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土地治理方法范文1
关键词：软土地基 加固处理 排水固结 水泥搅拌桩
中图分类号：TU7 文献标识码：A 文章编号：1672-3791(2012)02(a)-0064-01
各种性质的土都是建筑物最常遇见的地基，在建筑工程中，人们不仅要选择地质条件良好的地基，在许多情况下也不得不在土质不良的软弱地基地区进行工程建设。一般所说的软弱地基包括承载力低、沉降量大、具有振动液化性、湿陷性、胀缩性等不良工程性质的地基，而软土地基应该说是软弱地基中的一种。各种软弱地基应做认真考察，必要时进行处理才能满足建筑要求。地基处理是否合理，关系到整个工程质量、进度和投资，而且是降低工程造价的重要途径之一。
1 软土地基的基本特点
1.1 含水量较高、孔隙比较大
软土的水分程度高，因此土质之间的缝隙很大，软土的有机成分少并且主要由粘土粒和粉土粒组成，蒙脱石、高岭石、伊利石是主要的粘土成分。该矿石的形态细小并且是薄片的形式，同时在表面还带有负电荷，它会和周围的水和空气导电，变成极水分子，最后会吸在物体上，形成一个个的水珠，以其在不同的环境中沉积就会有不同的形态。
1.2 具有明显的流变性
软土在受力和受重的情况下，会因力量的作用，慢慢的变形，并被力量慢慢剪切，让原有的抗剪切力量减弱，同时有可能在主体结构坍塌之后再产生起次要结构或辅助结构的沉降。
1.3 低强度
根据软土的性质，软土多半都是水分大的沉积土，自身的抗水抗压力不到20kPa，有效范围内的摩擦角只有几度甚至没有。软土土质的抗压能力和测试方法与它本身的排水条件有很大的关联，要想增大软土的抗压强度指标，就要采用固结快剪的方式，在软土受力的情况下，假如软土有完全的排水功能和抗压力，那么它的土质强度就能得到明显的改善。
1.4 渗透性小
软土的竖向渗透系数在(10-6)cm～(10-8)cm之间，可是水平情况下的数值就要高些，特别是在水平软土层夹砂的情况下。
2 软土地基处理方法
2.1 置换法
由于深层密实法中的几种方法都有加入高抗剪强度的材料，置换软土中部分成分的加固机理，与原有的土体共同组成复合地基，达到加固地基的目的，因此深层密实法有时也称为置换法。
2.2 排水固结法
在软土地基上加压并配合内部排水。加速软土地基的排水加快软土固结的处理方法称为排水固结法。适用于处理各类淤泥、淤泥质粘土及中填等饱和粘性土地基。软土地基在附加荷载的作用下，逐渐排出孔隙水，使孔隙比减小，产生固结变形。在这个过程中，随着土体超静隙水压力的逐渐扩散，土的有效应力增加，并使沉降提前完成或提高沉降速度。主要加固方法堆载预压法、砂井法、袋装砂井、真空预压法、电渗排水法、降低地下水位法、塑料排水板法。
2.3 换填垫层法
当软弱土层厚度不很大时，可将路基面以下处理范围内的软弱土层部分或全部挖除。然后换填强度较大的土或其它稳定性能好、无侵蚀性的材料(通常是渗水性好的中粗砂)称为换填或垫层法。此法处理的经济实用高度为2m～3m。如果软弱土层厚度过大。则采用换填法会增加弃方与取土方量而增大工程成本。
通过换填具有较高抗剪强度的地基土，从而达到增强地基承载力的目的，满足构筑物对地基的要求。主要加固方法有换填、抛石挤淤、垫层、强夯挤淤几种。垫层法根据材料的不同可分为砂砾石垫层、碎石垫层、粉煤灰垫层、干渣垫层、土(灰土、二灰)垫层。代表方法有砂垫层法及换填法。
2.4 化学加固法
通过在软土地基中加入水泥或其它化学材料。进行软土地基处理的方法称为化学加固法。适用于处理砂土、粉土、淤泥质粘土、粉质粘土、粘土和一般人工填土，也可以在处理裂隙岩体及已有构筑物地基加强中。水泥或其他化学材料注入土体后，与土体发生化学反应，吸收和挤出土中部分水与空气形成具有较高承载力的复合地基。主要加固方法：硅化法、粉喷桩、旋喷桩、注浆、水泥土搅拌法。
2.5 深层密实法
采用爆破、夯击、挤压和振动及加入抗剪强度高的材料等方法，对地基深层的软弱土体进行振密和挤密的地基加固方法称为深层密实法。适用于软土厚度>3m的中厚软土的加固，分布面积广的软基加固处理，其加固深度可达到30m。通过振动、挤压使地基中土体密实、固结，并利用加入的具有高抗剪强度的桩体材料置换部分软弱土体中的三相：气相、液相与固相，形成复合地基，达到提高抗剪强度的目的。主要加固方法：强夯法、挤密(土或灰土、粉煤灰加石灰)桩法、砂桩法、爆破法、碎石桩法(振冲置换法)、石灰桩法、水泥粉煤灰碎石桩(CFG桩法)、粉喷桩法、旋喷桩法。代表方法有碎石桩法、强夯法、水泥粉煤灰碎石桩法、粉喷桩法。
2.6 水泥搅拌桩法
(1)深层水泥搅拌桩适用于淤泥、淤泥质土、粘性土、粉土地基的加固。加固深度不大于18m。当地下水具有侵蚀性或加固泥碳土时应通过试验确定其适用性。当建筑物平面不规则、整体刚度差、荷载较大，层数超过七层时，采用深层水泥搅拌桩应慎重考虑。搅拌桩水泥应采用425号新鲜普通水泥。水泥量宜为所加固土重的10％～15％，水泥浆的水灰比可选用0.4～0.5。(2)水泥深层搅拌桩按其强度和刚度是介于尉性和柔性桩之间的一种桩型，但其承载性能又与刚性桩相近。因此在设计搅拌桩作为复合地基时，可仅在上部结构基础范围内布桩，不必象柔性桩那样在基础以外设置保护桩。(3)水泥搅拌桩单桩承载力的确定应考虑二种必要的因素：地基土的摩阻力产生桩的承载力，桩体水泥土的抗压强度产生桩的承载力。一般应使两种情况所确定的承载力相近.并使后者略大干前者最为经济。(4)水泥深层搅拌桩复合地基强度，除了考虑加固本身的复合强度外，尚须考虑加固区和下卧层组成的整个地基的容许承载力。对可能出现的破坏情况不能轻易忽视，必须进行明确的验算。(5)垫层在复合地基中能使桩同工作。在外荷载作用下，桩的变形远小于桩间土的变形，因此为了从根本上解决桩土变形协调，在复合地基表面.基础与桩及桩间土之间设置褥垫层，人为地为桩向上刺入提供条件，并通过褥垫层材料的柔性补偿，使桩间土与基础始终保持按触。
3 结语
