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旅游运营规划范文1
[论文摘要] 本文将在广告学及推销学中广为运用的AIDA公式引入到旅游营销规划领域，并以山西省阳泉市旅游规划为例进行了实证分析。根据旅游者心理变化的演进过程，通过Attention（引起注意）——Interest（激发兴趣）——Desire（产生欲望）——Action（达成交易）四个阶段的营销策略设计，实现阳泉旅游形象及产品的有效推广。
阳泉，古称“漾泉”，地处山西省东部，太行山中段西麓，辖城区、矿区、郊区、开发区四区和平定、盂县两县，境域面积4569.61平方公里。2005年阳泉市接待国内旅游者358万人，国内旅游收入15.35亿元，接待入境旅游者1140人次，外汇收入47.3万美元。
笔者于2003年～2006年参与了《山西省阳泉市旅游业发展总体规划（2004-2020）》的编制工作，并负责其中营销规划部分的撰写。在编制过程中，笔者尝试将广告学和推销学中的AIDA公式运用到旅游目的地营销规划中去，根据旅游者心理变化的演进过程，分阶段、分层次地进行阳泉旅游市场营销推广。
一、阳泉旅游市场调研结论
规划组运用问卷调查法、焦点小组访谈法等科学方法对山西阳泉旅游市场进行了实地调研，获得了一手的调研资料，并得出以下启发性结论:(1)阳泉是一个新兴的旅游目的地，初游游客占到了近50%的比例，阳泉作为一个新兴旅游地，尚待宣传推广；(2)阳泉区位优势明显，交通条件较为便利，这成为吸引旅游客源市场的一个重要筹码;(3)到访阳泉的旅游者有一定消费能力，相当一部分游客来自于太原、大同、石家庄、北京等大城市;(4)娘子关是阳泉的标志性的旅游产品，认知度最高，可作为可以代表阳泉市旅游形象的名牌产品来开发和推介;(5)阳泉旅游面临山西省内激烈竞争，如周边景区五台山、平遥古城、大同云冈石窟、介休绵山及乔家大院等，需要以差异化的竞争策略而取胜;(6)阳泉旅游开发中的最大问题是环境问题;(7)阳泉旅游宣传力度不够;(8)当代旅游者偏爱“休闲度假型”旅游产品更甚于“观光型”旅游产品。
二、AIDA公式概述
AIDA公式以及与其类似的模式已经问世很长时间。早在1913年，在广告宣传方面著述颇多的芝加哥西北大学心理学家沃尔特·迪尔·斯科特（Walter Dill Scott）提出了“关注——领会——了解”模式，这个模式以当时流行的感官知觉与动机的理论为基础而构建。20世纪30年代，公共关系的专家们在这个领域做了更多的工作。20世纪50年代，AIDA公式作为一个概念正式出现，由Heinz M. Goldmar在《怎样赢得顾客》一书中首次总结出来，并用首字母缩略语AIDA表示这样四个阶段，分别是：Attention（引起注意），Interest（激发兴趣），Desire（产生欲望）和Action（达成交易）。
AIDA公式根据消费者认知心理的变化过程来进行促销设计，它迎合了消费者的情感需要和社会需要，因此被广泛地运用于销售及广告等促销领域。
AIDA公式四阶段示意图
三、AIDA公式在对阳泉旅游市场营销规划中的运用
旅游市场营销规划是在确定地区优势和特色旅游资源的基础上，整合各类旅游产品，给予其准确定位，宣传其核心利益，达到向目标市场有效告知，并诱发旅游者实地游览的目的。现阶段，鉴于阳泉仍然是一个尚未为人所广知的新兴旅游目的地，营销战略规划的重点是创造市场，打造知名度，拓展市场，营造美誉度，最终实现旅游产业发展的效益目标。
在阳泉旅游市场营销规划中，笔者借鉴了在推销学和广告学广为运用的AIDA公式，根据旅游者心理认知的特点，按照旅游者兴趣程度转移的规律，规划了四个阶段的主题活动，赋予了阳泉旅游不同的热点和卖点，使旅游者对阳泉由“无所知”，到“有所知”，再到“愿知之”和“乐知之”。这样，在目标市场区域内制造轰动性的效果，以期在一个较短的时间内迅速创造知名度，打造美誉度，形成区域内的旅游新热点。
1.第一阶段：引起注意(Attention)——“英雄难过美人关”
(1)规划目标。第I阶段的规划目标是引起受众的广泛注意力，使得其对阳泉旅游从“漠不关心”到“广为关注”。运用的手段主要是“造势”，也即通过广告、公关等活动，吸引游客的注意力，让旅游者关注阳泉，进而向往阳泉。这一阶段最为关键的问题是寻找USP，即寻找抓人的“卖点”，这一卖点可以不是实际的旅游资源或实物，但必须是新奇的、有趣的，具有轰动性和吸引力的因素，让对阳泉有了解和没有了解的游客都感到好奇，引起他们对阳泉旅游的浓厚兴趣。
(2)规划依据。拟采用“娘子关”作为第一阶段的策划重点，策划与之相关的系列促销活动。选择娘子关作为市场营销宣传突破口的依据是：一是“娘子关”在规划中的定位。在本规划中，将“娘子关”作为旅游业发展的龙头，将“滹沱河”作为旅游发展的后劲所在，可见，娘子关是阳泉旅游发展的“先行军”；二是“娘子关”本身所具有的资源特色。娘子关是中国第九关，是惟一与女性有关的关隘，其典故传说既涉及唐高祖李渊之女李世民之妹平阳公主，又有“娘子关有妇女艳妆而过，必然雷电交加，因此而得名”之说，其名字蕴涵着“美人关”之意；三是市场调查的结论。通过调查问卷看出，对于阳泉市的旅游景点的认知度，娘子关的认知率是最高的，超过了昔阳的大寨。
