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流转土地管理办法范文1
关键词：土地管理；问题；解决方式
中图分类号：D651.1 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2011）-07-0062-1
众所周知，土地是人类进行各种生产生活的载体，同时也是一种不可再生的宝贵资产和资源，农村土地尤其耕地是粮食的母亲，它浓缩了千千万万农民的生存权、发展权和保障权。随着我国经济建设的不断发展，农村土地管理出现了一些新的问题，本文就农村土地管理现状存在的问题及解决方式进行探讨。
1 农村土地管理现状存在的问题
随着我国国民经济的快速发展，保障发展与保护土地资源的矛盾日益突出，乱批乱建、未批先建、毁坏耕地现象依然存在，主要表现在：“空心村”现象严重，农村新建住房杂乱无章，土地浪费严重；矿洞开采破坏土地、污染环境；基层土管队伍力量薄弱等等，同时，我国农村土地管理体制不健全，制约着土地的流转。缺乏土地使用权流转相关联的评估、咨询、公证、仲裁等中介机构，监督管理机构不健全，体制不顺。多职能部门利益使得土地流转部门之间出现法律、政策相互制约、互相推诿的现象再所难免。这些问题的存在引起了社会各界的普遍关注，也引起政府的高度重视。
2 如何有效加强农村土地管理
2.1 政府有关部门加强对农村土地流转管理工作的监督
农村土地权流转工作是对现有农村生产关系适应新阶段农村生产力发展要求的局部调整，是对农村家庭承包制的进一步完善，对土地使用权流转的管理，是农业承包合同管理工作的延续和发展。这些必然要求县、乡（镇）相关的政府部门把农村土地流转管理纳入工作范围内，并制定切实可行的政策、措施对土地流转管理，规范我县农村土地管理工作。首先是确立土地使用权流转的具体范围、原则，规范流转的形式，明确流转的操作程序，规定对违规失范行为的处理办法；第二是规范流转合同，参照农业部第47号令，根据实际情况制定统一的农村土地流转合同文本，加强土地流转合同的指导、签订；第三是农经部门要恢复、覆行农业承包合同的签证、仲裁职能。
2.2 积极探索，不断提升土地流转的开发档次
一是以“三个有利于”原则，探索土地流转形式的多元化。即只要有利于土地资源的合理利用，有利于农户的增收，有利于农村经济的发展，不管怎么样的土地流转形式，都可以运用并推广。二是面向市场，努力提升土地流转的开发档次。坚持以土地流转为载体，加快结构调整的步伐，积极将流转的土地区域办成结构调整的“示范园”，办成应用推广新科技的“试验区”，办成财政增长的新型社区。同时，加强管理，促进和推动土地的有序流转。强化区(县)、乡(镇)两级农经管理部门工作职能，建立区县级农业承包合同纠纷仲裁机构，制定土地承包经营权流转的管理办法和经常性的工作制度，积极引导、实施、管理和监督农村土地承包经营权流转，及时调处农村土地承包合同纠纷。
2.3 严格加强农村宅基地规划管理
按照统筹安排城乡建设用地的要求和控制增量、盘活存量、合理布局、集约用地、保护耕地的原则，从严控制，用好用活农村建设用地置换政策，加强农村宅基地用地管理。在已确定的村镇建设用地范围内，结合新农村建设，做好村镇建设规划。凡是符合建房条件（或放弃原住房迁建）的，村民原则上不得原地改、扩、新建住房（危房改造除外），要引导村民向城镇集中或到规划的居民点建房。对不具备规划居民点建设的，尽量利用空闲地、老宅基地和荒坡地、废弃地等未利用地建房。同时，从严控制农村村民宅基地标准。全县范围内农业户口的村民依法享有使用集体土地建房的权利，但必须贯彻“一户一宅”的法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。村民已“一户多宅” 或将原有住房出卖、出租、赠与他人的，不得再申请和审批宅基地。禁止城镇居民购买农村集体土地上的房屋和审批、占用集体土地建房。农村村民建房使用宅基地的面积标准以户口簿记载的农业户口人数计算：3人以内户（含3人）90平方米；4人户120平方米，5人以上户宅基地面积不得超过150平方米。农村村民是独生子女户的，增加宅基地面积30平方米；是独生女户的，再增加宅基地面积20平方米。
2.4 规范农村规模化畜禽养殖用地
农村规模化畜禽养殖用地应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地应当符合乡镇土地利用总体规划，应坚持鼓励利用废弃地和荒山荒坡等未利用地，尽可能不占或少占耕地的原则，禁止占用基本农田。规模化畜禽养殖用地确定后，不得擅自将原土地用途改变为非农业建设用途。
参考文献
[1] 宋迎新.农村土地整治的突破口在于制度创新[J].浙江国土资源,2010,(01).
[2] 鲁建平.当前我省农村土地整治现状、问题及对策[J].浙江国土资源,2009,(09).
[3] 刘彦随,刘玉.中国农村空心化问题研究的进展与展望[J].地理研究,2010,(01).
