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集体土地安置补偿办法范文1
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2017.08.183
1引言
随着社会经济的不断发展，湘潭市人口集聚加快，城镇化显著提高。2014年湘潭市城镇化率达到了54.02%，与2000年相比，城镇化率提高了18.08个百分点，14年间年均提高了1.5个百分点。2016年湘潭市城镇化率达58.1%，据钱纳里工业化阶段理论，湘潭市目前及以后在相当长的时间里仍将处于快速城镇化阶段。近十几年来，湘潭市城乡一体化加快，郊区大量集体土地征为国有土地，拆迁将是城市经济发展的必然趋势。为规范集体土地上房屋拆迁安置补偿标准，加快城镇化进程，同时保障被拆迁村民的合法权益，政府将《湘潭市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》作为拆迁安置补偿的法律依据。
该安置办法在促进城镇化水平，保障村民合法权益方面取得了较高的成就，但也暴露出许多社会问题。本文以湘潭市荷塘安置区为例，对村民进行访谈与问卷调查，同时走访了相关政府部门，其研究目的在于了解安置房安置模式实施后的效果，分析存在的优缺点，提出相应的改进措施与建议。
2集体土地上房屋拆迁安置房安置模式概述
2.1安置房安置模式概述
安置房安置模式是集体土地上房屋拆迁补偿中一种重要的安置补偿模式，特指因城市发展壮大，政府征收集体土地及拆迁该土地上村民的住房，并在该土地上集中建房，以解决被拆迁村民的住房问题。本质上是货币安置与住房补助的结合体，该住房的土地所有权仍为集体土地所有，住户没有完整的产权，不能按揭，无法办理过户手续。
2.2荷塘安置区概述
2.2.1项目建设背景
荷塘安置区源于湖南五江轻化集团投资建设的现代化示范性超大型商贸新城――中国中部国际商贸城的建设。为了保证项目的顺利进行，需要征用该地区的土地。根据《湘潭市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》（潭政[2010]101号），该规划区内的住房安置采取公寓楼安置和住房货币补助两种形式，且就近选择了在荷塘乡建设安置区。
2.2.2项目工程概况
荷塘安置区采用下店上居的商住楼行列式市场模式布局，确保每户拥有一套住房和一个店面。区内建筑层数5层，底层为商业铺面，二屋至五层为住宅，套内建筑面积70～140平方米不等，容积率约为1.0，建筑密度约35%。小区道路多与建筑物平行且沿着建筑物双边布置，与城市道路有多处交叉口，提高了交通的可达性和商业铺面的商业价值，但缺乏必要的物业管理、环卫及文化娱乐设施。
3安置房安置模式的利弊分析
3.1安置房安置模式的利
3.1.1保存了拆迁村民的生活方式与社会关系
在拥有五千年农耕文明的农业大国，村民与市民有着不同的教育背景、社会关系与生活来源，如果不考虑村民的生活方式，违背村民的意愿，强行将村民赶上高楼，这种过度的城镇化手段，将不利于社会的和谐。
荷塘安置区考虑到了村民的生活方式与社会关系：首先，考虑到农村住宅需“接地气”等因素，安置区建筑层数控制在五层以下；其次，预留了部分空地作为村民的自留菜地或家畜圈养地；再次，安置区选址采取就近原则，使留有种植地的村民在合理的农耕半径之内；最后，住房分配按村按组进行划分，这样就保持了原有的社会关系。
3.1.2确保了被拆迁村民住有所居，解决了医保与社保问题
荷塘安置区安置模式是货币补偿与住房补助的结合体，确保了拆迁户的住房需求，解决了村民的医保与社保等问题。这样被拆迁村民充分相信政府，相信拆迁政策，有利于拆迁安置工作的顺利进行与社会稳定。
3.1.3注重拆迁村民的生a安置，保障基本生活来源
荷塘安置区为商住综合楼模式，区位条件较好，毗邻“中部国际商贸城”，随着中部国际商贸城的发展壮大，周边地区流动人口大量增加，拆迁村民可以将区内的商业铺面或其他物业出租，换取一定的收入来保障基本生活。
3.2安置房安置模式的弊
3.2.1房屋空置率高，小产权问题严重
根据城乡规划法、房地产管理法以及土地管理法，荷塘安置区地块土地所有权为集体所有制土地，该类土地上的住房没有完整产权，不能办理过户手续，无法上市交易，实为城中村中的小产权房。荷塘安置区一期建设住房403套，实地调查数据显示，小区实际入住率仅为62%，房屋空置率高达38%。且部分村民利用安置房补偿政策，陆续将这些空置房屋变成了谋取自身利益的商品，以低于商品房高于原购房的价格，将属于自己的安置房上市交易赚取差价。此类交易尚无法律保障，势必存在产权纠纷等隐患。
3.2.2房屋质量存在缺陷，配套设施不完善，且缺乏物业管理
在对荷塘安置区村民的问卷调查与实地访谈中，最严重的问题是房屋质量存在缺陷，且村民认为这是安置房存在的特有现象，是政府建房存在的弊端，没有办法根治；最普遍的问题是基础配套设施不完善，村民已经住了几个年头了，安置区内无绿地建设，到处尘土飞扬，周边无学校、无医院、无商场、无公交站，缺乏专业的物业管理服务。这些问题严重影响了村民的生活质量，都将引起村民对政府安置房补偿政策的不满，直接影响到安置区的入住率。
