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国有土地征地程序范文1
一、城市征地拆迁工作情况
自《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，我县实施的城南沿江大道建设工程等房屋征收项目严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《市贯彻实施＜国有土地上房屋征收与补偿条例＞若干意见（试行）》等法律法规进行操作。我们在房屋征收过程中坚持公平补偿、决策民主、程序正当、结果公开的原则，充分保证了房屋征收项目的合法性；保证了被征收人的知情权、参与权；保证了被征收人房地产的合法权益。
对于在房屋征收过程中出现的各种矛盾，我们派工作人员及时与被征收人沟通，对征收条例不懂、对政策不清楚的我们及时给予解答。对已实施完成，但存在的工程项目，我们派该工程项目的工作人员及分管领导及时与人沟通，对合理的意见、建议我们充分采纳，对不合理的要求我们给予解释清楚。《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施以来我县还没有出现一例强制拆迁。
1．及时成立征收部门明确工作职能。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，县人民政府于2011年8月25日下发石府办抄字[2011]360号文件，县机构编制委员会于2011年12月12日下发石编发[2011]24号文件通知，将县房产局下属县城镇房屋拆迁管理办公室归并到县征地拆迁安置办公室。单位规格和性质为正科级全额拨款事业单位。主要职责：为县人民政府指定的国有土地上房屋征收工作部门；负责全县规划范围内征地拆迁安置工作的综合组织协调与管理；主要承担《国有土地上房屋征收与补偿条例》在我县的贯彻实施。单位成立至今，通过全体房屋征收干部职工的共同努力，我县的房屋征收与补偿工作取得了较满意的社会效益。
2、依法征收，加大宣传，提高房屋征收与补偿公信力。随着城市化进程，城市结构的调整，旧城改造步伐的加快，为全面贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》把握界定公共利益的基本要求，维护广大人民群众正常生活秩序和社会和谐稳定。一是加大了对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的宣传力度。我们利用广播电视、宣传车、宣传标语、网络等多种形式开展对《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行全方位的宣传和报道，将房屋征收的项目实施范围，征收与补偿程序、安置方式、安置地点、征收补偿、补助及奖励标准、安置保障的措施、以及房屋征收范围内调查的房屋权属、区位、用途、建筑面积等调查结果一一进行公示。让广大人民群众充分认识到贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》是做好我县危旧房改造、旧城改造，调整城市结构，完善城市功能，做好环境治理，提升城市品位的公共利益需要，确保房屋征收各项建设活动符合国民经济和社会发展、土地利用总体规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建计划项目列入市、县国民经济和社会发展年度计划；确保房屋征收与补偿工作程序符合《条例》规定的程序要求。二是房屋征收补偿项目方案进行了组织论证和社会稳定风险评估。房屋征收补偿决定征求群众意见。我县在房屋征收与补偿决定前，严格按照相关规定进行社会稳定风险评估，涉及被征收人数量较多的，经县政府常务会议讨论决定，在作出房屋征收前，征收补偿费用足额到位，专户存储、专款专用。房屋征收部门拟定征收补偿方案，报县人民政府。县人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求群众意见，将征求意见情况和公众意见的情况进一步公布。县人民政府在作出房屋征收决定后及时公告。公告内容包括房屋征收与补偿方案和行政复议，行政诉讼等事项，使我县的房屋征收与补偿方案具有较好的科学性、合理性、经济性和社会稳定性。三是认真贯彻落实房屋征收与补偿应遵循决策民主，程序正当，结果公开的原则。房屋征收评估机构的确定由被征收人在规定时间内协商选定。在规定时间协商不成的，由我办组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采用摇号、抽签等随机方式确定。通过上述一系列的依法征收、宣传发动工作，房屋征收与补偿工作在广大人民群众心目中起到了相互沟通，正确引导，工作协调的作用，同时增强了房屋征收与补偿工作人员的工作责任感，提高了房屋征收与补偿工作的公信力。
