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土地征地新规范文1
现将国家土地管理局《关于启用新版土地证书土地登记卡土地归户卡的通知》（〔1996〕国土〔籍〕字第110号）转发给你们，并将有关事项通知如下：
根据国家土地管理局的要求，我市决定从1998年1月1日起，正式启用重新修改、设计的土地证书及土地登记卡、土地归户卡。启用新版土地证书、土地登记卡、土地归户卡后，各区、县已经颁发的原版国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地建设用地使用证以及土地使用权抵押证明书继续有效，待变更土地登记时逐步更换。各区县土地管理部门现存的上述原版土地证书可继续使用到1997年12月31日。
新版土地证书由国家土地管理局统一印制。请各单位于1997年12月15日前将所需土地证书的种类及数量上报市局权属处，以便统一向国家土地管理局订购。
土地征地新规范文2
关键词 MAPGIS；规划设计；土地整治
中图分类号TP315，F301.2 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2011）57-0104-02
土地整治就是要通过对田、水、路、林的综合整治，为农业生产提供完整的机械耕作、沟渠灌排、道路运输和林网生态防护等保障体系，提升农业综合生产能力，使项目区内的耕地实现平整连片、道路畅通、渠系配套、林网完善的良好格局，从而在提高农田亩产、降低农业生产成本和增强防灾抗灾能力方面呈现出良好的经济、社会和生态效益。土地整治是统筹城乡发展的重要举措，是落实最严格耕地保护制度的重要途径，从而为我国建设社会主义新农村提供重要平台。
规划设计就是要围绕新农村建设抓特色，围绕农业基础抓特色，围绕生态景观建设抓特色，与当地地形地貌想结合，与当地水系道路现状想结合，与当地广大群众意愿想结合，对项目区内的道路、沟渠以及闸、桥、涵等建筑物进行规划设计和优化布局，这就要求我们在规划设计过程中严格坚持“三个围绕，三个结合”，全面提高项目的设计水平和完善设计成果，为后期的预算编制、标段划分、工程施工及工程验收等方面打下坚实的技术基础。
在土地整治规划设计过程中，由于各技术设计单位出于对软件的掌握程度以及单位偏好等原因，在软件应用上不尽统一，就目前江西省土地整治而言，各单位主要运用MAPGIS软件进行设计。但由于对其功能、特点认识局限性，使得设计成果在工程量赋属性、工程量统计等方面存在不足。本文通过对MAPGIS与CAD或者其他各种制图软件进行深刻的比较和分析，并结合自身规划设计和软件应用经验，从而完善MAPGIS软件在规划设计中的技术应用，为当前土地整治中的规划设计工作提供积极的技术参考。
1 MAPGIS的功能及其在规划设计中应用
针对土地整治中的规划设计及整个项目的性质，MAPGIS的功能及其应用当从宏观与微观两方面来看。从宏观上来讲，主要表现在对点、线、面的编辑和处理上，主要表现在现状地物与测量要素相衔接、规划设计的路沟渠、涵管、闸、桥梁等工程的布置。而微观方面，主要是对点、线、面文件中建设内容的属性赋值，以便设计之后工程量的统计、图面整饰及预算编制，甚至便于项目区标段的划分。
2 规划设计中存在的问题
2.1 工程量属性赋值不够充分
土地整治是一项全面且紧密联系的工程，而设计工作又是重中之重，设计不仅仅是图面的优化设计和合理布置，更重要的是要对各项工程尤其是最基本的工程具有明显的区分，比如沟渠的型号、道路的建设标准等。但从目前各设计情况来看，各工程的赋值不够充分，主要体现在属性值的遗漏，导出的属性值存在空值的现象，这势必会影响到后期预算编制和工程施工。通过对工程量及属性值的分析，造成这种现象的主要原因是应用技术的局限性，目前大多数设计单位主要是通过单个赋属性值，而非应用技术自动生成，这就会造成遗漏，甚至在工程量区分不明显的情况下会赋错值。
2.2 工程量统计不够全面
在规划布局完成之后，工程量的统计是开展后期工作之根本，能否保证工程量的全面性及准确性，将显得尤为重要。工程量统计的不全面主要包括在工程量内容和工程量数值两个方面。其中，数值的不全面主要是因为属性赋值的不充分造成的空值、错值，而工程量内容的不全面主要体现在一些建筑物的统计上，例如涵管、桥梁、闸等建筑物，这些建筑物不但要统计其个数，还要统计出他们所处的位置等详细情况，如果人为的单个统计不但会增加工作量，而且也缺乏准确性。
2.3 同其他软件衔接不够
当前，土地整治主要是运用MAPGIS和CAD两种软件进行规划设计，通过对它们的功能、特点及应用进行分析，并结合自身的理论了解和实践经验，我们不能片面的偏好于哪一种软件，而应该进行综合的应用。当然，应用MAPGIS制图需要从以CAD成图的测量图转换相关测量要素与二调结合，但毕竟衔接较浅，对大多数工程布局及工程量统计掌握不够全面。作为一个土地整治的设计者，应当充分运用两软件进行深刻的分析和运用，需对两种软件进行充分的衔接。