3.2.3安置房不利于集约用地，商业区位无法均衡分配
荷塘安置区土地开发强度的容积率约为1.0，建筑密度约为35%，绿地率约为25%，这与现有的紧促城市，集约节约用地的土地政策相矛盾。采用的下店上居的商住综合楼模式，尽管安置区内的道路与城市道路开口较多，小区交通的可达性得到了提高。但无法从根本上消除区位的优劣势，致使商业店面的商业价值不同，无法统一，易出现村民间利益难以协调等情况。
4安置房安置模式的改进措施
4.1坚持公开、公正、公平的原则
为了减少村民对政府补偿政策的各种揣测，在拆迁安置补偿过程中相关部门应公示征用地的进度、规模、用途、批准的文号、安置补偿依据以及人员安置等政策及措施；为了保证被拆迁人的合法利益不受到损害，对拆迁补偿要公开进行，如拆迁补偿的相关依据、数量、补偿费用、房屋安置方式、人员安置方式、征地补偿安置方案及其具体实施的进度计划等予以公示，接受被拆迁群众的监督与建议。对拆迁村民关于安置补偿所提出的问题，要及时进行解答，对补偿过程中存在的问题应及时进行纠正，确保拆迁安置工作在公开、公正、公平的原则下进行，努力减少因拆迁安置不公引发的不满和冲突。
4.2创新安置办法，加强就业安置，确保社会稳定
征地拆迁中村民失去了赖以生存的土地，生活失去了保障，面临着“失地即失业”的局面。虽然有适当的货币补偿，有能遮风避雨的房屋，但不能世世代代坐吃山空，这也不符合村民的生活方式。新建的中部国际商贸城必定需要大量的员工，针对这种情况政府应当顺应民意，制定合理的就业安置办法。在征地拆迁过程中，拿出部分资金，与就业单位和没有收入来源的村民签订协议。根据各个岗位、年龄层次和文化层次，制订就业培训计划，带动村民再就业的积极性，让其能尽快地适应城镇生活，同时也有利于改善政府、企业与拆迁村民的关系，有利于中部国际商贸城在荷塘乡更好地发展，确保了社会的和谐稳定。
4.3适当增加货币安置模式的比例，压缩实物补偿模式
荷塘安置区安置房补偿模式属于实物补偿模式，目前湘潭市城区存量住房空置率为19.3%，2012年以后新建商品房空置率为32.8%。从宏观上来讲，如何消化商品房库存量，调整住房结构，是湘潭市急需解决的重要经济问题之一。如果能提高集体土地上房屋拆迁的货币安置比例，利用新型城镇化政策努力提高城镇人口规模，用补偿的货币购买现有的商品房，既能保障被拆迁村民的住房质量和生活质量，又能减少当前商品房市场的库存量。
5结论
集体土地上房屋拆迁补偿安置房安置模式，在一定的历史时期对城市建设起到了促进作用，有利于市场经济的发展。虽注重村民的意愿，部分保留了村民的生活方式与社会关系，解决了村民的后顾之忧，但仍然存在著小产权房、土地利用不集约、利益难以均匀分配、房屋质量不达标等缺陷。
安置房是以政府为主导的安置模式，虽然能解决现有的短期问题，但是对长期的运作不利，而且还给政府带来了巨大的财政压力和不可持续发展等新的问题。因此，我们应从长远的发展的角度着手，以增加就业安置与货币安置为主导，调整现有的安置政策。
参考文献：
[1]湖南省人民政府.《关于湘潭市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法的批复》湘政函〔2010〕101号[Z].2010-04-15.
[2]孙.城市化进程中失地农民权益的法律保障[D].济南：山东大学，2011.
集体土地安置补偿办法范文2
二三年七月十日
北京市宅基地房屋拆迁补偿规则
第一条 根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第124号）第十四条规定，制定本规则。
第二条 拆迁集体宅基地房屋的补偿价（以下简称房屋拆迁补偿价），按照本规则计算。
第三条 房屋拆迁补偿价，由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成；计算公式为：
房屋拆迁补偿价＝宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价
宅基地面积按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十八条确定；宅基地区位补偿价由区县人民政府以乡镇为单位，依本规则第四条的规定确定并公布，报市国土房管局备案。
第四条 宅基地区位补偿价按下列公式计算：
当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。
房屋重置成新均价，是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县人民政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400～700元/平方米幅度内确定。
户均安置面积，按照100~150平方米控制，具体安置标准由区县人民政府根据当地农村经济发展水平、农民居住情况确定。
户均宅基地面积，原则上暂统一按0.3亩（200平方米）计算。
