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农村土地流转规定范文1
中图分类号:S289文献标识码:B 文章编号:1009-9166(2010)011(C)-0146-01
一、农村土地使用权流转的概念
(一)1978年以来,由于在广大的农村实行了,后又强调土地承包权30年不变,稳定了广大农民的基本权益,使绝大多数农民迅速脱贫致富。实行的土地与时期的土地制度相比较,它有效地解决了农业集体生产中的搭便车和监督问题,调动了农民的生产积极性。但是,土地家庭承包制毕竟只是一种农地使用制创新,只部分解决了土地经营体制问题,并没有解决土地制度的其他问题,如产权问题、流转问题。随着我国农村经济条件的变化,原有土地制度自身的缺陷和不足日益凸显,严重妨碍着我国农业生产效率的进一步提高,与现代化农业发展相适应的土地使用权流转制度亟须建立并完善。(二)为了建立并完善农村土地使用权流转制度,有必要先对土地流转概念进行界定。根据《农村土地承包法》第二章“家庭承包”的“土地承包经营权的流转”(第32―43条)和第三章“其他方式的承包”(49―50条)的规定,在已有研究的基础上本文所研究的农村土地使用权是指对集体所有的农用土地直接占有、使用、收益的权利。农村土地使用权流转是在家庭承包基础上,农户之间土地使用权的流动和转让,即农村土地资产的配置过程。
二、我国现行法律关于农地使用权流转的规定存在以下不足
(一)就农地使用权流转的性质而言,《民法通则》规定为物权性质,但规定过于原则和抽象;而《农业法》、《担保法》中规定为债权性质,规定的较《民法通则》具体些,且有较强的适用性和可操作性。诸法的规定并不统一,倒致了实际运用中的难以操作。(二)土地承包经营权人对农地使用权的处分受到过分限制。《农业法》规定,只有在发包方同意的前提下,承包权人才可转包或转让土地承包经营权。承包人于承包期内死亡,其继承人不是以继承方式取得该承包经营权,而只能以继续承包方式取得该权利,这样易造成农地在转让过程中越分越细,不利农村稀缺资源优化配置,不符合农业现代化趋势。(三)农村集体土地所有权主体虚置。农村集体土地所有权主体明晰是市场经济的客观要求,也是农村土地流转市场健康发展的基础。目前,从我国现行立法的规定中可以看出,农村土地所有权主体可以是乡(镇)集体经济组织,也可以是村集体,甚至可以是村小组[1],其结果是导致土地所有权主体实质上的虚置,也必然对农村土地流转市场的培育造成重大障碍。(四)现行法律对土地承包经营权流转主体的限制性规定,制约了农地使用权的流转。《物权法》第124条规定:“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础,统分结合的双层经营体制。”《农村土地承包法》第48条规定:“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或个人承包,应当先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。”从上述法律规定看出,土地承包经营权在流转时要受到社区成员资格的限制,将那些是种田能手的非本集体经济组织成员的受让人排除在外,致使土地承包经营权不能进入正真意义上的市场自由流转。
三、完善农村土地使用权流转制度的建议
(一)完善承包经营权登记和承包经营权证书制度,促进农民土地承包经营权的合理流转。承包经营权是一种物权,而且又依附于土地这一不动产之上,所以对于土地承包经营权的登记管理和证书制度就显得格外重要。承包经营权证书在某种程度上可以代表对所承包土地的使用权。这样权利通过证券化的表象得以价值量化,这对于土地权益的流转有促进作用。(二)取消土地承包经营权流转主体的限制性规定,准确定位农村土地所有权主体。确立土地流转制度的目的之一就是促使农村土地的规模经营,农地只有流转到种田大户和种田能手的手中才能达到确立这种制度的目的。我国每个省的土地数量和状况差异很大,在这种情况下将非本集体经济组织成员排除在受让方之外,肯定会影响土地承包经营权流转目标的实现。财产所有权主体的虚置,所有权人的利益必然会遭到其他利益主体的侵害,应尽早由立法准确定位农村土地所有权主体。(三)构建科学、完善的土地流转方式体系。在我国农村,只要享有农民资格,就一定是土地承包经营权的主体,根据法律的公正、平等精神,主体的地位是平等的,在《物权法》和《农村土地承包法》中也应体现这种精神,不能因主体的不同而享有不同的流转方式。比如《物权法》和《农村土地承包法》就规定,以家庭承包的方式取得的土地承包经营权不能以抵押方式流转。这是对农民身份的歧视,也是对平等原则的违反。不管土地承包经营权是以哪种方式取得,都可以转包、出租、互换、抵押、入股的方式流转,这才是科学的土地承包流转方式。(四)完善农村社会保障制度、农村救济制度、户籍制度等相关的制度,解决农户对农地使用权流转的后顾之忧。
