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土地征收存在的问题范文1
1 在农村土地征地过程中，厘清征收和征用的概念
近来，一些文章、报道常常将“土地征收”和“土地征用”两个概念混用，主要原因是在实践中人们对此还存在模糊认识，认为二者没有实质区别，只是表述不同。实际上，二者确有共同之处，但又存在较大区别。根据相关法律规定，土地征收是指国家为了公共利益的需要，经省级人民政府或国务院批准后依法对农村集体所有土地实施征收并给予征地补偿。土地征用是指国家在紧急状态下，基于公共利益的需要，依法以强制方式在一定期间内使用集体土地的行为。共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。区别在于，征收涉及所有权的改变，征收后的土地由农民集体所有变为国家所有；而征用只是使用权的临时转移，土地所有权仍然属于农民集体，且在使用结束后国家应当返还征用的财产，并支付必要的费用。简言之，涉及土地所有权改变的，是征收；不涉及所有权改变的，是征用。在厘清征收和征用概念的基础上谈征地问题，不仅有助于大家根据情况正确使用，也有利于大家在解读相关政策规定时能更加清楚自己的权利义务。
2 农村土地征收过程中的常见问题
2.1 补偿收益主体不明确，补偿截留现象严重
我国的《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等都明确规定，中国农村的土地归农村集体成员共同所有，但到底谁是“集体”，相关立法并没有明确指出，农村土地的集体产权实际上是“一种无确定主体的产权”。集体土地所有权主体虚位，导致在征地补偿费的利益归属上存在着很多问题。《土地管理法》规定，土地征用后，村集体经济组织可以提取土地补偿费和部分安置补助费及集体提留的资金由村委会统一纳入集体经济组织管理范围。村委会作为群众服务组织，由于缺乏必要的监督成了政策的盲区，土地补偿中，乡（镇）、村克扣、截留补偿金的现象比比皆是，补偿金真正落实到土地权利人手中的所剩无几。乡村干部在征地补偿款的分配上有很大自，这就导致了，一方面，由于村委缺乏投资理念，将巨额土地补偿款用于民间借贷和不合理的投资，以至血本无归，使得集体资产蒙受巨大损失。另一方面，一些村子因征地一夜暴富，于是大肆铺张浪费，白条入帐，再加上乡村干部贪污、挪用土地补偿款等腐败行为频发，土地补偿费截留现象严重。
2.2 重公权、轻私权的传统观念影响我国土地征收补偿立法的发展
从本质上讲，土地征收补偿是政府公权力与农民私权利的一场搏弈。我国几千年来一直流行着“官本位”思想，人们重公权、轻私权的传统观念根深蒂固，私有财产权观念相对薄弱，我国对于私权主体人格的尊重和财产权的保护都不尽完备。笔者认为，要建立一套完善的土地征收法律制度，首先必须转变观念，权力本位的思维模式应当让位，对于财产权的尊重和保护应当置于显要的位置。
2.3 征地程序不透明，农民参与程度低
虽然《土地管理法》明确规定，征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征土地的农村集体经济组织和农民的意见。但事实上，农村集体尤其是农民在征地过程中参与的程度非常有限。在现行体制下，国家征地面对的是集体，而非农户，有权去谈补偿条件的也只是集体，农民往往不参与征地补偿谈判，而所谓的集体常常不过是两、三个乡村权力人物，能不能完成征地任务，也成了这些人是否能继续居于权力位置的决定性条件。虽然国家政策法律多次强调征地过程中的各项补偿最终要落实到农民，但农民无法以独立权利主体的地位参与到征用协商谈判中来，征地过程又缺乏畅通的申诉渠道，这就使得其财产权利的保障就更成为问题。
3 作为村干部如何做好土地征收工作
随着城镇化发展的进一步推进，农村工作的复杂性增强，尤其是在土地征收过程中，涉及了政府、农民、村组织、开发商等多方利益主体的博弈，利益分配的矛盾也愈加复杂，要在贯彻党和政府政策的执行与保障村民利益的最大化中间，找到一个平衡点，确实不易。在土地征收过程中，除了要尽职尽责做好本职工作，还必须做好以下几方面工作：
3.1 熟悉土地征收相关的法律政策
《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《关于深化改革严格土地管理的决定》等都是国家政府在土地征收时所依照的法律依据，作为村里主持该项工作的干部，一定要熟悉和清楚相关条款，做到知己知彼，有的放矢。即使自己了解掌握了国家的相关政策，又能对村民进行普及教育，使村民也能清楚地知道国家的有关规定，使我们能在合法的基础上统一征收大局。除此之外，法律政策还设定了很多的救济途径，要帮助大家运用法律武器来维护自己的合法权益。
3.2 做好群众征地工作，构筑起化解的第一道坚固防线
