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土地评估估价方法范文1
关键词：基准地价； 用途系数修正法； 机会成本； 评估模型
中图分类号:F224.0 文献标志码:A 文章编号:1673-291X（2008）15-0162-03
引言
目前城镇基准地价评估的方法主要有：（1）以土地定级为基础，用市场交易价格等资料评估基准地价；（2）以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价[1]。上述方法对于商服用地、工矿仓储用地、住宅用地基准地价评估比较适用，而对于新增四类用地基准地价的评估则很难适用，一方面因为新增四类用地大多不以营利为目的，收益很小且收益很难准确界定；另一方面因为该类用地市场交易案例很少。
一、新增四类用地的特点
新增四类用地包括公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水利设施用地，他们具有以下特点：
1.多为公共服务或基础建设用地，具有一定的社会效益和生态效益。
2.多呈点状分布，面积小、数量多，由于具有各自特定的功能，造成其分布广且零散，难以形成功能规模集中的用地分区。
3.大多不以赢利为目的，收益很小或无收益，且收益很难准确界定；虽有少部分用地以赢利为目的，如商业医院、私立学校、殡葬用地等，机场、码头用地等因其具有垄断性质，因而该部分用地具有垄断收益。
4.多以划拨方式取得土地使用权形式，以有偿方式出让取得的土地面积极少。
5.土地市场欠发育，市场上土地出让、转让、出租、抵押等交易案例很少。
二、新增四类用地基准地价的评估方法
（一）确定新增用地基准地价的修正基础
1.地价影响因素相关性分析
城镇土地价格与其土地利用条件相关，影响地价的因素主要有：商服繁华影响度条件、交通条件（道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度）、基础设施状况、公用设施状况、环境状况（环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度）、人口密度状况、产业集聚状况、规划限制因素、土地利用限制因素（容积率、建筑密度、建筑限高、土地利用强度、特殊选址要求等）、宗地自身条件（宗地形状、宗地面积、临街宽度、临街进深等）等。利用特尔菲测定法确定的上述因素影响各类地价的权重大小，进行地价影响因素相关程度分析，判断不同用途土地利用上的趋近性，以确定新增地类地价的修正基础。设定权重＞0.10时，影响程度“高”；0.05≤权重≤0.10时，影响程度“中”；权重＜0.05时，影响程度“低”；见表1。
2.土地用途转化分析
经济学中的“机会成本”（Opportunity Cost）是指当一种生产要素被用于生产某产品时所放弃的使用相同要素在其他生产用途中所得到的最高收入。经济资源的稀缺性决定了当生产要素被用于一种产品生产时，它就不可能被用来生产其他商品[2]。因此，任何资源都应发挥最佳效用，否则就会造成资源的浪费。土地作为一种稀缺资源，其总量有限，且不可再生。目前中国城市土地利用实行规划制度，一般来讲某一确定位置土地的用途是规划好的，具有排他性，在一个规划期内其用途一般是确定的；这就是说当土地以某一种用途被利用时，是以放弃将土地作为其他用途被利用为代价的。但从长期来看，土地的用途是可以相互转化的。
通过近几年土地收购储备――出让样点的现状用途与新规划用途比较分析，根据机会成本的理论，得出新增地类最适宜（最可能转化）的用途，见表2。
通过对表1、表2分析可以发现，无论从地价影响因素相关性分析，还是从新增地类最可能转化的用途及机会成本用途分析，都可得出交通运输用地基准地价接近于住宅用地、商服用地基准地价，公共管理与公共服务用地、特殊用地地价接近于住宅用地地价，水利设施用地地价接近于工矿仓储用地地价；交通运输用地因为其还未走向有偿使用，而且是初次评估基准地价，所以交通运输用地基准地价最接近于住宅用地基准地价，与商服用地地价差别还比较大。因此，确定公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地基准地价的修正基础为住宅用地基准地价，水利设施用地基准地价的修正基础为工矿仓储用地基准地价。