(3)营销手段。主要利用报纸、杂志等平面广告媒体，达到集中宣传告之的目的。以“英雄难过美人关”为主题，征集景区旅游形象——在《阳泉日报》、《太原晚报》、《北京晚报》、《燕赵都市报》等各主要客源市场的媒体上刊登征集景区旅游形象的广告，以“英雄难过美人关”为对联的上句，征集对联下句，实行有奖竞猜，吸引旅游者对于阳泉的注意力。
2.第二阶段：激发兴趣（Interest）——“泉水叮咚响，欢快阳泉行”
(1)规划目标：用实际的利益点引发旅游者的浓厚兴趣。在前一阶段引起旅游者的注意力之后，本阶段的规划重点是通过阳泉旅游资源实际吸引物的寻找，针对当前旅游者的最新的旅游消费需求，规划出能够真正吸引旅游者的利益点。
(2)规划依据：选择泉水资源，尤其是温泉资源作为第二阶段的主要利益点，其理由如下：一是“水”资源在北方旅游市场中具有相当的独占性。北方旅游开发中的一个通病是缺水，因此利用较为丰富的水资源来发展旅游对于阳泉来说是一个极好的契机；二是“泉水”资源是一个更加吸引人的卖点。“阳泉”的城市名称顾名思义是一个历史上富含泉水的地区，即使是当今，阳泉市的泉水资源仍旧是可圈可点；三是“温泉”资源尤其值得关注与开发。温泉旅游产品的开发，适应了当今最为时尚的旅游方式，即休闲度假，因此，温泉旅游市场规模庞大。
(3)营销手段。主要通过公关活动及节事活动进行炒作。策划阳泉市的城市旅游形象，以“温泉”为谜面打一城市名，在各主要目标客源市场上的报纸、电视等媒体上，连续刊登，数天后公布谜底为“阳泉”，并随之附带阳泉市旅游风光的大规模介绍。所谓“阳泉”，照字面来理解，一是阳，意味着温暖，二是泉，即泉水，所以“阳泉”可以释义为“温暖之泉”，即“温泉”。这样，通过在大众媒体上以猜谜的方式进行宣传，既可以生动地宣扬阳泉市的城市旅游形象，又可以把阳泉旅游资源中的一个实质性“卖点”即“温泉”资源推广出去，形成实际的旅游吸引力。
3.第三阶段：产生欲望（Desire）——“古关、古镇、古文化，民风，民俗，民间情”
(1)规划目标。形成实质吸引力，激发购买欲望。在引起旅游者的注意力，并使其真正感兴趣后，要通过具体的产品规划以及实际可游的旅游产品及旅游线路，激发旅游者的购买欲望，使其从关注到实际购买。
(2)营销手段。发挥渠道作用，充分利用旅游中间商即旅行社的组织职能。这一阶段主要是通过报纸、杂志、旅游小册子等多样的宣传工具，向旅游者集中宣传，告知阳泉市的旅游产品已经形成规模，吸引其前来游览。由于此阶段的重点是吸引游客，所以，要把现阶段在阳泉可游的景区及线路向旅游者重点推介，可以主要突出阳泉目前旅游资源中的两大卖点：一是“古文化”，二是“民俗”，并形成多条旅游线路。
4.第四阶段：达成交易——“人说山西好风光，风光锦绣在阳泉”
(1)规划目标。提供便利渠道，促成旅游者的最终购买行为。这一阶段是最终达成交易的关键环节，在阳泉旅游产品开发逐渐成熟阶段，可以大范围组织游客前往，规划重点是通过各种信息传媒，向旅游者传递信息，完成旅游者从购买前选择到现实购买的“跳跃”。
(2)营销手段。多种促销手段的综合运用，参加全国及重点目标客源市场城市的旅游交易会和旅游促销会。赴旅游目的地，如北京、太原、石家庄等城市进行宣传促销。制作阳泉旅游网页，详尽介绍阳泉的旅游资源以及旅游基础设施和服务设施，制作印刷精美的旅游小册子，并做成光盘，与网络连接，定期更新，实现及时互动。在参加旅游交易会时，在定点旅游饭店，在旅游信息中心，以及在重点客源市场的旅行社中投放，形成针对性的目标营销。发行通往北京、太原、石家庄等地的旅游专线车，并由阳泉市的地接社组织好实际游览工作。
参考文献：
[1]吴言译:AIDA模式，唤醒消费者的欲望[J].国外社会科学文摘，2003
[2]李响等:浅谈AIDA 模式下企业的网络广告策略[J].商业研究，2005,10
旅游运营规划范文2
Abstract： The tourism complex is a new type of tourism format， and it is the inevitable result of the increasing demand for public tourism and the deepening of the tourism function. The background and reasons of the formation of tourism complex determine that it has government participation， pull of regional economic， industrial agglomeration and format rationality of the city construction. In the term of tourism resources planning， it has land dependence， resources support， complex functions and overall unity. In the term of project operation， it has periodical development， operational integration and high risk of high yield.