多年来，因为土地征收问题造成的频频发生，因为该问题而造成的人员伤亡等恶性事件让人触目惊心，这不仅严重影响了社会秩序和稳定大局，也影响了党和政府在农民心中的形象。在征地过程中，我们首先应该认识到，土地是农民的根本，失去了土地，农民就失去了生存之本，农民因此而产生的恐慌不安、思想波动，要从感情上进行理解。其次，要深入群众，耐心听取群众反映的困难和问题，并千方百计帮助其解决。最后，要处事公道，对群众合理的要求，尽快予以满足；对一时无法解决的，要解释清楚，争取他们的理解和支持；对不合理、不合法、侵犯群众利益的规定、做法，要及时予以修正。除此之外，要做好群众的思想工作，积极引导他们按照国家政府相关政策、法律、程序办事和维权。把解决群众实际困难和做好群众思想工作结合起来，构筑起化解的第一道坚固防线。
3.3 征地补偿款的发放要公开、公平、公正、及时
征地补偿款的发放，是征地过程中，群众最为关注的焦点，是最为敏感的“漩涡”，也是最容易出问题的环节。千百年来，我国农民信奉“不患寡就患不均”，大家对于公平、公正的追求是至上的，村干部作为征地补偿款发放的主体，如何公平、公正、及时的将补偿款发放到群众手中，让群众满意，是征地过程中极为重要的工作。首先，我们要让群众清楚地知道，征地补偿相关的种类构成、各种补偿的补偿标准、人头的确定办法、费用计算方式等等，用公开、公正、公平、统一的规则来确保公平的实现。其次，在补偿款到账后，村领导要尽快规划安排，及时将补偿款发放到群众手中，让群众得实惠、得安心，将恶性事件扼杀在萌芽当中，也使我们的城镇化顺利进入下一阶段。
【参考文献】
土地征收存在的问题范文2
[关键词] 国有土地上房屋征收； 相关档案； 送达工作
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 02. 062
[中图分类号] G275 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）02- 0123- 02
0 引 言
国有土地上房屋征收工作环环相扣，一环紧接一环。如果其中哪个环节出了问题都将直接影响整个征收工作的进程和质量。及时、准确、安全地将《房地产征收估价报告》、《房屋征收裁决受理通知及申请书副本》、《房屋征收补偿安置裁决书》送达到被征收人手中并得以证明，至关重要。送达看似简单，没什么了不起，但在实际工作中并非易事。许多次征收都因未能及时送达或送达到位但没得以证明而拖延下一环节工作或者根本无法往下操作，教训刻骨铭心，应给予高度重视，极大关注，彻底杜绝。
1 未能送达的几种表现
（1） 送到其家门无人接。由于被征收人对征收工作心存抵制，或由于被征收人自身的其他无法配合征收工作方面的原因，使原本轻松就可以送达的工作目前无法实现。
这一情况的实质是被征收人故意回避送达的工作人员，躲开征收工作人员，企图往后拖，进而给征收工作施加压力，以达到多要补偿的目的。
（2） 送达到位了，但由被征收人不在送达回证中签字，没有送达到位的凭证，被征收人就不肯承认，强词夺理，硬说是没收到，使征收工作人员很无奈。
（3） 有时由于征收工作人员粗心大意，轻信他言，将本应可以直接送达本人的档案交给了出门迎接的串门的客人或亲属，造成实际上的未送达情况的发生。
（4） 一些征收工作人员违规操作，仅凭被征收人的假意承诺，如给我用信寄到一个地方我就收到了为根据将其寄出，结果一到关键时候被征收人却矢口否认。
（5） 一些征收工作人员为求工作进度，将其寄给被征收人单位或其子女单位，以为这样可以让其转交收到，同样可达到送达的目的，结果事与愿违，被征收人们以种种借口和理由拒绝承认送达的事实。
（6） 有的个别征收工作人员工作极不负责任，到被征收人住处往院里一扔了事，严重地伤害了那些被征收人的感情。
2 未能送达的主要影响
2.1 直接影响政府在被征收群众心中的形象
国有土地上房屋征收工作，是党和政府的民生工作，关系千家万户。征收工作代表了政府面对被征收群众展开工作，而送达相关行政裁决等档案文件则是具体体现，它关系到被征收群众信任政府程度的增长与减少。在他们心中，连相关几页的行政裁决书等档案材料都不能送达，还有什么能力进行完成征收国有土地上的房屋，更何谈改善他们的居住条件。送达不到位也说明相关征收工作人员基本素质低、档案意识淡薄等等。因此说，送达表面上是件小事，但关乎人心、关乎大局，不可轻视而无为。
2.2 直接影响征收工作的进度
如果相关征收档案文件未在规定的时限送达，无疑会给征收工作带来很大的麻烦，有可能使工作陷入僵局状态。行政裁决等相关文件不送达就不能开展下步工作。
2.3 直接影响建设项目的进度
征收中相关文件送达不到位，就会发生连续反映，最后导致影响建设项目预期开工，这是显而易见的。很多的案例都可以说明这一点。前期征收裁决等档案送达不到位，被征收人抵制情绪十分大，之后的问题也随之产生，突发事件的发生也屡见不鲜。
2.4 直接影响征收人工作自信力
长时间的送达不到位，定然会影响征收工作人员的工作自信力，进而产生对此无所作为，此题无解，外部困难原因是自身力量所无法解决的等负能量的想法。它还可以造成影响其他环节工作的坏情绪的产生和突变，直至影响征收工作人员正常心态发生变化。
2.5 直接影响国有土地上房屋征收档案的完整
由于送达不到位，给档案完整的立卷、归档带来了不可解决的困难。不完整的国有土地上房屋征收档案，又怎能持续发挥其作用呢，所以它所带来的无可弥补的损失是应引起高度重视的。