流转土地管理办法范文2
一、农村集体建设用地使用权流转的法律空间。
在农村集体建设用地使用权流转问题上，有很大一部分人所持的观点就是农村集体建设用地使用权不能用于流转，他们所持观点的法律依据就是《土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号,以下简称《决定》）第十条规定：“…改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”等规定，笔者认为，以此来作为农村集体建设用地使用权不能用于流转的法律依据，是极其偏面的，是对法律规定的断章取义。
对于农村集体建设用地使用权流转这一概念，尽管在我国国家层面的土地管理法律规范中没有明确的概念或规定，但并没有排除法律为其留存的空间。对于农村集体建设用地使用权能够用于流转,包括出让、转让、租赁、转租和抵押、用于入股或联营，我国的土地管理法及相关规定是留有一定的法律空间的。
我国《土地管理法》第九条“国有土地和农村集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”，第十一条“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确定建设用地使用权”，第十三条“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，为集体建设用地使用权流转提供了大的原则。
而《土地管理法》第四十三条尽管规定了“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的内容，但其同样也规定了“兴办乡镇企业和农村建设住宅经依法使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公益设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”内容。《土地管理法》第六十三条尽管也同样规定了“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，但也同样规定了“符合土地总体利用规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”除外的内容；《乡镇企业法》第二十八条“举办乡镇企业，其建设用地应当符合土地利用总体规划，严格控制、合理利用和节约使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。举办乡镇企业使用农村集体所有的土地的，应当依照法律、法规的规定，办理有关用地批准手续和土地登记手续”；《决定》第十条规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”；《担保法》第三十六条“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”《土地管理法》第六十条“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年5月1日实施）第四十三条“乡（镇）村办企事业单位和个人依法使用农村集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权”等等规定，对我国农村集体土地建设用地使用权流转都进行了明确的规定，就是农民集体土地建设土地使用权可以确认给单位或个人用于非农建设并予以流转。但根据上述规定，其流转有着严格的条件，部分流转方式，如农村宅基地的转让及宅基地上房屋转让附带宅基地使用权的转让、抵押，农村承包经营的荒地，乡镇村办企业房地产抵押甚至受到更严格的限制，但总的说来，其表现如下：）主体限定，使用农村集体土地建设用地的主体只能是乡（镇）村办企事业单位，或因破产、实施兼并而取得、实现乡镇村办企业房产抵押而一并实现土地使用权抵押权的单位及符合在农村申领宅基地或接受房屋使用权转移（包括受赠、继承、购买）的个人；
2）使用用途限定，仅能或必须用于兴办乡（镇）企业，乡（镇）公益设施和公益事业建设，或农村居民建设住宅三类情形；实现乡镇村办企业房产抵押而一并获得集体建设用地使用权的，未经审批不得更改土地性质和用途。
3）程序限定，必须符合土地总体利用规划，并办理有关非农建设用地批准手续和土地使用权或他向权登记手续。
以上三个条件缺一不可。只有在上述情况下，取得集体建设用地使用权才为合法、有效。这也是我国法律、法规、部门规章为集体建设用地使用权流转留存的法律空间。
当然在对待农村宅基地使用权流转问题和实现承包荒地和乡镇村办企业房产抵押权而引起的集体建设用地使用权流转问题上，我国有其特殊的规定。
对于农村宅基地使用权流转问题，我国法律有着这样的规定，《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积……。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，《决定》第十条规定的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，以及《担保法》第三十七条规定的农村宅基地不能用于抵押。但这里仅禁止了城镇居民不能取得农村宅基地，并没有禁止可以向农村居民转让、出租宅基地及在转让房屋时附带宅基地使用权一同转让的规定。对此，从《土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定本意，可以一窥究竟。其内在含义对于住房出卖还是允许的，只是其出卖的主体不能是城镇居民，而对出租对象则没有限制。这是一个特殊情况。
