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土地征收的含义范文1
[关键词]产权；产权残缺；交易费用
[中图分类号]F121.2；F301 [文献标识码]A [文章编号]1673-0461（2014）02-0001-04
一、引言：一个需要解释的现象
中国的城市化、工业化的快速推进，大大提升了对建设用地的需求。通常来说，土地总面积在短期内是不可能快速增加的，因此土地用途的转变，即由农业用地转变为建设用地的过程不可避免，这也导致了全国各地征地运动的兴起。
征地是法律赋予政府的权力，《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日施行，2004年第二次修正，以下简称《土地管理法》）第二条明确规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。但是在征地的过程中，一个现象——“暴力征地”也凸显出来，只要稍微留心，电视、报纸、网络都充斥了“暴力征地”、“暴力拆迁”的新闻报导，很多还充满了血腥气息。“暴力征地”的现象变得如此普遍，我们不禁要问为什么，也就是说，这是一个需要解释的现象。本文就是试图提供一个客观的经济学解释。
本文分析的“暴力征地”指对农村土地的强制征用，包括对农村宅基地的强制占用，但是不包括城市的房屋“暴力拆迁”。
二、土地产权与暴力征地
对任何一种财产的使用肯定与其产权状况相关的，因此，从土地产权状况分析“暴力征地”的现象可能是比较好的一个视角。以下先介绍产权的含义，接着据此分析中国农村土地的产权性质，进而得出：中国农地产权尤其是转让权是残缺的。
（一）“产权”的含义
“产权”本来是一个法律术语，后来被经济学家引入经济学的分析中。但是正是因为法学与经济学都使用这个“相同”术语，使得“产权”的含义变得莫测高深，也混乱不堪①。法律上的“产权”通常是指（广义的）财产的（狭义的）所有权，即财产归属某主体所有，强调归属权。“广义的财产”是指不仅包括有形的物品，也包括无形的物品，比如名誉。“狭义的所有权”是指物品归谁所有的（一个）权力，其实就是指归属权。“广义的所有权”是指物品的一组权力，通常包括狭义所有权（归属权）、占有权、支配权和使用权等等（黄少安，2004）。多数经济研究者认为经济学的“产权”是与法律的“产权”的含义不同（也有一些人在具体使用时常常混同），经济学的“产权”是“财产权力”的简称，其英文词是“Property-Rights”，通常指的是一组权力，而不是单一的权力。可以称为“广义的所有权”（Ownership）。所以很多产权理论家都指出产权的可分割性，正是居于产权的多个权力而言的。经济学家之间对于产权概念的分歧主要集中于产权所包含的具体的权力内容，或者更直接一点讲：产权是否应当包括“狭义所有权”。一派经济学家认为“产权”是包括狭义所有权在内的广义所有权，这类学者的代表有德姆塞茨（H.Demsetz，1964，1966）、诺思（D.North，2008）、阿尔钦（A.Alchian，1965）、巴泽尔（Y.Barzel，1997），马克思虽然没有直接使用产权的概念，但是其著作中经常出现的“所有制”其实就是指“广义所有权”。另一派经济学家则认为产权不需要包括“狭义所有权”，代表学者是科斯（R.Coase，1960）、张五常（1969，2002）、李俊慧（2005）。科斯的“产权”概念着重于“使用权”。张五常1969年在其著作《佃农理论》（The Theory of Share Tenancy ）中明确指出“私有产权”包括三组权利：私人使用权、收入享受权和自由转让权。2002年，张五常在其重要著作《经济解释》（卷三《制度的选择》）中明确指出：产权不需要包括“狭义所有权”，只需要包括三组权力——使用权、收入权和转让权，因为“狭义所有权”只是在法律的层面上很重要（无主或无争议之物经过一段时间被某主体占有即归其所有），但是在经济学的分析中只需要分析产权的三组权力就足够，因此所有权不重要。这部著作中论述了私有产权的三组权利的具体内容。私人使用权是指私人或个人决定使用资源的权利，有权决定怎么用，但是不一定自己使用，重点是有权决定由谁使用和怎么使用，另外一个重点是使用权一定有权限的限制。例如，在飞机场附近的建筑物的高度可能有一定的规限以利机的起飞和降落；对于苹果的使用权力也有限制，不能把吃剩的苹果乱扔（李俊慧，2005）。收入权则是私人运用其财产的使用权而获得的货币收入和非货币收入的权力。转让权是私人可以自由地选择与他人订立合约，自由选择合约的形式，将资产的使用权进行买卖或出租。这三种权力之间的关系是：如果没有任何的使用权，则不可能有收入权。具有私人转让权的资产，在某程度必定有私人使用权及收入权（张五常，2002）。因此可以得出推论：使用权是收入权的基础，转让权是产权中重要的权力，对于判断一项资产是否具有私产性质有关键性作用。②任何一项财产的产权如果不完整，比如政府对于财产的使用权、收入权或者转让权进行管制，则导致了产权的残缺。③
笔者认为：张五常对于“产权”的定义与分析比较适合经济分析，因此本文采用其定义。
（二）中国农村土地产权状况
现在来分析我国农地的产权状况。首先来看使用权。《中华人民共和国农村土地承包法》（2003年3月1日施行，以下简称《承包法》）明确将农村土地的使用权划归为一定集体组织的农民，这种使用权是农民通过承包的方式获得，有一定的期限④，而且这种使用权是排他性的（他人和组织不能干扰）。同时《承包法》也对农地的使用权进行了一定的规限，例如其规定：“未经依法批准不得将承包地用于非农建设”（第八条）、“维持土地的农业用途，不得用于非农建设”（第十七条）。但是这种规限对于农地的使用不会产生重大影响，因此可以认为：农民对于农地具有一定的私人使用权。但是农地用于非农建设则必须通过政府的批准，或者政府征用土地后变为非农用地。
其次来看收入权，《承包法》中规定，“承包方享有：依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品”（第十六条）、“土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴”（第三十六条）。这表明农民使用土地获得的收入或者转让土地（承包经营权流转或被征用）获得收入的权利归其所有，因此农民对于农地具有收入权。
最后来看转让权，转让财产的权力有多种形式，包括买卖、抵押、典当、出租等等。《承包法》规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转”（第十条）、“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”（第三十二条）。但是《承包法》第四条同时明确规定：“承包地不得买卖。”我们从中知道：农地的转让权可以通过流转、出租、抵押等方式进行，但是最主要的转让方式——买卖是被明确禁止。这说明：农地的转让权是不完善的，是残缺的。
