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土地使用权价值评估方法范文1
【关键词】 拆迁补偿；房地合一；房地分离
一、引言
自改革开放以来，房地产行业成为我国经济发展支柱产业的同时，全国各地因拆迁而引发的暴力恶性事件也频频发生。尽管自1991年起我国先后颁布了《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《物权法》以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》等一系列针对性的规章制度，但始终未能真正有效解决问题，其根本原因在于对被拆迁人的补偿不合理。近年来，房屋拆迁补偿问题日益成为社会关注的焦点，陈路、王才亮、杨晓铃及刘文忠等分别在房屋拆迁补偿对象、补偿范围和补偿原则等领域做了大量的有益探索。本文在前人研究的基础上，通过对“房地合一”和“房地分离”拆迁补偿评估方法的对比实证研究，指出房地分离拆迁补偿模式是一种更为合理的补偿方法。
二、房屋拆迁补偿评估方法
纵观国内外相关法规及实践操作，房屋拆迁补偿评估主要采用两种方法，即：房地合一和房地分离。目前我国城市房屋拆迁评估一般采用房地合一法，也称作是房屋拆迁货币补偿基准价系数修正法。
（一）房地合一评估方法
房地合一评估方法是目前城市拆迁补偿中比较通用的一种计算模型，其基本思路就是根据拆一还一、就地安置的补偿原则，以评估时点被拆迁片区同地段、同用途新建商品房的交易平均价格为基数，作为被拆迁人房屋和土地使用权的补偿价格，它与房屋设施补偿、装修补偿一起构成房屋拆迁补偿总额。该方法的计算公式是：拆迁补偿金额=同地段、同用途新建商品房的交易平均价格×被拆迁面积×（1±住宅状况修正系数）＋设施补偿费＋装修补偿费+其他费用。
1.同地段、同用途新建商品房交易平均价格
一是采用市场比较法。在评估时点将评估对象与同地段、同用途新建商品房的市场价格进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价值；二是采用收益法。该方法预计评估对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到评估时点后累加，以此估算评估对象的客观合理价值。
2.住宅状况修正系数
结合我国北京、上海等地方政府出台的相关政策，住宅状况修正系数的计算公式是，住宅状况修正系数=年限修正系数+水电气修正系数+墙体修正系数+结构修正系数+门窗修正系数+区位因素调节系数+其他修正系数。
3.设施补偿费
设施指水、电、气等设施，一般采用重置成本法，按照市场价格进行估算。设施补偿费=自有设施数量×重置价格。
4.城市房屋装修补偿费
装修必须依附于建筑物，本身无法作为独立财产体现其价值，无法运用比较法、收益法评估，且同等装修价格在市场上差别很小，采用成本法即可以体现其价值。装修补偿金额=装修成本－折旧。
（二）房地分离评估方法
在市场经济高速发展的时代，城市房屋拆迁补偿金额应与被拆迁的土地市场价值紧密联系在一起。目前我国土地价值评估的方法有基准地价法和成本逼近法。成本逼近法根据土地出让各项费用的总和来确定土地的市场价值，土地整治成本差异较大，因此不利于形成标准的计算方法。基准地价法是通过对被拆迁土地所在片区地价的动态化监测，通过容积率修正等方法获得土地的市场价值，计算方法较为简单，也易于建立比较严格的补偿标准。该方法的计算公式是：拆迁补偿费用=土地使用权补偿费+地上附着物补偿费+装修补偿费。
1.土地评估值
评估地价=基准地价×［1+（成熟度修正系数）+（区域和个别因素修正系数）+（土地使用权类型修正系数）］×容积率修正系数×年限修正系数×期日修正系数
2.土地使用权补偿价格标准
土地使用权补偿价格标准=（拆迁后的土地使用权价格评估+政策优惠部分-其他拆迁成本）/拆迁面积
3.地上附着物费
地上附着物包括房屋及水电气等设施，一般采用重置成本法，按照评估时点的市场价格进行估算。房屋补偿金额=房屋建筑面积×重置价格，房屋建筑面积包括自用面积和公共部位的分摊面积。水电气等设施补偿费=自有设施数量×重置价格。
4.城市房屋装修费
该部分的补偿方法与前文中房地合一评估法中相关部分的补偿方法一致，不再重复。
（三）两种评估方法的比较分析
房地合一评估法通过市场比较法或收益法计算拆迁补偿金额，但是，该方法将房地产开发过程和土地的拆迁过程割裂开来，忽略了影响土地市场价值的重要因素——土地的规划指标，土地的市场价值未能得到充分的体现，不利于保护被拆迁人的权益。房地分离评估法则将土地的拆迁过程和房地产开发过程联系起来，以动态的土地基准地价为核心，充分考虑区位、规划指标等土地价值影响因素，真实地反映了土地的市场价值，因此，房地分离的评估法相对更加科学合理。土地基准地价和容积率调整系数一般由政府基于房地产市场的发展进行动态调整，政府需要建立一套完整的市场监控体系，定期公布土地市场和房地产开发市场的动态信息，为评估提供准确的基础数据。
三、评估案例
（一）拆迁项目简介
2004年重庆市沙坪坝区工人村拆迁，由于危旧房较多，被沙坪坝区政府列为旧城改造项目。该项目水、电、气、通讯、道路五通，各项条件一般；总占地面积14 575 平方米，拆迁面积26 565 平方米。拆迁房屋类型为住宅，拆迁房屋结构为砖混结构，补偿方式选择货币安置。根据沙坪坝区国土局公示函，该项目用地性质为住宅，最大建筑面积不超过86 444 平方米，容积率为5.93。住户陈××拆迁面积65平方米，占地92平方米，房屋为木柱穿逗结构，住房曾在2001 年装修过，装修成本8 560 元。