与国有土地相邻的集体土地，其宅基地区位补偿价，可以参照《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第87号）确定。
第五条 按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十五条规定，以经济适用住房或其他房屋定向安置被拆迁人的，依本规则计算拆迁补偿时，当地普通住宅指导价分别为经济适用住房价、定向安置房屋价。
集体土地安置补偿办法范文3
一、本规定的适用区域范围为：东起迎恩门，西至公铁立交桥，南起霞西路，北至萧甬铁路（包括北海村所属大池头、官渎、宫后三个自然村）。
二、市迎恩门工程建设指挥部负责工程建设过程中涉及土地征收、房屋拆迁补偿安置等方面的协调工作，市迎恩门工程建设办公室（以下称工程办）具体负责做好有关日常工作。
三、迎恩门工程建设中，涉及国有土地上单位房屋和个人房屋的拆迁补偿安置分别由被拆迁单位的主管部门和工程办负责落实；涉及征收集体所有的土地以及集体土地上单位房屋的拆迁补偿安置分别由国土部门和工程办负责；涉及集体土地上村民房屋的拆迁补偿安置由越城区政府和镜湖新区管委会负责。
市发展改革、公安、民政、财政、国土、规划、建设、交通、文广、国资、工商、电力、水务、邮政、电信等部门和有关街道办事处、镇政府及社区、村委会，应按各自职责，配合做好迎恩门工程建设中的相关工作。
四、迎恩门工程建设过程中，涉及拆迁国有土地上的住宅房屋，按照《*市区房屋拆迁管理实施办法》执行。对涉及迎恩门工程国有土地上房屋权属认定、征收集体土地上村民住宅房屋拆迁补偿安置及征收集体土地上单位房屋拆迁补偿安置的具体办法，由市迎恩门工程建设指挥部分别制定执行。
五、拆迁产权属单位的非住宅房屋，按以下规定执行：
（一）拆迁产权属单位的非住宅房屋，以被拆迁房屋所有权证或其他合法房产凭证记载的建筑面积与登记用途为依据；未明确用途的，由产权登记部门依照职权或者根据房屋所有人的申请，以规划、国土等部门提供的合法有效文件为依据进行调查确认。
（二）被拆迁房屋因历史原因当事人未领取房屋所有权证的，由被拆迁单位提供相关资料，规划、国土、房管等部门按各自职责，相互配合予以认定。
（三）拆迁产权属单位的非住宅房屋，原则上实行货币补偿。拆迁教育、医院、社会福利等公益性质的单位房屋（已经政府安排土地异地新建的单位除外），可按规定就近安置。拆迁国有土地上的单位房屋实行货币补偿的，可在原房屋评估补偿价（不含附属物、装修）的基础上，增加10%对其进行补贴；拆迁集体土地上的单位房屋，其货币补偿金额为重置价结合成新的基础上增加160%。
（四）拆迁单位房屋的附属物，不作产权调换，给予货币补偿。因房屋拆迁造成的生产设备、设施等损失，由评估机构对设备原值、折旧、使用年限等因素进行调查评估后一次性予以补偿。
六、拆迁范围内未经有关部门批准的建筑以及超过批准期限的临时建筑，应按规定期限自行拆除，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，视情给予一定的经济补偿，不作安置。
集体土地安置补偿办法范文4
一、关于执行依据问题。省人民政府《关于公布省征地补偿标准的通知》（政发号）中所公布的补偿标准为土地补偿费和安置补助费两项费用之和。被征土地上的附着物和青苗补偿执行经省人民政府同意，自治州人民政府公布的《自治州征收土地上青苗补偿费标准》（州政发号）文件。
二、关于执行标准问题。鉴于行政区划调整，开发区所辖吉凤街道范围已属吉首市市域，征地标准除执行政发[]43号和州政发[]5文件外，按从高原则按照《吉首市征地补偿安置办法》试行意见执行。
三、关于集体土地费提留问题。征地补偿费用中土地费用村集体经济组织留存部分按政发[]43号文件规定的土地补偿费和安置补助费两项费用之和为提留基数，参照吉首市的提留标准8%比例执行。
四、关于执行方式问题。被征土地上的青苗费及地上附着物（包括青苗、果树、药材、花卉苗木、水坑、粪坑、零星树木砍伐费、临时生产棚等）实行费用包干补偿办法。（具体见附表1）
五、关于坟墓补偿问题
1、坟墓的补偿标准中包括坟地购置费和搬迁费。
2、新葬坟和搬迁坟墓必须符合园区规划要求，进入各村（社区）统一选址的公墓山范围内。
3、若遇特殊情况坟墓迁出开发区规划控制范围的，经开发区征地拆迁办现场验收后按文件标准另行补偿坟地购置费。
六、关于复核问题。在对土地权属进行调查、定界、面积测绘、作物定级、构筑物登记等工作时，被征地农户要积极配合并参与，对于无正当理由拒绝参与的以村（社区）组干部指认为准，原则上不复核。被征地农户确能提供足够证据证明有误且书面提出申请的，征地拆迁办、村（社区）组干部及被征地户共同进行一次复核，最终结果以复核确认的为准。
七、关于抢插问题。对于征地公告后仍然抢插、抢种、抢建的作物及构筑物一律不予补偿。
八、关于腾地问题。对补偿已经到户且腾地通知期满的，被征地户对被征土地上的附着物仍不采摘和搬迁的，由国土部门组织依法腾地，所造成损失不予补偿。
集体土地安置补偿办法范文5
一、我县土地利用现状调查基本情况
(一)基本情况
*县位于*省*部、*西北部，地处东经103°34′-104°45′之间，北纬23°45′-24°28′之间，全县土地面积经详查结果：7585329.7亩。
