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土地确权法律依据范文1
关键词：宅基地使用权；用益物权；宅基地流转；物权法规制
我国《物权法》规定宅基地使用权是的一种用益物权类型，是与农村村民的社员身份密切相连的带有社会保障和社会福利性质的权利①，其流转关乎农民切身财产利益与土地交易的秩序与稳定。
一、宅基地的概论
（一）宅基地的概念。我国法律界还没有关于“农村宅基地”的确切定义，《物权法》将宅基地使用权划分到用益物权的范畴。在此，我们将农村宅基地定义为：由农村集体组织无偿拨给农户建造住宅等生活设施所使用的土地。其所有权归集体组织，使用权归农户，具体包括房屋的地基、庭院、仓房、禽畜圈、柴禾垛、厕所、宅园地及围墙占地等。
农村宅基地使用权具有以下特点：
1.农村宅基地使用权具有身份性。《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”。该条规定的宅基地使用权是农村居民因建造自有房屋而对集体所有土地的占用、使用的权利，宅基地仅限于本集体经济组织内部成员享有使用权，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。所以宅基地使用权具有明显的身份性，与集体经济组织成员的资格分不开。
2.农村宅基地使用权具有社会保障性和福利性。农村宅基地使用权是与农村村民的社员身份密切相连的带有社会保障和福利性质的权利，集体经济组织的成员可以无偿或者只需支付较低价格，就能取得宅基地。同时因为宅基地为农民提供了基本的居住和生活条件，这使得农村宅基地使用权兼具社会保障的功能。
3.农村宅基地使用权具有长期性。宅基地使用权以户为单位取得，不因户主的更替、死亡而失去，因而宅基地使用权在一定条件下是无期限存续的。
（二）农村宅基地流转的有关学说 。对农村宅基地能否流转这一问题我国学界存在较大的争议，有学者认为，应禁止农村宅基地自由流转；也有学者主张应肯定农村宅基地使用权的流转；还有一种折衷的观点认为，农村宅基地使用权可以流转但附条件。
1.自由流转说 。此说以陈小君、韩世远等为代表，主张“肯定包括农村宅基地使用权的农村建设用地使用权流转的合法性，赋予其法律效力，明确转让、抵押、入股等都是流转方式”。②他们认为《物权法》中明确宅基地使用权是一种用益物权，而用益物权的权利人有占有、使用和收益的权利，所以宅基地使用权可以进行流转。
2.禁止流转说。主张禁止流转的学者以汤树华、王兰萍为代表。他们认为宅基地使用权不是一种财产性的权利，而归集体所有，是国家赋予农民的特有权利。农民没有支配权，仅可以使用。宅基地使用权禁止流转，在农民不需要时，应收归集体所有。宅基地使用权的流转不利于农民的安居立业和国家的长治久安。
3.限制流转说。主张限制宅基地自由转让的学者很多，以王利明、孟勤国、陈柏峰等为代表。该说认为宅基地使用权可以流转，但仅限于在本集体经济组织内部自由转让。③孟勤国认为，“农村宅基地能否交易基本是一个宪法和土地管理法的问题，物权法应重申禁止或限制农村宅基地交易的法律规定，并明确：农村宅基地使用权以自用为目的，以身份为前提，不得以买卖、抵押、租赁、赠与及其他方式移转给集体经济组织以外的自然人和法人”。④
上述观点都各有其法律依据。自由流转说追求物权平等，农村宅基地使用权能的完整性，但没有考虑到农村宅基地使用权自身的特点。禁止流转说过于强调农村宅基地的特殊性而忽视了现实生活的迫切需求。折衷说――限制流转说与我国国情更加相符，但笔者认为限制流转的条件可以进一步研究、探讨。
二、农村宅基地流转制度的立法现状及存在的问题
对现行法律法规检索、整理可知，我国对于宅基地使用权流转这一问题尚没有直接、明确的规定，仅分散于一些法律和行政规范性文件中。
我国《土地管理法》第62条，《物权法》第153条和《担保法》第37条规定了农村宅基地的取得、行使等问题，以及明令禁止宅基地抵押，但对于能否流转、流转对象等其他问题，均未明确规定。《物权法》第13章专章原则性规定了宅基地使用权，但宅基地流转问题则需引用《土地管理法》等法律和国家有关规定。《土地管理法》规定，村民在出卖或者出租自己的住房以后，再申请宅基地的，不予批准。从这项规定可以看出，未明文禁止宅基地使用权的流转。根据法无明文规定即自由的原则，村民完全可以出卖或者出租自己的房屋及其附着的宅基地，只不过以后再申请宅基地时将不会被批准。
随着我国市场经济和城市化进程的迅猛发展，农村宅基地私下进行流转的情况也屡见不鲜，尤其在城乡结合部地区。虽然我国在广东、上海、重庆等地对农村宅基地的流转进行了试点工作，但对其理论研究和法律规定还不够充分，就为这种情况的发生提供了土壤。目前，我国农村宅基地使用权流转制度在实践中主要遇到的以下挑战：
（一） 从法律层面上看，法律规定存在相矛盾和不合理的地方。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。农村宅基地流转按《土地管理法》是不合法的，而《物权法》却隐含有允许之意。
如前文所述，《物权法》明确宅基地使用权为用益物权范畴，仅赋予农村宅基地使用权人占有和使用的权利，收益权的权能被忽视，这就意味着农民通过宅基地流转而获得的收益权没有法律依据。
在实践中，不少地方的农民通过对自己所有房屋进行买卖而获得经济利益。农民合法拥有房屋，就有权买卖自己的房屋，法律保护包括房屋在内的合法财产的继承、转让等权利。而根据“地随房走”原则，农民在买卖房屋的同时也一并处分了宅基地使用权。这样农民也就实现了在农村宅基地上的收益权，因此《物权法》中忽视收益权也就有自欺欺人之嫌。
（二）从现实层面上看，宅基地流转现象日益高涨。在我国户籍改革、城市化与工业化的发展的同时，出现了大量的农民，特别是农民工涌入城市的情况。这就导致大量农村的房屋闲置，甚至出现了“空心村”现象。由于宅基地是安身立命之根本，即使大量农民迁往城市，他们也不愿放弃原有房屋及宅基地。旧的宅基地被闲置并且无法收归集体，同时又有农民申请新的宅基地，导致土地资源的浪费，宅基地资源更加稀缺。
另外，法律法规在农村宅基地流转方面的空白和漏洞为宅基地隐形交易提供了养分。除此之外，城镇房价的高涨，城乡结合部房屋的相对低廉，吸引了大量城镇居民的目光，导致这一地区宅基地隐形交易市场蓬勃发展。最好的例证是近几年备受关注的“小产权房”问题。同时这些隐形市场的交易缺乏相应法律法规的规范，也不利于社会的稳定与和谐。
三、完善宅基地流转的物权法规制
（一）完善宅基地用使用权的法律规定。《物权法》仅规定宅基地使用权人有占有和使用的权利，未赋予农民收益权能，不利于保护农民的土地权益。因此，可在《物权法》第152条宅基地使用权的内容中增加收益权能，使农民享有更完整的宅基地使用权。此外，在不损害其他村民和集体利益的情形下，法律应允许农民利用宅基地进行经营。
另外，现行的法律法规规定我国的宅基地使用权是无期限的。但宅基地使用权在《物权法》被明确为用益物权，而用益物权具有期限性，这与用益物权的规定相矛盾。有必要对宅基地使用权的期限问题进行进一步研究。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：“居住用地70年；工业用地50年……”可以参照此规定，将农村宅基地使用权的期限规定为70年，自农民申请宅基地获得批准之日起计算。
（二）完善农村宅基地使用权确权登记制度。《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。这是一个指导性规定，具体保护农民的土地权益、维护市场经济的秩序，需要构建相应的确权登记制度。
《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十条规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。
农村宅基地使用权是以农村土地为对象的用益物权，土地属于不动产，应该同样适用于此规定。通过农村宅基地使用权的登记公示，产生公信力，农民的土地权益才会从法律上得到保护。
（三）完善宅基地使用权流转方式。第一，转让方式。这种转让除包含本集体经济组织内部之间的转让，还应将对本集体经济组织以外人员的转让纳入其中。在处理两者关系中，法律可明确本集体组织内部成员具有的优先购买权，这样有利于保持土地的稳定性。此外，宅基地转让隐形市场的交易，缺乏法律法规的规范，也不利于社会的稳定与和谐。这就要求转让应当在守法、透明、有序的情况下进行。
第二，继承方式。笔者认为宅基地不因户主的更替、死亡而失去，可以依法被继承。当被继承人死亡留下宅基地时，继承人都可继承宅基地，无论其是本集体经济组织成员或之外人员。当然这种继承是在房屋的继承基础之上发生的，不是单独的宅基地使用权的转让。此时，宅基地使用权的流转就不需要通过登记来确权，因为权利人自继承或受遗赠开始取得土地权利。但如果继承人对宅基地使用权进行处分，就需要进行登记进行主体变更。
转让方式和继承方式仅仅是宅基地使用权流转的两个方面，宅基地的抵押、入股等方式是伴随着市场经济发展产生的新的方式，有待我们进一步研究和探讨。
总结
宅基地的稀缺，使得其担负着我国农村农民的安居重任。现行的宅基地使用权流转制度存在滞后性，不适应当前我国经济、社会的发展。我们应立足于我国现行法律法规中关于宅基地使用权的规定，确立并进一步完善我国宅基地使用权流转制度。农村宅基地使用权流转制度的构建、完善，有利于保障农民土地利益，实现物权法上的“物尽其用”。（作者单位：湖北大学政法与公共管理学院）
参考文献
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注解
① 梁慧星，陈华彬.物权法[M].北京：法律出版社，2007：280.