3.《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后启动的新项目正在顺利实施。2011年9月我县依法启动了县城南沿江大道建设工程，该项目征收涉及私房270户，其中企业、事业单位18户，征收房屋总面积约11.4万平方米。该项目是新条例出台后我县实施的第一个房屋征收项目。为了确保该项目圆满完成，领导非常重视，广大人民群众也非常关注。房屋征收与补偿工作人员严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序流程和要求，依法做好房屋征收与补偿工作。面对钉子户，工作人员采取配对做好钉子户的工作，发扬敢于负责、敢于拼搏、敢于攻坚、敢于创新、敢于碰硬，争当建设先锋队，乐做城市守护人的精神，做到不分节假休息日，及时主动上门做好各项工作。面对难题领导亲自出面，力争达成协议。在工作中我们发扬“白加黑、五加二”等连续作战的工作作风。目前，该工程项目进展顺利，基本上都签订了房屋征收补偿安置协议。
4.坚持以人为本，妥善做好老项目工程的收尾工作。目前我县还有2个老项目正在收尾阶段，即：县城防洪堤二期工程仙源段及周边改造项目、县城西外路建设工程。三个项目还有约6户尚未签定拆迁补偿安置协议，其中县城防洪堤二期工程仙源段及周边改造项目所剩4户经过裁决已向县法院申请了强拆，法院已受理；县城西外路建设工程所剩约2户正在协调之中。我县对于已经办理了《房屋拆迁许可证》的老项目，按新条例规定，除了不实施行政强拆以外，其它的都按老条例实施。我县督促了拆迁人要把老项目收尾工作抓紧搞完，而且不能引发矛盾。在拆迁工作中要把工作做细、做实，要依法行政，文明拆迁。被拆迁人有疑问的，我们耐心解释，尽量减少矛盾，减少对立面，确实维护被拆迁人的合法利益。
二、存在不足
1.我们在启动新项目按新条例实施操作方面还欠缺经验，建议上级业务主管部门要定期对我们业务指导和培训。
2、到目前我们县所有的项目都有异地土地安置，如果一旦取消异地土地安置，估计房屋征收难度要加大。
3.征地拆迁案件处理方法不够多，效果不太明显，致使部分矛盾纠纷化解的不够及时。
三、下一步工作打算
（一）加大房屋征收相关法律法规的宣传贯彻力度。采取发放宣传单、横幅、举办培训班、召开座谈会等多种形式，加强房屋征收法律法规和政策宣传力度，牢固树立科学发展理念和以人为本思想。
（二）进一步规范房屋征收程序。认真总结房屋征收工作经验，及时查找房屋征收工作存在的问题和不足并进行整改。制定出台重大项目社会风险评估办法等各种配套方案，进一步完善工作措施，规范征地拆迁补偿程序。同时，建立日常督查工作机制，由国土、城建、监察、审计、法制等部门不定期对全县征地拆迁工作进行督查，对不符合政策规定的征地拆迁行为及时纠正，对违法违规行为严肃查处，并追究相关责任人的责任，坚决杜绝违法违规行为的发生。
国有土地征地程序范文2
各区、县人民政府、各园区管委会要按计划组织好征地报批工作，提高报件质量，保障各类建设用地需要。严格执行省政府制定的征地统一年产值标准和区片综合地价，严格执行经批准的征地补偿安置方案，切实维护被征地农民的合法权益。结合本地实际，认真执行征地告知、现状确认、补偿安置听证、公告等制度，健全征地补偿安置程序，规范补偿安置行为；组织劳动和社会保障部门研究制定被征地农民参加社会保障的方案，必须落实被征地农民的社会保障制度，切实解决其长远生计问题。
二、严格工业用地管理
工业用地必须实行招标拍卖挂牌出让供应，不得以任何理由规避工业用地“招拍挂”的规定。严格执行《国土资源部关于实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发〔20**〕307号）精神，不得低于公布的最低价标准出让工业用地。凡进入县以上工业集中区的项目，必须是投资强度大、技术含量高、符合环保要求、对财政税收有较大贡献或对地方经济发展有较强带动作用的企业；引导饲料加工、预制场、小型农副产品加工等企业到乡镇发展。大力推行修建标准厂房，逐步将新入驻的中小企业安排到标准厂房生产；入区企业原则上不得修建单层厂房。各地可逐步将进入工业集中区企业的年纳税金额、用地面积向社会公示。加大对现有存量土地及房屋的盘活力度，引导部分工业企业利用闲置土地和房屋进行生产；对于因实施城市规划需要，将工业用地改变为商业住宅用地的,原则上由县以上人民政府依法收回工业用地使用权,纳入政府土地储备，再按商业住宅用途依法实施挂牌拍卖；对于经县以上人民政府批准不纳入政府土地储备的,经城市规划部门同意后,报有批准权的人民政府批准，按国土资源部《国有土地使用权出让规范》要求依法缴纳土地出让金。
三、严格建设用地供应管理
加强土地利用规划、计划管理，优化土地供应结构，年度土地供应计划要向社会公布，禁止违反规划计划供应土地。严格执行经营性用地招标拍卖挂牌出让规定，商品住宅用地必须以拍卖方式出让，商品住宅与其它用途混合建设用地中商品住宅建设面积达到50%以上的，必须以拍卖方式出让；优先保证普通商品房（含经济适用住房）、廉租住房的土地供应。凡未完成征地补偿、拆迁安置的建设项目用地，不得进入供地程序；经出让的土地使用权未完成开发投资总额25%以上房屋建设工程的，不得转让该宗出让国有土地使用权。转让划拨国有土地使用权，必须报有批准权的人民政府批准，并在土地有形市场公开交易；严格执行国有土地使用权出让合同，对违反合同的，严格按有关法律法规规定和合同约定处理。
四、严格规范国有土地使用权出让收支管理行为
