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商场运营规划范文1
所谓“一铺养三代”，商铺从来就是最受欢迎的投资品种，也是投资回报稳定、升值潜力大的投资品种，现阶段的“商业地产一卖就死”的现象，其本质不在于商业地产能不能销售，而是商业地产还刚刚起步，――如果说住宅地产是一道一元一次方程式，那么商业地产就是一道多元多次方程式，商业地产产业的开发营销链刚刚达到小学生的水平，还达不到可以解开多元化方程式的中学水平。
商业地产，一道多元多次方程式
――深圳世方商业地产顾问有限公司6年专业营销实践
同样是在深圳的东门商业旺地，同样是分割销售的商场，位于东门中路的九龙城，与坐拥东门步行街核心和老街地铁站双重地利的八达商场，却形成了强烈的经营反差：九龙城商场人气旺盛，不仅商场低楼层满租，连六七层以上几乎没有空铺，而八达商场空置严重，业主不得不打出自行招租的条幅。
在东门商业中心，类似八达商城遭遇的还有新2000广场、金世界商业中心等物业，这些当初销售火爆的商场如今惨淡经营，既让投资者背上了沉重的包袱，也使开发者滑进了商业地产的深渊。
曾创下商铺40万元/平米天价的东门九龙城，之所以成为东门的“常青树”，关键在于开发商茂业集团雄厚的经营实力，九龙城也一度发生招商和经营危机，业态也在不断调整之中，如果没有强大的经营管理做后盾，相信就不会有九龙城的今天。
不仅是东门茂业九龙城，人民南罗湖口岸的罗湖商业城、华强北的赛格电子广场、宝安区的宝安电子城等销售过的商场，尽管同样面临着产权分离的局面，但是在开发商成立的管理团队有力地经营下，不但经营稳定，有的更创下了深圳商业的奇迹。
同样的地段，同样是销售型商业地产，其结局却是天壤之别，――那么，商业地产销售产权分离之后，“命根子”究竟在哪里？怎样才能保证商业地产的可持续经营，使商业地产销售之后成为良性物业？
2001-2004年，商业地产简单销售的时代
2001-2004年是我国商业地产刚刚兴起之初，如同超级女声一夜红遍大江南北一样，商业地产在“首期几千元买铺”的强烈诱惑之下，迅速形成“全民卖铺”的热潮。这一阶段的商业地产以纯销售为主，能卖掉就万事大吉，主导营销的是强势的广告宣传，其销售模式主要有两种：一是只管卖不管租，二是包租十年销售。
简单销售模式一：引进主力店，包租十年销售。
商业地产营销初期，引进主力店包租十年销售虚拟产权式商铺的模式较多，投资者往往看中这种销售方式的长期稳定性回报，加上商铺面积分割得很小总值才几万十几万、首期不过几千元，在全国范围内形成了一股“全民买铺热”，然而实际上，这种长期包租的虚拟产权式商铺，并不能给予投资者稳定的收益，投资者恰恰成了受害者。
首先，虚拟产权式商铺，其铺位分割与实际经营卖场不吻合。虚拟产权式商铺，绝大部分为大商家长期包租，以超市、百货卖场的形式经营，而超市、百货的开放式卖场布局，导致经营的铺位与销售分割的铺位完全不一致，投资者购买的铺位有的成为货架，有的成了通道，投资者在经营卖场里根本找不到自己的铺位。
其次，包租期满后难以为继。虚拟产权式商铺包租期满后，业主找不到自己的铺位。由于经营铺位与销售铺位不一致，业主在包租期满后根本找不到自己的铺位，如何再出租？ 此外，大商家整体租赁的租金相当于同地段租金的一半以下，包租期满后，小业主接受不了大商家的过低的租金要求怎么办？大商家谈不好租金撤走了，商场如何再经营？
其三，包租期内也可能会出问题。事实上，当前大商家正在疯狂扩张，存在着巨大的经营风险，疯狂扩张使得大商家就像吹气球一样，气球越吹越大，有的最终升上了天，有的却吹破了。一旦大商家经营不善或关门倒闭，发展商又拿什么支付包租期的小业主回报呢？另外，如果发展商经营不善，无力支付小业主租金，如何兑现包租承诺？
总之，虚拟产权式商铺是发展商套钱融资的手法，一方面发展商用低租金招大商家进场，另一方面却要给小业主高回报，其自身也是利益的损失者，一旦其资金回报率达不到年回报8%，必然要亏损甚至倒闭；另一方面，小业主在包租期内和包租期满后风险都很大，小业主也是利益损失者。建设部曾多次查处虚拟产权商铺，如合肥采取虚拟产权商铺包租销售的某广场就被建设部查封，重庆在某包租销售的虚拟产权式商铺查封后，有关部门立即规定销售的商铺必须要有独立门牌号，同时必须是独立经营等。
虚拟产权式商铺存在种种问题，这些问题都是无法协调的，将是包租期满之后的一颗“定时炸弹”，而且这颗炸弹还可能在包租期内提前引爆，所谓的长期包租最有保障只不过是一张空头支票。
世方公司认为，商铺销售必须明确产权，而且必须保证销售分割的铺位实际经营的铺位，保持高度的一致性。只有独立式分割的铺位，让销售铺位与招商铺位一一对应，业主可以直接向租户收租。
简单销售模式之二：只管卖不管租，从长期包租走向另一个极端。
只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自。但由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和统一的经营管理，而经营者往往根据自己的判断“什么赚钱卖什么”来选择经营品种，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水。
只售不租的商业地产开发模式，只能局限于商业的大宗销售或少量的社区街铺，对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租往往引起经营管理失控。由于管理不善导致商场难以经营甚至瘫痪的悲剧在商业地产领域时有发生，甚至已成为一种通病。试想，一座几千数万平米的商场，缺少必要的短期委托经营，产权分离之后，成百上千的小业主各自为政，如何按照既定的经营分区去招商？事实证明，深圳有多个只管卖不管租的商场，有的不得延期开业，有的经营分区十分混乱难以为继。
根据世方公司的商铺操盘经验，虽然长期包租的虚拟产权式商铺不可取，但采取独立店铺销售模式的商场，必须要采取短期委托经营的办法，如世方的多个商业项目都采取了委托经营两年的办法，也就是发展商一次性支付业主两年租金，发展商于而在商铺销售之后取得了两年的经营权，从而保证商场可以按统一的经营定位招商，并以优惠的租金放水养鱼，做旺商场，而两年之后，业主得到的是一个旺场。
由上述两种商铺模式可以看出，虚拟产权式商铺在包租期满之后，必然成为非良性物业，而只管卖不管租的物业如果开不了业，马上就会成为不良物业。
2004-2007年，商业地产进入探索期的“伪经营时代”
在商业地产后续经营问题不断出现之后，商业地产受到商业地产的强烈质疑，而商业地产的开发者和营销者，开始进入2004-2007年的探索期，为商业地产导入“定位―招商―销售―经营管理”全方位的策划推广，这个阶段的商业地产市场既好看又热闹，伴随着零售市场进入大连锁和升级换代的进期，大型购物中心、步行商业街和社区商业风起云涌，各类消费品和工业品专业市场也随着市场升级层出不穷。
在2004-2007年是商业地产开发营销的探索期，尽管进入了全方位的策划运营，但是概念化、表面化的东西太多，真正进入市场规律和价值规律的东西太少，实质上是一种“伪经营”的状态，在定位、招商、销售、经营管理四个方面的运作都只停留在比较肤浅的层面上。
定位方面追求创意。
