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土地使用法律法规范文1
【关键词】人防工程；产权；制度
随着经济发展和城市化进程加快，城市地下空间开发规模空前扩大，人防工程建设也得到迅猛发展。由于地下空间开发和人防工程产权方面的制度还不完善，造成人防工程权属模糊，伴随产生了一些问题，影响了人防事业健康有序发展。
1 人防工程建设和管理中存在的问题及原因
1.1 地下空间开发使用法制尚不完善，致使部分人防工程在办理土地、规划等前期手续时困难重重。
1.2 人防工程无法办理产权登记，开发商、业主、人防部门之间产生物权纠纷。
1.3 由于人防工程没有产权证，致使责任权利区分不明，利益各方争抢使用权和收益权，却不愿承担管理维护责任，造成人防工程无人管、维护难的局面。
究其原因，主要是上位法缺失、下位法混乱，人防工程产权模糊。人防工程分为单建和结建两大类。单建人防工程，多由政府财政投资建设，其国有属性能够得到社会广泛认可。但对于结建人防工程（尤其以小区结建人防地下车库居多），由于其投资建设主体并非国家，致使社会对其权属问题产生分歧。现行《人民防空法》并未明确规定人防工程的产权归属，部门规章、地方法规等效力较低的法律文件中，对人防工程产权的规定又缺乏一致性与系统性，致使许多涉及人防工程的物权纠纷难以得到妥善一致的解决。
2 明晰人防工程权属的必要性和意义
2.1 明晰人防工程权属，是化解社会矛盾的需要。按照《人民防空法》新建建筑应当结合建设防空地下室的要求，城市新建建筑几乎都要结建防空地下室。许多大中城市各类人防工程已具备相当规模，在不久的将来，其数量还会继续增多，形成有新房必有人防工程的局面。如果对如此大规模的资产不加以确权管理，势必会引发更多社会矛盾，影响人防事业、地下空间开发甚至是市场经济的健康有序发展。社会对人防工程明晰产权的要求已十分迫切，应当尽快完善《人民防空法》及相关法律，明确国家享有各类人防工程所有权的法律地位，肃清立法分歧。
2.2 明晰人防工程权属，是适应市场经济的需要。人防工程建设迅猛发展，得益于城市化进程加快，根本上是得益于市场经济的发展。市场经济的重要前提是产权明晰。如果产权归属模糊，会导致人防事业不能很好的适应市场经济，错失市场经济带来的发展机遇。唯有明晰产权，才能使人防事业更好的适应市场经济发展，充分发挥市场配置资源的积极作用，通过市场手段创造更多优质人防资产，也利于我们按照市场经济的规律对人防工程进行经营管理，带来更好的社会效益和经济效益，实现以业养业、持续发展和资产保值增值。
3 关于人防工程权属制度的思考和建议
3.1 完善地下空间使用权管理制度。按照《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，作为不动产的人防工程必须办理产权登记。依法取得土地使用权是不动产产权登记的必要条件，由于没有明确的法律条文作为支持，地方土地管理部门不予办理地下空间使用权证书，这成为办理人防工程产权登记的最大障碍。人防工程一直是在没有产权证的情况下发展起来的，一直处于“有产无权”的状态。因此，办理人防工程产权登记，首先需要破解地下空间使用权证书办理难题。《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”可见，地下空间使用权设立是有法律依据的。建议参照地表、地上土地使用权管理模式，完善地下空间使用权管理制度，以出让或划拨方式供地。
3.2 办理人防工程产权登记。如果办理地下空间使用权证书能够规范化、常态化，那么接下来就是要考虑人防工程产权登记的问题。作为不动产，各类人防工程唯有经过产权登记公示，才能产生权属效力，这也符合《物权法》对于不动产登记的要求。在取得地下空间使用权证书后，各类人防工程均应办理产权登记，由人防主管部门代表国家行使产权责任。在确定人防工程产权归属的基础上，明确使用权、收益权、经营权、抵押权等其他权利，促进相关权利与所有权分离，并将其推向市场，实现权利有偿出让。人防工程使用单位应按规定与人防部门签订协议，缴纳使用费后，由人防部门核发人防工程使用权证书。对于投资者可适当减免使用费或给予其他优惠政策。