农村土地流转规定范文2
1农村土地流转现状及突出问题
1.1产权界定不清导致流转困难重重
产权明晰是规范土地流转市场的客观要求，宪法规定“农村、郊区的土地除法律规定属于国家所有外，属于集体所有”，而对于集体的划分，有“乡集体”“村集体”及“村民小组”等区别，由此带来的集体权归属问题界定不清，导致土地在流转过程中出现矛盾和纠纷。
1.2流转手续繁杂，不规范问题突出
从我国土地流转市场发展实际来看，还处于低级自发阶段，使得一些土地流转在操作规程及实施方法上存在繁琐及不规范问题。比如一些土地在流转时，涉及农业、国土、水利、林业等多个职能部门的审批，加之国家不同法律、规定间的制约，使得土地流转陷入繁琐囹圄。例如，一些林业用地不得变更其他用途的规定；一些荒山、水域等因法律制约而无法有效配置和利用；一些土地在流转时需要办理大量手续，各部门在审批时又相互掣肘。加之一些农民对农村土地流转法律不了解，对土地流转及土地使用权缺乏相关评估和咨询，导致后期土地使用权益无法得到保障，延伸出诸多矛盾。
1.3缺乏土地流转长效机制
土地流转在机制建设上要明确，要具备科学性、制度化、规范化。针对一些农民自发的土地流转行为，因缺乏长效保障机制，使得土地流转中得不到实质性收益，既制约了农民参与土地流转的积极性，又不利于促进农村经济的稳定发展。比如一些乡镇干部依靠政令来强制农民进行土地流转，而签订手续后又改变土地使用用途，私下与承租者达成某种交易，违背土地流转规程，破坏有序的土地流转秩序。
1.4城乡土地制度差异化加大流转阻力
针对我国城乡土地设置的偏差，城市土地与农村土地无法实现平等的交换。比如国有用地在征集中，对农村土地的征地资金要低于城市用地，而对城市用地的资金补偿要高于农村用地；对农村集体土地不能进行买卖，而城市居民土地可以自由抵押、买卖；另外，农村集体土地未能纳入统一土地监管体系中，尽管在法律上也对之进行了规定，但实际操作中仍然各行其是，导致农村土地管理数据统计不准确，管理不到位。
2完善农村土地流转的纾解对策
2.1逐步建立农村土地流转流通市场管理体系
加强对农村土地流转市场的管理，必须要从健全土地流转制度上，规范土地流通市场行为，更好地发挥土地流转的积极效用，为转出方、承租方营造良好的交易环境。同时，针对农村土地流转过程的监督与管理，要从法律、监督体系完善上来打击和遏制非法交易行为。在土地流转市场管理上，可以运用价格调控机制来引导农村土地的供给与需求，并引入农村土地经济关系来评价土地价值，协同好土地的供求关系、收益分配平衡。一是要从宏观经济上来调整土地管理机制，严格控制土地“农转非”，遏制土地碎片化，促进农村土地规模化经营、可持续发展；二是健全土地流转市场中介服务，加强对土地流转的信息、咨询、预测管理，完善农村集体经济组织的服务功能，营造良好的土地流通市场环境；三是加强对农村土地使用权证管理，积极推进农村土地使用权证券化管理进程。
2.2构建农民自愿原则，合理导入土地定价权
由于我国土地流转市场管理不规范，特别是市场定价要素的缺失，多以乡镇政府来定价，使得农民权益得不到有效保护，加大了农村土地流转风险。因此，要从土地流转政策、定价规则制定上，以法律为保障来保护农民权益；尊重农民的自愿原则，杜绝以行政手段来强制土地流转，破坏农民土地和降低农民收益。另外，要加强对土地流转中土地所有权性质的保护，从经营权、流转权、定价权等独立性上来规范土地流转行为，实现农村土地经济集约化发展。
2.3推进农村土地流转规模化、产业化发展
推进农村土地流转的根本任务是实现农业规模化、产业化发展。通过土地流转来实现各生产要素的合理化配置，优化人力、物力、财力投入，促进农村经济发展。因此，在制定和实施土地流转机制中，要将土地使用权作为规模化经营的基础地位，要着力构建土地流转服务组织，从信息平台建设上对外可开发土地资源信息。加强对农村土地供应及土地交易平台建设，鼓励外出农民将承包地剩余承包期一次性流转出去；对长期外出农民，迁入城镇定居、有稳定收入的农民，鼓励自愿退出承包土地，交由乡镇政府统一实施规模化经营和发展。另外，根据现有乡镇政府对土地管理的级能和权限，建立和推动适应现代农业规模化、产业化发展的土地流转承包管理体系。
2.4完善农村土地流转监督与管理体系
围绕农村土地流转中的矛盾及纠纷问题，务必做好农村土地流转监督与管理工作。从现行土地制度、法律、法规建设来看，一方面要加强对土地所有权、土地承包权、土地使用权的监督，另一方面从政策制定上，对不适宜当前农村经济发展的一些条款进行修改和调整，特别是对农村土地流转程序的完善，要从具体管理办法、合同、流程上进行改进，切实规范土地流转行为。
3结语
农村土地流转规定范文3
关键词 土地承包经营权；流转；法律原则与方式；信托
作者简介 廖荣兴(1968－)，男，江西公安专科学校讲师，法学硕士。(江西南昌 330103)