② 陈小君.农村土地法律制度研究[M].北京：法律出版社，2003：256.
土地确权法律依据范文2
如果说现代社会有什么特点，那么，首先应该是对权利的强调和保护上升到了前所未有的高度。权利，与其说是一种法律资格，不如说是一种人与人、人与社会关系的法律边界，任何越界行为都要受到法律的制约。
在诸多权利中，土地权利被公认为是最重要的权利。然而，也许是因为太重要的缘故，对土地权利的确认也是社会经济法律生活中最艰难、最复杂的事情。进入21世纪的中国，似乎仍难摆脱这种困惑。土地权属纠纷，继50年代之后，再次走向前台，成为社会矛盾的焦点。
一些相关资料显示，全国每年民间调解的宅基地房屋纠纷数量，近十年来每年约55万件以上，与土地有关的经济纠纷每年约为24.5万件。国土资源行政主管部门每年调处的土地权属争议案件约3万件。加上未经行政机关、司法机关审理调解的各种土地纠纷，现实中每年发生的广义的土地争议在90万件之上。其中，进入法律程序的土地纠纷案件约在30万件以上。
“大量的土地纠纷都与权属有关。”一位多年从事土地问题研究的专家说，“即使一些看似不是权属纠纷的土地争议，其背后也都隐含着土地权属问题。例如一些征地补偿纠纷，最后也都落脚到权属上。”
“南方某地，解放前当地一地主解放前围海造田，造出一大片耕地，解放后，这片土地被国家没收，分给当地农村耕种。之后，从50年代开始，这片土地几易其主，经历了合作社、生产队、农场、村民小组等组织的所有或使用。2003年国家要征用这片土地，面对可观的经济补偿，几个村民小组和农场都来主张权利，但又拿不出有力的证据，争讼数年无法解决。像这样的土地权属纠纷在全国极为普遍。”
正是这些权属纠纷，给市场经济秩序和土地管理带来了极大的危害。长期处于权属争议的土地无法正常进入市场，也影响了土地的使用效率。同时，按照现行法律规定，土地权属争议实行复议前置，首先通过行政复议和行政诉讼程序来解决。大量的土地权属争议，使土地管理部门陷入了无休止的案件调处的泥沼，正常的土地管理工作受到较大影响。据了解，自2006年以来，全国各地国土资源管理部门都成立了土地纠纷调处机构，一个县市级土地管理部门每年调处土地纠纷案件少则几十起，多则数百起。有些纠纷长达十几年或更长，处理难度极大。
一位在基层国土资源部门工作多年的人士对此感慨颇多：“简直无从下手，一些土地纠纷背负着沉重的历史积淀和利益纠葛，稍有不慎，会引起更大的矛盾。本辖区有一宗从解放前就开始争议的地块，该地块上数十年间发生过数次械斗，土地争议变为宗族世仇。现在国家修高速公路要征用该地块，利益面前，又是一个难解难分之局，处置协调难度之大可想而知。其实，很多土地案件都是既有权属争议，又有民事纠纷，甚至有刑事成分，决不是一个部门能够解决的，即使解决，也可能是一个糊涂案，难以治本。”
其实，更大的影响则来自于土地权属纠纷带来的。进入21世纪，土地纠纷引发的高居各类之首，一批批农民、城镇居民因土地纠纷走上了漫长的上访之路，对社会稳定与发展造成较大的负面影响。
土地权属纠纷：在历史隐痛、制度变革与法律缺失之间
什么原因造成了如此多的土地经济纠纷？尽管专家学者其说不一，但社会共识是：权属不清、界址不明和利益驱动等是直接原因。而背后却有历史、制度及法律等深层因素。
历史原因是土地纠纷难以名状的隐痛。30年的计划经济，土地国有和集体所有制覆盖了一切土地权益。“公”字前提下人们在观念上对权利的漠视，直接导致了土地使用的随意和无序。随意平调、随意调整、频繁变更是那个时代土地使用的突出特征。今天是某生产队的土地，明天就变成了大队林场或县、乡的机关单位用地，且几经变迁而无记录、无资料、无证据。一块地，今天你的、明天我的、后天他的，究竟是谁的，谁也说不清楚。改革开放以后，土地成了能带来巨大收益的稀缺资源，历史隐痛开始发作，积压的权属争议在一个阶段内集中爆发也是必然。
有专家分析，在诸多的农村土地权属纠纷案中，三分之二甚至更多的可以追朔到建国初期或五、六十年代，从而给现在的权属处置带来极大困难。可以说，今天的土地权属处置，很大程度上是在消除历史隐痛，而那段隐痛对纠纷各方都是难以名状的。
如果说，大部分集体土地争议源于历史因素，而城市土地权属争议则在历史原因上又增加了现代因素。国有企业改制、城镇集体企业变革、私营企业的崛起，原企业与新设企业之间，母公司与子公司、总公司与分公司之间，事业单位与主管单位之间，城市原居民与新居民之间，一系列全新的经济关系中对土地权属的诉求，构成了城市土地权属争议的新特点。
历史因素是永远无法还原的，而制度的缺失则往往导致土地权属纠纷的久拖难决。
可以说，尽管30年改革开放已经取得了巨大成就，但土地权属确认方面的制度与法律却远远滞后于改革的步伐。
改革开放前，农村集体土地确权的主要依据是1950年的《法》和1962年的《农村工作条例（修正草案）》，即著名的“六十条”。此后，直到改革开放，确权制度一直处于缺失状态。然而“六十条”对集体土地的“四固定”，并没有挡住以后集体土地的频繁变更。而且，我国《宪法》及相关法律至今也没有彻底解决乡镇、村、村民小组，哪一级才是集体土地的真正所有人――这一实质性问题，从而为土地权属纠纷埋下了隐患。
相应的，改革开放后的一系列法律，也都包含了对以往事实的认可或延续。以至于对土地权属的管理分散存在于《土地管理法》、《森林法》、《农村土地承包法》、《草原法》、《渔业法》、《海洋法》、《城市房地产管理法》等多部法律法规之中。权属的分散管理造成土地多头登记和法律规定的相互冲突与矛盾。现实中，经常出现土地部门确权而林业、农业部门不予认可的情况，使一些土地权属纠纷久拖不决。
一些专家分析，随着经济的发展，土地的价值越来越为社会各方所重视，而国家越来越严格的土地管理制度，更加剧了土地资源的稀缺程度，引发土地权属争议的潜在因素被激活，所以，今后相当长时期，土地权属纠纷发生量仍会居高不下，同时，争议的形式也将多样化。这对现行的土地确权制度是一个挑战。如果现行的土地权属多头管理、登记不统一问题不从制度上根本解决，土地权属争议将成为影响社会经济科学发展的重要因素。
“每一块土地都有合法的身份证”，离现实还有多远？
显然，要有效化解土地权属争议的矛盾，就要使“每一块土地都有合法的身份证”，明确了身份，也就有了权利边界，法律保护才能变成现实。但要实现这个愿望，就必须建立科学的土地产权制度。从完善土地权利内容体系、权利确认、登记发证，到权属争议的协调处理，有一套统一的行之有效的制度措施。
然而，这种理想的境界离现实到底还有多远？
来自国土资源部地籍管理司的有关人士认为，土地产权制度建设的进程正在加快，愿望离现实也许并不太远。
首先，土地产权体系框架已基本确立。我国《宪法》确立了土地公有制的地位，而《民法通则》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《担保法》、《农村土地承包法》等对土地所有权、土地使用权、抵押权、承包经营权等作了规定，确立了我国土地权利体系基本框架。随着土地使用制度改革的深化，国家又出台了许多行政法规、规章和政策，对国有土地使用权的内容进行了细化。一个以土地公有制为主体、各种土地权利齐全的土地产权体系正在初步形成。
其次，土地登记法律法规逐步完善，土地登记发证工作取得显著成效。从原国家土地管理局到现在的国土资源部，先后制定了《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《土地登记规则》、《土地权属争议调查处理办法》、《土地登记资料公开查询办法》等一系列部门规章、规范性文件，使土地登记工作有了具体、可操作的依据。2007年11月，国土资源部了《土地登记办法》，初步实现了与《物权法》的衔接。到目前，初步形成了以法律为核心，法规、规章及规范性文件为基础的土地产权管理法律体系。
我国自1987年开始在全国全面开展土地登记发证工作，目前城镇国有土地使用权和农村集体土地使用权登记已经制度化、经常化。全国城镇初始土地登记和农村宅基地初始土地登记基本完成，变更土地登记得到加强，基本做到了变更一宗，登记一宗。农村集体土地所有权登记发证已逐步在全国全面开展。
到2007年，国有土地使用权登记发证率达到87%；集体土地所有权登记发证率达到54%；集体建设用地使用权登记发证率达到73%；每年调处土地权属争议数万起，并建立了土地登记资料公开查询制度。这些成果为进一步完善土地产权制度打下良好的基础。
再次，“二次土地调查”，人们寄予厚望。2007年7月1日，我国启动了第二次全国土地调查。作为一项重大国情调查，不但能够摸清土地利用现状，为严格土地管理、加强和改善宏观调控提供依据，而且土地调查的过程也是一个厘清土地权属、明晰土地界限、调处土地争议、扩大土地登记覆盖面的过程。届时，“每一块土地都有合法的身份证”也许将不再是一句空话。
现代确权制度：还有很长的路要走
尽管有诸多的成果，但与现代产权制度要求相比，一切似乎才刚刚起步。
进一步完善土地权利体系，加快土地产权立法进程是当务之急。尽管现代土地产权体系已经初步形成，但与市场经济、与科学发展观的要求还有差距。现行法律仅对土地所有权、土地使用权、土地承包经营权、土地抵押权等进行了规定，但对于实际存在的土地空间使用权、耕作权、地役权、土地发展权等还没有明确的规范，而这些权利恰恰是市场经济和法制社会不可或缺的。因此，有必要将这些权利充实到现有权利体系中来。
事实上，南京、杭州等大中城市已经开始对地下空间进行拍卖，但如何进行土地产权确认和登记却没有一个权威的说法。