对于实现实现农村承包荒地或农村乡镇企业房地产抵押权而取得的农村集体建设用地使用权流转问题，根据《担保法》第五十五条规定“依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。”但其集体如何实现，实现程序等还有待于明确规定。
二、应在法律层面明确集体建设用地流转规定，建立合法、有效的农村集体建设用地流转市场，规范集体建设用地使用权流转制度。
法律规定的驳杂、语言文字的表述不明确、不明晰，往往导致人们对法律规定理解的曲解和错误，为断章取义和任意取舍留存了空间。在关于农村集体建设用地使用权流转问题上，相关规定的非直接、非明确、非明晰表述尤为明显。
比如，在对于可以使用农村建设用地主体的表述上，《土地管理法》第四十三条、六十三条都在“但”字之后进行了表述，而在“但”字之前的内容规定及文意表达上又用了绝对性的文字表述，使法律条文的内容在逻辑上出现了前后矛盾；还比如，在对农村宅基地的取得和转让上则没有给出明确的规定，《土地管理法》第六十二条在规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”同时，却没有规定取得或因继承、受赠等方式取得多处宅基地，或由农村居民变为城镇居民后拥有农村宅基地如何处理方式。同时，该条文又规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，而不对该出卖、出租的合法性做出规定，而结合《决定》第十条规定的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”规定，推测《土地管理法》第六十二条第四款的本意，对于宅基地上房屋的转让除不能卖给城镇居民外，还是可以转让、出租的，其结果只是对于出卖者不能再申请宅基地。使人只能去推测法律的本意或寻找法律给人们行为留存的空间。
再比如，对于因实施破产、兼并、实现农村荒地承包经营权或乡镇村办企业房地产抵押权而获得农村集体建设用地使用权的，如果其取得主体不是土地管理法规定的三类主体的话，由谁回收集体建设用地使用权，有无时间限制、程序如何掌握，均没有明确规定。有的只是个性法律规定，如《商业银行法》第四十二条规定“商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或者股权，应当自取得之日起二年内予以处分”，从中存在为实现农村荒地承包经营权或乡镇村办企业房地产抵押权的情形。而这些规定仅仅指的是个性主体，不具有规范一般主体、特定行为的效力；再说这些个性法律条款，也需要土地管理法律法规中有进一步如何实现具体针对实现农村集体建设用地抵押权的明确规定。为此，应首先通过修改、完善土地管理法，或国土资源管理部门颁布的部门规章，进一步具体明确规定三种类型集体建设用地使用权取得、流转的方式、程序和内容。
其次，为配合上述规定，由相应区域范围内的某一级政府主导分类建立——兴办乡镇企业用地、农村建设住宅用地、乡（镇）村公益设施和公益事业建设用地使用权无偿取得、划拨、出让、出租、转租、抵押、入股、联营等的农村集体建设用地使用权流转统一市场或登记机构，明确规定相应集体建设用地使用权的主体资格、用途申报、相应权利流转年限、登记、批准程序，规范集体建设用地使用权的流转。
再次，规定或指导农村集体经济组织按照《村民委员会自治法》的规定，对集体建设用地使用权流转建立村民议决制度，避免影响国家基本土地管理制度和农村基本经济制度。
第四，与时俱进，修改不应时代的法律法规，使法律概念与现实相统一。
如《乡镇企业法》对乡镇企业的定义，“乡镇企业”作为一个明显带有时代特征的字眼，随着现代公司制度的日益深入、乡镇企业管理机构的改革和职能的改变、诸多原来所谓乡镇企业摘掉全民或集体的帽子或现代企业制度的建立，其已经越来越不合事宜，其作为一类使用集体建设用地的主体，应重新定义，并在相应法律规定中要取得统一。
只有通过以上四个方面的努力，才能建立我国合法、有序的集体建设用地使用权流转法律制度。使全国各地不断出现的、在地方性法规或政府规章层次上进行详细规定的情形或付诸于司法实践的情况，早日能够上升到法律的层面，以尽快建立和完善我国的集体建设用地流转制度。
附：以上文章参考了以下法律、法规、行政法规或国务院颁布的行政规范性文件、部门和地方政府规章：
1）中华人民共和国土地管理法
2）中华人民共和国乡镇企业法
3）中华人民共和国担保法
4）中华人民共和国商业银行法
5）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）
6）《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（〔2007〕71号）
7）原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》
8）《河北省集体建设用地使用权流转暂行办法》〔2008〕第11号
9）《河北省农村宅基地管理办法》［2002］第7号
10）其他省、市集体建设用地使用权流转地方性法规、部门规定
流转土地管理办法范文3
一、指导思想
