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养老服务战略报告范文1
选题背景与意义
选题背景
自1999年进入老年型社会以来，我国老龄化程度不断加深，己成为老年人口总体数量最大的国家。根据20XX年公布的第六次全国人口普查的数据显示，我国60岁及以上人口占13. 26%，约为1.78亿，同比2015年人口普查上升2. 93个百分点。据相关专家预测，到2050年，中国老龄人口将达到总人口的三分之一。老龄人口快速增加的同时还伴随着老年人口高龄化、空巢化等特点。人口急剧老龄化为社会和经济发展带来巨大挑战。
老龄化日趋严峻的问题最直接反映在了人们的居住状况上，据相关数据显示，近两年来，对老年人的生活照料、医疗保健、康复护理、文化娱乐等需求日益凸显，在 80后 成为社会劳动主体的今天， 一对夫妻，一个小孩，四位老人 的家庭模式把更多的养老负担强加到个人的头上。社会化养老成为一种必然趋势，商业养老需求曰趋旺盛。因而配备医院、专业护理人员的各类养老地产如雨后春第般孕育而生，一种全新的地产模式呼之欲出。
业内人士表示，随着老年人群体对于居住要求的不断提升，未来面向健康老人的养老产业将从提供养老住宅开始逐步向更广的领域推进，养老地产作为养老产业的核心和载体之一，市场潜力巨大。老年住宅产业将是一个朝阳产业。 可以预言，养老产业或许将成为化解目前全球化金融危机的支柱产业，是拉动内需的重大战略型方向。 现任慈善事业促进司司长王振耀如是说。
XX年以来，面对一波又一波的宏观调控，国内的房地产企业，尤其是行业龙头更加注重紧随行业调整节奏，尽量超前抢占市场，不断学习发达国家的发地产发展经验，一些曾经不被关注的房地产领域也因此逐渐被房地产企业所重视。其中，潜力巨大的中国老年地产市场似乎成为一块人人想分享的蛋糕，吸引着地产开发商及其他行业巨头的极大关注。截止目前，保利地产、万科、华润置地、首创置业等地产开发商已进军养老地产，另外保险业、服务业、金融业等行业也已纷纷涉足幵发老年地产市场，在全国掀起了一片养老地产开发与建设的。
养老地产是一种将养老主题与房地产开发紧密结合的复合型地产开发模式，是一种房地产业与其他相关产业资源整合以适应现代生活方式转变的地产业态。同时养老地产也是养老产业的一种模式。它以养老住宅为核心，配套医院、超市、文体活动中心等设施，将居住、餐饮、娱乐、医疗、保健、护理服务等功能集中在一起为人们创造一种全新的人居生活方式。
作为一种复合型的商业地产开发模式，养老地产具有自身的特点。与一般的福利性养老机构不同，养老地产的商业性质决定它主要通过出让方式来获取土地，其运作也必须遵循市场经济的规律。另外，养老地产也不同于普通商业地产，通过整合居住、餐饮、娱乐、文化、医疗、护理、保健等各种服务资源，力图形成各供应商共赢的格局。而且，养老地产结合养老主题，针对老年人的需求，以营造 以老人为本 的社区文化和文明优雅的生活环境为目标，构建生活照料、文化娱乐、学习教育、医疗护理等全方位养老服务体系，凸显养老功能。
养老地产具有投资大、投资回报周期长、风险大等特点。然而养老地产在我国仍处于发展初期，还在探索阶段，缺乏系统的理论指导和可借鉴的成功经验。多数企业都是在摸着石头过河，发展模式的不明确、收益率的不确定，相关政策法规的缺失，将给养老地产的发展前景带来诸多变数，如果盲目进入，企业将面临进退两难的跑她境地。在 银色经济 发展浪潮的推动下，很多企业蜂拥而入，盲目涉足该领域，缺乏发展战略发展规划，不了解老年人实际需求，片面追求经济效益，忽视服务管理，发展停滞不前。更有一些Jf发商表面上打着 养老 的旗号，实际上却低价圈地，然后通过销售住宅以获取盈利。这些为追求利益而不择手段的企业行为造成了行业发展无序的混乱局面，给社会和产业自身的发展带来的不良的影响。
因此，为避免产业的混乱无序发展态势，如何从发展战略角度出发，推动养老地产企业的发展，进而促进整个行业健康有序、可持续发展成为一个亟待解决的问题。
选题意义
在社会和经济快速发展的背景下，一个企业的发展必须紧随时代的步伐，制定正确的发展战略，正确预测市场的变化，开发适合市场需求的产品，才能在激烈的竞争中获胜，实现可持续发展。
上海亲和源股份有限公司是国内幵发养老地产的先驱之一，其前身为上海康桥公共事业投资有限公司，后由于增加两家股东单位，于2015年更该为此名。在我国人口老龄化R益加剧的背景下,上海亲和源股份有限公司顺应了社会和市场的发展趋势，审时度势，在全国率先建立了中国第一个养老社区项目 上海亲和源会员制养老社区。上海亲和源养老社区以健康养老、快乐养老为目标，为老年人创造舒适、高雅、安全、友好的居住和生活环境，提供人性化、专业化、规范化的服务和设施，改变了传统意义上的养老方式，创新了以往的地产开发模式，把养老主题与地产行业有机结合起来。上海亲和源养老社区经过几年的发展，目前已吸纳八百多名老年人居住，并采用连锁模式，在海南、海宁、黄山等地发展养老基地，发展养老俱乐部资源，在社会上取得了较好的口碑，己成为业界公认的发展较为成功的养老地产项目之一，被视为养老地产行业发展的领头军。因此，亲和源的发展经验将会给整个养老地产企业的发展带来示范效应。因此，本文选择 上海亲和源股份有限公司养老地产发展战略 为研究主题具有重大意义。
研究内容与方法
研究内容
