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土地征收相关法律范文1
关键词：农村坟地；坟地法律保护；社会功能
中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1009-5349（2016）03-0095-03
坟地、墓地都是作为安葬死者的地方，寄托了还在世的亲人的思念，墓深埋在地底下安放着死者的尸体、死者生前的遗物以及一些珍贵的东西；而坟地不同于墓地，坟地是显露于土地之上的，而且一般在坟地周围的一大片空地都不会用来进行生产或者是建造工厂之类的。但是现代用地紧张，我国的人口逐渐增多，需要更多的土地满足人们生产生活的需求。在许多地方就开始了平坟的运动，许多的农村坟地被平整出来，伤害了人民的感情，而且这些土地在被平整之后也没有真正被利用。我国的农村有着大片的坟地，经常因此发生一些纠纷，但是关于坟地的法律很多界定都不清楚，而且国家关于坟地的规定也需要补充。本文就坟地的法律属性进行研究，从国家现行相关法律来分析存在的问题，探寻坟地的法律归属的问题以及坟地自身的社会价值与意义的问题。
一、农村坟地的现状
农村坟地存在于广大的农村地区，虽然为了国家的发展考虑，国家提倡改变传统的土葬为火葬，但是传统的土葬的风俗习惯已经深深植根于农村人民的心中，他们认为人死后总归是要入土的，这样人的灵魂才能得到安宁。而且他们认为坟地中安放着祖先的灵魂，是他们情感的寄托之地。在清明节、春节等传统农耕节日里，他们带上祭祀品去上坟，告慰祖先的亡灵，让祖先保佑他们。目前国家对于这方面没有强制的措施，很多农村地区仍然会采取土葬的形式。坟地的法律归属问题至今也没有明确的立法规定，因此围绕坟地产生的纠纷很多。但是在这些纠纷处理中，很难做到保护死者的权利，因为我国的法律条文多针对的都是在世的我国公民，而死者享受的权利是很有限的。[1]在发生坟地纠纷的时候，法院将当事人的血缘很近的亲属们作为主体，但是现实中不是所有的死者都有亲属，没有亲属的死者的权利该由谁来保护？一些无主的坟地里死者的权益又有谁来保护？
将死者的近亲作为法律的主要主体，还没有考虑到近亲对于死者的权利侵害的行为。法律中存在着的个别漏洞以及一些不可预料的问题都成为了坟地纠纷多发而且无力解决的原因。[2]我国曾经有一些地方的坟地纠纷引起人们的广泛关注，比如说发生在河南周口的平整耕地的运动，引起了当地人们的不满，也引起了国家的关注，为此专门调整了关于坟地的法律规定。所以对于坟地的法律属性的明确是很重要的，而研究坟地的现实社会价值也是很有必要的，这两者之间常常产生冲突。如何很好地平衡坟地的法律属性，以及坟地的社会价值，值得深思。
二、农村坟地现象产生的原因以及研究现状
随着我国改革开放的步伐，社会经济以一个惊人的速度发展着。与此同时，伴随经济发展的是我国的城市化以及工业化的进程也在不断加快，因此直接就导致了我国城市各种用途建设用地的需求量大大增加，而城市用地与农村用地之间的矛盾也因此暴露出来并进一步加剧，并且这种矛盾在沿海的经济发展较迅速的地区表现得尤为突出，比如说，以上海为中心的江沪以及东北江浙沿海等地区的用地矛盾已经引起了社会的广泛关注。如何妥善合理解决这一问题，是建设和谐社会，实现中国梦的重要环节，也对于我国城市化进城的发展以及农民的切身利益有着重要的意义。
而针对上述现象，结合我国国情，在保证符合我国的法律法规和耕地数量的前提下，目前主要有两种手段来解决。首先是将城市一些可以用做建设用地的闲余用地充分进行再利用。[3]比如说广东省等东北沿海的省市，在近年来就针对用地矛盾问题而在城市里面进行了“三旧”改造措施，将城市中其他功能不明显的用地改造成城市建设用地。其次就是将区域内的土地资源进行整合分析，将农村中一些住宅面积较大以及无人居住的村居、占地面积超出标准的乡镇政府用地进行复垦改造成耕地，这样就节余下更多用地用于城市建设。当然，除了上文中提到的两种主要的解决方法之外，仍有其他的方式手段可以缓解城市建设用地以及农村用地之间的矛盾，比如说对于一些没有经过政府相关部门的合法手续审批就在闲余用地进行建设的民居等其他用途的建设等，相关的部门可以进行清查以及复垦，将这些非法建设用地最终转化为农村用地或者是城市建设用地用来实现两者之间的平衡，从而促进共同发展。
当前我国的专家学者对于农村用地这个问题上进行的相关研究也比较综合全面，总结下来，重点主要集中在对于农村违法建设用地方面的相关法律的制定以及规范上。[4]对这个问题的研究趋势又呈现出两个主流研究方向。首先就是对这个问题的综合全面性地研究，综合全面性主要体现在对于农村违章违法的建筑不进行类型上面的区分，不论何种类型种类的违章建筑都进行研究分析，对于各种类型违章建筑所产生的不同问题，就其所涉及到的相关法律法规进行全面综合性的整理以及研究。另一种研究方向与上文中所提到的研究方向完全不同，这种研究方向主要是专注于某种特定类型的违章建筑所涉及到的相关法律法规进行研究分析，不断发掘其中所存在的各种问题，深化研究深度。而在近几年，由于我国的“小产权房”现象层出不穷，而因此引发的问题也成为了社会关注的焦点。