3 技术创新
3.1 工程量赋属性
要在MAPGIS中对每种工程量详细的、全面的赋属性，首先必须对其进行严格的分层，也就是对每个建设内容建立单独的文件，而当前大多数设计单位却将所有的建设内容全部放入一个规划的文件当中，区分不明显。本文工程量赋属性将以新建农渠为例。赋属性流程如下：
1）单独建立新建农渠的线性文件――新建农渠.WL，完成规划设计，并在文件当中编辑属性结构，增加相关属性结构，如新建农渠等，以便建立属性连接；
2）导出规划设计文件原有属性，如长度等。方法一：在MAPGIS主菜单下的“库管理”中选择“属性库管理”，利用“MAPGIS属性管理子系统――属性――输出属性”导出属性。方法二：利用MAPGIS地价系统工具集中的“属性导出”导出属性。两者操作方法相同，不同的是前者导出的是DBF文件，而后者导出的EXCEL文件，不管是哪种文件，要进行属性连接均需另存为DBF文件；
3）在导出来的属性中，针对线文件之前编辑的属性结构，在属性表格中建立相对应的列，并赋相对应的属性名称，然后根据导出的属性如ID、长度等，对工程内容进行编号，如ID1――100米――新建农渠1，其他编号以此类推，设置完成之后，检查相关内容，力保结构和编号设置完整，达到属性内容一一对应；
4）属性连接，也就是说使得DBF格式的表格内容能与线文件属性结构一一对应连接，从而使得属性结构赋值成功。此过程可用两种方法，方法一是在MAPGIS主菜单下的“库管理”中选择“属性库管理”，利用“MAPGIS属性管理子系统――属性――属性连接”功能，在对话框中选择要连接的MAPGIS文件和被连接的DBF表格文件，并选择相应的字段如新建农渠，选择和设置完成之后，确定即可。方法二是利用MAPGIS土地利用数据库管理系统中“建库工具――文件属性连接――使用外部数据库”，之后弹出同方法一一样的对话框，按上述步骤进行属性连接。
经过上述连接之后，线性工程文件中属性赋值成功，需要特别说明的是要在该文件中对属性结构进行梳理，以达到准确和简洁。
3.2 工程量统计
在上面赋属性的基础上，工程量统计将会容更具有准确性和全面性。由于线性工程只需统计型号和长度，在其赋值之后便可以得到。因此，在这里主要讨论一下如何利用MAPGIS统计涵管、闸、桥等建筑物的工程量，更重要的是要统计出其所处的位置。建筑物工程量统计以斗涵为例。
1）路沟渠等线性工程文件已赋好属性，这步工作可按上面赋属性完成，同时应将涵管所在的路和渠线文件合并，注意两者属性结构包括结构的内容和顺序要一样，这样合并之后属性才是完整，后期统计的工作也方便；
2）当涵管在图上布置完成之后，应单独建立一个区文件――涵管.WP，在涵管布置的位置上先建一个区，也就是路和渠或沟的交点处，即涵管.WP能够覆盖涵管所在的交点，该点就是涵管所在的位置。在与线性工程如沟渠和道路处理前，应对涵管赋属性，方法同上所述；
3）当涵管赋完属性之后，就可以开始统计涵管的工程量，包括涵管的数量、型号及所处的位置。操作过程如下：利用MAPGIS主菜单下的“空间分析――空间分析――空间分析子系统”打开涵管.WP文件和沟渠路.WL文件，然后在空间分析子系统中利用“空间分析――区空间分析――线对区相交分析”功能将涵管区和沟渠路线文件进行相交分析，最后得到一个涵管区和路沟渠线相交之后的线文件，也就是涵管区范围之类的路沟渠线段，属性为路沟渠和涵管的属性之和；
4）将相交之后的文件的属性导出，形成以下属性样式“ID――长度（周长）――路――渠（沟）――涵管”，从而得到涵管的个数和涵管所处的位置，此处的位置就是上述属性字段中的路――渠（沟）的编号。
3.3 工程量标注说明
在MAPGIS规划上，工程量标注说明如果不按属性来处理，不仅会增加工作量，而且还会出现误差。在这里，将介绍两方法来对已经赋好属性的工程量进行标注说明。
方法一：在MAPGIS编辑子系统的线编辑中选择“自动线标注”，在弹出的对话框中选择需要显示的字段名称，如农沟等，系统会生产一个农沟点文件，将点文件添加到工程文件当中即可。然而，该方法存在一个不足的地方就是生成的点是单个字符，而不是一个字符串，如“农沟”显示的是“农”“沟”，不管是对于显示还是编辑都很麻烦，对后期工作处理有一定的难度。方法二：在土地利用数据库管理系统编辑软件中选择“建库工具――条件生成点文件――属性生成点文件”，在弹出的对话框中添加需要提取的线文件和选择需要提取的属性字段，可以是一个字段如农沟，也可以是两个字段如农沟―长度，最后生成点文件，将该点文件添加至工程文件即可。这个方法的好处就是生成的点事单个的字符，方便以后编辑及其他属性处理。
3.4 同CAD的衔接与糅合