以科学发展观和党的届三中、四中全会精神为指导，以稳定农村土地承包关系为基础，以改革创新为手段，建立健全土地流转机制，优化土地资源配置，防止耕地抛荒，提升土地规模经营水平，促进农业的规模化、产业化和现代化，推进社会主义新农村建设。
二、基本原则
按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，进一步完善农村土地管理制度。加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。
三、目标任务
目前，我乡耕地总面积8420亩，林地总面积63000亩，共计71420亩。到年底全乡农村土地流转面积要达到6000亩，其中耕地（已种植早熟梨的）流转1000亩，荒山流转5000亩。具体任务芦塘村、红旗村流转耕地各200亩，全胜村、新庄村、光辉村青岭村流转耕地各150亩；芦塘村、光辉村、青岭村、红旗村流转荒山各1000亩，全胜村、新庄村各流转荒山各500亩。
四、措施办法
1、加强领导，依法引导。
成立乡土地流转工作领导小组，由政府乡长任组长，分管领导任常务副组长，各村蹲点领导为副组长，成员由财政所、农业综合服务站、国土分局、林业站等相关部门组成。下设土地流转服务中心，分管领导兼任服务中心主任，并抽调专门人员从事土地流转服务工作。办公地点设在乡农业综合办公室。各村相应设立土地流转服务站，各村会计为土地流转信息员。各村要从解放思想、先行先试加快发展我乡产业的大局出发，认真做好群众思想工作，在保证依法、自愿、有偿的基础上，因地制宜，探索切合本村实际的流转方式。
2、加强宣传，营造氛围。
各村要充分利用有效途径，进一步加大对《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等相关法律、法规和各级支农惠农政策的宣传力度，消除群众疑虑，积极引导农民改变粗放经营模式，加快实施土地规模流转。要加强土地流转农民增收等先进典型和成功经验的宣传，营造良好的舆论氛围。
3、示范带动、政策扶持。
对耕地规模流转示范片实施以下扶持政策：（1）对流转承包早熟梨连片种植20亩以上的大户，乡分三年给予扶持，第一年扶持每亩100元，第二、第三年每亩扶持50元，并一次性补村每亩5元的工作经费；（2）对流转承包早熟梨种植50亩以上的大户，除享受第一条优惠政策以外，乡将积极为其争取项目扶持政策；（3）对土地流转种植其他农作物20亩以上的，乡给予承包大户每亩10元的补助，并补村每亩5元的活动经费；（4）对土地流转规模经营面积较大的，乡优先安排，重点倾斜，改善和优化基础设施条件；（5）对荒山流转给公司大户造林的，乡根据林业部门勾图面积补村每亩1元的工作经费。
流转土地管理办法范文4
1农村土地流转现状及突出问题
1.1产权界定不清导致流转困难重重
产权明晰是规范土地流转市场的客观要求，宪法规定“农村、郊区的土地除法律规定属于国家所有外，属于集体所有”，而对于集体的划分，有“乡集体”“村集体”及“村民小组”等区别，由此带来的集体权归属问题界定不清，导致土地在流转过程中出现矛盾和纠纷。
1.2流转手续繁杂，不规范问题突出
从我国土地流转市场发展实际来看，还处于低级自发阶段，使得一些土地流转在操作规程及实施方法上存在繁琐及不规范问题。比如一些土地在流转时，涉及农业、国土、水利、林业等多个职能部门的审批，加之国家不同法律、规定间的制约，使得土地流转陷入繁琐囹圄。例如，一些林业用地不得变更其他用途的规定；一些荒山、水域等因法律制约而无法有效配置和利用；一些土地在流转时需要办理大量手续，各部门在审批时又相互掣肘。加之一些农民对农村土地流转法律不了解，对土地流转及土地使用权缺乏相关评估和咨询，导致后期土地使用权益无法得到保障，延伸出诸多矛盾。
1.3缺乏土地流转长效机制
土地流转在机制建设上要明确，要具备科学性、制度化、规范化。针对一些农民自发的土地流转行为，因缺乏长效保障机制，使得土地流转中得不到实质性收益，既制约了农民参与土地流转的积极性，又不利于促进农村经济的稳定发展。比如一些乡镇干部依靠政令来强制农民进行土地流转，而签订手续后又改变土地使用用途，私下与承租者达成某种交易，违背土地流转规程，破坏有序的土地流转秩序。
1.4城乡土地制度差异化加大流转阻力
针对我国城乡土地设置的偏差，城市土地与农村土地无法实现平等的交换。比如国有用地在征集中，对农村土地的征地资金要低于城市用地，而对城市用地的资金补偿要高于农村用地；对农村集体土地不能进行买卖，而城市居民土地可以自由抵押、买卖；另外，农村集体土地未能纳入统一土地监管体系中，尽管在法律上也对之进行了规定，但实际操作中仍然各行其是，导致农村土地管理数据统计不准确，管理不到位。
2完善农村土地流转的纾解对策
2.1逐步建立农村土地流转流通市场管理体系
加强对农村土地流转市场的管理，必须要从健全土地流转制度上，规范土地流通市场行为，更好地发挥土地流转的积极效用，为转出方、承租方营造良好的交易环境。同时，针对农村土地流转过程的监督与管理，要从法律、监督体系完善上来打击和遏制非法交易行为。在土地流转市场管理上，可以运用价格调控机制来引导农村土地的供给与需求，并引入农村土地经济关系来评价土地价值，协同好土地的供求关系、收益分配平衡。一是要从宏观经济上来调整土地管理机制，严格控制土地“农转非”，遏制土地碎片化，促进农村土地规模化经营、可持续发展；二是健全土地流转市场中介服务，加强对土地流转的信息、咨询、预测管理，完善农村集体经济组织的服务功能，营造良好的土地流通市场环境；三是加强对农村土地使用权证管理，积极推进农村土地使用权证券化管理进程。