一是生搬硬套“第五大道”、“新天地”等概念，几千平米的一座小商场也自称“第五大道”；二是追求环境创意，如广州和深圳都出现了以“五洲风情”主打环境的商场，但由于忽视业态规划，两个商场都关门大吉；三是追求业态定位创意，比如近年动漫概念比较抢眼，商业地产就出现了许许多多的动漫城，却不知一个刚刚处于培育的动漫市场存在着极大的经营风险。
招商方面一味“放水养鱼”。
由于投资者开始关注商场经营，开发商为了推销商铺，不得不被动做招商，而主导营销的是公司，缺少成熟的招商运营团队。多数商业项目的销售一般都有二三年的委托经营期，开发展在这二三年的委托经营期内都会采取“放水养鱼”的做法，通过免租期、租金优惠、追加经营推广费用三大法宝来做旺市场，希望委托经营期结束、跳过“龙门”后，投资者能坐收高租金。但是开发商放这么多的“水”，会养出什么样的“鱼”呢？事实证明这几招不太管用，不少商业项目因此而带来巨大的经营压力：有的项目这个铺位要转让那个铺位关了门，有的整个商场差不多就剩下一条“大鱼”（主力商家）在游，小鱼（散户）早已稀稀拉拉。免租期还没完，“鱼”就死了一半，还指望什么二三年后跳“龙门”？这种忽视招商定位、招商质量的形式主义，虽然能够完成招商指标，但却给后期经营带了巨大的压力。
经营管理方面“头痛医头，脚痛医脚”。
经营管理前期介入，是商业经营的重要原则，经营管理只有前期介入商场的定位和招商，才能有的放矢地做好经营管理，然而目前的商业地产开发运营程序，基本上都是经营管理团队在项目快开业之前匆匆忙忙建立，项目的定位和招商已是“生米做成熟饭”，经营管理团队只能被动上阵，“头痛医头，脚痛医脚”。
发展商付出了昂贵的后期经营成本。
伴随着全国各地商业地产后续经营问题的不断出现，商铺“一铺养三代“的神话不继破灭，一些经营不良的商铺甚至出现了“三代养一铺”的倾向，商业地产开发面临着市场信任危机。尤其是一些场内商铺，由于缺乏良好的定位和有效地招商，出现的后期经营问题更多。
商业地产由于定位、招商、经营管理不力而导致的经营后遗症，不仅使投资者交了学费，同时也使开发商自身付出了昂贵的后期管理成本，――由于前期缺少经营管理介入，后期为改变定位高成本调整商户者有之，商场长期亏损颗粒无收倒贴水电费者有之，砸掉装修翻版重来者有之，投资者要求退铺告上法庭者有之……一些开发商面对如此严重的经营管理后遗症手足无措，不得不做出回购商铺的痛苦选择。
商业地产与商业行业的区别
――与成熟的商业行业相比，商业地产还刚刚起步
商业地产与连锁经营的商业行业有着重大区别，商业行业是以商业经营获利，而目前的商业地产开发更多是以销售商铺获利，尤其是销售型的商业地产项目，其经营模式也与商业行业的主流业态存在着本质的区别。
那么，销售型商业地产与成熟的商业行业有什么不同？
首先，商业行业早已进入成熟的连锁经营。成熟的商业行业未来是以连锁化、规模化经营为主导的，购物中心、百货、超市、电器大卖场等正以巨大的规模优势、一站式的购物选择、强大的价格组合战略在零售市场遍地开花。在这些连锁化的零售大卖场中，商场格局基本上都是开放式大卖场，经营模式为统一收银扣点。
其次，销售型商业地产以独立店铺、独立收银为特征。销售型商业地产一般做法是将商场分割成若干间商铺，将分割的商铺产权销售给投资者，投资者通过出租商铺获取租金收益，这种销售型的商铺属于独立店铺。如果将这种卖场百货化，即空间上采取全开放式格局，收银上采取统一收银扣点，将难以满足商铺业主的需要。
其三，业主不可能以扣点为收租模式，而是以实际租金为收租模式。一个销售型的商场，如果采取百货大卖场的统一收银扣点经营的模式，业主根本无法以营业额扣点来衡量租金收入，一方面，业主无法判断经营者的营业额能达到多少，来估算扣点所对应的租金水平，另一方面，波动的营业额将会导致业主回报的波动，从某种意义上说，业主是不愿意承担经营者的风险的。
其四，销售型商业地产在定位上，不要与统一收银、连锁经营的百货竞争。目前不少销售型商业地产的开发者，都有一种贪大求洋的心态，就是要把商场装修得豪华气派，在经营定位上要走高档路线，引进各类大品牌，却不知在百货连锁发展、促销升级、价格战不断的今天，一个销售型的商场，根本不应该走高端定位路线，而应该回避百货竞争，走中低端路线和专业化路线，其原因在于：销售型的商业地产往往只是单个商场经营，不可能在与多店连锁的百货竞争中占上风，同时百货统一收银统一促销，而销售型商场独立店铺独立收银难以进行实质性的统一促销。未来购物中心和百货商场将垄断零售的中高端市场，作为销售型的商业地产，应该立足零售中低端和专业化的市场，与购物中心和百货商场互补性经营。
相比成熟的商业连锁经营，销售型的商业地产还只是刚刚起步，两者之间有着天壤之别。只有把握销售型商业地产和商业连锁经营的区别，才能给销售型商业地产做出正确的定位。
商业地产，输在不完善的产业链
商业地产产业链包括开发商、销售商、招商和经营管理公司、建筑规划设计等，在这条产业链上，有的参与者纯粹以商铺销售为终极目标而对商业经营缺乏基本了解，有的参与者具有丰富的商业行业经验但对销售型商业地产一无所知，从而导致商业地产产业链的极度不完善。销售公司把商铺当作住宅销售，对商业缺少了解。销售公司以商铺销售为导向，通行的营销惯例是，只要将商铺划小，就有投资市场，于是，管它三七二十一，划蚂蚁铺，划柜台，普通的百姓都可以来抢铺，却不知适合销售的铺位，并不一定适合经营，不同的业态需要不同的铺位规划。一些销售公司开始转型商业地产，也只能说是“半路出家”，对于商业地产的经营定位、招商、经营也下过一番功夫，但是由于缺乏对商业规律的深入了解，其运作只能停留在创意的层面上，――可以说，一个不了解商业地产规律的销售公司，其在给项目带来良好的销售业绩的同时，也给项目的后期经营判了死刑。
招商和经营管理公司熟知商业行业，却不了解商业地产。目前绝大多数的商业招商经营管理公司，其人才结构大多是具有购物中心、百货或超市大卖场行业经验的，这类人才和公司，普遍不了解商业地产的特点，存在着“商业地产=商业经营”的误区。比如对于销售型的商业地产，必须考虑独立店铺、独立收银、定位中低端或专业化业态，但是这些人才和公司的骨子里只有开放式卖场、统一收银的概念，对于中高档的百货大卖场有着明显的倾向，――可以说，一个只懂百货超市的商业招商经营管理公司，在给一个销售型的商业地产带来良好招商业绩的同时，也给项目判了死刑。
商业规划设计单位简单照搬国外经验。在商业地产产业链上，不仅仅是销售商、招商和经营管理公司不成熟，规划设计单位等基本都停留在常规型商业连锁认知上，对销售型商业地产缺乏了解，不能融会贯通，比如很多大型的商业地产项目，规划设计单位往往忽视项目销售需要，简单照搬国外购物中心模式，导致发展商不得不采取十年包租的销售模式，给发展商和商铺投资者带来了灾难。
商业地产服务行业进入分工协作时期。目前，商业地产行业已经悄悄进入到行业细分的时期，比如深圳的房地产销售行业，已经细分出专业的商铺策划公司、写字楼策划公司，甚至专业的豪宅公司、大盘公司等等，世方商业地产顾问有限公司2001年开始介入商业地产策划，2003年就开始全面进入商业地产领域，只做商铺不做住宅和写字楼市场。目前在深圳、珠三角乃至全国范围内，已逐渐形成了一种住宅、写字楼、商铺分开寻求策划的气侯，比如深圳的多个综合性项目，都是由世联、中原策划住宅部分，由世方商业部分。