当前，在土地整治规划设计中主要应用MAPGIS和CAD两种软件，从某种程度上讲，不能片面的说哪种软件好与坏，应将两者综合起来看，笔者结合自身经验，通过以下几个方面将MAPGIS和CAD进行衔接和糅合：
1）由于现状底图和测量底图的不同，需要将部分要素进行叠加，但是出于两软件属性存在的差异，需在将CAD图件上的要素转向MAPGIS图件的过程中，分层要明确、简单，属性要尽量统一；
2）CAD利用编号工具进行编号的时候，生成编号之时工程量也统计出来了，通过相关处理可以将其工程量与MAPGIS连接起来，并赋到MAPGIS的文件属性之中。CAD工程统计出的工程数量及其编号以TEXT文本生成，将其导入EXCEL中，表格中包含编号和长度，在MAPGIS属性中也包含ID和长度，因此我们可以通过“长度”作为桥梁，将两者属性连接起来。具体做法就是在EXCEL中，将CAD工程量的长度进行排序，而不是以编号排序，之后将MAPGIS的工程量也进行长度排序，而不是ID排序，由于长度均不相同，两列长度会按排序的方式一一对应，最后在MAPGIS中会形成ID――长度（MAPGIS和CAD各一个值）――编号的属性结构，并另存为DBF文件，通过上述属性赋值方法便可以将属性赋到MAPGIS文件当中。
4 结论
在土地整治中应用MAPGIS进行规划设计，对路沟渠、涵管、闸及其他建设内容属性赋值是整个工作的开展的基础，完整的属性不但能够完成整个工程建设内容标注、工程量统计等，还能在其他方面发挥着作用，比如说路沟渠、涵管、闸等单项建设内容的型号划分和工程量统计；能在工程施工前快速、准确的对整个工程进行标段划分及标段工程量统计；能及时、有效的统计上下级沟渠如斗渠与农渠、斗沟与农沟的连接情况，及在此基础上统计出沟渠的排水面积和灌溉面积，从而计算渠的设计流量和沟的排涝、排渍模数。同时，通过MAPGIS与CAD之间功能、特点及应用上的异同，可以实现两者之间的互补，使设计达到一种理想的效果。
参考文献
[1]林艳丽，闫弘文.农村土地综合整治效益评价指标体系探究[J].鲁东大学学报：自然科学版，2011，27(2)：164-167.
土地征地新规范文3
二、提供优惠政策，推进项目实施。市、区国土规划部门应当根据城市总体规划、土地利用总体规划及电力专项规划，按照电网项目的建设时序分年度落实变电站和线路走廊建设用地。电网项目土地征用价格应当遵循以下原则：
（一）新技术开发区、经济技术开发区、生态旅游风景区、化工区、经济技术开发区及大型产业园区（工业园区）的电网建设与改造项目用地仍按照《意见》的有关规定执行，由其行政管理部门参照市政设施建设用地划拨给供电部门。
（二）其他电网建设项目用地，宜优先结合城中村改造、老城区片区改造同步进行，统筹规划电网建设发展用地，以避免征地拆迁环节。对确需征地拆迁且又不在市、区土地整理储备中心储备范围内的，其征地拆迁工作由所在区人民政府负责组织实施；在市、区土地整理储备中心储备范围内的，由国土规划部门按照划拨方式供给供电部门。其中，变电站的供地价格按照中心城区不高于80万元/亩、远城区不高于50万元/亩的标准划拨，实际征地拆迁价格与划拨价格的差额由市、区人民政府承担（用土地收益金安排的资金纳入当年度财政预算）；线路走廊原则上不征用土地，确需征地拆迁时由供电部门根据实际情况依法依规予以补贴。
（三）对由市土地整理储备中心承担的电网建设用地征地拆迁价格与划拨价格的差额部分，市财政部门不核减其当年度的土地收益目标任务，而在后续年度的土地收益中逐年核销。
（四）供电部门在电网建设项目各项前期条件成熟后，应当立即开工建设，确保我市经济社会发展的电力需求。
三、畅通绿色通道，简化审批程序。各有关部门和单位要继续按照《意见》的相关规定大力支持电网建设项目，简化审批程序，缩短审查时间，加快规划、土地、环评等审批，原则上电网建设与改造项目以打包的方式进行审批。规划内的电网建设项目由市、区国土规划部门和环保部门参照我市工业项目并联审批的时间要求办理变电站及线路走廊规划、土地与环评手续；新规划的工业园区及新引进的重大项目应当根据其建设时序同步办理新建电网建设项目的规划、土地、环评等手续。市发展改革委负责积极配合做好电网建设项目上报核准工作，市经济和信息化委负责做好电网建设项目的协调服务工作。对城市电网建设与改造项目，继续按照《意见》的规定减免相关费用。
土地征地新规范文4
关键词：磐石市征收补偿安置工作 完善 对策
中图分类号：D651.1文献标识码：A
1.尽快制定出台磐石市征收补偿安置标准
