的措施
2.1、避免盲目追求高售价 合理利用税收优惠政策
房产企业在对税收政策充分理解的基础上，合理利用税收优惠政策经济业务的选择和会计核算的处理往往就已经决定了企业税负的多少。根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。因此房产企业在开发设计时应合理制订住宅的面积与销售价格，要权衡价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系，尽可能多建造普通标准住宅。将普通标准住宅的增值率控制在20%以内以获得免税待遇，达到节税和企业盈利的目的。
2.2、正确核算开发成本，防止少计漏计
开发成本是房产开发企业的主要成本，指取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。正确、全面计量开发成本对土地增值税与所得税均有直接影响，尤其在土地增值税方面，开发成本不仅是构成计算土地增值税增值额可扣除项目的重要部分，还是可扣除开发费用与加计20的计量基数。开发成本也是房产开发企业用于税收筹划的重要对象一些房产开发企业建立诸多避税链公司，如利用关联建筑公司、设计公司、装饰公司等开票，加大项目开发成本，通过由低税负公司向高税负的房产开发企业转移费用的方式，以达到避税的目的。
2.3、加强内部管理，积极进行有效的所得税管理
公司税务筹划部门首先应根据具体项目，对于公司利润率水平进行测试，如实际毛利率低于核定时，则企业应积极与税务部门沟通，争取较低的计税毛利率；其次，应深入研究和理解现行企业所得税政策，在收入的确认上要严格把关，防止多计收入，如在报建项目时，自建办公楼就不能和开发产品一起报建，否则自用的办公楼就会和开发的商品房一起作为视同销售行为列入收入，从而多计企业所得税；同时要关注税前扣除项目的比例，结合实际工作综合考虑制定各项费用定额，凡是在扣除比例范围内的费用应尽量加以扣除，以减轻企业所得税负担。
参考文献：
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[2]徐敏.房地产企业税收筹划问题研究.科技信息.2007年第21期.
[3]董振远.浅谈房地产开发企业税收筹划[J].北京商业会计2007.12.
房地产土地增值税政策范文4
关键词：“营改增”；房地产企业；增值税；会计处理
房地产行业作为我国国民发展的支柱产业，受到高度重视。增值税作为房地产开发企业中的全新课题，需要深入研究和学习。房地产开发企业在多年的经营发展中总结了不少经验，针对“营改增”政策，将明确项目管理的关键内容。“营改增”后房地产开发企业的增值税会计处理发生了相应的变化，由原来5%的税率改为11%的增值税税率。征收土地增值税按规定税率和增值额计算，房地产开发企业的土地增值税需要在国家财税政策的要求下进行会计处理，根据会计准则和制度实施核算，满足房地产开发企业会计处理的特殊性。
一、房地产开发企业实施“营改增”的必要性
房地产开发企业的建设周期长，受项目策划、工程设计、报批审核因素影响，经营流程复杂，这将加大房地产开发企业的税负。增值税作为中国第一大税种，随着财税法制观念日益完善，我国已为增值税立法，这也为“营改增”做了良好铺垫。因此，在房地产开发企业实施“营改增”制度具有重要作用，其有利于降低企业税负，提升企业经营效率。房地产开发企业资金投入大，在开发成本、建设费用等流动资金的占用下，房地产开发企业的资金负担较重。随着社会的日益进步和国民经济的高速增长，在当前的税制结构中，房地产开发企业实施“营改增”制度，有利于优化企业的经济结构，同时促进我国财税制度的发展。房地产行业属于资金密集型行业，在特殊经营模式的引导下，房地产开发企业的融资成本高。目前，市场环境竞争激烈，营业税存在重复增税的弊端，不能抵扣增值税专用发票将降低房地产企业的市场核心竞争力。因此，房地产开发企业实施“营改增”制度具有一定的必要性。
二、“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理
1.土地增值税的会计处理