按照《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（〔20**〕100号）规定，土地出让收支管理全额纳入地方基金预算管理。收入全部进入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。
土地出让收入由县级以上财政部门负责征收管理，县级以上国土资源部门具体负责征收。对未按照土地出让合同约定足额缴纳土地出让收入，并提供有效缴款凭证的，国土资源部门不得为土地使用者核发国有土地使用权证。
土地出让收入只能用于征地报批和征地拆迁补偿安置支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出和其他支出，不得以任何形式向土地使用者返还或补贴应收取的土地出让收入。
市、县（区）两级财政、审计部门要加强对土地出让收支管理的监督检查和审计，切实管理和使用好土地出让收入。
五、严格执行国家公布的限制用地和禁止用地目录
严格执行国土资源部、国家发展和改革委员会《关于实施〈限制用地项目目录（20**年本）〉和〈禁止用地项目目录（20**年本）〉的通知》（国土资发〔20**〕296号）的规定，对低密度大套型住宅、公墓、钢铁等107类项目限制供地，对别墅类房地产开发、高尔夫球场以及污染严重、资源浪费严重、国有资产流失等95类项目禁止供地。凡是限制用地目录中的用地项目，必须符合规定条件后方能供应土地。
六、严格执行土地管理问责制
各区、县人民政府、各园区管委会主要负责人应对本行政区域内耕地保有量和基本农田保护面积、土地利用总体规划和年度计划执行情况负总责。对本辖区内出现下列情形之一的，要追究有关区、县人民政府、园区管委会负责人的领导责任：
发生土地违法违规案件造成严重后果的；对土地违法违规行为不制止、不组织查处的；对土地违法违规问题隐瞒不报、压案不查的；发生非法占用基本农田的；未完成耕地保护责任考核目标的；因土地问题引发且未能及时解决的。
七、严肃查处土地违法违规行为
各区、县人民政府及市、县（区）两级国土资源部门、监察部门要切实加强对本辖区土地利用和管理行为的监督检查。发现问题及时提出纠正整改意见；发现违法犯罪行为，及时移交有关部门依法处理。进一步建立健全土地动态巡查制度，及时发现和制止土地违法行为，加大对违法违规用地行为的查处力度，彻实维护土地利用和管理的良好秩序。
国有土地征地程序范文3
·留用国有土地
政府根据规划拨出部分土地，按照国家政策及法律法规办理土地变更手续后，拨给村集体经济组织和失地农民，用于经营开发生产。
·留用集体土地
政府在征收过程中，拿出部分土地，按照政策法律只办理转用手续，不作为征收土地使用，以补偿村集体经济组织和失地农民进行使用。
·留地的主要用途
1、用于房地产开发。经批准留用的国有土地可由被征地单位自主经营，可以进行相应开发经营。
2、修建房屋出租。根据城市规划，按照城市功能规划用途建设商铺出租，作为被征地单位和农民的财产性收入来源。
3、建设工矿厂房。利用留地和补偿款，投资建设企业厂房，在享受政策优惠的同时，可以给被征地单位带来稳定的收入来源。
4、建设商品交易市场。按照城市规划和经济功能分区布局要求，利用土地区位优势，建设一些商品交易市场，由被征地单位进行自主经营。
5、建设农民住宅。对于在土地征收时需要整村搬迁和安置的，政府拿出一部分土地建设住宅，统一安置被征地农民。
留地安置两种模式的利弊分析
·留用国有土地
1、积极意义：第一，依据法律法规办理手续，扩大了土地用途，在符合规划的基础上，可以进行多方位的开发经营使用；第二，土地权属是国有土地，产权清晰；第三，土地规划用途与城市规划融合性好，更为协调。
2、存在的主要问题：第一，按照规定，进行批次征地要求有项目，但是土地使用与项目经常不能匹配，影响了使用效率；第二，在土地使用过程中需缴纳一些有偿使用费用，增加了使用成本；第三，留用国有土地比例小于集体土地。
·留用集体土地
1、积极意义：第一，留用的集体土地只办理农用地转用手续不办理土地征收手续，程序简单；第二，不用交纳新增建设用地有偿使用费等费用，成本较低；三是集体土地留用比例较大，能够为集体和个人留用更多的土地。
2、主要问题：第一，政策法规对集体土地的使用作了较大限制，不能搞开发和进行土地经营；第二，在土地流转过程中留用集体土地亦有限制；第三，土地产权是集体性质，在城市扩张过程中，被征地单位和失地农民始终担心土地的权属问题。
对实施留地安置政策的建议
·关于留地安置政策的适用范围
国家实施留地安置政策的目的是为使失地农民获得长期稳定的收益，因此，实施留地安置政策首要条件是，该地区的农民可以通过留用地获得收益，也就是说实施该政策的地区应处于经济较为发达的地段 ，而非远离城市的偏远地区，
·关于留用地的产权
规划为经营性用地的留用地产权应在征地时划为国有 ，同时向被征地村集体经济组织收取土地出让金，缺乏资金的村集体也可以通过以地抵费的方式，缴纳土地出让金等规费，避免产权由集体所有转变为国有时，产生的一系列交易成本和重复收费等现象。规划为非经营性用地的留用地应划为集体所有权，以保护失地农民的权益。
·关于留用地的规模
政府在实施留地安置政策前，应对土地的使用方向做好规划，以便在实施政策时，能返还给被征地村集体经济组织成片的土地，成片开发可以为村集体经济组织提供便利，避免因零星划地产生的难开发甚至闲置不用现象。
·关于留用地的经营管理