本文研究的主要内容是对上海亲和源股份有限公司的主体项目 亲和源老年社区做战略上的分析。经过对其深入的研究，对亲和源目前的战略选择、经营、服务方面提出亟待解决的问题，运用战略学相关理论，结合亲和源实际情况，深入分析其战略选择，并最终提出改进方案。
本文研究内容的整体框架共分六部分：第一部分为绪论，主要介绍本研究的背景、意义、内容和方法等;
第二部分为相关理论与研究综述部分，对战略管理的相关理论进行综述，为下文的研究提供理论基础;
第三部分主要介绍了上海亲和源股份有限公司及其养老地产主体项目，并对其发展战略作了描述;
第四部分通过PEST分析工具和波特五力模型深入分析了上海亲和源股份有限公司发展养老地产的外部环境，并对其市场地位给以进一步的认识;
第五部分对上海亲和源股份有限公司发展养老地产的内部条件和竞争策略进行了分析;
第六部分则对上海亲和源股份有限公司养老地产发展战略进行分析，针对该公司的战略选择进行深入剖析，对其发展战略予以评价，最后提出改进和优化战略的措施;
最后一部分提出了本研究的结论和未来我国养老地产发展的展望。
研究方法
本文采用如下研究方法：
养老服务战略报告范文2
告诉你，它既不是人均GDP最多的欧洲小国卢森堡(113533美元，2011年，下同)、阿拉伯半岛上的小岛国卡塔尔(98329美元)；也不是世界最强大的国家美国(GDP总量居世界第一，人均GDP也达到48387美元)；更不是浪漫国度法兰西(人均GDP44008美元)……
而是与我们一衣带水的东边近邻日本。
多年来，日本的平均预期寿命一直位居世界各国前列。2011年5月，世界卫生组织报告称，日本女性平均寿命为83岁，男性为80岁，仍是世界第一长寿国。联合国开发计划署公布的2011年人类发展报告，其中的人均寿命排在最前面的也是日本，其人均预期寿命达到83，4岁[顺便要提到的是，中国的人均预期寿命为73.5岁，排名第8位]。
对日本人均预期寿命之高，我们除了表示惊讶和钦佩之外，笔者以为，也应该学学日本在保护人民健康方面所做的工作与努力，认真应对老龄化就是其中的一个方面。本文即是日本应对老龄化之做法与成效的一个简单介绍。
应对老龄化的日本立法
日本是在1996年进入了老龄社会的。但在这之前大约40年前，日本就开始通过立法来解决养老问题了。1959年，日本颁布《国民年金法》，采取国家、行业、个人共同分担的办法，强制20岁到60岁的日本人都参加国民年金体系。1963年，日本政府推出了倡导保障老年人整体生活利益的《老人福利法》，推行社会化养老。1982年又出台了全面推广老人保健设施的《老人保健法》，使日本老人福利政策的重心开始转移到居家养老、看护的方向。这三项法律恰似三根支柱，支撑起日本的老年人福利保障体系。
为保障老年人的生活水平，日本建立了养老金保险制度。养老金保险制度由国民年金、厚生年金和共济年金等组成。国民年金是日本养老金制度的基础，在日本拥有居住权的20岁以上60岁以下的所有居民都必须加入。个体经营者、无业人员等每月需交付1.33万日元，企业职工和公务员则分别加入包含国民年金在内的厚生年金和共济年金，缴纳金额为收入的17.5％，由职工和雇主各负担一半。这种“全民皆年金”的强制性保险措施，使所有连续25年以上参加保险的日本人，都能在65岁后领取养老年金，使他们的基本生活水平得到保障。
随着老龄人口的增加，生活不能自理的老人越来越多。为解决这一问题，日本政府从2000年4月开始实施《看护保险制度》。这个制度规定，市町村及特别区、国家、都道府县和医疗保险机构等为保险人，(40岁以上的人为被保险人)，被保险人为了今后得到看护服务，须要缴纳一定的保险费。需要得到看护时，可以提出申请，经看护认定审查会确认后，即可享受看护保险制度所提供的不同等级的看护服务。被保险人只需承担看护保险费用的10％，其余部分由看护保险负担。
十年黄金计划
80年代后期以来，日本老龄化的速度超出了人们的预想，卧床不起需要照顾的老人剧增，而出生率却一降再降。劳动力的不足使更多的妇女走向社会，从而使家庭的扶育功能进一步降低。在这种情况下，日本政府认识到有必要“确立综合的家庭对策”。1989年12月，日本厚生省制定了《推进老龄者保健福利十年战略》，即所谓的“黄金计划”。日本政府认识到，三世同堂的减少和家庭照顾、看护功能的弱化，有必要提出建立一种“无论是谁，无论何时何地，都可以放心地、方便地享受切实而良好的服务”的社会服务体系。应该说，《十年战略》的制定标志着日本的社会保障、社会福利政策又一次出现转变。从某种程度上说它确定了日本社会保障、社会福利今后发展的方向。
《十年战略》有如下几个特点：第一，对家庭功能做了重新估计和认识，提出了既要“重视需要照顾者的生活质量”，又要“转变对家庭照顾、看护(功能)认识”的课题。它对以同居形式赡养老人的家庭做出了积极的评价，认为这种方式在保证被瞻养者的生活上起到了重要的作用。同时也指出，这种方式要“建立在良好的人际关系之上，如果照顾一方的家人感到是一种负担，而被照顾一方经常感到不便和不满，那么这种家庭赡养对双方都是不幸的”。因此，提出要从“没有(社会性)上门服务情况下勉强进行的家庭赡养”向“适当活用(社会性)上门服务的家庭赡养”转变。针对与日俱增的独居老人和老年夫妇家庭的照顾、赡养问题，提出了增加家庭服务员，强化上门服务，通过充实保健、医疗、福利服务，“使卧床不起老人为零”的方针。第二，明确了实施福利服务的主体。规定由市盯村一元化负责实施上门服务和提供福利设施服务。因为市盯村贴近居民生活，了解实际情况，由市盯村具体实施福利服务，一者可以急人之所急，二者有利于社区福利的形成与发展。第三，《十年战略》总经费的1／3为民间投资。虽然《十年战略》中没有直接言及以市场为基础的民间福利服务，但1989年版《厚生白皮书》中则有一章专门论述民间服务健全发展的问题，说“日本试图走一条国家与民间相结合，政府与社区相结合，社区与家庭、个人相结合的道路”。