最后，必须强调指出上述加固处理方法的选择采用，均应周密考虑多方面的因素。在软土土质方面，对渗透性与灵敏度更应予以重视，因为这些特殊性常常成为一些方法成败的关键。只有在特殊条件下才能采用强夯、振冲桩，电渗、硅化，在软土含砂较多而有较强的渗透性，或不因受冲击、扰动而强度有较大的降低时，才有可能取得较理想的效果，所以采用这些加固方法时应特别慎重，应周密考虑多方面因素的影响。
参考文献
土地治理方法范文2
【关键词】数字；地图制图；理论
一、数字地图制图概论
第一，数字地图制图概念。数字地图制图一般被称作为计算机地图制图，其依据地图制图原理，借用计算机的软硬件和相应的数学逻辑，研究获取地图空间信息、变换信息、存贮信息、处理信息、识别信息、最后对信息进行分析与图形输出的系统方法和工艺技术，对传统制图方法进行模拟，完成对地图的编绘和设计。
第二，数字地图制图的一般流程。
（1）编辑准备。准备阶段与传统制图的准备工作基本相同，首先要目标编图资料进行收集、分析评估并加以确定，按照编图要求确定地图内容、表示方法、地图投影和比例尺等，并按自动制图的要求做相应的编辑准备工作。
（2）数据输入。数据输入即将信息数字化的过程，即将所模拟的图形和地理信息属性转化为计算机能识别的数字符号，数字化又可分为扫描数字化和有手扶跟踪。
（3）数据编辑和符号化。该工作属于数字制图的主要部分，地理信息数字化要进行两方面的编辑：首要要对原始地理信息数据进行检查、纠正的规范化处理，生成规范化的数字文件，进行特征码转换，统一地理信息坐标原点，变换目标比例尺，对不同类型地理信息数据进行归类编辑等；同时还要实施地图信息数据的编制处理，包括建立地图信息的数学逻辑，变换地图投影，选取和概括所需地图信息数据，绘制处理相应的地图符号和图形。
（4）图形输出阶段。该阶段主要是编辑好的地图信息数据进行图形转换，便于屏幕显示、磁盘贮存和纸质输出。第三，制图的技术基础。数字地图制图技术包括处理地图信息的图形转换的计算机图形技术，用于地图数据管理和检索的数据库技术，对图形进行抽象、表示和变化及其他图形处理的数字图像处理技术，处理计算机地图信息的多媒体技术等多种现代信息技术。第四，数字地图制图的系统组成。制图系统一般是由计算机硬件系统、软件系统、地图数据和制图人员有机组合而成。
二、数字地图与传统地图的关系
第一，数字与传统地图的对比。
（1）载体不同。传统地图的载体一般以布、纸张或其他客观实在的物体为主，客观物质载体上绘有所需的地图内容和信息，而数字地图不同，它是以计算机软盘、硬盘或磁带为存储介质载体，地图内容通过符号化的具体数字来呈现；传统地图相比，数字地图的使用方式也更有效，人们一般直接对传统地图进行目视阅读，需要经过计算和分析才能得出目标地理事物的分布规律和特点，而人们可以直接对数字地图进行自动计算和分析。
（2）信息量不同。比传统地图纸介质相比，数字地图的磁介质信息量更大，而且还可以外接名称、分类、数量和质量等的描述数据等属性数据库，方便读者进行纵深查询和显示；传统地图信息载负量由于载体局限而相对有限，数字地图则可以在原本信息展现基础上进一步展示三维信息和时态信息，而且在数字地图的比例尺相对灵活，地图信息可以在线和远程共享。
（3）使用时间和条件不同。传统地图阅读的使用时间相对较快，受设备和操作因素影响小，目视效果相对较好，同时它们的更新状况不同，传统地图的更新周期相对较长，数字地图的更新周期则非常短，其比例尺、地图范围和形式可进行任意组合和改变，构成新的地图。
（4）应用潜力不同。数字地图可以广泛地域航空像片、卫星影像和其它电子地图相结合，实现地图信息数据的处理和显示，生成各种人们需要的的新型地图；同时数字地图的可以将等高线和高程点可以建构出数字高程模型，立体直观地表现地表起伏。
第二，数字与常规制图的对比。
（1）历史联系。地图制图先后经过从手工到现在的计算机制图的发展过程。在历史发展过程中，常规制图发展时间长，数字地图制图的理论来源于传统制图所形成的理论，但是技术上和理论上超越了传统地图制图。
（2）制图联系。常规制图一般分为地图设计、编绘、出版和制版印刷四大阶段。而数字地图制图则依据地图学原理，将地图信息数据数字化，利用电子计算机软硬件，获取地图空间信息、变换信息、存贮信息、处理信息、识别信息、最终分析析和图形输出信息，模拟常规制图原理，完成地图的设计与编绘。数字地图制图则需要数字化地图信息，包括数据验收、整理归纳、制定工艺方案、设计评审，将最后将原始地图内容进行数字化输入。数字化制图作业过程需要进行人机交互的地图信息编辑处理工作。地图信息首先需要经过输出、然后建成地图电子数据库、最后经过图形处理可直接进行制版印刷，也可将电子化地图信息存放在计算机软盘或者磁盘介质里。数字制图硬件系统主要是由计算机系统、扫描仪、数字化仪、绘图机及打印机构成；软件系统一般要完成所有数字地图制图步骤。如国外的Mapinfo和Intergraph软件系统。将目标图形图像数据化以后，输入相应统计数字，建立地图信息数据库，是实现数字地图制图的基础。随着计算机技术的发展和制图软件的广泛运用，数字地图的应用前景将十分广阔。
三、数字地图制图技术的应用
数字地图制图技术一般包括各地图图件的制作和印刷、为各类GIS系统建立地图信息数据库。通过数字地图与数据库的结合，通过直观动态的形式在数字地图上进行展现，并利用数据库来进行地图信息的显示、输入、管理、统计和打印等功能。同时该技术还可用于城市规划管理、交通环保管理、公安管理、工农矿业管理和国土规划管理测绘等地图数字化工程。如在城市规划中，地图数字化可建设城市图形数据库，并对电子图进行输入、接边和校准的编辑处理，最后建构出完整的城市地图，并利用外连数据库对城市各要素管理进行分析和评估。同时可建设城市地形数据库，统计完整的用地参数、社会经济参数、人口参数和水文参数，通过SQL查询和组合查询来为城市规划决策提供参考。数字化地图还可用于商业、银行、保险和营销等领域。如银行网络在城市和乡村分布图可以为合理布局银行网点提供决策信息支持，为银行网点的地理布局合理性和效益最大化两大布局因素提供信息参考，可见数字地图在其他领域中的决策中的作用是很明显的。