这也使相关领域的大部分学者对这个现象以及造成该现象的原因进行了分析以及研究，研究方向大部分集中倾向于某种特定类型的违章建筑所涉及到的相关法律上，而这种特定类型的违章建筑就是住宅类型的建筑，对于其他类型的违章建筑研究比较少见。这也就直接导致了对于其他类型的违章建筑的相关法律法规不完善，不全面，无法对其他类型地违章建筑行为进行有效的规范。[5]这就提到了本文中关于农村违法建设坟地的问题，对于农村中违法建设坟地的这种现象，相关的法律文献中几乎没有涉及并规范，这也直接就使得这种现象愈演愈烈。当然，违法建设坟地这一现象所涉及到的问题比较广泛且零散，涉及到用地建设用途管理、耕地保护、殡葬规范等方面的相关规定，这也就无法对这种现象的法律法规进行一个清晰的界定。与此同时，由于坟地建设本身具备占地面积小、建设地点零散、建设时间跨度大等特点，再加上坟地建设由于受传统观念的影响，进行规范重整的难度较大，因此无法进行有效的整顿，屡禁不鲜。因此，针对上述情况以及各种问题，本文就对违法建设坟地这一现象进行概括性的分析，重点介绍对于该种现象的行政解决措施，希望能够对解决违法建设坟地这一问题提供一些建议。
三、农村坟地的法律属性研究
坟地属于土地的一种，要对坟地进行研究，我们首先要对土地进行研究，通俗来讲，对土地的法律属性进行研究，主要是从所有权以及使用权方面进行的研究。[6]在城市当中，土地的所有权是归国家的，在农村当中，土地的所有权是属于整个村子集体的人所有的。使用权指的是对于房屋的建筑、改造等一系列的权利。对于坟地来说它所占据的墓地的土地所有权是属于谁的，而对于那片坟地的使用权的归属方又是谁，我们必须弄清楚。坟地和农村居民自身的住宅用地的属性比较相近，也采取和农村居民住宅基地一样的法律属性。坟地的建造以及坟地内部的一系列财产都属于死者的亲属，因为一般来说也是死者的亲属建造的，但是坟地所占的土地也还是属于农村的集体所有。所有权在死者的亲属这里，一般的坟地纠纷案件的主体当事人也是死者的亲属。但是就像前文所说的，由于时间的问题，很多死者的亲属都找不到了。而且一些案件中死者的亲属却是损害了死者利益的人。关于坟地所有权的法律问题得以解释清楚，但是还有很多坟地的法律问题需要解释，比如说很多人是承包了一些土地在上面去建造墓地的，但是既然是承包的土地，必然就会涉及到一个使用权限的问题，墓地是要存在很长时间的，但是近些年来随着经济的发展，农村人口的流动加快，这也使得承包了的土地常常会产生易主的情况。尤其是当后世的子孙去祭拜去世很久的亲属的时候，这种问题尤为明显。他们已经离开了这片土地，这片土地的承包权早就已经属于别人了。 而且由于离开土地的时间也过久，很有可能与新的土地承包人没有什么关系，这样一来为祭拜祖先又增加了不少的难度。后代的子孙去祭拜的时候难免会给别人带来困扰，比如说踩坏别人家里的田地等。[7]这些纠纷的处理，我国的法律并没有给出明确的规定，一般都是现在的主人出于人道主义以及孝道的考虑，允许他们去自己的土地祭拜前辈，但是人情作为一种情感的因素有着很多的变故，万一主人不允许他们去祭拜，又或者是对于土地主人的财产损害过于严重，引起主人反感等都很容易引发纠纷。因此需要进一步完善法律。
四、坟地的社会功能分析
坟地首先是作为在世的人对于去世的人的一种情感的寄托，我国传统上就有这种祖先崇拜，古代人选择坟地的时候要考虑风水，而且一些贵族的坟地是比较考究的，说明古代人对于丧葬的一种重视，而且古代哪怕是贫穷的人家也要最起码的保证可以使自己的亲人入土为安。到了现在，这种丧葬的习俗虽然有所简化，但是丧葬在现代人尤其是受着古代的传统习俗深深影响的农村人来说，还是非常重视的。而且许多农村的宗族关系都要靠对祖先的祭拜来维系。虽然确实有很多人提倡火葬代替土葬，国家也提倡火葬的方式，但是在农村，他们对祖先的拜祭有着很深的传统，很难让土葬完全消失。[8]土葬有着长期的发展历史，而且它的存在是孝道的一种证明，对于维系宗族的感情有着重要的作用，坟地的存在有着重要的社会功能。现代出现的许多平整坟地的事情有着很大的争议，而且引起了村民强烈的不满，在他们的心中，祖先的坟地中安放着祖先的灵魂，祖先会保佑他们的后代幸福生活，平整坟地伤害了村民的感情，也强行断掉了他们的情感寄托。[9]对于坟地社会功能的研究可以让我们更加理解坟地带给人民的一种心理寄托，从而找到更好的方法去解决坟地占用土地过多的问题，而不是强制地平整坟地。
五、对于坟地建设的相关法律法规的保障体系研究
（一） 关于保护坟地建设行为的相关法律依据
就像上文中已经叙述过的内容，坟地整体的权利以及归属是要分为两个部分的，因此对于坟地进行保护的相关的法律法规也应该分为两个方面。第一方面就是对于在建设坟地过程中所采用的建设设施以及在坟墓中所埋葬的棺木等物品的最终归属权，都是直接由死者的法律继承人或者是直系亲属拥有，是继承人的合法私有财产。由于我国的宪法进行过规定，“公民合法的私有财产不受侵犯”。因此，对于坟地所涉及到的相关财产归属权以及其他问题，都可以直接采用民事法律进行解决和界定。而对于那些已经建设较长时间的坟地，虽然说归属权拥有人在短时间之内无法找到，但是坟地相关物品的归属方并不会发生变化，从法律的角度而言，这些私有财产永远被死者的继承人所拥有。