根据《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定，由区（县）土地管理部门下属的征地事务机构具体实施征地房屋补偿工作。并由区（县）征地事务机构与宅基地使用权或房屋所有人签订房屋补偿安置协议。但目前仍有部分乡镇或国有公司作为拆迁人与被拆迁人签订补偿安置协议。今年5月8日，磐石市征地和房屋征收补偿事务中心正式挂牌成立。在区征地事务机构成立后，补偿安置协议应由磐石市征地和房屋征收补偿事务中心与被征收人签订，同时应按新的补偿标准签订协议。所以，尽快制定出台磐石市征收集体土地房屋补偿安置标准系磐石市征收补偿安置工作的重中之重。
同时，根据吉林市关于征收补偿安置的相关新规定，征地房屋补偿以合法有效的宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件计户，按户进行补偿。所以，根据上述规定，磐石市征收补偿安置新标准的制定出台，前文所述的包括拆迁基地户口大量回流、重复安置、假离婚分户等问题均将迎刃而解。
2.适当运用司法诉讼，加快推进司法强迁
关于通过司法途径解决征收补偿工作中出现的问题，可以按以下途径解决。
其一，根据《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定，对于被征收人及公有房屋承租人在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由作出房屋征收决定的区（县）人民政府依法申请人民法院强制执行。宅基地使用人或者房屋所有权人在责令交出土地的决定规定的搬迁期限内拒不搬迁的，由区（县）土地管理部门依法申请人民法院强制执行。由于磐石市各乡镇、街道及工业区的拆迁基地均有一些所谓的“钉子户”，在规定的期限内不肯搬迁，有的被拆迁人已逾期搬迁二年以上，甚至更长时间。同时，这些被拆迁人漫天要价，使得拆迁实施单位无能为力。这些被拆迁人的行为严重影响了磐石市重大项目、实事工程及招商引资项目的推进。有的乡镇、工业区为一个项目召开了好几次的项目推进会，无法推进的原因却一直是拆迁问题。所以，磐石市法制办、房屋管理部门及土地管理部门应及时与法院进行沟通，协调司法强制执行的机制，争取通过司法强制执行，以案说法，提高公民的法律意识，带动同基地的其他人顺利搬迁。
其二，根据《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定，“补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提讼或者仲裁”。当前的征收补偿工作中，有部分被征收人（或被拆迁人）签订补偿安置协议后，又反悔不交付征收房屋的钥匙，也不在约定的期限内搬离房屋。导致拆迁实施单位对此没有任何办法。对于签订协议后不肯搬迁的，若系国有土地上房屋征收，可根据所签订的协议直接向人民法院提讼。如系征收集体土地房屋的，或“协议拆迁”的，建议向法院诉调中心申请调解，争取得到法院支持。如金山工业区被拆迁人李某，于2011年11月30日签订拆迁补偿安置协议，根据协议约定，被拆迁人应于协议签订后的七天交付钥匙并搬离拆房屋。但协议约定的搬迁期限到期后，被拆迁人不肯搬离。拆迁实施单位多次做工作，也不肯搬离。为此，工业区向磐石市法院诉调中心申请调解。在调解中，法院委托的调解人员向被拆迁人耐心劝说，讲法说理。终于在法院调解人员的主持下，此案圆满解决，被拆迁人也按调解协议确定的时间按期搬迁。需要说明的是，对于上述案例，是在法院诉调中心调解下解决的，因目前该类案件是否属于法院的受案范围尚不明确。据了解，需待我国的“土地管理法”修订后才能明确。
3.保证征收补偿费用足额到位
征收补偿资金到位包括两方面，即对于用于货币补偿的资金在房屋征收决定作出前（或在征地房屋补偿方案公告前）足额到位，专户存储、专款专用。同时，对于用于建设产权调换房屋的资金应及时到位。磐石市目前安置房源紧缺，用于货币补偿的资金及建设安置房源的资金不及时足额到位，给征收补偿工作带来了直接的负面影响。一些重大项目、实事工程及招商引资项目资金量大、资金压力也大。保证征收补偿费用的足额按时到位，才能确保征收补偿工作的顺利进行和项目的按时推进。所以，对于征收补偿费用不能足额到位的项目，区政府不能作出房屋征收决定或不能批准征收集体土地。对于资金能够落实，征收补偿费用及时足额到位的项目，政府应给与支持。
4.设置征收补偿机构，加强从事征收补偿工作人员的队伍建设
根据《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定，区（县）房屋行政管理部门为本行政区域的房屋征收部门，负责组织实施房屋征收与补偿工作。街道办事处、镇（乡）人民政府，应当配合做好征收与补偿相关工作。根据上述规定，征收补偿具体实施单位由原乡镇、街道、工业区具体实施拆迁安置补偿工作变为由区房屋、土地管理部门具体实施。征收补偿实施单位的变化，直接导致实施人员的变化。这种变化将直接导致征收实施机构的设置、人员的配备、衔接等。关于机构设置、人员配备等应由区政府与区房屋管理部门、区土地管理部门、区组织人事部门及各乡镇、街道、工业区进行协调，依法形成征收补偿的条线机构设置和相对应的工作人员。