老年健康保险制度
养老服务战略报告范文3
今年两会上的政府工作报告提出实施“中国制造2025”战略，坚持创新驱动、智能转型、强化基础、绿色发展，加快从制造大国转向制造强国。催生或者引领新一轮科技革命和产业变革的触发点，是由移动、宽带、无线、泛在网络的发展和应用带来的机遇。工业产品智能化、制造智能化将极大提高劳动生产率，同时降低工业能耗、提高产品质量，引领工业化和信息化的深度融合。
消费政策扩大升级促信息消费
政府两会工作报告明确2015年经济社会发展主要任务之一就是加快培育新的消费增长点。大力促进养老家政健康、信息、旅游休闲、绿色、住房、教育文化体育等领域消费，支持社会力量举办养老、健身、健康、医疗等服务机构，加快推进实施“宽带中国”战略和“宽带乡村”工程。拉动内需消费政策的扩大升级将进一步营造经济社会良好的信息消费环境，提升消息消费总量和层级。
2014年电子信息产业较快增长2015年增速10%左右
工信部披露数据显示，2014年电子信息产业生产保持较快增长，效益规模稳步提升，在国民经济发展中的重要性日益突出。2014年全年，电子信息制造业实现主营业务收入10.3万亿元，同比增长9.8%。软件和信息技术服务业整体呈平稳较快增长态势，实现软件业务收入近3.7万亿元，同比增长20.2%。工信部预计，2015年我国规模以上电子信息制造业增加值将增长10%左右，软件业增速将在15%以上。
养老服务战略报告范文4
[关键词]北京市 养老服务产业
中图分类号：D415 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）03-0259-01
一、引言
北京市已逐渐步入老龄化社会。人口老龄化所产生的问题，关系到经济社会发展的各个方面。当前，北京市老龄化发展趋势迅猛，重视老龄工作已显得尤为重要。
从党的十八届三中全会到国务院2013年出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，再到国务院办公厅于2016年12月7日出台的《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》，都对养老服务产业的发展给予了有力的政策支持。国家层面的重视对北京市养老服务产业的发展无疑是十分有利的。
当前，正确认识北京市养老服务产业的现状和问题，并提出有针对性的发展对策，对满足北京市老年人的养老需求有着十分现实的意义。
二、国内、外及北京市养老服务产业的现状
日本社会在《老人福祉法》、《高龄老人保健福祉推进10年战略》等法律的推动下，发展起来了以老年护理为主的养老产业群。它包括生活照料、老年护理和老年医疗。英国养老模式鼓励健康自立，官办民助的社区照顾模式。服务形式包括社区活动中心、家庭照顾、居家服务、暂托处、老人公寓等。
国内一些城市则实施医养结合养老服务模式，以城镇基本医疗保险为平台，以“医养结合”的养老机构、社区医疗机构为主体，开展居家医疗照顾和在院医疗护理，满足老年人的医疗护理需求。
北京市目前的养老服务模式主要有，居家养老、社区养老和机构养老。居家养老服务适宜健康老年人，内容包括生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、精神慰藉等项目。社区养老服务面向家庭日间暂时无人或无力照护的虚弱老年人，由街道、大型社区承担日间照料服务和短期托养服务，提供就餐、送餐服务，开展健康辅导等活动。机构养老服务面向生活不能自理的老年人和无赡养人的高龄、体弱老年人提供生活照料、康复护理和紧急救援等。
三、北京市居民养老情况问卷调查及问题分析
笔者于2016年8月至11月间分别在北京市朝阳区某街道10个社区集中进行了有关老年人养老情况与需求方面的随机抽样调查。调查主要以访谈和问卷的方式进行，就老年人基础信息、对养老服务的体会和养老服务的期望进行调查，进而获得较新较可靠的信息数据。调查共发放问卷300份，回收有效问卷296份，问卷回收率为98.67%。
1、老年人收入与养老消费预期分析
通过对老年人月收入水平的调查显示，月收入在2001元至3500元之间的占35%，月收入在3501元至5000元之间的38%，均远低于北京市统计局公布的2016年北京市职工平均月工资7086元。月收入与购买力关系密切，这意味着大部分老年人面对养老的刚性支出，存在压力。而通过对老年人愿意承受的养老服务费用标准的调查（见图1―2）显示，每月1000元以内的占23%，每月1000至2000元的占51%，每月2000至3000元的占18%，每月3000元以上的占8%。这反映出绝大部分老年人的每月养老消费意愿围绕在1000元至3000元之间。而实际上，2015年，虽然北京市养老服务机构床位总数达12万张，但平均下来每千名老人仅拥有床位数38张。民办养老机构收费又普遍高于老年人消费预期。这就需要政府鼓励更多地民间资本投入到养老服务中来，快速增加养老床位数量，通过市场竞争机制，提升服务质量，降低老人入住费用。