商业地产必须注重可持续经营
怎样保证商铺销售之后成为的可持续经营的问题，实际上是一个让商铺销售之后成为良性物业的根本性问题，它要求开发商跳出以销售、融资为目的的怪圈，真正立足商业经营，实施专业化地开发运作。
首先，要明确什么样的商铺可以卖？只有产权铺位与经营卖场相对一致的商铺才能卖，一类是独立的街铺，一类是独立经营、独立收银的主题商城或专业市场。那种引进大零售大商家、包租十年销售的虚拟产权式商铺，是不符合商铺销售市场规范的。
其次，要考虑一座商场应该卖多少？对于零售类商场，开发商应该尽可能对大商家租赁的部分只租不售，如世方策划的深圳华强东商业中心项目，开发商将沃尔玛租赁的二三层12000平方米不售，以保证二三层产权的完整，只销售首层的6000平米面积。主力店部分只租不售，为首层销售商铺的经营和业态调整留下了较大的空间；而对于专业市场项目而言，发展商必须充分考虑足够的配套空间，比如深圳华南工业原料城的展览中心、酒店等综合配套十分完善。
其三，销售商业地产必须进入专业化运作体系，把握五个重要环节。目前商业地产领域，开发商和策划商基本上还停留在销售时代，其营销流程是：先找一个经营定位，再大肆炒作，然后强力销售。尽管目前开发商和策划商意识到招商的重要性，但还是停留在表面需求上，忽视商业基本规律。如某商场引进电器主力店，再销售电器辅营区，却不知电器主力店的辅营区很难定位，也很难经营下去；再如某零售中心引进家具主力店，却不知家具属于大宗采购型消费，人流很难与超市百货互补。
商业地产定位，在销售与经营之间走钢丝。商业地产作为不动产长期持有经营时，其经营定位是比较单纯的，商业地产一旦要分割销售，就必须在满足经营条件的同时，还要满足销售条件，这就是商业地产以销售为前提的特殊性。
商业运营公司对于商业地产的经营定位，是以经营为导向的。一个零售购物广场项目，可以引进超市、百货、电器、餐饮、休闲、娱乐等等，这么多的业态足够选择与组合了，――但是，问题在于，适合经营的业态，并不一定适合销售，比如商铺定位做开放式百货大卖场，开发商就得背上10年甚至更长时间的返租包袱，再比如商铺定位做高档品牌店中店，铺位经营面积都很大，单铺总值越高就越不易销售。
地产公司对于商业地产的经营定位，是以销售为导向的。地产公司明白：只要在保证实用率的同时，尽可能将商铺划小，就有投资市场，――但是，适合销售的铺位，并不一定适合经营，不同的业态需要不同的铺位规划，如果只管销售，不管经营定位、招商营运，开发商迟早得给自己擦屁股。
商业地产营销的根本：以销售为目的，以经营为导向。其实，商铺销售的风险性，正在于商铺经营与销售的冲突性，不同的商业业态，涉及到铺位面积、装修标准、统一收银还是独立收银等种种要求，而商铺销售，大多要求面积较小、独立收银，――一个成功的商铺定位，正是在这种冲突中找到契合点，在经营与销售之间走钢丝！
商业规划，调动策划者、设计者、经营者全体参与。在成熟的住宅市场，无论是设计院、开发商、商，基本都能够独自为住宅的建筑规划设计，提供完善的方案，发展商内部的工程部、公司内部的概念设计部等等，都具备了一定的建筑规划设计能力。
相比住宅市场，商业地产作为新兴的开发领域，既无经验可循，也缺少完整的规划设计体系，给商业地产的规划设计造成了一定的障碍。比如目前众多的住宅、商场综合楼，发展商在规划设计阶段往往与以住宅为主的中介合作，规划设计上以塔楼住宅为先导，在户型设计、环境布置上花足了功夫，由于发展商、设计院、以住宅为核心业务的中介公司，三者均不精通商业地产，甚至缺乏起码的了解，结果，发展商在塔楼住宅上一般都有超水平发挥，但在商业裙楼上却交了学费。
在商业较为发达的城市，一个处于初级阶段的商业地产开发，必然会与商业水平形成较大的反差，而连锁中的超市百货业等只能被动地选择卖场，面对规划设计先天缺陷的商场，商家每每只能削足适履。
商业规划必须调动策划者、设计者、经营者全体参与。开发商业就必须了解商业，一个商业地产的开发者，必须由一个“门外汉”变成“商业通”，通过与商业策划者、设计者、经营者的广泛接触，了解商业地产开发的基本规律，然后再充分群体参与，通过策划公司介入深入解读市场，提前与拟引进的大商家进行意向性接洽，让设计者按业态量身定做，达到商业设计与与业态需要的高度吻合，这才是一条商业地产规划设计的“捷径”。
商业地产，规划决定成败，一个规划不当的商业项目，其结果只能是市场的弃儿，商场每建高一层，风险就会增大一成，发展商是最后的买单者；只有以策划定位为先导，走好规划设计第一步，并充分把握商业地产运营的每一个环节，才能成竹在胸，才能有效降低商业地产开发的风险。
商业招商，必须严把招商质量关。招商工作是一个承上启下的环节，此环节招商的质量与后期经营管理息息相关。商业地产项目的前期招商，一定要立足长期的经营管理，一方面要在“放水养鱼”的同时把好招商质量关，一方面要摒弃急功近利的思想。
招商工作最重要的部分，是在实施有效的业态定位的前提下，把握商户质量，对商户进行“体检”，了解商户实力。一方面确认商户在哪里经营过，经营什么，经营得怎么样，提供相关营业执照、工商税务登记证等，另一方面要看商家的实力能否经得起市场培育期，不少商户是属于“打游击”类型，这类商户开业后发现人气不足就没有信心经营下去。其次是考察商户是否适合本项目的经营环境，看其经营商品与周边存在的消费群体符合多少，消费需求量大不大。其三要看商户之间的经营互补性，尤其是在社区商业中，如果同一品牌、同一品类的商户过多，经营商品相同，就会分流客户，造成恶性竞争。
商铺销售，必须关注销售模式对后续经营的掌控。只售不租的商铺销售模式，必然导致商场产权分离，业主自行招租各自为政，因此，商业地产的销售，必须通过有效的销售模式，来掌控商场销售之后的有序经营。
目前有效的销售模式有两种，一种是短期委托经营，一种是带租约转让。短期委托经营，指开发商通过聘请的经营管理公司一次性支付业主短期（一般两三年）租金，取得商铺短期的经营权，进而可以对卖场统一招商、规划和管理，放水养鱼，引进有实力的商家做旺商场。由此，委托经营期结束之后业主得到的是一个人气较旺的商铺，租金收益较稳定，投资回报有保障。
带租约销售是指开发商在销售前先把铺位租给商家，然后再把商铺卖给投资者。租赁时由开发商先和商家代签合同，投资者买铺后再转让合同，也可直接与投资者签订合同。带租约销售由于开发商在销售商铺前已经进行招商，因此对商铺整体业态控制的较好，也有利于统一经营定位；发展商也减轻了返租的包袱。同时，对于投资者而言，商户的租金真实反映了商铺售价水平。
商业经营管理，建立团队前期介入。纵观近几年商业地产发展，不难发现商业经营低成功率主要有五大因素：首先，开发公司不重视项目后续经营管理工作，近几年房地产开发正处阶段，开发公司一般是多个项目同时开发或连续滚动开发，对商业地产投资偏向于短线投机盈利，急于回笼资金，对项目没有长线经营意识，而商铺投资热更是加剧了开发者忽视经营管理。其二，商业项目开发赶速度，项目规划、业态定位、招商工作等过于粗糙，导致业态定位不准、业态规划不合实际、规模过于庞大等多种负面问题，直接造成项目无法运营成功。其三，商业后续经营管理过于繁琐，开发商没耐心做，经营管理公司对于销售型商业地产的经营管理缺少经验，很难有效介入保障市场运营，导致商业后续经营管理实质上处在真空状态。其四，经营管理方案执行不彻底，有的商业项目也承诺组建专业经营管理队伍，开发商留出多少万专项运营基金等，最后大都不了了之。