2.6 直接影响社会稳定的大局
送达不到，就会使行政程序上有缺失，使一些刁蛮的被征收人有可乘之机，借题发挥，可直接引发上访，社会稳定就会受到影响。而化解此类问题的上访又并非易事，可能一直无法解决，成为积案，影响社会的稳定。
3 几点对策
为了有效解决送达不给力的实际问题，变被动为主动，应多方位思考，多角度思维，用科技声像等手段加上请社区组织参与和媒体适当介入，不断完善自身工作艺术等方法给以破解。
3.1 用声像拍摄制成档案的方法，发挥其一目了然的凭证作用
这一方法简单容易操作，而且效果明显。即在征收工作人员将征收裁决等档案相关文件送达被征收人手中时，就采取同步同声拍录的方法，使得彼此双方都看得见，摸得着，避免发生任何误会。要注意的是事先应做好相应准备工作，比如，对被征收人家庭状况进行深入了解，尽量多拍能起凭证作用的镜头，其中送达时间、地点、人物要清晰以及被征收房屋原貌、地点等均如此。在此基础上，多拍摄双方交接文件的场面，这就做到了严丝合缝，无可挑剔了。
3.2 发挥社区组织的作用
可求助社区组织的一些公信力较强人员参与其中，组成既有国有土地上房屋征收人员带队的，又有社区党员代表参加的送达小组，一一送达，之后三方签字确认，如被征收人不签字可在备注栏中备注送达情况。这样就不会出现各式各样的问题了，能较大地提高送达率。
3.3 要在报纸等媒体上公告送达
公布应送达被征收人的信息，如姓名、送达内容等等，同时在征收办公室开辟场所，设专人通知联系被征收人前来领取，实现送达目的。要规定时限，明确相关要求。对恶意明知不取的，应给一定的说法，力争以此破解难题。
3.4 征收工作人员
要勤快，勤跑腿、勤打听、勤联系，必要时可采取科技定位的方式，一定千方百计找到被征收人，实现送达目的。
土地征收存在的问题范文3
Abstract： Our country is at the hard time of industrialization, i.e. the time of promoting the industrialization through limiting the utilization of agricultural resources. The necessary capital of industrialization mainly comes from the land exploration in village. Most of lands in village are collective ownership, so collective-owned land exploration can support the industrialization, but is injurious to the peasants' interest. Under the guidance of scientific outlook on development and building a harmonious society, the key breakthrough of issues of agriculture, farmer, rural area is to balance the rural and urban economy, revitalize the rural economy all-round, coordinated and sustainable, and be oriented to peasants' basic interest. This article discussed the balance of collective-owned land exploration and peasants' interest compensation.
关键词： 集体土地；征收；农民利益补偿
Key words： collective-owned land; land exploration; peasants' interest compensation
中图分类号：C913 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）02-0324-01
1法律视域下的集体土地征收与补偿
1.1 土地征收制度土地征收指的是国家基于公共利益的需要，强制取得集体土地所有权的行为。与土地征用内涵界定不同，土地征收是强调所有权的收回，而征用往往是使用权。2004年的《宪法》修正案将土地征收与土地征用做了明确区分，将第l0条第3款修改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿”，由此可以看出我国现阶段实行的是土地征收制度，而非土地征用制度。土地征收权是行政主体的一种公权力，它建立在国家的基础之上，来源于《土地管理法》的授权。其次，征收的对象是集体土地所有权和使用权。再次，土地征收必须基于“公共利益”。我国《宪法》、《土地管理法》都明确规定了国家征收土地的依据是“为了公共利益的需要”。最后，土地征收应以补偿为要件。《宪法》《土地管理法》和《农村土地承包法》中都规定了“土地征收应该给予补偿”，这是土地征收的法定要件。