（二）房地合一的城市拆迁补偿评估
1.同地段同用途住宅交易价格
（1）交易实例的选择。比较实例A、B和C均紧邻本项目，土地级别均为住宅五级，2004年末扣除公摊后的折合住宅销售均价分别为2 361.2 元/平方米、2 335元/平方米和2 566.5元/平方米。
（2）住宅平均价格的计算。上述比较实例均紧邻本项目，环境、配套设施及繁华程度等因素极为相似，均为普通商品房，故不做差别调整，经简单算术平均得：住宅平均价格=（2 361.2
+2 335+2 566.5）/3 = 2 420.9元/平方米。
2.住宅状况修正系数
根据被拆迁人陈××房屋的实际情况，其住宅状况修正系数如表1，合计-10.5%。
3.设施补偿费
按照重置价格法，陈××房屋的设施补偿费如表2，为4 243元。
4.装修补偿费
按照每年10%的折旧计算，采用直线折旧法：装修残值=8 650×（1－10%×4）=5 190元。
5.陈××拆迁补偿金额合计
拆迁补偿金额=同地段同用途新建商品房的交易平均价格×被拆迁面积×（1±住宅状况修正系数）＋设施补偿费＋装修补偿费=2 420.9×65×（1－10.5%）+4 243+5 190=15.02 万元。
（三）房地分离的城市拆迁补偿评估
1.评估样本点土地使用权价值评估
根据《重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知》、《重庆地价指南》以及《重庆市国有土地使用权基准地价》等相关规定，可得下列数据（具体计算过程省略）：
（1）土地面积=14 575平方米；（2）区段均价= 1 237元/平方米；（3）成熟度修正系数=-0.015；（4）容积率修正系数=2.5488；（5）土地使用权类型修正系数=0；（6）区域和个别因素修正系数= 0.1049；（7）期日修正系数=1.29738；（8）年限修正系数=1。
根据上文相关数据，单位土地使用权评估价值=1 237×（1
-0.015+0.1049+0）×2.5488×1×1.29738=4 458.19 元/平方米，土地使用权价值总额=4 458.19×14 575=6 497.8 万元。
2.拆迁房屋土地使用权补偿价格
根据重庆市有关税收优惠措施，对于旧城改造项目，城市建设配套费和土地出让金实行拆1平方米免1.5平方米，每平方米应缴纳土地出让金为270元，每平方米应缴纳城市建设配套费为140元，由此可得：
（1）应缴纳土地出让金=270×86 444=2 333.998万元；（2）土地出让金优惠=1.5×26 565×270=1 075.88万元；（3）应缴纳城市建设配套费=140×86 444=1 210.216万元；（4）城市建设配套费优惠=1.5×26 565×140=557.86万元；（5）实际应缴纳土地出让金=2 333.998-1 075.88=1 258.118万元；（6）实际应缴纳的城市建设配套费=1 210.216-557.86=652.356
万元；（7）政府转移补贴=557.86万元；（8）其他拆迁成本=土地使用权价值×5%=6 497.8×0.05=324.89万元。
根据上文相关数据，被拆迁房屋实际补偿价格=（6 497.8
-1 258.118+557.86-324.89）÷14 575=3 754.82 元/平方米。
3.分户土地使用权补偿价值
土地使用权补偿价值=片区土地使用权平均补偿价格
×占地面积=3 754.82×92=345 443元。
4.地上附着物价格补偿费
按照重置价格法对地上附着物进行补偿。
（1）房屋补偿。根据重庆房屋评估标准，木柱穿逗结构房屋丙级的重置价格为120 元/平方米，房屋补偿金额=120×65
=7 800元。
（2）设施补偿。按照重置价格法，陈××房屋的设施补偿费如表2，为4 243元。
5.装修补偿费
根据前文计算结果，装修补偿为5 190元。
6.陈××拆迁补偿金额合计
拆迁补偿金额=土地使用权补偿费+地上附着物补偿费+装修补偿费=345 443+7 800+4 243+5 190=362 676元。
（四）评估结果对比分析
上述两种不同方法的评估结果，陈××的拆迁补偿金额相差近21万元。在城市房屋拆迁中，必须平衡开发商、政府、被拆迁人三者之间的经济利益，才能真正有效解决拆迁过程中的矛盾。就房地分离评估法的结果而言，该项目的土地使用权价值为6 497.8 万元，折合楼面地价约为751元/平方米，完全在开发商可承受的范围之内，而政府也获取多达1 258万元的土地出让金，同时，被拆迁人也多获得了将近21万元的补偿费。因此，从利益的分配角度看，房地分离的拆迁补偿计算方法有效实现了开发商、政府、被拆迁人的利益均衡，充分体现了土地使用权的市场价值，是一种比较科学的城市经营性土地拆迁补偿的评估方法。
【参考文献】
［1］ 陈路.城市房屋拆迁管理条例实施手册［M］. 北京： 北京科学技术文献出版社，2001.
［2］ 王才亮. 房屋拆迁实务［M］.北京： 法律出版社，2002.
［3］ 杨晓铃，王建宾.房屋拆迁、征地补偿全程操作［M］. 北京： 法律出版社，2007.