农村土地承包经营权的流转成为“三农”的焦点问题之一。本文将对农村土地承包经营权的流转的法律原则和方式问题进行探讨，以期完善我国农村土地承包经营权的流转制度。
一、农村土地承包经营权流转的内涵
农村土地承包经营权流转，是根据法律规定和承包合同约定，土地承包经营权人将取得的物权性质的土地承包经营权在不改变农村土地的所有权权属性质和主体种类与农业用途的基础上将该物权性质的土地承包经营权的全部或部分权能通过转包、出租、互换、转让或者其他方式让渡给他人的行为。
土地承包经营权流转具有以下法律特征：
(一)流转主体具有特定性。流转主体的特定性包括两方面含义：一是流转主体的特定性；二是受让主体的特定性。《农村土地承包法》规定：“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”即流转的主体只能是承包方，包括发包人在内的其他任何单位和个人不得成为土地承包经营权的流转主体。另一方面，土地承包经营权的受让主体也应具有特定性，即受让主体须是具有农业经营能力的人，一般为农户。笔者认为，要求土地承包经营权在农户间进行转让，目的是尊重农村社区形成的相对稳定的利益格局与社会结构，避免土地价值潜力凸现之后引致农民之间利益纠纷的发生。
(二)流转的客体具有特定性、法定性。笔者认为。土地承包经营权流转的客体不能简单地认为是土地承包经营权。流转的客体应分两种情况界定：一是互换、转让等形式，土地承包经营权是流转的客体，它是整体发生了流转；二是除互换和转让外的其他形式，占有权能及附着于其上的部分收益权能和处分权能不发生流转，土地使用权是流转的客体，或准确地说，使用权能及附着于其上的部分收益权能和处分权能是流转的客体。对流转客体作出这样的划分，不仅具有理论意义，而且具有实践意义。
(三)流转的内容具有法定性。流转的内容也就是流转关系各主体间的权利、义务，及相应的法律责任。农户的土地承包经营权是一种支配权、对世权，其是否流转、流转的对象、流转的金额以及采取何种方式流转等问题都由承包方自主决定，享有自。在流转过程中，受让人所得到的只是用益物权，并且不得改变土地的用途。
二、我国农村土地承包经营权流转应遵循的法律原则
农村土地承包经营权流转的法律原则是指贯穿于整个农地使用权流转活动中的总的指导思想和根本准则，它包含两层含义：其一，流转的法律原则贯穿于整个农村土地承包经营权流转过程中，对整个流转过程具有指导意义。是农村土地承包经营权流转制度的出发点和根本依据；其二，其本身具有规范作用，任何农民、集体经济组织和政府在进行农村土地使用权流转活动中，都必须以流转的法律原则为根本依据，一旦违反要承担法律责任。
(一)必须坚持农户自愿有偿流转的原则。农村土地承包经营权流转的双方当事人是平等的民事主体，流转必须由承包方完全自愿提出；流转双方依法自主协商流转形式、流转内容、流转期限、流转条件等；签订的流转合同必须真实反映流转双方的意愿。由乡村集体组织的流转，必须有农户书面委托书，不得采用行政手段强迫或阻碍农民参加流转。
(二)坚持土地集体所有和土地农业用途原则。土地承包经营权流转的对象是承包方依法享有的土地承包经营权，不是土地的所有权，因此，土地承包经营权的流转不得改变承包地属于集体的所有权权属关系。农村土地承包经营权流转必须以不改变农村土地家庭承包经营的基础为前提；在稳定乡村集体的土地所有权、农户家庭承包经营权的前提下，实行土地使用权的流转。流转的土地不能转为非农业用途。
(三)必须坚持登记的原则。土地承包经营权作为一种物权，要做到流转的安全性必须借助于一定的公示手段。确定登记原则的理由是：其一。强化土地承包经营权的物权效力。通过登记依法流转取得的土地承包经营权获得公信力，便于明确权利归属，使第三人知晓土地承包经营权的存在及权利状态，防止因所有权强大的排他性而遭受不测之损害，也使第三人能自动履行不侵权之义务。其二，维护交易安全。土地承包经营权流转属于转移物权合同，不经登记不生效力。坚持登记原则，不仅是土地承包经营权权利性质的需要，而且维护当事人权利的必然要求。
三、我国农村土地承包经营权流转的方式
(一)完善我国现有的农村土地承包经营权流转的方式。根据我国《物权法》和《农村土地承包法》的规定，我国农村土地承包经营权流转的方式有转包、出租、转让、互换、人股和抵押六种方式，外加一种模糊的规定，即“其他方式”。笔者认为有些方式必须加以完善。
1 关于土地承包经营权的转包。第一，《农村土地承包法》没有明确严格禁止土地的二次转包，为防止因多次转包而弱化权利人对土地的支配力，立法上应明确严格禁止土地的二次转包。第二，以转包的方式流转土地承包经营权，基于转包的现实意义，应当还原其在现实中的功能，并在物权法中规定转包时肯定受让人的物权权利。并要求进行登记，对未登记的则认为是出租。严格禁止土地的二次转包，是保证农村土地流转秩序，防止农村土地投机的重要措施。