同时，对于从事征收补偿的工作人员，《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》明确规定了应通过有关法律知识、业务知识的培训考核，持证上岗。区政府应考虑年富力强，具有一定法律知识和业务知识的人员从事征收补偿工作，在编制、待遇等方面优先考虑。
5.建立征收补偿的监督机制
根据《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定，市、区（县）监察机构应当加强对参与房屋征收与补偿工作及参与征地房屋补偿工作的政府、有关部门或有关单位及其工作人员的监察。而上述规定，没有对征收补偿安置工作的其他监督机制作出规定。鉴于征收补偿安置工作需要公平、公正、公开。建议磐石市对征收补偿工作引人外部评价（第三方监督）机制。由群众代表、人大代表、政协委员、专业人员等组成，并由磐石市政府抽调上述人员组成评价小组，对项目征收中的资料依据、安置人口认定、补偿标准、补偿费、安置房的建设等进行评估和监督，接受群众和舆论的监督。
6.其他建议
（1）减少或避免“协议拆迁”。鉴于先拆迁后征地项目可能出现严重问题，特别是无征地手续，就无司法诉讼，也不可申请强制执行。建议磐石市减少或避免“协议拆迁”，而应按照《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定实施征地补偿工作。
（2）增加征收补偿工作的透明度，做到征收补偿政策的统一性。
目前在征收补偿中，一些乡镇、街道及工业区对于一些特殊的、法律法规没有规定的情况，往往以会议纪要、文件等形式规定了征收补偿安置标准，即所谓的“土政策”。而各地区、各阶段的规定又不仅相同，缺乏统一性。建议区政府协调相关部门，明确在本区范围内的统一标准。真正做到征收补偿安置工作的公开、公正和公平。
（3）落实资金，加快安置房的建设。
磐石市安置房缺口大，被征收人临时过渡周期长。这不仅使征收补偿工作难度加大，也势必造成社会的不稳定。切实落实资金，加快安置房的建设，已到了刻不容缓的地步。
土地征地新规范文5
（一）现行法律对“公共利益”之涵义界定不清
1．“公共利益”术语欠缺具体化的法律释义
2004年，修正后的现行宪法第13条财产权保护条款确立了“公共利益”的存在与“补偿”的必要两项制度性要件，但这两项要件尤其是“公共利益”的标准、程序等一直没有在制度性的层面上得到充分具体的界定。纵观我国现行法律、法规，没有一部法律或者行政法规对什么是公共利益做出明确的界定和适当的解释。我国现行《宪法》第13条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”2001年就开始实施到目前还未修改的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《城市房屋拆迁管理条例》）更是对公共利益只字不提，其中的某些条款似乎是将“公共利益”具体化，如《城市房屋拆迁管理条例》第3条规定：“城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。”但这些条款显然无视对个人合法合理权利的平等保护也是一种公共利益，忽略了作为拆迁理由的公共利益与平等保护个人权利这种公共利益之间的权衡。
2．模糊性的概念界定为地方政府的“明修暗渡”埋下了隐患
公民财产权的保护是《宪法》赋予公民的基本权利，政府为了公众利益的目的可以对它进行限制和剥夺，但必须按照正常法律程序，如果是为了商业开发的目的，则必须符合民事商品交易的民事合同的自愿有偿。在实施细则中，《城市房屋拆迁管理条例》一方面没有明确什么是公众利益，政府自己当自己的法官，另一方面剥夺了公民的司法权利。我国对公共利益的涵义说的非常的笼统和模糊，根本就没有一个具体标准。在实践中，这往往就造成很多征地拆迁中的诸多问题。国家建设既可以是国防、文化、公共基础设施建设和兴办各种社会公共事业，也有兴办各类企业从事一般经济活动的情况。经济活动尤其是微观经济活动，并非都是为了公共利益的需要。城市规划也是如此，纵观各地方政府的城市规划，是不乏浓厚的经营味道和商业气息的。这种对公共利益的界定的模糊性，很难避免地方政府明修公共利益栈道，暗渡商业利益陈仓。
（二）房屋拆迁中法律关系主体间利益关系失衡
1．利益主体之间“权利”与“权力”的博弈
从征地拆迁领域来看，其中涉及的利益主体包括政府、开发商和被拆迁户。开发商是以追求利润最大化投入为目标，开发商希望支付的土地成本越少越好，其拆迁成本中有一部分是上交政府的，这部分决定权在政府；另一部分是补偿给居民的，但决定权并非在普通公民，依据《城市房屋拆迁管理条例》规定，“主体房屋价格依评估确定，附属部分和其他费用由各地规定，而评估机构及具体办法仍有各地具体规定。”可见，决定权不在居民而在政府。因此，开发商肯定会把重点放在政府，而不是居民。在同等条件下，开发商当然会倾向于其长期打交道的政府而非对其无经济价值的居民。