土地使用权价值评估方法范文2
（一）无形资产。无形资产是指特定主体控制的不具有独立实体，而对生产经营长期持续发挥作用并带来经济利益的一切经济资源。无形资产本质属性包括：（1）权属明确；（2）非实物性；（3）长期性；（4）收益性。
资产评估中的无形资产可分为不可确指的无形资产和可确指的无形资产。不可确指的无形资产是商誉，可确指的无形资产包括专利权、非专有技术（诀窍）、商标权、著作权、土地使用权、特许权等。
（二）无形资产评估。所谓无形资产评估是具有一定评估资格的主体，根据特定的评估目的选择公允的评估标准，依照一定的评估程序，运用科学的、适当的和公认的评估方法，对评估对象在某一时点上进行确认、评价、估算和报告，为无形资产业务当事人提供价值尺度的一种社会经济活动。显而易见，这定义指出了无形资产的实质及基本要素，即评估主体、评估客体、评估目的、评估标准、评估程序和评估方法。
由于无形资产价值的不确定性和取得成本的不可分性，使得大量的自创无形资产不能确认和计量，有的即使确认入账，但计量的成本也不完整。这样，专利、商标研制过程中投入的大量研究与开发费用并没有计入无形资产成本，使得账上反映的无形资产价值与其真实价值相差很远，当企业发生产权变动或产权交易时，账面的无形资产价值并不能成为交易的价值基础。所以，当企业涉及资产拍卖、转让、企业兼并、出售、联营、股份制改造、合资、合作时，应该对企业的无形资产进行评估和估价，以反映无形资产的真实价值。
二、评估范围和评估对象
评估范围是指为实现评估目的而涉及的全部资产；评估对象是指评估范围内的各种具体的实物（资源）、资金和权利。无形资产的评估范围就是指为实现评估目的而涉及的全部无形资产。无形资产评估对象即为可被评估的各项无形资产。无形资产评估对象的确认并不像有形资产评估那么简单，而要综合资产的特有属性，经过调查取证、分类核实、专家评议、产权界定等程序才能明确。根据《无形资产评估准则》，其中所列示的无形资产有：专利权（转让权、实施权、许可权），包括发明专利权，实用新型专利权和外观设计专利权；非专利技术（使用权，转让权），一般包括生产用非专利技术、经营贸易用非专利技术、管理用非专利技术等；商标权（独占权、许可权、转让权、继承权）；著作权（许可权、使用权）；土地使用权；特许权；商誉等。
（1）专利权。专利权是国家专利主管机关依法授予发明人或其权利受让人对其发明创造在法定期限内享有的独占权或专有权。任何人如需用该项专利进行生产经营活动或出售使用该项专利生产的产品，必须事先征得专利权所有者的许可，并付给报酬。
（2）非专利技术。非专利技术亦称技术秘密，是指在生产经营活动中使用的，未经公开的、不受法律保护的知识与技巧。非专利技术具有经济性、机密性和动态性等特点。
（3）商标权。商标权是商品生产者或经营者依照法定程序向国家有关部门申请注册并取得对该商标的占有、使用、收益和处分的权利。
（4）著作权。著作权是指公民、法人或者非法人单位按照法律规定对于自己的科学或文学、艺术等作品所享有的专利权，著作权也称版权。
（5）土地使用权。土地使用权是指土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。取得土地使用权的方式大致有以下几种：行政划拨取得、外购取得、投资者投入取得等。
（6）特许权。特许权又称特许经营权，一是指政府所授予的允许在一定地区经营或销售某种特定商品或开采某种特殊资源的权利；二是指企业之间根据有关协议获得使用其他特定主体所拥有的各项无形资产的权利。
（7）商誉。商益是指企业在一定条件下，能获取高于正常投资报酬率的回报所形成的价值，这是由于企业所处地理位置的优势或由于经营效率高、管理基础好、历史悠久、信誉高、人员素质高等多种原因，与同行业企业相比，该企业的获利能力超过了一般企业的获利能力，即可以获得超额收益。
三、评估方法与选择
（一）评估方法种类。无形资产的评估方法主要包括成本法、收益法和市场法，注册资产评估师应当根据无形资产的有关情况进行恰当选择。
注册资产评估师使用成本法时应当注意下列事项：（1）无形资产的重置成本应当包括开发者或持有者的合理收益；（2）功能性贬值和经济性贬值。功能性贬值又称无形磨损贬值，它是指由于技术进步出现性能更优越的新资产而使原有资产贬值造成的贬值。经济性贬值是指由于外部环境恶化而引起的贬值，如通货膨胀、政策变化等因素都可能使原有资产不能发挥应有的效能而贬值。
注册资产评估师使用收益法时应当注意下列事项：（1）合理确定无形资产带来的预期收益，分析与之有关的预期变动、受益期限与收益有关的成本费用、配套资产、现金流量、风险因素及货币时间价值；（2）确信分配到包括无形资产在内的单项资产的收益之和不超过企业资产总和带来的收益；（3）预期收益口径与折现率口径保持一致；（4）折现期限一般选择经济寿命和法定寿命的较短者；（5）当预测趋势与现实情况明显不符时，分析产生差异的原因。
注册资产评估师使用市场法时应当注意下列事项：（1）确定具有合理比较基础的类似的无形资产；（2）收集类似的无形资产交易的市场信息和被评估无形资产以往的交易信息；（3）依据的价格信息具有代表性，且在评估基准日是有效的；（4）根据宏观经济、行业和无形资产情况的变化，考虑时间因素，对被评估无形资产以往交易信息进行必要调整。
除以上三种主要评估方法外还有清算价格法、收益分成法、期权法等。所谓清算价格，是指企业由于破产或其他原因（抵押、停业清理等），要求在一定期限内将企业或资产变现，于是在企业清算之日预期出卖资产可收回的快速变现价格。
收益分成法采用的也是收益现值估价标准，只是引入了技术分成率的概念，以分成率来代表许可方分享被许可方应用无形资产获得的利润比例。
期权法是指借鉴金融市场中对期权价值评估的原理，将非商品化技术资产看作一种期权，对其进行评估的一种方法。