《物权法》第237条规定，土地建设用地使用权可以分层设置。按照这条规定建设用地有了立体概念。这就需要对其相关权利进行设定。一是明确土地所有权主体和所有权实现方式。按照“归属清晰”的要求，在坚持土地公有制的基本前提下，在法律上将国家土地所有权、集体土地所有权归属落到实处；进一步细化明确哪一级政府有资格行使对国有土地的支配权、收益权，哪一级农民集体真正享有土地所有权。二是按照“物权法定”的原则，根据实践中已出现的土地权利情况，系统规范中国土地权利的主体、客体、内容与限制、取得与丧失等问题。
实现土地产权统一管理，统一登记。随着市场经济体制的不断完善，土地产权交易日益频繁，土地产权登记面临着更高更广的社会需求，这就需要加强土地登记立法，完善土地登记制度，提高土地登记的法律地位。同时，《物权法》已明确不动产实行统一登记的原则，为土地产权统一登记制度建设的推进提供了法律依据。而现实中大量的土地权属纠纷又要求统一管理，依法处置，所以，土地产权统一登记已经不能再等了。
土地确权法律依据范文3
[关键词]物权法 婚姻法 冲突
一则案例引发的思考
陈小刚和彭芸1990年结婚，2001年两人购买了一套二居室住房，房屋产权证上登记的是陈小刚的名字。2006年底，陈小刚家因为调动，就想把已经购买的房子卖掉。陈小刚与李力签订了房屋买卖合同，约定将房子卖给李力，后双方办理了房屋产权过户手续。没想到在陈小刚与李力签订房屋买卖合同后不久，原来房屋所在位置的房价从每平方米7000元，涨到了10000元。陈小刚和彭芸于是向法院李力，以所售房屋是婚姻关系存续期间的共同财产，陈小刚卖房未经其妻子彭芸同意为由，要求法院判决李力将该房屋返还陈小刚和彭芸。
过去购买二手房的人经常会遇到卖房人突然反悔的情况，一旦卖房人以所卖房屋是夫妻共有财产，夫妻一方对卖房之事不同意也并不知情为由，要求解除房屋买卖合同，购房人在大多情况下是无能为力的，法院最多判决卖房人赔点违约金了事。而《物权法》实施以后，二手房主再想以这种方法反悔，就恐怕难以达到目的了。
婚姻法关于夫妻共同财产规定的特征
第一，夫妻共同财产的主体，只能是具有法定婚姻关系的夫妻。没有形成法律上婚姻关系的男女两性，如未婚同居、婚外同居等，婚姻关系被依法认定无效或被撤销的男女双方，不能成为夫妻共同财产的主体。
第二，夫妻共同财产，是夫妻双方在婚姻关系存续期间所取得的财产，婚前财产不属于夫妻共同财产。婚姻关系存续的期间，从合法婚姻缔结之日起算，至夫妻一方死亡或离婚生效之日终止。
第三，夫妻共同财产的来源，为婚姻关系存续期间，夫妻双方或一方所取得的财产，既包括夫妻通过劳动所得的财产，也包括其他非劳动所得的合法财产，法律直接规定为个人特有财产的和夫妻约定为个人财产的除外。
第四，夫妻对共同财产享有平等的所有权，双方对共同财产享有同等的权利，承担同等的义务。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。特别是夫妻一方对共同财产的处分，除有约定外，应当征得对方的同意。
第五，不能证明属于夫妻一方的财产，推定为夫妻共同财产。《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》中规定：“对个人财产还是夫妻共同财产难以确定的，主张权利的一方有责任举证。当事人举不出有力证据，人民法院又无法查实的，按夫妻共同财产处理。”①物权法关于不动产善意取得的规定
标的物必须是不动产。不动产是指土地、附着于土地的建筑物及其它定着物、建筑物的固定附属设备。不动产包括土地、房屋和林木等地上定着物。
让与人须为不动产无权处分人。无处分权人是指没有处分财产的权力而处分财产的人。如果让与人为有处分权人，则其转让为有权行为，具有法律依据，自然无法适用善意取得制度。善意取得与无权处分是一对关系紧密的制度，两者几乎不可分割。无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处分的行为。当真正的权利人拒绝追认时，如果有偿交易行为中的受让人是善意的，无权处分的行为仍然有效，受让人可以基于该善意取得制度取得标的物的所有权。
受让人支付了合理的对价。善意取得制度是为了保护交易安全而制定的，因而只有在受让人与让与人之间存在交易行为时，才存在善意取得的问题，法律也才有保护的必要。受让人取得的财产必须是通过买卖、债务清偿、出资、交易等具有交换性质的法律行为来实现的；如果通过继承、赠与等行为取得不动产，则不存在善意取得的问题。物权法所确定善意取得的行为是一种有偿交易即转让，取得财产的受让人应当支付了一定的对价，这是不动产善意取得制度存在的前提。基于受让人无偿受让不动产这一事实，追还财产并不会使其遭受巨大损失，所以无偿取得不能适用善意取得制度。
受让人取得行为属于善意。根据善意取得制度，不动产的受让人在取得财产时应为善意，如果让与人为善意，而受让人为恶意，则不适用这一制度。善意是相对于恶意而言的，善意是指不知情，即不知或不应知道让与人转让财产时，没有处分该项财产的权限。也就是说，受让人误信财产的占有人(如承租人、借用人、管理人或使用人)是所有人或者具有处分他人财产的权利。
所转让物权进行了产权变更登记。不动产的买卖必须具有一般不动产买卖的形式要件，即必须签订不动产买卖合同、交付标的物并进行产权过户登记。只有履行完登记手续的善意受让人才可以取得所有权，在这里登记的行为就相当于动产的交付行为。②判断第三人取得财产时是否出于善意有两个标准，即主观上第三人并不知道转让方无权处分财产，客观上第三人是基于等价有偿原则取得财产。当然，遗失物、赃物以及法律限制或禁止在市场上流通的物(如枪支、等)不适用善意取得制度。
物权法实施前后判决结果的比较
在具体操作上，还必须注意《物权法》和其他一些法律如《担保法》的衔接问题。首先，应当注意物权法的施行并不意味着担保法的废止，因此物权法正式施行后将出现与《民法通则》、《担保法》、《海商法》等规定有担保物权内容的并行局面。在处理担保法等法律与物权法衔接问题时，人民法院应当适用“法不溯及既往”的原则。其次，物权法施行后，在处理担保法等法律与物权法的冲突时，应当依据“上位法优于下位法”“特别法优于一般法”“新法优于旧法”的原则解决法律适用中冲突问题。最后，在抵押权登记效力、独立担保的适用依据、抵押登记的公信力等方面，担保法及其司法解释与物权法第四编的规定差距很大，必须予以高度关注。
回到本案的案例，在物权法实施之前，法院可能根据我国《婚姻法》《合同法》的一些相关规定，认定陈小刚和彭芸在婚姻关系存续期间所购买的房产系婚后共同购买，属于夫妻双方共同所有，一方擅自出售属于无权处分，应属无效；而物权法实施之后，法院在审理此案中则重点审查李力在购买该房屋时是否与卖主陈小刚有恶意串通行为。法院在查清买房人李力与陈小刚之前并不相识，只是根据自己需要善意买房后，判决李力取得房屋产权，不需要将该房屋返还陈小刚和彭芸。
那么如何处理《物权法》和《婚姻法》之间的冲突?《婚姻法》属于旧法，《物权法》是新法，法律适用的一般原则是新法优于旧法。此外，《物权法》本身就是规范物的归属和使用的基本法律属特别法，因此法院在审理此类案件时，应首先适用《物权法》。夫妻一方如果想保护自己在家庭财产中的合法权利，最好在房屋产权证登记时就要求作为共有权人一并登记，如果没有登记为共有人的，可以到产权登记机关追加登记自己作为共有权人。一个是财产归属问题，发生于确权之诉中；另一个是财产分割问题，最高人民法院在《婚姻法司法解释(一)》第十七条第二项中作出如下规定：夫或妻因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《婚姻司法解释(一)》的适用背景是：共有的房屋等不动产登记在夫或妻一人名下时，夫妻一方处理该财产时，需征得对方的同意。该财产的购买人只有在确信其为夫妻共同的意思表示时，才构成善意第三人。由此可知，即使不动产(如房屋)登记在夫妻一方名下，同样可以因法律规定或夫妻双方的约定而成为夫妻共同财产。在《婚姻法司法解释(二)》中，必须依法进行登记，方为权利凭证的情况如股份、合伙人权益、独资企业所有人权益和房屋等，均可以因为法律规定或夫妻双方约定而成为夫妻共同财产，虽然其只登记于一方名下。
土地确权法律依据范文4
关键词： 乌木；所有权；权利归属；无主物
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：2095-0829（2014）01-0042-06
一、乌木案的背景
（一）案情简述
近期（2013年9月）消息称江西修水县农民梁财在东山村的河道里挖掘出一根长达24米、直径1.5米、重80吨的疑似乌木。消息传出后，有人预测这根“乌木”价值数亿元。尽管现在这根树木的性质和价值还没有完全确定，但是这根树木的所有权的争论却已经拉开了序幕。
2012年2月，四川彭州通济镇农民吴高亮无意中在自家承包地里，挖出了7根乌木，据专家鉴定，仅木材价值就在500万至700万之间，而7月初，彭州市国资委对外宣布，乌木归国家所有，对发现者吴高亮奖励7万元。因为不满这个结果，吴高亮一纸诉状将彭州国资委告上法庭。2013年6月，备受各界关注的“彭州乌木案”在四川省高级人民法院二审公开开庭宣判。法庭驳回了原告吴高亮、吴高惠的上诉，维持成都市中级人民法院的一审判决。