2、老人服务内容与需求分析
通过对各年龄段老年人感兴趣的社区居家养老服务内容的调查发现，各年龄段老年人对日常体检服务和专业医护服务普遍最关注。这对专业养老机构和医疗资源进社区的快速发展提供了机遇。老人对其他项目的感兴趣程度则各有不同。60至69岁老年人比较关注老年精神文化社区活动，70至79岁老年人除此之外还对心理慰藉服务感兴趣，而80岁以上老年人则对社区生活照料服务和心理慰藉服务感兴趣。这与老人行动能力减弱、健康状况变差有关。选择老年精神文化社区活动的老年人不在少数，这表明老年人参与社区活动热情很高，这为社区居家养老的深入开展创造了条件。值得注意的是，选择互联网便利生活服务的老年人也占相当一部分比例。这表明老人有享受科技带来生活便利的愿望。全社会应该抓住这一契机，做好促进科技创新在养老服务领域的成果转化。
3、养老从业人员服务质量分析
通过老年人对养老服务从业人员综合素质与服务评价的调查显示，选择一般的占87%，选择不满意和非常不满意的分别占7%和1%，而选择满意和非常满意的则分别为5%和0%。这反映出当前养老服务行业从业人员的整体素质偏低。目前北京市养老服务从业人员拥有大专及以上学历者仅占少数，绝大多数为高中及以下学历，又缺乏相应职业培训，无法保障服务质量。
四、北京市养老服务产业的发展模式建议
1、继续大力探索、发展“居家+社区”养老模式
建h有自理能力的老年人在家居住，以社区为平台提供公共和个性化养老服务。由街道、社区承担一些老年人的日间照料和短期托养服务，提供就餐服务、对老年人开展健康辅导。同时，社区协调民政、卫生等有关部门和物业等社会单位，搭建社区养老综合服务平台，更好地服务辖区老年人群。
2、鼓励民间资本参与到养老经济中来
目前，政府对社会资本进入养老服务领域的具体支持政策还不够。建议政府相关部门深化简政放权，应具体完善投融资政策、土地供应政策、税费优惠政策、补贴支持政策，鼓励公益、慈善组织支持养老服务政策。同时，充分放开养老服务市场并加强实施引导，使北京市养老服务产业在市场条件下良性健康发展。
3、加大专业养老机构建设投入，推进医养结合
建议继续加大投入，将医疗服务有机融入养老机构建设中。政府应在将专业医疗和护理服务延伸至社区上多多发力，发展社区健康养老服务。提高社区为老年人提供日常护理、慢性病管理、健康教育的能力，并做好上门巡诊等服务，推动“居家+社区”养老模式深入开展。
4、以信息化为手段，打造智慧养老服务产业
综合运用信息化手段，以社区为平台拓展养老便民服务。如：网络订餐、购物、挂号、约车等。通过对大数据的运用，逐步建立和完善以社区卫生服务为依托的老年医疗保健服务网络，实现老年人健康档案和诊疗信息的信息化动态管理。建设多网融合的养老健康服务大信息平台，实现数据共享，服务老人。
5、完善、建立养老服务业人才的培养、选用相关体制、机制。
当前，北京市养老服务产业从业人员，既存在人才缺口，也存在整体素质不高的问题。建议政府可以加强养老服务专业的普通高等教育和职业教育力度。同时，为老服务企业也要重视人力资源建设，不断培养、选用优秀人才。
参考文献
养老服务战略报告范文5
小区名叫北京太阳城，是目前国内投资较大、开发较早的养老地产项目。
到了2013年，一度困顿的养老地产迎来大爆发，甚至被称为“元年”。2014年，养老地产将发生什么？谁在主导？
良好的开局
养老地产是以养老为宗旨的地产开发，是一种与旅游地产、文化地产等概念相似的主题性地产项目，采用的是“养老+地产”的复合型开发模式，核心在于适老化设计。
“我们在2000年开发养老地产项目时，国内还是空白。”北京太阳城集团董事局主席朱凤泊告诉《瞭望东方周刊》。
该项目的成功不仅使得养老地产这一新兴概念进入大众视野，更揭开了中国养老地产发展的序幕。不过，随后10年，中国养老地产受制于种种因素，一度陷入困境。
真正的转折点出现在2013年：众多大投资项目上马，投资地域也从北上广等一线城市扩展到二三线城市。据不完全统计，2013年第三季度，全国各地新增养老项目25个，其中不乏160亿?200亿元的巨额投资项目。
养老地产能在2013年“重生”，很大程度上归功于市场需求、国家政策以及房地产业现状三方面的合力。
据民政部统计数据，我国60岁以上老年人口数量已超过2亿，占全国总人口的14.9%，且仍将以每年1000万的规模递增，预计2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。
庞大的老年人群意味着巨大的市场需求。据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4 万亿元人民币，到2030 年有望增加至13 万亿元。
2013年，国务院出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称“《意见》”），提出从19个具体方面、45项主要工作任务入手，促进我国养老产业。
“《意见》的出台不仅为我国养老产业的发展指明了方向，更在政策上提供了明确支持。” 全国房地产经理人联合会（以下简称“全经联”）养老住区委员会委员、北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星对《瞭望东方周刊》表示，国家政策层面的支持就是一剂强心针，给足了市场信心。