*县地处滇*岩溶山原地区，大总山脉分支系纵横全境，地形夏杂，地势起伏，喀斯特地貌(或称岩溶地貌)较多。整个地势从西南向东北呈阶梯状倾斜，海拔相对高差较大，最高海拔2501.8米，最低782.0米，最低差1719.8米。坡度一般为15°-35°。地形有山地、山间盆地，河谷、丘陵、平地、洼子地和坝子等。地貌类型多样，主要构造侵蚀地貌，是褶皱断裂形成的山地。如官寨剥蚀地貌，主要表现为剥蚀高原低山、丘陵和低中山。分布在腻脚等地;溶蚀地貌，如舍得岩溶地貌，岩溶面积占全县总面积的47.8%;盆地地貌，是受断裂和溶蚀作用形成的，境内海拔在1500米左右的坝子均属于盆地地貌。堆积地貌境内较少。全县500亩以上的坝子有40个，较大的坝子有*等，约占全县面积的20%。
(二)土地现状结构
我县各地类面积和结构如下：
1、农用地:6848594.3亩，其中，耕地:1430067.1亩，占土地总面积18.8%;园地:1*92.6亩，占土地总面积0.14%;林地:4630573.9亩，占土地总面积61%;牧草地:173048.3亩，占土地总面积2.3%;其它农用地:604612.4亩，占土地总面积7.9%。
2、建设用地:92612.6亩。其中，居民点及工矿用地:75625.7亩，占土地总面积0.99%;交通用地:12330亩，占土地总面积0.16%;水利设施用地:4656.9亩，占土地总面积0.06%。
3、未利用土地:644122.8亩，占土地总面积8.5%。
(三)土地利用特点
1、农业用地面积大，有较大的开发潜力。全县已利用的土地中，农业用地为6848594.3亩，占土地总面积的90%，在农业用地中，非耕地多，而耕地少。
2、耕地中，旱地多，灌溉水田少，全县耕地中，旱地面积即达1239421.4亩，占耕地面积的86.6%，灌溉水田145359.6亩，占耕地的10.1%。旱地面积中，以坡地为主，面积为958605.7亩，占旱地面积的77%，而平旱地、梯地等面积为23%。
3、林业用地不合理，园地少，林地多。全县林地4630573.9亩，占土地总面积的61%，园地:1*92.6亩，占土地总面积的0.14%。园地规范小，零星分布，目前还未形成规模，商品率极低低。林地面积中，有林地3146993.5亩，全县森林覆盖率达41.5%。
4、牧草地以天然草地为主，人工草地、改良草地缺乏。
5、城镇、村庄及工矿用地中，以村庄用地多，而工矿等其他用地较少，说明*县城市建设薄弱，工矿企业不发达。
6、交通用地较少，仅占全县土地面积的0.16%。
7、水域以河域水面、坑塘水面、沟渠水面为主。
8、未利用土地面积大，但可开发利用的较多，队难以利用的裸土地，裸岩石砾外，其余荒草地、田坎等土地还可以开发利用。
(四)土地利用中存在的主要问题
1、土地利用结构不合理，土地利用率低
用地结构不合理，主要是：1、耕地少，非耕地多。2、园地和水域用地少，开发潜力大。3、城镇居民及工矿用地不合理，存在用地浪费现象。4、牧草地少，未利用地多，开展难度大，影响畜牧业的发展。5、林业用地面积多，但低产林地较多。由于低产林面积比重较大，林业利用率低，开发潜力大。
2、森林植被遭到破坏，水土流失严重，生态环境恶化,*县的森林资源，由于50年代末和60年代初土法冶炼钢铁，*年以后，开荒扩大耕地，大面积的森林遭到严重破坏。加之人口的不断增长，资源与人口、环境矛盾日趋突出，致使全县森林面积锐减。据有关部门记载，1952年全县森林面积为507.45万亩，森林覆盖率达67.7%。到*年森林面积减到143.9亩，森林覆盖率为19.2%，面积比1952年减少363.55万亩，森林覆盖仅为1952年的28.36%。80年代开始，全县响应党的号召，积极开展居民义务植树活动，但由于造林存活率低，加之管理工作滞后等原因，使造林面积难以补偿被毁林面积。由于森林资源遭到破坏，造成了严重的后果：一是水土流失加剧，据统计，*年全县水土流失面积达1689平方公里，占全县土地总面积的33.4%;二是水源枯竭，水库、坝塘等库容量减少，山区人畜饮水困难;三是自然灾害频繁，损失程度加重。由于森林面积减少，高山山区、陡坡地区耕地严重受到洪水冲刷，低凹地易造成洪涝灾害耕地质量下降。*六独铜矿区曾经发生山体滑坡，造成人员伤亡的事件。这都说明了森林被破坏，环境不断恶化造成的。四是气候受到影响，常常会发生旱、涝、冰雹、霜冻等灾害性天气，且周期缩短。
3、人口过快增长，人地矛盾突出
长期以来，由于种种原因，造成了人口增长过快，耕地锐减及人地矛盾突出等问题。在人地比例关系中，土地资源严格来说是不可再生资源，土地面积是个常数，人口是个变量，人口的迅速增长，必然带来人均土地和耕地相对数量的减少。必然造成人地矛盾加剧。同时，由于城镇附近的良田良地逐步被征用，非农业用地增长快，耕地逐年减少，耕地质量减退。
4、农业水利设施脆弱，农业生产条件亟待改善