经过上面的详细分析，可以得出结论：中国农村土地具有一定的使用权（承包经营权）、收入享受权和某程度的转让权，因此中国的农村土地具有某程度的私产的性质，但是由于其使用权的规限（主要是农地除批准不得用于非农建设）和转让权的不自由（没有土地的买卖权），因此中国农地不是纯粹的私产。因此，有学者认为：中国农民对自己应该拥有多少土地权利并没有话语权，农民的土地权利是国家“给予”的。至于给予什么和给予多少权利则服从于国家的政治和经济目标——主要是城市化和工业化目标（黄少安，刘明宇，2008）。而这种土地的产权状况为政府（暴力）征用土地提供了理论的依据。市场交易的本质是在竞争下买卖双方对于交易条件和价格形成一致意见。市场交易是通过市价机制作为调节，其重要特点是平等自愿。但是在中国，由于农民对于土地的转让权是受到严格限制的（农民不能随意转让土地），土地的需求者其实只是一个垄断者（政府）。因此，征地的实质就是一个垄断政府与农民双方就土地的使用权（承包经营权）的进行的交易，但是这种交易不是通过市场的价格机制，因此很难确定征地补偿款就是土地的市价。鉴于此，双方的交易很难说是平等自愿的，暴力的行为可能发生。
鉴于以上分析，提出第一个假说：暴力征地是由于中国土地产权残缺，尤其是土地使用权和转让权的不完善。
三、交易费用与暴力征地
中国农地产权残缺（尤其是土地转让权的残缺）是导致政府“暴力征用”土地（而非买地）的原因，征地过程中由于高昂的交易费用则加剧了“暴力征地”的现象。高昂的交易费用主要包括量度费用（mesurment cost）和信息费用（information cost）（周双文，2010）。
（一）地价量度的困难：高昂的量度费用
征地过程中出现“暴力”情形的一个主要原因是交易双方（政府与农民）对于征地补偿金额的分歧。这种分歧为什么出现呢？度量所征用的土地的补偿价格的成本极为高昂。如果采用市场的交易方式，则土地的市价就是土地租值收入的折现值。但是由于采取的是非市场的征用方式，而且征用的土地涉及的农户数量巨大，如果每次征地都采用讨价还价的方式，成本必定极为高昂。另外政府是土地需求的垄断者，因此有压低征地补偿款的激励，以便获得更多的垄断租值，很多地方政府收入的一个重要来源就是买卖地收入，也就是很多学者所谓的“土地财政”。为了解决这个问题，国家出台了《中华人民共和国土地管理法》，其中对征地补偿款进行了规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。”、“被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定”、“（补偿）不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍”（第四十七条）这只是国家对于征用农村土地的补偿进行的一个大概的规定，弹性较大，具体的补偿规定的权利属于地方政府。但是由于我国农村面积广大，不同的地区（东中西部地区），不同的位置（比如靠近城市的郊区的征地和偏远地区的公路铁路征地），地价就相差很大。各省、市县虽然都颁布了征地补偿的规例和条例，但是往往远远偏于土地市价，甚至使农民被征地后不能保证原来的生活水平，这是农民与地方政府不能达成补偿款水平意见一致的原因，从而可能出现“暴力征地”事件。
（二）补偿款的发放落实：信息费用的困扰
除了征地补偿款的度量问题外，另外一个造成“暴力征地”现象的原因是信息的不对称，即信息费用的问题。目前由于有些政府单位的信用状况不佳，农民对于政府是否会兑现承诺按时足量的发放征地补偿额没有信心，因此通常要求政府在征地之前一次性付清补偿款。虽然《土地管理法》也规定：“禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。”但是在现实中，地方政府或者由于财政的困境，或者凭借其作为规则的制定者和暴力的合法拥有者身份，拖欠、克扣农地补偿款的现象经常出现。而农民作为弱势群体，一旦出现政府拖欠款项的问题，由于利益诉诸渠道的有限和费用的昂贵（上访、与政府打官司都需要花费很大的代价），出于对自身利益的考虑而采用暴力抵抗政府征地可能是保护自己财产的较佳手段。因此，“暴力征地”现象容易出现。
鉴于以上分析，提出第二个假说：暴力征地是由于量度土地（使用权）价值困难以及政府和农民对于补偿款的发放的信息不对称而引起的。
四、含义的检验
现象的解释是需要运用逻辑方法推出抽象的理论，从理论推出的含义必须是可能被事实但是没有被事实，则现象就算被解释了，这是实证科学方法论的要求。⑤
从文章第二、第三部分提出的假说，可以推出以下的检验含义：
（一）土地（资产）具有自由的转让权，则被暴力征用（占用）的概率越低
这个含义是明显的被事实验证了的。当前美国、英国等发达资本主义国家的土地是私有的，具有自由的土地转让权，而较少看到（或听到）英美等国家经常出现暴力征用土地（或暴力拆迁）事件。中国的经验也验证了这一点，当前我国的劳力产权（或者称为人力资本产权）是私有的，劳力有自由转让权，即自由选择雇主（出租劳力）的权利，因此国家不能采用低价或无偿强制“征夫”活动，孟姜女哭倒长城的故事不可能发生。公务员是国家的雇员，但是如果公务员的待遇很低，则其可以选择辞职（即可以选择自身劳力的转让权）。⑥
（二）量度地价的费用下降，政府和农民对于补偿款的发放的信息不对称状况减少，暴力征用的状况越少
这个含义也间接地得到验证。国务院办公厅2010年5月15日颁布的《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中明确规定：“要严格执行省、自治区、直辖市人民政府公布实施的征地补偿标准。尚未按照有关规定公布实施新的征地朴偿标准的省、自治区、直辖市，必须于2010年6月底前公布实施；已经公布实施但标准偏低的，必须尽快调整提高。要加强对征地实施过程的监管，确保征地补偿费用及时足额支付到位，防止出现拖欠、截留、挪用等问题。征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。重大工程项目建设涉及征地拆迁的，要带头严格执行规定程序和补偿标准。”这说明国家已经清楚认识到征地与量度费用和信息费用的紧密关系，要破除“暴力征地”现象，制定合理的征地补偿标准，及时足额发放补偿款是关键。
五、结论性评论
本文通过提出两个假说来解释中国农村“暴力征地”现象，并且从两个假设中推出的两个含义没有被事实否定，即都得到了事实的验证。因此，本文的结论是明显的：农地产权残缺，尤其是土地转让权的不完善是中国农村“暴力征地”现象的理论依据，而高昂的交易费用，包括量度地价的费用和补偿款发放落实的信息费用则是造成“暴力征地”的最主要原因。本文的分析对于解决“暴力征地”现象也具有一定的政策含义：完善农地的产权（土地确权）和加强政府自身信用状况的建设。
土地征收的含义范文2
关键词：城中村；土地征收补偿制度；完善对策
一、确定以“公正补偿”为征地补偿原则
征地补偿原则规定了被征地者的合法权益受到侵害时是否需要做出补偿的问题。我国《物权法》第四十二条第二款虽然规定了政府征收了农村集体所有的土地后，应当依法足额支付土地征收补偿费用，维护农民的合法权益，但这并不是土地征收补偿的原则，因为各地政府制定的补偿费用的标准不一，可操作性不强。宪法作为我国的根本大法，应当对基本的问题作出规定，对土地征收补偿的原则也应进行规定。因此，在今后的宪法修改中，可以考虑借鉴国外先进的经验，在宪法中规定“公正补偿”的征地补偿原则。