土地增值税的会计处理属于房地产开发企业会计核算和税务处理中的重要环节。从会计核算层面分析，房地产开发企业的土地增值税成本基于会计权责发生制，在满足配比原则要求的前提下计提。房地产开发企业设置多类账户在税法的规定下进行土地增值税的成本核算。若房地产开发企业同时运营多个项目，则需要分类核算各项目。由于房地产行业的特殊性，当前主要采取预售制度，即企业先取得客户的预售款，待建设项目竣工且验收合格后再结算土地增值税。根据我国税法的相关规定，房地产开发企业收取的预售收入需要按比例征收土地增值税，待建设项目清算结束后进行多退少补。“营改增”后房地产开发企业土地增值税的会计处理内容如下：企业收取预售收入后，按照税法规定缴纳土地增值税，计提时，借记“待摊费用—预缴土地增值税”，贷记“应交税费—应交土地增值税”。缴纳时，借记改为计提时贷记明细科目，贷记为“银行存款”。待房地产开发企业的项目竣工后，满足收入条件时，按照税法清算土地增值税，清算内容为当期结算收入、成本等。当期应承担的土地增值税费用为：借记“营业税及附加—土地增值税”，贷记“待摊费用—预缴土地增值税”。当房地产企业项目竣工且验收合格后，办理土地增值税的清算工作。首先调整预征的土地增值税费，核算计提的土地增值税款。具体会计处理内容即确定清算金额和取得清算报告后，借记“营业税及附加—土地增值税”（清算总金额-计提的土地增值税款）“待摊费用—预缴土地增值税”（差额）贷记“应交税费—应交土地增值税”，清算补交时借记为前期贷记明细科目，贷记为“银行存款”。当房地产开发企业出现退税现象时，做反向会计财务处理。通过房地产开发企业土地增值税会计处理后，“待摊费用—预缴土地增值税”与“应交税费—应交土地增值税”的余额为零。
2.增值税科目的一般设置
在房地产开发企业中，增值税科目主要包括“应交税费—应交增值税”和“应交税费—未交增值税”两类。具体账户的设置如下：（1）进项税额。进项税额是在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人购买物资、不动产或无形资产等，允许进项抵扣的增值税额。在实际操作中，经由退回的物资需要冲销进项税额，并用红字登记；（2）已交税金。已交税金是在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人已缴纳的当月增值税额，该科目记录的增值税额为房地产开发企业当月已抵扣进项税额后实际缴纳的销售税额，还需扣除前期缴纳的税额部分；（3）减免税款。减免税款指在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人按当前增值税制度减免的税款。房地产开发企业初次购买增值税税控系统设备费用和技术维护费予以全额抵减；（4）进项税额转入。在房地产开发企业中，会计核算用于企业福利、免税等按照规定不得抵扣。例如，房地产开发企业中用于出租或自用的销售项目等为抵扣进项税额的不动产、固定资产，在改变用途后允许抵扣进项税额的项目；（5）销项税额抵减。在房地产开发企业中，销项税额抵减是指记录纳税人在当前税法规定下扣除销售额而减少的销项税额；（6）出口抵内销应缴税额。出口抵内销应缴税额是在会计核算中借方出现的数据，纳税人按国家规定的退税率计算货物的进项税额抵内销品需缴纳的税额；（7）销项税额。销项税额是在会计核算中贷方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人无形资产、产品销售、不动产收取的增值税额。房地产开发企业提供的应税劳务收取销项税额，在贷方处用蓝字登记，出现退回情况时，销项税额在贷方处用红字登记；（8）出口退税。出口退税是指房地产开发企业纳税人根据国家规定退回出口产品的增值税；（9）进项税额转出。进项税额转出是在会计核算中贷方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人的无形资产、不动产等受老项目中进项税票等不良因素影响不从销项税额中抵扣的增值税费，按照税法规定转出进项税额；（10）简易计税。简易计税是指房地产开发企业纳税人通过简易计税方法缴纳增值税款。
三、结语
房地产行业是我国的支柱产业，在经济发展过程中受社会各界的广泛关注。“营改增”是进行结构性减税的重要措施，有利于推动我国的税制改革。在房地产开发企业中，实施“营改增”政策将降低企业的税负，提高房地产开发企业试点的工作积极性，促进企业税负朝合理化的方向发展。本文研究“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理问题，明确了“营改增”对房地产开发企业长远发展的必要性，通过分析土地增值税的会计处理，深入研究房地产开发企业增值税科目的明细设置，深化“营改增”政策在房地产开发企业的具体实施，完善房地产开发企业的财务管理，促进我国房地产行业的全面发展。
参考文献：
[1]江波,赵霞.房地产开发企业土地增值税会计与税务处理浅析[J].财会通讯,2010(7).
[2]毕雪超.“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析[J].当代经济,2015(11).
[3]马玲.针对企业"营改增"的会计核算策略分析[J].财经界(学术),2015(18).