（二）评估方法选择。重置成本作为对资产投入过程价值属性的反映，因而只有资产处在投入状态下并具有相应用途时重置成本概念才能反映该资产的价值属性。因此，其基本前提是：（1）投入前提。投入前提表明资产完成了购建过程，或者处于运营之中，或者具有运营的可能性。表明资产购建的成本确已产生；（2）续用前提。表明资产业已发生的投入对于未来是有效的，只有承认资产的有效性，才能相应承认资产投入所耗费的成本，进而承认补偿重置成本的要求。
收益法即收益现值法，通常是在继续使用的假设前提下运用的，其适用条件为：（1）资产与经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以计算；（2）未来收益可以正确预测。
市场法即现行市价法，是适用变现净值标准的评估方法，是通过市场调查，选择一个或几个与评估对象相同或类似的资产作为比较对象，分析比较对象的成交价格和交易条件，进行对比调整，估算出资产价值的方法。
土地使用权价值评估方法范文3
关键词：农村；；措施
中图分类号：F321.1文献标识码：A 文章编号：1000－8136（2012）11－0147－02
农民最重要的生产资料是土地，农村经济制度中最基础性的制度是农村土地制度。之后，我国农村全部实行了土地家庭经营、集体所有的土地制度，农民依法获得土地承包使用权和经营权，在很长一个时期内极大地发展和解放了农村生产力。但是随着我国市场经济的不断发展，以及“三农问题”呈现的一些新问题，如土地分割碎化、土地产权主体模糊、土地流转混乱、土地粗放经营等，我国农村土地制度再次被提到改革的前沿。探讨农村土地制度的改革，其目的是为了寻求更加适合社会主义制度的总体情况，保障农民的发展权和生存权，加速城乡一体化进程，满足社会主义经济建设对土地的要求，促进土地资源的可持续发展利用和合理配置。
1农村土地制度改革遵循的原则
1.1立足农村经济发展水平原则
目前我国农业处于由传统农业向现代农业转型的过渡阶段，农业经济受人为因素和自然条件的制约，具有显著的层次性和地域差异性。目前土地制度创新时机仍不完全具备，社会保障体系有待完善，农村总体经济水平较低，如果完全依照市场机制配置土地资源是不实际的。为此相比较来说，农业发展较快、经济较发达的东部沿海地区的农业土地制度改革步伐可以适当快一些，对于大多经济欠发达区域，土地制度改革的进行难度较高，土地产权制度的选择必然要考虑目前农村经济和社会发展的总体水平，充分考虑到我国农村经济发展的地区差异性和多层次性，不能脱离实际，否则容易造成盲目性改革，不利于土地制度改革的健康发展。
1.2土地资源配置市场化原则
社会主义市场经济体制的理性选择是土地资源配置市场化，是解决农村深层次矛盾的必然选择，是与土地市场化和城市化相对接的系统体系，是农村人口变迁和农村城镇化的配套对策，是使农村隐性市场导向规范化和公开化的现实措施。只有实行土地资源市场化配置，实现土地产出效益的最大化，才能充分调动农民进一步从事农业生产的积极性，从而实现土地利用的高效化和集约化。因此土地资源配置市场化是农村土地制度改革与创新的关键。
1.3土地可持续利用原则
土地是人们赖以发展和生存的重要资源，也是创造财富的基本源泉。土地利用既受自然条件的制约，又受经济、社会、技术条件的制约。土地资源的这种特征，决定了实现土地资源可持续利用的必然性，要求土地使用者在土地制度改革的运作、土地利用方式的选择上均应以有利于保持土地资源的内在潜力、提高土地的生产能力、保护耕地的质量和数量为改革原则，在提高土地经济效益的同时，兼顾土地利用的持续性、协调性、发展性。这是实现经济、社会和环境全面协调持续发展的关键。
2深化当前农村土地制度改革的主要路径
2.1完善农村土地法律法规体系
尽快修订完善农村土地相关法律法规，消除法律法规在农村土地制度规范上的矛盾，明确原有农村土地所有权主体、权能等方面的模糊概念，并为深化农村土地制度改革留下法律空间。同时可率先在国家改革试验区、经济特区推进农村土地制度改革试点，就农村土地使用权价值评估制度、市场定价机制、使用权流转机制，以及农村土地使用权抵押担保、出资、转让、入股等重大问题进行探讨，条件成熟后制定统一的土地法典，将城乡土地的产权功能、产权归属、使用权流转程序、权利义务等一同纳入法律。同时修订相关法律，逐步形成以宪法为原则、城乡土地法典为主体、相关法律法规有效衔接配套的土地法律法规体系。
2.2建立权能完整的农村土地产权制度
农村土地产权必须明晰化。现在农村土地实行国家所有制和群众集体所有制相结合的所有权制度，其中国家所有的农村土地一般交由集体经济组织经营，劳动群众集体所有制包括村民集体所有、乡镇农民集体所有、村内两个以上农民集体所有等三种形式。进一步明确农村土地所有权主体，可以由县级人民政府代表国家行使国家所有的农村土地所有权，建立村民联合经济组织，农村土地集体所有权主体应是村民联合经济组织。应将经济管理组织职能与村委会的社会管理、公共服务职能区分，简化农村土地集体所有权主体结构。
2.3建立农村土地产权流转市场
按照现在我国各类产权交易市场的方式，运用信息化的交易平台，遵循自愿、有偿、依法的原则，开展农村土地产权交易市场试点，逐步建立区域性和全国性的农村土地产权交易市场。可以先在县级范围内进行农村土地产权交易市场试点，取得经验后再全面推广。配套推动建立农村土地产权国家赎买制度，由国家按照脱离农村家庭所承包土地剩余承包年限和收益现值法评估的价值赎买。国家赎买的土地所有权属于国家，优先用于解决人均承包耕地面积差距过大问题，剩余部分按照市场化原则租赁给农业产业化企业经营。逐步放开政策，允许城镇居民携带技术、资金到农村租用土地承包经营从事农业生产等经营活动，推动城乡统筹发展。
土地使用权价值评估方法范文4
[关键词] 不动产;特殊权益;价值评估
[中图分类号] D923.2 [文献标识码] A [文章编号] 1006-5024(2006)10-0184-03
[作者简介] 蔡 勇,江西省建设厅住宅与房地产业处注册房地产估价师,研究方向为房地产经济｡(江西 南昌 330046)