2012年12月对《土地管理法》的修改内容中删除了现行法律中“按土地原有用途补偿”和“30倍上限”的规定，确定了“公平补偿”原则，这显然是一大进步，但如何确定“公平补偿”却是不太容易的事。首先，“公平补偿”应该是市场化补偿。即征地补偿标准应该由市场来定价，由征地方和被征地方直接来谈判。其次，“公正补偿”应该包含保障化补偿，因为土地是农民最有效的生存保障，其失去土地后前途会充满不确定性。所以，在以市场化标准补偿农民的同时，还应该把失地农民纳入社保。最后，“公平补偿”应该包括长期化补偿。随着土地升值，农民应该得到相应的土地增值收益[1]。
另外，公正补偿是法治社会的基本要求。通过运用国家公权力重新分配社会资源，给社会的弱势群体物质保障、精神保障，是现代法治理念的应有之意。既然土地征收政策的实施导致了大量失地农民的出现，那么只有对失地农民的物质生活、精神生活进行关爱和帮助才能真正健全我国的法制。
二、明确土地征收补偿的受益主体
通过分析我国的相关法律法规的规定可以得知，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费，安置补助费，地上附着物和青苗补偿费等费用。我国集体所有的土地主体是不明确的。从法律上看，农村集体所有的土地属于集体所有，但到底是属于集体中的哪一级组织所有是不明确的，这样的土地所有的主体是虚设的，这导致土地征收过程中产生了大量的矛盾[2]。只有在法律上对集体土地的主体进行明确的规定，才能明确收益的主体，才能在“城中村”改造的过程中，协调好各方的利益，减少冲突的发生。
三、保证土地征收程序公正公开
我国的现行法律没有对公共利益的含义做出明确的解释，政府在对土地征收行为进行审批的时候，没有专门针对征收目的的合法性的审查，这导致在观念上以及在实践过程中都淡化了对土地征收合法性的重视，而征收目的的合法性却是做出土地征收决定的基本前提[3]。因此，许多并不是为了公共利益的用地也使用征地的方式，侵害集体土地所有权和农民的利益。其次，对征地决定机关和执行机关缺乏有效的监督机制。行政机关在征地的过程中占有绝对的优势，既当运动员又当裁判员，极易造成其滥用权力，侵害失地农民的利益。再次，征地程序的公示程度不够。公正严格的征地程序，能够保护被征地人的知情权和产权。我国《土地管理法》规定在征地方案和征地补偿安置方案获得批准后，分别有两次公告，但其他事项是否公开并不明确，对此应当予以改进。例如将征收土地的方案获得批准的公告由事后公开改为事前公开，即征地报批阶段或国土资源部门预审阶段，并且将征收土地的位置、补偿方式、补偿标准等提前告知被征收人，这样能够充分发挥信息公开制度的监督作用，增加程序的透明度；如果被征收人对土地补偿费的补偿标准、范围、补偿对象、方式以及安置方式产生争议，则应当增加听证程序，使公众参加进来，倾听人民的心声。最后，对征地者的救济措施规定的不够详细。《土地管理法》及其《实施条例》中规定，被征地者在征地范围、补偿标准等存在争议，由县级以上地方政府协调，协调不成的，由批准征地的政府进行裁决，但并未规定其向司法机关获得救济的权力，这样的规定对保护被征地农民的合法权益是远远不够的[4]。
四、以就业安置为主，其他补偿方式相结合
我国目前采用的征地补偿方式主要是货币补偿、产权调换、货币补偿和产权调换相结合的方式，而且一次性的货币补偿己经成为主要的征地补偿方式，但是这种方式根本无法为失地农民提供充分的生活保障。建议把一次性货币补偿改为分期和终身的货币补偿的两种方式，这样能够为失地农民提供长期的保障。对于公益经营类的项目，如果农民自愿，用地单位可以与农村集体经济组织协商，把土地征收补偿费作价入股，集体经济组织与农民个人与用地单位共同经营，共享利润、共担风险。此外，可以学习温州的征地补偿实践，即留地安置，将被征收土地中的一部分土地给被征地的集体经济组织，用于从事开发经营，这种方式适用于人地矛盾尖锐，市场化程度较高的地区。
五、建立被征地农民的社会保障制度
我国《物权法》第一次在法律上明确规定了征收集体土地，不仅要给予足额补偿，而且还要保证被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活[5]。我国应在现有基础上进一步完善《社会保障法》，将失地农民纳入到社会保障的范围。
土地作为农民的基本生活来源，是农民的经济基础，失去土地意味着农民失去了生活保障。现行的货币安置操作简单，不利于解决各个年龄段和各类被征地人员的实际需要，农民的长久生活是不能依靠政府一次性的货币安置来解决的。要为农民提供社会保障，最切实的就是为他们提供生活和就业的保障。如上文的留地安置所述，被征地的“城中村”居民可以在被征的土地上从事开发经营，发展农业生产。用地单位应当对被征地农民予以优先录用。另外，土地行政主管单位可以在经失地农民同意后，将其补偿费的一部分或者全部交付保险公司，由保险公司为其办理医疗保险和养老保障，为失地农民的生活提供长期的保障。
参考文献：
[1]张建强，市场经济条件下征地补偿机制研究[D].山东大学，2008，47-48
[2]程昌铃，“城中村”改造中土地征收补偿的法律问题研究[D].暨南大学，2011，17-23
[3]张童，论我国土地征收程序的完善[D].中国政法大学，2011，26-27
土地征收的含义范文3
一般财产税又称综合财产税，是对个人或法人的所有财产实行综合课征的一种税制。采取一般财产税制的国家主要有美国、加拿大、瑞典和德国。不同国家的一般财产税的课征对象不一，但大致包括：土地、房屋等不动产；机器设备、库存商品等营业性动产；汽车、摩托车、船舶等家用动产；资源开采权、营业性专利权、股权、公司债券、有价证券等无形动产。20世纪以来，无形资产的征收一般划归为营业税或所得税的征税范围。一般财产税立法模式的法律制度的构建是围绕着动产和不动产展开的，不仅仅限于房屋和土地这些不动产范围。由此，该税制的立法理念和征管方式就会和纯粹的不动产税制有很大的不同。从价值层面来评价，一般财产税立法模式较为公平。因为该制度是把纳税人所有的财产包括动产和不动产综合起来进行评估，然后按不同的税率予以课征。不同的纳税人会因为拥有财产数量的不同而适用不同的税率。从技术层面分析，采一般财产税的国家和地区的税收征管制度比较先进，尤其是配套制度的建设较为完备。因为一般财产税制要求征税机关有及时监控财产流向的权力。
二、个别财产税立法模式及其评析
1.房屋税附属于土地税的立法模式。这种模式盛行于租税历史的早期。如中国周代征收的廛布就是房屋税的起源。廛布是当时课征的土地税的一部分，对三种房屋征收。早期的房屋与土地的关系非常密切，房屋税与土地税一并征收未加分开，原因在于当时的生产力水平比较低下，土地所有者承担土地税就已经不堪重负了，况且房屋交易量小，房屋税的财政意义完全可以忽略不计。这种立法模式虽然已逐渐淡出历史舞台，但直至今日仍有国家使用。如泰国的土地税就包括对房屋和房屋占用的土地征收的房地产税，以及对所有土地征收的地方发展税。