关键词： 旅游综合体；城市建设；旅游资源规划；项目运营
Key words： tourism complex；urban construction；tourism resources planning；project operation
中图分类号：F592 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）30-0165-02
0 引言
根据世界度假经济规律，人均GDP达到3000美元以上，将全面进入度假时代。目前，我国绝大部分城市已超过3000美元，部分城市、省份如北京、天津、上海已超过10000美元。中国旅游业已经从大众观光的“门票旅游时代”向深度休闲度假的“泛旅游时代”转变，在此背景下，融合了观光、游乐、休闲、运动、会议、度假、体验、居住等多种旅游功能的旅游综合体成为满足人们多样化度假需求的必游目的地。
1 旅游综合体形成背景
旅游综合体是一种将文化旅游功能与城市功能相结合的新型的旅游业态，它的出现是大众旅游需求不断提升以及旅游功能城市化不断加深的必然结果。这一结果的形成主要是由于游客需求发生了根本性的转变，由早期的观光游览型转向休闲度假型，从单纯的景点串联式旅游行程变为在某一旅游目的地区域内驻地度假旅游，这就要求在旅游目的地的区域范围内，不仅要满足游客的旅游需求，还要满足游客的生活度假需求，即城市功能需求。正是由于旅游综合体的产生原因及预期效果，旅游综合体必须要满足游客旅游、度假、美食、住宿、娱乐、购物等一系列需求，这就决定了旅游综合体与传统旅游形式有着本质区别。
业内关于旅游综合体的概念内涵已经有了深入研究，但是在其所具有的特征上未能达成共识。依据旅游综合体的概念内涵、产生背景，并结合行业实践和业内多位学者的观点，本文认为旅游综合体在城市建设、旅游资源规划以及旅游综合体项目运营方面具有一些显著特征。
2 旅游综合体在城市建设方面的特征
2.1 政府参与必要性
旅游综合体建设与运营单靠一家企业或者几家企业是不可能实现的，它是一个需要统筹规划、多方协作的大项目，涉及到旅游目的地的整体规划、区域建设以及餐饮、住宿、交通、娱乐等众多行业。如果单纯依靠项目开发商进行整体规划，难免出现会基于自身的经济利益考虑无法从宏观上把握项目的整体区域建设和项目的未来发展方向。因此，项目的建设伊始就需要政府主导、开发商组织实施以及各行业参与合作，在项目的建设过程中，还需要政府的监督管理以保证项目的发展项目以及预期目标的实现。
2.2 区域经济拉动性
旅游综合体项目从规划到建设完成，牵涉到政府、开发商、运营商等30多个企事业单位和经济部分，涉及到旅游、餐饮、住宿、交通、娱乐等多个行业，直接和间接影响的细分行业多达100多个，同时，带动就业的比例达到1：4.3。由此可见，旅游综合体的建成首先会带动旅游目的地就业岗位的增加，基础建设和城市面貌的改善，同时，它也将提高旅游目的地的旅游收入，拉动区域内其他行业的整体收入，如餐饮住宿、交通、娱乐购物等，成为促进区域经济增长的动力所在。
2.3 产业集聚性
旅游综合体的“综合”指在旅游目的地区域范围内旅游要素种类全、数量多。种类全意味着在旅游综合体内要尽可能多得聚集与旅游相关的行业和项目，形成功能齐全、设备完善的旅游产业集聚区；数量多就要求在综合体内任一行业或者项目要有足够的品类，能够满足游客对该行业的不同层次需求。
2.4 业态配比合理性
由于旅游综合体内汇聚了大量与旅游相关的产业和项目，因此，不能过多地凸显旅游要素中的某一特定要素，而忽略其他因素，造成旅游综合体特色有余、相关产业支撑不足的现象，这就要求在综合体内各产业要按照游客需求以及市场发展需求进行合理分布及配比，以使综合体内各要素分布均匀，各项功能得以充分发挥。从城市开发的角度来说，旅游综合体为具有旅游吸引力的城市功能规划与开发，因此，游客在旅游目的地所需要的一切生活设施均需进行开发建设，且为了满足游客的差异化需求，各业态不仅要参与到旅游综合体的建设，而且还要具备一定的比例。
3 旅游综合体在旅游资源规划方面的特征
3.1 土地依托性
旅游综合体是一个空间区域，必须依赖区域内的土地资源，因此，土地资源是旅游综合体打造的前提条件，它直接决定了旅游综合体的规模及范围大小，间接影响旅游综合体所能承载的旅游要素的种类和数量。旅游目的地土地资源的优劣多寡以及开发设计是旅游综合体建设规划的关键因素，只有将土地资源特色与旅游功能相结合，才能形成特色鲜明的旅游吸引物。只有在此基础上，合理规划布局，最终才能构成一个新的旅游产品，即旅游综合体。
3.2 旅游资源支柱性
旅游综合体的关键在于其旅游资源的不可复制性。传统的生态旅游综合体主要依托于原生态资源，而旅游综合体的价值在于其具有良好的旅游资源和旅游吸引物，同时，还具有旅游要素齐全、旅游与城市功能完备的优势，只有具备以上两点，才能称为旅游综合体。
3.3 功能复合性
旅游综合体的形成是基于旅游功能和城市功能的融合，因此，与传统的“景点”、“景区”概念有着本质区别。旅游综合体不仅能满足游客的观光游览的基本旅游需求，同时，还能满足其在城市中才能获得的各项体验，是各种旅游与城市功能的复合叠加，是一种集合了多种功能于一体的空间组合。各种功能在区域内形成统一的整体，满足游客对旅游的多方位、多层次需求，让游客在特定的空间组合中获得丰富的感观体验。
3.4 整体统一性