1.2 关于征收补偿补偿与赔偿不同，补偿是使受损权益得到恢复和弥补的一种重要的法律手段，同时也是一项重要的法律制度。土地征收补偿既是补偿法律制度中的一项重要内容，也是土地法律制度中的一项重要内容。在土地征收中，征收补偿问题是一个十分重要的问题，甚至可以说是核心问题[1]。而补偿的原因主要是因为土地是农民最重要的生产和生活资料，也是农村集体经济组织最重要的资源，是他们基本生活资料的重要来源，也是他们从事农业生产经营活动的物质基础。土地一旦被国家征收，农村集体经济组织和农村村民便丧失了土地所有权，同时也丧失了基本生活来源和从事农业生产建设活动的物质基础。
2土地征收与农民利益补偿的现状分析
伴随近几年来的经济建设的快速发展和愈发加快的城镇化步伐，建设用地需求量大幅增加，征收农村土地的力度越来越大，由此引发了农村集体经济组织内部征地补偿费的分配，却仍然存在着分配方式各异、分配比例不合理、杂乱无章等问题，严重损害了被征地农民和农村集体经济组织的利益，影响了农村社会稳定和农村经济的健康发展，同时也阻碍了征地工作的顺利进行。我国《宪法》中规定只有对公益用地，才能进行征收，但是却没有对公益性用地进行明确的界定，而在实际上不论是国家公益性建设项目还是经营性项目或者是房地产开发项目，―律动用国家征收权，远远超出了“为了公共利益”这个范围。这种现象主要归因于我国现行法律对土地征收的“为了公共利益”界定不清以及关于土地征收权的规定相矛盾[2]。正是立法概念上的模糊，造成了执法过程中极大的可操作性，从而为利益分配不公埋下了隐患。
3优化集体土地征收和农民利益补偿关系
3.1 制度先行，建立健全补偿制度补偿标准的合理性需要在三个方面进行权衡考虑：第一，土地的市场价值；第二，农民因土地被征收而实际遭受的损失，农民从土地上可获得的收益、土地上的相关附属物等；第三，农民丧失土地后的生活保障。对于一定年龄界限（如50岁）以上的农民，应考虑其被征地后的生活保障。而在一定年龄界限以下的农民，则应考虑其就业培训费用及失业保障。
3.2 广惠于民，进一步扩大补偿范围这一点是比较明显的。在大力振兴农村经济的宏观背景下，不仅仅通过国家的政策倾斜、财政转移支付等政策，还要广泛的对被征地农民进行利益补偿。扩大补偿范围需要遵循这样几个原则：第一，被征收土地原用途的土地价格，即对于被征地农民的土地财产损失补偿；第二，被征地农民的社会保障费用，即对农村土地社会保障功能的补偿，以保证被征地农民长远生计有保障；第三，地上附着物补偿费；第四，土地征收造成不便于利用残余地的价值损失补偿以及相关损害补偿费；第五，被征地农民一定时期的失业损失费用和转业转岗就业培训费用[3]。扩大的范围不仅仅是农民的数量，还有补偿的项目，补偿范围的扩大可以视为补偿标准的宽容性降低。
3.3 对接市场，引进价格机制，促进补偿“合理化”既然土地征收所形成的利益补偿是既得利益对既失利益的一种价值转移，那么可以说，解铃还须系铃人。市场带来的问题就需要市场去解决，这也是维护土地征收和利益补偿平衡的最有效的配置方式。导入市场机制，确立“合理补偿”的原则针对我国目前对土地征收补偿原则的规定不明朗的现象，我国应当在借鉴大多数国家和地区做法的基础上，结合我国的具体国情，确立“合理补偿”的原则，以市场价格作为征地补偿的标准，以市场谈判的方式确定补偿费用。该原则的确立，一方面可以切实保护被征收土地者的合法权益，另一方也可以避免现阶段实行“完全补偿”可能给国家和社会发展带来的负担。[4]另外，在适当扩大补偿的范围的基础上，继续依照现实情况制定开发合理的补偿标准。为此，一方面土地征收补偿的标准要确保被征地农民的生活水平不降低。另一方面应当建立完善的土地评估制度和土地评估方法，在对被征收土地进行科学的评估后，以市价为基础。综合考虑国家、集体和个人三者的利益，合理地确定土地征收的补偿标准。为确保土地补偿费用的公正分配，一方面也要建立分配方案的合法性审批制度，防止村民会议自治权的滥用，另一方面应当确保村民会议的自治权。排除行政和司法的过多干预。
参考文献：
[1]王兴运.土地征收补偿制度研究[J].中国法学，2005，（6）.
[2]蓝威.论我国农村集体土地征收制度的立法缺陷及完善[J].2007，（20）.
土地征收存在的问题范文4
【关键词】农村集体土地；征收；公共利益；征地补偿
中图分类号：F303文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)03-068-01
一、我国现行农村集体土地征收制度立法缺陷
（一）我国农村集体土地征收条件不明确
我国《宪法》》第十条第三款、《土地管理法》第二条第四款、《物权法》》第四十二条第一款、《农村土地承包法》等法律法规规定，农村集体土地征收的前提是为了公共利益的需要，即只有是为了达成某项公共利益，政府才能要求集体土地权利人做出牺牲服从征收，但是并没有对“公共利益”做出明确的界定。并且，我国《土地管理法》第四十六条的规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记”，这意味着行政机关拥有对公共利益的认定的完全自由裁量权。这造成在现实操作中，很多地方政府以公共利益为名，泛用征地权，严重损害了农村集体组织和农民的合法权益。