农业生产水平高低，主要取决于土地质量，技术水平、生产条件(主要是基础设施)和必要的物力、财力的投入等。按照发展高产、优质、高效的现譬化农业的标准来要求，*县农业水利基础设施建设是极不相适应。由于水利设施差，工程老化和不完善，一些水利工程带病运行，迫切需要改造和更新。据土地利用现状调查，全县灌溉水田145359.6亩，占耕地的10.1%，而望天田、旱地、菜地等则占90.9%。由于全县水利设施不配套，到*年全县水利化程度仅达26%，从而形成地多田少、低产田地多，高产田地少的耕地利用状况;由于农业基础设施脆弱，抵御自然灾害能力低，一旦警到大的自然灾害如，霜冻、干旱、洪涝等。农业生产将受到严重影响，如，霜冻、干旱、洪涝等。
5、农村能源短缺，制约林业生产发展
*县水能资源丰富，但开发利用程度不充分。由于全县水能资源开发利用率低，煤矿资源少等，造成了农村生活能源紧张。虽通过节柴改灶技术推广，农村沼气的开发高，但也难以使鲁号农村能源紧张的局面有所缓解。农村生活能源不得不以森林的消耗作为代价来得以逐步解决。因此，造成了森林资源消耗量大于生产量，森业资源减少的局面。所以，需要使农村能源的问题得到解决，首先要加快水力资源的开发，提高农村通电率，其次还要加快农用薪炭林建设，推广节柴改灶和沼气，有条件的乡镇要建立风力发电等。
6、土地利用缺乏科学规划，乱占乱建现象时有发生
随着人口的不断增长，城乡建设特别是市政建设需要逐步增强，公路交通，邮电设施，城市给水、供电，街道建设等城市功能应相互配套。但是，由于缺乏统一的科学的发展规划，加之执法不严，管理工作滞后等因素，城市建设，农村建房只从本行业、部门和个人利益出发，各行其是，挤占街道、公路，乱占乱建，用地布局不科学，工厂和一些乡镇企业建厂选址因缺乏规划，存在重复建设，用地浪费等现象。
二、现行基本土地制度与土地征用制度
土地征用制度是我国一项基本土地制度,征地过程是集体土地转变为国有土地的所有权转变过程,强制性和补偿性是其两个基本特征,但现行征地补偿范围和补偿标准仍是计划经济思路。我国现行征地补偿制度透视，我国现行法律强调征地是一种国家行政行为,是集体经济组织对国家的一种义务,不是集体经济组织向国家“卖地”。因此我国的征地具有强制性,但必须以补偿为条件。而征地补偿只能是适当补偿,遵循3个原则:①征地补偿必须按国家制定的标准执行;②征地补偿应使被征地单位农民生活水平不降低为准则;③按照被征用土地的原用途给予补偿
根据宪法，中国实行社会主义土地公有制。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。中国现行的土地征用制度的具体内容是由《中华人民共和国土地管理法》及土地管理法实施条例所规定的。除了农村集体和个人为了兴建乡镇企业或者村民住宅外，土地管理法禁止任何单位和个人使用农民集体所有的土地进行建设。当建设单位确实需要使用农村集体所有的土地时，必须经过土地管理主管部门批准，通过国家征用将农村集体所有的土地转化为国家所有的土地，然后通过出让或者行政划拨方式取得国有土地使用权。土地管理法也规定了各级政府对于征用各类土地，包括基本农田、基本农田以外的耕地和其他土地的审批权限。根据自20*年实施的《征用土地公告办法》，被征用土地所在地的市、县人民政府应当在征用农民集体所有土地时，对征用土地方案和征地补偿、安置方案进行公告。按照《国土资源听证规定》，征地当事人有权利就拟定征地项目的补偿标准和安置方案，以及拟定非农业建设占用基本农田方案申请等事项举行听证。
在现有土地征用制度下，征用土地的补偿不是以土地的市场价值为标准的，而是以被征用土地的原用途的产出水平为基础来进行核定。征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。土地管理法规定了征用耕地的土地补偿费和安置补助费的上限，而被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准以及征用非耕地的土地补偿费和安置补助费由各省级地方政府制定。
一、现行土地征用制度的弊端及其产生的问题
在征用农村土地的过程中，土地交易的主体是土地所有权，所发生的是农村集体土地所有权向国家土地所有权的转化。完成征地手续后，国家将国有土地使用权出让或者划拨给用地单位使用。在由用地单位向政府申请征地时，由用地单位支付征地补偿费并最后取得土地使用权的情形，其实质是用地单位代国家支付了土地所有权转移的价格并因此获得土地使用权。农村集体土地所有权的转移是单向性的，即农村集体土地所有权只能转化为国家土地所有权，而且农村集体土地的所有者在土地所有权转移的过程中始终处于被动从属地位。只有当本集体以外的单位需要该集体所有的土地进行非农业建设的时候，才会由用地单位向政府土地管理机构提出征用土地的申请，或者由政府直接征用土地用于出让，从而启动土地征用程序，最终导致土地所有权的转移。作为集体土地的所有者，农民集体不仅不能自主行动促成土地所有权的转移，而且在法律上也没有对于征地的合理性提出异议的权利。因而可以说，现有的农村土地制度事实上是在法律上规定了农村土地的集体所有权与城市土地的国家所有权处于不平等的地位，从而导致农村土地所有权的内在的不完整性。这正是导致征地过程中一系列严重问题的根本原因。