2 关于土地承包经营权的出租。《农村土地承包法》应对出租的内容作进一步规定：第一，承租人不得再转租农地，为防止土地承包经营权多次出租而影响对土地的利用，避免多次转租而弱化土地承包经营权人对出租土地的支配力，法律应禁止转租；第二，租赁期内，土地承包经营权人转让该权利的，承租人在同等条件下，有优先受让权；土地承包经营权人出租赁合同对买受人继续有效。
3 关于土地承包经营权的转让。第一、为保障土地承包经营权人的财产权利和生产经营自，应当允许土地承包经营权在符合法律规定的条件下转让。担心允许土地承包经营权转让会导致土地兼并的现象并使农民失去基本的生产保障是没有必要的。一方面，可以通过立法限制土地兼并，如限制最高的土地拥有量以及农民对土地的最低拥有量等来防止出现较大规模的土地兼并现象；另一方面，土地承包经营权转让不是土地所有权本身的转让，不会因此导致土地所有权的兼并，土地所有权仍然在集体手中，即便在使用权转让之后，集体也可以对承包经营权的受让人依据法律和合同的规定享有一定的权利。
并可以对受让的承包经营权形成一定的制约。
第二、取消转让农地使用权必须要发包人同意的条件。根据《农村土地承包法》的规定。承包人将承包合同转让给第三者须经发包人同意，这符合双务合同中债权债务概括转让或部分转让的特征，而不是物权转让的特征。基于土地承包经营权的物权属性，农户当然享有自主流转其物权性质的土地承包经营权的权利，无须发包方的同意。物权性质的土地承包经营权设立之后，居于法律和承包合同被赋予发包方身份的组织只享有承包合同的权利。而不能干涉他物权享有人的处分行为，除非合同这一设立行为不得转让土地承包经营权。
4 关于土地承包经营权的入股。《土地承包法》第42条规定：承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。此条规定用词不太科学。按法理与实践分析，为了保护农民的土地承包经营权，保证在公司破产时，农民的土地承包经营权不至于流失，这里的土地承包经营权人股是指承包方(即入股者)在保留物权性质的土地承包经营权的前提下，从物权性质的土地承包经营权中依法分离出来的部分权能(农地的使用权)转移给股份合作社的行为。因此，土地承包经营权入股是物权性质土地承包经营权保留下来的流转形式，股份合作社并不能取得物权性质的土地承包经营权，只能取得农村承包地的使用权。
5 关于土地承包经营权的抵押。以家庭承包方式取得的土地承包经营权部分可以作为抵押标的。诚然，以家庭承包方式取得的土地承包经营权不能全部作为抵押标的。因为，无论何种抵押贷款都存在着债务人不能还本付息的可能。如果允许从家庭承包方式取得的土地承包经营权全部抵押。当土地承包经营人遭遇自然灾害或市场风险，不能按时履行债务时，则会导致土地承包经营权的全部移转。在这种情况下，势必危及到土地承包经营人的生存。
(二)创新我国农村土地承包经营权流转的方式一构建农村土地承包经营权信托制度。根据我国《信托法》对信托的定义，笔者认为，所谓土地承包经营权信托，是指农村土地承包方(以下简称承包方)基于对受托人的信任，将其土地承包经营权委托给受托人，由受托人按承包方的意愿以自己的名义，为承包方的利益进行管理或处分的行为。农村土地承包经营权信托必须在坚持集体所有权和土地承包经营权不变的前提下进行。
1 我国建立土地承包经营权信托制度的合理性和可行性。我国农村土地资本市场的核心和关键在于土地承包经营权流转市场的建立和完善。尽管土地承包经营权的流转已经获得了政策上以及法律上的认可和支持，但是并没有达到我们确立政策以及制定法律的初衷和目的。在这种情况下，将信托制度引入土地承包经营权流转市场，不仅符合我国农村土地流转市场的现实需要，而且对于农村土地资本市场建立和完善具有推动作用，还可以避免在传统的诸如转包、互换、转让等土地承包经营权流转中发包方的肆意介入，以及因此而损害承包方合法权益。
另一方面，农村土地承包经营权信托制度的确立和推行，对于推动土地流转，遏制土地抛荒，实现土地规模化经营，促进农村产业结构调整，保障农民权益以及提高土地投资效益都有积极的意义和价值。因此，笔者认为，农村土地承包制度下的土地承包经营权可以成为信托财产。浙江绍兴、河南安阳等地土地承包经营权流转中引入了信托制度，将信托制度在管理财产方面的天然优势与我国农村土地承包经营权流转市场的发展结合起来。笔者认为，农村土地承包经营权的信托不仅是可行的，而且是合理的，并且必将成为我国农村土地资本市场中流转中的亮点。
农村土地流转规定范文4
土地制度改革以后，我国农业生产力得到了迅猛的发展，其改革核心便是将土地经营权转到农户手中，虽然土地买卖是禁止的，但是土地经营权却可以进行转让。换言之，及我国政府允许农户交易土地的经营权予以提升自身的生产力。下面本文将对我国农村土地流转市场展开分析。
1 农村土地流转市场概述