另一个现实是国内房地产市场出现疲软，寻找新的利益洼地、实现转型升级成为众多地产商的当务之急。
行业研究公司深圳世联行地产顾问公司业务发展部总监李亚南对本刊记者说：“2013年被业内称为养老地产元年，很多政策开始提出和落实、完善，算是有了一个良好的开局。”
三足鼎立
简单梳理即可发现，房地产企业自养老地产开发伊始便雄踞要位。不过，随着国家在市场准入原则上的放宽，其他资本逐步进入养老地产市场，并渐成气候。
“房地产开发企业、险资、央企基本上形成了中国养老地产‘三足鼎立’的竞争势态。”乌丹星说。
“已有近30%的品牌房地产开发企业进入了养老地产。”乌丹星介绍说，万科、保利、远洋等20余家国内一线房地产开发商都已涉足养老地产项目。
万科早在2010年就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”。此外，万科集团还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水养老地产项目。目前，万科至少有 4 个养老地产项目。
2013年年末，保利地产养老战略，表示将全产业链进入养老产业，打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式。目前，保利地产在北京、上海、广州、成都等地已有6个养老地产项目在建。
2013年4月，远洋地产正式成立养老运营管理公司，创建自有养老品牌“椿萱茂”。同时，其与美国哥伦比亚太平洋公司合作的高级养老护理项目“椿萱茂·凯健”也于2013年开业。
公开信息显示，目前国内房企预定的养老地产项目已超过百个。假设以每个项目平均投资 3亿?5 亿元计算，总投资额就可达数百亿元。
大举进入的还有保险业。2010 年 9 月，保监会《保险资金投资不动产暂行办法》，保险资金正式获准进入养老地产市场。到2012 年底，保险系企业在养老地产领域的投资已超过 500 亿元，其中包括中国人寿、泰康人寿、中国平安等。
2011年 11 月，中国人寿首个养老基地国寿生态健康城在河北廊坊开工，总投资 100 亿元。目前，中国人寿在全国范围内共有6个养老基地。
2012 年 6 月，泰康人寿第一家养老社区在北京昌平开工。2012 年 9 月，中国平安进军养老产业的首个项目“桐乡平安养生养老综合服务社区”启动，总投资 170 亿元。与此同时，泰康也在上海、广州拿地启动多个养老项目。
此外，合众人寿、太平保险集团等公司也都开始尝试养老地产项目。
“还有一类是致力于医疗和养老领域投资的投资机构，比如国开行等。”李亚南说，投资机构与险资性质一样，同属金融机构范畴，且投资更有目的性，也更加谨慎。
第三支进入养老地产的“部队”就是央企，如中石化、中国水电、鲁能集团等。
“虽然央企在养老地产上起步晚于房企和险资，但它们来势凶猛、大笔出手，未来赶超之势不可小视。”乌丹星分析说，央企在未来的养老地产市场将会扮演重要角色。
李亚南认为，除了以上三大主力，养老地产市场还存在另一类参与者—与医疗相关的跨界企业。这类企业多是做养生、健康管理等高级服务的专业公司。在养老地产崛起时，凭借自身在医疗方面的特色优势参与其中。不过，这类公司目前还未形成规模。
“每一类市场参与者都有优势和劣势，无法说哪一类更适合养老地产。”李亚南说，目前多数参与者都在充分利用自身的优势，而忽视了劣势。
房产企业的优势在于取地和项目开发，长于市场营销；劣势在于跟政府谈判时比较被动。同时，这类企业缺乏资金，也不精于后期的项目运营。
和房产企业正相反，险资和央企在养老地产市场最大的优势在于稳定的资金池。而资金是养老地产开发的关键。
此外，固定的客户渠道、成熟的营销团队也是险资和央企的优势所在。不过，这两类市场参与者在劣势上较为突出。一是在取地和开发上没有经验；二是对市场不敏感，无法准确定位市场。
“4+5”模式
随着市场的升温，业内对于养老地产开发模式和运营模式的讨论也日趋增多。
不过，对于刚起步的中国养老地产市场而言，固定的开发模式尚未成型，更多的尝试和探索仍在继续。总体来说，国内养老地产的开发模式主要有四种。
第一种是专门开发的综合性养老社区。这类养老社区通常建在市郊、环境较好，产品类型包含养老住宅、养老公寓、养老护理机构等，可以为各类身体状况的老人提供持续性生活照护。社区中为老人配有完善的公共服务设施，如老年活动中心、老年医院、老年大学等。北京太阳城、东方太阳城都是这类代表。
第二种是在新建普通居住区中配套开发养老住宅及相应服务设施。如在社区中配建老年人居住组团、老年公寓、老少户套型等。这种开发模式使老人能够居住于“混龄”社区，保持与外界的联系。同时，老人还可与自己的子女相邻居住、互相照顾。这类开发模式也被称为多代亲情开发模式。万科在杭州建设的良渚文化村就是其中的代表。
第三种是结合旅游、养生资源开发的度假型养老社区。这类社区通常可根据自身的资源特色搭配相应的养生、康复服务，例如农业采摘、温泉水疗等。老人可以在一年当中的某个季节或时段来此居住，是一种具有时令特征的居住形式。目前，这类养老地产项目多集中在海南、云南等具有风景特色资源的地区。