目前，数字地图制图有着新的发展趋势。
第一，强调传输和表达空间地理信息。GIS系统一般以处理与分析空间地理信息为主要功能，具有明显的实用价值。而地理信息系统与数字地图制图的有机结合，则有效克服了GIS空间信息的可视化难题，GIS系统拓展数字地图制图的应用范围。
第二，数字地图制图朝网络化和虚拟化方向发展。网络与虚拟地图的发展得益于数字地图的推动，其应用范围和功能的到显著拓展。
第三，数字地图向自动化制图方向发展。在全球信息数字化的发展过程中，空间信息地理技术、GIS、RS和GPS的集成，推动数字地图制图的立体化发展。数字地图制图，推动了地图制图信息化和现代化发展，推动地学时空分析和地学信息图谱研究的发展，其未来的应用前景将十分广阔。
参考文献
[1]张力果.地图学[M].北京：高等教育出版社，1992.
[2]徐庆荣等.计算机地图制图原理[M].武汉测绘科技大学出版社，1992.
土地治理方法范文3
关键词：记忆性 运用性 理解性 难点 突破 方法
地理学科由于其内容比较抽象，距离学生的日常生活遥远，对于形象思维还占主体，抽象思维有待发展的初中生来说，理解有一定的难度，学习起来兴趣也不高。于是在课堂教学中出现了各种各样的难点，要想突破这些教学难点，光靠教师的语言是远远不够的，这就要求我们教师开动脑筋，寻找突破教学难点的最佳方法。教学难点是指学生不易理解和掌握，教师难以讲清的教学点，是学生认知矛盾的焦点。其实质是学生与教材之间较为突出的矛盾。它犹如学生学习过程中的绊脚石，往往成为教学活动的严重障碍，使学生在学习中“知难而退”，丧失信心，阻碍着学生进一步获取新知识。教学难点是一个相对的教学概念，同一教学内容，因学生的知识基础、认识水平、思维能力的状况不同，有的易于接受，有的则感到难以理解和掌握。教学难点的“难”处不同，突破的方法也不同。
一、记忆性难点及其处理方法
记忆是知识积累的过程，只有把所学知识记忆并能清晰准确地回忆再现，才能联系知识和分析解决问题，进而形成能力。中学地理教学中的记忆性难点，主要是一些过于集中而彼此间又联系松散的地理知识，为了减轻记忆负担，强化记忆效果，教学中可采用以下方法：（1）编歌诀或顺口溜。地理歌诀概括性强、韵律性强，朗朗上口，可让学生在短时间内轻松地记忆住大量的地理知识。（2）给予材料特殊意义。（3）加强横向联系。地理学科文理兼容，与其他学科的渗透性强。教学中广泛引用学生已有的其他学科知识，使学生在记忆上取到事半功倍的效果。例如在喀斯特地貌的学习中，学生常有以下疑问：CaCo3（石灰岩）微溶于水，为什么会产生大面积的溶蚀作用？针对这个疑问，若不引入化学知识很难讲清楚。在喀斯特地貌的形成过程中，CaCo3并不直接溶于水，而是水中先溶解一定量的Co2，形成Co2的水溶液这种溶液呈酸性。CaCo3可以溶解在这种酸性溶液中。Co2在水中溶解越多，酸性越强，对CaCo3的溶解能力越强。
二、综合性强的教学难点及其突破方法
具有多因、多果、多层次关系的地理知识，因涉及的地理概念、原理、规律较多，而且因果关系、主次地位也常因具体情况的变化而发生改变，故而成为教学中最为突出的难点。 例如：有关气候的知识层次较多，各层次之间的联系和关系也十分复杂，每个层次又含有多个知识要点。如气候分布规律若按纬度位置，可分为低纬、中纬和高纬；若按海陆位置又可分为大陆东岸、西岸和中部，以及靠近大陆东、西两岸的岛屿和大洋中部的岛屿。气候因素可分为太阳辐射、大气环流和地面状况等。各知识要点的主从地位，又常因具体情况的变化而发生改变。如在一般情况下，太阳辐射是一地气候形成的最基本的因素，但对“世界屋脊”――青藏高原来说，地势高则成为影响其气候的主要因素。即是同一层次的各知识要点之间，也有比较复杂的联系和关系。如果没有扎实的基础知识，举一反三、灵活应变的能力，是难以掌握的。
三、运用性难点及其突破方法
知识的运用是知识掌握的检验，同时，知识的反复运用又有利于知识的内化和迁移。中学地理教学中的运用性难点多存在于读用地图和运用地理原理解释具体现象和解决实际问题等方面。运用性难点的突破方法应讲究应用障碍的针对性，要力求巧设问题情境，增加问题层次，减缓问题坡度，必要时可提供相关图表甚至实物或模型，以引导学生层层深入，逐步求得结果，达到学以致用的目的。如讲完“日界线”后，学生很难理解和运用日界线的计算法则，若不解决这一难点，学生就会失去信心，考试中就不能正确地解决问题。如这时教师结合实际巧编故事，效果就大不一样。从前有一只前进中的海船上，一对孪生姐妹先后降生，姐姐的生日是5月1日，妹妹的生日是4月30日，试问她们出生在什么地区，为什么？故事一讲完，学生兴趣马上来了，通过这一故事的讲解，不仅突破了教学难点，也强化了学生的记忆。
四、理解性难点及其突破方法
土地治理方法范文4
【关键词】 房地产开发公司; 土地增值税; 应纳税额; 纳税筹划
中图分类号：F812.0 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2016）03-0067-04
土地是一种特殊的商品，随着社会经济的不断发展，生产和生活建设用地的需求不断扩大，土地这种相对稀缺的资源，其价值也会自然增值。土地增值税就是对土地价值按其增加额征收的一种税。对于房地产开发公司而言，土地增值税直接影响其房地产开发的利润，因此应当加以筹划。
一、案例简介
设在某市的房地产开发公司，开发普通商品住房进行销售，其开发的可供销售的普通商品住房面积为5万平方米，当地同类商品住房的市场售价在4 000元至4 400元之间。该房地产开发公司开发商品住房的过程中，为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为4 500万元，开发土地与新建房及配套设施的成本为7 500万元，开发土地与新建房及配套设施的费用为1 000万元，财务费用中的利息不能按房地产开发项目分摊。房地产开发公司所在地的城市维护建设税税率为7%，教育费附加率为3%，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。