除此之外，对与坟地中所体现的私有财产的所有权归属以及保护，相关的法律规定也要顾及到前任所有者，即也要保护死者的相关合法权利。一般而言，在坟地中的大部分物品都是死者在生前通过自己的能力进行购买的，因此死者对于这些物品拥有完全的归属权，并且根据自己的意志，有权力对这些物品的最终归属方向进行决定和分配，而后人将这些物品最终放置于坟墓中一起埋葬，也是出于对死者对这些物品的处分权的尊重。[10]因此，只要公民对于自己生前所拥有的物品进行不管何种方式的处分以及分配，并且这种处分得到了公证，在公民死后，这些物品的最终归属权以及处理方式都是由其生前的处分想法进行最终的处理。也因为如此，每个公民在其死后无论是否拥有继承人或者是其他拥有血缘关系的亲人，其坟地的安宁都不应该被打扰或者是侵犯。而我国的宪法也对于这种情况进行了法律上的保护，“公民的人格尊严不受侵犯”。
（二）关于坟地法律进行保障的相关措施
由于坟地本身所兼备的重要的社会作用，因此关于坟地法律进行保障的相关措施可以从下述的几个方面进行相关法律的完善以及保障。
首先，在《土地管理法》《殡葬管理条例》等涉及到的相关的法律法规中，应该对于坟地这一用地建设的法律性质进行清晰的说明以及划分。这就可以体现于相关法律的具体条例中，运用典型案例以及列举的手段来完成法律性质界定的目标，将农村坟地这种存在于人们思想中的物权名称转化为明文规定的土地用途方式，让坟地的相关权益保护有法可依。其次，就是要在较短的时间之内构建起农村坟地建设的等级体系以及规定。全方位地完善丰富坟地用途方式，这也在一定程度上有利于工作人员进行对于坟地的相关管理。最后一个措施就是要完善对于坟地进行征收复垦的过程中的补偿制度，我国对于坟地进行征收管理的过程中所出现的矛盾以及问题，也大部分集中在对于坟地征收补偿费用的额度上，因此，应该在短时间内将补偿制度进行科学合理的细分以及具体化，减少因该问题而产生的摩擦，推进坟地改造复垦的进程。
参考文献：
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土地征收相关法律范文2
［关键词］ 小产权房原因对策
近些年，关于小产权房问题的争论层出不穷，国土资源部也频频出面来遏制小产权房问题。但是由于小产权房本身存在的争议，这一问题并未得到真正的解决。
所谓小产权房，是指未经法定的征地和审批等程序，由村集体组织（或联合开发商）或村民在集体土地上建设并出售或出租的房屋。小产权房是相对于大产权房出现的概念，小产权并没有真正的产权，不能获得由国家建设部门颁发的房屋产权证书，只能得到由乡镇政府或村委会颁发的产权证书，所以称之为小产权。
一般来讲，小产权房具有以下几方面的特征：（1）小产权房是建在集体所有土地之上；（2）小产权房是用于出售或出租的房屋；（3）小产权房没有国家建设部门颁发的产权证书；（4）小产权房的供给主体是乡镇和村委会。
一、小产权房产生的原因
小产权房问题是一个综合性的社会问题，其产生原因是多种多样的。本文主要认为：城乡二元制的社会结构制度是导致小产权房出现的根本原因，商品房价格疯狂上涨是致使小产权房得以快速发展的主导原因，相关法律的不完善是小产权房问题不能得到很好解决的直接原因。
1.城乡二元制的社会结构制度是导致小产权房出现的根本原因
我国城乡二元制的社会结构制度导致其在土地管理上也表现出二元的特征。我国农村实行集体所有制的土地制度，农村集体建设用地没有正式的土地使用权拍卖市场，对于建设在集体所有制的农村土地上的房屋当然也就没有正式的产权，不能进行土地的转让和抵押活动。而城市建设用地拥有正式的土地使用拍卖市场，可以通过市场定价，将土地使用权拍卖出去，所以城市的建设用地都拥有产权，可以进行转让、抵押等活动。农村集体建设用地如果想进入房地产市场，必须经过国家相关部门的征收和审批才能将集体土地变成国有土地，然后由国家收取土地出让金，给予农民一部分补偿金，而农民得到的这笔补偿金要远小于建设小产权房出售所获得的利益。所以这种城乡土地制度的二元结构是导致小产权房出现的根本原因。
2.商品房价格疯狂上涨是致使小产权房得以快速发展的主导原因
在城市中，日益飙升的房价使得中低等收入人群拥有一套属于自己的房子成为了一种奢求。再加上政府提供的经济适用房、两限房等政策性住房的供应量相对大部分无房族来说是微不足道的，且分配中出现的漏洞使真正迫切的需求得不到满足。这些问题都是促使小产权房快速发展的主导原因。 由于小产权房的建设不需要向国家缴纳大量的土地出让金以及各种税费，所以其价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。小产权房以其价格低廉的优势受到了中低等收入人群的青睐。对于开发商而言，城市建设用地的使用权取得越来越困难、拍卖价格也越来越高，而农村土地使用权取得相对容易且价格低，所以通过以租代征的方式取得农村集体土地建设房屋，开发商可以极大地降低开发成本，使其获得更高的收益；对于集体土地所有者而言，通过出租土地获得的收益也远超出了国家征收后给予的补偿金。正因为小产权房给需求和供给方带来了双赢，所以使其得到了迅速的发展。
3.相关法律的不完善是小产权房问题不能得到很好解决的直接原因