（二）我国农村集体土地征收程序不完善
第一，农村集体土地权利人的知情权、参与权和表达权受限。《土地管理法实施条例》规定土地征收必须公告，但是先拟定方案再征求意见的公告形式只作为已经拟定的征地补偿、安置方案的附属程序，目的是用于权利登记，被征地人根本不能表达自己的意见。这种被动的、滞后的、有限的参与对征地方案并不能产生实质性影响；第二，土地征收纠纷解决机制不完善。按照《行政复议法》第六条、第三十条第二款的规定，农村集体土地权利人对征收决定只能提起行政复议。此外，根据《土地管理法实施条例》第二十五条第三款的规定，土地征收的补偿、安置方案都要由行政部门拟订、批准、实施，即使集体土地权利人对补偿标准有争议，也只能由人民政府协调、裁决，不能向人民法院，而且征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。这意味着在征收程序中，从批准、实施到救济都由行政机关主导，这就隐藏着排除司法机关的介入与救济的危机。豍
（三）我国农村集体土地征收补偿制度不合理
第一，补偿原则不明。法国在《人权宣言》中确立了“公正补偿”的原则，美国在宪法第五条修正案中明确了“公平补偿”的原则，日本在《日本国宪法》中确立了“正当补偿”的原则，而我国《土地管理法》第二条第四款规定国家为公共利益的需要可以依法对集体所有的土地实行征收或者征用并给予补偿，这里的给予补偿究竟是应该理解为“公平”、“合理”还是“充分”并不明确，事实上在我国这种补偿不仅谈不上公平，甚至不能保障农村集体土地权利人的生存与发展权豎；第二，补偿标准过低。《土地管理法》第四十七条规定“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍，征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍”，这种补偿标准完全不考虑土地的预期收益和增值空间；第三，补偿范围过窄。《土地管理法》四十七条规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上附着物以及青苗的补偿费。《物权法》四十二条规定必须安排被征地农民的社会保障费用。但现行法律没有考虑残留地、对相邻土地造成的损害等特殊情况的赔偿。
二、我国农村土地征收制度的重构
（一）严格界定公共利益，防止土地征收权滥用
公共利益本身是一个抽象的概念，但是立法中完全可以采取列举式规定规避该缺陷，将公共利益限制在某些特殊领域，例如交通、水利、能源、供电、供暖、供水等公共事业或市政建设，教育、文化、卫生、体育、环保、绿化、慈善机构等社会公共事业，涉及国家安全的国防事业以及其他由政府或者社会组织兴办的以公益为目的的事业。除此之外，还要赋予农村集体土地被征收人对征收决定异议的诉讼权以及一定期限内被征收集体土地未用于公共利益的撤销权或买回权，即如果被征收集体土地没有在规定期限内按照原定公共利益使用，原农村集体土地权利人可以主张买回该土地。
（二）尊重农村集体土地权利人意愿，确立公平补偿原则
所谓公平补偿包括几下几点原则：第一，就行政机关而言，要充分尊重市场，以被征收的集体所有农地所在地的市场价为基准，并充分到失地农民的社会保障与再就业问题；第二，就农村集体组织内部而言，要平衡好集体组织和成员的内部利益；第三，扩大农村集体土地征收补偿的范围，例如必须考虑被征收土地因为开发方案被批准而增值的收益情况，保障被征收权利人能够从中获取合理的预期增值收益；第四，创新农村集体土地征收补偿大的方式，除了现金补偿外，还应该更加重视土地承包经营权入股、土地权利换换社会保障等长远的补偿机制，强化失地农民的生存与发展能力。
注释：
陈小君.农村集体土地征收的法理反思与制度重构[J].中国法学,2012（1） .
土地征收存在的问题范文5
【关键词】房产税；财富调整；税基调整
一、目前我国房产税征收的现状
日前我国财政部财政科学研究所所长贾康接受媒体采访时表示，房地产调控未来的大方向将是以房产税等经济手段逐步替代“限购令”这样的行政手段，今年年底将会对上海、重庆两地的房产税试点情况做总结，今后可能会出台扩大试点的方案，但扩大试点城市名单尚未确定。
从上述采访中可以看出国家积极改革房产税的决心，进一步推动房产税改革试点的范围及程度，同时对如何在中国进一步改革财产税进行了思考，如何使房地产调控在制度建设方面得到更多实质性推进及如何改革完善地方税务体系。如何推进财富分配机制及如何抑制房地产泡沫等。
正因为当前我国房价虚高，有关专家提出要多占有多套房产的人征收房产税，希望通过征收房产税来遏制炒房，投机性购房现象。这是在物业税面临法律和技术障碍的情况下，房产税被赋予的厚望。
二、征收房产税的目的
财政部2010年9月曾就为什么要进行房产税改革做出公开回答，提出是对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，主要目的有四点：一是有利于调节居民收入和财富分配；二是有利于健全地方税体系；三是促进经济结构调整及土地集约利用；四是引导个人合理住房消费。