2.2构建农民自愿原则，合理导入土地定价权
由于我国土地流转市场管理不规范，特别是市场定价要素的缺失，多以乡镇政府来定价，使得农民权益得不到有效保护，加大了农村土地流转风险。因此，要从土地流转政策、定价规则制定上，以法律为保障来保护农民权益；尊重农民的自愿原则，杜绝以行政手段来强制土地流转，破坏农民土地和降低农民收益。另外，要加强对土地流转中土地所有权性质的保护，从经营权、流转权、定价权等独立性上来规范土地流转行为，实现农村土地经济集约化发展。
2.3推进农村土地流转规模化、产业化发展
推进农村土地流转的根本任务是实现农业规模化、产业化发展。通过土地流转来实现各生产要素的合理化配置，优化人力、物力、财力投入，促进农村经济发展。因此，在制定和实施土地流转机制中，要将土地使用权作为规模化经营的基础地位，要着力构建土地流转服务组织，从信息平台建设上对外可开发土地资源信息。加强对农村土地供应及土地交易平台建设，鼓励外出农民将承包地剩余承包期一次性流转出去；对长期外出农民，迁入城镇定居、有稳定收入的农民，鼓励自愿退出承包土地，交由乡镇政府统一实施规模化经营和发展。另外，根据现有乡镇政府对土地管理的级能和权限，建立和推动适应现代农业规模化、产业化发展的土地流转承包管理体系。
2.4完善农村土地流转监督与管理体系
围绕农村土地流转中的矛盾及纠纷问题，务必做好农村土地流转监督与管理工作。从现行土地制度、法律、法规建设来看，一方面要加强对土地所有权、土地承包权、土地使用权的监督，另一方面从政策制定上，对不适宜当前农村经济发展的一些条款进行修改和调整，特别是对农村土地流转程序的完善，要从具体管理办法、合同、流程上进行改进，切实规范土地流转行为。
3结语
流转土地管理办法范文5
当前集体建设用地流转的特点及成因
流转的特点：一是集体建设用地隐形流转已成为普遍现象。通过调查，近三年来慈利县有97户宅基地流转，占调查总户数的4%，由此推断，农村宅基地流转与城市居民住宅地流转不相上下。流转私下交易的多，办正式手续的少。调查的买卖宅基地11宗，只有2户办理过户手续；出租的无一人与国土资源部门或村委会、村民小组签订租赁合同。
二是流转的形式多样，但以租赁为主。一是由集体经济组织直接转让土地使用权。二是农民直接以转让、出租房产形式连带转让，出租集体建设用地使用权，特别是县城区零阳镇十个居委会及集镇所在地，并且出租比转让的多。三是征为国有土地后再出让，补办转让、出让手续，但数量减少。四是乡企改制处置，乡集体性质的土地，先征为国有，再通过政府指定的交易机构挂牌转让。
三是流转的主体多元化。转让方和出租方既有乡镇企业土地所有者和村集体经济组织土地所有者，又有个人等土地使用者。受让方既是集体经济组织内部成员，也有其他集体经济组织成员及党政干部和职工。
流转的原因：一是城镇化建设速度加快，农民向非农产业转移。城市、集镇是政治、经济、文化中心，也是农民打工的集散地，一部分赚到钱的农民向往城镇生活，进城镇购房，转为城镇户口，造成原宅基地闲置。另一部分打工或经商者，收入不高或刚起步，只有到城郊交通方便的村租廉价农民住宅地营生，郊区农民也愿将宽裕的住宅出租，捞点收入补贴家用。再者处于集镇地位，公建专业市场难以满足商业发展的需要，将原来的住宅变为店铺再出租，造成集镇宅基地出租市场异常活跃。
二是现行的法律规定变相造成地下交易。《土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。农村建设用地也不准直接入市。法律的规定其根本出发点是保住18亿亩耕地不减少。实践证明采取堵的办法是解决不了农村建设用地流转的问题，因为地与人、地与社会这种关系是复杂的，复杂的关系采取单纯的堵办法是解决不了问题的。从物权上来看，集体建设用地包括农民宅基地是一种物权，是土地资产，不是资源，应有其价格，集体经济组织与农民应该从中获得完整的占有、使用、收益、处置权益。我们在实际操作中，农民宅基地如要流转给本集体经济组织以外的单位和个人，必须征为国有再出让，参照国有划拨土地转让，签订出让合同，补交评估价40%的出让金及16%的税费，土地的纯收益大部分归政府，村、组基层组织没有收益，农民只得小头，非农民所愿，必然造成基层组织不管事，私下交易暗流涌动。加之集体建设用地涉及面广，如征为国有，形成国有土地在集体土地中零星点状分布，不利于权属管理。尽管国家采取世界上最严厉的措施杜绝直接买卖集体所有土地也是徒劳的，只是将花样翻新，只卖房子不卖地，把房价抬高，用民间契约代替手续、证书。
三是保护耕地的政策与现实脱节。国家鼓励农民建房利用荒山荒坡，奖励措施仅仅是审批面积增大，但在荒山、荒坡上开垦一个宅基地需要几千元或上万元，且交通不便。到公路边上占田修房，交通方便，省开发费，现在减轻农民负担，农民建房只需5元钱的工本费，大都削尖脑袋找批地之路，或者干脆硬性占地，造成违法事实。国土资源部门执法只有制止（停工通知），无拆除权，更没有强制力，请法院执行费时费力，如何谈得上用世界上最严厉的措施保护耕地呢？
集体建设用地隐形流转带来的影响
一是扰乱国有土地市场正常秩序。集体建设用地使用权通过隐形交易的方式私自流转，双方协议低价买卖，不办理任何手续，逃避税费，其土地收益归个人所得；给城市居民到郊区购买农民住宅地造成可乘之机，把本来应到政府指定的土地交易市场去购买国有土地的，转到郊区购买农民宅基地，严重扰乱了国有土地市场正常秩序。