由于土地征用而产生的土地产权的转移并不是真正的市场公平交易，而只能把其看成是一种特殊的土地产权交易。不过，也应当注意到，改革开放以来市场经济的发展已经对非市场的法定补偿标准造成了冲击。近几年征地改革试点过程中出现的各种新的补偿方式和概念，如实物补偿、合作补偿、年薪制补偿、综合价等，也反映了土地市场供求关系对土地补偿价格形成的影响。但是，这种在缺乏必要的法律保证的条件下形成的征地补偿费，仍然严重偏离市场决定的价格水平。因此，征地费用水平就无法成为调节土地市场供求关系的杠杆。
除了农村集体土地所有权的不完整性外，现有征地制度还存在着以下严重弊端：
(1)“公共利益”和“国家建设用地”定义模糊。
(2)征用土地的程序不完善
(3)征地补偿机制存在根本缺
(4)对于征地补偿费的处置缺乏明确合理的规定。
(5)缺乏独立的征地补偿费评定机构。
(6)缺乏明确、独立和有效的征地纠纷调解仲裁机制。
土地征用制度的缺陷，导致了土地征用过程中一系列的严重问题。主要包括：
(1)地方政府滥用征地权利，导致耕地急剧减少和土地资源的严重浪费
(2)失地农民的经济利益严重受损。
(3)失地农村人口的安置问题面临新的挑战。
上述种种问题的存在，充分显示了土地征用制度改革的迫切性。21秘书网
二、创新土地征地制度，切实维护农民利益
社会经济发展的客观需要和各个国家的实践，土地征地制度的改革，要注意把握严格控制占用耕地和保护农民利益这两条。改革的总目标就是要建立一套既能充分保障被征用土地者的合法权益，又具有效率和有利于土地资源合理利用的土地征用制度。鉴于土地征用制度的缺陷与征地过程中存在的问题，能够更好的做到切实维护农民利益，土地征用制度改革应当体现以下原则：
第一，农村集体土地所有权应当与其他财产权利一样享有宪法的同等保护，农村集体和农民个人应当拥有对于政府征用其所有的土地和征地补偿的合理性提出异议的权利，而且在土地被征用时应当以市场价格为基础得到公平的补偿。
新的宪法修正案规定，国家对于征收和征用土地给予补偿。此修正案并未排除在土地征用时可以对于集体所有的土地给予市场价格基础上的补偿。而且，新的宪法修正案包括了对于依法获得的私人财产权予以宪法保护，这意味着合法的私有财产在社会主义市场经济体制下享有与其他性质的财产权平等的地位，在市场交易时应当获得公平的市场价格或者补偿。这实质上也体现了市场经济条件下必须平等对待各种财产权利的客观要求。那么，就没有理由对于依法确立的集体土地所有权继续实行过度的限制。简单地说，集体土地所有权在土地交易过程中应当按照市场价格获得公平的补偿。应当明确的是，即便仍然限定集体土地所有权只能转化为国家土地所有权，在土地征用过程中同样可以按照市场价格对于集体土地予以补偿。
第二，应当根据我县的具体情况制定专门的土地征用办法，对于土地征用的程序和土地征用补偿的原则作出公正明确的规定。既要保证国家征用土地的公权力的有效行使，也要充分保障土地被征用者的合法权益。应当对于征地过程中的所有环节作出明确细致的规定。这包括征地申请、征地前公告、征地听证、征地批准后公告、征地公告登记、进入和实际占有土地、征地补偿的原则和标准、征地纠纷的处理等各个方面。
第三，确立以市场价格为基础进行征地补偿的原则。土地是重要的生产要素和稀缺的资源，市场机制是实现其有效配置的基本途径。只有按照市场价格进行征地补偿，才能有效保障农村集体和农民的合法权益。征地补偿费的构成，应以确定需补偿的项目来确定。这应当包括土地本身和地上附着物补偿费、搬迁费，以及必要的法律和专业服务费用，如测量与评估费用等。
第四，建立合理的征地纠纷调解机制。征地过程中的纠纷主要表现在两个方面：征地本身的合理性和征地补偿的合理性。就征地本身而言，纠纷的核心为是否应该征地和征地的数量是否合理这两个问题。征地补偿方面的争议则是关于补偿标准是否合理。所以在制定征地办法时，应当对于征地程序和征地补偿纠纷的处理机制分别予以规定，要明确行政部门、独立机构和司法机关在解决各类征地纠纷中的地位和作用。这主要包括它们对于征地行为合法性和征地补偿合理性的判定。除了行政复议外，由政府任命的独立机构可以就征地合法性问题举行听证会;政府也可以建立独立的土地价格评估委员会或者土地仲裁庭，对征地补偿价格进行核定和裁决;而且必须要在征地法中明确赋予人民法院最终审理征地行为合法性和征地补偿合理性的权力。
第六，改革土地补偿费管理和分配体制，建立适应市场经济体制要求的新的失地农民安置机制，确实保障失地农民的切身利益。由于中国土地制度的公有性质，土地征用是农村土地转化为城市土地过程中一个必不可少的环节。这就意味着土地征用在中国的土地利用中成为普遍的土地供给手段，从而也使得因征地而失去土地的农民的安置成为一个十分敏感的社会经济问题。从理论上讲，在征地部门对于被征土地按照市场价格补偿后，就不对被征地集体的农民有任何其他的义务了。在制定土地征用办法时应对农村集体土地的征用补偿费的支付与处置有相应的规定，以充分保障失地农民的合法权益。
首先，土地补偿方案必须在拟征地所在集体予以公告，并以书面形式送达该集体各个农户。在该公告中，应当明确告知该集体或者其成员在规定的期限内有对征地补偿方案向法定的部门或机构提出异议的权利。
其次，在征地部门正式占有和使用土地之前，必须在法院认定的银行账户内存入足够的土地补偿费。如果不是预估的补偿费全额也应当不少于百分之九十。同时，要在法律上规定征地部门必须自取得土地产权之日起，按照法定的利率支付所欠征地款的利息。这样，可以防止征地部门拖欠农民的征地费，