（一）利于调节居民收入和财富分配
房产税的征收有利于社会资源的公平、公正分配。众所周知，地球的资源是有限的，土地资源尤为有限。随着人口大爆炸时代的到来，人类赖以生存的土地越来越少。人人有所居是人类生存的合理需求，如果让少数人一人占有多套住房，导致闲置空房，则是对资源的滥用。因此，对自住房以外的房产征收房产税，以减少少数人对自主需求以外的房产的占有，是有利于资源的合理利用和分配的。而且近几年房产投资或投机成为一部分人积累财富的重要方式，对居民收入差距的扩大产生了越来越大的影响。通过对面积大、价值高、套数多的个人住房征收房产税进行适当调节，可以一定程度上促使收入和财产的合理分配，缩小贫富差距[2]。社会不稳定的根源在于社会财富分配不合理所导致的。征收自住以外房产的房产税，有利于少数人占有财富的表现形式，从而增加其他社会成员的财富占有显示，这将有利于调节居民收入和财富分配，促进社会稳定。
（二）有利于健全地方税体系
多数发达国家的房产税的征收是为了改善地方税收结构及居住环境、缓解贫富两级分化、增加人民福利、实现城市可持续发展。以美国为例，其房产税征收不仅评估系统健全、征收过程公平公正，税收的使用途径也完全透明，所以，美国人愿意缴纳这样一个服务性质的税种，专款专用的房产税被用来为社会提供公共服务，以改善人民的教学、治安、居住环境等等，而其住房本身也会随着诸种环境的改善而升值。根据美国国家统计局数据，从2000—2007年，美国的个人收入增长了28%，中等价位房的房价增长了48%，而美国房产税的同期增幅是62%。因此，美国征收房产税不是为了打压房价，而是给人民增加福利及让物业升值[3]。我国房产税的征收的一个目的即是健全地方税体系，改善地方税收结构。
（三）促进经济结构调整及土地集约利用
征收房产税能够适当的调整经济结构，对房产市场过热有一定的抑制作用。过多流向房地产的资金再次转向别的产业，对整个资本市场的经济结构产生了一些调控的作用。随着房产税的征收，购置房产的成本增高，促使投资者对土地的理由更加谨慎，利于土地资源的集约利用。
（四）对房价的控制有一定的作用，引导居民合理住房消费
从房地产市场的现状来看，刚性需求是客观存在的，但不可否认大量有机需求的存在。许多楼盘的空置率十分高，说明拥有多套房的家庭，将房产作为投机投资，在房价上涨的预期下，更多的是讲房产待价而沽。而造成这一现象的的一大重要原因是房产持有成本过低。同时也说明了房价有人为操作存在得。为了减少人为操作房价的情况，让市场反映真实的供求需要且让房价趋于合理，进而引导居民合理住房消费，征收自住房以外房产的房产税是必须的。
三、目前我国房产税征收存在的问题
目前，我国关于房产税的征收办法并不健全，其采用的是1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，而这是根据上世纪80年代中期的经济体制、社会条件及征管能力设计的。但是随着我国社会主义市场经济体制的建立，以及现行住房及土地问题的不断改变，其税制出现了一些急需解决的难题。房产税的征收面临四大难题：
（一）计税依据不合理
按原值征税只能体现购买、建造房产的历史成本，而不能良好的反应对市场供求变化、基础设施改善、土地稀缺等因素引起的地价变动；征纳双方对购买性房产、购置土地自建房产原值是否包含地价存在争议，使征管矛盾显著；出租房产按租金收入计征房产税，但是征税依据不明确，造成自用、出租房产形成较大的税赋差异。且我国的房产税现在采取的是单一固定的比例税率，对于自用房产（不考虑所处区域、地理位置、服务价值、用途等）税率均为1.2%。因此税率缺乏弹性，导致了房产税对居民收入的调节作用不是十分明显，对财富的再分配效果不明显。
（二）税率制度不合理
目前对从价、从租房产分别采用1.2%、12%的统一税率，其中对出租房屋以租金收入作为计税依据，缺乏依据性。通过不同的计税依据计算出得应纳税额不同，这便造成税赋不公平，为人为的偷税漏税提供温床。因此虽然采取统一税率简化了税制，使征管方便，但不利于反映各地的实际情况，不利于地方政府因地制宜地确定税率水平且体现不了房产税的地方税特点。
（三）税基狭窄问题
根据《暂行条例》的规定，房产税的征收范围限于城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。但是现在我国农村经济不断发展，许多农村与城镇房产相差不大，却不属于房产税征税范围。现行房产税对位于农村的房产、城镇个人住房、财政拨付事业经费单位房产均不征收，既减少了地方收入，也不利于有效发挥税收促进土地节约集约利用的功能[4]。
（四）减免税范围不合理