房地产土地增值税政策范文5
【关键词】 土地增值税 纳税筹划 查账征收
一、土地增值税政策演变
1993年12月13日，国务院《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（从1994年1月1日起实施），该条例规定“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”。1995年1月27日，财政部《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。征收土地增值税的目的之一是调节房地产开发企业增值收益，抑制房地产投机，但长期以来其一直是以按销售收入一定比例预征的方式存在。2006年12月28日，国家税务总局了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），要求从2007年2月1日起，对房地产企业土地增值税项目进行全面清算。之后的执行情况并不好，尤其是我国实体经济受2008年国际金融危机显著冲击后，国家对房地产行业的态度发生了改变。
2009年我国房地产价格再次出现快速上涨，一些城市甚至是爆发性增长。2009年5月12日，国家税务总局颁布《土地增值税清算管理规程》（从2009年6月1日起施行），对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等问题作出具体规定。该规程明确指出，纳税人符合下列条件之一的，必须进行土地增值税清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。另外，第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
2010年4月国家再次对房地产市场进行调控。2010年5月25日国家税务总局《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（以下简称新《通知》），相比2006年的政策，主要从以下两个方面提高了要求。第一，提高预征率，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。第二，限制核定征收，首先是限定核定征收的使用，要求核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行；其次是为核定征收率设底线，对确需核定征收土地增值税的，从严、从高确定核定征收率，核定征收率原则上不得低于5%。
从政策演变来看，国家对房地产行业的土地增值税清算管理不断加强，一些漏洞也逐渐弥补。值得一提的是征收方式的管理。2007年以来，一些地区较多使用核定征收的方法，新《通知》之后，核定征收逐渐减少。事实上，核定征收土地增值税存在诸多弊端：核定征收率偏低，起不到抑制房地产投机和房价过快上涨的作用；改变了计税依据，不但不能抑制房价过快上涨，反而可能助涨房价。
二、土地增值税税收筹划策略
1、降低适用税率
土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。第一，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；第二，增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%（应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数）；第三，增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；第四，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%；第五，房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。
降低适用税率就要降低增值率，而降低增值率有两种情况。首先，在扣除金额一定的情况下，通过降低收入来降低增值额。其次，在销售收入一定的情况下，通过增加成本投入增加扣除金额，此时增值额不变，如果适用税率下降，企业税后利润增加。
（1）利用国家对普通住宅的税收优惠。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。因此对于属于普通住宅的房地产项目，并且正常增值率仅略高于20%的临界点，则可以通过适当降低售价使增值率低于20%，获得免税待遇。同时，降价销售也能促使企业加快销售速度，节约贷款利息。举例来说，如果该项目正常定价销售收入是1.21亿元，扣除项目总金额1亿元，则增值额0.21亿元，增值率21%，需按增值额的30%缴纳增值税，税后利润：0.21×（1-30%）=0.147亿元。现在如果少量降低售价，比如销售收入降到1.19亿元，增值率19%，可免征增值税，增值额0.19亿元就是净利。当然如果正常价格下增值率明显高于20%，比如30%，税后净利0.21亿元就高于免征的0.19亿元。
（2）增加成本投入来降低增值率。典型的是装修成本。2006年《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第四点“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”，可以将原来毛坯房装修后销售，或者在市场接受的情况下，适当提高装修标准。由于装修成本是由购房者承担，因此房地产企业获得的增值额没有减少。更重要的是，装修成本增加房地产开发成本后，在计算“财政部规定的扣除项目”时可以加计20%，使得扣除项目金额进一步增加，导致作为增值税税基的增值额减少，而增值率进一步下降。如果本来增值率在某个临界位置，则会使该房地产项目适用的税率下降一档。此时企业增值税负可能明显下降，一个是作为税基的增值额减少，这是确定的；二是适用税率有可能下降。
举例来说，假定某项目毛坯房计划销售9.6亿元，扣除金额6亿元，其中开发成本3亿元，则增值率60%，应纳增值税3.6×40%-6×5%=1.14亿元；现增加1亿元装修费改为精装修房，装修成本由购房者承担，即销售收入10.6亿元，则扣除金额7.2亿元，增值率47.22%，应纳增值税1.02亿元。