政府在实施留地安置政策时，应注重前期规划和后期引导，针对被征地村集体经济组织的情况，为其提供对留用地经营的参考信息，尤其是应将国内的成功经验介绍给被征地村集体经济组织以供参考。被征地村集体经济组织在经营留用地时，应视自身情况，选择合适的经营模式，在采用自主开发模式时，应形成既有内部监督机制，又有效率的集体经济组织形式。
·关于实施留地安置政策的法律环境
国有土地征地程序范文4
文章编号：1005-913X（2015）07-0047-03
我国的土地分为农地和建设用地，建设用地又分为国有建设用地和集体建设用地。集体建设用地，又叫乡（镇）村建设用地或农村集体土地建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地，主要包括：农村经营性建设用地、农村公共服务及基础设施建设用地和农民宅基地。[1]（P234）其中，农村经营性建设用地是指乡（镇）村企业建设用地，主要是指乡镇企业、村办企业及其他集体经济组织所使用的集体所有的土地。[2]但随着各地实践发展，允许使用建设用地的主体己不限于“乡镇企业”的范畴，还包括个体工商户、三资企业、股份制企业、联营企业等各类工商企业。该类用地涉及面广，其商品属性和资本特性突出，对经济发展的影响大，因而实践中大量流转的主要是这类用地，它也是本文研究的重点。
一、农村集体建设用地流转改革的目标和路线
（一）文件规定
笔者将《决定》的第11条内容分解为以下三句：
1.在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
2.缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。
3.建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。[3]
（二）文件解读
1.对第一句的解读
“符合规划和用途管制”，即不同用途土地不能随意改变用途。土地规划是依据经济建设和城市发展的客观规律与内在需要进行的。而土地又是不可移动的，所以土地使用必须符合规划，才能避免严重失序。这是农村集体建设用地流转的前提；“出让、租赁和入股”是对《土地管理法》第43条的突破，即已经承认了农村集体经营性建设用地可以作为一般生产要素参与到生产经营环节。这样，之前受到较大限制无法获得完全土地权能的集体经营性建设用地就获得了与国有建设用地同等的权能。这便引出了后半句的规定，是第11条的一大亮点。
“实行与国有土地同等入市、同权同价”，即赋予农村土地集体建设用地与国有土地建设用地同权同价的法律和经济地位，使其两者的所有权地位、使用权地位都得到了平等对待，从而有效减少拆迁纠纷和冲突，有利于社会稳定。这是建立城乡统一建设用地市场的需要。
2.对第二句的解读
“缩小征地范围”，并非指减少将农地转用为非农建设用地的数量，而是改变农地转用为非农建设用地的方式，即改变当前农村集体土地必须经由国家征收才能变为建设用地的“征转一体”的机制。[4]也就是说，今后城市建设用地的来源，除了国家征收农地以外，也允许农村集体经营性建设用地直接入市，从而形成多元的建设用地供给模式，改变现行的国家垄断城市建设用地一级市场的格局。在当前中国快速现代化与城市化的背景下，必然要求城市继续扩张，必然要求大量农地转用为非农建设用地。“缩小征地范围”，就必然要扩大非征收的集体经营性建设用地的供给。这是对我国传统城乡二元化的土地市场的重大突破。
“规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制”。根据《土地管理法》第47条的规定，国家给农民的征地补偿是按被征收土地原有用途给予补偿的，给农地补偿的最高值为农地原产值的30倍。然而，实践中，发达地区征收农民土地，给农民的征地补偿普遍已经超过三十倍，尤其是留地安置，利益巨大。这句话的提出，某种意义上是对这种地方政府征地补偿实践中超出《土地管理法》第47条规定进行一种追认。这也有利于保护和尊重农民的土地利益。
3.对第三句的解读
过去中央提出给农民的征地补偿，一是强调不超过农业产值的三十倍，二是强调要保障被征地农民收入不降低，三是要保障被征收农民基本生活，这样三个标准。在地方政府的具体政策实践中，则有让被征地农民分享土地非农使用增值收益的若干做法，只是这种做法所占比重不大。而现在，国家缩小征地范围，突破城乡二元模式，就必然会让规划区内的城郊农民自主供地，城郊农民就可以获得巨大土地增值收益。这一句其实是一个强调规定。
二、政策评价
（一）优化之处
1.体现了民法上的平等原则
“同价同权”、“统一市场”实现了物权法中国家对于国有财产、集体财产和私人财产平等保护的思想，并且在实践上承认了土地使用价值的客观性。实际上，在市场经济条件下，土地利用效用相同的土地，其土地价格应该相同或相近。在这方面来看，国有建设用地和集体建设用地在效用上没有太大区别，而且，在土地出让进入市场后，土地所有权是国有土地，还是集体土地，对于土地使用者没有区别。
2.有利于实现土地价值和资源优化配置
农村集体建设用地流转的本质就是将农村建设用地使用权纳入土地市场进行交易。从法律角度看，这是权利在不同主体之间的配置。[5]允许农村集体建设用地流转可以保证权利的有效配置，从而最大限度地发挥集体建设用地的使用价值，促进物尽其用，实现权利人利益和社会整体利益的最大化。