随着大众旅游的不断深入，游客的需求也在不断升级变化，对旅游的定义不再局限于景区景点和名胜古迹，而将城市、景观、建筑、人文、设施等均视为旅游的一部分，所到之处都可以成为旅游吸引物。因此，旅游综合体的建设要将自然生态资源、景观建筑、道路设施与文化习俗等融合在一起，进行统一规划设计，营造出独特的旅游氛围和综合体气质，打造出一个各要素相互配合、资源设施与文化像话映衬的统一体。
4 旅游综合体在项目运营方面的特征
4.1 项目发展阶段性
旅游综合体的建设是一个长期艰巨的项目，不能在短时间内就建设完成，并投入运营。基于生命周期视角，旅游综合体从概念的形成到其投入运营也会经历引入、成长、成熟和衰退四个阶段。各个阶段的目标及发展中心各不相同，但是从旅游综合体概念的引入到项目建设，再到旅游综合体的蓬勃发展，是一个逐步发展的过程，也只有经过前期的建设和累积，才能够形成一定的产业集聚和规模效应，才能建成真正意义上的旅游综合体。
4.2 运营一体化
旅游综合体为了达到综合的效果，必然要吸引大量的旅游相关产业、项目和配套设施的集聚，区域内汇聚了不同产业、不同项目、不同设施的经营者和管理者。如果在旅游综合体内不采取统一的经营管理措施，可能会出现经营管理者为实现自身利益最大化，损害行业利益和项目利益。旅游综合体也会因为区域内行业间、项目间和商家间的竞争内耗过大，造成整体经济利益的下滑，甚至出现亏损。因此，旅游综合体应在充分的市场调研基础上，通过事前协商，确定基本的运营管理规则，统一经营管理。
4.3 高风险高收益性
从项目的角度看，旅游综合体是一个大项目，下设一系列要素独立的子项目，包括景点、餐饮、住宿、娱乐、购物等。由于项目规模巨大、牵涉行业众多、覆盖范围广泛，因此，前期需要投入项目的资金量也是非常可观的。再加上大项目下包含众多子项目，从项目概念引入到最后建成投入运营的时间较长，更加剧了开发商投资旅游综合体项目的风险。尽管如此，业内很多学者认为旅游综合体项目是一个高收益项目，主要是游客已经厌倦了传统的观光旅游模式，对景区景点已经失去了兴趣，现在急需出现一些新的旅游吸引物来满足游客旅游需求的转变，同时，随着我国经济的不断发展，人们用于旅游上的资金也在增多。因此，虽然旅游综合体尚处于探索阶段，但是旅游综合体的开发投资必然蕴含巨大商机。
5 旅游综合体发展前景
据中国产业调研网的《2015-2020年中国旅游综合体市场现状调研分析及发展前景报告》显示，近年来，为更好地顺应市场的需求、创造更大的综合效益，政府机构、旅游集团和地产企业，在区域土地综合开发项目上，都越来越多地指向了“旅游综合体”这一全新模式。据统计，截至目前为止，国内涉足旅游综合体的公司超过100家，在全国布局了上百个旅游综合体项目，南至海南岛，北到长白山，西至大漠边陲新疆，东沿海岸线蔓延。这一趋势，在未来五年甚至更长一段时期内必将继续存在，这是中国旅游产业转型的方向、中国地产开发创新的方向，也是政府引导区域升级的方向。
6 结论
本文结合业内实践和前人的研究，总结概括了旅游综合体在城市建设、旅游资源规划以及项目运营方面的典型特征，博采众长，不仅为业内学者提供了相关研究基础，而且也为业内从业人员在旅游综合体的规划建设上提供了有价值的参考借鉴。
参考文献：
[1]王文君.旅游综合体发展模式研究[D].浙江工商大学， 2010.
[2]陈雯婷，金权杰，程澄.基于城市化背景下的旅游综合体研究[J].现代城市，2011（2）：27-28.
[3]黎筱筱，吴必虎.泛旅游时代与旅游综合体建设[N].中国旅游报，2011-03-21（007）.
旅游运营规划范文3
一、基本情况
珍珠岩位于金城江区六甲镇旦村,1995年纳入广西风景名胜区,2015年金城江区委、区人民政府引进广西信地博联投资集团有限公司开发建设为珍珠岩生态旅游养生基地。项目总占地面积168.27公顷,计划投资8亿元。集岩洞观光、亲水体闲、生态农业、户外拓展体验营等八项旅游养生体验区为一体融合洛甲壮族文化,逐步打造成为具康养和壮族风情特色的国家AAAA级最区。项目共分为三期,一期工程为珍族广场、珍球岩溶洞探险区、户外拓展区 (侏罗纪桃花城堡)、连心桥等户外康溶景点开发,并于2016年12月31日开始运营。二期工程为90女神玻璃桥、水上乐园,壮多酒楼等养生体闲娱乐设施已于2018年建成。三期工程包括汽车旅游营地及一批具有公益配套的养老、康养设施已动工建设和即将动工建设。项目自2017年运营以米,已累计接清客40万余人次,并于2017年成功创建为广西五星级乡村旅游区,2018年成功创建为国家AAAA级旅游景区。
二、经验做法
旅游运营规划范文4
【关键词】长江三峡 国家公园 建议
重庆市国家公园具有自然禀赋丰富、生态系统完整、景区发展较成熟、强有力的政策支持和市民的生态保护意识不断增强等优势。同时，存在相关法律法规不健全、体制不畅、规划与管理滞后、经费保障单、区域内经济社会发展的人口、扶贫等矛盾突出等不足。重庆市要在发扬优势的同时，采用以下的措施及时解决以上的不足。
一、建立健全相关法律法规
法律法规是国家公园建设的依据和基础。建议我市整合原先颁布的《旅游景区质量划分与评定》、《国家生态旅游示范区建设与运营规范》、《重庆市旅游条例》、《重庆市风景名胜区条例》、《重庆市实施〈野生动物保护法〉办法》等规定，重新制定《重庆市国家公园发展规划纲要》，按照“一园一法”的要求出台《重庆市长江三峡国家公园管理条例》等规定，以立法的形式规定国家公园总体规划、管理目标、经费保障、规划制定与实施、管理机构及职能、人力资源等，奠定国家公园建设的法律和制度基础。