2.房屋税与土地税分离的立法模式。自17世纪开始，随着经济的发展和社会人口的增加，房屋的需求量越来越大，于是土地所有者把土地以各种各样的方式出让或批租，让有能力的开发商进行房屋开发以满足人们对房屋的需求。房地产作为现代社会的高附加值产业，其对国民经济的影响已不可同日而语。基于国家财政收入和宏观调控的考虑，房屋税就有了与土地税相分离的现实基础。这种立法模式构建的一个非常重要的基点就是：不能增加纳税人的税负，否则就会招致纳税人的不满。
3.房屋税与土地税混合分离的立法模式。这种模式就是把房屋、土地与其他不动产合并课征不动产税，又称物业税[2]。在各国和地区的税收征收体系中，有以不动产为单一的课税对象，采用一致税率的类型，这是纯粹的混合制，如我国香港特别行政区的物业税；也有对不动产的不同类别分别规定征收方法和税率的不动产税类型，这又称混合分离制，如新加坡、巴西等国的不动产税。混合分离税制具体制度构建的要义是：不同财产门类如房屋、土地和其他建筑物都归于一个统一的税名之下，但税法构成要素可按不同的财产类别分别予以规定。房屋和土地混合分离立法模式的优势在于：税种统一，便于征管；纳税人的税收负担便于测算，较好地避免了重复征税。
三、中国物业税立法的模式选择
（一）这种选择是对中国税收价值目标嬗变的回应
税法发展到今天，它的价值目标已趋于多元化。税法既要保证征税主体对于财政资金的需求，也要满足纳税主体对于完备的公共产品的需要；税收既有筹集财政资金的职能，也具有宏观调控、调整纳税人收入的职能；税法在赋予税收机关征税权的同时，也要注重纳税人诸项权利的保障。成功的税收立法应协调好税收的多元价值目标。在众多的价值目标中，对于中国这样一个有着悠久的政府干预经济的传统的国家而言，如何协调好税收宏观调控职能与税收中性原则之间的关系，不仅是物业税法律制度构建的基点，也是近年来税法理论研究的重大课题。所谓税收中性原则，是要求把税收对各种经济活动所产生的不良影响降至最低限度。首先，国家在征税时，除了使纳税人因纳税而发生税负担外，应尽可能少地使纳税人再承受其他额外的负担或经济损失；其次，理想的税收不应对资源的配置起任何作用，让市场规则充分地发挥基础性作用；最后，在处理国家间的税收关系时，不应因税收而影响或阻碍商品、资金和人员的国际流动。税收中性原则近几年盛行于世界上大多数发达国家和一部分发展中国家。
在中国这样一个由计划经济向市场经济转型的国家，培植完备的市场竞争环境应是重中之重。在此背景下，税收立法应坚持中性税收原则优先，兼顾税收宏观调控职能，物业税概莫能外。中国现行法是采土地税与房屋税分离的模式，重复征税、税法之间相互抵触以及过于注重宏观调控而导致市场规则受损的情况比比皆是。例如，使用土地就会涉及耕地占用税、土地使用税和土地增值税，如涉及房产或土地交易，就要交房产税、契税、土地增值税等。再如，中国曾经为了配合阶段性的经济政策而开征过不少税种。从实证分析上看，过于偏向税收干预职能的税收如固定资产投资方向调节税、土地增值税实施效果的不效率导致该税种或废止或名存实亡即为佐证。
选混合分离税制的最大优点在于：一是税名统一，这是中国税法统一的形式要件；二是房地产市场统一适用物业税，取消一些干预性较强的税种，让市场规则充分发挥其资源配置的基础性作用，可减少国家干预带来的资源损耗；三是由于税种的整合，纳税人的税负容易测算，可以避免重复征税，便于纳税人遵守；四是税费关系明晰。中国长期以来在房地产市场中存在着税费关系模糊的弊端，物业税的开征特别是土地税、房屋税合并立法，税费关系较以往更加清晰明了。二）这种选择是中国税法公平原则新的内涵在财产税中的具体体现
税收的公平包括横向公平与纵向公平。横向公平是形式意义上的公平，纵向公平是实质意义上的公平。这两种公平的含义是放在代内的框架内来考察的，而代际公平在财产税的开征与改革中理应受到更多的关注。代际公平在物业税立法和征管中的含义应有两个：一是提高土地的使用效率；二是控制土地资源的滥用。因此，围绕土地的制度设计都应以提高土地的使用效率和坚持代际公平为终极目标。物业税采一般财产的混合分离制，在体现代际公平的原则上有如下功用：第一，房屋和土地在现实中密切相关，房产或土地税税负对于双方都会有影响。采混合分离制既可以避免分别立法所带来的模糊，使决策层准确把握住两者的税负走向，从而制定出最有利于提高房地产市场运行效率的政策，又能保持土地税和房产税各自的独立品格，各自发挥其在资源配置方面的功能。第二，混合分离制类型的物业税一般是对财产保有阶段征税。在此情形下，开发商囤积土地的成本和风险增加，房产炒家以贱买贵卖为赢利模式的投机炒作的成本和风险增加。这便于政府控制土地资源的滥用。第三，混合分离制类型的物业税的计税依据是财产的市场评估价值。市场价值不仅可以反映土地和房屋的供求关系，更重要的是财产周围基本设施的完备程度和私人对不动产的改良程度对该不动产市场价值有很大的影响。不动产因周围基本设施完备程度的不同和私人对其改良的程度不同，在税基上要相差好几倍。
（三）这种选择是对中国不动产税收征管效率的提高
长期以来，中国税收征管效率备受诟病。导致税收征管效率低下的原因很多，但最为突出的因素主要有以下几点：一是税法不统一。中国现行的税法和法规大多是20世纪90年代中期制定和修订的，当时的立法背景是要改变税收征管中无法可依的状况。由于优先考虑建构税法体系，立法技术、立法价值定位和税法之间的协调就退居其次。因此，重复征税以及税法之间的相互抵触屡见不鲜，房屋和土地税收体系也不例外。二是对同一征税客体，税收执法机关呈现不恰当的多元化。就房屋、土地等不动产而言，涉及征收或代扣代缴的行政机关有税务机关、财政机关、土地管理部门和房产管理部门。“征”出多头必然带来征管的低效率和部门保护主义，使纳税人的积极性受挫。三是税务机关征管水平的低下和纳税人的纳税意识淡薄。近年来，中国税制改革一直以简化税制、便利征收、降低成本为指导思想，特别是在税收具体制度的构建中，提高征管效率成为了重要的考量标准。就物业税制度的塑造而言，采混合分离制的立法模式可以对不动产征管领域中的征管效率产生积极影响。理由如下：第一，采个别财产税制而弃一般财产税制，是对中国税务机关征管水平和公民纳税意识的恰当定位。一般财产税制是对纳税人的所有动产和不动产合并按一种税率征税，这种税制虽然公平，但对税务机关的税收征管水平和公民的纳税意识要求很高。如果税务机关不能及时监测到纳税人财产的变动情况，纳税人本人又怠于申报，这种税制的设计将会导致大量偷、漏税的情形发生，从而降低纳税人对法律的行为依赖。因此，从中国的国情考量，采个别财产税制是明智而务实的选择。第二，从理论上讲，房屋和土地是两种性质相似的不动产，且房屋必须建筑在土地之上，将两者合并课税是可行的，有利于简化税制，便于征收，节省征收费用等。第三，混合分离制不仅是把土地税和房产税合并，更重要的是征管机关的统一，税务机关将成为唯一的征管机关。征管机关的统一可消除因“征”出多头所带来的征管效率低下的弊端。
参考文献：
[1][美]罗杰·科特威尔.法律社会学导论[M].潘大松，等，译.北京：华夏出版社，1989：54.