二是制约了集体经济的发展。我国长期以来对集体建设用地流转有诸多限制，集体建设用地不能依法流转，流转只有在地下市场中进行，其土地收益归个人所得，集体经济组织对集体土地享有所有权而无半点收益，制约了集体经济的发展。
三是引发社会矛盾和产权纠纷。由于集体建设用地使用权流转的行为和结果得不到法律的承认和保护，当转让、出租行为发生后，双方一旦产生矛盾和纠纷，对簿公堂时法院只能判交易无效，在一定程序上损害了承租人和买方的利益，助长了村民在处理宅基地交易问题上的无理行为。
四是导致土地违法案件屡屡发生。一部分农民将自家房屋部分或整体出租收取租金，获得了不菲的经济收益。受经济利益的驱动，造成很多农户在原有宅基地红线外私搭乱建，甚至违法建房或私下买卖土地建房，批不到土地，就违法占地，导致违法占地屡禁不止。
规范农村集体建设用地使用权流转的建议
一是解放思想，提高认识。人们常说“身体在于运动，资本在于流动”，农村集体建设用地流转政策性强、涉及面广、矛盾纠纷多，这就需要我们充分认识农村建设用地问题的复杂性，进行深入细致的分析和总结，推动政策、制度创新，给出解决农村建设用地流转的答案。按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”及《湖南省国土资源厅关于服务社会主义新农村建设的意见》第五条的规定，积极推进和规范农村集体建设用地流转，按照“存量改革先行、推动增量改革”的原则，建立农村集体建设用地使用权的流转机制，给集体建设用地流转以合法的出口，不失为治理“空心村”的明智之举，将一户想修而修不了的旧宅基地实行货币补偿（买卖）得到合理有效的利用，从而达到节约用地的目的。农村集体建设用地的流转与国有土地流转，不仅关系到农民的切身利益，而且对壮大发展集体经济，解决有钱办事和稳定集体经济组织，解决有人办事，变官方管理为官民齐抓共管，控制集体建设用地供应总量，及时堵住集体建设用地私下交易的漏洞，实现国家所有土地、集体所有土地“两种产权、一个市场”的格局具有重要的现实意义。
二是土地法律和地方法律应紧跟《物权法》作相应的修改。《物权法》未公布之前，现行的土地管理法律法规，代表集体土地的所有权人是一个虚拟的集体经济村委会、村民小组，是一个自治组织，不能代表集体管理所有的土地，集体土地存在着产权不清晰、责权不明确的问题。而今《物权法》已颁布实施，其第六十条明确对集体所有的的土地行使所有权：属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权。从法律上首次赋予村委会、村民小组代表集体行使所有权，是农村集体土地当然的所有权人。集体建设用地所有权与一般物权或国有土地所有权具有同一性质，应该同国有土地一样，所有权人应具有完整的占有、使用、收效、处置的权力，土地管理法要予以跟进。同时，建议将《土地管理法》第四十三条修改为“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，可以依法申请使用国有土地，也可以依法申请使用集体建设用地”，增加一条“农民集体建设用地可以依法流转”。同时对法律责任的相关条文也要进行修正，才能做到有法必依、违法必究。
三是省人民政府应制订具体的流转办法。制度是土壤，收成皆出于此地。省人民政府要出台集体建设用地流转的办法，确定流转的范围与条件、流转的方式及收益分配的比例等。农村集体建设用地流转的前提必须遵守土地用途管制制度，也就是要符合土地利用总体规划和建设规划，纳入土地利用年度计划农用地转用的总量控制，还要服从农地转为建设用地土地收益增值分配政策，实行计划指导，谨防建设用地流转中的“李鬼”出现。
城市、集镇规划区以外依法取得的农村集体建设用地使用权向本集体经济组织以外的单位和个人流转时，须征得2/3以上村民或村民代表同意，办理转让手续，保留集体土地性质，由买方向国家交纳土地评估费10%的土地收益金，向村委会或村民小组交纳土地评估费10%的收益金，买卖双方参照国有土地流转税费标准补交税费。在城市、集体规划区以内的集体建设用地使用权流转，必须依法征为国有，办理国有出让手续，由买方向国家交纳评估费30%的土地出让金，向村委会或村民小组交纳评估费10%的收益金，买卖双方按规定补交税费。集体建设用地的房屋出租，出租方每年向村委会、村民小组交纳承租费10%的收益金。以上收益金的开支用于本集体经济组织内的公益事业（水利、机耕道等）建设、奖励在荒山荒坡上建住宅的农民及村、组干部的部分工资。收缴原则：村民得大头，国家主要通过集体建设用地流转税赋的形式分享。确定流转的方式与年限：立足于“两种产权，一个市场”，参照国家划拨土地管理办法的规定，流转方式是集体建设用地使用权允许转让、出租、作价入股，并按照国有土地出让的标准确定使用年限。
四是加强农村集体建设用地的地籍调查。国土资源行政主管部门应组织基层国土资源所开展农村建设用地地籍调查，摸清各村宅基地实际使用情况，对各村存在一户多宅及宅基地闲置现象按成因进行分类，分情况进行处理。
五是建立集体建设用地流转的交易平台。集体建设用地流转申请，由各乡镇国土资源所受理，报县局进行土地评估及定价，核实所交收益金及出让金，再统一到办事大厅窗口办理转让审批及登记手续。