第四种是会员制医养综合体。这种模式主要是针对高龄老人、有疾病或者慢性病康复的老人而设计。医是指中医、康复医院、老年病医院，养是指专门的护理院。在这类社区中，医和养配套建立、缺一不可。如北京的太申祥和山庄。
此外，目前引起业内关注的还有一种尚无成功实践的开发模式—医疗投资小镇。这种开发模式多以当地丰富的医疗设施资源为指引，为前来看病就医的老人提供暂时性居住服务。这类小区多以租赁为主，主要面向特定的医疗资源需求人群。
在后期的项目运营中，国内养老地产市场也大致存在5种盈利模式。
一是投资商和运营商向开发商定制养老地产项目（养老机构或养老社区），开发商按照要求开发，风险减小，盈利有保障；二是养老地产开发商开发之后卖给有意向的投资商或运营商，获得一次性收益；三是开发商持有部分物业，以出租方式获得长期稳定的租金回报，做养老地产的房东；四是开发商在持有部分物业的同时，请运营管理团队托管，获取运营管理的部分收益；五是投资商或开发商与运营商形成战略合作，共同开发养老项目，形成一个利益集团并在项目中发挥自己优势，获得收益。
“目前在国内这几种盈利模式都存在，但都不成熟，都处在摸索阶段。”乌丹星说，在发达国家成熟的运营模式中，投资商、开发商、运营商三者在投资、开发和运营方面可以做到相互渗透、相互介入甚至是三者之间不断转型。
融资困境与人才缺失
纵观发达国家的经验，养老地产的发展大致经历三个阶段：初期的碎片化发展、中期的产业链形成和后期的品牌诞生。
产业发展初期是在政府大力引导、鼓励和支持下，企业开始进入养老地产市场，开发类型、运营模式都存在诸多缺陷。产业发展中期是产业链的形成和不断成熟，软硬件配置更加合理，运营模式、盈利模式更加清晰。产业发展后期进入品牌阶段，资本大举进入，并购扩张成主线，通过强强联合，使品牌强化。
目前，中国养老地产正处于初期碎片化发展阶段，没有成熟的运营体系和盈利模式，缺乏足够的优质产品和运营服务支撑。
“养老地产与上下游的对接尚未完成。地产商还在依赖卖房子；险资虽不卖房，但真正进入良性运营的项目还没有；大型央企的养老项目还处于初期开发阶段。”乌丹星说。
中国养老地产的问题主要集中在两个环节，前期的投资开发和后期的运营维护。前者最大的问题在于融资，而后者最大的问题在于专业人才的缺乏。
作为产业开发的第一链条，资金决定着项目开发的成败，也成为养老地产发展需跨过的第一道坎。“养老地产的投资周期长、成本回收慢，资金要求大，如果没有长期低成本资金支持就很难持续发展下去。目前养老地产融资渠道并未打开。”乌丹星说。
养老地产本身的市场特性，加上国内的养老地产尚处于起步阶段无成熟的开发和运营模式，使得众多有能力的投资商在这一领域极为谨慎。银行之外的境内外大型资本基本处于观望状态。融资困境使得众多养老地产项目仅仅停留在口头上。
项目的后期运营比前期开发更具挑战性，专业人才的缺乏是最大掣肘：一方面是高端运营人才、高级职业经理人的缺乏，另一方面是专业护工的缺乏。
以养老院为例，目前国内众多养老院的负责人是医院的退休院长。这些人虽然有多年的医院管理经验，但并不能胜任专业养老机构的管理岗位。问题在于两者存在定位之差，前者面向大众群体，后者面向特定老年人群。
专业护工缺乏更为严重。目前中国从事养老服务的人员多是从传统行业跨界而来，真正接受专业教育的护工少之又少。加之，很多养老机构在人员的选择和任用上标准不一，使得养老服务人员的质量参差不齐。
“随着养老地产项目的不断开业，未来几年人员总量需求将达到 1000 多万，但目前市场上只有 30 万左右在一线从事养老服务。”乌丹星说。
除此之外，养老地产市场还存在着诸多问题。如：项目定位不清晰，一味走高端路线，忽视老年人真正需求；市场机制不成熟，营利性、非营利性、公办、民办养老项目之间的市场关系和运行机制尚未理清；社会大众养老观念尚未转变等。
体系建设、转变观念是关键
“养老地产正处于起步阶段，这些都是行业性的问题，而非某个开发企业的问题。”行业顾问公司润土咨询董事长于贵红告诉《瞭望东方周刊》。
在她看来，国家政策在解决养老地产问题上起着至关重要的作用。“国家可以在用地方面给予开发商一定的政策支持，也可通过税收减免或者资金补贴的形式直接扶持运营商。”不过，她也提醒，政府应该对已批准的项目跟踪审查，以防个别企业打着养老的旗号进行地产开发。
“融资困境是当前养老地产面临的紧迫问题，而解决这一难题的关键在于众多市场参与主体能否通力合作。”李亚南给出的建议是，“保险公司出钱，由开发商代建、代集，再整合专业的市场机构和运营机构，形成一个产业链条，这是一种比较靠谱的模式。”
不过，在乌丹星看来，养老地产市场最急需解决的是标准体系建设。“中国的养老地产市场庞大，如果没有一个市场标准，就会变得杂乱无章。”
标准体系的建设要完全涵盖养老地产开发的各个环节，从养老项目选址、规划设计，建筑施工到后期运营，以保证养老项目能够最大程度契合老年人需求。同时，居家养老设施改造、城市老年公寓、护理之家等应该以何种标准建设和运营管理才能满足老人需要也应纳入标准体系之中。
“没有这些内容做支撑，养老地产就是一个空壳。”乌丹星说，“众多开发者仍然用传统地产思维和地产模式做养老，注定失败。”
不可预测的未来
2014年2月18日，全经联在京《2013中国房地产创新发展报告》（以下简称“《报告》”）。
在对2014年养老地产市场的发展展望中，《报告》这样表述：2014年将是国家养老政策落地的关键年，届时国家还将陆续出台一系列配套文件。一系列政策的密集落地必将为整个产业的发展创造良好的生存环境，整个行业将会呈现爆发式增长。