2.明确政府角色
首先，在市场领域要“有所不为”。[9]尊重土地所有权人和使用权人的市场主体地位，由土地权利的买方和卖方完全按照市场规律完成交易，以市场机制去优化土地资源配置，提高土地利用效率。
其次，在公共领域要“有所作为”。[9]为配合流转管理需要，政府应履行服务职责，加快对农村集体建设用地的确权、登记和颁证工作。
（四）完善相关法律法规
1.修订《物权法》《担保法》《合同法》的相关规定
2007年的《物权法》虽然明确了建设用地使用权是一种用益物权，但对于建设用地使用权是否包括农村集体土地的建设用地使用权，表达得不够明确，特别是对集体建设用地流转方面的规定更是与《决定》的精神不符。故笔者建议删除《物权法》第151条和153条中关于把该问题交给其他法律的空白条款，从而取消对集体建设用地使用权和宅基地使用权的例外性规定。同时，建议将十三章“宅基地使用权”的内容置于第十二章“建设用地使用权”之下，以体现对各类建设用地同等保护的原则，也使立法更加符合法学理论的权利体系构架。
鉴于如今已经赋予集体建设用地的交换价值，笔者建议删去《物权法》第183条和《担保法》第36条第3款关于集体土地使用权抵押的限制性规定，让第36条第1款和第2款关于国有土地抵押的规定同样适用于集体土地，以呼应《决定》第11条要求。
为促进集体建设用地有序流转，保障交易安全，建议修订《合同法》分则，将集体建设用地合同纳入有名合同规范，拟定集体建设用地流转合同应载明的各项具体条款，以明确当事人的权利、义务和事后违约责任。
2.修订《土地管理法》的相关规定
现行《土地管理法》规定任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须申请使用国有土地，同时要求集体土地不得出让、转让和出租用于非农建设，这些条款显然滞后于现实需要，不利于集体建设用地的流转，与《决定》精神相悖。应当解除对集体建设用地的限制，允许其在合理范围内流转。因此，有必要将《土地管理法》第43条修改为：“单位和个人需要使用土地进行建设的，既可以申请使用国有土地，也可以申请使用集体土地；村民住宅建设、农村经营性项目建设、兴办农村基础设施和公益事业的，可以使用农村集体建设用地。”[2]同时，还应该明确土地流转可以采用的多种方式，建议将第63条修改为：“依法取得的农村集体建设使用权在特定条件下，可以通过转让、互换、出租、抵押、作价入股、出资和联营等方式转移。”[2]并将具体条件适当设定为“符合土地利用规划、权属合法明晰、己依法转为非农建设用地等”。
（五）对土地进行统一管理
集体建设用地入市后，应与国有土地一样接受统一的部门管理。[10]通过城乡统一的建设用地市场，对建设用地的规划、指标、流转的收益分配等进行严格把控，既能够有效实现与国土建设用地在财产权利上的平等，又能实现与其在责任义务上的平等。这样，才能真正实现“同地同权同价”的内涵与价值上的统一。并且，政府的干预和统一管理还能有效地防止出现城郊土地成交食利集团。
国有土地征地程序范文5
一、纯商业拆迁是否适用本条例？
根据“征房条例”规定，本条例规定是只针对公共利益，相对于旧条例，缩小了适用范围，因为旧条例是允许商业拆迁的。另根据《循环经济促进法》规定，“城市人民政府和建筑物的所有者或者使用者，应当采取措施，加强建筑物维护管理，延长建筑物使用寿命。对符合城市规划和工程建设标准，在合理使用寿命内的建筑物，除为了公共利益的需要外，城市人民政府不得决定拆除。”就是说，自2009年开始非公共利益政府不能决定拆除。
二、补偿范围是否包括土地使用权？
这个在旧条例中没有规定，只有个批复，是《国务院法制办对北京市人民政府法制办公室关于城市私有房屋拆迁补偿适用法律问题的请示的答复》（2002年1月24日，国法秘函〔2002〕15号）规定，“一、关于1999年1月1日现行土地管理法施行前拆迁城市私有房屋的补偿问题。根据法不溯及既往的原则，1999年1月1日现行土地管理法实施之前拆迁城市私有房屋的补偿，应当适用原土地管理法和原城市房屋拆迁管理条例的规定。二、关于1999年1月1日现行土地管理法施行后至2001年11月1日现行城市房屋拆迁管理条例施行前，拆迁城市私有房屋的补偿问题。现行土地管理法第五十八条规定，收回国有土地使用权，对土地使用权人应当给予适当补偿。……北京市人民政府作出上述规定，将土地使用权补偿因素纳入补偿范畴，不存在法律问题。因此，北京市可以依照上述规定对被拆除的房屋进行补偿。三、关于2001年11月1日现行城市房屋拆迁管理条例施行后，拆迁城市私有房屋的补偿问题。……2001年11月1日以后实施的拆迁，货币补偿款中包括对土地使用权的补偿。今后，对被拆除房屋的补偿应当按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定执行。”根据这个批复的意见，现行的一般做法是“地随房走，地不计价”。但我们认为，这明显与物权法土地法相矛盾。
物权法第一百二十一条规定“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”，第一百四十八条规定“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金”，土地管理法第五十八条“收回国有土地使用权的对土地使用权人应当给予适当补偿”。