不动产的权益包括权利､利益和收益三个方面,一般的不动产权益的价值评估已为不动产估价人员所熟悉,但不动产特殊权益的分析及其价值评估却为不少不动产估价人员所陌生｡为此,笔者撰写本文对其进行探讨,以供不动产估价人员在实务中借鉴｡
一､特殊的非占有性不动产权益
(一)地役权｡地役权是土地所有权人或土地使用权人为使用自己土地的方便与利益而利用他人土地的一种用益物权｡在与地役权相关的不动产中,需要取得地役权的不动产称为需役不动产或支配不动产,而提供地役权的不动产则称为供役不动产｡地役权的一个常见形式是(道路)通行权――即是从别人土地上通过的权利｡另一个就是输电设施或电话线路的地役权,它允许设备公司在土地上指定的地点树立电杆并在电杆之间布线｡
地役权分为两种类型,第一种是附属地役权,它附属于土地上,而不是一种私人权益;第二种是总地役权,它不附设于不动产,而只是有利于拥有权益的个人或机构｡例如,上述输电电线地役权有传输电力的效用,而未附属于任何不动产｡附属地役权除上述的道路通行权外,还有保留地役权､开放空间地役权和古迹保存地役权｡保留地役权可限制不动产的未来使用,并且具有保护野生动物和栖息地的效用;也可以为自己不动产的效用,通过支付相应代价而取得保留地役权,例如,假设位于海滩附近的一个宾馆A与海滩之间有一个建筑高度相对低很多的宾馆B,则宾馆A为了不失去其眺望大海的效用,就可以通过取得保留地役权来限制宾馆B改造或重建为高层建筑,但是需要为此向宾馆B支付有关代价｡开放空间地役权要求将土地留出来做为非建筑用地｡古迹保存地役权常常是通过禁止对不动产实体进行改造的方式来保护某些具有历史价值的不动产,它使不动产避免开发至单纯从不动产所有权人的经济效益来说的最高最佳利用状态,而达到了从整个社会角度看的最高最佳使用状态｡
之所以需要对地役权进行价值评估,一是因为地役权包含了一些对供役不动产所有权的限制,服从地役权被认为是背上了包袱,从而在一定程度上会减少供役不动产的价值;二是因为地役权能使需役不动产的效用得到更好的发挥,从而在一定程度上会增加需役不动产的价值｡地役权的价值评估思路依地役权的取得情况不同而不同,对于政府因公共需要通过征收取得地役权的估价,其经济理论基础与国家征用补偿估价基础大致相同,价值的衡量是供役不动产价值的损失,即地役权的价值等于供役前的不动产价值与供役后的不动产价值之差,而不在于取得地役权不动产的价值增加;对于私人通过合同取得的地役权的估价,采用分配法,即通过对受益的需役不动产的价值增加总量或收益增加总量进行分割来进行估价｡
(二)抵押权｡当某宗不动产被设定抵押权作为贷款债务担保时,该宗不动产的完全产权就被分割成了两个部分,即抵押不动产权和抵押权｡抵押权是贷款人(抵押权人)所拥有的权益,其权利是指贷款人有权将不动产权作为本票担保,或借款人无力还债时有权向法院申请对抵押不动产进行处置并优先得到清偿;其利益和收益是借款人偿还的贷款本金和支付的借款利息,或者是借款人无力还债时从处置抵押不动产所得的价款中得到的优先偿还的款额｡
抵押权益价值评估的思路分两种情况,第一种情况是假设借款人能够按照借款合同的要求如期足额偿还剩余的贷款本息值,在这种假设前提下,评估思路是抵押权价值等于借款人在估价时点之后各期需要支付的贷款本息值在估价时点的现值之和;第二种情况是假设借款人在估价时点之后不能足额归还剩余的贷款本息值或者根本就不归还剩余的贷款本息值,在这种假设情况下,评估思路是抵押权价值等于借款人在估价时点之后可能归还的贷款本息值和抵押权人从处置抵押物中所获的优先受偿款额在估价时点的现值之和｡抵押权人从处置抵押物中所能获得的优先受偿款额,是处置抵押物的所得扣除处置费用､有关税金后的余额;如果抵押不动产所占的土地为划拔土地使用权,则预先扣除的费用还包括需要补交的土地使用权出让金｡处置抵押物的所得是抵押不动产在未来处置时的市场价值与某一个快速变现的折扣系数的乘积,抵押不动产在未来处置时的市场价值需要评估人员利用市场比较法结合长期趋势法评估确定,快速变现的折扣系数也需要评估人员通过对当地市场的调查确定｡
(三)可转让的开发权｡可转让开发权是自土地所有权人或使用权人拥有的权利束中分离出来,一般经出售而转让给同一地区或不同地区的另一土地产权人的开发权｡可转让的开发权多见于保护区内的不动产中,处于保护区内的土地产权人可以得到开发权,该开发权不能用于开发自己拥有的土地,但可以出售给开发区内的土地产权人,得到此可转让开发权的开发区内土地产权人,可以兴建比开发区使用分区管制法规通常允许的密度更高的建筑物｡
在有足够的比较案例时,评估人员可以采用市场比较法进行可转让开发权的估价,但是,目前国内一般还没有足够的可转让开发权的比较案例,所以比较可行的估价方法是采用类似于剩余法的估价思路来估价,所谓类似于剩余法的估价思路,是指先通过求取开发区内的某一不动产在取得可转让开发权后的价值,然后减去其在取得可转让开发权前的价值,得出可转让开发权所引致的价值增加值,最后对这个价值增加值进行适当的分割,即可得出可转让开发权的价值｡
二､特殊的占有性不动产权益
(一)空间利用权｡所谓空间利用权,是指对于地上和地下的空间依法进行利用的权益,它包括地下空间利用权(简称“地下权”,以下同)和地上空中空间利用权(简称“空中权”,以下同)两种类型｡地下权是指对于不动产的地下部分的使用和收益权,如利用地下空间建造地铁､地下商业街､地下商店､地下停车场､遂道,铺设地下管线､电线､电话线等的权益｡空中权是指利用､控制､调节与某一不动产上部空间有关的不动产权益,如不动产所有人在不违反城市规划的条件下可将其楼顶出售给他人加盖房屋或以合作的方式与出资加盖房屋的一方分成,将楼项或外墙出售给或出租给广告公司作广告牌,通过架设高架桥而形成连接两幢大楼的走廊,利用楼顶上空架设高压电线､空中电缆等｡