其实，从技术的角度来看，商业经营管理并不是无章可寻。要搞好经营管理工作，需要发展商建立经营管理团队，实施前期介入，先认清商业项目经营管理工作的重点，抓住定位期、筹备期、进场期、 启动期、运营期、稳定期六个时期的工作。
定位期，为商业运营打好基础。一个具有良好潜力的商业项目应该在项目施工前，就应该有良好的业态经营定位和清晰的招商对象定位，这个时期经营管理方面最重要的是结合业态实际经营要求，对商业的业态分配、铺位分割方式、配套要求等提出具体的方案，以往这方面的工作往往决定于开发商、设计院、公司，从物业的实际运营者角度说，经营管理工作在此时就应该提前介入。
筹备期，为市场运营做好准备工作。在第一个时期工作完成之后，经营管理公司应对商户的招商对象筛选，并做好市场运营的宣传推广工作。举个例子来讲，一般新商业招商有很多都是首次下海缺少经验的商户，经营管理公司在此时一方面要注重筛选有多次经商经验的商户，另一方面应该编撰创业手册等资料，协助创业者顺利入行。另外经营管理公司还应该在此阶段完成自身架构的完善工作，比如建立信息部优化商户上游货源资料，建立终端推广点，为商业未来商圈辐射做基础工作。期间可以不间断加强和商户的交流活动、提高商户经营素质，帮助商户采购有竞争力商品。
进场期，提升产品竞争力和商户经营信心。此时期商铺逐步进入交铺工作，经营管理公司在此阶段应该帮助商户审视产品竞争力，对持观望心态，不肯下实力经营的商户进行经营信心劝服工作，任何新商业项目投入经营最根本的矛盾是一怕商品没人来买，二怕开始经营了消费者到了现场买不到商品，如此恶行循环经营自然难以做旺。此阶段工作经营管理工作的核心，就是尽最大可能提高商户经营信心，提升商品品质和价格的综合竞争力。
启动期，把人气做起来。商业进入试业或开业后，最初的一段时间最重要的任务就是制造现场的人气，可以用天天特价、买货抽奖、消费送礼、免费接送等方式制造人气和消费额度。不管是零售业态还是批发业态，首先要让商户有生意做，此时值得注意的是，如果前几个阶段的工作没做好，商品款式不新、品种不全、质量不高、价格无竞争力，虽短期制造人气也很难把商业做旺，这种情况下人气越旺，市场口碑形成的消极影响反而会危害了市场成长。相反，商品综合竞争力强，口碑效应则会让商业越发兴旺。
运营期，把生意机会最大化。项目初步经营起来之后，应该在此时期加紧梳理商圈辐射的空白点，专业市场类的应加大和下游终端商户的贸易对接工作，零售卖场类应尽可能扩大商圈辐射范围，对商圈盲点进行专项推介，对商圈居民进行情感性沟通工作等。
稳定期，守卫消费商圈，与时俱进提升商业竞争力。此阶段一方面为商业创品牌，增加商业形象诚信度，促进消费者情感认同度，另一方面要持续不断的为市场商户提供商业资讯、增强其经营素质和新商品引进能力，持续不断推出各类促销活动增加消费热情。
商业经营管理是一件专业性要求较高、工作繁琐的工作，它的工作过程涵盖了开发、定位、招商、经营、推广多个阶段性工作，乍一看起来有些复杂，但是商业经营管理工作并不是无章可循，从技术层面来说，其可操作性还是很强的。
商场运营规划范文2
她是颜苏鸿，一个梦想的践行者。
梦想点燃创业激情
颜苏鸿是一个有梦想的人。不安于现状，想要实现人生价值的创业梦想像一颗种子一样，从大学时代就一直埋在心里。直到从国企转身开始创业，梦想的种子才开始生根发芽。
2013年，一个偶然的机会，颜苏鸿接手了位于郑州市二七区大学路一个濒临倒闭的商场。
接手初期，颜苏鸿对商场的运营并不是特别了解，但是她凭着认真的态度，成功解决了许多面临的问题。从团队建设到人员管理，从员工培训到制度建立，每一项她都非常注重。
不管是之前运营商遗留下的问题还是个别商铺业主信念的不坚定，她都稳扎稳打，每一个细节的问题都认认真真、一丝不苟、踏踏实实地解决下来，让商铺业主和公司员工都十分尊重和敬佩。
如今，商场内130个商铺全部由鸿鑫企业负责运营管理，并且都是专业人才管理商场。商场的每一个布局，每个商户的进驻，每个商户的产品都有专业人士把关。
三年时间，颜苏鸿不仅保证了商场内每个商户的规范运营，还将商场每年营业额都保持在盈利的水平上，并没有因为网购的肆虐受到太大的冲击，而是发展壮大为一个立足本地、辐射周边，涵盖黄金、珠宝、名表、服装、化妆品于一体的多元化综合性的大型购物场所。
“踏踏实实、坚持做事、办实事”的态度让业主们对颜苏鸿的信任度增加到了一百分，曾对她的管理不够信任的商铺业主都纷纷与她续签合同，放心地将商铺交给她托管。有的甚至将合同直接续了15年。这样彼此之间的信任，让颜苏鸿在商业大环境不景气的情况下，却仍然将商场做得红红火火。
谈起对企业未来的规划，颜苏鸿思路清晰，规划缜密，她也将带领团队用创新的管理及坚实的步伐走向未来。
爱是这个世界最美的语言
多年以来，她先后资助了近10位贫困学生。那年，颜苏鸿前往新疆考察，在一个比较偏僻的乡村，看到那里的孩子辍学在家，一瞬间，她湿了眼眶。
当看到爱学习的孩子渴望读书的眼睛时，颜苏鸿更是几次落泪。她立即决定，从自己的存款中拿出一部分给孩子们交学费，并购买学习用品、电脑等先进教学教具捐献给当地学校，她还给考上大学的贫困孩子交付了大学期间的全部学费。这让学校的老师和孩子们都感激不已。
颜苏鸿喜欢爱读书的孩子，更心疼这些爱读书却不能实现自己梦想的孩子。她多次给学校捐赠了课外书籍，满足孩子们爱读书的心愿。自此之后，她每年都会去看望那些受助的孩子，看看他们衣服还够不够穿，还喜欢哪些书，她都会尽自己最大的能力帮助他们。
每年寒暑假，都是颜苏鸿最开心的时候，她会收到孩子们给她寄来的信和成绩单，这些孩子的学习和生活一直让她牵挂着。2016年春节前夕，她资助的学生马冬良专程来看望了她。
颜苏鸿是去新疆时偶然听到马冬良的情况的，父亲不在了，母亲一个人带几个孩子艰难生活，但贫困的家境让他连2000元的学费都交不起，品学兼优的马冬良面临失学的困境。颜苏鸿听到这个情况立即决定资助这个孩子和这个家庭，马冬良每个月都会给她写信汇报自己的学习和生活情况。
自从得到资助，她明显感到这个孩子逐渐从忧郁沉默变得开朗阳光。在2014年高考中，他以优异的成绩被郑州大学企业管理专业录取。马冬良是个善良懂事的孩子，他对颜苏鸿说，等他大学毕业后，也要像颜苏鸿那样认真创业，学习颜苏鸿资助贫困学生报答社会。
颜苏鸿说，一年2000元对我们来说不算什么，但对贫困家庭的孩子来说却是一个很大的支持。一份微不足道的资助就可以改变一个孩子的一生。
蔚蓝的天 蔚蓝的梦
每个人心中都有一个梦，都有一片海。梦想是远方的那一片蔚蓝，指引着我们前行的方向，引领着我们前行的路。
2015年，对于颜苏鸿来说是至关重要的一年，她投资的郑州尊蓝精品酒店，设计全部完成，进入装修阶段，这个位于郑州高铁站的酒店，寄托了她无限的憧憬和希望，也预示她进军连锁酒店行业的新征程，梦想正在启航。
在郑州的窗口――郑州高铁站。特别需要一个有品质、有内涵的精品商务酒店。一年来，她带领设计师南下北上，注重每一个设计细节，装修前认真挑选每一块石材，力争做“星级酒店的设计品质、商务酒店的价格”，将郑州尊蓝精品酒店打造成高铁站附近的地标性建筑。她希望郑州尊蓝精品酒店真正成为她心中的那片海，也成为大家心中的那片海。