我国农村土地进行流转的过程中，其主体是农户以及其他经济主体，客体则是指农村土地的经营承包权，其中，土地具备使用和收益两方面的权能。而所谓的农村土地流转市场指的就是保证科学合理的前提下，确定地租以及低价，交易主体通过转让、租赁、转包、互换等方式对其所有权进行交易的市场。
从狭义上讲，农村土地流转市场指的就是对农村土地所有权进行交易的场所，例如比较常见的农村土地交易所；从广义上分析，农村土地流转市场则包括各类型的用于进行农村土地交易的有形市场以及无形市场。本文主要讨论的市场是从广义上定义的市场。
农村土地具有其资产的专用性质，也就是说，农村的土地是有着固定的位置以及固定特殊的用途的，若是进行持续性投资或是用于其他用途，将会造成较大的损失。农村土地转移需要较高的成本，这一特性很容易受到违约的威胁。另外，农村土地流转的过程中，交易主体还会受到市场或是环境的影响，同时还会因为交易双方的不确定性导致自身受到影响。农村土地长期成本以及收益会受到政府政策、地理环境以及土地本身的影响，所以往往很难预测其未来的价格以及质量。
2 农村土地流转市场发展现状
2.1 区域
对我国农村土地流转状况进行统计，发现全国总样本的30.21%是华北地区的农村土地，也是我国占比最高的地区；紧随其后的是华东地区，占据总样本的21.76%；再次一等的是东北地区，所占比重大约是19.54%；随后是华南地区、西南地区、华中地区，分别占据了10.72%、7.53%、6.91%，最少的区域是西北地区，仅有3.34%。由此可见，我国各个地区的农业发展并不平衡，彼此之间的差距很大，而且相对来看，经济发达的城市农村土地流转市场也会更加活跃一些。
2.2 方式
我国农村土地流转市场中最为普遍也是最受欢迎的方式就是租赁，相对的，转让方式也比较常见。只有少部分的土地采用转包或是入股，互换方式更为少见，只有个别农户会采用。
2.3 面积
在土地流转市场中，面积在10亩以上1000亩以下的土地更受欢迎，几乎达到了所有土地的68.90%。这就证明农村土地流转面积多为中等规模，这符合国家提出的政策，也证明了我国农村土地流转市场实现了健康的发展。农村土地面积大小对于流转方式不会造成影响，而农户普遍认定合适的土地面积则是小于5亩。
2.4 年限
通过调查统计可以发现，更受欢迎的流转年限主要是21-30年，这在全部土地流转的样本中占据了29.98%。这就证明了农村土地流转中中等年限更受欢迎，这和政府颁布的政策承包经营权30年不变的规定是相吻合的，也证明了我国土地流转市场正在健康稳健地发展。同时，也能得出这一结论，农村土地流转的具体年限对农户选用的流转方式并不造成影响。
2.5 交易费用
由于我国农户以及政府相关部门的一些机会主义影响，同时考虑到土地的资产专用特点，造成了我国农村土地流转市场会产生较为高额的费用。目前来看，会产生的交易费用包括下列几个方面：信息费，农户以及其他主体想要进行农村土地流转，首先应该搜寻相应的信息，了解相关动向，进而对比可能会产生的成本以及收益，另外，还要搜集交易过程中可能会存在的竞争者的相关信息，同时还要掌握国家的政策；谈判以及决策费用，交易双方就土地转让相关的一系列问题进行讨论，并对流转面积和价格作出决策，达成一致，这个过程为了避免机会主义行为的影响，便要产生一定的决策费用；监督以及履行费用土地流转过程中为了监督检查合约的具体履行状况，避免出现恶意的违约行为，则会产生一定的监督费用。
3 促进农村土地流转市场发展的策略
3.1 完善收益权以及处置权
不同的权利规定对于资源配置的效率将会产生不同的结果，若是农村土地流转过程中，使用权发生了永久性的转让，那么收益就会又购买方以及让渡方共同分享，收益权将会被分解。而农村土地使用权流转期间，若是租约长短不定，方式不定，又会造成处置权被分解，流转环节越多，就会造成愈加细致的权利分解。若是处置权和收益权没有完善规定，必然会造成交易费用的上涨，阻碍市场的健康发展。所以，日后需要健全完善产权制度，明确对给你个经营权的具体边界以及内容，提升土地的使用效率。
3.2 发展中介组织
为了保证农村土地流转市场的正常运行发展，其关键在于流转价格的公正性，能够有效反映出供求关系。对此，相关的评估机构需要科学合理的估价，服务机构则要及时并精准的传递相关信息，引导土地流转能够根据市场需求合理的进行。法律机构则要对合同签订过程予以规范和引导，并对过程中产生的纠纷进行调解。
3.3 实行使用权证券化
将农村土地通过折股量化以后，可以通过证券的形式在市场上进行流通，进而能够更加合理的形成交易费用，充分发挥出市场的优化配置功能。农民能够直接入股投资，减少监督费用，或是作为抵押，获取想要的信贷资金，保证土地能够得到保值以及增值。
农村土地流转规定范文5