空间利用权的价值评估方法与思路,依空间的利用方式不同而有差异;对于利用地下空间建造地铁､地下商业街､地下商店､地下停车场,铺设地下管线､电线､电话线和将楼顶或外墙出售给广告公司作广告牌､广告塔等的利用方式,可以采用先用收益法或市场法评估出所建设施的市场价值,减去建设那些设施所需的成本和应取得的正常利润来求取空间利用权的价值;对于利用地下空间建设遂道和通过架设高架桥而形成连接两幢大楼的走廊的空间利用权,可以根据被其连通的两侧不动产的价值的增增加值或收益的增加值来评估其价值;对于将楼顶出售给他人加盖房屋的空间利用权,可以按照待开发土地的假设开发法或剩余法的思路来评估其价值;对于利用楼顶上空架设高压电线､空中电缆的空间利用权,由于它属于空间役权,因而可以按照地役权的评估来评估其价值｡当然,只要有足够的比较实例,所有形式的空间利用权都可用市场比较法来评估其价值｡
(二)时间分享权｡时间分享权是指按时间拥有所有权或使用和占用不动产的权益｡时间分享权的评估已在我国出现,这主要出现在假日度假村会员资格权益和高尔夫球俱乐部会员资格权益的价值评估中｡时间分享权具体分为以下两种形式:
1.附加所有权的时间分享权｡是指在一年内特定期间使用某不动产的所有权｡对于附加所有权时间分享权,购买人具有出售､出租或赠与这种不动产权益的权益,并且可以就他或她所拥有的权益进行抵押,也可就其该项所有权进行登记｡
2.无所有权的时间分享权｡这种形式的不动产没有转让所有权｡典型的情况是购买人购买的仅是可能使用一单元的时间分享权和相关财产权益｡无所有权的时间分享权又可以分为三种:承租人权益､假日执照和俱乐部会员资格｡
对时间分享权进行价值评估时,需要注意评估的权益往往既包括不动产的权益也包括动产的权益,所以成本法一般不是其合适的评估方法,通常是根据比较案例的转售价格,采用市场比较法进行估价;对于附有所有权的时间分享权的评估和做新的承租人权益开发方案估价时,可以采用收益法｡做新的时间分享权开发方案估价时,也可以考虑采用成本法,但是估价师必须考虑到:销售完不动产所需要的时间､所需相关设施的直接成本和间接成本､市场中竞争情况以及从设计阶段就可能存在的功能折旧和经济折旧｡
(三)收益权｡不动产收益权实际是一种投资收益权,具体体现为收费权,其价值评估通常为质押贷款目的的评估｡不动产收益权质押是近年在我国南方城市出现的一种新型金融业务,一般见于高速公路､污水处理设施等基础设施项目｡
不动产收益权价值评估采用收益法进行;其价值评估的独特性不在于其评估方法上,而在于其权益分析上｡在进行不动产收益权价值评估时,首先,要注意收益权不是一种所有权,因此它具有期限的限制｡例如,根据《公路法》及《公路经营权有偿转让管理办法》的有关规定,公路收费经营期限最长不得超过30年,收费期限届满,收费权由国家或出让方收回｡不但如此,收益权也通常具有地域的限制,即收益权的权利人只能够在某个特定的范围内收取费用;因此,评估时首先要确定收益权的期限和权利范围｡其次,要注意审查作为评估对象的不动产收益权的财产属性｡设定的收益权必须是可以依法进行转让的财产权利,否则,它就不具有市场价值｡第三,收益的确定和对交易处分方式的认定要贯彻政策性,体现房地产估价的合法原则,具体来说是要遵循物价部门对收费定价的相关文件和有关权益管理的特殊规定,例如对公路收益权的价值评估,要遵循《公路经营权有偿转让管理办法》等文件的规定｡
(四)建筑物区分所有权｡目前,学术上对建筑物区分所有权的概念还有着不同的观点,笔者认为,比较全面的建筑物区分所有权的概念,应该是指包括建筑物区分所有人对专有部分的所有权､对共有部分的共有权(其中又包括共同使用权与专有使用权)､建筑物区分所有人之间的相邻权和成员权四项权益的一种所有权｡
建筑物区分所有权的价值评估关键在于其各项细分权益及其对评估对象价值影响的分析上｡估价师往往无法解释物质实体“相同”､区位一致､产权相同的两宗具有建筑物区分所有的不动产,为什么在市场上的价格有时具有较大的差距｡其实,其产权相同只是一种表面现象而已,具体说,它们仅是专有部分的所有权相同,只要能够深入分析其共有部分的共有权､建筑物区分所有人的相邻权和成员权的差异,就不难找出其价格差异的原因｡
(五)合作所有权｡合作所有权是指某一不动产的所有权归属于一个公司(如住宅合作社),而这个公司的股权在几个人中间分配,每个股东(如社员)按股份享有该不动产的所有权,然后凭借该所有权租借一部分空间的权益｡
合作所有权与建筑物区分所有权的区别在于,合作所有权所在的房屋具有一个单独的所有者――合作制公司――它还可以抵押这宗不动产(因而,自动为每个合作所有者提供融资),而不象建筑物区分所有权所在的房屋那样――有很多所有者――各建筑物区分所有人;在缴纳不动产有关税费时,合作所有权所在的房屋是一个独立的整体,由公司支付的税款在各个合作所有者之间按股份比例分摊,所有的公共区域和房屋的维修费用与管理费用及抵押贷款偿还额也是如此分摊｡合作所有权的这一特点,使得合作制房屋在一个所有者拖欠有关税费时,可能出现的“滚雪球”效应｡在合作制中,某个合作所有者拖欠有关税､费,意味着其他所有者需要代其缴纳;如果一定数量的合作所有者拖欠,剩下的合作所有者的负担相应地变重,导致越来越多的合作所有者拖欠有关税费,从而产生所谓的“雪球效应”,最后有可能导致合作制公司的倒闭｡合作所有权与建筑物区分所有权的另一个重要区别是,合作制房屋有可能产生住房歧视,即合作所有权人利用他们的权益拒绝某些新的入住者,从而使合作所有权的转让受到了一定的局限｡
合作所有权的价值评估,可以考虑采用市场比较法进行,但是由于其流动性比建筑物区分所有权差,其评估的价值应比同等条件下的建筑物区分所有权的价值低;也可以采用收益法评估其价值,但是由于其风险比一般的所有权要大,所以选用的资本化率应比同类型的不动产的一般所有权要高｡
参考文献:
[1]王利明.物权法研究[M].北京:中国人民大学出版社,2002.
[2][美]查尔斯・H・温茨巴奇,迈克・E・迈尔斯,苏珊娜・埃思里奇・坎农.现代不动产(第五版,中译本)[M].北京:中国人民大学出版社,2001.