根据《暂行条例》的规定，行政机关、人民团体、军队自用的房产，财政拨付事业经费的单位业务范围内自用的房产，个人所有非营业用房等被列为免税对象。但目前我国的房地产市场的市场化程度越来越高，因此房产减免税范围显得不是十分合理。主要体现在：一是事业单位的改制导致了许多财政拨付事业经费的单位逐步企业化，需要列入征税范围；二是个人购房比重急剧上升，房屋的私有产权逐步得到确立，房产成为我国居民家庭的重要财产之一。但是现在居民自住房免征收税费，导致了一系列的问题，如房屋紧缺、房价高涨、大量空房闲置。因此依照目前的情况，我国现行的减免税范围使我国税收的调控作用不能得到很好的发挥，同时也影响了财政收入。
四、如何有效促进房产税的征收
（一）逐步扩大税基，征税以城市为主
由于各地房地产市场发展情况不同，各地房价和居民收入水平不等，各地政府需要根据本地实际情况征收房产税为满足居民的住房需求。且绝大多数发达国家的房地产税实行按评估值征税，运用成本法、市场法和收益法，对房地产实行计算机批量评估，使经济发展、公共投入、区域优势等带来的土地升值通过税收进行有效调节。我国应借鉴别国政策，对不同的地区采取不同的税基，对不同城市的房地产进行评估，如人口较多且土地稀缺，供需矛盾比较大的一线城市，超过一定面积或多套房持有者将要缴纳税收。相对的供需矛盾相对略弱的二、三线城市，应当以更好的调节收入分配，抑制投机需求为主，对于一些高档住宅和高档别墅以及多套住房持有者，应当给予较高的税率，以达到调节收入分配的目的。
（二） 完善各地监督机制，房产税收支透明
税收是我国宏观调控的一项重要财政政策，而税收的本质是应当“取之于民，用之于民”的。世界上许多发达国家对于税收的征收及使用均受到广大人民的监督，并建立了公共财政。在我国，各地方政府财政收入中有多少是来自税收，目前我国财政及税收情况处于不透明的状态下，对征收的房产税的使用状况不了解，不能肯定税收的良性循环使用过程。由“国八条”的要求可以看到，我国房产税的征收应大部分用于建设廉租房和保障性住房，由此，对于如何更好的使用这部分税收，需要一个合理有效的监督机构，来监督这部分收入的具体使用过程，以促进廉租房和保障性住房建设[5]。
（三）调节减免税范围
土地征收存在的问题范文6
备受瞩目的房产税试点在重庆、上海两地“破冰”后，转眼已过百日。资料显示，截至4月底，重庆房产税税收收入70余万元。截至4月27日，上海税务机关共受理购房人申请办理房产税认定18960件，其中认定为应征税的住房2306套，上海缴纳的房产税在20笔左右。对房产税的试点效果，两地官方均保持乐观：上海今年前4个月一手商品住宅成交量创下6年来的同期最低；重庆高端物业普遍遇冷，独栋商品住宅的价格较1月初下跌8％左右。投资投机性需求的“挤出”，与房产税的征收存在一定关系。
特别是重庆方面，重庆市国土房管局有关领导曾对媒体介绍说，重庆房产税政策对高档住房的约束效果逐步显现，集中体现在：一是通过对高档住房的“消费购买约束”，引导住房合理消费。房产税实施后，高档商品住房项目访客量出现明显下降。1月28日-4月30日，高档商品住房成交25.66万平方米，占商品住房成交量的7.8％，较去年高档住房成交面积占比下降3.1个百分点。群众住房消费观念有所转变，部分购房者改变了买大房、买贵房的消费倾向。二是通过对高档住房的“价格约束”，起到了遏制高档住房带动房价上涨的作用。房产税实施后，需求的下降促使房地产开发企业对高档住房的定价更趋理性，价格上涨预期不断下降。同期，主城区应税住房交易价格有所下降，应税住房成交建筑面积均价13140元／平方米，较房产税实施前(1月1日-1月27日)同类房屋成交建筑面积均价14678元／平方米下降10.48％。三是通过对高档住房的“开发供应约束”，优化了商品住房供应结构。部分开发企业开始调整产品户型结构，将大户型住房比例降低，减少大户型住房的供应量，增加中小户型住房的供应量。据统计，今年一季度主城区建筑面积200平方米以上的高档住房新开工面积与去年四季度相比下降了4.5％。2―4月，建筑面积100平方米以下的户型住房上市量同比增加了20％。
然而，许多业内人士对此并不以为然。有人反诘，两地的房价依然坚挺，并未出现松动。与之前寄予厚望相比，房产税试点后的波澜不惊，多少都有点让人失望，甚至遭到了质疑：两地征收的房产税尚不及当地一套商品房的房款。
笔者认为，房产税刚刚起步，现在对房产税试点“断论”为时尚早。房产税试点成效是值得肯定的，沪渝两地的试点均以“用较小的阻力和代价”得以顺利开展，起到了为房产税征收“立碑”的作用，是今后全面开征房产税的起点，具有非常意义。
客观地说，两地房产税征收数额偏少，有一些合理原因。一是纳税征期造成的税收入库滞后。房产税属财产税范畴，不同于流转税，其征缴有时间限定。重庆房产税纳税主体缴税的时间为每年的10月份，而上海则为12月底。目前，重庆市有关部门已经完成对3400多套独栋商品房住宅的清理，6月份将把征税通知发放到户，陆续会征缴入库。二是履行纳税义务有时间差。也就是说，即使是新签定购房合同的应税房，如来年才接房办证，当年也不会缴纳。因此，上述房产税征收数额并不能全面反映此时真实的情况，对其“不成功”的断语有些轻率。
二、征收房产税的宏大愿景与现实困境
(一)理想中的房产税
许多人对房产税试点失望的原因，就是房产税的出台并没有起到明显平抑房价的作用。且不论小幅度的试点能否担此重任，这种认识本身就有失偏颇。那么房产税出台的目的是什么，或者说理想的房产税会起到什么作用呢?