2、增加扣除金额
在查账征收方式下，相关法规规定了一系列的扣除项目。在房地产企业销售收入和成本投入确定（因而税前利润确定）的情况下，企业通过规范的会计处理，增加扣除金额，可以减少增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，扣除项目包括如下几项：取得土地使用权成本；开发成本；开发费用，包括利息支出和其他开发费用；与转让有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。取得土地使用权成本、开发成本是房地产开发的直接成本，前者比较简单，而后者包括较多内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，其中开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。开发费用是间接费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）点规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。”这里的（一）（二）指取得土地使用权成本和开发成本。
从上述规定来看，开发费用与开发成本中的开发间接费用有可能有交叉，可以通过更细致的会计处理来增加扣除项目。
（1）对利息费用的处理。对开发费用中的利息支出有三种处理情况：不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，按5%计算；能按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，且利息支出未超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，据实扣除；超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额时，则按该金额扣除。因此对于有大量借款的房地产企业，要权衡是据实扣除好还是按5%扣除好。关键是必须对能够扣除的实际贷款利息支出与预先估计的（取得土地所支付的金额+房地产开发成本）×5%所计算出来的利息支出进行比较。如果前者更大，就要选择据实扣除，平时就应该对贷款的利息支出详细记录，应用合理的分摊方法把它准确地分入各个项目中去，这样也就避免了《条例》中对利息费用比例的限制。
（2）其他开发费用的筹划。其他开发费用（销售费用、管理费）是有扣除比例限制的：如果利息能按转让房地产项目计算分摊，则按房地产项目直接成本（取得土地使用权成本+开发成本）的5%扣除；否则和财务费用一起按直接成本的10%扣除。但如果能把一些开发费用细化到具体房地产项目，进入开发成本，则其扣除不受限制，并且在其他扣除项目中还可以加计扣除20%。
（3）费用均分法。对于同时开发多个房地产项目的企业，不同项目因地价和房价等原因增值率不同，可能会加重企业的税收负担。而开发企业对开发成本和开发费用进行必要调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，可以节省税款。
最有需要特别指出的是，纳税筹划也是有成本的，因此税务筹划必须遵循成本效益原则，只有筹划成本小于筹划所得减税收益时，该项筹划方案才是合理的。
【参考文献】
[1] 黄一明：房地产土地增值税清算执行中的问题及对策[J].商业会计，2008（2）.
房地产土地增值税政策范文6
一、关于清算单位的确定问题
根据国家税务总局国税发〔20**〕187号通知规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。如果清算单位确定错误，计算出的增值额和应缴土地增值税额是不相同的。
二、关于土地增值税的具体计算问题
在土地增值税的具体计算中，扣除项目金额的确定是土地增值税清算工作的难点，也是重点。
(一)基本计算公式
应缴土地增值税=增值额×适用税率=(转让房地产收入-扣除项目金额)×适用税率1.转让房地产收入包括：货币收入、实物收入和其他收入。
2.扣除项目金额包括：(1)取得土地使用权所支付的金额；(2)开发土地的成本、费用；(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(4)与转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目。
扣除项目具体为：
(1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
(2)开发土地和新建房及配套设施(简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按(1)、(2)项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按(1)、(2)项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。
(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
(5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
(6)根据条例第六条第(五)项“财政部规定的其他扣除项目”规定：对从事房地产开发的纳税人可按(1)、(2)项规定计算的金额之和加计20％的扣除。但这条规定不适用“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的”情形。国家税务总局国税函发[1995]110号第六点第（一）款规定：“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。”这点在实际工作中要加以注意。
（二）简便计算公式
实际工作中，用简便计算公式计算土地增值税额较方便。
1.增值额未超过扣除项目金额50％
土地增值税税额=增值额×30％
2.增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额=增值额×40％—扣除项目金额×5％