二、不同销售价格下土地增值税的计算及筹划方案选择
由于土地增值税的计税依据是土地增值额，税率是四级超率累进税率，而土地增值额是转让房地产所取得的收入与法定扣除项目金额之差，选择税率时的依据是转让房地产所产生的增值额与法定扣除项目金额之比。因此，影响土地增值税应纳税额的主要因素是转让房地产所取得的收入和法定扣除项目金额。在该房地产开发公司可供销售的普通商品住房面积确定的情况下，销售价格直接影响转让房地产所取得的收入。该房地产开发公司如何进行商品住房销售定价，是纳税筹划时必须考虑的问题。
（一）不同销售价格时，土地增值税应纳税额及利润的计算
考虑销售价格这一因素时，应在当地市场价格4 000至4 400元之间进行选择。
1.当普通商品住房价格为每平方米4 000元时。（1）转让房地产所取得的收入=4 000×5=20 000（万元）。（2）法定扣除项目金额=4 500+7 500+（4 500+7 500）×10%+20 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+7 500）×20%=16 700（万元）。（3）增值额=20 000-16 700=3 300（万元）。（4）增值额与法定扣除项目金额的比率=3 300÷16 700=19.76%。（5）土地增值税应纳税额=0（万元）。（6）转让房地产所取得的利润=3 300（万元）。
2.当普通商品住房价格为每平方米4 200元时。（1）转让房地产所取得的收入=4 200×5=21 000（万元）。（2）法定扣除项目金额=4 500+7 500+（4 500+7 500）×10%+21 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+7 500）×20%=16 755（万元）。（3）增值额=21 000-16 755=4 245（万元）。（4）增值额与法定扣除项目金额的比率=4 245÷16 755=25.34 %，由于超过20%，所以适用税率为30%。（5）土地增值税应纳税额=4 245×30%=1 273.5（万元）。（6）转让房地产所取得的利润=4 245-
1 273.5=2 971.5（万元）。
3.当普通商品住房价格为每平方米4 400元时。（1）转让房地产所取得的收入=4 400×5=22 000（万元）。（2）法定扣除项目金额=4 500+7 500+（4 500+7 500）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+7 500）×20%=16 810（万元）。（3）增值额=22 000-16 810=
5 190（万元）。（4）增值额与法定扣除项目金额的比率=5 190÷16 810=30.87%，同样适用30%的税率。
（5）土地增值税应纳税额=5 190×30%=1 557（万元）。（6）转让房地产所取得的利润=5 190-1 557=3 633（万元）。
（二）不同销售价格下，房地产开发公司土地增值税筹划方案的选择
由于价格变动引起转让房地产所取得收入的变动以及相关增值额、适用税率等的变动，在不同销售价格下，房地产开发公司土地增值税应纳税额及利润的变动如表1所示。
根据表1所列数据，可对不同销售价格下房地产开发公司土地增值税筹划方案进行选择。
1.方案二与方案一相比，转让房地产的收入增加了1 000万元，但由于增值额与法定扣除项目金额的比率在方案二中为25.43%，超过了免征土地增值税的临界点20%，而方案一中增值额与法定扣除项目金额的比率为19.76%，处于免征土地增值税的临界点20%以下，两方案比较，方案二中缴纳土地增值税后的利润反而低于方案一。因此，在方案一与方案二的比较中，该房地产公司应选择方案一。
2.方案三与方案一相比，转让房地产的收入增加了2 000万元，增值额与法定扣除项目金额的比率在方案三中为30.87%，同样超过了免征土地增值税的临界点20%，但由于方案三的销售价格要高于方案一，因此，方案三中缴纳土地增值税后的利润要高于方案一。但同时应考虑的是，方案三中的销售价格是该房地产开发公司所在地同类商品房销售价格中的最高价格，若按此价格销售可能会产生销售不畅的问题，从而影响到房地产开发公司资金的回收及利润的实现。方案一由于定价比较适宜，尽管利润要比方案三低，但在综合考虑比较之后，该房地产公司应选择方案一。
三、相同销售价格下土地增值税的计算及筹划方案选择
如上所述，销售价格会直接影响转让房地产所取得的收入，从而影响增值额及其与法定扣除项目金额之比，因此，在土地增值税纳税筹划时应充分考虑销售价格。但除销售价格外，土地价款、开发成本、开发费用、有关税金及加计扣除等因素的变动，会影响到法定扣除项目金额的变动，进一步影响到增值额与法定扣除项目金额之比。而在影响法定扣除项目金额变动的这些因素中，土地价款具有一定的刚性，有关税金与转让房地产所取得的收入有关，开发费用和加计扣除均与土地价款和开发成本有关，因此，在扣除项目金额中重点应予以考虑的是房地产开发成本。
（一）相同销售价格时，土地增值税应纳税额及利润的计算
上述房地产开发公司在开发的普通商品住宅中，假设销售价格定位在每平方米4 400元相对较高的价格上，则可以通过增加房地产开发成本用于公共配套设施，以改善商品房居住环境，从而提高开发的商品房吸引力。在商品房销售价格不变的基础上，通过增加房地产开发成本进行土地增值税纳税筹划，房地产的开发成本增加可按5%的增幅逐步提高。在此为简化计算，只对增幅为10%和20%的情况进行计算，增幅为5%和15%的情况则在表2中列示，具体计算过程不再详述。
1.房地产开发成本不增加时。土地增值税的计算如上面方案三的计算过程，在此不再详细计算。