尽管四川省高级人民法院维持了一审判决，但是围绕“乌木”所有权的归属争议，在民间和法学理论界已经形成较大争议。在“彭州天价乌木案”中，吴高亮认为，乌木属于天然孳息，是在他的承包地发现的，理应由他取得，而地方政府通济镇则认为，乌木属于埋藏物理应归国有。[1]283-285媒体戏称“乌木归属问题”，成为法学界的难题。笔者认为，在“彭州天价乌木案”中，原告吴高亮提起的是行政诉讼，四川省高院维持了一审判决，并未就乌木归属做出明确裁定。案件主要争议的焦点在于乌木的权利归属和乌木国有化是否具有合法性两个问题。在一般性案件中，必须要解决乌木权利归属的法律依据，在法律法规尚不明确的前提下，如何定性乌木的自然属性和社会价值则尤为重要。
（二）乌木的概念
百度百科中介绍乌木（阴沉木）兼备木的古雅和石的神韵，有“东方神木”和“植物木乃伊”之称，由地震、洪水、泥石流将地上植物生物等全部埋入古河床等低洼处。埋入淤泥中的部分树木，在缺氧、高压状态下，细菌等微生物的作用下，经长达成千上万年炭化过程形成乌木，故又称“炭化木”。历代都把乌木用作辟邪之物，制作工艺品、佛像、护身符挂件。古人云：“家有乌木半方，胜过财宝一箱。”
乌木的价值来自于乌木所形成的市场产业链，特别是四川省乌木市场，已经具有一定规模，推动了乌木价值的居高不下。其价值有以下因素决定：以木质好坏定价、以树种定价、以粗细定价、以碳化度定价、以外型定价、 以是否返阳定价（晾干稳定）、以颜色定价（黑色普通、金丝楠少见）、以裂纹大小定价、以可利用的价值定价等等，要全方位考虑（一般2 000～8万元/吨均有，加工成艺术品则无具体标准。乌木镯子淘宝网上报价180元/个也有）。 另《本草纲目》记载： 阴沉木，气味： 甘、咸、平、无毒。主治： 有解毒之功能，亦治霍乱吐利。取木片研为末，温酒冲服；还有祛风除湿之功效。由于乌木为不可再生资源，开发量越来越少，一些天然造型的乌木艺术品有一定的收藏价值。
目前，国家对于乌木的开发与保护尚无明确的法律依据，对于乌木的法律性质没有界定。通过“彭州天价乌木案”所折射出乌木所有权之争中所能引用的法律依据有：《民法通则》第79条第一款规定“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归国家所有。接收单位应当对上缴的单位或者个人，给予表扬或者物质奖励”；第二款规定：“拾得遗失物、漂流物或者失散的饲养动物，应当归还失主，因此而支出的费用由失主偿还。”；《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（试行）》第93条规定“公民、法人对于挖掘、发现的埋藏物、隐藏物，如果能够证明属其所有，而且根据现行的法律、政策又可以归其所有的，应当予以保护”；《物权法》第116条规定“天然孳息，既有所有权又有用益物权人的，由用益物权人取得”。笔者认为，“彭州乌木案”中，双方当事人争议主要围绕乌木性质定性展开，通过分析乌木的法律性质，对于在法律法规尚不完善的情况下，探讨乌木性质具有实践意义和现实价值。
二、乌木的权属之惑
（一）关于乌木的法律权属界定
从目前的法律规定中，分析乌木的法律权属，需要通过分析乌木自然属性展开，以文义解释和系统解释为出发点，探究乌木的自然属性。从社会价值分析乌木的法律性质，并且应注意当事人的利益衡量。
1.埋藏物
埋藏物：埋藏物是指埋藏于地下的物品。埋藏物品的人，称埋藏人。发现埋藏物的人，称发现人。[2]243-244目前，我国法律制度中尚未明确规定埋藏物的概念。近现代各国民法中也只有《法国民法典》第716条第2项规定：一切埋藏或隐匿的物件，任何人又不能证明其所有权且其发现又纯为偶然者，为埋藏物。直言之，埋藏物是丧失了占有的有主物。[3]57-58通过学者对于埋藏物的学术总结，可以认为埋藏物的构成要件如下：（1）须为动产；（2）须为埋藏之物；（3）须为所有人不明。若以此作为认定埋藏物的标准，乌木则属于埋藏物，尽管在埋藏期间发生了炭化作用，表现出新的特质，但是并未完全改变其性质，成为新物，可以认为新特质的产生并不影响乌木被界定为埋藏物。
目前我国对于埋藏物的法律规定有：我国《民法通则》第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物归国家所有，接收单位应对上缴单位或个人，给予表扬或者物质奖励。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第93条规定：“公民、法人对于挖掘、发现的埋藏物、隐藏物，如果能够证明属其所有，而且根据现行的法律、政策又可能归其所有的，应当予以保护。”我国《物权法》第114条规定：“拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。[4]220文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。”第113条规定：“遗失物自招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。”由此可知，我国采取的是公有主义的立法例，发现人不得取得所有权，只可能受到一定的表扬或物质鼓励。
笔者认为，依据上述标准，乌木的国有属性已经明确。若将乌木认定为埋藏物，同时我国在法律适用上遵循“新法优于旧法”、“特别法优于普通法”的规则，《民法通则》施行于1987年，而《物权法》颁行于2007年，而且《物权法》是有关“物的归属和利用而产生的民事关系”的基本法，因此，如果《民法通则》与《物权法》有不一致的地方，应当适用《物权法》之规定。如此就产生了乌木所有权的法律逻辑矛盾。我国法律对于埋藏物、隐藏物的规定尚不明确，无法对乌木的性质进行有利的理论支撑，同时乌木本身应为“土地出产物”，与“埋藏物”概念相距甚远。将乌木认定为埋藏物并不利于衡量当事人的利益价值，不利于开发与保护乌木资源。
2.文物
文物指“历史遗留下来的在文化发展史上有价值的东西，如建筑、碑刻、工具、武器、生活器皿和各种艺术品。”文物是人类社会活动中遗留下来的具有历史、艺术、科学价值的遗物和遗迹。各类文物从不同的侧面反映了各个历史时期人类的社会活动、社会关系、意识形态以及利用自然、改造自然和当时生态环境的状况，是人类宝贵的历史文化遗产。文物必须具备两个条件：文物必须是由人类创造的、或者是与人类活动有关的物，文物应是成为历史的过去、不可能再重新创造的物。依据乌木的文义解释，乌木不应认定为文物。
3.天然孳息
天然孳息，是指果实、动物的出产物，以及其他依物的使用方法所收获的出产物。[5]157所谓的“出产物”，则包括有机物的出产物（如鸡蛋、果实等）和无机物的出产物（如矿石、砂石等）；我国《物权法》对天然孳息没有作出明确规定，但是对天然孳息的定义可以参考国外立法例以及学理解释。对天然孳息，罗马法的处理原则是“生根的植物从属于土地”，即原物的所有权人有取得孳息的权利，但是法律允许其他人提出可以对抗原物所有权人的抗辩。《日本民法典》规定为“依物的用法所取得的出产物，为天然孳息”。《瑞士民法典》规定为“自然果实是指定期出产物及依通常方法使用该物所得之收益。自然果实在于原物分离前，是原物的组成部分”。我国台湾地区民法第69条第（1）项规定：“称天然孳息者，谓果实、动物之产物，及其他依物之用法所收获之出产物”。
乌木是由地震、洪水、泥石流将地上植物生物等全部埋入古河床等低洼处。埋入淤泥中的部分树木，在缺氧、高压状态下，细菌等微生物的作用下，经长达成千上万年炭化过程形成。笔者认为，天然孳息，在我国法律上没有明确的定义，从解释学探究孳息词义可以得知，孳息来源于古罗马，其拉丁文fructus指满足人最基本的生存需要的东西，从汉语角度来看，古汉语中孳息的含义即繁殖生息，从文义解释上来看，乌木不是满足人类基本需求的东西，同时由于其形成是脱氧碳化的过程，也不符合孳息的汉语解释。狭义的将乌木认定为天然孳息是不符合法律解释学的，不能将乌木理解为一般意义上的天然孳息。
4.矿产资源
依据《矿产资源法实施细则》第2条规定，所谓矿产资源是指由地质作用形成的，具有利用价值的，呈固态、液态、气态的自然资源。矿产资源属于国家所有，由国务院行使国家对矿产资源的所有权。地表或者地下的矿产资源的国家所有权，不因其所依附的土地的所有权或者使用权的不同而改变。它是发展采掘工业的物质基础。
乌木仅具有装饰、制作家具等功能，并不符合矿产资源的性质特征，因此将乌木视为矿产资源是不具有科学性的。
5.无主物
无主物是指没有所有人或者所有人不明的物，如抛弃物等。无主物中，所有人不明的物，是指无法明确所有人。[6]343对无主物，法学理论上一般认为适用先占原则取得所有权。先占是指占有人以所有的意思，先于他人占有无主物而取得其所有权的事实。[7]143先占的构成要件包括（1）须是无主物。（2）须只限于动产。（3）须是先占人以所有的意思占有动产。（4）须是先占不违反法律、法规的规定。[8]127-128先占的法律效果是先占人取得无主物的所有权，而且一般认为是原始取得的方式之一。
我国目前没有规定先占制度，因此对于无主物认定没有相关的法律依据。在我国《物权法》立法过程中，梁慧星教授和王利明教授主持的《物权法草案专家建议稿》都规定了无主动产的先占制度，但是法工委主持拟定的《物权法草案》并没有规定先占制度。由于立法者并未明确埋藏物、隐藏物、遗失物的界限，乌木案所引发的确权难题，始终无法解决。笔者认为，将乌木认定为无主物更为合适。结合乌木的自然属性分析和当事人的利益衡量，乌木的价值来自于乌木的自然属性以及市场的需求和炒作，乌木本身的性质具有一定的特殊性，在现行的法律没有规定乌木的权利归属情况下，乌木所有权的归属问题适用无主物先占原则更为合适，但需明确动产无主物的界限，严格无主物先占原则的适用条件。