3.3 完善修订配套法律法规。对于地下空间开发利用和人防工程建设管理需要建立一套完善的法律体系进行规范，在制定新法律和修订现有法律时，全面权衡、反复论证，增强法律法规的可操作性，既要利于促进人防工程的发展，又要维护好国家和相关权益人的利益，还要做好与现行法律法规的衔接和互补。如：对于经营性质的地下空间适当收取土地使用权出让金，收取的出让金如何使用；如何取得人防工程使用权，使用费价格形成机制；人防工程、设施设备如何维护管理、费用来源渠道；使用权年度审核具体实施办法，如何与产权管理切实挂钩等。
土地使用法律法规范文2
关键词：城市 土地利用 分析
目前，随着工业化、城市化进程的不断加速，城市建设用地急剧扩大，进而导致城市的发展实行粗放式的外延扩张，甚至盲目扩大用地规模。由于土地位置固定的特殊性及其稀缺性，土地尤其是城市土地对于人们来说特别珍贵。城市是人口集中地，如果没有充分利用土地，合理规划用地，必然会引起城市发展与有限的土地资源之间的矛盾。为了确保城市发展对土地的需求及城市的可持续发展，研究城市土地问题及产生的原因，进而科学合理地利用城市土地资源具有重要的现实意义。
一、城市土地利用问题分析
1.新旧城区相互交错
由于各种原因，未实施统一的城市规划，旧城区为进行改造，房屋破旧，道路交错，有的建筑年久未用，长期闲置。而在空闲的区域，只要有需求，就会建筑起一些不相适应的高咯大厦、工矿企业。二是土地纠纷时有发生，由于历史的原因，土地权属问题出现冲突。
2.土地冲突事件频发
所谓土地冲突是指众多的土地利益相关者，在完成涉及国家所有、农民集体所有的土地的各种行动时，自觉、不自觉地扮演了土地冲突的肇事者，制造、触发了大量的土地冲突事件。多年来，由于政府征用程序及对农民补偿不合理，进而引发了一系列的社会问题。
3.土地城市化速度较快
土地城市化是由于城市化的推进,土地利用属性由农业用地转变为城市建设用地以及土地产权属性由农村集体土地转为国有土地的过程。广东沿海一带土地城市化速度快于人口城市化速度，进而使得在城市化进程中，存在着城市土地产权制度和农业产权制度的界定问题、利益分配问题、农村集体土地 的流转等一系列产权问题，导致农村集体用地缺乏自我保护机制，这不仅导致土地的快速流转，而且在一定程度上也损害了农民的利益。
4.综合立体开发深度不够
随着城市建设的快速发展和用地规模的不断扩大，产生了建设用地紧张、生存空间拥挤、交通阻塞及环境恶化等一系列问题，这些问题又反过来制约着城市经济 和社会的进一步发展。这些问题产生的根源之一是对城市空间进行综合立体开发的广度和深度不够，特别是对城市地下空间开发。目前，除地铁和人防工程以及地下 商场外，几乎没有其它利用方式。开发地下空间更能提高土地利用效率与节省土地资源，所以地下空间的开发利用已成为城市立体再开发中缓解中心城区高密度、疏 导交通、提高战时防备、扩充基础设施容量、增加城市绿地、减少环境污染、改善城市生态的最有效途径。
5.土地市场机制不健全
市场运作机制不够健全，市场配置土地资源能动性不强。由于现有土地供应方式、方法的法律约束力较弱，土地开发供应体系的时间序列与实施城市规划、国民 经济与社会发展计划的用地需求很难保持同步；又由于空间引导欠缺和产业用地标准缺乏，在以项目导向为主的供应方式下，土地资源的空间结构的优化配置较差。
另外，土地市场管理体系也不健全，这主要体现在土地出让后的跟踪监管不够、相关法律法规不统一、土地管理部门与城建、司法部门在有关土地的行政管理方面介入程度失衡、对利用不同法规间的差异规避土地交易有关规定的行为缺乏有效监管措施和处理办法。
6.土地利用不合理
随着目前房价的猛涨，不少城区内空闲地都用来修建住宅楼，高层住宅、低层住宅零乱分布，没有合理的安排与统一的规划，这必然阻碍城市化的发展。
7.住宅用地供需安排不合理，房地产闲置率高。
由于房地产行业的极度膨胀，大大刺激了政府。政府为追求片面的土地收益，对房地产企业的开发方向不加以控制，导致与普通群众切身利益相关的 住宅供应不足，而大量的高档商品房却因购买力跟不上而出现了闲置现象。
二、土地问题产生的制度分析
1.土地产权缺失产生公有地悲剧
现代产权理论的一个隐含假设是，生产资料必须私人占有，产权的核心是私人财产权利，产权的界定必须是清晰的。只有使用者真正拥有专有的使用权、收益权 以及转让权，同时这些权利界定确切，并能够保障实施，则资源的使用效率才会大大提高，否则就会产生公有地的悲剧。产权制度理论为用市场的方法研究外部效应 问题的制度根源提供了一条重要的思路，为分析土地资源的权利安排提供了理论基础。在土地法规的制订中，忽视了土地产权的设定和保护，所以土地管理中存在的 一系列问题均与土地法规对土地权利的界定不清有关。