（二）用途修正系数确定
1.行业平均利润率比值法
用途修正系数根据待估用地类型对应的行业平均利润率与修正基础用地类型对应的行业平均利润率的比值确定。根据地区生产总值构成项目的行业分类，确定各类用地对应的行业归类；根据焦作市2005、2006、2007年统计年鉴数据及市发改委、财政局、交通局、商务局、税务局等局委的行业效益统计资料和行业成本监审的结果，对全市各行业的平均利润率进行了测算，结果见表3。公共行业平均利润率适当考虑社会效益和生态效益，同时参照地区生产总值贡献率确定。根据各类用地对应的各行业平均利润率的比值确定交通运输用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地相对于住宅用地地价的用途修正系数分别为0.891、0.771、0.714，水利设施用地相对于工矿仓储用地地价用途修正系数为0.800。
2.权重比例法
根据市区住宅用地、工矿仓储用地、交通运输用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、水利设施用地定级所选取的影响因素及特尔斐法测定的权重值，确定新增地类用地与修正基础用地共有的定级影响因素的权重比例，见表4。
（三）新增地类基准地价评估模型
由于城镇各类用地基准地价的内涵设定条件、估价参数，以及新增地类与修正基础地类的级别空间分布都存在差异，因此需要进行级别空间分布差异修正、内涵设定条件差别修正、估价参数差别修正。经分析建立新增地类基准地价的评估模型为：
新增地类基准地价=修正基础用途基准地价×级别空间分布差异修正×出让年期差别修正×容积率差别修正×土地还原利率差别修正×行业用途系数修正+其他因素影响地价增减修正。
Yj=Xi×Km×Nm×Rj×Tj×Hj+B（1）
式中：Yj ――新增地类某一用途某个级别的基准地价。
Xi ――修正基础用途用地某个级别的基准地价。
Hj ――行业用途修正系数。
B ――其他因素影响地价增减修正，包括土地开发成本差异修正、行业垄断效益修正、赢利行业加价修正、非赢利行业减价修正、特有因素影响地价修正等。
（四）新增地类基准地价的确定
应用行业平均利润率比值法确定的用途修正系数计算地价时，不考虑其他因素影响地价增减修正（B），在确定二级类修正系数时考虑。应用权重比例法确定的用途修正系数计算地价时，考虑特有因素影响地价修正。公共管理与公共服务用地、交通运输用地、特殊用地相对于住宅用地的特有因素均为规划限制因素，相对于工矿仓储用地来说为二者共有因素，因此确定上述三类特有因素影响地价修正基础为工矿仓储用地地价；同理确定水利设施用地特有因素影响地价修正基础为住宅用地地价。特有因素修正=（1-修正系数）×特有因素修正基础地价。根据确定的用途修正系数和地价评估模型，可以评估出新增各类用途用地的基准地价。
根据上述方法评估出的两种新增四类用地基准地价的初步结果，经过实地验证和专家论证及级别间综合平衡，最终可以采用算术平均值或加权平均值法确定公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地四类新增用地各级别的基准地价。由于公共管理与公共服务用地包含机关团体用地、新闻出版用地、科教用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地、公共设施用地、公园与绿地、风景名胜设施用地八个二级类[3]，且二级类基准地价差别比较大，建议根据不同行业收益能力及其社会、经济、生态效益差异性，通过表3列举的二级类对应行业利润率与基准行业利润率的比值建立二级类用地基准地价修正系数体系。
三、结论
本文提出的采用用途系数修正法评估公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水利设施用地新增四类用途用地基准地价的方法，在目前的新一轮城镇基准地价更新工作中，具有较强的实用性和可操作性。本文提出的评估方法，弥补了《城镇土地估价规程》中缺少新增四类用途用地基准地价评估方法的不足，对促进新一轮城镇基准地价更新工作的顺利完成起到有力的推动作用。
参考文献：
[1] 中华人民共和国国家标准.城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）[S].北京:中国标准出版社，2002.