2.房地产开发成本增加10%，即750万元时。（1）转让房地产所取得的收入=4 400×5=22 000（万元）。（2）法定扣除项目金额=4 500+8 250+ （4 500+8 250）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+8 250）×20%=17 785（万元）。（3）增值额=22 000-17 785=
4 215（万元）。（4）增值额与法定扣除项目金额的比率=4 215÷17 785=23.70%，由于超过20%，所以适用税率为30%。（5）土地增值税应纳税额=4 215×30%=1 264.5（万元）。（6）转让房地产所取得的利润=4 215-1 264.5=
2 950.5（万元）。
3.房地产开发成本增加20%，即增加1 500万元时。（1）转让房地产所取得的收入=4 400×5=22 000（万元）。（2）法定扣除项目金额=4 500+9 000+
（4 500+9 000）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+
（4 500+9 000）×20%=18 760（万元）。（3）增值额=
22 000-18 760=3 240（万元）。（4）增值额与法定扣除项目金额的比率=3 240÷18 760=17.27%。（5）土地增值税应纳税额=0（万元）。（6）转让房地产所取得的利润=3 240（万元）。
（二）相同销售价格下，房地产开发公司土地增值税筹划方案的选择
由于房地产开发成本变动引起法定扣除项目金额变动以及相关增值额的变动、适用税率等的变动，对相同销售价格下，由于房地产开发成本变动所引起的土地增值税应纳税额及利润的变动如表2所示。
根据表2所列数据，可对相同销售价格下房地产开发公司土地增值税筹划方案进行选择。
1.方案一与方案二、方案三、方案四相比。随着房地产开发成本的逐渐增加，引起法定扣除项目金额的不断增加，增值额与法定扣除项目金额的比率由30.87%逐步降低为20.40%，但其比率均在免征土地增值税的临界点20%以上，因此，未能享受免征土地增值税的税收优惠。虽然在方案二、方案三、方案四中，房地产开发公司可运用增加的房地产开发成本完善公共配套设施，以改善商品房居住环境，提高开发的商品房的吸引力，以消除方案一中因销售价格高可能产生的销售不畅问题，但与方案一比较，方案二、方案三、方案四中缴纳土地增值税后的利润比方案一低很多，因此，方案二、方案三和方案四并非优先选择方案。
2.方案五与方案三、方案四相比。由于房地产开发成本增加较多，增值额与法定扣除项目金额的比率为17.27%，降到了免征土地增值税的临界点20%以下。方案五由于享受到了免征土地增值税的优惠，缴纳土地增值税后的利润要高于方案三和方案四，而且方案五有更多增加的房地产开发成本可用于提高商品房的性价比，因此优于方案三和方案四。方案五与方案二相比，虽然缴纳土地增值税后的利润要略低于方案二，但同样由于性价比要远高于方案二，因此方案五优于方案二。
3.方案一与方案五相比。在相同的销售价格下，方案一由于上述原因可能会产生销售不畅的问题，从而影响到房地产开发公司资金的回收及利润的实现。方案五由于上述原因，能够解决方案一中存在的问题，有较好的性价比。方案一的增值额与法定扣除项目金额的比率为30.87%，超过了免征土地增值税的临界点20%，但由于方案一的房地产开发成本要远低于方案五，因此，方案一中缴纳土地增值税后的利润要高于方案五。但方案五中的增值额与法定扣除项目金额比率低于土地增值税的临界点20%较多，因此应在方案五的基础上寻找更为合理的方案。
为较准确地确定合理的房地产开发成本，假设其为C，按照增值额与法定扣除项目金额比率计算的方法，可以确立等式{22 000-[（4 500+C）+（4 500+C）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+C）×20%]}÷[（4 500+C）+（4 500+C）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+C）×20%]=20%，通过计算可知C=
8 671.79（万元）。对这一计算结果取整数8 672万元，在房地产开发成本为8 672万元时，转让房地产的利润计算如下：（1）转让房地产所取得的收入=4 400×5=
22 000（万元）。（2）法定扣除项目金额=4 500+8 672+（4 500+8 672）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+
（4 500+8 672）×20%=18 333.6（万元）。（3）增值额=
22 000-18 333.6=3 666.4（万元）。（4）增值额与法定扣除项目金额的比率=3 666.4÷18 333.6=19.99%。
（5）土地增值税应纳税额=0（万元）。（6）转让房地产所取得的利润=3 666.4（万元）。具体计算结果如表3所示。
由表3可见，方案六与表2中的五个方案相比，无论是性价比还是缴纳土地增值税后的利润均有较大的优越性，因此是较为合理的方案。
总之，房地产开发公司在进行土地增值税纳税筹划时，应根据土地增值税适用税率的特点及相应的税收优惠措施，重点考虑增值额。通过对影响增值额的各个因素的调整，控制增值额与扣除项目金额的比率，尽可能享受免税待遇或适用较低税率，从而在税法规定范围内减轻土地增值税税负。
【参考文献】
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土地治理方法范文5
一、地理标志与商标的权利冲突表现
（一）保护地理标志的司法实践。
1.“金华火腿”案
（1）案件争议焦点
在该案中，原告浙江省食品有限公司与被告上海市泰康食品有限公司之间的争议焦点在于：“金华火腿”在被申请注册为注册商标后，金华地区的其他火腿生产者能否使用金华火腿的地理标志。