2.高交易成本造成土地市场发育滞后
交易成本即机会成本，按照科斯的解释，交易成本是在两个或更多的交易者之间达成和实施市场交易、安排或合约相关的成本。威廉姆森把交易成本规定为利用经济制度的成本，并将交易成本分为事先的交易成本和事后的交易成本。
高额的交易成本不仅导致土地市场发育滞后，而且也阻碍真正土地市场的建立和发展。目前，通过土地市场进行交易的土地数量不多，大约仅占20%-30%的比重，这也充分说明了高额的交易成本的阻碍作用。
另外，行政部门的干预也阻碍了土地市场发育。目前，广东城市存量土地的总体利用效率不高，现在闲置土地有几十万亩，低效利用土地200多万亩。相当一 部分闲置土地的上级主管部门不愿意放弃这些土地，或者说阻碍土地资源进入市场，进而造成了土地结构性失衡，使得城市土地供求关系更为紧张。
三、应对措施
1,.加强城市土地的法制管理
城市土地的法制管理是指政府使用法律手段管理城市土地。一事制定健全的法律法规，使土地使用者有法可依、有法必依。二是对于违法占用土地者必须用法律的手段给予严厉的制裁，使其违法必究，才能从根本上制止违法占地，从而将土地利用充分纳入城市土地利用固化的范畴之内。
2.建立长远的城市规划
短期的城市规划固然重要，但是城市的长期规划更加必不可少。由于土地利用的成本高，拆除难，每一宗用地都必须严格控制在土地利用的长期规划范围内，才可以避免政府、个人等各方面的损失。
3.鼓励优先使用存量土地，建立城市土地集约利用评价体系
加强批后土地集约利用程度评价。发展、国土、建设、规划等部门要建立相应的批后土地定期评价制度。对达不到规定集约利用指标，并在整改宽限期内仍无法达到要求的，国土资源管理部门有权收回多余的土地，建设、规划部门不认定工程竣工，发展部门取消有关投资优惠政策。
土地使用法律法规范文3
关键词：土地利用； 存在问题； 合理利用；措施
中图分类号：U412.1+4；文献标识码：A ；文章编号： 近几年来，随着我国社会经济的不断发展，我国城市化进程逐步加快，对自然资源和生态环境等都产生了较大的影响和冲击，从而引发了一系列的矛盾和问题，其中尤为突出的就是土地问题，所以做好土地资源的合理利用，是我们目前最重要的工作，而在做这项工作之前我们首先要进行一下土地利用及利用率的分析，在了解一下土地利用中存在的问题，最后采取一定的措施付诸实践。
一、土地利用分析与土地利用率分析
在具体进行土地利用分析时，可以从以下几个方面并结合相应指标进行分析：土地利用结构和布局分析主要内容包括：分析耕地、园地、林地、牧草地、居民点及独立工矿用地、交通用地、水域、未利用地等占总土地面积的比例，上述各类用地内部的现状比例；分析人均耕地、园地、林地、牧草地面积，森林覆盖率，人均城镇用地面积，人均及户均农村居民点用地面积；分析各类用地的缺余状况；分析各类用地开发利用状况和地域分布状况，区位差异以及产生这些差异的原因等。
所谓的土地利用率就是指土地利用的开发程度，它反映土地利用是否充分、科学、合理。土地利用率分析就是通过一系列指标来分析土地利用结构和布局的合理程度。这些指标包括一般包括：土地利用率、各业用地占用率、用于直接生产的农用地占全部农用地的比率、农用地利用率、非农建设用地利用率、垦殖系数、复种指数、水面利用率、渔业资源利用率、草场载畜量指数等。
二、土地利用中存在的问题
1、城市用地规模扩张过快，用地供需矛盾尖锐。目前我国共设有660个城市，两万多个建制镇，2005年我国的城市化率达到43％，大体上每年增长一个百分点；而全国城市土地面积在2000年为2.24万平方公里，在2003年达到2.83万平方公里，到2004年全国城市建成区总用地面积约3万多平方公里，年均增长达8％左右，远远超过城市化的速度。
2、城市已占用土地利用效率低下。在城市用地大规模外延扩张的同时，我国城市已占用土地的利用效率却非常低下，绝大多数城市建成区内或多或少都会有一定数量的闲置或废弃地，同时，城市中住宅建设项目用地、商服建设用地等各类建设用地的容积率普遍偏低、工业建设项目用地的投资强度与产出水平低下等，致使城市土地利用远远达不到集约用地的要求。