（二）乌木权属之争的制度反思
1.乌木权利归属的社会制度分析
我国是社会主义制度国家，实行以公有制为基础，多种所有制共同发展的经济体制。改革开放以后，我国由计划经济转变为市场经济，我国的立法也开始走向不断开放和积极探索的过程。究其乌木案权利归属问题的社会制度根源来看，我国自1949年至改革开放前，社会主义法律理论深受苏俄法律影响，在物权取得方式上公有主义为原则。强调公共利益、整体利益、群体利益大于私人利益、个体利益，从社会制度上限制了对于私权保护的制度条件。改革开放30年以来，各种利益关系应运而生，市民社会观念逐渐深入人心，公私兼济的理念逐渐加强，市场化的现代市民社会理念变得越来越突出，社会制度的调整也更加注重各种利益关系的平衡与保护。
因此，在社会转型和经济改革不断深入的今天，不应夸大社会中人的思想意识觉悟程度，忽略市场经济深化改革条件下人对利益的需求，过高地估计社会中人的自觉性，并由此对人的行为提出统一的不适当的要求，与社会的发展不相适应。随着人们的思想观念、思维方式、价值追求发生变革，人们越来越重视自身的权利，私权意识不断提高，维护私权的动机日渐多元化，其中不乏追求个人利益的行为。人们总是自觉或不自觉地在自身需要的支配和利益的驱使下参与社会经济生活，决定自己的行为及行动的方向。在这种情况下，我国现行立法规定要符合时展的需要，结合经济社会的发展不断调整，以适应社会发展的需要，才能避免导致法律虚无主义，危害法律权威。
2.乌木权利归属的法律分析
目前我国《民法通则》、《物权法》尚不完善，仍然存在一些不适宜社会经济发展需要的规定。结合“天价乌木案”可以看出，乌木的权利归属属于物权立法的空白，不能简单地套用“无主物归国家所有”的规则。我国的民法专家大多主张“在特殊情况下，先占仍然可以成为取得所有权的方法。”[9]189按照大陆法系国家的立法规定，在他人土地上发现动产无主物，至少应当有1/2的所有权。《民法通则》与《物权法》赋予了国家太多的财产权利乃至财产权力，在《民法通则》与《物权法》尚未明确规定的前提下，“无主物归国有”的规定，极易导致地方政府与民争利，将无主物和主体缺失的财产，规定或者判定为“归国家所有”。国家作为行政主体降格为民事主体，过度扩大其利益范围，是不适应市场经济发展要求的，将导致物权立法价值缺失，扼杀先占制度。因此在确认乌木权利属性所存在的法律瓶颈中和私权意识不断凸显的今天，过分强调国家取得，是不利于现代民法发展的。民法的发展应当更加突出对于公民的合法权益的保护。作为特别法的《物权法》，如何完善保护“物的归属和利用而产生的民事关系”具有重要的现实价值。
三、乌木权属之争的法律启示
（一）推进民事立法的理性回归
在深化改革的时代背景下，乌木所有权之争反映出民事立法与社会发展需要更好地融合。应当从法律系统发展的角度出发，用不断向前的体系化思维和发展的眼光来看待现有不同法律适用的关系，处理类似乌木权属利益冲突的问题。乌木的权利归属问题呼唤市民社会法治的发展，呼唤对现实经济关系的合理尊重。因此，必须重视民事立法对于私权保护的回归，推动民事立法对民生与民情的关注，要做到顺应时变，与时俱进。
我国在推进民法典编纂过程中，须积极完善民法典的价值功能，在深化经济体制改革的现实背景下，民事立法价值本源回归，对于增强市场活力，增强私权保护力度，增强公民对于民事立法的信心具有重要意义。乌木案折射出我国民事立法对私权保护与公权保护的不平衡。民事立法具有确立社会生活中“人”的民事权利范围和界定国家权力行使边界的功能，立法是保障“公民社会”建立的推动力。我国曾强调的“国家主义”发展模式，随着经济社会的深刻变革、公民意识的逐步提高，公民对于权利的要求不断深化，国家与社会的关系也在不断调整。我国学者对于民法是市民社会的法这一点已经形成基本共识，在未来的民事立法活动中，应进一步突出民法的性质和特征的内涵价值、突出利益与价值的多元化、突出人的主体地位，追求对私权最大程度的合法保护。通过立法实现市民社会与国家的协调，维护人的主体性地位，尊重私权和培育私法精神应当成为基本理念价值。通过民法中公民与国家的关系分析，笔者认为，法治实现的真正基础是对抗性与均衡性结构的并存，“国家与市民社会”关系的互动均衡结构是我国民法必须建构的法治基础。民法作为市民社会的基本法，在这样一种结构中具有重要的地位，因此，在未来中国民法典的制定中，必须考虑到未来中国民法典对此结构的重视。
在国家经济社会制度不断深化改革的过程中，进一步加强对于民生所需、民情所望的立法推进速度。在民事立法中，注重国家利益与私权利益的再平衡，切实通过民事立法保障私权，完善私权救济途径。借鉴国外先进的民事立法经验，结合本国经济社会发展需要，回归理性的民事立法精神，从思想上打破固有瓶颈，为我国民法典的最终颁布，奠定科学的立法基础。
（二）协调保护国有财产与保护私有财产的关系
在经济社会发展不平衡的前提下，通过协调国有财产与私有财产的关系，平衡《民法通则》与《物权法》的矛盾冲突，理清国有财产与私有财产的关系，在民事法律中更加侧重保护私权，是社会发展的必然。通过不断深化私权的保护，在一定程度上可以限制公权力的滥用，防止出现与民争利的现象。国家充分尊重与保护私有财产，才能更加有效的推动经济体制改革，不断化解社会矛盾，发挥法律的调节作用。国家应当完善民事法律，保障国有财产与私有财产的合法合理的关系，增强对于私有财产的保护，才能避免出现“选择性执法”、“与民争利”等现象的发生。
在民事立法中应当明确国有财产与私有财产的界限，进一步平衡国有财产与私有财产的保护力度，正确处理保护私有财产与维护公共利益的关系。我国实行的经济制度要求在立法活动中，必须注重保护国有资产，同时在保护私有财产中切实区分合法来源与不合法来源的私有财产。在个人利益与国家利益相冲突时，需要作出价值选择，应当突出国家利益的重要性；如果给私有财产造成损害，国家需承担一定的补偿责任。保护私有财产与保护国有财产从本质上看具有同样的价值意义。笔者认为，保护合法私有财产的地位须适当地提高，这对于激发私有财产创造财富，促进社会福利有重要意义。
公民私有财产的保护，是公民权利保障的基础。在市场经济条件下，通过法律手段保障公民的合法私有财产，鼓励公民创造财富，对推动我国经济发展和社会进步具有重要的意义。国家作为民事活动主体之一，应当在民事活动中以平等的姿态参与民事活动，在市场活动中充分尊重民法的私权保护价值，从实际意义上成为民事活动的重要主体。国有财产与私有财产的协调发展，可充分实现法律的秩序价值，有利于协调私权与公权的和谐关系。
（三）先占制度的确立与完善
我国《物权法》中没有对无主物的归属问题进行规定，这是物权法律制度中的疏漏。先占制度是现实社会发展的需要，我国的民事立法应先承认先占制度。实际生活中先占是得到了承认与保护，先占制度也作为习惯保留至今。我国在制订民法典的过程中，将先占制度作为特殊的所有权取得方式确定下来具有重要意义。目前多数国家的先占制度采用二元主义，即个人依先占取得对动产无主物的所有权， 而不动产无主物只有国家对其享有所有权。通过借鉴国外的规定，无主物的所有权由合法先占人取得；在他人的土地上发现无主物的，土地所有人和发现人各自取得一半的所有权。
先占的法律性质上应当坚持事实行为说。认为先占中的所谓“以所有的意思”，非指效果意思，而系指事实上对于物有完全支配、管领的意思。基于先占有无主动产的事实，法律赋予占有人取得其所有权的效果，故先占属于事实行为。笔者认为，先占的法律性质采取事实行为说，有利于明确先占制度的适用。我国先占制度的构成要件须先占人占有物为无主物；须占有物为动产；须占有人有所有的意思占有无主物。先占制度是为了更好地保护私权利益，但不能由此而损害国家利益，因此，先占制度的建立须尊重现实需要，坚持逐步完善。
在我国的经济体制下，结合我国实际，应当采用二元主义。“根据我国惯例，无主物归国家所有”的说法并没有明确的法律依据和现实支持，以往的司法审判实践也支持过无主物的先占取得。现实生活中发生的大量无主物先占取得的案例都得到习惯法的认可，于实际生活中先占关系却是始终为法律所承认和保护的。[10]530在法律制度的设计上，需明确无主财产的范围，明确先占制度的适用条件，明确占有主体的合法资格；协调当事人之间的利益，同时兼顾我国社会主义社会的国家性质，在保护个体利益的先占制度下，须避免对于国家利益、集体利益造成侵害的可能性。
通过乌木案，折射出我国物权法律制度的不完善，更进一步推动物权法律制度对于私权的保护，将公平主义原则更好地贯彻于物权法律制度，具有重要意义。
参考文献：
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土地确权法律依据范文5
一、房屋征收法律依据
《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》
二、征收范围
区街以南，中华路以西，外环路以北。
三、征收补偿安置办法
房屋征收补偿安置采取货币补偿和产权调换两种方式。被征收房屋价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构确定。
（一）货币补偿方式
1．确权住宅房屋补偿标准
由房地产价格评估机构结合被征收住宅房屋的权属、区位、用途、建筑面积等因素，确定被征收住宅房屋的补偿面积单价。
2．未确权房屋和无证（照）门（耳）房补偿标准
（1）未确权房屋补偿标准
征收区域内未确权房屋按200元/平方米标准予以补偿。
（2）无证（照）门（耳）房补偿标准