2．政府与被拆迁户之间“公共利益”与“部门利益”的博弈
政府这一方拆迁的出发点是什么呢？政府会通过重新规划改善城市面貌和交通而进行房屋拆迁，这也是公共利益之所在。但是政府的这种行为背后真的是以公共利益为目的吗?利用拆迁将城市土地出让给开发商取得丰厚利润是一个实实在在的利益诱因。开发商给被拆迁户的补偿费越低，就越有可能给政府的土地出让金越多，虽然这并不必然发生，但是这种存在的可能性是比较大的。因此，总体上政府和被拆迁户的利益是相悖的，彼此利益可能会发生冲突。
3．现行条例与被拆迁户间“补偿标准”与“重置成本”不对称
根据《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，被拆迁人可以得到的补偿项目包括：被拆迁房屋的价值补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费和因被拆迁造成停产停业的适当补偿。但是其具体的标准往往是由地方政府的规范性文件规定的，而且补偿标准都是偏低，拆迁人差不多都是直接按照补偿标准确定补偿数额，以至于拆迁补偿协议的“自愿、平等协商”等大多只是具有形式意义而已。当被拆迁户得到补偿之后，又要再买房，这是最直接也是最急需解决的现实问题，但从被拆迁人的再购置能力来看，其购房能力明显弱化，现在房价高，买房难是众所周知的事实。
（一）明确界定标准，正确定位“公共利益”的法律内涵
在实践中，几乎所有的征地拆迁项目都是打着“公共利益”的旗号，当出现要牺牲个人利益时，或者说被拆迁户不愿意拆迁，补偿费用太低的情况下，政府就会说是为了“公共利益”，个人利益必须要服从公共利益。然而在究竟是不是真的为了公共利益还有待审查。为了避免实践中的一些不合理做法，在此我们必须要重新界定“公共利益”的涵义，使其涵义更明确化。具体可以从以下几个方面思考：
1．净化“公共利益”的主观目的
从主观要素上讲，征地拆迁主体是具有公共性的目的。主观上具有为公众利益着想的目的，一种是为了纯公益事业或者公共利益而进行拆迁补偿；另外一种是虽然有多个目的，但是最主要的目的是为了公共利益，例如某一个贫困山区的乡镇，教育资源紧张，无法满足教育的需求，如有人申请征用土地开办私立学校以解决教育资源的供需矛盾，
其设立学校明显具有公共性，与此同时，其设立学校的行为还存在另外一个目的即满足私益，但这并不妨碍其符合公共利益的原则。
2．优化“公共利益”的客观条件
从客观要素上讲，征地拆迁的行为能为公众带来效益，与公民的生存发展密切相关，符合公共利益的原则。土地征用所欲实现的利益，
与公民生存和发展所必需的社会价值相关。人若
要生存和发展，需要一定的客观环境和物质作基础，土地征用如果是为了实现这些基本条件，则认为其符合公共利益的需要。例如南水北调工程，其建设的成功与否直接关系着北方几个省市居民的基本生活状况，水又是人生活的必需物质，所以这项工程是与公民生存所必需的价值相关的，
自然其具有很强的公共性。
（二）适当平衡房屋拆迁法律主体之间的利益关系
1．赋权：赋予司法机关一定的“公共利益审查权”
赋予司法机关一定的权力，对土地征用目的之公共性进行审查。根据目前的法律规定，司法机关无权对土地征用的目的进行司法审查，对征用行为的目的审查只存在于行政审批程序中，行政主体对征用申请的目的是否具有公共性时，主要依据是申请者提供的建设项目计划任务书和可行性研究报告，这种审查缺乏公开性和透明性，其可信度较低。赋予司法机关一定权力对公共性进行审查，有利于保障被拆迁人的权利。
2．维序：维护公共利益与公共补偿的程序保障
公共利益与公正补偿的实体性要求，还需要法律上的程序保障。其中，听证和诉讼程序又是需要关注的重中之重。在公告之后，应给予权利人发表意见的权利，为此有必要设立听证制度。土地征用涉及众多人的切身的重大利益，通过公告、听证程序，听取有关专家和人民的意见，将更有利于公共利益的确定。而这种以客观形式所决定的主观公益，或许更符合民主的要求。通过听证程序使开发商和被拆迁人真正实现自愿、平等协商的原则。司法救济即诉讼程序是保障私人权利的最后一道防线，要真正做到司法公正公平公开，在征收补偿上，也应该允许被征收者就抽象行政行为提讼。否则，公民就征地拆迁进行诉讼连打官司的渠道都没有。
3．定标：确定合理的拆迁补偿标准，完善房屋拆迁补偿制度
第一，房屋拆迁的补偿标准应当高于市场价值。