二、建立国家公园管理机构
世界各国在建设国家公园过程中，逐渐摸索出四种管理模式：美国等国的中央集权管理模式，此模式的特点是职责分明，工作效率高；英国等国的协作共治共管的模式，此模式调动了国家公园涉及的各个利益者合作和协调；澳大利亚等国的属地自治管理模式，此模式通过下方权力给地方的方式激活了地方的活力；日本等国的以自然生态旅游为导向的可持续发展管理模式，此模式倡导的生态旅游与我国正在兴起的旅游类型不谋而合。
我市的国家公园建设要打破了景区原有的行政关系，以生态可持续发展为目标，建立能激活地方管理机构活力、多元参与的国家公园垂直管理机构。这种管理框架由市级和区县两级构成（图一），区县国家公园管理委员会由行政办公处、运营管理处、纪检监察处构成。运营管理处是机构的核心，分为资源保护科、研究教育科、旅游服务科、规划建设科、安全保卫科、人力资源科、计划财务科七个科室，承担国家公园的资源保护、科研、教育、游憩、社区发展等职能。
三、转变观念，整合资源，做好国家公园的规划
我市的国家建设要秉承保护与开发并重、保护生态是首要的原则，借鉴圈层机构理论的分区模式做好规划。圈层机构理论的分区模式是世界上绝大多数国家和地区采用的成熟规划模式，例如美国采用ORRRC分区的方式，将国家公园分为高密度休憩区、一般户外休憩区、自然环境区、特殊自然区、原始区、历史文化遗址区。日本将国家公园分为保护区、限制区、利用区。我国云南在国家公园试点中，将国家公园区域划分为严格保护区、生态保育区、游憩展示区，并规定严格保护区的面积不能小于总面积的25%，游憩展示区的面积不能大于5%。我市的国家公园规划要借鉴借鉴圈层机构理论的分区模式，平衡保护、旅游、扶贫三者的关系，可尝试将国家公园分为核心保护区、限制利用区和利用区三个圈层区域，并严格规定各个区域所占的比例，并密切关注限制利用区和利用区的环境承载力。
四、坚持和完善管理与经营分开的原则
管理与经营的分开是国家公园成功运营的必然条件，也是社会主义市场经济的要求。我市国家公园要按照管理与经营分开的原则，政府行使管理权，企业等其他组织行使经营权，坚持和完善特许经营机制，规范国家公园的经营行为。
五、多渠道筹措资金，突出公园的公益性
充足的资金是保障国家公园运营的重要基础之一，而多元化资金渠道是必然选择，为此，美国设立了国家公园基金，从财政拨款（主体）、市场渠道和社会渠道筹得充足的资金。我市要在保证政府投资的前提下，积极引进企业和民间组织等渠道筹集资金，同时科学制定门票价格，为更多的群众提供更多的公共服务，突出国家公园的公益性。
六、统筹国家公园建设与当地发展的关系，促进社区发展
解决国家公园内及周围大量人口的扶贫问题和重视经济收益是发展中国家面临的相似问题，这种问题在我市尤为突出。其他国家和云南在国家公园建设中探索出的社区共治共管模式给我们提供了有益的启示：云南充分考虑了原住居民的利益，将原有社区生产、生活区域划定为传统利用区，原住居民可以在传统居民开展生产生活，而原住居民成为公家公园的一部分，丰富了国家公园的内容。我市可借鉴社区共治共管模式统筹国家公园建设与当地发展的关系、促进社区发展。
参考文献：
旅游运营规划范文5
【关键词】旅游地产；内涵；瓶颈；发展
随着生活水平的提高，越来越多的人们选择购置具有度假、休闲等生活内涵的第二居所，旅游地产也就应运而生。一时间，这种以健康、休闲、养生等为主题的旅游地产开发模式以低廉的土地成本、高效的投资回报赢得了开发商的青睐，万科、恒大、华侨城、港中旅等房地产开发商和旅游投资公司纷纷加入到旅游地产的开发行列。
1.旅游地产的基本概念、类型
对于旅游地产的概念如何界定，业界仍然存在不少分歧。笔者认为，旅游地产是指依托旅游资源、服务于旅游业的房地产特殊形式，是拥有良好旅游品位与区位、实物以及权益的综合体。旅游地产不同于一般房地产之处在于其依托的旅游资源品位与区位属性，但其本质依旧是某一区域内土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益，没有脱离房地产的范畴。
从这一特殊性的角度出发，旅游地产可以分为以下两种开发形式：一是旅游景观依附型地产。主要指依附于已开发成型的旅游资源、产品或吸引物，为满足游客或度假者吃、住、购、娱等旅游活动需求建造的各种建筑物及关联空间。其开发特征为“小旅游，大地产”；二是旅游景观再造型地产。主要指先开发旅游景观以作为旅游吸引物，继而建造其他满足游客或度假者吃、住、购、娱等旅游活动需求的各种建筑物及关联空间。其开发特征为“大旅游，大地产”。
2.旅游地产发展的瓶颈
旅游地产在中国仅仅发展了二十多年的时间，开发实践超前于理论研究，发展势头强劲，但也遇到了很多困难与瓶颈。
2.1 土地供应瓶颈。旅游景观依附型地产的核心是其依附的旅游景观资源，而真正拥有景观质量和有效市场的地块并不多，并且由于风景区政策和地方保护主义的限制，土地供应数量及其有限。而旅游景观再造型地产对土地规模要求很高。大片成规模的土地出让以及整体控制才有利于长期运作与整个区域地价和楼价升值。在国家宏观调控政策的影响下，更多土地出让方式是把土地分割成小块挂牌出让。
2.2 开发运营瓶颈。房地产开发商为解决资金与开发运营的困境纷纷借鉴美国轻资产模式，将房地产的设计、营销、运营等多个环节外包给成熟的供应商。虽然旅游地产开发中的许多环节也可实现外包，但开发后的资产最终要沉淀在开发商身上，这对其后续运营能力提出了很高的要求。一旦运营不当就可能给房地产的潜在消费者带来负面影响，进而贬损物业价值。