对于征收区域内无证（照）门（耳）房，按照100-150元/平方米标准补偿。
3．对于征收区域内由于历史原因造成的无产籍住宅房屋（正房），居住人具有征收区域内户口，房屋归属无纠纷，且属唯一一处住房的，经市房屋确权领导小组组织认定，并在征收区域张榜公示后无异议的，参照有照房屋市场评估价的70%给予补偿。
4．对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
5．非住宅房屋货币补偿标准
按照被征收房屋的市场评估价格予以补偿。
6．临街“住改非”房屋停业补偿标准
（1）对利用临街被确权房屋从事生产经营并取得营业执照、依法纳税满一年的“住改非”房屋，停业费按其经营面积的被征收房屋市场评估价值20%给予经营者一次性货币补偿。
（2）对利用临街被确认为一户一宅的无照房屋从事生产经营并取得营业执照、依法纳税满一年的“住改非”房屋，停业费按其经营面积的被征收房屋市场评估价值20%给予经营者一次性货币补偿，经营面积按70%计算。
（3）对利用临街未确权房屋从事生产经营并取得营业执照、依法纳税满一年的“住改非”房屋，停业费按其经营面积的被征收房屋补偿价值（200元/平方米）的20%给予经营者一次性货币补偿。
7．搬迁补助费
（1）征收住宅房屋搬迁补助费标准，按被征收房屋建筑面积每平方米5元计算。“住改非”房屋按被征收房屋实际经营占用面积每平方米8元计算,搬迁补助费支付给经营者。
（2）征收非住宅房屋搬迁补助费标准，按被征收房屋建筑面积每平方米8元计算，搬迁补助费支付给经营者。
（3）搬迁补助费发放方式，采取搬迁时一次性发放。
8．临时安置补助费
（1）征收住宅房屋实行货币补偿的，一次性支付临时安置补助费，标准为每户600元。
（2）征收非住宅房屋实行货币补偿的，一次性支付临时安置补助费，标准为每户800元。临时安置补助费支付给经营者。“住改非”房屋参照此标准执行。
9．装修补偿标准
被征收房屋室内装饰装修的补偿金额按重置价格结合成新，通过委托评估确定。
10．附属物及青苗补偿标准
按附表一、二、三的具体标准执行。
（二）产权调换安置方式
产权调换安置仅适用于被确权住宅房屋和被确认为一户一宅的无证（照）房屋。
1．限定价格安置的最大面积为120平方米，被征收人确权房屋面积超过120平方米的部分，要求产权调换的，按被征收房屋的市场评估价格与市场价格结算差价。
2．选择产权调换方式的，对住宅房屋确权面积120平方米以内部分实行“拆一还一”（拆一平方米还一平方米），不找差价。对面积超过被征收房屋面积在5平方米以内的增加部分，按限定价格计算；对面积超过被征收房屋面积在5平方米以外的增加部分，按市场价格结算。
3．被征收人为低保户的，每户面积不足50平方米的独一处住房，按50平方米安置。免交50平方米以内增加面积部分差价款。
4．对只有唯一住房，每户面积不足50平方米的，按50平方米安置。对50平方米以内增加面积部分按限定价格的60%结算
5．被确认为一户一宅的无证（照）房屋，选择产权调换方式的，按照被确认房屋面积70%标准予以安置。
6．临时安置补助费
征收住宅房屋实行产权调换的，对自行安排住处的被征收人，临时安置补助费按被征收房屋建筑面积每月每平方米5元发放，每月不足300元的按300元/月核发。搬迁时按照协议中明确的过渡期限分期预发，第一次预发12个月，期满后续发。
协议约定的过渡期满后，尚未交付使用的，自过渡期满之日起，每月双倍支付被征收人临时安置补助费。
7．其他费用标准参见货币补偿中的相关标准。
（三）种植区、养殖区及企业征收补偿安置
1．种植和养殖区补偿
委托评估机构对种植户和养殖户的建筑物、构筑物、附属设施及相关搬迁补助费等进行评估，根据评估结果予以一次性货币补偿。
2．企业补偿安置
委托评估机构对企业资产进行评估，根据评估结果予以一次性货币补偿。
四、相关优惠政策
（一）住宅房屋优惠政策
1．具有本村户口的低保户、荣军户、残疾人等家庭有特殊困难的，提供相关证明，并经街道、村委会、民政部门证实后，只有唯一一处并且未确权的住房（房屋面积不超过50平方米），参照确权房屋给予补偿或安置，安置面积不超过50平方米。
2．自正式签订征收协议之日起20日内签订协议并完成搬迁的，每户按建筑面积50元/平方米予以奖励；实行产权调换的房屋，同时，一次性支付24个月临时安置补助费。
3．回迁户自正式通知回迁之日起，免收2年电梯费、物业费。
4．自正式签订征收协议之日起20日内签订协议并完成搬迁的，限定价格按2600元/平方米结算，市场价格按3200元/平方米（均价）结算。
（二）种植区和养殖区优惠政策
被征收人在规定期限内签订补偿协议,并按协议约定期限内完成搬迁的，按每户每平方米50元予以一次性货币奖励。种植户、养殖户与房屋产权人不是同一人的，在规定期限内完成搬迁的，奖励给种植户或养殖户。
（三）对被征收人及其家庭成员在上房村的承包土地，按照承包合同确定的面积给予一次性耕种交通补助费，标准为600元/亩。
五、情况
1．位置
位于区盘宇街以南、友谊街以北、中华路以东，金城路以西。具置以规划部门的批准文件为准。
2．面积户型
以中小户型为主，设定两室50平方米、两室一厅65平方米、75平方米，三室一厅85平方米、97平方米，三室两厅119平方米6种户型。
3．的楼层差价
为高层住宅，实际建设层数，根据回迁协议所需套数、并经市规划建设审批领导小组确定。
市场价格以住宅首层为基数按逐层递增的方法确定，每层差价为30元/平方米。在120平方米内，按照确权面积选择以及楼房增平面积在5平方米以内的，无楼层差价。
4．选择方式
被征收人签订征收协议后统一领取协议顺序号。搬迁后，持搬迁验收单领取搬迁顺序号。协议顺序号与搬迁顺序号之和除以2即为被征收人的回迁顺序号。所得分值相同的，抽签决定先后。被征收人按回迁顺序号依次选择回迁房屋具置。在规定搬迁期限内，被征收人未搬迁完毕的，协议顺序号作废，重新排序。
5．建设标准
（1）土建主体工程：符合设计规范的框架结构；
（2）土建装饰工程：外墙采用节能保温方案，色泽、外形与小区商品房一致，内墙面刮涂料，地面水泥砂浆压光，厨房和卫生间地面、墙面按设计标准贴瓷砖；
（3）门窗工程：进户门采用防盗门，单元门安装电子对讲门，卧室、厨房、卫生间采用木质胶合板门，外窗采用塑钢窗；
（4）电照工程：按设计要求安装开关、插座、灯具，走廊安装共用声控灯，电表出户；
（5）给排水工程：室内给水管线使用供水专用管材安装，水表出户（一户一表），并按规范要求安装节水器具。厨房安装水龙头、普通陶瓷洗菜盆，卫生间安装水龙头、普通坐便和洗手盆，室内排水立杠为PVC管；
（6）采暖工程：实行集中供热、一户一阀分户采暖方式，立杠采用聚氯脂保温管，室内采用供暖专用管材及普通散热片；
（7）电讯工程：通讯、有线电视接入小区网络；
（8）燃气工程：燃气管道进户，气表出户；
（9）配套工程：按小区整体设计方案实施，与小区商品楼配套标准一致；
（10）其他建筑内容按有关设计标准执行并符合国家现行规范要求。
6．管理及费用标准
小区前期物业管理由建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施。业主大会成立后，根据《物业管理条例》的相关规定，选聘物业管理企业实施物业管理。水、暖、电、气、有线电视等收费标准按市批准的相关文件执行。
7．过渡期限：至年5月回迁，共计24个月。
8．限定价格：2800元/平方米；政府优惠价格：2600元/平方米。
土地确权法律依据范文6
关键词：物业税改革；经济社会双转轨；产权制度；体制障碍
中图分类号：F812.42；F293.3
文献标识码：A
文章编号：1001-6260(2010)04-0068-07
一、引言与文献综述
在我国，物业税改革正引起社会各界广泛关注，随着局部调整和试点的稳步推进，物业税改革也即将进入攻坚阶段。物业税改革历经七年始终难以“空转实”，国内各界提出了质疑并进行了反思。实践的需要催生了跨学科、多角度的物业税改革研究，其主要观点总结如下：
陈青蓝(2009)等认为物业税实施难根源在地权：土地公有，向个人征收物业税法理不通。吴俊培(2006)剖析了目前的财政体制如何在总体上形成了对物业税进行全面改革的利益阻力。唐明(2009a)论证了现行不规范的财政分权体制已成为物业税改革的制约机制。张青等(2008)、张青(2009)认为，市场化的物业税改革无法有效推进，实质上是财政体制与政治体制内在缺陷造成的，地方政府与物业税的财政利益一致性程度决定了该税种何时能够推开。贾康(2005)主张把物业税改革放在积极建立公共财政框架总体要求上来把握。罗洋等(2008)认为目前对实施物业税的条件构成根本制约的是问题。张青等(2008)、张青(2009)、戴双兴(2009)、陈志勇(2009)、蒋省三等(2007)的研究表明，现行“土地财政”导致地方政府严重依赖卖地收入，阻碍了规范化的物业税制转型。张艳纯等(2010)认为，物业税改革进程迟缓并不是土地出让金、高房价等外在因素所致，而确保物业税改革成功的制度环境及有效配套制度的缺失才是真正原因。易宪容(2009)认为，物业税迟迟无法推出可能是与这些议题还没有进入住房政策议程设置有关，物业税改革连政策议程设置都无法进入，那么问题的解决更是不可能的。许善达(2005)、庞凤喜(2009)等通过综合研究指出，物业税改革是一个庞大的系统工程，是社会改革的一扇窗口。