六是恢复收缴开垦费，并确定村委会、村民小组行使所有权收取新供用地收益金，从源头上严格控制农转用新供集体建设用地的进口。法律规定交纳的开垦费，不应被政策否定，从严格管理农用地确保18亿亩耕地不减少来说，应该交纳。按占旱土的收10元/m2、占水田收15元/m2，所得收益用于一家一户办不了的公益事业，如兴修水利、机耕道等，极大地改善人居环境和生产条件，巩固集体经济组织，壮大和发展公益事业，最终达到集约节约用地的目的。国家要制订相应的政策，对新供用地确定村委会、村民小组收取一定的收益金。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
七是加强执法力度，打击非法流转、违法占地的行为。建立相关的举报、巡查制度，对不按程序、不按规定流转的，要严厉打击；同时要坚决打击违法占地以及利用集体土地搞商品房开发等违法用地行为，严禁借流转之名行违法之实。
流转土地管理办法范文6
一、农村土地承包经营权转包纠纷现状及成因
（一）农村土地承包经营权转包纠纷中存在的问题
随着国家城镇化建设进程逐年加快及惠农惠牧政策的不断调整，在经济利益的驱动下，过去将土地承包出去的农户纷纷要求收回土地经营权，土地纠纷案件开始不断增加，分析其成因，可将其归纳为以下四类：1.转包、转让与出租定性不清导致的纠纷。这类纠纷主要体现在当事人法律知识欠缺或对相关概念辨别不清的情形下签订了协议，而相关法律法规又对此概念区分不严密，导致对合同性质的判定而引发的纠纷。2.合同形式、期限约定不清引发的纠纷。这类纠纷主要体现在双方当事人在转包土地时往往只有口头约定，或者有书面协议但不符合相关法律规定，如没有备案、遗漏了转包期限条款。3.发包方违法另行发包引发的纠纷。这类纠纷主要体现在实践中存在发包人随意收回、调整土地，另行发包引发的纠纷。原承包人纷纷到法院，请求确认其所签订的原土地承包合同无效。4.转让方擅自解除合同纠纷。这类纠纷是实务中出现的新问题，主要是承包方因近几年土地价格上涨，要求转包方增加转包费所产生的纠纷。
（二）农村土地承包经营权转包纠纷成因分析
民以食为天，民以地为本。我国农民一直认为自己所承包的土地是其生产、生活的必要生产资料，其转包纠纷成因主要有：1.农民的维权意识不断提高。近年来，伴随着依法治国进程的加快，农民接受新技术、获得新信息的渠道也随之扩宽，其法律意识和维权意识也不断提高，更多的失地农民开始意识到，只有通过法律武器才能将自己的权利维护到底，所以大量长期得不到解决的农村土地合同纠纷、补偿费分配纠纷等案件纷纷涌至法院。在实践中，我们不难发现，现阶段的土地纠纷大都是积累多年的历史遗留纠纷。2.处理土地纠纷案件的相关法律法规还不够完善。近年来，我国出台了包括《土地管理法》《农村土地承包法》《合同法》《合同法解释》《土地管理法实施条例》《最高院关于审理农村土地纠纷司法解释》《农村土地流转管理办法》等一系列处理农村土地纠纷的法律法规，但仍未能形成一部完整的关于审理农村土地转包纠纷的法律体系。法院在审理土地纠纷类案件时，适用的法律法规条文多又较繁杂且很难理解，有的条文甚至前后矛盾，在实践中适用起来有困难。例如：《土地管理法》第37条规定了连续二年弃耕抛荒的，发包人应当终止承包合同，但是《农村土地承包法》《流转办法》《解释》《紧急通知》中又做了相反的规定[1]。3.处理土地纠纷案件的相关制度机制还不够完善。一是土地流转机制不健全。现阶段，在我国农村还没有真正意义上的土地流转机制[2]。从目前的实际情况看，很多农村都不设置土地流转备案部门，导致农村土地流转不申请、不登记、不备案，整体流转无序。二是户籍制度还不够完善。随着大量农村户籍人口进城转为“市民”，但却不能在城镇落户，不能享受与市民同等的权利。因此，在处理农村土地转包纠纷和土地征收补偿费分配纠纷案件过程中，对户籍的认定在整个案件中起着非常关键的作用。例如：土地转包要求受转包方是本集体成员，对集体成员的认定，法院往往就是依据户籍，由于现在的户籍管理制度混乱给成员资格认定带来一定困难[3]。还有，在司法实践中，经常会遇到当事人婚后居住地、生活地均不在户口所在地、“空挂户”等问题。
二、转包、转让与出租定性不清案件的处理规则
（一）农村土地承包经营权转
包的概念与性质现阶段我国农村土地交易方式主要有转让、出租、转包、互换、抵押等多种多样的方式，统称为流转。本文所说的农村土地承包经营权的转包就是上述关于农村土地承包经营权流转的一种方式，是指村集体作为发包方将村集体的土地承包给本村村民，本村村民又作为新的发包人将其从村集体取得的土地承包经营权转包给其他村民的行为，村集体与村民的原承包合同双方当事人的权利义务关系不变，新承包合同双方当事人之间的转包行为仅针对土地承包经营权，而不针对土地所有权。
（二）转包与转让的比较
在农村土地流转的几种方式当中，转包与转让是最常见的两种，也是最容易引发纠纷的两种，因为法律对两种流转方式的规定没有囊括所有实践当中的情形，导致在实践中二者的区分不是特别明显。但在司法实践中,尤其在偏远落后地区，部分群众法律意识淡薄，在适用以上这两种土地流转方式时具有随意性，一旦发生纠纷，在具体案件中如何认定转包还是转让时就会有很大的争议。
（三）转包与出租的比较
《流转办法》第35条[7]对转包概念做出了明确规定，同时该法第35条第5款[8]也对出租做出了明确定义。由以上定义可以看出，转包和出租都不影响原承包合同关系，只是转包强调受包人需为本集体经济组织的成员，而出租对此没有限定。事实上,这两种流转方式在本质上没有区别，和租赁合同的性质相同[9],只是在转包合同当中要求的受转包方是本集体经济组织的成员[10],在出租合同当中对此并没有限制[11]。在解决此类纠纷时，法院很少会对合同的性质做出明确区分，通常的做法是不论当事人将土地流转给本集体成员还是本集体以外的人，都按转包论。