2.3 投资回报瓶颈。目前市场对旅游地产的预期乐观，动辄几十亿甚至上百亿的资金投入会带来两种现象，一是高端市场的有限性导致开发超前，供大于求，竞争更加激烈；二是开发商投入更多的资金、人力、物力及时间，开发周期必然拉长，投资惯性也必将增大。如果放慢开发速度，虽然可能大大提高了单个项目的利润，但是在资金运营效率上势必不能实现资金的快速回流，从而影响企业的发展前景。
2.4 淡旺季瓶颈。旅游业内存在“旺季人挤人，淡季守空门”的说法。大多数地区的旅游地产也不可避免地会受到淡旺季的影响，导致旅游设施、商业、人员的季节性闲置，从而间接影响旅游地产的人气与投资收益。
2.5 产品同质化瓶颈。在旅游地产产品供应上，开发商通常以地段、环境以及酒店、商业、高尔夫球场等高档配套设施吸引消费者来购买或短暂居住，同时辅以如养生、文化等主题体现旅游地产产品的服务功能。大部分项目的建设规划思路大同小异，消费者得到的依然只是看看风景、吸吸好空气，没有获得真正的旅游体验。
3.旅游地产发展的破题之道
经历了二十年的风雨历程，旅游地产从无到有，由冷渐热。尽管存在着各种发展中的困难与瓶颈，但发展之势亦不可逆转，如何发展才是应该关注的焦点。
3.1 政策指引、规范发展。把旅游地产视作一般房地产予以调控还是视作现代服务业予以鼓励，目前国家政策还没有对此进行定性。而地方政府出于经济发展、品牌工程等目的，对旅游地产鼓励有余而引导不足，导致各地旅游地产发展的盲目开发，跑马圈地现象此起彼伏。笔者认为，对于此类新兴事物，政府应广泛借鉴国外经验，从经济发展、资源开发、生态保护多个角度对旅游地产进行规范化指引，促进行业的持续发展。
3.2 科学定位、量力而行。旅游地产是一个多元化的大体量的综合性建设，在资金、资源、规划、建设、运营与回报等方面均有别于一般地产开发。开发旅游地产不是开发商赶时尚、追热点的一时兴起，而是在对外部环境、市场条件、自身实力、回报预期等综合考量后的重大决策。
3.3 转变观念、质优量增。无论是旅游景观依附型地产还是旅游景观再造型地产都没有对旅游景观的体量做大小的规定，因此在旅游地产开发时不必追求大规模大投入的开发，可以寻求微型旅游地产即景观休闲地产的开发路径。这不是打球，而是休闲时代下人们对于第二居所的美好愿景。以质优量增为基础的景观休闲地产开发更符合当下的土地供应方式，更符合与大众的居住习惯，也更符合开发商的投资收益。
3.4 发展品牌、提升能力。品牌是旅游地产此类大额耐用消费品的永续之道，无论从融资、够地、开发、销售等方面，好的品牌及信誉保证都是金字招牌。在普通房地产开发商向旅游地产开发商的转变中，提升自身由轻资产到重资产的运营管理能力是保证旅游地产后期经营、服务的有效方式。
3.5 培养人才、科学管理。旅游地产开发需要专业的旅游人才。旅游地产企业在人才培养上应逐步向旅游管理、旅游规划、旅游文化等专业倾斜，旅游地产成功的核心在于旅游这个前提，这个前提开发的好，地产才有成功的可能。
参考文献：
[1]陈卫东.区域旅游房地产开发研究[J].经济地理,1996(9):86-89.
[2]中国社科院.2011《旅游绿皮书》[M].社会科学文献出版社,2011.
旅游运营规划范文6
PM2，5救市
“碉堡了！碉堡了！PM2，5挽救三亚楼市行情了！”春节过后网上的一则帖子引发热议。缘由是整个春节长假期间，海南楼市整体成交低迷，唯独三亚项目成交热度不减，于是网上有“专家大胆推测是PM值挽救了三亚楼市”，“海南好空气主题游”、“躲雾游”一时成为市场关注热点。在各大房地产网站，海南地产项目纷纷以“远离空气污染”、“摆脱内地雾霾毒气”、“好空气楼盘”等口号作为广告卖点，欲以“环保牌”打出楼市一片天。
今年春节期间，海南旅游大热，但海南商品住宅市场表现整体低迷，仅4个市县有成交数据。其中，三亚独挑大梁，从2月9日～15日，三亚商品房共签约354套，占全省成交比例近九成。业内人士表示，由于三亚楼市旅游地产的特征，每到旅游、春节等传统旺季，其商品住宅成交量会高于海南其他市县。
事实上了解海南的人都知道，每到冬季尤其是春节等传统旺季，三亚商品住宅的成交量均会出现明显的上升趋势，这也成为近几年三亚楼市的常态。海南万科总经理王永飚表示，每年的1月份及春节，度假、过冬、养生等购房需求的集中释放会促使三亚楼市的成交量出现上涨的势头，加上近期不少开发商为完成任务集中放量促销，让三亚楼市的传统旺季持续升温。
极端天气事件只是让更多人再次认识到了海南生态的宝贵价值。当游客们被海南一流的生态环境吸引而来时，海南更需要提供像空气一样一流的服务环境、社会环境，才能够真正把海南的生态优势转化成为旅游优势，而不是每年春节制造诸如“天价房”、“天价海鲜”、“高额回扣”这些不同的“热词”。
同样，PM值也不是海南楼市的“救命稻草”。业内人士指出，当下，海南候鸟型的房地产造成城市“空心化”、“空城化”，已成为海南城镇化发展的绊脚石，绝大部分房地产项目仍是普通住宅项目，并没有抓住国际旅游岛“旅游”的核心价值，而真正的旅游地产需要“服务先行”，依托配套服务设施及物业租赁等形式来实现盈利。
断臂求存
针对媒体近期报道“海南商品房存量多，开发商低价抛盘”的情况，海南省住建厅厅长王志宏表示，确实存在有些开发商低价促销，主要因为“海南省冬季是商品房销售的传统旺季，历年都存在有些开发商以打折或降价促销的方式争取多销售一些商品房的做法，今年有些楼盘也不例外”。