（2）案件判决结果
上海市第二人民法院法院经审理最后认为：原告注册商标专用权保护范围的核心是“金华火腿”，其专用权受法律保护，但是，原告无权禁止他人正当使用。“金华火腿”经国家质检总局批准实施地理标志产品保护，被告已获准使用“金华火腿”地理标志专用标志，因此，被告前述行为属于正当使用。但是，被告今后应当规范使用地理标志产品标志。
2.小结
经过上述分析，我们会发现在上述案件中，其实地理标志和商标两种权利发生了冲突。并都存在这样一个主要问题，那就是地理标志或者地名怎么样才能被认定为对含有地名商标的正当或者合理使用。
（二） 冲突类型归纳。
1.商标持有人和地理标志产品注册人之间的权利冲突
（1）普通商标注册与地理标志产品注册之间的冲突
在实践中，这一冲突主要表现为在先注册的商标，在后又被申请成为地理标志，或者在先申请成为地理标志的地名，随后又被申请成为注册商标进行保护。“金华火腿”即是此类型冲突的典型案例。
（2）驰名商标与地理标志产品之间的权利冲突
驰名商标在市场中具有很高的知名度，也是企业最宝贵的财富。如果允许在后的地理标志注册为地理标志产品，就可能会对驰名商标造成淡化，可能对消费者造成误导，也是对企业创造性劳动的不尊重。
2.集体商标、证明商标权利人和地理标志产品权利人之间的权利冲突
法律并未明确将地理标志纳入注册商标时不得与之相冲突的“在先取得的合法权利”，因此，存在已经注册成为地理标志的地名再次被注册成为商标。
二、 冲突成因分析
为了有效解决权利冲突，我们必须深入分析造成冲突的原因。只有了解了问题的本质，才能够找到合适的、切实可行的办法。
（一）历史原因。
为了避免公共资源私权化，我国在1993年修改商标法时，就禁止了将县级以上地名注册为商标。但是我国1993年以前对于地名商标没有严格的限制是造成权利冲突的原因之一。
（二）《商标法》的规定导致可能发生冲突。
我国现行《商标法》虽然在原则上限制将地名注册为商标，但在符合一定的条件下，地名既可以注册为普通商标使用，又可以和商品通用名称一起构成证明商标，而在后一种情况下，该证明商标往往又构成地理标志，从而与地理标志产品保护制度产生交叉保护现象。这样就极有可能引发冲突。
（三）商标申请期限过长无法及时满足保护客观需要。
商标申请注册周期长，地理标志产品申请注册周期相对较短，满足了保护地理标志的客观需要。现行的《商标法》没有规定商标核审程序中的时限，加之申请注册的商标数量巨大，人员有限等客观原因，商标申请核准需要两年或更长时间。这就使得商标申请期限过长无法及时满足保护客观的需要。
（四） 地理标志自身的双重特性。
地理标志同时具备了商业标识和质量指示的双重功能，具备了出现在不同法律规范的可能性。
三、解决冲突的方法
（一）撤销缺乏或者丧失显著性的普通商标，保护地理标志。
依我国《商标法》第10条第2款的规定，已经注册的使用地名的商标继续有效。因此，对于因历史原因已经存在的普通地名商标，如果其与地理标志发生冲突，不能简单地撤销该商标。但是，如果该商标缺乏或已丧失显著性，则是可以撤销的。对于那些由于历史原因注册成功的地名商标，当其与地理标志发生冲突时，我们可以欠缺显著性为由撤销该商标。
如前述“金华火腿”一案中，可以说“金华火腿”作为商标不具有显著性，应依法予以撤销。撤销后，“金华火腿”只受到地理标志产品的保护，其与商标之间的冲突自然就消失了。
（二）在商标知名度已建立前提下，保护商标，不保护地理标志。
一般情况下，地理标志都是先于地名商标存在的。在这种情况下，保护地名商标而不保护地理标志，看似对当地生产同一产品的其他厂家不利，实际上，这样做一方面可以保护商标权人的合法权益，为其多年苦心经营而得到的极高的品牌价值提供法律上的保护，防止商标被淡化或衍化为该类商品的通用名称，另一方面还可以有效阻止其他厂家“搭便车”的行为，有利于保证产品质量，维护消费者的利益。
（三）根据“保护在先权利原则”，撤销恶意注册的商标。
依《商标法》第10条的规定，县级以下行政区划的地名或地名具有其他含义的，可以注册为商标。但是同时《商标法》第31条及第41条第2款又规定，申请商标注册不得损害他人现有的在先权利，否则利害关系人可以请求商标评审委员会裁定撤销该注册商标。在地理标志与地名商标的冲突中，如果地理标志已受到了法律保护，则一般情况下应当推定后来的商标注册申请人不具有善意。
如果某类产品在获得了地理标志产品保护之后，再有人将该地理标志在同类产品上注册为普通商标使用，即使该地理名称为县级以下行政区划的地名或具有其他含义，商标局也应该不予注册，已经注册的则应予以撤销。
土地治理方法范文6
论文摘要 在司法实践中，对于划拨土地上房屋买卖合同的效力甚有争论，出现“无效论”、“未生效论”与“有效论”的不同论调。对于“无效论”、“未生效论”所援引的《房地产法》及《合同法》的有关规定，笔者以为值得商榷，不应成为认定无效或未生效的法律依据。司法实践中，应采取“有效论”处理纠纷更为妥当。
论文关键词 划拨土地上房屋买卖合同 法律效力 强制性规定 社会公共利益
一、 问题的提出
（一）案例一
2004年2月24日，武某所在单位在划拨土地上建集资房，武某遂与小玲签订房屋购置转让协议，约定以四万元价格将其所有的集资房购置权转让给小玲，武某配合小玲办理相关手续，所产生的各类费用由小玲承担。双方协议签定后，小玲按期一次性支付给武某4万元，同时，小玲又以武某的名义先后两次分别交纳了房款和办证费，合计10万余元。2010年11月，武某自行交纳了该房尾款3万余元后领取了该集资房屋钥匙。同年12月7日，小玲向法院起诉，要求武某履行房屋购置协议，并配合其办理购置房的尾款交款、房屋登记等相关手续。武某则辩称该房屋为单位的福利集资房，属于《城市房地产管理法》（以下简称“房地产法”）禁止买卖的房产，因此房屋购置转让协议无效，请求驳回诉讼请求。法庭审理后认为，虽然双方出于自己的真实意思表示签订了房屋购置转让协议，但集资房本身属于福利性质，且为划拨土地上所建房屋，转让协议违反国家强制性规定，因此应当属于无效合同，最后判决驳回诉讼请求。