郑州尊蓝精品酒店将在今年9月份装修完毕并开始运营。这座位于绿地双子塔对面，融合法式地中海风情浪漫情怀的精品酒店，届时将是郑州东区唯一一个融合多种浪漫主义色彩且集购物、娱乐、餐饮、会议、住宿于一体的大型综合性高档精品酒店。
商场运营规划范文3
关键词：大学生 创业实践 花卉营销
中图分类号：G647 文献标识码：A 文章编号：1009-5349（2017）14-0019-02
一、项目概述
室内名贵盆栽花卉具有广阔的市场前景。传统的花卉销售是以基地（花农）花商（花贩）花市（零售）为主的单线销售模式。本项目将通过与天津奥科园艺公司合作，建立室内名贵花卉网上旗舰店，并进行加盟宣传，发展加盟店，探索花卉产业中新的“线上”营销模式。同时，以大型超市、大型商场为销售场所，通过以展代卖的方式进行营销宣传，探索花卉产业中新的“线下”营销模式。
本项目可为大学生提供良好的修身养性环境，立足大学生自身发展需要，实施自主经营管理，培养大学生创业创新能力，并为贫困大学生提供勤工俭学岗位。在培养学生创业能力和创业素质的前提下，提供一个让学生锻炼自己和施展才华的平台。
二、项目背景
（一）市场需求
传统的花卉销售是以基地（花农）花商（花贩）花市（零售）为主的单线销售模式。这种销售模式已经不适应目前逐步扩大的、年轻化的爱花人群。表现在：一是上班族只有周末才有时间去花市买花；二是大型花卉市场往往坐落于离市中心较远的郊区。以大型超市、大型商场为零售点的销售模式，将有效地解决上述问题。
网上销售的盆栽花卉多为普通花卉，且大多是小规模的淘宝卖家进行销售。以园艺公司为基础，以“旗舰店+加盟店”的模式销售室内名贵盆栽花卉的电商较少，而市场对种类齐全、规模较大的花卉网店需求较高。
（二）学生需求
本项目不仅可以满足大学生求学期间积累社会经验、提升个人能力的要求，同时还可以为学生规划职业生涯、拓宽就业渠道做好准备，也可以为贫困学生提供兼职机会，让学生参与其中，满足在校生日常学习、生活的需求。[1]
三、项目实施过程
（一）问卷调查及实地调研
1.开展“线下”市场调研
根据项目分工安排，项目组分两路于2015年中秋节、国庆节，2016年1月、5月、10月分别调研了天津市内大悦城、永旺商城、水游城、麦德龙商场、新业广场、物美商场等大型综合商场和超市，了解这些商场和超市的整体运营情况、花卉经营店铺以及园艺用品商店，对设有花卉经营点的店铺进行了详细的了解，对其经营模式、店内特色和销售情况进行了调研。
通过一系列调研，项目组成员对这些大型商场或超市的花卉的销售情况、购买人群有了一定的了解，对花卉市场的前景进行了初步的评估。
2.开展“线上”市场调研
项目组成员对线上网络平台的花卉销售情况进行了调研，着重对当今最大的线上网络平台“淘宝网”中的花卉交易情况进行调查，对淘宝中花卉店铺所经营的花卉种类、销售价格、购买力等进行了详尽的调研。对比分析“线上”“线下”两个市场的需求规模。进行了商业规划，并初步完成了商业规划书。
3.开展项目合作
项目组与天津奥科园艺有限公司开展实质性合作。对该公司生产的蝴蝶兰盆栽花卉重新进行了市场定位，并与该公司达成合作协议，以“线上”销售模式经营该公司的蝴蝶兰、口红吊兰、多肉多浆植物等。
4.创建“线上”销售网店
创建了店名为“天津绽放美丽”淘宝店，对淘宝店的整体风格进行设计与策划，并上架花卉商品，网店进入了营业状态。创建了“绽放美丽”微店，通过APP手机应用并借助微信平台对盆栽花卉进行推广和销售。
5.进行宣传材料的设计与制作
设计了产品包装，进行了宣传展板设计，制作了调查问卷。项目组成员在校内校外先后分两组进行调查问卷、市场分析，了解市场需求并进行目标市场定位，即消费者群体构成、主营地点及价格定位。
（二）市场需求及竞争分析
1.市场分析
在大型商场的实地调研中发现，大型商场客流量较高，两个小时内进入花店的总人数近80人。通过发放问卷调查并进行分析，78%为青年群体，22%为老年群体；进店后有购买意愿的占60%，进店后无购买意愿的占40%；有购买意愿的人群中青年群体占多数，无购买意愿的人群中老年群体占多数；通过现场询问，青年群体虽然进入商场的主要目的是购物，但看到商场中有花卉店铺时，普遍具有进店购买欲望，对商场购花这种模式比较认可。老年群体则反之，进入商场的主要目的是闲逛，进入花店后只是随便看看，对商场购花这种模式认可度不高，老年群体还是倾向于在花市或早市上购花。
通过分析淘宝上花卉网店和微店的交易情况，发现购买人群多为年轻办公室一族，购买人群在购买之前多会考虑花卉的大小、买回来之后是否容易养活、后续照顾是否繁琐等问题。在买家购买的花卉中，大中型花卉较少，市内盆栽小型、迷你型花卉较多；不易存活不易运输的花卉较少，易存活易运输的花卉较多；后续照顾较繁琐的花卉较少，无需费心打理的花卉较多。
通过对“线上”“线下”两个市场的分析，确定潜在消费人群为20-45岁办公一族；可接受商品价位20-80元；主推花卉品种为小盆栽、好成活、易运输的室然卉，包括非洲紫罗兰、小型芦荟、条纹十二卷、玉露、迷你蝴蝶兰、小型绿植等；主销售渠道为淘宝网店，次销售渠道为商场花店。
2.竞争分析
网上销售的盆栽花卉多为普通花卉，且大多是小规模的淘宝卖家进行销售。本项目以园艺公司为依托，以“旗舰店+加盟店”的模式销售室内名贵盆栽花卉，在淘宝网上还较少，在营销理念上超前一步。
传统的花卉销售主要以基地（花农）花商（花贩）花市（零售）为主的单线销售模式。这种销售模式已经不适应目前逐步扩大的、年轻化的爱花人群。表现在：一是上班族只有周末才有时间去花市买花；二是大型花卉市场往往坐落于离市中心较远的郊区。以大型超市、大型商场为零售点的销售模式，将有效地解决上述问题。喜欢花草的人可以在逛超市、逛商场的时候选择购买心仪的花卉。室内名贵盆栽花卉“线下”销售模式中将采取“以展代卖”的营销方式，在大型超市、大型商场里建立花卉展区，为顾客提供赏花购花的机会。这种以人为本，舒适型、体验型的营销模式符合年轻人消费群体的需求。
伴S全国大学生创业浪潮的兴起，国家政策和学校的扶持力度逐步加大。大众群体对室内盆栽花卉的需求持续增加。互联网时代下，营销模式不断创新且被大众接受。借助天津农学院农学、园艺学科的人才资源和科研实力，可为创业项目提供专业的智力和技术支持。借助天津农学院校友资源，可以实现与园艺公司的无缝对接；依托天津直辖市的宽阔市场，能够达到一定规模的销售量。
（三）确定营销策略及运营方案
通过对竞争对手及行业分析，拟定详尽的初期价格策略、渠道策略、销售策略和公关策略。设定企业战略，健全企业组织，明确人力资源分工。在运营方面首先进行场地选择与宣传装修布局，详细列出具体的采购方案。拟定名贵室内盆栽花卉的运营、更替周期机制及保管方案，做好设备及人员安排和物流方案。拟定主营产品方案及财务分析报表，明确资金来源与应用。提前做好风险识别、风险评估和风险控制策略，明确规避风险的处置方法。
（四）人员分工及培训计划
本项目创业团队负责人1人，骨干3人，工作人员5人。创业团队管理模式模拟有限责任公司组织管理架构，实行总经理负责制，下设商品部、营销部、财务部，各部部长直接对总经理负责。商品部负责联系园艺公司采购盆栽花卉，并对盆栽花卉进行商品化包装和适时养护；营销部负责“线上”“线下”销售渠道的搭建和拓展，制订营销方案和策划书；财务部负责按照年度对本项目进行结算，并对下一年度投资做出规划。