再次，必须改革土地征用补偿费的分配体制。征地补偿费的不同构成部分的分配办法应当不同。按规定应该付给农民的各项补偿费，如地上附着物和青苗补助费及搬迁费，应当直接支付给被征地的农民，避免侵占和挪用的发生。对于属于对集体土地所有权的补偿的部分，应当为被征地的所有集体成员共同所有。这又包括两种基本情形：部分集体成员的承包土地被征用;全部集体土地被征用。当只有部分集体成员的承包土地被征用时，属于土地所有权补偿费的一部分应当用于补偿被征地农民因失去所剩年期的土地承包经营权的损失。当全部集体土地被征用时，土地所有权的补偿费应当属于全体村民。应当以公有基金的形式进行管理和投资，以保障失地农民发展经济和重新就业。应当制定相应的土地补偿费管理使用的规定，以规范资金的使用，防治贪污、挪用和浪费。
另外，可以考虑在征地补偿费中划出一部分设立人力资源开发基金，专项用于失地人口劳动技能培训，帮助失地人口实现新的就业。既往那种依赖用地单位安置农村人口的做法，与劳动就业市场化改革的方向不相符合。尤其是当失地人口的劳动技能与用地单位对劳动力素质的需求存在很大差距的时候，法律上强制要求用地单位接收失地的农村人口是违反劳动力资源市场配置的效率原则的，是一种不合理的行为。
集体土地安置补偿办法范文6
关键词：土地征收；失地农民权益；公共利益；土地征收补偿
近年来，随着中国工业化、城市化进程加快，大量农民集体用地经由征用转为国家建设用地，由此产生了大批失地农民。据国土资源部统计，1987-2001年，全国非农建设占用耕地226.44万公顷（3395万亩），其中通过行政手段征地160万公顷（2400万亩）[1]。按人均0.8亩计算，那么在此期间我国失地农民人数高达4000万至5000万人。
1 失地农民合法权益的构成
农民享有合法权益，这本不应该成为问题，我国宪法规定的公民权利，农民都应该享有。结合非农建设征地实际，失地农民的合法权益主要包括交易自主、取得赔偿、劳动就业、社会保障四个方面[3]。
2 土地征收制度不完善损害农民权益的分析
2.1 土地征用目的和征用范围的模糊性损害了农民的权益
（1） “公共利益”目的和范围规定不明确
（2）现行法律对公共利益目的的规定存在矛盾
（3）缺乏土地征收目的合法性审查机制
2.2征用补偿及补偿分配损害了农民的权益
（1）补偿范围窄。
（2）补偿标准过低。
（3）补偿分配不合理。
（4）补偿纠纷的解决机制缺乏。
（5）补偿方式单一，安置责任不明确。
3 完善土地征收制度，维护失地农民权益的措施
3.1 严格区分公益性和经营性用地，维护失地农民权益
3.1.1 严格而清晰地界定“公共利益”
防止征地权的过度使用，是保护私权的重要手段，是防止公共利益泛化和虚化的必要手段，是我国进行民主化、法制化建设的体现，是保障失地农民权益的根本[7]。
3.1.2 消除法律规定之间的冲突
应修改或废除《土地管理法》第43条的规定，消除法律规定之间的冲突。对于非为公共利益而需要使用农村集体土地的，不再纳入土地征收的范畴，而是推行市场交易制度。具体可以遵循我国的土地用途管制法律制度，严格限定其相应用途后，通过规范的农村集体土地市场交易手段，经本集体经济组织的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，由农村集体经济组织代表农民集体依市场规则与买受方进行交易。但是，对于其中涉及农用地转为建设用地的，仍要先履行相应行政审批手续后才可交易，这是保护耕地的公共利益所必需的。而对于乡（镇）土地利用总体规划中的农村建设用地则不必经审批，只要进行变更登记后即可直接出让。通过此种方式将公益用地与非公益用地明确区分开，从而更好地规范我国的土地征收制度，防止权力的过度扩张，保护农民的利益。
3.1.3 建立和完善土地征收目的的合法性审查机制
对是否符合公益，除了政府官员的意见外，还要广泛征求有关专家和农民的意见，尤其是该土地的所有人和使用人的意见，让他们享有参与权和发表自己意见的权利。即可在人大常委会下建立土地征收审查委员会，其成员可以包括土地行政部门、规划部门、律师、学者、村民代表等，由他们组织听证会。在听证会上，土地征收审查委员会在综合征地双方的意见、证据以及自己的调查结果后，做出是否属于公共利益征收的裁定。由于听证程序在我国已不是一个新鲜的东西，将听证程序引入到征地过程中，让土地所有人和他权利人参与其中，既有利于加强土地征收过程的监督，让土地征收制度真正成为阳光下的制度，又有利于提高农民的法律意识和维权意识。这种以客观形式所决定的主观公益，或许更符合民主的要求。
3.2 完善征地补偿制度，维护失地农民权益
3.2.1 扩大补偿范围
（1）土地承包经营权损失。2003年实施的《农村土地承包法》第9条明确规定，国家保护集体土地所有者的合法权益，保护承包方的土地承包经营权，任何组织和个人不得侵犯。2007年10月1日实施的《物权法》第132条规定：承包地被征收后，土地承包经营权人有权依照本法第42条第2款的规定获得相应补偿。这是法律严格控制下的征收在土地承包经营权制度上的反映。土地承包权已成为一种独立的物权，农民通过行使该项权利，实现对集体所有土地的占有、使用、收益。土地承包经营权本身也可以处分，从而实现其交换价值。由于土地征收导致土地承包经营权的消灭，农民造成直接经济利益损失，因此，应将其纳入补偿范围。