土地使用权价值评估方法范文5
【关键词】企业；价值；评估
1 企业价值评估理论和方法的形成与发展
随着欧美等国经济的发展，现代评估业逐渐形成，特别是不动产评估得到充分重视和发展。由于评估实践的发展急需理论指导，因而与评估相关的理论体系逐步从传统经济理论中分化独立出来。马歇尔成为第一个探讨评估方法（尤其是不动产评估方法）的现代经济学家，他提出和发展了许多在现代评估理论中广为应用的概念，这些概念包括根据收益折现确定价值、建筑物和土地折旧对价值的影响、建筑物类型和土地用途对价值的影响等。在马歇尔的论著及其它以他的思想为基础的论著的影响下，以探讨评估、调查方法并提供经严格定义的价值为主要内容的评估理论最终与价值理论分开，形成了现代评估理论的基础。
评估方法是企业价值评估的核心问题，直接影到价值评估的结果及市场交易的实施。总体上看，价值评估方法可以划分为三大类：成本法（cost approach），是从历史成本的角度评估企业价值；市场法（market approach），是从目前市场价格的角度评估企业的价值，又称市场比较法；收益法（income approach），是从未来收益的角度评估企业的价值。这三大类评估方法的形成与经济学中的价值理论有着很深的历史渊源。另外也有学者将评估方法分为四类：①利用资产负债表进行评估，即直接将企业所有发行在外的证券账面价值进行加总。此法虽然简单，但却易把企业的账面价值与市场价值混淆，因此必须对账面价值加以调整；②加总企业发行在外的所有证券的市场价值来评估企业价值，通常只适用于上市公司的评估；③通过与价值已知的可比企业进行比较评估企业价值。采用这种方法首先需要计算资本化比率，再用该比率乘以被评估企业的利润，即可估算出该企业的市场价值；④首先预测企业的未来现金流量，将这些现金流量折现后，即可获得企业证券持有人拥有的企业价值。根据这些基本方法，评估师在进行评估时还会根据具体情况，设计或使用更具操作性的方法。诞生了诸如相对估价法、价格/帐面值比率（PVC模型）法、折现现金流量法、期权定价法等方法。
2 我国企业价值评估的企业观与企业价值观
我国的资产评估起步于上世纪80年代末期，由于我国至今尚处于经济体制的转轨时期，市场经济还不够发达，适合我国国情的评估理论体系尚未形成，在评估方法上，对于单项资产评估经过模仿和探索开始进入成熟阶段，但对于企业价值评估还刚刚起步。对于相关理论和方法的探索多散见于资产评估教材中，很少有对企业价值评估的系统论述，大多是将资产评估的理论和方法移植于企业价值评估之中。
企业价值评估是资产评估的组成部分，但又不同于传统的单项资产评估、整体资产评估。单项资产评估包括流动资产、机器设备、建筑物及在建工程、土地使用权、长期投资以及无形资产的评估；整体资产评估是以各个企业，或者企业内部的经营单位、分支机构作为一个经营实体，依据未来预期收益来评估其市场价值，它更多地考虑资产之间组合方式的协同效应带给企业价值的增值。而企业价值评估逾越了前两项资产评估中的“资产”项目即传统财务报表中涉及的项目，而将外部环境分析（包括政治环境、产业政策、信贷政策、区域政策、环保政策、交通条件甚至地理位置等）、行业分析、产品与市场分析、业务流程分析、组织结构和权限分析、人力资源分析、信用分析、管理层经营绩效分析和财务评价（常见的有偿债能力、现金流量状况和发展潜力分析）等纳入评估体系。
2.1 企业价值评估的企业观。
我们研究企业价值评估，准确理解企业的含义是必不可少的。研究企业价值评估的企业观，就是要在评估中准确界定企业的内涵与本质。
在我国，关于企业的定义是运用属加种差的方法得出的。一般认为：企业是依法设立的以盈利为目的的从事生产经营活动的独立核算的经济组织。企业的这一定义，明确了企业本质上是一个依法成立的社会经济组织，同时也揭示了企业这一社会经济组织不同于其它社会经济组织的主要方面，即企业的根本目的在于盈利，企业在面临资源约束的条件下，要独立核算、以收抵支、自负盈亏，设立企业的条件与程序要合乎法律规定等。
关于企业内涵与本质的界定，理论界有不同的观点。新古典经济学是以市场为研究对象，主要研究市场价格在交易中的作用。因此，企业被认为是一个追求利润最大化的“黑匣子”，即企业是在技术既定、信息充分、没有交易成本的条件下，仅面临市场约束的追求利润最大化的微观经济主体。自20世纪30年代企业理论产生以来，现代经济学企业理论的研究取得了非常显著的成果，以“科斯”等经济学家为代表的交易费用学派和以“张五常”等经济学家为代表的契约学派对企业的研究极大地丰富了企业的内涵。科斯等认为，企业不同于市场的“显著特征就是作为价格机制的替代物”，在企业之外，市场是个典型的契约组织，资源配置由价格机制来协调，而企业是一个不同于市场的“层级”组织。企业内不存在市场交易，生产要素的分配由行政或计划机制来协调。“张五常”等认为，企业是一种契约组织，它在本质上同市场没有什么差别，企业之所以能够出现是由于企业团队的生产效率高于单个生产的生产效率，或者是由于风险的重新分配，或者是由于管理劳动交易的特殊性等等。
企业究竟是什么？弄清楚这个问题是进行企业价值评估的前提。基于以上分析，我们对企业价值评估的企业观的确立应运用新古典经济学、现代经济学等的经济学中关于企业的理论，并结合分析国际评估界的观点和我国的实际，界定“企业价值评估”中的“企业”内涵和本质，以此确立我国企业价值评估的企业观。
2.1.1 企业是一个区别于市场的经济组织。它是由若干成员组成，有一定组织结构的有机体，其内部成员或部门间的分工协作不是通过价格机制来进行的，而是通过科层制组织进行的，这是企业区别于市场的主要标志。
2.1.2 企业是一个面向市场的经济组织。它是产品的生产者或服务的提供者，所提供的产品（劳务）必须满足一定的社会需要，并且受市场的选择和制约，这是企业区别于其他社会组织和消费者的主要标志。
2.1.3 企业是一个具有独立经济利益的经济组织。企业的活动以盈利为目的，具有独立的经济利益，它通过交换和其他生产单位以及消费者发生联系，它是一个独立核算、自负盈亏的实体。