根据中原数据平台等多家机构的监测数据显示，去年5月起，以琼海、文昌、陵水为先锋自北向南的“价格战”逐渐展开，在三亚、海口、琼海、陵水、文昌等地，有大量楼盘从2010年一直销售至今仍未卖完，这些楼盘在两年多时间价格一度继续上涨，但2012年大多数已经回落到起点，甚至跌破起始售价。
克尔瑞信息集团海南片区总经理王路这样形容2012年海南楼市：海口量升价跌，刚需当道；三亚价稳量跌，价值撑局；陵水量价齐跌，晚节不保；琼海观望较重，全年沉没；文昌消化缓慢，如履薄冰。
“2012年，在文昌一个楼盘甚至以‘跳水’价开盘，精装房每平方米跌破6000元，一度让周边楼盘滞销。”一位开发商说。一份相关数据统计，相比2011年，2012年海南整体成交量下滑了20%，成交价格下调基本在20%左右。
据官方统计，仅在2010年，海南全年房地产开发就完成投资467，87亿元，同比暴增62，5%。而有机构统计，开发商2010年在海南房地产的总投资不低于1000亿元，房地产项目可谓遍地开花。而就在这时候，随着国家房地产调控政策的持续打压，火热朝天的海南楼市随之在2011年开始急转直下，一度陷入冰冻状态。
一方面是政府对楼市调控力度加大，限购限贷导致许多投资客信心大失；一方面由于价格飙升太多，当时对于海南楼市泡沫重现的质疑四起，让2012年海南楼市“有价无市”。部分开发商都像被架在炉火上炙烤一般煎熬难受。一位不愿透露姓名的开发商坦言，目前自己公司的资金链已经难以支撑，头两年赚的利润全部砸了进去。
洗牌在即
海南楼市泡沫说来源于海南克尔瑞公布的一份市场报告，其显示海南18个市县未来三至五年，包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到1.079亿平方米。如果按照2011年海南全年房地产销售面积800多万平方米计算，未来十年内不再增加新的楼盘立项，这些库存也难以消化完毕。
王路认为，目前海南已经浮出水面的新房供应量非常可怕。他同时强调，海南的两极分化非常明显，好卖的和不好卖的项目差距很大，即便是同一个区域，不同项目销售情况也存在天壤之别。国内某大型上市房企海南公司经理称，由于巨大的供应量和结构分化，海南楼市未来将无法摆脱价格战，尤其是介于高端旅游地产和刚需产品之间的产品，多出于海南二、三线市县，这里将会成为价格战的主战场。
业内预测，2013年海南楼市仍会是胶着的一年，在传统住宅的框架中，老盘吃完国际旅游岛的红利，新盘折尽了最后的泡沫，营销手段从坐销拼到行销、直销，独代趋向联代、分销，却难奈库存依旧供应难减。“随着3月后气候优势的丧失以及新增产品水平的局限，楼市价格还将进一步趋近理性，今年二、三季度将成为海南楼市‘反思’的黄金时期。”王路说。
有开发商表示，当前海南楼市已经不是数据引领趋势的时期，海南楼市固有的特点决定了很难通过供需关系研判其未来走势，根本上仍受限购等政策和全国楼市走向的影响。目前，海南楼市洗牌正在加剧，行业分化趋势日益明显。
一场行业重新洗牌正在悄悄酝酿。“一批拿地价格较低的中小企业和财大气粗的大房企，可以率先撤离市场或持地观望，而那些拿地价格高的开发商只能封盘稀售或黯然退场。”王路说。业内人士表示，随着拿地成本越来越高，在未来的海南，有两类开发商优势更大——一类是在海南生存很久的，一类是品牌企业，中小开发商越来越难分得一杯羹。大鱼吃小鱼，中小开发商被吞并或者淘汰是必然趋势。
转型进行时
海南旅游地产的成熟不完全是哪一个开发商的责任，它是城市规划引导、配套搭建、开发模式、资源利用、营销服务、运营管理等方面共同完成的。再好的项目也不会建在孤岛上面，整个大环境的规划和多样化配套决定了项目稳固的根基，这样才能赋予整个城市持续发展的活力。
在海南旅游地产升级转型样本中，鸿洲全系物业对城市的思考融入其复合型开发之中，其“鸿洲模式”一直是业界关注的样本之一。以海口鸿洲·江山项目为例，该项目定位为“个性化综合旅游度假王国”，初步规划将建设体育运动公园、豪华五星级酒店、皇家酒窖、低密度住宅、高尚住宅、时尚商业、游艇会、马会俱乐部、名车会、垂钓中心、主题乐园等。
2012年该项目启动家庭影视基地项目的规划建设，构建一个集建筑、设备租赁、情境表演、自编自导、后期模拟制作等众多环节于一体的影视旅游产业链，将影视娱乐、餐饮、购物、服务等元素有机结合起来，让游客在娱乐中体验影视拍摄的真实过程，打造中国第一个家庭旅游短片影视基地。作为海南罕有的超大高端综合性复合型度假旅游地产项目，鸿洲·江山已被海口市政府列为“2009年海口市重点建设项目”，成为海南最佳度假与投资双栖社区的市场典范。
而目前海南绝大部分房地产项目仍是普通住宅项目，数据显示，2007年以来，海南省有偿供应的建设用地近半数是住宅用地。海南旅游地产升级转型的关键在于对旅游地产的认识转型。“大多数人以为在旅游地做房地产就是旅游地产了，其实这只是‘旅游地’地产。并没有抓住国际旅游岛‘旅游’的核心价值。”王路说。
“海南岛面积不大，然而各个市场区域却需要依自身优势细致划分，而这些在过去都被忽视了。”中国旅游研究院海南负责人王振说，过去政府优先将海岸资源大量开发发展住宅，不仅无法实现经济聚集，还造成内陆经济发展缓慢及海洋污染等一系列问题。此外，由于配套设施落后，有些海南沿海岸线发展的社区，每年有九个月“人迹罕至”，夜晚寂静如死城，不仅造成当地酒店、餐饮等第三产业发展停滞，而且医院等配套基础设施难以发挥作用，土地大量闲置。