迄今为止， 宪法与法律并未明令禁止农村宅基地使用权流转，有关部门禁止农房与宅基地使用权交易的行政干预，其本身是违宪违法的。依照《民法通则》的规定，农民应当依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。另外正式颁布的《物权法》中也删去了原草案中禁止城市居民购买农村宅基地使用权的条款。而《土地管理法》及其实施条例、《城乡规划法》等法律法规中对土地资源的使用却进行了严格的界定，特别是对农村集体土地进行了强制性的保护。《土地管理法》 第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”由此可见，相关法律对于小产权房的规定还不是很明确，致使小产权房问题一直没有得到很好的解决。
二、小产权房造成的影响
小产权房的产生和发展引发了一系列的问题。这些问题对我国的经济环境以及城市发展造成了许多负面影响。本文认为小产权房在以下几个方面的负面影响是非常突出的。
1.占用耕地，损害农民利益。
如果任由小产权房以现在的状态继续发展，会使利益相关者在利益的驱使下大量建造小产权房，占用农民土地，减少耕地面积，损害农民的根本利益，也使国家的粮食安全受到威胁。
2.购房者权益无法保障
由于小产权房现在还不受法律的认可和保护，购房者没有国家统一发放的房产证，不能拥有房子的所有权，无法进行转让，在遇到拆迁补偿等问题时利益难以得到保障。
3.扰乱房地产秩序
开发商通过以租代征的方式取得农村集体土地建设房屋，可以极大地降低开发成本，使其有更大的定价空间，这无疑对现有的房地产价格体系形成猛烈的冲击，扰乱房地产秩序，严重时可能危害到国家金融安全和社会稳定。
4.影响城市总体规划
城市的发展是需要统筹规划的，城市规划中的土地都有其功能定位并按照科学的方法加以开发利用，而小产权房的建造都是以短视的简单开发收益为目的的行为，缺乏长远的战略性的指导和管理。这无疑对城市未来的发展形成了阻力，打乱了城市的空间布局和功能定位。
三、解决的措施
小产权房在发展过程中产生的问题不仅仅局限于上文提到的几方面，其问题产生的影响也可能是非常深远且无法预测的。为了从根本上解决小产权房问题，本文提出了以下几条探讨性的建议。
1.对于已经建成并出售的小产权房给予转正措施
对于已经建成并出售的小产权房，为了维护社会的和谐与稳定，避免激化社会矛盾，政府应该积极推行措施将小产权房转变成大产权房。如果将小产权房一刀切，全部摧毁，必将会引起社会的不满，政策继续执行的可行性无法预测。所以为了从根本上解决这部分小产权房，政府应该及早出台措施，将小产权房转正。
2.加快城乡一体化，完善相关法律
城乡二元制的社会结构制度是导致小产权房出现的根本原因。所谓治标先治本，实现城乡一体化是解决小产权房问题的关键，对于土地政策的“一国两制”应尽快解决。 尽快实现农民宅基地市场化，为真正实现“同房同权”理顺法律关系，这是解决小产权房问题的法律基础。完善现行的《土地管理法》、《物权法》、《房地产法》等相关法律，加快解决小产权房的流转问题，确立农村集体土地使用权流转的法律制度，尊重农村集体对土地的所有权，保障农民的土地收益。加快相关法律法规的出台，对正在建设的或者有趋向要建的小产权房做出明确的政策性约定。
3.遏制商品房价格上涨趋势，将房地产价格控制在合理的范围内
房价问题已经成为国家迫切需要解决的重点问题。住房是人民生活的基本保障，房价直接影响着人民的生活质量。总理在政府工作报告中明确指出，要积极遏制房价过快上涨的趋势。所以将商品房的价格控制在合理范围内，使大多数居民有能力去购买商品房，这能够在很大程度上降低小产权房的购买需求，解决小产权房问题。
四、结语
小产权房存在的争议已经得到了社会各界的重视，其牵涉到买房人、开发商、农村集体以及政府等多个主体的利益。小产权房问题的解决必须本着“以人为本”的精神出发，最大限度的保证人民的利益。而法律制度的初始设计也应当是维持利益均衡的，国家应该针对小产权房尽快制定或修改相关法律，在兼顾各方利益的基础上，推行农村集体土地使用权的自由流转，从而促进城乡一体化的尽快实现。将已经建成并出售的小产权房尽快出台措施给予转正，并加大力度治理房地产市场，使房地产市场能够更健康的发展，从而消除小产权房问题。
参考文献：
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土地征收相关法律范文3
没有。根据相关法律规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
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土地征收相关法律范文4
【关键词】土地征收 补偿 公共利益
目前在我国,随着生产要素的集聚和城市的逐步扩容,大量土地被征收逐渐成为一种无法避免的趋势,这使得私有财产权保护问题日益突出。“不承认主体性的制度没有任何正义性可言”,现实中需要使用前置程序和补偿救济措施对集体土地权利进行保护。为此,立法者必须从一贯的公法思维中走出来,因为土地征收制度是一个与公私法和实体性规范都有关系的比较复杂的法律体系,其核心在一定程度上是受私法的物权保护制度所保护的,它恰好是这个土地征收制度中的原始基点。