本项目的非全职人员全部聘请校内学生，制订岗位系统培训计划，使其掌握基本服务知识和各项操作技能。提高服务意识，端正服务心态，提高工作效率，更好地为顾客服务。同时建立一系列规章管理制度，如：1）员工培养计划；2）温室管理与安全制度；3）服务人员安排一览表；4）花卉网店运营制度；5）员工守则；6）会议制度。
（五）项目可行性分析
1.优势
借助天津农学院农学、园艺学科的人才资源和科研实力，可为创业项目提供专业的智力和技术支持；借助天津农学院校友资源，可以实现与园艺公司的无缝对接；依托天津直辖市的广阔市场，能够达到一定规模的销售量；拥有分工明确、充满激情的创业团队。
2.劣势
社会经验不足；时间安排及业务熟练程度有待调整；资金不足，抗风险能力较弱。
3.机遇
伴随全国大学生创业浪潮的兴起，国家政策和学校的扶持力度逐步加大[2]；大众群体对室内盆栽花卉的需求持续增加；互联网时代下，营销模式不断创新且被大众接受；创业者急需展示和交流的平台。
4.挑战
电子商务发展迅猛，销售花卉及园艺资材的网店、微店等如雨后春笋般增加，市场竞争愈发激烈，特色不明显、优势不突出，规模小、人员少的小网店和小微店竞争力不强；对“线下”营销模式的预估不足，大学生创业团队与大型商场、超市进行沟通协调时难度较大。
四、创业成果
（一）创建“线上”销售网店
创建了店名为“天津绽放美丽”的淘宝店，对淘宝店的整体风格进行设计与策划，并上架数十种花卉商品及园艺资材，网店进入实际营业状态。创建了“绽放美丽”微店，通过APP手机应用并借助微信平台对盆栽花卉进行推广和销售。
（二）创建商场超市展位
利用五一、十一、元旦等黄金周时间，在曹庄花卉市场、梨园头花卉市场、麦德龙超市、大悦城超市建立花卉展位，探索“以展代卖”营销模式，并通过宣传展品和宣传小卡片，拓展营销渠道，发掘潜在消费群体。
（三）培养创新意识，形成创业理念
通过项目实践探索，创业团队熟悉了公司业务流程，熟练掌握了营销技巧，培养了创新意识，形成了新的创业理念。
参考文献：
商场运营规划范文4
关键词：课程改革 市场营销专业
1.课程改革的必然性
近年来，随着社会经济结构调整的不断深化和整个社会就业压力的不断增大，高职营销类人才培养与市场需求相适应间的矛盾愈演愈烈。虽然开设该专业的高职院校都有自己的教学方法和理念，但是由于营销技能培养的不可编码化，使得高职市场营销专业正处于非常尴尬的境地，迫切需要能够加强学生专业技能培养和职业素养提升的教学方法和理念。
本文针对西安航空职业技术学院市场营销专业核心课程《商场服务技能》的改革展开探讨，以期为其他相关课程改革提供思路和借鉴。
2.课程性质与作用
《商场服务技能》是西安航空职业技术学院市场营销专业的主干核心课程，它的设置旨在使学生通过对零售企业几大核心岗位日常业务运营知识的学习和掌握，培养学生对商场、超市及大卖场等零售组织的管理技能和服务技能，为将来进入零售业或其他流通业打下广泛而坚实的基础。
《商场服务技能》将《零售学》和《连锁门店运营与管理》课程进行整合，形成了全新的既包含前期卖场规划、商圈分析、店铺选址，又覆盖后期卖场商品管理、采购盘点、柜台服务等内容，严格按照商场销售实际业务流程为主线展开。
通过学习这门课程，学生可以全面系统地了解商场运营管理和门店综合管理岗位的工作环境、工作内容以及具体工作流程，培养学生从事零售企业经营管理所必需的五大核心技能，包括商圈与店址选择能力、商场组织与管理能力、店面设计与商品陈列能力、商品采购与存储能力以及一线销售与服务能力。
3.课程设计思路
在教学内容上以培养商场运营管理技能为主线，遵循“助理连锁经营管理师”职业技能标准，以商场销售业务实际岗位工作需要为导向，设计出具有七个具体工作步骤、十八个单元任务、五大专业能力为目标的基于工作过程的项目化教学内容体系，如表1所示。
4.课程考核与评价
按照知识、能力、素质三位一体的要求，教学团队建立了完善的过程性考核和终结性考核与评价体系，各占50%。其中过程性考核中，专业能力考核教师占60%，小组评价占40%，如表2所示。同时通过学生的实际行动评定成绩，若小组在行动过程中，自己找到合作企业，并为该公司进行相应服务，则该模块成绩为满分。
5.教学方法与手段改革
鉴于《商场服务技能》课程的强实践性，教学团队以调动学生积极性为核心，以参与和体验为要求，以岗位技能实体化训练为关键环节，建立了233实体化训练教学模式，如图1所示。
基于此教学模式，结合商场服务技能课程的特点，适应高职的要求，教学团队探索并完善了以参与式、体验式、交互式和模拟教学等形式的多种方法。以模拟公司为基本组织形式，根据最大限度地接近职场实际的原则，以模拟公司为单位开展销售训练。采用竞争机制为核心的多元、动态训练方式。在训练中采用案例分析、专题项目训练、角色扮演、情景剧、教学软件应用、实战演练等多种训练方式与手段。
6.课程改革成效
通过两年的课程实践表明，《商场服务技能》课程的设置满足了专业培养目标的需求，满足了零售企业岗位需求，满足了学生就业能力需求。通过我们的课程改革，实现了学生从事商场服务工作的营销能力强、沟通能力强、团队合作意识强、具有创新意识的效果。
参考文献：
[1]姜锦萍.市场营销专业课程改革的分析与建议[J].市场周刊（理论研究），2005，11
[2]田国杰.以职场能力为导向，深化高职市场营销专业课程改革[J].价值工程，2011，11
商场运营规划范文5
【关键词】房地产企业；核心能力；构建和实施；万达商业
1、引言
随着经济的不断发展，竞争的日益激烈，房地产企业能否在竞争中生存和发展，并形成自己的优势，关键取决于其是否具有核心能力，这是现代企业参与市场竞争、获得发展机会的根本。
麦肯锡咨询公司的提出，所谓核心能力是指某一组织内部一系列互补的技能和知识的结合，它具有使一项或多项业务达到竞争领域一流水平的能力。企业的核心能力由洞察预见能力和前线执行能力构成：洞察预见能力主要来源于科学技术知识、独有的数据、产品的创造性、卓越的分析和推理能力等；前线执行能力则是指最终产品或服务的质量会因前线工作人员的工作质量而发生改变。地产企业核心能力则可以概括为：房地产企业在长期开发经营过程中积累起来的独特的、不易被模仿的、支撑着企业过去、现在和未来竞争优势知识和技能。
根据麦肯锡咨询公司的定义，本文即以万达商业为对象，从洞察预见能力和前线执行能力两个方面，探讨万达商业核心能力的选择、构建、实施。
2、万达商业核心能力的选择
企业根据企业的盈利模式、经营战略、市场环境、竞争环境，选择符合其自身发展的核心能力，并随着自身和周围环境的不断变换，适时对其调整。
就盈利模式而言，租金和物业服务费是作为大型商场的运营商主要的盈利模式。在这种模式下，由于物业服务费受政府定价的影响，利润空间有限，因此获取较高的租金回报就成商场运营商主要的目标。而影响租金水平的主要因素包括：市场定位、业态组合、商圈位置、商誉等，但租金水平的高低最终还是以驻商的盈利水平为基础。因此，只有驻商的整体盈利水平的提高，才能吸引更多驻商，并承担更高的租金。
就商场的生命周期而言，可分为培育期、成长期、成熟期、衰退期。万达商业的大多数商场尚处于成长期，因此，以成长期为重点，探讨其核心能力，但需要注意的是，不同发展时期的核心能力有着内在逻辑发展联系，而不是断然分开的。