《报告》预测，养老地产将与其他产业形成集群，推动区域综合发展。
一时，“养老地产将迎来黄金春天”的论调似乎成为共识，本刊采访的多位业内专家和多家行业研究公司均持相同看法。
根据全国老龄办的调查，目前中国老年人总的服务需求满足率仅为15.9% ，还有84.1%的老年人服务需求没有被满足，这意味着巨大的市场需求。
中商情报网产业研究院研究员邓思思向《瞭望东方周刊》表示：“在总量巨大的老年人口中，只要有10%人群入住养老社区，就有可能在未来几年产生至少4500个养老地产项目需求。”
不过，与业内热炒养老地产市场形成强烈对比的是，国家相关部门始终保持低调、审慎的态度，并有意为之“降温”。
2012年7月26日，保监会《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，其中，“防止以养老项目名义建设和销售商品房”、“防范以自用项目名义投资不动产”这两条对养老地产市场产生较大影响。
2013年7月9日，民政部关于贯彻落实《养老机构设立许可办法》和《养老机构管理办法》的通知，要求各地要仔细甄别养老地产与养老机构，既要保护房地产业参与社会养老服务的积极性，又要防止简单地把养老地产当成养老机构的现象发生。
2014年2月19日，民政部副部长窦玉沛公开表示，养老地产不会纳入养老产业进行管理，也不会享受养老产业具有的相关税收政策优惠。
养老服务战略报告范文6
的关键词：城市化、空巢老人、成都、养老体系。
《老有所养》“2011年
成都市统计局大学出版的《成都市和第六次全国人口普查主要数据公报》显示，成都常住人口已达到1404.7万，在中国城市人口中排名第四，仅次于北京、上海和重庆。从人口分布来看，成都市65.51%的常住人口居住在城镇，武侯、青羊、锦江、金牛和第五高科技区的人口密度超过每平方公里10000人，城市人口比2000年第五次全国人口普查高出约318.5%，9万人，人口高度城市化。从人口年龄结构看，全市65岁及以上人口136.4万人，占总人口的9.71%，比全国8.87%的平均水平高0.84个百分点。在副省级城市中，人口老龄化的情况更为严峻。
2014年3月，国务院了《国家新型城镇化规划》（2014-2020），新型城市化已成为中国城乡发展的重要战略。在早期的基础上成都城市化建设的发展历程、经验和方法被称为“成都模式”，成为我国新型城市化建设的研究对象。随着人口老龄化问题的加剧，结合国家和城市发展战略，研究和实践成都市新型城市化背景下的空巢老人养老体系建设十分必要。自2003年成都市实施“城乡统筹”战略以来，城乡一体化进程加快，人口城市化速度显著加快。以十年为对比分析阶段，1993年至2003年，城市人口年增长率约为0.6%，而2003年至2013年，城市人口年增长率上升至2.5%[1]。
在《国家新型城镇化规划》（2014-2020年）的《发展目标》一章中描述了“城镇化率的常住人口达到60%左右，城镇化率的户籍人口达到45%”。成都市早在2011年就达到了国家《十三五》时期的发展要求。在城市集群发展和人口迁移聚集的过程中，
的城市老年人口明显呈现出“空巢”（Empty和Nest）的现象，即子女与家庭分离、老年人单独生活或与配偶同住。根据中国的国情，
的《空巢老人》在社会学和俄语意义上一般指65岁以上不与子女同住的老人。进入21世纪以来，我国空巢老人和空巢家庭现象越来越突出。2004年，中国的空巢老人家庭占老年居住家庭的25.8%，而北京、上海和广州等一线城市的空巢老人家庭占30%以上[2]。根据成都市统计局大学提供的2010年人口普查数据，成都市空巢家庭的比例已达到33%左右。根据2013年的报告根据成都市老龄委的数据，成都市60岁以上的户籍人口比例比全国平均水平高出5.3个百分点，赡养系数为17.2%。
比“空巢”家庭更突出的问题是，在成都市有大量空巢老人。根据2010年第六次人口普查数据，全市单身老人户数为24.7%，8万户，占空巢户数的57.9%。
在城市化进程中，大量劳动力和学龄人口转移到向城镇，而老年人留在农村的现象也反映在空巢老人问题上。截至2010年，成都市有188000名农村老年人独居，20多万对夫妇住在空巢中，而且这个数字还在上升。
的空巢老人的出现和增加是人口城市化后现实条件的影响所必然的，如人均居住面积的减少、家庭规模的缩小、人口代际更替的减缓等。从统计数据和相关分析结果来看，成都市空巢老人和空巢家庭有四个特点：总量大、比例高、一人家庭多、农村空巢情况严重，相当于成都市的城市化发展水平。
。社会学家指出，中国的养老金模式是“F1F2F3Fn（f代表代、育、养）”。他认为孩子们有一个不可推卸的责任来支持他们的父母。与传统的家庭模式相比，空巢家庭在养老、照护等方面的功能严重弱化，尤其是一人空巢家庭。因此，更多的护理责任和压力转移到政府、社区和社会组织。
在物质生活的养老保障方面，空巢家庭的老年人不同于子女同生活、日常生活、日常护理和帮助相对匮乏。家务劳动、生活资料的采购和家庭维护给老年人，特别是老年人带来了巨大的负担。一些空巢老人还存在生活环境差、收入不稳定、子女无法及时获得赡养费等问题。为了确保和稳定空巢老人的基本生活水平，改善他们的生活条件，为他们的日常生活提供更多的便利和帮助，政府、社区、社会组织和儿童需要共同努力。如果