目前我国也有地方对房屋所使用的土地使用权进行补偿的。比如，重庆市采取的做法就是适当补偿原则。根据《重庆市国土房管局关于城市房屋拆迁中土地补偿有关问题的批复》（渝国土房管发〔2003〕113号）“因城市建设收回土地使用权时，对以出让等有偿方式取得土地使用权的土地使用者，应根据其取得土地使用权的成本（出让金及有关税费等）和投入等因素考虑补偿。”那么具体对土地使用的补偿标准如何计算？目前尚无统一的标准，根据法律原理，我们认为法治政府必须建立和保护行政相对人的合理利益。根据物权法规定，用益物权是对他人所有的不动产或者动产依法享有的占有使用和收益的权利。而土地增值利益属于用益物权人应当取得的收益，因此收回土地使用权时应当按收回时（征收决定生效时）的土地出让金标准计算并退还。有了这样的认识后，一个更为复杂的补偿问题实际上也解决了，就是“房地分家”的补偿问题。实践中，有些地方政府图省事经常毛地出让，结果地上房屋和其他附着物尚未补偿，土地使用权已几易其主，政府征收时出现房主之外，地权另有其人的情况。这样的案例在实践中已经大量涌现，但目前尚无具体且明确的先例可循。那么，我们认为前述方法可以作为解决办法的参考。
三、“城中村”改造适用何种程序？
所谓“城中村”是指已经纳入城市总体规划建设区范围，农业用地通过征用所剩余很少或者已经没有，但以住宅用地仍为集体所有性质土地为特征，农村集体成员由农民身份已经或者即将转变为居民身份，滞后于时展游离于现代城市体制管理之外的村民仍在原村居住而形成的村落。“城中村”有广义和狭义之分。从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区。从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。城中村在大中城市普遍存在。成都市五城区内尚有待改造的“城中村”12个，计划在2012年前基本完成。
“城中村”改造的程序我们认为应分两步走，即先将集体土地征为国有，再将国有土地上的房屋及其他附着物征收。本次征房条例将旧城改造（有的地方称三项改造，即城中村、棚户区、危旧房）造视为公共利益。目前，我国还没有集体土地拆迁安置补偿的统一法律，但有些省市的做法也值得借鉴。已知的大约有三种模式，第一种叫征地法，即先按程序将土地转为国有，再按国有土地房屋来进行征收，也是我们主张的模式；第二种参照法，参照城市拆迁进行补偿，这种模式有司法解释的依据，最高法院2005行他字第5号批复规定，农村集体土地征用后，原农村居民对房屋仍然享有所有权，房屋所在地被纳入城市规划区的，应当参考拆迁条例规定对房屋所有人进行安置补偿（实际上城市已无安置可言），参照法成本稍少，我们成都市农村建设用地流转采用的就是这种模式；第三种叫协商法，即互相商量补偿，“按平算数”。
四、房地产管理工作中市辖区政府的责任及作用？
在房地产管理中我们听到最多的就是市县政府，基本上没有听到说过区政府，这次征房条例也是如此。部分学者们的观点认为应该包括区级政府，理由是如果仅限市县政府，则民族自治地区的盟、旗则不搞拆迁了。我们认为，根据现行法律规定，对外行使相关管理职能的只能是市县政府。理由是《国家土地管理局对出让国有土地使用权有关问题请示的答复》（1991国土函字第71号）、《国家土地管理局关于出让国有土地使用权有关问题的答复》（1993年4月1日）两次文件均规定“国有土地使用权的出让，由市、县人民政府负责。其中，‘市、县人民政府’，所指‘市’，包括全国各级市；所指‘县’，不包括市辖区。”而且按照政府设置的规定，区级政府原则上不单独设立规划管理部门，征地条例也明确是市县人民政府负责本区域的房屋征收与补偿工作。我们成都市的做法是在征地征房活动中依据《成都市征地补偿安置办法》（78号令）第三条“征地补偿安置工作在市人民政府的领导下，由市土地行政主管部门具体负责实施。市计划、劳动、民政、公安、粮食、规划等有关行政管理部门应按照各自职责，协同市土地行政主管部门做好征地工作。区、乡（镇）人民政府应协助做好征地补偿安置工作”、《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》（88号令）第六条“成都市房产管理局主管本市城市房屋拆迁管理工作。成都市房屋拆迁管理处具体负责锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含高新区，以下简称五城区）内的城市房屋拆迁管理工作；其他区（市）县房产管理部门管理本区域内城市房屋拆迁工作。公安、教育、电信、供电、供水、供气和广播电视等部门应当及时协助办理被拆迁人的户口迁移、学生转学、电话移机、有线电视迁装和水、电、气供应等有关事宜，除按照国家有关规定外，不得额外参加拆迁人和被拆迁人的负担。国土部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作”明确规定，区级政府基本上是配合义务，从政府组织法来说并无不妥之处，但所有对外文件应当按照法律和行政法规规定的程序处理。
五、征房条例实施后原88号令的废止问题？