运行良好的房产税，能够在一定程度上调节社会财富的不均，防止在住房资产占有上的两极分化，有助于调节个人收入的二次分配；作为宏观调控的手段之一，能抑制日益严重的房地产投资和投机行为，会弱化与挤出一部分房地产需求；能够提高不动产保有成本，增加不动产流转，有利于房地产资源的优化利用；能够持续稳定地增加地方政府的财政收入，有利于破解土地财政的困局。可以说，房产税税种设计本身的目的是税制改革，其终极目标是打造我国地方政府所必须掌握的地方税体系中主体税种的框架，这对于中国市场经济体制建设具有全局意义。
(二)房产税试点中存在的问题
显然，要实现这样宏大的愿景很远，还有相当长的路要走。就这一阶段的沪渝试点来说，本身也暴露了不少问题。
1 征收范围过窄
从两地试点情况看，征收范围过于狭窄，仅限于二套以上新购房和高档别墅等增量房，可以说，这部分业主属于富裕群体，对税收不是特别敏感。这种情况下房产税在很大程度上具有商品税的特征，而不是对社会财富存量征收的、真正意义上的财产税。比如上海的规定，个人之前无论拥有多少房产都无需纳税，这至少违背了房产税征收的宗旨，无法掌握市场真实的数据，起不到调节分配的作用，也有失公平。从长远来看，应逐步适当扩大征税面，否则房产税将难以真正地发挥作用。因为存量房才是市场的主体，抓住它才能抓住根本。今后的房产税征收应尽快实现由增量房向存量房过渡。
2 税率设置有待进一步论证
整体看，沪渝两地房产税征收税率均偏低，力度较小。在房价依然坚挺的时期，这种低税率往往具有一定程度的转嫁性。因此，目前税率的确定还有待进一步论证，就目前两地试点情况而言，应适当提高征税税率。
3 立法层级需要提高
房产税试点一直饱受争议，很关键的一点就在于，法律关系没有捋顺，让人感觉“腰杆不硬”。沪渝试点的办法仅仅是当地政府的决定，其房产税征收的依据也只是“国务院第136次常务会议有关精神”。而事实上两地对住宅保有环节征税和现行的房产税暂行条例中“非经营房产不征税”的规定，相互冲突，严格说不符合税收法定原则。由于没有坚实可靠的法律支点，造成征收难题。在今后，房产税征收要“扩围”，这种区域性和临时性的政策无法向全国广泛推广，立法的问题急需提上日程。房产税是作为财产税的一个重要税种，其征收必须经过严密的立法程序，必须把房产税纳入国家法律调整的范畴。
(三)其他重大现实问题
1 土地财政的困局
房产税被寄予的厚望之一，就是为地方政府开辟新的税收渠道，脱离对土地出让金的依赖。资料显示，2010年全国土地出让金收入2.7万亿元，占全国财政收入的比重高达32.5％。各省政府对土地出让金的依赖程度不一，发达地区普遍很高，有的省甚至接近70％。按照重庆、上海的征收模式，假如全国征收，估计只有千亿规模。千亿元房产税和2.7万亿元的土地财政相比，相去甚远。
与此相对应的，是由于房地产调控的深入，各地方政府土地财政大幅度缩减。地方土地出让收入的减少，将直接影响到1000万套保障房的建设。
2 调整税制结构的问题
我国宏观税负偏高和国民收入分配向政府和企业倾斜是一个客观存在的现实。数据显示，1996 2007年，政府最终分配比率由1996年的
17.1％提高到2007年的24.1％，企业由1996年的13.6％提高到2007年的18.4％，而居民部分的分配比率却由1996年的69.3％下降到2007年的57.5％。对比美国、日本等国家的国民收入分配格局，美国在20世纪90年代以来居民的分配比率一直较为稳定，平均为73.4％，高于我国15.9个百分点；日本2005年时居民最终分配比率为75％，高于我国17.5个百分点。因此，房产税的征收，需要调整整个税收大局，捋顺税收秩序。否则，单纯增加税种，尤其是增加居民税负，必然导致我国宏观税负进一步增高和居民部分收入分配比率持续下降、居民消费能力不足的后果。
3 征收成本问题
全面开征房产税需要具备的条件相当苛刻，且成本巨大。仅房产税征收对象的确认工作就是一项浩大的基础信息工程，要实现以家庭为单位认定第二套住房，就需要全国各地的房屋主管部门建立全面、实时和动态的居民个人房产购买和保有情况数据库。同时，各地民政部门需建立全面、实时和动态的居民婚姻和家庭人口构成数据库。如果牵扯到户籍和流动人口管理问题，还需要各地公安系统建立相应的数据库。而在全国房管、银行、民政、公安乃至劳动部门间实现实时动态的数据库联网，需要较长的时间和巨大的资金投入。
关于房产税征收的技术准备工作更是浩繁复杂。根据国外普遍经验，房产税征收是以房产价值为依据征收的，需要对房价进行评估，确定房产的地段、位置，核算出所属位置的税率标准。征税条件必须具备需要良好的土地和建筑物记录，但在国内，这些房地产登记信息往往是不完整的；评估机构从业人员数量和素质远远跟不上市场需求；税务部门要掌握真实的市场交易信息，这点看似简单，实则困难非常；另外，各地城镇化进程迅猛，交通变更以及城市功能调整加快，导致房产和地产的价值评估可变性强，难以做到公平、公正，获得广大房产持有者认可。如果不能对房产的价值进行有效评估，将难以确定房产税税的税基、税率，等等。