说物质支持仍然可以依靠国家和社会的帮助来改善老年人的护理经验，那么精神支持就更难了。穆光宗先生是一位人口学家，多年来一直在研究老年人的精神支持问题。他认为《老年人》的精神需要包括三个维度，即自尊、期望和亲情的需要，相应的“满足”是对人格的尊重、成就的平和和和情感的慰藉，空巢老人在精神需求方面的满意度相对较低，尤其是在期望和家庭需求方面。由于他们与孩子的生活隔绝和分离，他们在实现心灵平静和情感舒适方面尤其缺乏支持。目前，我国公共服务体系建设还没有做到精神支持服务与物质支持并重。空巢老人的精神生活急需关怀。
对空巢老人养老体系的构建，从物质和精神两个方面提供养老服务，以及对这一特殊老年群体的养老援助，将是“十三五”时期公共服务体系建设的重要组成部分，这也是社会治理和新型城镇化背景下养老服务多元化发展的大趋势。
根据成都市政府制定的《成都市城乡养老发展十二五规划》，到“十二五”末期，成都市需要形成“9073”养老模式。90%的老年人在家中通过自助方式进行护理-护理和社区服务7%的老年人通过社区提供的各种专业服务实现社区护理和养老。3%的老年人居住在养老机构集中养老。根据这一计划和设计，成都市大约97%的老年人将通过家庭和社区养老度过晚年。
的空巢老人从家庭获得的养老服务相对有限，受现实因素制约，难以改善。因此，空巢老人养老保障体系的构建应通过完善公共服务体系和加强社会保障来实现。《国家新型城镇化规划》（2014-2020）还强调城乡基本公共服务一体化和均等化的理念，提出扩大社会保障覆盖面，完善基本公共服务体系，为解决城市化进程中的空巢老人问题提供了一些思路。
应从成都市市的现状出发，结合国家新型城镇化战略，从三个方面加强成都市空巢老人养老体系的建设。
（一）统筹城乡，促进空巢老人养老体系的平等发展
根据2013年的数据，基本养老保险有1320500名退休人员参加城镇企业员工，954400人享受城乡居民养老保险（新农保），覆盖超过80%的60岁以上人口。在经济收入方面，由于国家政策和居民自身工作的原因，存在一定的差异。对于实际经济困难的农村空巢老人，应在现行政策的基础上进行局部调整，并给予额外补贴，确保其基本生活。
到2013年底，成都市已建成207家社区微型养老机构，每家有10张床位，共有2070张床位，其中156家社区养老中心位于中心城区，占所有社区养老机构的75%。空巢老人，尤其是独居老人，尤其需要机构养老。这种城乡养老基础设施的明显差异，显然不利于平等和公平全面为空巢老人提供养老服务，针对成都市众多空巢老人的特点，农村比例高于城镇，加强农村养老基础设施建设。
（II）的目标是确保空巢老人护理系统的实用性和适用性。
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通过对青羊区成都市400个老年家庭进行抽样问卷调查，然后对25个家庭进行家庭访谈，获得了有针对性和代表性的第一手数据。在养老模式认知方面，超过70%的受访者认为社区养老非常适合空巢老人，尤其是独居老人，但同时，超过75%的受访者表示，社区养老服务最重要的是提供紧急联系，而不是为养老金提供集中生活。超过一半的受访者表示，他们需要心理咨询服务，并认为这比家务和其他社区志愿者服务更重要。与传统的老年人口相比，
的空巢老人的需求更加突出。由于他们不与子女同住，紧急联络对空巢老人来说尤为重要。在大力推动社区养老大学的工作时，成都市应该确保每个空巢老人都有来自社区或社会组织的紧急联系人。
的心理健康建设是空巢老人精神支持服务的重中之重。成都市各区县要从当地实际出发，或聘请专业人员，或引进社会组织，定期为空巢老人提供心理咨询、情感慰藉和文化娱乐服务。
和其他相关养老服务，如家政服务、健康检查服务和集中生活养老服务，可根据空巢老人的需求和总体情况评估，有区别、有针对性地提供，从而保护空巢老人的基本养老权益，避免公共资源的浪费，提高空巢老人养老体系的效率。
（III）对与研究相比，提高空巢老人护理体系的建设水平
的国内人口和社会学界在空巢老人研究方面拥有十多年的经验和相关成果，在国际上，除了学术研究，有几十年的有效实践经验。中国的台湾、美国、北欧等国家和地区在空巢老人的养老服务方面有很多值得借鉴的地方。东部沿海发达地区和城市，特别是一些城市化水平较高的典型城镇，如上海、杭州苏锡常城市群和江苏[5]，在老年人口分类护理方面也比中西部地区的城市有更多的探索和创新。
成都市应从自身实际出发，结合城市化发展水平和特点，选择离城市最近的城市或社区，进行实地调研和深入研究，学习先进经验和做法，并从理论和实践两方面指导成都市空巢老人照顾体系的建设。
也是城乡一体化的缩影，也是经济社会发展惠及全体人民的缩影。这是成都市积极应对人口老龄化的有力措施。
作为新型城镇化建设的领导者，成都市应加快空巢老人养老体系建设，完善公共服务体系，实现基本公共服务均等化，为人口城镇化发展提供必要保障。
参考
[1]陈国先成都新型城市化建设的对策与建议[EB/OL]。四川，经济信息网，2014年9月2日，www．sc．cei．gov．cn／dir1009／199345．htm
[2]许传新。城市空巢老人社会支持因素分析[J]。西北人口，2008年（2）。
[3]黄耀明。空巢老人的心理护理：国内外文化比较[J]。中国老年学，2012（2）。