“特别牺牲论”是土地征收的私法理论依据
每一种制度的出现、运行和发展都离不开理论的支持。土地征收制度也不例外。明确土地征收制度的有关法律基础有助于合理认识被征收人征收行为的法律性质和责任,还可以为依法确立征收补偿制度提供法律上的支持。任何社会的不同经济发展阶段都具有不同的理论,梳理从古至今的土地补偿理论,主要有以下几种:得权说、恩惠说、公用征收说、社会职务说、公平负担平等说、特别牺牲说等等。自从1949年以来,我国学界一直比较认同的只有“特别牺牲论”。
“特别牺牲论”是以财产权平等保护的原则为出发点的,它认为财产权不仅具有社会性义务,而且应该适用平等保护原则。与一般公法上的限制不同,在财产征收时,权利人必须要等到具体的征收行为公告后,才能知道自己的权利是否遭到了征收的损害。针对少部分人为公共利益所做的牺牲,国家应该给予相应的补偿,使其恢复或维持原有的财产状况。虽然“特别牺牲论”承认征收本身违反平等原则,但是对于补偿标准的规定是不合理的。在市场经济条件下,土地一直在增值,土地价格也会随土地市场供求关系的变化而变化,但是,农民无法根据资源价值的高升持续获得补偿,只能一次性获得有限的补偿金。这种“买断”方式不仅使农民失去了土地增值带来的利益,也失去了土地承包权。这种所谓的“不完全补偿原则”是违背公平理念的。
关于我国土地征收补偿制度缺陷的私法分析
公权力对私权利的侵害。在我国土地征收制度中,自由裁量这个名词主要是针对公权力的,它涉及两个方面:
首先,公益性的认知问题。对于公共利益具体指的是什么,目前我国尚没有明确的规定。事实上,我们只是把原则上的规定带到了实际的操作中来,但是关于什么事业才是适合“公共利益”的,目前是没有明确规定的。如果只是简单地根据原则性规定对行政机关进行约束,这显然是不明智的。现行的征地制度不排除商业征收,这样会导致在征地过程中不能区分公益性与非公益性。不是用于公益性目的的用地,没有采取相应的方式进行转让的行为,有违公共利益的宗旨。如果在物权法出台之后还继续允许此种商业征收存在的话,不仅不能创造交易公平、秩序合理的土地市场,而且还会影响私人财产权保护制度的实行。
其次,程序制约问题。目前,在土地征收制度中,并没有全面的关于征收目的公益性的论证机制和审查机制。这包括:多方主体公开地对征地目的进行论证,以判定其是否符合公益性,此过程称为公开论证机制;相应地,对土地征收目的的审查行为称为审查机制。在我国《土地管理法》中,土地征收是要经过国务院或者是省级人民政府的批准后才生效的,但由于通常情况下征地主体和审查主体都是政府,因此,《土地管理法》的这种规定是根本起不到作用的。而关于土地征收目的公益性的公开论证机制更是不可能实现的。
集体所有权主体虚位。我国的土地所有权有两种形式:国家所有权和集体所有权。二者不存在隶属和派生关系,各自具有独立性,地位平等。当我们从所有权架构的理论层面进入实际中时,一些问题就会显现。例如:土地在集体所有者间的界定时常是模糊的,这就给确定土地征收法律关系中的权利主体增加了相当大的难度。《宪法》、《土地管理法》等相关法律规定农村土地由农民集体所有,集体土地由集体经济组织行使所有权。然而在实践中,政府部门不是集体经济组织而是国家机关,村民小组不具备独立的法律地位、无法确定与村集体的权属关系,当政府征用土地时,就出现了无人能够代表“集体”行使集体土地所有权的局面。对所有权主体的规定却造成了集体土地所有权主体的虚位,集体的土地本来归人人所有,然而却成了人人无权,结果在接受征地补偿过程中,分配规则也成了空谈。
对于完善我国土地征收补偿制度的一些建议
自我国加入WTO以来,土地征收补偿法律制度也随之突破传统计划经济体制的限制,与世界上其他国家先进的法律制度接轨,并处于逐渐完善的过程中。笔者认为,目前土地征收补偿制度应当从以下几个方面去思考:
树立农村集体土地权利的平等理念。宪法明确规定国家所有和集体所有是我国土地所有权的两种形式,那么二者地位平等,应受到宪法和法律的同等保护。因此,不能认为集体土地所有权是国家所有权的替补,不能用公权去刻意侵犯私权,更不能以国家所有权的名义去侵犯集体所有权的利益。为此,我们要改变对于土地所有权的立法思路,既要明确公权行使,也要用私法私权的关系安排征收关系,维护农村集体土地所有权是新时期农村土地征收法的目标。现行法律关于农村集体土地所有权的规定还是相当不完善的。集体经济组织往往是只有土地的占有权、使用权和收益权,并没有相应的处分权,更不能通过什么方式去实现土地所有人的利益。有关土地征收的行政过程是复杂的,一个平等的财产交易过程,既要适用行政法调整,也要适用私法的调整。但在市场经济条件下,土地征收仍然只是一种商品交换关系,还是应当遵循市场经济规则。因此,我们必须完善土地征收法律,确保农村集体所有权的完整和平等,合理适用私法,遵守法律并按照市场的规则来征收土地。