金源世纪房地产开发有限公司谭红斌说，以往的单纯盖楼卖房已经不合时宜，必须找到适合的模式方向，快速适应变化，以便化被动为主动。王路同样认为，在海南纯住宅销售肯定是条越走越窄的道路，做真正的旅游地产、为更多的消费者提供更好的休闲度假体验，才是海南楼市的归宿。深圳经典阳光房地产顾问有限公司海南分公司总经理蔡志喆认为，多元化和多层次的产品体系既是政府的规划也是市场的选择。
专家建议，“后价格战时代”，海南旅游地产开发不能沿袭普通住宅开发的理念，要在开发模式、资源利用、营销服务、运营管理等方面探索创新提升软实力。将海南各地市场细化分级，以更科学的方式规划全省的旅游地产开发，有针对性地集中进行开发，避免资源的浪费，走精品开发之路，不仅要有完善的配套，更要在产品的内涵上下工夫，在服务水平上上档次，创品牌提高产品价值。海南省旅游发展委员会巡视员陈耀说，旅游地产应该转向软实力，围绕游客和客户需求，从多方面提供服务和管理品牌。
2013年超六成网友欲在海南置业
对于2013年海南楼市是涨是跌您有何看法？对于置业海南影响因素又有哪些？近日某网站对网民进行了“2013你在海南安家吗？”的问卷调查。
调查显示，参与调查的67%的网友2013年欲置业海南，海南得天独厚的气候、自然环境吸引力自然很强。在房价问题上，40%的网友认为今年房价会微涨，但42%的网友认为今年的房价会下跌。
58%的参与调查的网友对2012年海南楼市行情不满意。在影响置业海南的因素上，休闲养生占29%、自然环境占27%，而地理位置占21%。来海南置业的人群50%以上都是看中自然环境及养生资源，由此可见一斑。
“置业海南所购房的面积”，35%的网友选择60～80平方米的小户型，28%的网友选择80～110平方米的中等户型。由此可见，置业海南大多是养生、养老、度假之用，总价低的中小户型是不二的选择。
调查中显示，55%的参与调查的网友认为明年的房价调控政策不会比2012年严厉，27%的网友认为2013年的调控政策会更加严厉。在调控政策方面，41%的网友希望能限制房价涨幅目标，25%的网友认为要加强对地方政府限购政策执行力度的监管问责，19%的网友认为要严格执行预售资金监管、进一步规范预售流程。
在购房优惠活动方面，78%的参与调查的网友认为“电商团购、特价房、买房送车”等活动不如开发商降房价来得实惠。
替国际旅游岛思考
海南复合型旅游地产范本——“鸿洲模式”
与其说鸿洲找到了与海南“国际旅游岛”相契合的发展机遇，不如说“鸿洲模式”从实践上推动了海南“国际旅游岛”的建设步伐。
案例
鸿洲
鸿洲全系物业融合国际休闲地产的先进理念，打造了一个集房地产开发、游艇俱乐部运营、酒店、名车俱乐部、马术俱乐部、资产经营、物业服务于一体的综合性城市运营服务体系，从而引领着海南旅游地产的发展。本期，我们以鸿洲集团为案例，解析这个海南复合型旅游度假地产样本。
从城市运营角度开创复合型地产
2010年以来，在很多海南房地产企业开始意识到原有的开发销售模式的局限性，并开始谋求转型时，鸿洲集团已先于众多企业完成了地产战略的成功转型。稳健的发展战略及逐步形成的复合型地产布局，让鸿洲集团在新的市场环境和行业竞争中取得了先发优势。
在城市配套方面，鸿洲集团显示了“与政府同步，替城市思考”的理念。旗下的鸿洲·江山位于海口市美兰区，初步规划将建设体育运动公园、豪华五星级皇家园林酒店、低密度住宅、高尚住宅、时尚商业、游艇会、马会俱乐部等。建成后的项目将树立海南度假与投资双栖社区的最佳市场典范，现已经被海口市政府明确列为“重点建设项目”；而鸿洲·时代海岸位于三亚东西两河入海口，是一个集休闲、度假、娱乐和商务于一体的超大复合型旅游地产，总建筑面积约70万平方米，是海南迄今最大的旧城改造项目之一，也是三亚市和海南省重点建设项目。鸿洲集团在进行项目定位时，配合政府规划举措，从城市运营的角度启动项目开发，将项目作为区域整体经济发展的一个引擎去考虑，也因此得到了政府的更多支持。
多业态良性互动打造海南房产新地标
鸿洲集团成功的关键因素之一就是将多种业态形式进行有效的良性互动。如果说整个鸿洲地产的结构可以概括为球形经济体，那么其中一个个商业项目也是个小型的球形经济体模型，因为它涵盖了多种商业形态组合。这种无所不包的商业特色，具有创造丰富多彩都市生活的特色，具有超强的聚集人气的力量，使鸿洲集团在自身强势崛起并领跑商圈的同时，也在很大程度上影响着人们的生活方式，实现商业营运和消费模式的升级换代。
十年间，鸿洲集团持续投入超过数十亿元，已在深圳、三亚、海口等沿海一带，形成了一条强大的高端旅游产业链。目前，鸿洲集团已成为集房地产开发、游艇俱乐部运营、酒店、名车俱乐部、马术俱乐部、资产经营、物业服务于一体的综合性城市运营商。
“大营销”思路开启提升体验价值
随着鸿洲集团“大营销”战略思路开始启动，“强调体验”成为鸿洲集团今后的运营主方向，也标志着鸿洲集团真正成为“南中国顶端价值运营商”，将全国领先的度假、休闲、旅游项目真正带入寻常百姓家。这里所谓的体验，主要是指利用鸿洲集团自身开发和运营的一系列度假休闲产品与服务、带给客户一条龙式的度假服务、一站式的休闲生活。
2005年7月，三亚鸿洲国际游艇会正式成立，主要从事会员服务、游艇销售、租赁、停泊、展示、保养维修等综合性业务，同时提供船检船舶证书办理、游艇驾驶培训和船舶保险的“一条龙”服务。鸿洲国际游艇会已与意大利法拉帝集团、美国宾士域、法国博纳多等建立战略合作伙伴关系。鸿洲国际游艇会已成为海南乃至中国新兴游艇会产业一颗璀璨的新星。游艇会产业将成为鸿洲集团未来又N要产业。