在成长期，商场仍旧需要大量的宣传、促销等市场推广工作。因此，需要加强与驻商的合作，进行广泛的市场推广，扩大商场影响力；同时丰富适销的商品种类，提高服务质量，吸引消费者；逐步提高驻商的利润水平，为以后的高租金回报积累基础。因此在成长期万达商业的战略重点是继续提升商场的知名度和美誉度，提高顾客的满意度与忠诚度。
综合上述分析，同时考虑现代商场竞争中基础物业管理服务已趋同质化、成本降低的空间很小的现状，为了在竞争中获取差异化的竞争优势，结合业务模式和培育期的战略要求，万达商业选择建立两类核心能力：（1）品牌整合能力，即在市场定位、业务规划、驻商及品牌选择、引进、合作等方面发展洞察类核心能力。（2）市场推广能力，即在市场宣传、促销等方面发展基层执行类核心能力。
3、万达商业核心能力的构建
万达商业围绕品牌和市场两个维度，分别从市场分析决策系统、品牌及商户资源库、一定的品牌孵化能力，以及全员的推广意识、公司品牌建设、客户投诉的快速处理几个方面，构建万达商业的核心能力。
3.1 品牌整合能力的构建
（1）建立市场分析决策系统
商场在开业期间都需要进行大量的市场调研，搜集和分析资料，以便制定商场定位、目标客户选择、业态规划等决策。通过建立市场分析决策系统，把每次或不同商场的调查结果通过数据库的形式进行综合分析，并加以利用，同时结合实际经验，建立一套市场分析与决策评价系统，就可以充分利用积累的资料和数据分析方面的知识，减少分析偏差，提高决策的准确性，降低商场的运作成本。
（2）建立品牌及商户资源库
商场是连接商户与最终消费者的平台。除前期商场定位和业态规划应从消费者的角度出发，进行商场的规划、招商、布局之外，在商场运营过程中，选择适合目标消费群体需求的商品或品牌，也是保障商场良好运营的重要因素。万达商业为强化对引进品牌或商户的管理能力，对各类品牌的内涵、品类、目标客户等方面进行仔细研究；同时，对商户的管理团队、管理水平、经营业绩等要素进行深入评价；并把相关资料集中进行记录、分类、归档，从而建立一个综合的品牌及商户资源信息库。
（3）建立一定的品牌孵化能力
某些业态在发展过程中，当时可能还未形成一定影响力的品牌，但是通过调查研究，确定这些业态是商场中其它业态的有益补充，并且在共同的目标客户群中拥有广泛市场需求。通过品牌孵化，有利于培养出一批忠诚的商户，同时也有利于业态整体布局的稳定。
3.2 市场推广能力的构建
（1）建立全员的市场推广意识
就市场推广而言，不仅仅只是公司的专业部门进行宣传、促销的传统营销活动，员工个体的宣传推广行为也同样重要。员工是顾客的直接沟通者，每一次与客户接触都是一次推广机会，员工的一言一行代表了公司或商场的形象。
（2）推进万达商业的公司品牌建设
在成长期，公司品牌宣传活动仍然十分重要。方案策划和媒体选择需符合市场定位与目标客户的要求，对每一次的宣传进行效果跟踪与评价；同时必须建立品牌危机事件处理机制，建立危机处理预案；此外，公司品牌的宣传应注意与商户品牌的协同问题。
（3）提高客户投诉处理的快速反应能力
通过培养一线员工，尤其是专职处理投诉的员工的处理技巧，在处理过程中使顾客产生信赖感；同时，商场员工的行为也会影响到商户的工作人员，良好的行为表现也有益于改善他们对顾客的态度。从而实现使客户满意、吸引客流的最终目的。
4、万达商业核心能力的实施
万达商业在构建上述以品牌整合能力和市场推广能力为主要内容的核心能力的基础之上，主要从以下几个方面，以保障其核心能力得以有效实施：
（1）继续打造优秀的企业文化。万达商业着力于建立让员工广泛理解和认同公司的价值观和建立规范化的行为准则，以打造优秀的企业文化。
（2）提高人力资源管理能力。为吸引更多更优秀的人才，万达商业运用多元化和灵活性的人才激励机制，使员工的知识和才能最大限度地发挥出来，使企业与员工共同成长和进步，最终使核心能力得到提高和增强。
（3）建立学习型企业。万达商业除依靠雄厚的资源和强大的规模外，在发展中不断增加企业的知识性资产，以使其能够在市场中获得生存和发展。万达商业重视学习、用心学习，适应变化的市场，通过时刻保持学习，获得持续的竞争优势。
5、结语
万达商业通过着力从品牌整合能力和市场推广能力两个维度，具体从别从市场分析决策系统、品牌及商户资源库、一定的品牌孵化能力，以及全员的推广意识、公司品牌建设、客户投诉的快速处理几个方面构建其核心竞争力，并通过打造优秀的企业文化、提高人力资源管理能力以及建立学习型企业使其核心能力的实施得以落实。
核心能力是企业长期的实践和强化积累起来的结果。在竞争的环境下，欲获得持久的竞争优势，必须培育自己的核心能力，并通过核心能力的开发和利用，已达到实现企业战略、保证企业竞争优势的目的。
参考文献：
[1]陈松，梁德平. 房地产企业的竞争战略[J]. 重庆建筑大学学报（社会科学版）. 2001（01）
[2]邓瑞. 浅论房地产企业核心能力及其构建[J]. 求实. 2004（S2）
[3]喻华琳. 试分析影响房地产企业核心能力的构成因素[J]. 国外建材科技. 2006（01）
商场运营规划范文6
关键词:商业物业管理运营措施
目前商业物业发展中存在的问题
我国商业物业的建立与经营大多缺乏对市场的深入调研,缺乏客观的依据,所以物业管理带有很大的盲目性。
经营理念和管理技术落后
商业物业里常有上百个所有权独立的零售商,通过统一管理树立商业物业的整体形象至关重要。但是商业物业的管理比其他物业的管理难度大得多:诸如所有零售商是否接受统一收银,是否接受统一营业时间,是否接受进行统一的促销活动等。由此无论是物业管理企业还是业主或使用人由于经营理念和管理技术的落后,都会使商业物业形象受损,导致顾客失去光顾的兴趣,进而影响商业物业的发展。
商业物业重复建设
在商业地产迅速发展的同时,商业物业的空置率也倍受人们的关注。广州市做为零售商业较为发达的城市具有一定代表性,2002年广州市滞销商品房中,住宅、办公楼、商业用房空置率分别为9.5%,22.9%,43.1%。其中办公楼和商业用房的空置率均已超过10%的警戒线,商业物业空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我国商业地产发展的盲目性,另一方面也反映了重复建设、同质化严重的现象。原因在于商业地产丰厚的回报,吸引了大批投资商进入,但在投资和建设中由于缺乏统一规划,不可避免地带来了重复建设和空置率高的问题。
商业与地产的脱节
目前,大多数的开发商把眼光盯在了前期的开发上,地产公司通常会采取将开发好的商场直接出售给中小投资者,再由投资者直接或间接出租给零售商的做法,实行的是物业管理指导下的“商业管理”体制。开发商重视的是商场有多少面积出售了,并没考虑出售后整个商业物业的运营状况。从运营稳健的国内外商业项目看,我们不难发现,他们几乎无一例外地采用出租的方式,也见不到分割成独立商铺出售的现象。目前地产与商业之间关系的现状是:两种资源没有有机结合,地产商找不到合适的商业主体,而商业主体找不到好的商业物业项目。
商业经营缺乏特色
目前大量的商业项目存在为招商而招商的倾向,商户组合缺乏竞争力和协调性,开发商为了招商指标,不能全面考虑商户的组合,为未来的经营管理埋下了隐患。在经营中,业主和使用人缺乏经营理念,盲目建设,目标经营市场不明确,缺乏商业的准确定位,多数商场经营没有特色,给人“千店一面”的感觉,缺乏对顾客的吸引力。诸多城市开发的商业物业出现“开盘时火爆,开业时冷清”的现象,商场给人以萧条冷清的感觉,顾客像看画展一样浏览各个店铺,光顾的人不多,买东西的就更少了。客流量不旺,致使商业物业中的商户像走马灯一样地更换,使顾客难以产生信任感,更谈不上培养忠诚性顾客了,如此恶性循环,商业物业的营运就可想而知了。