物业税的征税对象是房产和地产这类典型的不动产，那么不动产产权制度与物业税改革两者有何关系，学者们对这一问题进行了探讨：温来成(2008)研究指出，物业税开征的先决条件之一是房地产产权制度的改革与完善。施正文(2008)指出，《物权法》的出台为物业税开征提供了法律依据和前期准备。唐明(2008，2009b)论证了物业税与产权保护的关系，并指出《物权法》一部法律远未能解决物业税改革所必需的产权法律基础问题。张青(2009)将产权保护界定为房地产税制(物业税)的三大职能之一。上述研究为本文研究奠定了良好基础，但均未考虑到我国物业税改革与不动产产权制度变迁尚处于经济社会双转轨这一特殊国情背景。产权清晰是征税的前提，物业税的实质是对不动产产权征税(任寿根，2005；唐明，2008)，那么转轨时期的不动产产权制度对物业税改革会产生怎样的深刻影响?为此，本文侧重于深入挖掘不动产产权转轨制度环境下物业税改革所存在的产权法律瓶颈，并力求破解之策。本文其余部分安排如下：第二部分探讨物业税改革所处的不动产产权转轨制度环境；第三部分探析转轨阶段不规范的产权制度对物业税改革的制约影响；第四部分是结论与政策建议。
二、物业税改革的不动产产权法律制度环境
从计划经济向市场经济转型过程中，我国的不动产产权制度也相应地几经变迁，现行的不动产产权格局为：土地产权是以所有权为基础，以土地使用为目标，实行土地有偿、有限、有流动的使用制度。房产产权一般属于私人产权，但由于转轨阶段住房制度改革不完善等原因导致多种产权性质并立的格局。
1 现行地产产权制度
我国土地产权在农村和城市实行两种不同的制度。在农村，实行的是农村土地集体所有制，区分生产经营用地和宅基地用地。生产经营性用地主要实行家庭联产承包经营制，其特点是：将集体土地的所有权和经营权分开，所有权归集体，经营权归农户，以农户家庭为生产经营单位。农村房屋产权属于私人所有，其依附的生活用地(宅基地)属于农村集体所有。在城市，实行的是土地国家所有制，现行城市土地产权制度在明确土地的国家所有基础上，实行所有权与使用权分离，即土地使用权的出让、转让制度。具体来说，城市土地所有权属于国家所有，单位和个人通过出让、划拨或从土地二级市场购买等方式取得土地的使用权，在此基础上衍生出土地的他项权利，包括土地租赁权、土地抵押权、耕作权与土地借用权等。
2 现行房产产权制度
我国农村房屋产权一般属于私人所有，产权关系相对清晰。而城市房产产权制度，从房地产发展历程来看，房产权利经历了从分散至归一的整合过程。然而，在经济社会双转轨阶段，由于种种原因，城市不动产又呈现出多种产权性质并列的格局，可以说我国形成了世界上少有的具有中国特色的空前复杂的不动产产权状况。在我国住宅私有率高达81.62％的背景下，仍有相当部分不动产存在产权残缺问题。目前市场上销售的房屋类型主要有商品房、经济适用住房、集资建房、房改房、危旧房改造回迁房等，这些不同类型的房产产权性质不一致，大致可分为三类：
第一类，产权清晰的房产。主要包括商品房、公房自有化改革中取得完整产权的房产、以成本价取得的房改房、危旧房改造回迁房、依法律规定取得完全产权的经适房等。
第二类，无籍房产。据有关专家估计，一些产权管理较好的城市，无籍失管的房产不会低于10％～15％，那些管理差的城市无籍房产的比重更高(郑吉荣，2007)。
第三类，产权残缺②的房产。按照导致产权残缺的原因来看，主要有如下类型：(1)小产权房。是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。据国土部门不完全的统计，截至2007年上半年，全国小产权房面积已经达到66亿平方米，其中有很大比例是农民在宅基地上建房然后出售。(2)经济适用房。经适房购房人拥有有限产权，要取得完全产权需补差价。(3)房改房、危旧房改造回迁房等。房改房等此类房屋产权按取得时支付成本可分为三个级别：成本价产权、标准价产权以及标准价优惠产权。除了成本价产权属于完全产权，其他两种均为部分产权，在处置和收益上受到一定的限制。(4)集资房。根据取得时的价格不同其产权分为经济适用房和房改房两种：一是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价，其产权界定为经济适用住房产权；另一种是低于当年的房改成本价，其产权为房改成本价房。(5)“共有产
权”。即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分。市民可向政府“赎回”产权。
三、转轨阶段不规范的不动产产权制度对物业税改革的影响
如前分析，我国目前形成了具有中国特色的极其复杂的产权格局：城乡二元结构、房地二元结构、城市多种产权性质的房产并存的城乡二元结构。上述产权制度背景对物业税改革的影响如下：
1 不动产城乡二元格局将成为物业税统一城乡税制的巨大体制障碍
我国目前的不动产产权格局在城乡是不同的，城市土地属于国家所有，私人部门只拥有使用权，土地上的建筑物是私人产权；而农村土地是属于农村集体经济组织所有，农村房产属于私人所有，但宅基地属于集体所有。这样的格局导致不动产“城乡二元税制”，对城市土地开征城镇土地使用税、对城市营业性房产开征房产税和城镇土地使用税；而在农村，对土地产出征收农业税和特产税(2006年除烟叶特产税外其他已取消)，农村土地用于非农建设征收耕地占用税，农村房产尚未纳入征税范围。如此可见，城乡不同的不动产产权格局是导致现行不动产税制“城乡二元结构”的重要原因。拟开征的物业税按照规划应成为统一城乡税制的“主力军”，应该逐步实现对城乡不动产征收统一的物业税，可以预见，现行不动产产权“城乡二元格局”将成为物业税统一城乡税制的巨大体制障碍。
2 不动产房地二元产权格局将引发物业税改革一系列难题
(1)房地二元产权格局对不动产税税制制定演化的影响。建国初，对房地统一征收城市房地产税。1973年税制简化，城市房地产税与工商统一税等合并为工商税。到了20世纪80年代，国务院决定恢复征收城市房地产税，但鉴于我国城市土地属国家所有，使用者没有产权的实际情况，又将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税，对外商投资企业和外国企业仍征收城市房地产税，2009年取消城市房地产税，统一征收房产税。由此可见，不动产产权格局对不动产税制设计影响是很直接的，是导致房地分设税种的直接原因。
(2)地产与房产是否合并征收物业税。现行房地二元产权格局对物业税改革引发的直接问题就是将来的物业税对房产与地产是分开征税还是合并征税?分开征税如何评估其税基?合并征税，房产所有人并不拥有地产所有权，而且已经为土地使用付费，那么合并征税的税基对为取得地产已经支付的土地出让金如何处理?土地出让金是否并入物业税税基?这是物业税改革要解决的首要难题。
各种媒体宣传在向民众解释什么是物业税时，通常都是这样：物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。在这种观点下，“土地出让金从一次性征收改为物业税逐年缴纳，从而带来房价下降”的说法在社会上广为流传。通常认为，物业税开征如果和调整土地出让金同时进行，而土地出让金原由开发商支付一次性转嫁给消费者，属于房价成本的一部分，开征物业税后，土地出让金将减少或者取消，由原来的开发环节一次性缴纳转移到保有环节几十年分次缴纳，这会直接带动房价的降低。业内甚至预测，开征物业税后，至少可以将现行房价降低10％～20％，降价幅度最高甚至可达35％以上。但是2007年年末，财政部、国家税务总局和国土资源部的官员在多个场合表示：“正在推进的物业税改革，不会将土地出让金并入其中；房地产开发商取得土地，仍需一次纳土地出让金。”这让认为“物业税出台后房价会大幅下降”的公众的信心大打折扣。笔者认为，正是房地二元产权格局引发了土地出让金是否并入物业税的争论以及希望物业税成为降低房价的“杀手锏”等等问题。厘清这些问题，将关系到物业税改革的目标定位及其功能的发挥，直接关系到物业税改革迈出的第一步，关乎物业税改革的成败。
(3)土地使用权预期不稳定可能会导致民众对物业税的抵制。我国《物权法》第149条第1款规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”但是期满续期是否无偿，相关法律对此至今仍未作出明确的规定。在我国，无论城乡个人只拥有房产的所有权，城市地产私人均只拥有一定年限的使用权，人们为取得土地使用权支付了50年～70年的租金，相当于已经支付了土地成本，也就是说购房者不曾无偿使用过土地。期满续期是否无偿，如果有偿，如何科学合理地确定收取标准，这关系到物业税能否开征，地方政府财政收入来源能否更加多元化，能否摆脱土地财政制约等一系列问题。许多学者认为，我国土地使用权发挥着所有权的功能，土地使用权期满可自动续期，从而房地不同产权性质不会成为物业税开征的障碍，但是若土地使用权续期是否无偿的问题得不到彻底解决将直接影响到物业税的征管，因为这将严重影响到民众对物业税的支持程度。
(4)同地不同权的产权格局引发的征税问题。在我国，无论城市还是乡村，房地都是二元产权格局，城乡居民均只拥有房产的所有权，而对自己房产所依附、占用的地产则不拥有所有权，城市居民只有一定期限的使用权，而农村宅基地是归农村集体所有。相比之下，城市居民对地产拥有除所有权以外的其他物权权限，但农村宅基地归集体所有，而且还不能自由流转，导致城乡地产“同地不同权”。这样的产权格局对物业税产生的直接影响是：如何对农村房产评估征税?建立在农村宅基地上的“小产权房”又如何征税?