3.增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的
土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％
4.增值额超过扣除项目金额200％
土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％
以上公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。
三、关于“起征点”问题
土地增值税政策没有起征点的提法，但细细分析其政策规定，对“普通标准住宅”和“转让国有土地使用权”实际有起征点。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税。”这条规定，实际上确保了纳税人增值额在20%以内是免征土地增值税的，增值额超过扣除项目金额20%的应就其全部增值额按规定计税。但这条规定不适用于建造“非普通标准住宅”出售的情形，也不适用于“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让”的情形。
四、关于“普通住宅”的标准问题
我认为，关于“普通住宅”的标准，从20**年6月1日起按新标准执行，之前应按原标准执行。具体执行时以税款所属期对应标准的适用政策执行。
（一）原标准
自治区人民政府办公厅桂政办发[2000]47号文件规定：从2000年5月1日起，凡是在报建住房建设项目时，经有关部门审批对其建设类别未确定为高级公寓、别墅、度假村的住房为普通住宅。
（二）新标准
国家税务总局、财政部、建设部国税发[20**]89号规定：20**年5月31日以前，各地要根据[20**]26号文件规定，公布本地区享受优惠政策的普通住房标准，从20**年6月1日起执行。
以钦州市为例。钦州市人民政府规定钦州市普通住房应同时满足以下条件：
1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；
2.单套建筑面积在144平方米以下；
3.实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.44倍以下。
五、关于同一项目既有普通住房又有非普通住房，如何分摊共有成本费用问题
对于房地产开发公司同一项目既有普通住房又有非普通住房，如何分摊共有成本费用，本人认为应分别按普通住房、非普通住房的建筑面积分摊共有成本费用，并分别计算扣除额计税。统一共有成本费用的分摊方法很有必要，它可以减少征纳双方的矛盾，平衡纳税人之间的税负。
六、关于成本费用扣除项目的相关问题
对于房地产开发公司为了临街商用房好销售，投资建设房地产开发项目范围内的城建道路等发生的成本费用能否扣除问题，本人认为，可视同其投资建游泳池、假山以及公共绿化等公共配套设施的成本费用给予扣除。
七、关于扣除项目的“合法有效凭证”问题
现行政策规定，扣除项目扣除金额应有“合法有效凭证”才能给予扣除。但现行政策对“合法有效凭证”的规定不够明确，在实际工作中难以把握。本人认为，对“合法有效凭证”应作出统一规定，以消除执法的随意性。根据现行税收政策规定，结合工作实践经验，本人认为“合法有效凭证”应包括：税务发票、完税证明；财政收款收据；各种产生法律效力的合同；法院判决书、裁定书、调解书以及由法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书；拍卖成交证明；政府正式文件；符合财务制度规定可入账的合法凭证等。但“合法有效凭证”需经税务机关审定。
八、关于“预征”及“按实计征”的区别问题
(一)预征的前提
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
实际工作中，由于房地产开发项目时间较长，“预征”容易成为基层税务机关的普遍征收办法，大家往往把“预征率”和“征收率”两个概念混淆，把预征率作为土地增值税的征收率来执行，其结果是造成税款的大量流失。特别是对于纯粹转让国有土地使用权的行为及从没有进行过土地增值税清算的地方更是如此。这点应引起高度重视。
例：某公司取得一块国有土地使用权出让原价是660万元，现转让给另一家公司，转让价为1980万元，基层税务机关按预征率1.5%征收土地增值税税款为30万元。实际应缴土地增值税税款计算：增值额=1980—转让收入缴纳的税款143-取得土地原价660=1177万元，应缴土地增值税=1177×50%—（143+660）×15%=468万元，少征438万元。
（二）按实计征的情形
我认为，以下情形应按实计征土地增值税，不能按预征率计征：
1.纳税人取得国有土地使用权后，未进行任何形式的开发即转让的。这种情形，土地上并无项目，也就无所谓“在项目全部竣工结算前”，因此，是不适用预征政策的，应按实计征土地增值税。
2.纳税人取得国有土地使用权后，只对土地进行“三通一平”或打好基础尚未进行房屋建造，直接将土地使用权转让的。这种情形，可视同“该项目已全部竣工、办理结算了”，因此，应按实计征土地增值税。
3.纳税人取得国有土地使用权后，进行1栋或若干栋房屋建造，不预售，竣工办理结算后一次性转让或未竣工办理结算即整体转让的。这种情形不适用预征政策，应按实计征土地增值税。
4.纳税人取得房产产权后，未进行任何实质性的改造即转让的；或虽进行实质性改造但改造竣工办理结算后一次性转让的。这种情形也不适用预征政策，应按实计征土地增值税。
5.纳税人一次性转让持有的全部股权，且以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物的，应按实计征土地增值税。
九、关于“国有土地”和“农村集体土地”的区别问题
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。”实际工作中，要注意“国有”的前提。
《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。目前，只有国家土地管理部门才有权征用农民集体所有土地转为国有土地。实际工作中，对于国家因建设项目建设需要征用农民集体所有土地，农民取得的补偿收入是不征收土地增值税的。对于转让土地使用权的行为，要注意调查清楚是不是国有土地。
十、关于“出让”和“转让”的区别问题