伴随城市化和工业化不断加快的发展进程，对于作为城镇化载体的土地来说，逐渐完善农地流转机制来满足城镇建设用地的需求，实现农村土地流转及城镇化建设的相互协调，都具有特别重要的理论和现实意义。本文从新型城市化的视角出发，通过适当分析我国当前土地流转的现状与存在的主要问题，提出应对这些问题的相应对策和有效措施，为土地流转的顺利进行提供新的思路。
关键词：
城市化背景；农村土地流转；问题与对策
伴随着国家城市化与工业化脚步的加快，农村居民也迎来了良好的契机，实现了向经济水平和收益水平较好的城市转移的目标。但是城镇化发展的历程中，农村的空心化发展进程出现了矛盾，主要表现在城镇化用地紧张的方面，同时还有农村土地局部荒芜的问题非常严峻。为此，需要正视城市化背景下农村土地流转过程中暴露出的问题，这是影响社会安定的关键因素，同时积极的提出相应的解决对策，确保农村土地流转制度可以正常的运作，实现健康有序的发展，不断的推进农业产业湿度规模化的经营，促使农业现代化的发展更进一步。
一、城市化背景下土地流转的内容和特点
土地流转的基本含义是指土地使用权的转让，以获得更高的利益价值，但流转的权益只限于土地使用权，而不包括土地所有权，其所有权依然属于集体。当前农村土地流转的主体类型实现了多样化，越来越多的外资单位、企事业机构、科研机构的城镇居民与农业科技人员等都逐渐加入队伍，促进了农业经营的产业化。土地流转的种类正实现多元化，转让、互换、租、包和股份合作是我国农村土地流转的最主要方式与种类，其中最具有潜力、发展最为迅速的流转方式的股份合作。由于小镇的土地流转规模普遍较低，城乡结合部区域的土地流转比较频繁，偏僻地区的农民则常年在外务工，造成土地撂荒转而流向经营者，因此频繁的土地流转导致了其地域差异化的趋向。又受到政策导向的影响，加之城镇化工业化进程的逐步加快，使得很多的农村劳动力出现了转移加快了土地流转规模的速度，造成了地域扩张化，即尽管流转的区域范围在不停扩大，但区域之间的规模和质量却存在着较为显著的差异。
二、城市化及农村土地流转之间的联系
城市化的进程逐步加快，很容易造成人口数量的增多，加之工业化进程的趋势明显，使得土地预留面积难以满足实际的需要，农村土地流转如同是推动城镇化进程的催化剂，整体的效果关系到城市化的发展进程。农村土地流转有助于缓解城市化过程中的土地矛盾，有利于缓解人口城镇化的矛盾，也有利于促进农业向产业化、规模化发展。城市化的发展背景能够及时的消灭城乡之间的二次元结构，同时确保城乡经济发展的一体化。农民在这个过程中扮演着重要的角色，他们通过流转土地承包经营权，实现了自身收益的提升，并且可以进行多种就业渠道的选择，为农村地区的工业化服务业的发展创造了条件，并且注入了新鲜的血液。农村多余的劳动力会逐步的向着其他产业链转移，这个过程可以提升剩余劳动力的效率，便于农村劳动力的科学利用，实现高效的配置，及时的缓解城市化发展进程中的劳动力短缺现状。
三、城市化背景下农村土地流转的主要问题
1、农村土地流转的运营过程操作不到位
很多以变更农村土地用途为手段的非法流转方式非常猖獗，深究出现此类问题的原因，可以发现是农村土地流转的相关土地权益登记制度缺乏一定的规范化，导致国家的农田土地受到了威胁，加剧了粮食的分险。另外，农村的土地流转出现了主体错位的情况，这在一定程度上降低了农户们农地流转的收益，特别是在农村土地承包法明确规定的过程中，农村土地流转的主体应该是承包经营土地的相关农户，但是不能是属于行政区的乡镇政府，而在实际操作中部分部门就错误地定位自己的角色，以行政权力代替市场的经济行为，最终将导致农民的意愿被扭曲，威胁了合法经营权。
2、土地流转的交易过程不够正规
对于城市化背景下农村土地流转的主体、程序、价格以及监督管理等方面，我国并没有相关的明确规定，降低了实际可操作性，具体表现在这几方面：缺乏专业管理和监督的农村机构与组织，导致土地流转的过程得不到法律的保障；尚未形成完整的土地流转体系，造成无法保证交易有序进行；增值的收益机制并不完善，由于目前的土地政策规定农村集体的土地排除在二级市场之外，政府征用土地后将其转包给开发商，这样造成了农民利益的极大损失。
四、城市化背景下实现农村土地流转的具体对策
1、不断的健全农村地区土地流转的产权制度体系
一般来说，农村地区的土地流转需要严格的土地产权制度做可靠保障。地方政府和参与到此事务中的单位应该及时关注农村土地的产权边界，在明确了产权的条件下，进一步的推动农村土地实现流转，以保证农村土地实现规模化经营，进一步优化总体的经济效益。地方政府还应该积极的采取完善的市场监督机制，科学的指导并规范土地流转的过程，让农村流转的参与方可以在遵守基本的市场经济体制和运行规律下，在尊重农民意愿与充分调动农民的积极性，使其发挥出主观能动性的基础上，逐步的推动农村土地流转的进程。
2、建立健全农村土地流转的中介组织