首先，虽然房屋拆迁的决定是由政府做出的，是一种行政行为，但是补偿则是一种民事行为，双方要签订补偿合同。因此，要坚持民事行为的基本原则：平等协商、等价有偿。征地和收地可以要求被拆迁人必须服从，但补偿则不能强迫对方接受，除非有充分理由证明补偿合理。在买方一定要买、而卖方不一定想卖的情况下，买方付出一个高于市场价的价格是合理的，是市场经济条件下的正常现象。
其次，拆迁补偿只是对有形的资产进行补偿，而被迫搬迁所造成的无形损失有时是很大的。例如个人就业、子女转学、重新适应新的工作和生活环境；工厂搬迁后要重新做广告、支付各种报建、报装、办证费用等。这些往往没有得到补偿。制定合理的补偿原则和补偿标准，有利于加快征地和收地的进程，最终加快公共基础设施的建设，有利于耕地的保护和土地的集约化利用。
第二，房屋拆迁的具体实施应当市场化。
首先，拆迁当事人逐步市场化。随着用地性质的日益市场化和专业的中介公司进入到拆迁活动中，拆迁的强制性逐步减弱，拆迁方与被拆迁方正逐步形成平等关系，拆迁谈判也逐步形成一种平等的协商机制。拆迁方需要综合考虑拆迁成本和工程建设成本，选择总成本较低的选址方案；被拆迁方也可以讨价还价，为自己争取最有利的补偿方案。强制拆迁作为一种单方面的行为越来越少被采用。
其次，拆迁评估逐步市场化。各类房地产估价机构已不再是政府的附属机构，其性质已由政府部门的咨询机构转化为独立、公正、客观的价格鉴定机构。估价结果不再只对政府部门负责，而是对各方当事人负责，对社会负责。房地产估价机构不再只为某个政府机构服务，而是面向整个市场，为拆迁双方当事人服务。拆迁双方当事人都可以委托符合资格的房地产估价机构，对拟拆迁房屋进行评估。
土地征地新规范文6
［关键词］油田;生产建设用地;地方经济;发展;矛盾
［中图分类号］F426［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2014）22-0138-02
在我国,巨大的人口压力使18亿亩基本农田的红线已成为土地分类规划的界线,有限的土地资源让油田生产建设用地与地方经济发展对土地大量需求的矛盾不断出现。油田企业必须正确认识这些矛盾,同时积极采取措施解决好发展中出现的矛盾,实现油地互补、和谐共赢。
1解析油田生产用地与地方经济发展矛盾的意义土地是企业资产的重要组成部分,对油田企业来说,土地更是重要的生产资料。中原油田东濮区块位于“中原经济区”范围内,主要分布在河南省濮阳市、开封市、安阳市,山东省聊城市、菏泽市等地,涉及区域具有点多、线长、面广、人口稠密、占用基本农田多等特点,每年还有大量的新增建设用地。随着地方经济的快速发展,土地资源供需矛盾日益突出,油田作为国有大企业,需要不断提高对土地资产管理重要性的认识,努力提高土地资源利用效率,推动油田企业土地资产管理观念的根本转变,正确对待、认真分析油田生产建设用地与地方经济发展间的矛盾,加强与地方政府沟通协商,积极采取应对措施,这对合理利用土地资源,最终实现油田地方和谐共赢,具有特别重要的现实意义。
2油田生产建设用地与地方经济发展的矛盾表现
21农民人均耕地面积小,侵占井场道路现象时有发生
“人多地少”是中国的基本国情,中原地区人口稠密,人均耕地面积小的矛盾更为突出。以濮阳市范县濮城镇为例,该镇39个村,有油田油水井1266口,计量站45座,油田征地面积4308亩,管线、设备临时占地600亩,该镇人均耕地面积还不足8分地,远低于全国人均138亩水平。由于油区农户耕地面积小,为增加收入,方便生产,部分油区农户将农作物种植在油田已征井场、道路内,将麦垛、粪肥、生产材料堆放在油田已征井场、道路上,甚至有的农户将房屋、养殖场建在油田已征地、油气管线上,形成极大的安全隐患。为确保安全生产,油田在生产过程中,必须对违规占压油田已征井场道路、油气管线的附着物进行清理,由此也引发了很多工农纠纷,油田从人道主义和维护油地和谐的角度出发,对部分违规占压清理进行了适当补偿。这样,一方面协调工农纠纷影响了油田生产时效；另一方面进行清理占压补偿增加了油田生产成本。
22地方招商引资,部分新建企业、开发区圈占油田已征地地方政府为促进当地经济发展,加快地区工业化、城镇化建设是非常重要的手段,其间势必会加大招商引资力度,兴建产业集聚区、经济开发区等。中西部油田所处地区较东部沿海地区工业较落后,过去除油田企业外,其他大型工业企业少,油田进行生产建设时与地方企业发生用地矛盾较少,随着油田不断开发,井站和油、气、水管网如同蜘蛛网分布在油区范围内。近年来,随着中西部地区工业化、城镇化快速发展,当地方政府在规划招商引资、兴建产业园、新城镇建设时发现油田管网、井站难以绕开,为确保实现招商引资的任务,促进地区工业多元化发展,增加税收,带动当地就业,出现产业园或其他企业圈占、侵占油田井场、道路现象,既损害了油田的合法权益,同时存在着极大的安全隐患。