建立公平、公正的征地程序。在宪法中,程序是财产权保护的核心。土地征收是无法避免的,因此对于土地的保护表现在对土地征收目的的审查以及补偿标准和征收程序的核验上。我国规定,在土地征收过程中,征地补偿要发生在方案确定以后,相关地方政府应公告农民并听取他们的意见,但是这些程序只是一些原则性的规定,比较粗糙,与正当程序的差距还相当大,而且很容易造成土地非法转让等违法行为发生。因此,土地征收在程序上需要细化。我国可以借鉴国外的制度和程序。例如,提前三个月贴出土地征收公告,清楚公布征地原因、征地单位和征地的详细信息,以便增强征地工作的公开性,使被征土地所有者对于征地情况有详细的了解。如果在征地过程中发生异议,可以举行听证会,听证费用由征地单位承担。在省市人大常委会上建立土地资源审查委员会,由委员会在听证会举行之前,到现场去察看并准备一定的资料。在听证会上,用地单位和被征收地单位应该综合各方的意见、证据,最后由土地资源审查委员会进行裁决。这样可以让土地所有权者参与到土地征收过程中,使他们进一步了解被征地的实际面积以及国家土地补偿标准等具体情况,一方面有利于增强农民的法律意识,另一方面又可以提高土地征收过程中的公开程度,让土地征收制度和程序更加透明。
土地征收相关法律范文5
与土地管理法律不衔接。现行土地管理法律对使用土地、土地登记等方面都作了明确规定。土地调查是查清土地资源和利用状况的基础和必要手段，海域使用权证书换发国有土地使用权证书如果没有经过土地调查，就无法准确确定填海形成土地的面积和四至范围。填海后形成的土地就是现有土地的一部分，需要在土地利用总体规划中确定其地类，需要明确其用途。利用填海形成的土地用于非农业建设如何纳入土地利用年度计划统筹安排，需要慎重。建设项目可行性研究论证时，需要土地主管部门审查，提出建设项目用地预审报告；供地方案经批准后，需要市，县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书，使用国有土地的，需要签订国有土地有偿使用合同或由土地行政主管部门核发国有土地划拨决定书等等。这些问题没有解决，法定程序没有履行，决定了海域使用权证书难以直接换发国有土地使用权证书，说明了海域使用管理法律法规与土地管理法律法规存在明显的脱节。更何况，海域使用权证书与国有土地使用权证书的取得要件，取得方式明显不同，《海域使用证》与《国有土地使用证》证书本身载明的事项有很大的差异性，这也决定了两证无法简单换发。
与《物权法》没有衔接。《物权法》第137条规定：工业，商业，旅游，娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标，拍卖等公开竞价的方式出让。填海造地主要是为了将土地用于工业、房地产开发等项目，依法应当以招标、拍卖、挂牌等公开竞争方式出让国有土地使用权，如果将海域使用权证书直接换发国有土地使用权证书，实际上绕开了国有土地使用权出让的有关规定，土地使用权的取得方式也就无从谈起。这不仅不利于优化市场对资源的配置起基础性作用，而且也明显违反了不动产物权取得原则，引致土地管理的混乱，对原海域使用权人合法权益的保护也十分不利，如转让、抵押土地使用权和处置地上建筑物就缺乏依据了。
与《城乡规划法》没有衔接。城乡规划法第38条规定：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置，使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。在签订国有土地使用权出让合同后，才能领取用地规划许可证。第39条规定：规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件。
签订国有土地使用权出让合同是国有土地使用权出让、取得用地规划许可证的必经程序，是以出让方式取得国有土地使用权的前提，根据城乡规划法规定，没有明确规划条件是不能签订国有土地使用权出让合同，不能出让国有土地使用权的。不能取得国有土地使用权也就是不能取得国有土地使用权证书。海域使用管理法第32条第2款直接规定海域使用权证书换发国有土地使用权证书的简易程序，既没有规定取得国有土地使用权的方式，也没有规定取得国有土地使用权证书应有的要件和程序，与城乡规划法的规定完全割裂，省略、模糊了取得国有土地使用权证书依法应当具备的要件和必经的程序，造成人们对相关法律条文的理解存在差异，同时还使换发证书工作处于被动状态。
在海域使用权证书换发国有土地使用权证书问题上，除了要明确换发要件、程序和适用的法律法规外，还要梳理一些看法，澄清一些认识：
依法管理不是附加条件。有人认为，海域使用管理法第32条第2款规定非常明确，依法应当直接换发，如果附加各种前提条件，不仅违反海域使用管理法，也违反《行政许可法》关于行政许可设定的原则，属于增设行政许可行为。
应当看到，按照土地、规划等法律操作，并非附加条件，而是日常管理的需要。之所以出现问题，实质是海域使用管理法第32条第2款的规定没有保持好与其他法律之间的相互衔接，导致实际工作中相关事项无法操作。从上面相关法律的规定看就可以知道，海域使用权证书直接换发国有土地使用权证书不仅不符合土地管理法律、物权法、城乡规划法的规定，在实际工作中也无法实施。
新增加的土地也要依法办理。有人认为，填海形成的土地不是天生的，也不是通过征收农民集体所有土地成为国有土地的，这种土地是新增加的，是新出现的问题，既然是新增加的土地，就不能利用已有土地管理的模式进行调整。我们认为。通过填海造地，已经使海域改变了自然属性，成为土地的组成部分。既是土地，就要按照土地管理法律法规来调整。