土地征收的含义范文4
关键字：农地征收；农地发展权；农地价值；差值法
一、引言及文献回顾
土地权益的价格由土地价格来表示，只有对土地产权进行了明确的界定，土地才能进入市场进行交易。而农地发展权价格体现了农地发展权的权益，它是农地发展权在经济上的体现形式。农地发展权是指农地转为建设用地所具有的开发权利，因此，农地发展权价值是指农地与转变用途后的建设用地价值的差额。可是，在农地的用途进行变更后，土地开发者对土地拥有所有权，土地开发者对土地进行的投资会改变土地的价格和农地的发展权。根据相关的生产要素理论我们知道，投资主体在对相关的客体进行投资后会产生一定的投资利润，而这部分利润是不属于农地发展权价值的，应从农地发展权中将其剔除。因此，本文所讨论的农地发展权价值主要是农地改变其用途，转为建设用地后，农地价值与建设用地价值之间的差额再减去土地开发费和利润之后的价格。
我国学者对农地发展权进行了相关的研究，其研究主要集中在农地征收过程中农地发展权对农地增值和农民权益保护方面。臧俊梅（2008）认为农地征收之后的农地非农化的加速是由于农地征收中缺乏对农地发展权的界定，农地征收中农地发展权的缺失导致农地用途的混乱，应加快农地发展权的设立，防止征地权利的滥用。秦祖伟（2009）认为在征收过程中由农地发展权的缺失引发的农民失地和失业问题已经变得越来越普遍，明确农地征收中农地发展权将有利于我国“三农”问题的解决和城乡统筹的发展。任艳胜（2010）在资产定价理论基础上运用条件价值评估法对宜昌、仙桃等地农地征收中农地发展权价值进行测算，结果显示农地发展权的价值要远高于土地本身价值，占农地总价值的79.21%，认为拓展土地发展权将有利于区域规划的整体效率的提高和区域可持续的发展。朱一中（2012）在土地发展权基础上测算了土地增值收益，结果显示以农地发展权价值为征收补偿标准的补偿原则将是农地补偿制度的改革方向。在城市化进程中，农地发展权缺失导致失地农民权益受损的现象越来越普遍，本文基于农地发展权的视角对农地价值进行测算，通过定量的方法分析农地征收过程中农地价值的损失，将有利于弥补我国失地农民权益的损失和农地征收制度的完善。
二、测算方法及数据来源
（一）测算方法
1. 农地价格的测算
（1）农地资源的经济产出价值。由于农地主要是用来种植粮食作物的，因此，我们可以把农地资源上粮食作物每年的纯收益看成是农地资源的经济产出价值。此外，湖南省是我国农业大省，粮食作物以水稻为主，因此，在计算农地资源的经济产出价值时我们主要选取水稻的纯收益来进行计算。所用公式表示为：
Je=∑∑Lit-Cit/rit（1）
公式（1）中，Je代表农地资源的经济产出价值；Lit代表第t年种植第i中作物的收益；Cit代表第t年种植第i中作物所需的成本；r为第t年的农地还原率。
（2）农地资源的生态价值。在计算生态价值时，本文直接借鉴Costanza的研究成果。在十种不同类型的农地中，选取了四种类型土地的生态效益。具体计算见公式：
JS=∑（R×Nt）/Nt（2）
公式（2）中，JS表示农地的生态价值，R表示不同类型土地的生态效益，Nt表示每年征收农地的面积。
（3）农地资源的社会保障价值。根据上述分析，农地资源的社会保障价值包括就业保障和养老保险价值，因此，社会保障价值可以表示为以下公式：
Jb=Jy+Jl（3）
Jb为农地资源的社会保障价值，Jy为农地资源的就业保障价值，Jl为农地资源的养老保险价值。
Jy=Dt/Mt（4）
式（4）中，Dt为湖南省每年城镇居民最低生活保障标准，Mt为被评价地区人均农地面积。
Jl=la/Mt（5）
式（5）中，la为人均养老保险价值，根据当地人均年龄为a时的个人保险费趸缴金额来代替；Mt为被t年被评价地区人均农地面积。（5）式中la的计算公式为：
la=lax×g+laf×b（6）
式（6）中，lax为平均年龄为a时，男性公民保险费趸缴金额基数；而laf为平均年龄为a时，女性公民保险费趸缴金额基数。g为女性人口占总人口的比例，b为男性人口占总人口的比例。
2. 市地价格的测算
在计算湖南省各市州市场价格水平时，根据《湖南省国土资源公报》统计的湖南省各市州土地出让价（即土地市场价格）和土地出让面积，通过相关数据的整理，计算出湖南省各市州各年度的平均市场价格。
3. 土地开发费、利息、利润的测算
参照相关文献资料，按照国家土地开发成本的现有数据，通过各年之间的物价指数的变化将土地开发成本调整至所需年份的土地开发成本费用。各年的利息采用年贷款利率通过静态的发生进行计算，利润则选择成本利润率进行测算。
4. 农地发展权价格的测算
根据农地发展权的含义，借助成本逼近法计算农地利息和利润，运用差值法计算农地发展权价值，具体见公式（7）所示：
Ft=Mt-Pt-Ct-It-Rt（7）
式（7）中，Ft为某年农地发展权价格，Mt为某年土地市地价格，Pt为农地价格，Ct为土地开发费，It为利息，Rt为利润。
（二）数据来源
本文在测算农地征收过程中农地资源价值损失时，选取了2003～2012年湖南省的相关数据。其中，农地征收的数据主要来源于湖南省国土资源公报（2003～2012）；水稻的成本与收益数据主要来源于《农产品成本收益资料汇编》（2004～2012）；其余数据均来自《湖南统计年鉴》（2004～2012）和《湖南统计公报》（2004～2012）。
三、湖南省农地发展权价值的测算
（一）湖南省农地价值的测算
1. 被征收农地资源经济产出价值的估算
根据公式（1），首先计算农地的纯收益。单位面积农地的年纯收益=单位面积农地总收益-单位面积农地总成本。单位面积农地生产成本包括人工成本、物质费用和服务费用；单位面积的土地成本包括土地流转的地租和自营地折足之和。根据湖南省农业生产情况，在此选择水稻作为湖南省农地征收的主要作物。通过相关的农产品纯收益计算，得出湖南省农地资源的经济产出价值。其次，要确定农地还原率r。在计算农地还原率时，选择安全利率加风险调整值的方法，结果见表1所示。
根据表1所示，整体上来说，在2003～2012年期间，湖南省被征收农地资源的经济产出价值在经历4年的较大波动后，呈现出上升的趋势，到2012年农地资源的经济产出价值已达到3亿多。
2.被征收农地资源生态价值的估算
在估算农地资源生态价值时，本文借鉴Costanza 在自然资源生态效益方面的研究成果，如表2所示。