（二）案例二
2011年5月，曹某与崔某签订了《房地产买卖合同》一份，约定崔某将其位于南通市花行桥新村的一处房产出售给曹某，总售价为41.8万元，先预付定金人民币2万元，余款在交钥匙付清。在中介见证下，约定由曹某负担将划拨土地转为出让土地。合同签订后，曹某当日支付2万元定金。后曹某反悔，不愿继续履行合同，遂以买卖合同无效为由向法院提起诉讼，要求崔某返还定金，而崔某则要求继续履行合同。法院审理后认为，双方签订的房地产买卖合同不违反法律强制性规定，应为有效。讼争房屋的土地性质为划拨土地，并不影响合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，当事人仅需缴纳相应的争议土地的出让金后即可办理过户手续，故对曹某诉称合同无效的主张，法院不予支持。
自2007年起，由于全国房价的大幅上涨，划拨土地上房屋买卖合同纠纷日益增多，出现大量出卖人反悔的案例，但随着房产调控日益趋近且未见松动，三线城市房价出现大幅下滑，则涌现出许多买受人反悔的案例。上述两案即为此种情况，然而，值得深思的是，同样属于划拨土地上房屋买卖合同的案例却出现截然不同的判决结果，笔者以为确有研讨之必要。事实上，对于划拨土地上房屋买卖合同的效力争论在理论界与司法界从未停歇，本文就此展开。
二、 划拨土地上房屋买卖合同“无效论”或“未生效论”
有诸多学者与司法界人士认为，划拨土地上房屋买卖合同应为无效合同，甚至有观点认为合同未生效，笔者归纳其主要理由如下：
1.《房地产法》第38条第2项的规定“以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让”和《合同法》第52条的规定合同“有下列情形之一的，合同无效：……（五）存在违反法律、行政法规强制性规定”，在领取房屋产权证书前签订的划拨土地上房屋买卖合同应当认定为无效。
2.《房地产法》第40条的规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”，以及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“法释[2005] 5号”）第11条的规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，因此未经审批的划拨土地上房屋买卖合同应当认定为未生效。
3.《房地产法》第23条的规定“划拨土地使用权是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为”，设立划拨土地使用权主要是基于国家利益或公共利益的需要。现若承认划拨土地上房屋买卖合同的效力，将损害国家利益与社会利益，因此根据《合同法》第52条的规定，损害社会公共利益的合同为无效，划拨土地上房屋买卖合同应当认定为无效。
4.《合同法》第79条第1款“根据合同的性质不得转让”的规定，取得划拨土地上的集资房购房资格是建立在本单位职工这一特定身份关系基础上，而非本单位职工则不具备依附性的身份关系，因此，在上述案例一中，划拨土地上单位集资房买卖合同应当认定无效。
三、划拨土地上房屋买卖合同“无效论”和“未生效论”的辩驳
笔者以为，尽管根据法律及司法解释的规定，划拨土地上房屋买卖合同似乎应当认定为无效，但是从法理、立法本意及司法实务上看，“无效论”和“未生效论”的诸多观点值得商榷。
（一） 是否违反强制性规定
根据《合同法》第52条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同应当认定为无效。那么划拨土地上房屋买卖是否违反的《房地产法》第38条、第40条的强制性规定呢？
对这一问题必须先要搞清何为产生无效法律后果的强制性规定。根据最高院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第14条的规定，合同法第52条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。所以，合同内容若违反法律、法规的效力性强制性规定的，则为无效，那么《房地产法》第38条、第40条究其属不属于效力性强制性规定？笔者以为该二条规定不应属于效力性强制性规定，理由为：
第一，从调整范围上看，根据《房地产法》第2条规定，本法是规范“在中国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理”，所以可以认为《房地产法》调整的是城市规划区国有土地范围内对房地产开发、交易实施管理的行为，换句话说，《房地产法》是房地产公司的行为规范，并不是房地产买卖双方的行为规定，因此，第38条、第40条在强制性规范的归属上应属于管理性强制性规定。
第二，从条款设置上看，应判断条款中是否有违反后法律后果的规定，即若直接规定违反后的行为无效，则应属于效力性强制性规定，但是《房地产法》第38条、第40条并无此类法律后果的直接规定。
第三，从具体适用上看，应判断违反第38条、第40条的规定继续履行合同是否会损害国家利益及社会公共利益，若是，则为效力性强制性规定。然而，在前述两案例中，认定双方间的房屋买卖合同有效，继续履行合同，并不侵害国家利益及社会公共利益。相反，国家会应收到补交的土地出让金而受益，对社会而言，一定程度上增加房产的供应量，起到抑制房价的过快增长的作用。
第四，从立法上看，还应判断违反强制性规定是否会违背我国相关法律的立法宗旨。《房地产法》第1条规定，本法的立法宗旨是“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。就目前来看，由于划拨土地房屋存量小，允许其转让不但不会扰乱房地产市场，而且可以作为商品房买卖的有效补充，这与允许农村集体土地上房屋买卖存在根本不同，后者的放开，将有可能导致房地产市场的严重混乱。