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一、农村土地承包经营权转包纠纷现状及成因
（一）农村土地承包经营权转包纠纷中存在的问题
随着国家城镇化建设进程逐年加快及惠农惠牧政策的不断调整，在经济利益的驱动下，过去将土地承包出去的农户纷纷要求收回土地经营权，土地纠纷案件开始不断增加，分析其成因，可将其归纳为以下四类：1.转包、转让与出租定性不清导致的纠纷。这类纠纷主要体现在当事人法律知识欠缺或对相关概念辨别不清的情形下签订了协议，而相关法律法规又对此概念区分不严密，导致对合同性质的判定而引发的纠纷。2.合同形式、期限约定不清引发的纠纷。这类纠纷主要体现在双方当事人在转包土地时往往只有口头约定，或者有书面协议但不符合相关法律规定，如没有备案、遗漏了转包期限条款。3.发包方违法另行发包引发的纠纷。这类纠纷主要体现在实践中存在发包人随意收回、调整土地，另行发包引发的纠纷。原承包人纷纷到法院，请求确认其所签订的原土地承包合同无效。4.转让方擅自解除合同纠纷。这类纠纷是实务中出现的新问题，主要是承包方因近几年土地价格上涨，要求转包方增加转包费所产生的纠纷。
（二）农村土地承包经营权转包纠纷成因分析
民以食为天，民以地为本。我国农民一直认为自己所承包的土地是其生产、生活的必要生产资料，其转包纠纷成因主要有：1.农民的维权意识不断提高。近年来，伴随着依法治国进程的加快，农民接受新技术、获得新信息的渠道也随之扩宽，其法律意识和维权意识也不断提高，更多的失地农民开始意识到，只有通过法律武器才能将自己的权利维护到底，所以大量长期得不到解决的农村土地合同纠纷、补偿费分配纠纷等案件纷纷涌至法院。在实践中，我们不难发现，现阶段的土地纠纷大都是积累多年的历史遗留纠纷。2.处理土地纠纷案件的相关法律法规还不够完善。近年来，我国出台了包括《土地管理法》《农村土地承包法》《合同法》《合同法解释》《土地管理法实施条例》《最高院关于审理农村土地纠纷司法解释》《农村土地流转管理办法》等一系列处理农村土地纠纷的法律法规，但仍未能形成一部完整的关于审理农村土地转包纠纷的法律体系。法院在审理土地纠纷类案件时，适用的法律法规条文多又较繁杂且很难理解，有的条文甚至前后矛盾，在实践中适用起来有困难。例如：《土地管理法》第37条规定了连续二年弃耕抛荒的，发包人应当终止承包合同，但是《农村土地承包法》《流转办法》《解释》《紧急通知》中又做了相反的规定[1]。3.处理土地纠纷案件的相关制度机制还不够完善。一是土地流转机制不健全。现阶段，在我国农村还没有真正意义上的土地流转机制[2]。从目前的实际情况看，很多农村都不设置土地流转备案部门，导致农村土地流转不申请、不登记、不备案，整体流转无序。二是户籍制度还不够完善。随着大量农村户籍人口进城转为“市民”，但却不能在城镇落户，不能享受与市民同等的权利。因此，在处理农村土地转包纠纷和土地征收补偿费分配纠纷案件过程中，对户籍的认定在整个案件中起着非常关键的作用。例如：土地转包要求受转包方是本集体成员，对集体成员的认定，法院往往就是依据户籍，由于现在的户籍管理制度混乱给成员资格认定带来一定困难[3]。还有，在司法实践中，经常会遇到当事人婚后居住地、生活地均不在户口所在地、“空挂户”等问题。
二、转包、转让与出租定性不清案件的处理规则
（一）农村土地承包经营权转
包的概念与性质现阶段我国农村土地交易方式主要有转让、出租、转包、互换、抵押等多种多样的方式，统称为流转。本文所说的农村土地承包经营权的转包就是上述关于农村土地承包经营权流转的一种方式，是指村集体作为发包方将村集体的土地承包给本村村民，本村村民又作为新的发包人将其从村集体取得的土地承包经营权转包给其他村民的行为，村集体与村民的原承包合同双方当事人的权利义务关系不变，新承包合同双方当事人之间的转包行为仅针对土地承包经营权，而不针对土地所有权。
（二）转包与转让的比较
在农村土地流转的几种方式当中，转包与转让是最常见的两种，也是最容易引发纠纷的两种，因为法律对两种流转方式的规定没有囊括所有实践当中的情形，导致在实践中二者的区分不是特别明显。但在司法实践中,尤其在偏远落后地区，部分群众法律意识淡薄，在适用以上这两种土地流转方式时具有随意性，一旦发生纠纷，在具体案件中如何认定转包还是转让时就会有很大的争议。
（三）转包与出租的比较
《流转办法》第35条[7]对转包概念做出了明确规定，同时该法第35条第5款[8]也对出租做出了明确定义。由以上定义可以看出，转包和出租都不影响原承包合同关系，只是转包强调受包人需为本集体经济组织的成员，而出租对此没有限定。事实上,这两种流转方式在本质上没有区别，和租赁合同的性质相同[9],只是在转包合同当中要求的受转包方是本集体经济组织的成员[10],在出租合同当中对此并没有限制[11]。在解决此类纠纷时，法院很少会对合同的性质做出明确区分，通常的做法是不论当事人将土地流转给本集体成员还是本集体以外的人，都按转包论。
三、承包经营权转包合同形式、期限约定不清的处理规则
（一）承包权转包合同形式不完备的处理规则