根据公式（2），计算出湖南省农地征收过程中农地资源的生态价值，结果见表3。
3. 被征收农地资源社会保障价值的估算
在计算被征收农地资源的社会保障价值时，首先根据公式（4）计算湖南就业保障价值；然后根据公式（5）计算湖南省养老保险价值，根据各年的统计年鉴计算出各年的人均年龄，根据各年的人均年龄查找出相应的公民保险费趸缴金额基数；再根据湖南省男女性别比和湖南省人均农地地面积就可以计算出被征收农地资源的养老保险价值。
根据公式（4）～（6），计算出被征收农地资源的社会保障价值，结果见表4。
4. 湖南省农地价值的测算
根据上述的测算结果，2003～2012年期间湖南省被征收农地的价值，结果见表5。
（二）基于差值法的湖南省农地发展权价值的测算
根据学者的测算，湖南省2009年的土地开发成本是80元/m2，在此，利用各年的物价指数对其进行修正，计算出各年的土地开发费用；利息采用年贷款利率通过静态的方式进行计算，年贷款利率按6%进行计算；根据成本利润法计算利润率，投资利润率取20%。在计算时，利息和利润均以各年的土地取得费、土地开发费以及各项费用之和为基数，将相关数据代入公式（7）计算出湖南省农地发展权价值，见表6。
在表6中，2003～2012年期间农地价格、市场价格和农地发展权价格在整体上呈现出波动上升的趋势。农地价格在2003～2006年期间出现了下降的趋势，而在2006年之后开始上涨，这主要是在这段时间人们保护农地的意识增强，国家出台了相关的农地保护政策导致农地价格的上涨；市场价格在2003～2006年出现逐渐递增的趋势，但在2006年之后市场价格的涨幅迅猛；农地发展权价值在2003～2006年呈现出波动上升的趋势，特别是在2006～2009年上涨幅度很大，而在2010年开始出现一定的回落，其主要原因在于国家对农地保护政策的加强，加大了农地的投入力度，增加了农地产值，导致农地价格的大幅上涨，农地发展权价值的回落。而在2010年农地发展权价值回落之后，在2012年出现了上涨的趋势，这主要由于社会经济发展的原因导致市场价格上涨高于耕地价格上涨。通过上述分析，可以预测在未来的发展中，农地价格、市场价格和农地发展权价值均会呈现上升的趋势。
四、对策建议
农地发展权的缺少导致土地价值的不完整，使得农民在农地征收过程中权益受损严重，为完善我国农地征收制度同，时保障失地农民权益，本文提出以下对策建议。
第一，在农地产权制度中设置农地发展权，明晰产权归属。把农地发展权作为一种制度来实施，同时还要明确农地发展权的归属问题，通过设定农地发展权来弥补产权的空缺，从而使得农地的合法权益得到有效的保障。
第二，建立农地发展权的定价机制。建立农地发展权的评价体系，通过科学、合理的方法对农地发展权进行估计。同时，培养专业的农地发展权评估机构或者公司规范农地发展权的估价，为农地发展权的估价提供智力保障。
第三，在经济补偿上建立与农地发展权相对应的补偿标准。建立农地产权的农地发展权补偿方式，从而保障农民的权益。同时，将农地发展权纳入到土地管理体系，同时加强农地发展权的法律规定，在法律上为农地发展权提供保障。此外，通过建立监督机构对农地发展权补偿的实施情况进行监督和管理。
参考文献：
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土地征收的含义范文5
关键词:空置房率;需求供给弹性;内在涨价机制
中图分类号:F293.302文献标识码:A文章编号:1672-3198(2009)23-0177-02
房地产业是我国重要的支柱产业,商品房消费是当前国民经济的重要增长点。它在拉动我国经济发展,改善人民生活中起着重要的作用,近几年房地产业有了大幅度的发展,但是出现了许多难以解决的问题。为什么近几年来房价不断上涨?商品房价格大幅上涨引起了各级政府的高度重视,成为社会各界关注的热点。
1我国房地产价格持续上涨原因分析
1.1房地产商拥有商品房定价权,并利用此定价权不断抬高房价,导致潜在住房购买者只能被动接受该高价
我国房地产商在开发商品房时经历了整个过程,商品房销售中,房地产商与潜在住房购买者信息严重不对称,房地产商掌握所有的信息,而广大潜在住房购买者掌握的有效信息非常少,房地产商根据自身利益和信息确定商品房价格并通过销售策略提升潜在住房购买者的心理商品房承受价。
图1
图1横轴表示潜在住房购买者对商品房的需求量与商品房供给量Q,纵轴表示商品房价格,假设房地产商开发面积相等的住宅商品房。当房价格P0为时,总体供给与总体需求相等。房地产商平均年提供上市的商品房与每年能销售的商品房数量基本相等,房地产商来平均每月销售商品房数量基本不变化,年平均空置房率基本不变。广大潜在住房购买者对P0认可,此时市场需求曲线为D0,住宅商品房的重要性、无法替代性导致需求价格弹性绝对值|Ed|小。商品房的生产周期长,行业门槛高导致商品房供给弹性Es更加小,供给曲线比需求曲线更加陡峭。房地产商不满意房价格P0,决定将房屋价格涨到P′1,市场总需求量为Q′1(Q′1
1.2复杂的审批程序、管理、审批收费增加房屋成本,提高了商品房价格
房地产开发是一个极其复杂的社会系统工程,仅前期工作就要办五个证:投资许可证、规划许可证、建设用地和土地使用许可证、房屋拆迁许可证和建设许可证。在商品房预售、销售阶段办理商品房登记注册证,为购房客户办理产权证和土地使用证。开发房屋要涉及政府、建委、设计
图2
局、国土局、行政规划局等30多个部门。据统计,某沿海城市一个商品房开发项目从立项到物业管过程中,需盖170多个公章,缴纳费用182种,其中120多种属乱收费。特别是水、电、气、电信的收费由部门垄断。据建设部的统计资料分析,我国城镇商品房价格构成中,市政配套费和各种税费两者相加占商品房成本的50%,这些费用还在不断上涨,这些成本不断地抬高了房价。
图2横轴纵轴含义与图1横轴纵轴含义相同。假设也同图1假设。房价为P0时,总体供给与需求相等。需求曲线为D0。房屋审批中的各种管理费用上涨,房地产商转嫁这些费用,于是房地产商定价P1,均衡后空置房数量Q0-Q1相当多,空置房率相当高。房地产商坚持房价P1。他们采用图1中的策略最终把住房消费者心理承受价调高到P1,这样需求曲线就被逐渐推高到D1。
1.3社会游资住房投资不断拉升商品房价格
资本的本性是追逐利润的,近几年持续的实际负利率,房地产的暴利特点让许多人把大量资本投向房地产市场,出现了许多炒房群体。投资者的进入增加了房地产市场的投资性需求,为些投资性需求提升了商品房价格。