3、城市用地结构比例失调。主要体现在城市中工业用地比例过大，商业服务业及市政环境用地比例过小，目前我国城市工业用地占城市用地比重一般在20％―30％之间，远远超出了建设部关于工业用地占建设用地的比例控制在15％―25％之间的规定，而在发达国家其城市工业用地比例一般不超过15％，正因为城市的工业用地比重过大，进而影响了土地的价值收益率及城市商务中心功能的发挥，将有碍城市经济的协调发展。
4、土地利用环境影响。我国在经济飞速发展的同时也面临着水土流失,土地荒漠化、盐碱化、贫瘠化加剧的生态环境问题，我国生的态环境总体上呈恶化趋势。
三、土地利用合理化应对措施
1、编制合理的土地利用规划。土地利用规划是一种综合性的用地规划,其涵盖各业用地,是合理配置和利用土地资源的重要手段,并与生态环境保护与建设息息相关，不合理地开发利用土地资源就可能会引发消极的环境影响,如陡坡地开垦可引发或加剧水土流失,从而引发泥石流、滑坡等地质灾害;围湖造田缩小湖面面积会增加洪涝灾害发生机率和程度;对某些水面、荒草地的开垦会破坏湿地或野生动物栖息地,对保护生物多样性造成负面影响;在水资源紧缺的地区,由于城镇用地、耕地和园地面积的增加,导致生活用水、工业用水和农业用水的激增,从而加速了水资源的耗竭;对于非农建设会导致高质量农地的损失;大面积的城市化可能会降低景观的异质化程度,降低景观的抗干扰能力，而合理的土地利用规划会对环境产生积极的影响,如土地整理复垦可以增加农地数量,提高植被覆盖率,从而改善生态环境;增加生态建设用地的供应,可以促进生态系统的保护与建设等。
2、加强城市土地的法制管理。城市土地的法制管理是指政府使用法律手段来管理城市土地，一方面是要制定健全的法律法规，使土地使用者有法可依、有法必依；一方面是要对于违法占用土地者必须用法律的手段给予严厉的制裁，使其违法必究，才能从根本上制止违法占地，从而将土地利用充分纳入城市土地利用固化的范畴之内。
3、加强土地利用规划,从源头上控制用地量。依据减量化原则,要实现土地资源的可持续利用,必须首先从源头人手减少土地供应,要实行不饱和供应制度,即供应量小于需求量,以保证土地资产的保值增值,同时促进土地的优化配置。在这个源头政府起着十分重要的作用,我们要强化政府对土地资源宏观调控的力度，强化政府调控力度主要可以通过土地规划、土地用途管制等措施来加以实施，还要改善和加强城市土地利用规划和管理工作,以统筹各行业发展,应确立土地利用总体规划的法律地位,增加规划权威性,充分发挥其在土地管理中的核心作用,提高规划的科学性、预见性和可操作性,维护规划的严肃性。
4、存量土地内涵挖潜,防止建设用地增加。在我们城市发展中土地供应不足已成为现实,随着大量人口向城市的集聚,城市急需拓展空间,限额供应的新增土地远远不能满足城市发展的需求，所以在城市土地供需矛盾日益加剧的情况下,提高土地利用率,挖掘存量土地对缓解供需矛盾有着十分重要的现实意义，在城市中存量的土地大都零碎、分布不均匀、利用率低但区位条件好,我们要完善存量土地的利用应把其提高到远期发展用地的角度,将其纳入城市总体规划中来考虑,在总体规划中明确其用地性质，对于城市土地挖潜的主要方向是加强闲置土地的利用和通过土地置换或土地规划等方法提高土地利用率。
5、建立长远的城市规划。短期的城市规划固然重要，但是城市的长期规划更加必不可少，由于土地利用的成本高，拆除难等特点，每一宗用地都必须严格控制在土地利用的长期规划范围内，才可以避免政府、个人等各方面的损失。
6、优化土地利用结构,促进土地循环利用。在规划土地用途时需将土地质量作为首要考虑因素,严格遵循优地优用的原则,并按用途对土地质量的要求配置土地,例如农用地在质量降低后转为建设用地，在城市土地资源进行配置时也应按照城市地价分布规律,由内向外依次安排商业、居住和工业用地,以优化土地利用结构,完善城市土地布局,土地利用结构的优化是城市土地实现循环使用的前提。
7、鼓励优先使用存量土地，建立城市土地集约利用评价体系。加强批后土地集约利用程度评价，发展、国土、建设、规划等部门也要建立相应的批后土地定期评价制度，对达不到规定集约利用指标，并在整改宽限期内仍无法达到要求的，国土资源管理部门有权收回其多余的土地，对于建设、规划部门不认定工程竣工的土地，发展部门取消有关投资优惠政策等。
结语综上所述，在土地利用是一个综合性很强的问题，本文只要就其中的小部分做了简单分析，如果要切实做好合理利用土地资源，仅仅靠本文所提到的这些方法是远远不够的，这就要求我们在以后的工作中要不断总结新方法，学习新理论，不过还是希望借此文能对各同行的工作提供一些参考。
参考文献