三、承包经营权转包合同形式、期限约定不清的处理规则
（一）承包权转包合同形式不完备的处理规则
1.口头转包合同的效力认定规则。在当前我国农村地区，大部分农民的法律意识还比较淡薄，农民之间流转土地经营权时，大都是口头约定，很少考虑到日后是否会发生纠纷。根据我国《合同法》规定，口头协议也是合同的一种形式。如果双方当事人都遵循合同的约定，并不存在任何争议。但是随着近几年农村土地价格上涨，农民受利益驱动，就有当事人拿着农村土地承包经营的有关法律到法院，认为法律法规规定了农村土地承包经营权流转要签订书面合同,凡是没有签订书面合同的，都应该是一种无效的合同，合同无效的法律后果就是根据该合同取得的财产予以返还。2.未履行备案手续的转包合同的效力认定规则。履行备案手续是取得法律和有关部门认定的有效途径之一。《农村土地承包法》规定，“对除了以转让方式流转土地的其余流转方式，即采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地的，应当报发包方备案。”但是不能仅仅因为没有备案就否定了农民自主流转的权利，不能将备案作为发包人限制土地承包经营权自由流转的砝码，这样有违我国立法的初衷，更不符合当前农村的实际。《解释》第14条[12]对未备案转包合同的效力有了明确的规定，根据该适用法律的解释规定可知，发包方不能以土地承包经营权的流转未报其备案为由请求确认合同无效。
（二）承包权转包合同期限约定不明的处理规则
1.农村土地承包经营权转包期限约定不明时的认定。我国《合同法》规定租赁的最长期限为20年,但从关于农村土地承包经营权转包合同的有关法律规定看,租赁为30年、50年、70年不等。这就出现了如果农村土地承包经营权转包超过20年，其效力如何判定。对于土地转包合同期限的问题，我们可以借鉴《合同法》的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的,超过部分无效。但由于国家第二轮土地承包合同是30年不变，对于特别法的规定，也不能视之不理。相对《合同法》来讲,《农村土地承包法》又属于特别法,所以根据《立法法》的规定,这对现在农村土地承包经营权转包中出现的关于期限的问题，应适用《农村土地承包法》的规定,即转包期限是可以长于20年的，只要在原承包合同期限内即可。2.不定期转包后转包人收回承包地问题。这样的纠纷在当今农村普遍存在，一旦发生纠纷，当前法院的做法是如果当事人能够通过有效证据证明，对转包的期限有约定的，按照约定执行。如果没有其他有效证据证明转包期限的，承包人要求收回转包的承包地的，应当支持。理由是根据最高人民法院《解释》第17条[13]、《合同法》第232条[14]规定，没有约定转包期限的转包合同，视为没有约定租赁期限的合同，当事人就转包期限不能达成补充协议的，则当事人可以随时解除合同。
四、发包人另行发包土地及承包人擅自解除转包合同纠纷的处理规则
（一）发包人另行发包土地纠纷的处理规则
如该类型土地纠纷发生，发包方没有履行法定程序，违法将土地重新发包给他人，原承包人完全可以将发包方和另一接包人一同，请求法院确认该重新发包合同无效。《农村土地承包法》规定：“除因承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，发包方不得收回承包地；除因自然灾害严重损毁土地的情形，不得调整土地。”同时《物权法》又将土地承包经营权上升为物权，根据物权的法定性、排他性也不允许发包方违法收回、调整。最高人民法院《解释》规定：“因发包方违法收回、调整土地引发的纠纷，发包方已将土地另行发包给第三人的，原承包人请求确认其所签订的承包合同无效的，应当支持。”
（二）承包人擅自解除转包合同纠纷的解决
这类纠纷在司法实践中出现的新问题主要是承包方因近几年土地价格上涨要求转包方增加转包费所产生的纠纷。当这类纠纷发生后，如果当事人之间不能自行协商解决，可否向法院要求变更或解除合同？从合同的严肃性、稳定性以及基本的诚实信用原则考虑，合同一经生效，必须履行，不得随意解除和变更。但是，《合同法解释二》对情势变更做出了的规定[15]，适用情势变更原则处理这类纠纷时还要注意以下问题：一是必须严格界定情势范围，根据该解释的规定情势必须是客观情况；二是对“明显不公”的把握；三是若可以变更合同，则要尽量不要解除合同。只要通过变更价格、调整履行期限等可以维持公平的，就不应解除合同。
五、承包权转包后征收补偿款分配纠纷的处理规则
（一）农村地征收补偿款分配的规定及存在的问题
我国关于农村土地征收的具体补偿标准既明确又富有弹性，主要体现在我国《土地管理法》第47条、《物权法》第42条[16]，同时《土地管理法》第47条[17]对征收集体土地的具体补偿标准也有所体现。《土地管理法实施条例》第26条规定：国家征收集体土地应当支付相应的补偿费，该补偿费中“土地补偿费”所占比例最高，而“土地补偿费”归农村集体经济组织所有。对于该补偿款是否可以在集体组织成员中进行分配，法律没有明确规定。在实践中，该补偿款一直是被分配的，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的精神要求，各地都出台了相应的规定和办法，基本分配原则就是被征土地的承包农户，应分得土地补偿款的大头。
（二）承包权转包后征收补偿款的分配规则