图3
如图3横轴纵轴含义与图1横轴纵轴含义相同,假设也同图1假设。房价为P0时,总体供给与需求相等。住房投资商投机需求让市场上总需求增加,短期内只能减少空置房来维持市场,空置房减少给了房地产商涨价的信号,便把房屋价格涨到P1,需求曲线变成了D′0。投资者不会减少购买,一部分潜在购房者放弃购买商品房。这一部分人希望房价回到P0,而房地产商,投资者采用图1、图2中的策略让这一部分人慢慢地把需求曲线从D′0推高到D1。
通过以上分析,我们知道商品房在中国是一种需求弹性小,而供给弹性更加小的特殊商品,房地产商拥有全面的信息,政府各部门控制了许多成本,投资者的投机需求让商品房价格上涨。
2商品房价格调控措施
(1)政府公布开发商的中标价和开发商品房面积等信息压缩房地产商的有效信息。
竞标时中标的土地价格是公开的,政府的工作是为人民服务的,没有理由不公开这些信息。现实中土地的中标价,土地上的规划房屋面积,政府没有公开,中标的房地产商对这些信息保密。当潜在购房者通过政府机关的公示或者网站了解这些信息时,便可以了解房地产商开发房屋的一部分成本,房地产行业的大致利润率,可以有效阻止房地产商过高定价。
(2)控制政府的审批和管理费用。
在主管房屋开发主要政府部门(如各地的建设委员会)建立阳光审批大厅,简化房地产审批、管理程序,明确收费目的、部门、权限和金额,设立对审批办事人员投诉的制度。大厅中设立土地、环境、规划、建设等行政管理部门办事处,特设阳光公务大厅投诉处。各办事处共用统一的收费处和专一交费卡。明确规定各项审批的时间、收费标准、收费方式并公开收费。这些措施可以降低审批成本。另外阳光审批大厅各个办事处建立自己的电子报建网络系统,把各部门的子系统统一起来建立整个城市的报建系统。房地产商可以足不出户地利用网络向各个部门进行报建。这些系统对外公开,让广大潜在购房者知道房地产开发审批程序、税费、管理费、收收标准等问题,这些信息为广大潜在住房购买者与房地产商博弈房屋价格提供了基础,阻止了房地产商随意以管理费用为由乱涨价。
(3)研究设立房屋特别消费税,对那些在计划销售期过后住房空置率仍超过规定上限那部分商品房的特别消费税,来抑制房地产商惜售维持高房价行为。
商品房是一种特殊商品,建设周期长,消费期更加长。商品房对广大人民来说效用非常大,关系着人民的幸福。我们发展市场经济对商品房要有特别的调节、计划。现实中一直过多利用市场供需解决商品房的价格问题,而供需双方信息严重不对称、商品房的特殊性导致市场不可能对商品房进行合理的定价。房地产商的定价权会使得房价一直高,政府管理不科学,团体的投资引起在计划销售期过后仍是高空置房率、大量空置房。商品房过了计划销售期后还不能卖出的房子等效于让房地产商代替了广大潜在住房购买者对这部分商品房,因此应当对房地商及时征收这分商品房的特别消费税,相关机关和房地产开发商规定计划销售期、空置房率上限值、税率。税务部门应当按相关规定对过了计划销售期后超过空置房率上限的那部分商品房征收商品房特别消费税,使商品房价格在合理的范围内变动。
(4)规范商品房建设、入市和销售行为。使商品房成为供给稳定,价格合理变动,销售和消费透明的一种特别的社会必须商品。
现在商品房开发是房地产商自行决定工程进展情况,当房价高销售不好的时候,他们不是调低房价,而是广买地、缓建房、惜售房,做广告。如果住房购买者对高价认可销售量大了,则加快开发商品房。我们应该对那些本用来开发商品房,结果闲置二年以上的土地征收相关的税费,迫使房地产商放弃那种炒地皮或开发商品房相机而动行为。国务院于2009年9月26日发出了《关于集约用地的通知》明确指出对于闲置二年以上的土地将依法无偿收回,闲置1年以上2年以下的将征收土地出让金的20%土地闲置费。这个政策关键是地方政府会不会认真执行这一法规。现在房地产销售可以说是房地产商摆“地摊”销售行为。政府应该成立一个永久性的商品房销售现实市场,该市场中的有数量不多商品房销售商。明确商品房入市制度,销售商资格要求,销售行为要求,销售时间,购房的各种收费标准,程序等相关制度。政府对入市的商品房严格把握质量关,只有通过入市质量关且有明确上市时间的商品房才可以上市销售并给予潜在住房消费的一系列贷款。这样做可以让房地产商有充足的资本从而可以稳定、安心地开发质量合格的商品房。销售商从房地产开发商进“货”时可以合理的确定进货价格。当销售时间过期后,向销售商征收过计划销售期且超过空置率上限商品房特别消费税,可以限制销售商的利润并使商品房价格在合理的区间内变动,而开发商,销售商基本也都得到了各行业的平均利润,这将有利于房地产行业的健康平稳发展。
参考文献
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土地征收的含义范文6
一、城市房屋拆迁概述
城市房屋拆迁的概念在我国法律上没有明确的规定。众多学者针对现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》解析出城市房屋拆迁的含义。一般认为:城市房屋拆迁是指为了公共利益的需要，获得拆迁许可的房屋征收部门因公益或商业的日的对城市规划区内的国有土地上的单位、个人的房屋进行征收，并对被征收房屋所有权人给予公平补偿，被征收人服从房屋征收决定，在规定的搬迁期限内完成搬迁。
在城市房屋拆迁中，主要存在着三方的利益博弈，即政府部门、拆迁人与被拆迁人。占据优势地位的是政府，其承担着对建设项日的立项、城市总体规划、土地利用总体规划等项日的管理，对拆迁上作有着响亮的话语权，也在界定公共利益上有着主导地位。占据劣势地位的是被拆迁人，其有三个选择，即服从、不服从和拖后服从。若选择服从政府部门安排的拆迁上作，拆迁上作会顺利进行，被拆迁人会得到政府征收补偿金。拆迁人若是认为自己的权益并未得到合理补偿，拒绝服从政府的拆迁上作，则会出现各种摩擦事件。
经济的发展离不开城建项日的建设，地方政府本着完善城市基础设施的日的而进行基于公共利益的征收，本无可厚非，只要拆迁上作注重公平、效率的齐头并进，给予被拆迁人合理的补偿，妥善安置拆迁户，都可以得到顺利的实施。但是，如果假冒公共利益的名义而采取非法的行为，则是对经济市场、政府信誉等的破坏，成为社会和谐稳定不利因素的诱因。
二、城市拆迁中对私人财产保护出现的问题
(一)政府角色错位