因此，笔者以为第38条、第40条规定应属于管理性强制性规范，对其违反并不产生一律无效的法律后果。
（二） 审批是否影响合同效力
既然《房地产法》第40条属于管理性强制性规定，那么条款中“以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，按国务院规定，报有批准权的人民政府审批”又该如何理解呢？换言之，批准对合同效力应作何理解。
有观点认为，根据该条的规定，划拨土地上房屋买卖合同需经政府有关部门批准后才生效，即认为未经审批的划拨土地上房屋买卖合同为未生效合同或效力待定的合同。笔者以为这种观点是对债权行为与物权行为认识不清所致。《物权法》第15条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另外有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”现行法律已严格区分物权行为与债权行为两个不同的概念。物权行为直接涉及到物权的变动，故其成立生效应以标的物之客观存在为前提；债权行为仅产生债权请求权，并不直接涉及物权的变动，故其成立无需以标的物客观存在为前提。买卖双方签订以划拨土地上房屋转让为内容的买卖合同，毋容置疑属于债权行为。这一转让不动产物权的合同根据《物权法》的规定自合同成立时生效。而《房地产法》第40条规定的审批行为，并不妨碍债权行为的效力，因为审批行为虽然本身不能使得物权发生变动（因为物权变动的是依登记而发生效力的），但却是物权变动的必须要件，属于物权行为的范畴，因此，对于审批的理解应是“未经审批将无法办理房产的登记，房屋的所有权亦不发生转移”。
对此，最高院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》第 9条明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”所以，政府审批并非为划拨土地上房屋买卖合同生效的必要条件，不影响房屋买卖合同的生效，所以“未生效论”是对审批行为的误解。
回到案例一，若是法院认为房屋购置协议未生效，则可能做出严重有失公正的判决。因为若将“批准”作为生效要件，判决合同不生效的话，相对人只能依据缔约过失责任主张对方赔偿信赖利益的损失，这便意味着出卖方不但保留了房屋，还将享受多年来因房价剧增而取得的巨大差价。因此，只有将合同认定为有效成立，才能做出公正合理的判决，才能避免买卖双方肆意主张合同未生效而产生的巨大道德风险。
（三） 法释[2005] 5号第11条是否适用
法释[2005] 5号第11条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，所以对于划拨土地上房屋未经批准签订转让合同的，应认定为无效合同。笔者以为，这一观点没有正确理解司法解释。法释[2005] 5号是关于国有土地使用权合同纠纷的司法解释，换句话说其所规范的是直接以土地使用权为合同标的的买卖行为，并不涉及房屋的买卖行为。由于土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划调整和变更，且划拨土地一半为无偿取得，故必须由政府审批，否则为无效合同。而划拨土地上房屋的买卖是将房屋与国有划拨土地使用权一并的概括转让，不适用该司法解释对合同效力的规定。
（四）是否损害社会公共利益
由于划拨土地的设立目的在于国家利益及社会公共利益的需要，所以有学者认为根据《合同法》第52条第四项关于损害社会公共利益的规定，划拨土地上房屋买卖合同应认定为无效合同。笔者以为，这一观点值得商榷，因为第52条第四项所规定的“社会公共利益”与划拨土地性质上所具有社会公益性是两个完全不同的概念。第52条第四项的社会公共利益指的是我国民法中所称的“公序良俗”，即公共秩序与善良风俗。因为公序良俗对于维护国家、社会一般利益及社会道德具有重大意义，违反公序良俗的合同实质上是违反了社会主义的公共道德，破坏了社会经济秩序和生活秩序，因此应认定为无效合同。
根据学者的归纳，损害公共利益的行为，大致可以分为以下十种：（1）危害国家公共秩序的行为，如将从事犯罪或者帮助犯罪的行为作为内容的合同，以及规避课税的合同；（2）危害家庭关系的行为，如约定断绝亲子关系的合同、婚姻关系中的违约金的约定等；（3）违反性道德的行为，如对婚外同居人所作出的赠与和遗赠的合同等；（4）非法射幸，如赌博合同；（5）违反人格或者人格尊严的行为，如以债务人的人身为抵押的约定、规定企业有权对顾客或雇员搜身检查的标准合同条款；（6）限制经济自由的行为，如限制职业自由的条款；（7）违反公平竞争的行为，如拍卖或招标中的串通行为、以贿赂方法诱使对方的雇员或人与自己订立的合同等；（8）违反消费者保护的行为，如利用欺诈性的交易方法致消费者重大损害等；（9）违反劳动者保护的行为，如规定“工伤概不负责”的合同，以及规定女雇员一旦结婚立即辞退的合同；（10）暴利行为 。显而易见，划拨土地上所建房屋的买卖合同无法归类为上述十种的任何一类。事实，法律是否禁止划拨土地上房屋的买卖更多的是出于政策因素的考量，并不涉及社会道德伦理和风俗习惯，因此，若以损害社会公共利益为由而认定合同无效，这是对该项规定误读，必然得出牵强附会的结论。
（五）是否属于依合同性质不得转让的合同
有观点认为集资房属于《合同法》第七十九条规定的“根据合同性质不得转让的债权，因此对于划拨土地上集资房的转让应认定为无效。笔者必须承认划拨土地的取得存在一定的资格条件，具有特定性的特征，但这不应妨碍划拨土地上房屋的自由出让，更不能成为出让方任意不履约的借口。依合同性质不得转让的合同主要是指基于特定当事人的身份关系订立的合同，但在案例一中，单位与职工基于身份关系的买卖合同已经履行完毕，而职工与买受人间的买卖合同为另一买卖合同，并不受身份关系的约束，因此，笔者认为以人身依附性为由否定划拨土地集资房买卖合同的效力有失妥当。