2.1.4 企业是一个能主动发展壮大自己的经济组织。在市场竞争机制中，企业要减少市场交易费用或提高生产经营效率，必然会形成企业的一体化趋势，一体化的过程就是一部分企业被另一部分企业兼并或重组的过程，也是企业主动发展和壮大自己的过程。
2.2 企业价值评估的企业价值观。
土地使用权价值评估方法范文6
关键词：无形资产；新会计准则；对策
中图分类号：F23 文献标识码：A
原标题：无形资产新准则应用中存在的问题及对策
收录日期：2012年10月11日
一、新准则应用中存在的问题
对比分析新旧准则不难看出，新准则不仅从无形资产定义范围上做了新的界定，更是从会计核算上对无形资产做了完善和补充。它不仅重新修改了投资者投入的无形资产的初始计量方法，使用寿命不确定的无形资产的处理方法，还增加了无形资产的摊销方法，确立了无形资产可有残值，部分研究开发费用可予资本化的观念，更是引进了货币的时间价值观念，使新准则更完备。但是，新准则在执行过程中仍有尚未完善之处：
（一）新准则在一定程度上缺乏可操作性，加大了会计人员的专业判断难度
1、新准则中无形资产的外延扩大，不再明确无形资产的具体内容。虽然这意味着凡是符合无形资产概念和确认条件的都确认为无形资产，改变了以前范围过窄的弊端；但由于我国市场体制尚不完善，企业意识不到位以及旧准则的影响等因素，许多企业对其拥有的无形资产视而不见。即使有些企业意识到这些资源的价值，实际确认时却又无法衡量。
2、尽管新准则对“研究”与“开发”进行区分并明确其含义，但是在实际操作中，由于无形资产的研发业务复杂、风险大，要把企业的研发活动清楚地划分为研究与开发阶段显然是一件非常困难的事情，尤其是对于本身并不精通科学技术的会计人员来说，这项工作更是难上加难。
3、新准则列出了企业内部研究开发项目开发阶段支出可以资本化的五个条件，规定企业选择的无形资产摊销方法应当反映与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式。但是这些条件和标准的表述比较抽象，具有很强的主观性，在实际操作中很难做出客观合理的判断，加大了会计人员专业判断的难度。
（二）新准则可能成为新的盈余管理手段，降低会计信息的真实性
1、新准则未对无形资产的后续支出如何处理做出规定。那么，企业可能自主选择后续支出的会计处理方法来调节利润：如在赢利较大的年度，将后续支出费用化，减少当年利润，达到避税的目的；在赢利较小的年度，将后续支出资本化，增加无形资产价值，以提高当期业绩。
2、如上所述，企业内部研发阶段的支出是否满足准则所规定的五个条件均在很大程度上依赖于会计人员的专业判断，因而，企业只需“合理”划分研究阶段与开发阶段，就决定了研发支出费用化和资本化的分界点，从而给操纵业绩、进行盈余管理留下了可乘之机。
3、在新准则中，对无形资产的摊销不再限于直线法，并且对摊销年限也不再固定。因此，企业可能会通过调节无形资产的摊销年限或摊销方法来调节利润。
二、新准则下无形资产管理对策
（一）明确列举出无形资产所包括的具体内容。建议仿效国际会计准则的做法，列举出我国目前经济环境下存在的无形资产的方式适用性将更好。国际会计准则中无形资产包括六大类，分别为与营销有关的无形资产、与客户关系有关的无形资产、与技术有关的无形资产、与合同权利有关的无形资产、与技术革新有关的无形资产、商誉。客户关系、数据库升级费用、制造合同、设计许可等都纳入了无形资产核算的范畴，其范围十分宽泛。
在我国逐渐成熟的无形资产也越来越多，主要应包括：专利权、著作权、商标权、专有技术、土地使用权、租赁权、特许权、电子计算机软件、网址和域名等。若按以上列举的方式明示，将更具操作性，不使无形资产流于账外，降低会计信息不真实的程度。
另外，建议也可将土地使用权独立于无形资产单列，专门研究土地使用权的处置、摊销等问题，也会更有助于上市公司无形资产的运营。
（二）准确区分研究和开发阶段。建议明确列举一部分研究和开发活动，有助于企业更准确地记录会计信息。
有关研发支出的处理，可以采取一种变通的方法：①在研发过程中设置“在建无形工程”科目，用来归集研发过程中的费用支出，若企业研发成功，则连同申请注册费、聘律师费一并转入“无形资产”科目，完成资本化的会计处理；②在研发过程中的每个会计期末，设置一个与“在建无形工程”相对应的备抵账户 “研发失败准备”科目，以避免将来研发失败对当期利润造成巨大影响；③若研发失败，则将研发过程中在“在建无形工程”科目归集的费用扣减已计提的“研发失败准备”账户后的余额计入当期费用。
这种处理有以下优点：首先，可以减少主观判断，有效控制通过研究阶段与开发阶段的模糊划分来操纵利润的行为；其次，符合真实性原则，使账面价值与实际相一致；再次，杜绝企业将失败了的开发支出也“合理”地予以资本化的可能性。
（三）无形资产的费用摊销应区别处理。无形资产摊销费用一律计入管理费用不尽合理。这是因为，企业持有无形资产的目的具有多样性，有的是用于产品生产，有的是服务于经营管理，还有的是为了出租给他人使用。由于持有目的不同，受益对象不同，其摊销费用列支渠道也应有所不同。用于产品生产的，其摊销费用理所当然地构成产品成本的组成部分；用于经营管理的，其摊销费用应由行政管理费用负担，计入管理费用；用于出租给他人使用的，其摊销费用应计入“其他业务支出”。这样分别处理，更符合成本费用分配的“谁受益，谁承担”的原则。
另外，建议确定预计无形资产摊销年限需考虑的因素。例如：1、法律、法规或合同协议所规定的最高年限；2、无形资产的展延期限；3、知识经济时代价值贬值的速度日益加快；4、竞争者及潜在竞争者预计要采取的行动；5、市场竞争的程度，资本转移的速度，以及顾客的生产经营和生活习惯改变等因素的影响；6、无形资产特别是基础性结构类无形资产，其有效经济期限可能与特定的企业管理人员和技术队伍的素质，甚至与年龄密切相关；7、在国家宏观经济调控的手段十分有利的范围内，无形资产的有效经济年限，还在一定程度上取决于政府及其行政部门的制约。这样有利于企业做出比较准确的预计。