土地评估估价方法范文2
一、基本情况
今年，我区成功升级为国家级经济技术开发区，在市委、市政府提出的“城市大东扩、产业大发展”的发展目标指引下，在全区抛起了新一轮大规模城市建设热潮。对我局来讲，压力和挑战前所未有，领导要求高，群众期望大，而人手缺、时间紧、资金少、任务重又是我局无法回避的现实问题。面对复杂局面，拆迁安置事务管理局全体工作人员心往一处想，劲往一处使，从容面对，出色完成了拆迁安置的各项工作。共启动、完成工程建设项目个，共投入资金亿元；共开发征用土地多亩，累计拆除房屋约万平方米，拆迁群众户。创造了“高效、快速、和谐、安全”四大亮点。
二、具体做法：
（一）、加强领导，强化学习，固拆迁安置之本。我局拆迁安置工作点多、线长、面广，牵涉的人员多，涉及的利益大，情况错综复杂。特别是今年，我局“四大还建小区”（庙坡、八字门、廖家、茶场）齐头并进，相继开工，没有强有力的领导组织作保障，没有丰厚的专业知识作支撑，工作很难开展。我局党组一班人审时度势，果断采取如下措施：一是细化任务，强化责任。按照“一个项目、一位领导、一种模式”的工作思路，由一位局级领导联系一个具体项目，对该项目的拆迁安置全权负责，强化责任，做到“谁主管，谁负责”，“谁出问题，追究谁”。二是抓学习，重实践。今年来，我们采取上党课，观看警示片等方式先后组织政治理论学习12次，党员干部共写学习笔记、学习心得100多万字，参加“五创提质”执勤次。与此同时，我们先后6次由分管业务的副局长讲业务知识课，通过学习，工作人员的综合素质明显提高，工作能力明显增强。三是转作风，树形象。拆迁安置涉及到群众的直接利益，是群众最关心、最实际、最容易引发各种矛盾焦点问题。拆迁安置工作的好坏，体现了政府部门工作作风的好坏和工作水平的高低。在拆迁安置工作中，我局领导干部带头深入一线、带头接受监督、带头发扬民主、带头廉洁自律，所有工作人员牢记“五心”，即在接待群众咨询热心；调查补偿情况细心；听取群众意见耐心；核实安置补偿标准公心；善后安置关心。真正做到情为民所系、利为民所谋、权为民所用。
（二）、多渠道沟通，多方位宣传，夯拆迁安置之基。拆迁安置工作政策性强，市场影响大，加大有关法律、法规和政策的宣传力度，引导群众正确认识和掌握拆迁安置工作有关政策，正确对待拆迁安置中的矛盾和问题十分必要。在工作中，我局注重多途径、多形式、多方位做好有关政策法律和宣传工作和拆迁户的思想工作。一是召开动员大会，进行全面宣传。今年，我局共召开动员大会次，发放宣传资料份，挂宣传横幅条，加强沟通，促进了解，让情、理、法永驻群众心中，为顺利拆迁安置打下良好的基础。二是发挥村组党员和干部的幅射作用，实施借力宣传。榜样的力量是无穷的，各村组、居委会的领导干部更是拆迁安置宣传的生力军。发挥村组党员和干部的幅射作用，实施借力宣传，是我们做好宣传工作的一大法宝。如：我们请八字门居委会的，他晓之以理、动之以情、导之以行对附近的群众进行政策宣传，这些拆迁户很快消除了怨愤，顺利进行了拆迁。同时，基层党员干部发现和提出的问题，一般来讲是有苗头性和倾向性的，我们总是有针对性地加以认真负责地解释和说明。让他们做到心顺、气顺。这样我们的拆迁安置工作才能顺。三是有针对性的上门，做好重点宣传。由于拆迁范围广、拆迁政策多、群众素质参差不齐，上门做好重点宣传工作是相当有必要的。今年我们共登门宣传、劝解次，及时做好拆迁安置相关法律政策的宣传工作。虽然有相当多群众对拆迁安置工作人员冷眼相看、冷语相待，甚至于有的群众还恐言相吓，但是我们的干部职工始终保持热心、细心、耐心、公心、关心，精诚所至，得到广大群众的理解和支持，许多矛盾都得到预防和解决。