1.口头转包合同的效力认定规则。在当前我国农村地区，大部分农民的法律意识还比较淡薄，农民之间流转土地经营权时，大都是口头约定，很少考虑到日后是否会发生纠纷。根据我国《合同法》规定，口头协议也是合同的一种形式。如果双方当事人都遵循合同的约定，并不存在任何争议。但是随着近几年农村土地价格上涨，农民受利益驱动，就有当事人拿着农村土地承包经营的有关法律到法院，认为法律法规规定了农村土地承包经营权流转要签订书面合同,凡是没有签订书面合同的，都应该是一种无效的合同，合同无效的法律后果就是根据该合同取得的财产予以返还。2.未履行备案手续的转包合同的效力认定规则。履行备案手续是取得法律和有关部门认定的有效途径之一。《农村土地承包法》规定，“对除了以转让方式流转土地的其余流转方式，即采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地的，应当报发包方备案。”但是不能仅仅因为没有备案就否定了农民自主流转的权利，不能将备案作为发包人限制土地承包经营权自由流转的砝码，这样有违我国立法的初衷，更不符合当前农村的实际。《解释》第14条[12]对未备案转包合同的效力有了明确的规定，根据该适用法律的解释规定可知，发包方不能以土地承包经营权的流转未报其备案为由请求确认合同无效。
（二）承包权转包合同期限约定不明的处理规则
1.农村土地承包经营权转包期限约定不明时的认定。我国《合同法》规定租赁的最长期限为20年,但从关于农村土地承包经营权转包合同的有关法律规定看,租赁为30年、50年、70年不等。这就出现了如果农村土地承包经营权转包超过20年，其效力如何判定。对于土地转包合同期限的问题，我们可以借鉴《合同法》的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的,超过部分无效。但由于国家第二轮土地承包合同是30年不变，对于特别法的规定，也不能视之不理。相对《合同法》来讲,《农村土地承包法》又属于特别法,所以根据《立法法》的规定,这对现在农村土地承包经营权转包中出现的关于期限的问题，应适用《农村土地承包法》的规定,即转包期限是可以长于20年的，只要在原承包合同期限内即可。2.不定期转包后转包人收回承包地问题。这样的纠纷在当今农村普遍存在，一旦发生纠纷，当前法院的做法是如果当事人能够通过有效证据证明，对转包的期限有约定的，按照约定执行。如果没有其他有效证据证明转包期限的，承包人要求收回转包的承包地的，应当支持。理由是根据最高人民法院《解释》第17条[13]、《合同法》第232条[14]规定，没有约定转包期限的转包合同，视为没有约定租赁期限的合同，当事人就转包期限不能达成补充协议的，则当事人可以随时解除合同。
四、发包人另行发包土地及承包人擅自解除转包合同纠纷的处理规则
（一）发包人另行发包土地纠纷的处理规则
如该类型土地纠纷发生，发包方没有履行法定程序，违法将土地重新发包给他人，原承包人完全可以将发包方和另一接包人一同，请求法院确认该重新发包合同无效。《农村土地承包法》规定：“除因承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，发包方不得收回承包地；除因自然灾害严重损毁土地的情形，不得调整土地。”同时《物权法》又将土地承包经营权上升为物权，根据物权的法定性、排他性也不允许发包方违法收回、调整。最高人民法院《解释》规定：“因发包方违法收回、调整土地引发的纠纷，发包方已将土地另行发包给第三人的，原承包人请求确认其所签订的承包合同无效的，应当支持。”
（二）承包人擅自解除转包合同纠纷的解决
这类纠纷在司法实践中出现的新问题主要是承包方因近几年土地价格上涨要求转包方增加转包费所产生的纠纷。当这类纠纷发生后，如果当事人之间不能自行协商解决，可否向法院要求变更或解除合同？从合同的严肃性、稳定性以及基本的诚实信用原则考虑，合同一经生效，必须履行，不得随意解除和变更。但是，《合同法解释二》对情势变更做出了的规定[15]，适用情势变更原则处理这类纠纷时还要注意以下问题：一是必须严格界定情势范围，根据该解释的规定情势必须是客观情况；二是对“明显不公”的把握；三是若可以变更合同，则要尽量不要解除合同。只要通过变更价格、调整履行期限等可以维持公平的，就不应解除合同。
五、承包权转包后征收补偿款分配纠纷的处理规则
（一）农村地征收补偿款分配的规定及存在的问题
我国关于农村土地征收的具体补偿标准既明确又富有弹性，主要体现在我国《土地管理法》第47条、《物权法》第42条[16]，同时《土地管理法》第47条[17]对征收集体土地的具体补偿标准也有所体现。《土地管理法实施条例》第26条规定：国家征收集体土地应当支付相应的补偿费，该补偿费中“土地补偿费”所占比例最高，而“土地补偿费”归农村集体经济组织所有。对于该补偿款是否可以在集体组织成员中进行分配，法律没有明确规定。在实践中，该补偿款一直是被分配的，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的精神要求，各地都出台了相应的规定和办法，基本分配原则就是被征土地的承包农户，应分得土地补偿款的大头。
（二）承包权转包后征收补偿款的分配规则