（2）残余地损失。这是由于土地征收而给被征收地块之外的残留地所造成的直接损失，是易被忽视的一项重要补偿内容。土地征收给残留地造成损害极为常见，征收导致土地分割，形成不经济的土地规模，造成土地利用效率的损失。另外，被征收土地的新用途也可能降低残留土地的生产力，比如噪音污染、水污染、河流堵或改道、飞扬的尘土等都可能降低农作物的产量，额外增加农地投入成本等。对征收导致的残留地损失给予补偿，是保护残留地权利人利益的需要。
（3）营业损失补偿。即对被征地上进行的经营性活动造成的损失的补偿。
（4）搬迁费。这是指不被征收的地上物、原有的生产设备、水产、畜产等必须予以迁移，因此应向被征地农民补偿搬迁费。
（5）安置费和福利费。这是以转业培训或安置所需费用为准，加上最低的社会福利保障费用（可以参照城市人口最低生活费用标准）给付。
（6）其他必要费用支出的补偿，如：律师或专家的费用、权利维护费用以临时租房费用等。
3.2.2 确立以市场定价为主的补偿标准
我国学者对征地补偿标准的观点主要有三种：第一种观点是主张先维持平均年产值标准，将法定最高倍数30倍提高到40倍[8]；第二种观点是主张区分所征土地的经营性与非经营性，对经营性用途的征地采用市场价格进行“征购”，对非经营性用途的征地仍采用现有补偿标准[9]；第三种观点也是大多数学者赞成的观点，即采用市场价格进行补偿。但对市场价格如何确定又有不同意见。有人主张区位级差补偿法，即主要根据土地区位条件确定补偿标准，以离城市中心的远近来决定补偿标准的大小[10]。笔者认为，第一种观点不能反映所征土地的自身价值，属于治标不治本；第二种观点主张对农村土地公益性的征收实行不完全补偿的方法也是计划经济时代牺牲农民利益的做法，因此不能被采用。笔者同意第三种观点，改变征地补偿费按“产值倍数法”计算的“一刀切”作法，而是确立以市场定价为主的补偿标准。可以在征地中逐步推行土地“片区综合价”政策坚持市场化方向，根据城市发展总体规划，按地段、地类等将城镇土地划分成若干区片，每一片区确定一个相对合理的基准地价，同时结合城镇基准地价对现存的农用地按地段、实际种植作物等因素进行农用地分等定级，作为农地转用的市场补偿价值，进行定期公布，在统一征地时实行统一的补偿标准。
3.2.3 合理分配土地补偿费
集体是由若干个体组成的，从本质上讲，农民才是农村集体土地所有权最真实的主体，农民具有农村集体土地所有权的成员权。叶剑平认为：所谓成员权，即由于土地集体所有制的存在，使得村庄内部所有合法成员平等地拥有村属土地的权利[11]。另一方面，由于我国实行的是土地公有制，包括国家所有和集体所有，农村集体土地所有权是不可分割的，任何个人都不可能拥有土地的所有权。当务之急，就是以法律的形式，赋予被征地农民（也可以被视作为一个集体，即被征地农民集体）分享土地补偿费的成员权利，并且规定土地补偿费在农民、乡镇、村的公平合理的分配比例。被征地农民在土地补偿费分配上应该占有一定地位，乡镇的比例应该有所下降，而村集体的比例也应该有所上升，因为村集体直接承担着农村社会经济建设的重负。
假设土地补偿费为10，安置补助费为a，青苗补偿费为b，a远小于10，b更小，重构后乡镇的20%转移到农民手中（如表4.1所示）：
3.2.4 完善补偿方式
（l）分期和终身货币补偿。将一次性的货币补偿分期、终身发放，可以给予农民长期保障。如江苏省昆山市出台政策规定：改一次性的补偿为分期和终身补偿，对被征地农户实行按年分期补偿的办法，每年落实发放到户，并根据物价上涨指数，三年左右上调一次[12]。
（2）土地债券安置，即将农民的征地补偿费用直接入股到征收土地上建设的经营性企业中。这种方式是指在农村金融或基金信用较好的地区，在农民个人和集体同意的前提下，可采用发行土地债券的办法进行安置[13]。此外，对于重点能源、交通、水利等基础设施建设，基于其综合效益周期长、收益稳定的特点，也可发放一定数量的土地债券作为征地补偿费，一定年限期满后，农民可以凭借土地债券获得相应的本息。
（3）征地补偿费入股安置方式。此种方式一般仅适用于公益经营类项目而征收土地的情形。在农村集体经济组织和农民个人愿意的前提下，将部分或者全部征地补偿费入股，农村集体经济组织和农民个人作为股东参与用地单位的生产经营，享受经营利润并承担经营风险，其收入按股份合作制企业分配办法分配。这种安置方式能保护农民的长期利益，但存在一定的风险，因此，必须强调农村集体经济组织成员集体民主决议和农民个人自愿的前提条件。
4 结语
中国实现小康社会的最大障碍，不在城市，而在农村。只有维护好失地农民的权益，才能使土地利益在各个社会阶层中均衡分配，才能保障各个社会阶层的权益；才能理顺弱势群体和强势群体之间的关系，理顺农民和政府之间的关系，理顺农民与用地单位的关系，才能保障各种社会关系的和谐。
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