由于《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》（88号令）系根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《四川省城市房屋拆迁管理条例》和《成都市城市房屋拆迁管理条例》制定，根据《立法法》“下位法违反上位法规定的应予以改变或者撤销”的规定，前述条例连同88号令均不再适用。
六、征地与征房的区别与联系？
如果说有联系，那么房地合一就是其中最重要的联系，因为至今科技再发达也不能建造空中楼阁。所以，房产和地产我们通称房地产，这也是我们有时混淆征地与征房的原因之所在。征地与征房在国外区别不大，几乎世界所有国家都实行的是土地私有制，房地事实上也是合一的，只有我国法律制度上实行房地合一，但城市建设用地所有权归属国家，房屋产权所有权人只有使用权且实行多头管理。因此，在中国征地与征房是不同的法律概念。两者的主要区别：
一是适用的法律程序不同。国家建设征收土地适用《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定；城市房屋拆迁适用《城市房屋拆迁条例》的规定。
二是适用范围不同。征地适用范围是农村集体所有的土地，征房适用范围是城市规划区内的房屋。
三是法律后果不同。征地导致的法律后果是农村集体土地所有权的消灭，征房导致的法律后果是房屋所有权的消灭以及房屋产权的等价调整或者价值的交换。
四是补偿范围不同。征地一般补偿有4项，即土地补偿费、安置补助费、地上费（含建筑与青苗等）、菜地基金。征房实质补偿只有其中一项，即地上费，细化为房屋及地上建筑物补偿，过渡费补偿，营业损失补偿。一句话，征地既补“砖头”（土地及建筑），也补“人头”（人员安置），而征房只补“砖头”。
征房的程序为：
（一）公布补偿方案。房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
（二）公布修正补偿方案。市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
（三）风险评估，必要时经政府常务会议讨论。
（四）落实征收补偿费用。
（五）处理无证建筑。
（六）作出征收决定并公告。
（七）组织调查登记，公告调查结果。
（八）给予补偿。
（九）对违约者提讼。
（十）对“钉子户”作出补偿决定并公告。
（十一）申请法院强制执行。
征地的程序为：
（一）征地通告。由县或市级国土资源局在被征收土地所在地的村范围内征地通告，告知被征土地的村集体经济组织和村民：征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。
（二）征询村民意见。由县或市级国土资源局会同所在的乡镇政府，就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的，应告知被征地相对人有权提出听证申请，并依法组织听证。国土资源局应将村民对征收土地的意见和听证的材料作为报批的必备材料归档上报。
（三）地籍调查和地上附着物登记。由县或市级国土资源局会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，并由国土资源局现场填制调查表一式三份，由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。国土资源局应将所有权人、使用权人签字的材料作为报批的必备材料归档上报。
（四）拟订“一书四方案”组卷上报审批。由县或市级国土资源局根据征询、听证、调查、登记情况，按照审批机关对报批材料的要求拟订“一书四方案”即：“建设用地说明书，农用地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案，供应土地方案。”并组卷向有批准权的机关报批。
（五）征用土地公告。征用土地的市、县人民政府应当在收到省或国务院征用土地批准文件之日起10个工作日内在被征地所在村进行征用土地公告。征用土地公告的内容：征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；征用土地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人员安置途径；办理征地补偿登记的期限、地点。
（六）征地补偿安置方案公告。县或市级国土资源局根据省或国务院征用土地批准文件批准的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日内以村为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。征地补偿、安置方案公告内容：被征用土地的位置、地类、面积；地上附着物和青苗的种类、数量；需要安置的农业人口的数量；土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；农业人员的具体安置途径；其他有关征地补偿、安置的具体措施。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向县或市级国土资源局提出。县或市级国土资源局应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。