3 多种产权并存的城市房产产权格局给物业税的征管带来巨大挑战
如前分析，现行城市房产存在三大类产权格局并立的情况，除了完整产权的房产外，无籍房产和产权残缺房产将给物业税征管带来巨大障碍。
(1)产权残缺的房产的征管问题。对大量无籍房产和产权处于分割状态下(产权残缺)的不动产如何征税、如何合理确定其纳税人是对其开征物业税面临的首要难题，关系到纳税人的确定，因为物业税的纳税人通常是所有人或者由所有人与使用人商定。
(2)不同产权性质的房产税基评估难题。由于土地使用形式的多样化，不同产权性质的不动产取得成本相差很大，导致不同产权的房地产价值总量存在巨大差异。因而，对不同产权类型房产的价值如何评估仍是一个问题，处理起来也较棘手。而且，不同性质房产的纳税人的负税能力差异也很大，由此带来一系列问题，比如：如何对商品房以外其他产权性质的不动产的计税价值进行合理评估，如何保证合理税负、确保与纳税人的支付能力对应，以及如何兼顾税收公平和效率等。
(3)产权残缺是物业税“扩围”的最大阻力之一。从理论上分析，产权残缺是导致我国对个人自住用不动产免税的内在原因之一(任寿根，2005)。征税的前提是所征税对象的产权必须清晰、完整。因为，只有明确征税目的物的控制权主体才能确定纳税主体，而纳税主体必须享有被课税目的物的收益权才会有纳税能力。计划经济时代，有收益权但无控制权的残缺产权导致我国现行的物业税制度对居民居住用不动产免税的优惠政策。随着社会经济的发展，我国不动产市场化程度越来越高，产权日趋清晰。时至今日，应当对居民自有房屋(拥有所有权或归属权、占用权、支配权、使用权)征收物业税，否则
就存在税收真空。如果仍然沿用计划经济体制条件下的物业税制，继续对私有产权条件下的个人居住房屋免税是不合理的。物业税改革的重要内容就是“扩面”――由法人扩展到自然人，而产权残缺是其最大的阻力之一。另外，残缺产权会严重影响不动产市场的发育，进而影响到物业税税制的根基――物业税税源。而且残缺产权或产权保护不周等会严重影响纳税人对物业税的支持。
四、结论及政策建议
物业税制改革要“破冰”，应着手解决阻碍其改革发展的产权制度障碍。
(一)过渡期直接以不动产本身为纳税人解决产权残缺引致的征税问题
鉴于我国不动产产权建设保护的艰巨性、复杂性和长期性，在物业税开征过程中，对某些由于产权问题难以确定纳税人的情况，借鉴国外对不动产纳税人的灵活界定的成功经验，结合我国具体国情，解决过渡期由于产权问题导致物业税纳税人难以界定等棘手难题。
不同国家的纳税义务人并不一致。通常，以年租金为基础的税制，纳税责任主要由使用者承担(如英格兰、北爱尔兰等)，而以资本价值或土地价值为基础的房地产税，则一般由所有者缴纳(澳大利亚、葡萄牙等)。目前也有一些国家规定，不动产本身就是纳税人，不动产的所有权人、占有人或使用人均可以纳税。为了避免出现多个纳税人并划分纳税责任，防止出现增加管理成本及执行复杂的情况。可以在某个年度内规定全年的纳税义务人。在年内，所有权的变更并不免除原纳税人的义务；税收可以在不同当事人之间分配，在下一年之前不改变税收记录。税收收入归不动产所在地的税务机关，不归不动产法律所有人所在地的税务机关。
在国外实践中，有两种特殊的合法策略可以为我国借鉴：其一，在菲律宾、利比里亚以及美国，税法定义不动产本身为不动产税(物业税)责任人。在这项定义下，如果不动产没有纳税，它可以被没收并出售，目的是让所有者出现。其二，在拉丁美洲、非洲的撒哈拉沙漠以及南亚，包括更为广泛的个人身份定义。在巴西和尼日利亚，所有者被定义为责任人，所有者包括占有不动产收益的任何人。(郭文华，2004)
(二)长远必须建立健全不动产产权法律体系
1 完善不动产产权登记确权制度
在我国，城市房屋和农村房屋实行不同的产权登记制度。城市房屋实行产权登记，而农村房屋没有统一的产权登记制度。各地应根据本地实际情况，制定对无籍房产的确权条件，及时为民众颁发产权证，可以借鉴长春无籍房屋确权的经验。《物权法》规定不动产物权变动实质采取登记要件主义作为一般原则，以此为契机完善不动产产权登记制度，房产管理部门、土地资源管理部门与财税部门应联合摸清全国范围内城乡不动产产权情况，这将为解决无籍房产及产权残缺房产的征税问题奠定良好基础。
2 加强保护农村不动产产权
(1)打破城乡土地产权二元结构。打破土地制度二元结构的现状，实行农村集体土地和城市建设用地的“同地、同价、同权”。在政策上，尽快结束因土地所有制不同而被赋予不同权利的二元结构，让农民以土地权利参与工业化和城市化，遏止地方利用行政区划调整、村改居、新一轮的城市规划修编等手段，变土地集体所有为土地国有，导致农民的失地、失业、失权。这也将彻底解决统一城乡税制中遇到的城乡二元格局产权体制障碍。
(2)国家保护农民集体土地所有权。建议在有关物权保护的法律的“所有权”中，增加“国家保护农民集体土地所有权”的条款，确保农民集体建设用地享有同国有建设用地相同的抵押、出租、转让之权利。尽快结束现行法律限定农民宅基地“一户一宅”、转让限于本村的半商品化状况，赋予农民宅基地及其房屋所有人以完整的物权。只有从法律源头进行改革，才能彻底解决“乡产权”、“小产权”等问题，也从源头上有利于物业税的征纳。
(3)确保农民对土地有更充分的、有法律保障的权利。包括：明确农民对土地有排他性使用权和自由转让权；制定《农村土地承包法》的实施细则，严格限制集体经济组织与各级政府以行政权侵犯农民的土地产权，加强法制管理；赋予农民的承包地在30年承包期内的抵押权；建立有效、准确、可行的针对农民土地权利的登记体系，确保被征地的赔偿足额到达失地农民手中。
3 进一步理顺城市不动产产权
(1)进一步明确城镇土地使用权到期后的延续方法。《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。”该项规定彻底解决了房产无期性和地产有期性而长期困扰人们的问题，延长了住宅用地的使用年限，提升了房屋的内在价值。从长远看，有利于民众的安居乐业，奠定了商品住宅价值稳步上涨的基础，也为物业税的征收奠定了良好的法律基础。但目前仍亟需进一步明确城镇土地使用权到期后续期的具体方法，使人们的财产权利切实得到保障，形成稳定预期，从而取得公众对物业税的支持，因为物业税的功能之一就是要保护产权所有人的权益。
(2)采取办法使部分产权的房产向全部产权过渡。如前论证，不同产权性质的房产给物业税开征带来极大困难，同时也会引发复杂的社会矛盾。建议摸索适合的办法，使大量残缺产权逐渐向完整产权过渡，只有这样才能彻底解决由此引发的一系列问题，包括物业税开征遇到的征管难题。随着不动产市场日益发达成熟，其他产权性质的房产规范化、商品化改革将会提速。