23地方征收耕地占用税,退税程序不畅增加油田成本负担为更好地保护耕地,督促占地企业、个人及时恢复耕地原貌,我国实行征收耕地占用税。河南省《耕地占用税暂行条例》实施办法规定：濮阳市市区耕地占用税每平方米31元；纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占耕地原状的,全额退还已缴纳的耕地占用税；因污染、取土、采矿塌陷等损毁耕地的,由造成损毁的单位或者个人缴纳耕地占用税,自损毁耕地之日起,在2年内恢复耕地原状的,全额退还已缴纳的耕地占用税。油田在新井钻井施工要占用较大面积耕地,一般每井在10亩以上,每井交耕地占用税在20万元以上。但是一方面因为油田施工井场修复标准需要进一步提高,部分施工井场未达到地方政府相关要求；另一方面油田交纳的耕地占用税是地方政府财政税收的重要组成部分,地方政府尚未确定土地复垦的验收标准和方式,理顺耕地占用税退税机制。上述原因使得中原油田耕地占用税退税工作面临很大的困难,大大增加了油田生产成本。解决耕地占用税退税矛盾,急需耕地占用税退税管理走向规范化、程序化、法制化。
3解决油田生产建设用地与地方经济发展矛盾的对策31加强沟通,合理规划,实现油田、地方发展共赢
油田是没有围墙的企业,油水井、计量站、厂矿广泛分布在油区,油田作为当地国有特大型企业,有义务支持地方经济发展,当地方规划与油田用地发生冲突时,油田应积极与地方政府相关部门结合,做好涉油区域开发规划工作,在保护好油田已征井场道路前提下,尽可能的配合地方政府实施新规划,同时对油气水管线进行标识,确保其他企业在安全距离之外,杜绝安全隐患。当油田进行新区块开发或是管网改造时,也应与地方政府充分结合,合理规划油水井、管线布局,努力做到集约节约用地,提高土地利用效率,尽量为地方留下更多的土地开发空间,从而实现巩固增强油地情感,密切油地关系,为构建和谐油区带来长远动力。
32摸清家底,抓好基础,维护油田已征土地合法权益
中原油田成立三十多年来,每年都要征用大量的建设用地,这些土地资产是油田企业资产的重要组成部分,抓好土地基础管理,维护油田已征地合法权益需要做到“三个到位”：一是意识到位。油田企业应增强土地资产管理意识,避免因土地界限不清、资料不全引起土地争议和纠纷问题,给油田带来无可挽回的经济损失。2012年中原油田土地管理办公室组织开展了油田土地资产清查工作,全面统计油田所属单位用地基本情况、征地成本、税费缴纳情况、相应地面资产情况、用地手续情况,摸清油田土地具体权属,明确土地资产状况,杜绝油田土地丈量不准、界限不清、资料不全、归档不及时、内容不规范等现象。
二是组织到位。建立健全土地管理机构,注重把业务能力和责任心较强的人员充实到土地管理岗位上来并保持相对稳定。加强对土地管理人员的业务培训,深刻理解和领会有关土地管理的法律法规,促进土地管理工作的创新发展。
三是制度到位。应按照有关土地管理法的要求,结合企业自身实际制定一套系统的、完整的土地管理制度,使土地管理人员在开展工作时对遇到的新情况、新问题能够有章可循,得以圆满解决。中原油田土地管理办公室制定了《中原油田土地管理办法》、《中原油田新增建设用地管理实施细则》、《中原油田土地处置管理实施细则》和《中原油田土地管理责任目标考核细则》(一法三则),建立起了较为完善的土地管理制度体系。
33严格标准,规范管理,确保“集约节约”生产用地油田企业占用土地数量巨大,而且每年用量不断增加,抓好节约用地工作尤其重要。油田生产建设用地应在确保生产正常进行的前提下,尽量选用废旧井场占地、劣质地、荒地,少占用耕地和农田,要严格执行施工占地标准,不允许超标占地。为规范各项施工占地,中原油田印发了《中原油田临时用地管理细则》,其中对钻井、管线电缆施工、各类作业施工占地面积做出明确要求,日常通过开展“三不”检查(不通知、不定时、不定点),督察各单位施工占地情况,2011年,中原油田通过严格执行临时用地范围和标准,充分利用周边已征土地、废弃老井场、老水淹地,控制用地规模,钻井、压裂等施工利用老井场、老水淹地162井次,减少临时占用耕地196亩,减少青苗赔偿264万元、减少耕地占用税430万元。
34明确流程,严格落实,提高耕地占用税退税率
解决好耕地占用税退税问题,一是要积极与地方政府沟通协调,理顺耕地占用税退税机制,促成耕地占用税退税程序以红头文的下发,确定土地复垦的验收标准和方式,使缴退耕地占用税工作走向规范化、程序化、法制化,努力实现耕地占用税退税目标。二是要严格督导和考核临时用地管理各项办法的执行情况,特别是加大对临时用地标准、耕作层土壤剥离并集中堆放、回填土的覆土深度的检查力度。三是加大临时用地复垦退耕力度,油田各基层生产单位在施工前要要制订土地复垦方案,临时用地使用后及时组织队伍进行复垦,特别是加强对复垦施工队伍的监控,形成油田土地部门、被占地村民、农业技术部门从事前到事后的全方位监督,复垦施工单位取得地方有关部门出具的土地复垦验收合格证明后,油田再对施工费予以结算。