政府是拆迁上作的主要管理者和服务者，本身就是公共利益的代表者，但某些政府却无法正确承担这个角色。为了获取数额可观的土地出让金，将出让的被拆迁房屋所依附的土地使用权假借公共利益的名义，和某些不良房地产开发商相互勾结，结成共同的不法利益联盟，侵害被拆迁人的利益。而此时，若被政府授予权利的拆迁人一也同样置被拆迁人的利益于不顾，蛮横、暴力、非法进行拆迁上作，那么被拆迁人的利益将会得到完全的侵害。再有一种情况，某些地方政府官员扩大城市建设规模，打着公共利益的幌子大搞旧城改造，其日的只是为了在其从政经历上添写辉煌的一笔政绩，只求短期经济效益，好大喜功的心态一也将被拆迁人的利益置若罔闻。
(二)商业拆迁盗用公共利益之名
一般认为:只有利益的最终取向符合最基本的善和正义，符合社会公共福利和社会发展和进步，促进人类文明进程，这样的利益才是公共利益。日前，在全国火热进行的拆迁项日中，真正基于公共利益征收的很少，而政府和开发商相互勾结借公共利益之名，而行非法之实。比如:将某个本不是公共利益的拆迁项日，利用各种混淆视听的枉法论证，应将公共利益的名字套在该项日上，侵犯被拆迁人的合法权益，从而政府和开发商得到相应的利润回报。
(三)在安置政策不公平、不合理现象出现严重
国家如果对土地进行征收，那么就需要对被征收人给予补偿。政府在谋求城市经济飞速发展的同时，拆迁上作应该从公平合理补偿被拆迁人的财产和满足被拆迁人的基本生活条件两个方面进行双重考虑。城市房屋拆迁中，占据主导地位的是政府，单方定价，对拆迁的补偿方式及其标准进行一言堂的肯定与否定。政府将房产评估、与被拆迁户进行阶商、听证等程序不在考虑范围之内，只有在做出决定之后，通知被拆迁人，导致补偿政策以及安置政策不公平、不合理现象出现严重。前期补偿如果顺利完成，后期的补偿也应当尽快到位。拆迁完成之后，政府监督拆迁单位的资金运用力度不够，导致而被拆迁人应该得到的安置房及其赔偿款项都得不到解决，严重影响了被拆迁人的合法权益。拆迁单位取得拆迁许可证后抽逃资金的现象也严重存在城市房屋拆迁中。
(四)城市房屋征收专门法律的缺失
总体而言，我国法制建设是健全而有效的，对各种行为都有行之有效的法律规范。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规范了我国房屋征收制度，属于行政立法，与法律比起来，地位较低。况且在我国《宪法》、《立法法》中明确规定了:征收公民的财产只能由法律进行调整，《国有土地上房屋征收与补偿条例》是行政立法，这就存在下位法对上位法的违反和抵触问题的出现，不利于保护公民的私有财产，损害了公民私有财产的权益。
(五)缺乏强有力的救济机制
我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条关于要求人民法院强制执行拆迁的规定是有两方面的缺陷。第一，它严重剥夺了被拆迁人依法享有的司法救济权，此是公民行使权利保护的最后途径。第二，让本应独立办案的法院成为城市房屋拆迁主管部门的执行机构，侵害了法院的不受任何人或者组织影响的独立审判权。
三、对私人财产保护的对策
(一)政府应尽职尽责完成其管理者和服务者的角色
解决一个问题的矛盾，自先应该找到其关键点所在。城市房屋拆迁中的政府是占据主导地位的部门，其对社会资源的错误配置影响的不仅仅是国家权力的失衡，更重要的是其成为拆迁人和被拆迁人的矛盾主导者。政府在拆迁上作中，应尽职尽责的完成其管理者和服务者的角色。在开发商与被拆迁人的利益博弈中，扮演正确、公平的规则制定者，要不偏不倚的对待城市拆迁上作。事前进行严格的审查，确定相关人员的利益得失，事中依法监督拆迁人的拆迁活动，防止不法事件的发生，事后检查项日是否达标，有效保护被拆迁人的利益。
(二)界定公共利益从应然到实然的差距
从日前的现状来看，公共利益从应然到实然还有一段距离，缩短这段距离，需要从以下三个方面着手:自先，被拆迁人应提高自己的法律意识。当被拆迁人在拆迁上作中遇到权益遭受侵害，处于弱势地位时，不要心浮气躁，采取非法手段抗衡，而是应该沉着应战，熟悉相关法律法规，积极寻求法律途径来解决问题。其次，规范开发商的法律行为，明确规定政府如若存在失职行为，则加大其借公共利益之名，行不法拆迁之实行为的惩罚力度。最后，完善公共利益的认定程序。给公众充分的知情权，对公共利益的相关决策进行认可;拓宽公众参与决策的征询渠道，加强利益决策者的监督措施。
(三)完善征收补偿机制
第一，在我国城市房屋征收补偿中，自先确定的就是充分补偿原则。为使被拆迁人财产尽可能地保持价值以上的平衡，合理、有效、及时是城市房屋拆迁补偿应当满足的基本要求。第二，关于征收补偿的标准应在确定市场价格的基础上，组织专门的专家有效、合理的评判。第三，在符合社会公平负担的原则下，为填补被征收人财产所遭受的损失，征收补偿应相当于被征收人因征收行为所遭受的各种损失，包括财产和精神方面的损失。第四，应细化征收补偿的方式，在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定产权调换的具体方式，让被拆迁人有更清楚的选择;完善产权调换的程序及保障方式，让开发商做出一定的保证或担保，来保证回迁房的真正落实。第五，我国的房屋评估机构和估价方法要严格遵循市场化的标准，评估机构要坚持评估信息公开的原则，从法律制度方面入手，更要完善违法评估的责任追究制度。
(四)完善城市房屋拆迁中的听证制度
程序上的公开、透明是城市房屋征收补偿程序的重点，听证制度体现着民主与公开、公平原则，把决定置放在阳光下，保障拆迁人和被拆迁人双方信息流通和资源对称，需要得到大力的提倡，应贯穿拆迁过程的始终。我国的法律是取之于民，用之于民，实体公正和程序公正必须相辅相成。政府作为听证程序的组织者，不仅要保证听证的结果使被听证人心服口服，更要赋予被征收人充分的听证权利，程序公正的前提下去取得实体上程，以解决征收方和被征收方信息的不对称，减少不必要的矛盾和冲突。
(五)加快城市房屋征收立法与救济程序的出台
应从法律层面建立专门的城市房屋征收法，提高法律效力和层级，代替现行的行政法规。同时，应有一套救济制度供被拆迁人选择，得以解决公共利益纠纷的司法救济问题。在调解和谈判均不能解决拆迁人和被拆迁人的利益时，可在救济方式上可以规定诉讼、仲裁等多种方式。以此解决被拆迁人合法权益遭到侵害后哭诉无门现象的发生。