建立健全农村土地流转的市场中介组织，能够最大限度地实现土地的市场价值。假如可以充分发挥市场中介组织的服务引导作用，就能更加促使土地流转的规范化、市场化和信息化。收集和土地供需信息，并借助专业服务的评估机构，就能优化规范土地流转的价格，最大化保障农民的权益；发展为农村土地流转提供资金支持的金融机构，也可使土地流转的交易变得规范化、规模化；建立降低风险的保险机构与土地流转法律事务咨询机构，可以为土地流转提供对应的法律风险保障，以便有效地降低我国农村城市化背景下土地流转的交易成本。
五、结语
农村土地流转规定范文6
社会生产力的快速发展给城乡一体化发展战略提供持续动力，城乡一体化进程中遭遇的人地矛盾要求农村土地通过有序流转来为城镇化发展提供充足的空间。研究阐述了城市化背景下的农村土地流转问题；从农村土地流转的运营操作问题、利益冲突问题及其制度保障问题等方面揭示了市化背景下制约农村土地流转的问题；给出完善农地产权制度以维护农户合法权益，规范农地流转操作以保障流转有序进行和健全保障体系以支持农地流转战略落实等有效对策。
关键词：
城市化；农村土地流转；农村社会保障
一、问题的提出
我国城市化和工业化进程的飞速发展给农村居民提供了转移到经济发展水平相对较好和收益水平相对较高的城镇地区生活与工作的契机。在大规模农村青壮年人口加速流入城镇地区的同时，农村地区人口逐步减少及由此造成的农村传统农业产业荒芜问题逐渐显现，农地矛盾日益突出。另一方面，在快速城镇化进程中，大量转入城镇地区的非农业人口迫切需要将大量农业用地转移为非农业用地，由此导致城镇化进程加快和农村空心化进程加速之间的矛盾，以及城镇化用地紧张和农村土地局部荒芜的问题。为此，有必要深入探析城镇化背景下的农村土地流转中暴露出的威胁到农村社会稳定和经济可持续发展的根本性问题并提出有针对的化解城乡人地矛盾的对策，这对于促进农村土地流转制度的健康有序发展，农业产业适度规模化运营和推动农业现代化进程具有显著的社会意义。
二、城市化背景下农村土地流转的问题分析
（一）农村土地流转的运营操作问题
其一，以变更农村土地用途为主要内容的非法农地流转行为猖獗。当前农村土地流转过程当中的流转行为存在着诸多违法现象，其中以变更农村土地用途的违法行为尤为猖獗。导致这一问题的根源在于农村土地流转过程中的农村土地权益相关登记制度缺乏规范性，部分企业主利用现有农村土地登记制度的漏洞，变相更改农村土地用途。这使得我国基本农田红线安全受到威胁，基本农田制度得不到保障，粮食安全风险继续升高。其根源置办与部分地方政府的农村土地登记管理机关未能深刻认识到农村土地所具有的特殊属性，未能按预定的农村土地权益登记制度来行使其行政管理行为，在农村土地转为非农建设用地过程中不能合规公示农地流转相关信息，从而导致农村土地用途非法变更行为失去约束。其二，农村土地流转主体错位降低农户的农地流转收益。农村土地承包法明确规定农村土地流转的主体应为承包经营土地的农户，而非该地所属行政区内的乡镇政府。但在农村土地流转的实际操作过程中，部分部门错误定位自身角色，以行政权力替代市场经济行为。他们替代农村土地承包经营权人来与农村土地流入方单位签合同。由于乡镇政府并不拥有该农地的所有权和经营权，当乡镇政府替农户来承担农村土地流转主体时，将导致农村居民的意愿被扭曲。乡镇政府代替农村居民变更农村土地承包经营关系，强制农村居民接受农村土地流转事实，严重威胁着农村土地经营权人的合法农地经营权。部分流入方企业与地方乡镇政府达成隐私协议，并采取立即措施恣意变更农村土地用途，由此造成农地不可逆损失，威胁国家和地方粮食安全。
（二）农村土地流转的利益冲突问题
第一，地方政府行政干预农村土地流转危害农村居民合法权益。为突出地方政绩或打造地方政府的形象工程，地方政府通过强行推动农村土地流转的方式来侵害农村居民的合法权益，在操作过程中，基层政府的执行人恣意侵占农民利益，曲解甚至违背中央的农地政策，通过“反租”或“倒包”等手段来主导农地流转收益分配。部分地方政府和开发商为掩饰双方合谋行为，通常以正常的农村土地流转方式来掩盖其转变农地用途的非法行径，进而侵占农村居民的合法权益。由地方政府主导的农村土地流转合同既缺乏农村土地经营权人的亲笔签名，又缺乏土地经营权人的合法书面委托证书，由此埋下了农村土地流转双方主体不合法的隐患，由此严重冲击了农村土地流转市场的正常运行秩序，违背农户意愿医院并损害其合法权益。第二，农地流转中介组织发育不完善影响农民维护自身权益的能力。农村土地流转业务具有较强的专业性；而广大农村居民缺乏操作农村土地流转的必要专业知识和经验技能，这令农户在农村土地流转中处于弱势谈判地位。为使作为农村土地经营权人的农村居民的合法权益得到依法维护，地方政府应引入第三方农地流转中介机构，以补充其在农地流转中经验和技能的不足。这有助于提升农户在农地流转中的谈判地位，保障其维护自身合法权益的能力。
（三）农村土地流转的制度保障问题