3、依法办事，阳光操作，增拆迁安置之效。拆迁安置工作事关每一位拆迁群众的切身利益，稍有不慎，就会引起矛盾，造成不稳定因素，只有严格依法律办事，才能将矛盾消除在萌萌芽状态。一是坚持公开、公平、公正的原则，以公开促公正，以公平保稳定。在拆迁安置补偿过程中，我们把征用地批准机关、批准文号和征用土地用途、范围、面积、补偿依据以及安置办法全部予以公告。接受被拆迁地群众的监督，同时成立核查组，对群众提出的异议进行复核调查，对存在的问题进行纠正，确保拆迁安置工作在公平、公正、公开的原则下进行，最大限度地减少因拆迁安置不公而引发矛盾。二是坚持做到不贪、不占、不挪、不索，阳光拆迁，阳光安置。坚决查处擅自实施拆迁、转让拆迁业务、无资质拆房等违法行为，加强监管，坚决杜绝那种对违法行为“视而不见、见而不查、查而不处、处而不严”的现象。同时，为了加强成本控制，实施工程项目预算与工程审计分离原则，严格实施招投标制度，确保每一分钱用得清清楚楚、每一分钱用得干干净净；为确保工程质量，我局严格要求施工单位按照设计和现行规范组织施工，配合监理部门对工程质量采取旁站、巡视及平行检查的形式监督管理。及时召开工程例会和质量安全专题会。今年来，我局共联系监理部门召开监理会52次、专题会议24次，下发监理 通知单74份，参与取样566次。优质、安全、高效完成了全年的拆迁安置工程任务。三是完善拆迁安置工作中可操作性的法律规范。由于市场瞬息万变，而目前，安置拆迁补偿依据很难与市场变化相适应，为了进一步规范我区安置拆迁补偿工作，使安置拆迁补偿工作做到有法可依，完善《安置拆迁补偿办法》已经迫在眉睫，今年，我局一班人理论联系实际，再加上实践，在如何进行安置拆迁补偿方面有了较大的突破，为今后的拆迁安置工作打下了良好的基础。
4、妥善安置，持续发展，享拆迁安置之惠。今年，我局克服基础差、雨水多、资金紧张等困难，讲法、讲理、讲情；求质、求量、求稳，快速高效、积极妥善做好拆迁安置工作。先后有庙坡还建小区、八字门还建小区、廖家安置小区、茶场安置小区相继启动建设。庙坡还建小区已完成7栋房屋的主题工程建设并顺利通过验收，还有9栋接近完工；八字门还建小区的拆迁工作及遗留问题全部协调处理完毕，高层扩充设计已完成，污水管建设已完成；廖家安置小区的拆迁、报建工作全面完成，一期工程的挖方工程完工80%，一期工程的临时排水管道（239米）铺设完成；茶场安置小区，规划用地240亩，总建筑面积约27万平方米，可建安置房2100套，现已确定用地调查红线图和bt建设方案。目前，已搬进拆迁户的居民安置小区达个，正在建设的安置小区的个。所有的还建安置小区，我局全力做到如下：一是做到先安置后拆迁。坚持对所有工程严格实行“先安置后拆迁”的原则，采用“项目+安置”的办法，将居民安置地与建设项目一并办理手续，一同报建。二是做到“五统一”，坚持统一规划设计、统一报建、统一建设、统一质监、统一物业管理，做到高标准规划、高质量建设、高水平管理，使安置小区功能完善、设施齐备、适宜居住。由于安置小区规划的统一性、先行性、科学性、实用性，并能与市、区总体规划统一协调，我们所建的安置小区成为岳阳城区一道亮丽的风景。
三、存在问题：
一是部分拆迁户期望值过高，拆迁补偿要求脱离实际。有的不仅要求解决住房安置问题，还要求解决诸如下岗、就业、医保、养老等一系列社会问题。制约了拆迁工作的顺利开展。