商业物业管理与运营困难的原因
主观原因:缺乏对商业物业发展规律的认识。房地产将其作为物业来做,商业把它当作商场来做。实际上它是一个综合体,其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。商业物业管理是专门对商业地产提供经营管理服务的物业管理公司,除了要有对房地产的丰富知识和管理经验之外,还需要有很强的商业运作和管理的经验。既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服务,又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用,维护和扩大市场的影响力,吸引消费者的驻足。因此,商业物业的管理与运营对物业管理企业具有很大的挑战性,在管理过程中出现一些问题是必不可免的。
行业原因:爆发式的零售革命。西方发达国家在近l5O年时间内,依次爆发了百货店、连锁店、超市店、商业物业、自动售货、步行街和多媒体销售等多次零售革命,产生了20多种零售业态。而我国在九十年代中期三、五年时间内,几乎所有零售业态都出现了。这一方面会给商业物业的发展带来难得机遇,另一方面也使商业物业发展出现了的盲目仿效的现象。许多项目不看地点,靠追风来指导建设,如此的商业物业效益不仅不会好,还会造成国家财产的浪费。更有一些投资者因资金不足,把为消费者购物等提供方便的必要现代化硬件设施滚梯、空调砍掉,而在墙面、地面等装潢上大量花钱,给后人留下“弃之可惜,改之不能”的遗憾。
环境方面:商业物业条件不成熟。商业物业发展所需的客观经济环境是形成一批成熟品牌并能构成吸引客流的专卖店,城市居民向郊区延伸,消费观念转向生理和心理需求的双重满足,人均国民收入2000美元以上,居民小汽车普及率超过50%。我国目前城镇人均居民收入1000美元左右,卫星城、小区建设刚刚起步,一些郊区的人主要在城区购物,小汽车普及率还不高,因此形成了商业物业郊外无客流,建在城区又与百货商店、社区商业中心竞争的两难境地。
发展商业物业管理与运营的对策
树立先进的经营管理理念
经营性商业项目的主要收入来自于商户的租金。租金的支付者,是创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入。简而言之,就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业项目经营管理的价值所在,也是商业地产成功运作的关键所在。物业管理企业在商业经营管理上应拥有一支专业队伍,建立一套超前的经营管理模式和理念。通过提供商业项目从定位、规划、招商到管理的全程服务,从而确保未来有效而持续的经营管理。
提高物业管理队伍的专业素质
物业管理是运用现代经营的技术手段,按合同对物业进行多功能、全方位管理和服务,为物业产权人和使用人提供高效、周到服务,以提高物业的经济和使用价值,创造一个良好的物业环境这样的一个过程。要完成这一过程,一支高素质的专业队伍是必备的条件。商业物业管理队伍的建设必须与这一管理特点相适应。在人员配置上除了常规的物业管理所需要的专业人才外,还应注意吸收下列人员:懂商务、会管理的经营人才;懂法律掌握政策的管理人才;高级技术人才。不少商业楼宇的智能化程度相当高,特别是楼宇自动化、通讯自动化以及信息管理自动化的广泛使用,迫使我们必须以更先进的科学手段对商业楼宇进行管理。当然在引进专业人才的同时,对原有的商业管理人员进行不断的培训也是十分重要的。只有把引进人才和自我培养有机结合起来,物业管理队伍的专业素质才会不断提高。
利用制度规范市场秩序
任何企业都存在两方面的制度:一是企业的基本制度。它们规范企业的基本经济关系,构成企业的经济形体,是企业经营机制的决定因素,有什么样的企业基本制度和经济形体,就会产生什么类型的经营机制;二是企业的具体管理制度。它规范企业内部各个部门、单位、个人的职责和联系,构成企业管理的组织形态,对企业的经营管理水平具有重大影响。现代企业制度指的是企业的基本制度。建立现代企业制度的原则是:产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学。随着进场租户租赁或合作时间的延续,合同及其补充文件和附件将不断增多,契约越多管理上就越复杂。所以,对商业物业的管理应采用制度来明确各自的权利和义务,用完善的制度来规范市场秩序。
科学设计商业地产开发模式
商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式,而应该先确定经营模式、招商对象和业态需求,再进行建筑规划设计,以最大限度地减少日后改造费用的成本,从而降低商业地产的风险。大连万达提出的订单式商业地产模式,即预先与世界500强企业签订联合发展协议,得到其租赁项目的承诺后才进入实质开发。这种战略伙伴组合的营销模式的好处是显而易见的:对于万达集团而言,与这种外资零售业巨头结伴而行,可以加大投资开发购物广场的知名度;另外,商业地产做到了强强联手,通过各种品牌组合,产生经营优势,有效地控制了经营风险,增强了业主的投资信心。此外在开发商业物业时,重视物业管理的前期介入,对商业物业的定位、结构和外观设计给予合理建议。
实现商业与地产合理对接
地产商借助商家的品牌效应,能有效提升商业物业的销售,因为零售巨头、餐饮娱乐、家具建材商等的加盟是项目的一大卖点;成熟的大型社区为商业经营者提供了高素质的人流量和消费力。在现代化商业模式中,商业地产的盈利并不是通过商铺销售来获得地产增值利润,而是通过持续的经营管理,提升商业空间的价值。因此,商业与地产的合理对接,才使双方互利,使商业物业得到较大的发展空间。
准确定位商业经营方向
由于商业地产与市场需求关系紧密,地产商开发地产时,定位是非常关键的,同质化经营只能带来商业资源和社会资源的巨大浪费。比如社区底商的定位,其招商目标主要有:自身配套所用、综合百货业、专业市场、主题式商场等几种形式。底商首先必须考虑消费市场,只有准确、恰当的商业经营定位,才能在激烈的市场竞争中生存和发展。要做到准确定位,一方面必须适应市场的需求,另一方面也要从自身的具体情况出发,走适合自己的路线。市场细分是商业物业定位的前提,尤其是针对商业密集区,要让商业物业成功盈利,就必须把市场细分、再细分。
主体经营凸现特色
主题式商场可以按人群、功能进行划分,小型商业物业尤其要做好定位工作,要避免与大型商业物业正面交锋,切忌盲目地比“大”、比“全”,而要做“专”、做“精”,以自身特色来吸引消费者。从而在激烈的市场竞争中,求得生存,站稳脚跟,以获更大的发展空间。
商业物业不同于其他物业,其项目的定位、规划、招商和经营管理是一个有机的整体,需要我们理性的思考,全盘规划,逐渐让商业物业的管理与营运走上正规发展渠道,使商业物业走向成熟。
参考文献:
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