农村失地农民的社会保障体系建设缺位影响农村土地流转。由于当前我国尚未建立完整的农村社会保障体系，失地农民的就业、生活、医疗、养老等社会保障体系的缺位势必令农户在失地后继而丧失基本经济和生活基础，进而威胁到农村社会稳定和经济发展。虽该问题已引起地方政府的足够重视，但由于多数农业大县的经济发展水平相对落后，地方政府缺乏支持农村社会保障体系建设所必需的经济基础；即便部分经济发达地区政府建立起农村社会保障体系，但仍然存在农户社保水平较低、保障内容单一、保障范围有限、保障资金缺口较大等问题。多数地方政府将有限的财力用于解决失地农民在失地后短期内的基本生活保障，缺乏建立长期有效的制度保障体系的能力。考虑部分大龄农户失地后缺乏经济收入来源的问题，部分失地农民的养老风险高企；多数农村地区的养老模式主要依靠养儿防老的模式，且多数农村周边产业配套体系尚未健全，失地农民家庭中的年富力强劳动力需通过外出打工的方式来获得新收入来源，从而导致部分老年农民失去照顾，生活陷入穷困。
三、城市化背景下农村土地流转的对策
（一）完善农地产权制度以维护农户合法权益
第一，建立健全农村土地流转的产权制度体系。农村土地流转的有序进行需在明晰的农村土地产权制度基础上进行。地方政府、参与农地流转单位应明确农地产权边界，在明晰产权基础上推动农村土地流转，以实现农村土地的规模化经营，增进总体社会经济效益最优化。地方政府应当凭借市场机制来全面规范和指导农村土地流转。在遵循市场经济制度基础上，农村土地流转参与各方应在尊重农民意愿的基础上，在充分发挥广大农民的主体作用的基础上，有序推进农村土地流转。第二，以明晰的农村土地产权制度来保障农村居民获取农地流转合法收入。农村土地流转的目标应指向保障与提升农户合法经济收益。为此，农地主管部门应加强农村土地的确权登记和发证工作，依法保障农村居民掌握法律证据，用法律手段来明晰农村土地所有权和经营权主体，从而为农村居民获得以农地流转收益为主的财产性收入提供有力的制度保障。通过立法形式赋予农村居民享有农村土地的所有权、经营权、自主决策权、收益占有权、处分权、继承权，而非单纯的将农村土地的集体化和国有化。此举有助于农村居民通过享有全面的农村土地所有权的形式，来克服当前农村土地所有权和经营权相分离的问题，以及由此造成的决策低效率问题。
（二）规范农地流转操作以保障流转有序进行
其一，依法规范农村土地流转操作行为。农村经济的迅速发展导致农村社会经济形势发生显著变化，但在小农经济条件下订立的关于农地相关法律法规存在过时风险。立法机构应据当前农村经济社会形势的最新变化，修订既有农村土地相关法律法规，以利于农地规模化经营和农村产业结构的调整升级。具体而言，立法机构应修订完善《土地管理法》和《农村土地承包法》的相关规定。以此来加强对农地所有权和经营权等相关规定，明晰农地产权，为农村土地流转奠定良好的法律基础。地方机构应根据城乡基础设施建设的用地需求，加快修订完善农地征用相关法律法规。立法机构要通过深入调查和广泛论证的方式，结合农地流转的现实需求，加快制定《农村土地流转法》，有序引导农村居民用法律手段来切实保护自身权益，并约束其在伸张农地权益过程中的经济行为。其二，培育中介组织。为有效克服农村居民缺乏必要农地流转知识和技能经验的缺点，地方政府应大力培育第三方农地流转中介组织，将其部分行政管理职能转交给中介组织，令其按市场化规则来有序运作农地流转。第三方农地流转中介组织的引入有助于提升农户在农地流转业务中的弱势市场地位，增强农户与流入方企业谈判能力。
（三）健全保障体系以支持农地流转战略落实
建立健全农村社会保障体系，以支持农地流转战略的落实。部分农户对流转后的生活保障力度不足有担忧，由此导致其产生抵抗农地流转及城镇化心态。为确保农地流转的顺利进行，有必要对流转后失地农民的生存保障体系加以健全，令农民安心参与到农地流转和城镇化进程中，将农民从世代耕耘的土地上解放出来。地方政府应加大对农村社会保障体系建设的投入力度，将解决失地农民的基本生活保障问题列为优先考虑对象，建立覆盖广、多层次、多元化的农村社会保障体系。在制定农村社会保障体系的保障标准时，地方政府应将城乡统筹安排列为优先考虑事项，稳步缩小城乡居民在享受基本社会保障标准上的差距。再者，地方政府还应建立健全农村合作医疗制度并适时推进农村合作医疗制度和城镇医疗保障制度的标准统一，切实化解部分农民看病难看病贵的问题。再次，地方政府应健全农村养老保障体系，通过包括税收在内的政策措施引导的方式，切实提升政府社会和个人参与到农村养老保障体系建设进程中。地方政府还应重视对部分极度贫困的农户的养老保障体制的建设，做好农村养老保障体制的兜底制度建设，切实减少“种田无地、就业无岗、低保无份”的农户家庭的脱贫致富问题，夯实农地流转的保障制度基础。
参考文献：
［1］曾晖.农地流转与城镇化均衡发展研究［J］.理论探讨，2014，（3）：99-102.
［2］衡霞，郑亮.农地“三权分离”下农村社会治理新模式研究［J］.云南社会科学，2016，（1）：125-130.