（七）报批征地补偿安置方案。县或市级国土资源局将公告后的土地补偿、安置方案，连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报市、县人民政府审批。
（八）批准征地补偿安置方案。
市、县政府将征求意见后的征地补偿安置方案批准批准后，并报省国土资源厅备案，并交由市、县国土资源行政主管部门组织实施。
（九）土地补偿登记。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书(土地承包合同)到指定地点办理征地补偿登记手续。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以市、县国土资源行政主管部门的调查结果为准。
（十）实施补偿安置方案和交付土地。按规定支付征地补偿安置费，被征地单位和个人按期交付土地。
七、“村转居”后集体土地是否自动转为国有？
国有土地征地程序范文6
【关键词】土地制度 统筹城乡 发展
通过产权、市场等方面制度创新，完善相关配套，建立激励和约束机制，促进人口流动与土地的流动相关联，提高农村要素利用效率。结合我国城镇化和农村现状，提出如下政策建议。
一、从土地立法上建立对等的国有和集体土地使用权
城乡统筹要求农村集体土地使用权与城市国有土地使用权具有同样的产权权能，即具有相同的使用、收益以及处分的权能，建立城乡相对统一的产权体系。但目前的法律中对农村土地产权权能规定限制较多，同时城市国有土地使用权与农村集体土地使用权存在明显的差异。在《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》、《物权法》城市国有土地与农村集体土地产权相关规定存在较大的差异。建议以城乡统一土地产权体系为出发点，建立土地立法，建立对等的国有和集体土地使用权，并对集体土地使用权进行分类管理，将产权设置和用途管制分开。对集体土地与国有土地的所有权与使用权实行同等保护。
让城市国有土地产权与集体土地产权对等，那么在规划范围内农村集体土地也可以进行市场化交易，任何单位和个人进行建设需要土地时也同样可以使用集体建设用地。重点改革是规划的法制化问题。需要规划管理从之前的用途管理和产权管理转变只对用途进行管理。在规划区内集体建设用地也应同样用于除乡镇企业和村民建设住宅外的用地。
二、推进集体土地使用权的有序流转
在城乡统一产权体系下，征地制度的范围将必然缩小，在规划区范围内，只要不涉及公共利益的用地，均应采取市场化的方式取得土地。这就需要严格界定征地范围，对公共利益逐步推行详细列清单的形式给出，区分政府与军事、基础设施、社会公益事业、国计民生等项日。同时，要推行征地补偿到征地市场价格的转变，充分体现并保障农民的土地权益从双重管制到单一管制，公开征地程序，让公众参与到征地的标准制定的过程中，并建立仲裁机制进行监督。在规划管制范围内，农村集体建设用地使用权、农村宅基地使用权等确权后，应该享有与国有土地使用权同样的产权待遇，推进有序流转和市场化配置，打破政府垄断一级土地市场。改革征地制度，对这部分的改革更加注重收益分配的重新制定，保障通过空间置换获取的收益全部返还农村，促进农村经济发展，城市获得发展空间。
三、改革收益分配机制，建立收益“返还”机制
在城乡统筹的产权体系下，农民所享有的土地产权（使用权）与城市居民所享有的产权就要对等，农民就要享有因为土地流转而产生的增值收益。建议在当前的“城乡建设用地增减挂钩”政策的实施中，应该改革现有的收益分配机制，将农村土地流转的增值收益进行全额或绝大部分“返还”予农民，让农民享有工业化、城市化中的要素增值收益，切实保护农民享有的上地财产权益。
四、创新公共财税体系，增设物权税等税种
保证地方政府的财政收支在二元土地市场制度下，地方政府通过征收土地获得大量预算外收入来弥补预算收入不足，但在一体化市场制度下，“土地财政”必然减少甚至逐渐消失，要保障地方政府的财政收支平衡就必须建立新的财税体制。如：开征物权税，把物权税作为地方财税来源，保证财政正常收支，推进地方经济发展。
五、强化空间、微观设计及用途管控上的规划管理
在城乡统一的产权体系下，农民享有的产权可以自由流转，那么就要对不同类型的土地进行规划管理，哪类土地在哪些范围、什么用途范围内可以进行流转必须在规划管理和用途管制中进行规范。在规划控制范围内，在用途管制的限制条件下，允许集体使用权进入市场，按照不同的条件进行管理。特别是当前宅基地置换、流转的逐步推行，区域空间布局与空间规划显得更为重要。应该将土地规划的空间功能以及土地利用规划设计及其对土地管制结合起来，从空间上、微观设计上以及用途上进行限定，其他方面让市场价格机制进行调节，提高资源配置效率。
六、相关配套改革整体推进
土地制度改革与其他相关制度改革是密切相关的。城乡统筹的土地产权改革，必须与其他相关制度同时进行，如户籍制度、社会保障、公共资源配置、评估机构的规范等方面进行配套改革，以达到综合配套改革的总体效果。
参考文献
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