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土地地价评估方法范文1
关键词：土地估价原则；评估方法；适用性
中图分类号：F301 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）015-000-01
常见的土地估价原则主要有替代原则、最有效使用原则、预期收益原则和报酬递增与递减原则以及需求供给原则、贡献原则、竞争和超额例如原则、协调原则、变动原则（以下分别简称原则①、②、③、④、⑤、⑥、⑦、⑧、⑨）。常见的土地估价方法主要收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等，以下分别从适应原则及估价流程就上述土地估价原则对对各评估方法的适用性做出以下研究。
一、收益还原法的适用原则和基本的估价流程分析其适用性
一是从适用原则来看，该土地价格评估方法主要适用于原则①、②、③、④、⑤、⑥。二是从其估价的流程来看，首先是对土地的总收益、总费用进行估算，再对土地的纯收益进行计算，从而对土地的还原率进行确定，最后对土地的收益价值进行估算，最终对待估价对象的价格进行确定。
在这一过程中，土地的总收益是计算地价的基础，所选用对其进行估算，而土地收益可以是直接收益，也可以是间接收益，如土地租金就属于直接收益，而生产经营效益就属于间接收益。但是在具体的估价过程中应紧密结合实际对其分离。而土地的总费用则是为获取土地收益而支付的费用，如劳动费、资本费等。然而费用种类繁杂，所以应对可能的费用支出进行分析，从而计总。若土地上有建筑物或农作物，就应对其在经营中产生的费用进行计算，并成为总收益中的重要组成部分。而土地纯收益主要是对土地价值进行计算的依据，主要是利用土地的总收益将土地总费用扣除之后获得。而土地还原率主要是对地价高低影响的因素，所以在选择过程中应精心的选择，并采取多元化的途径，对可能的收益、利率、风险和还原率等进行确定[1]。
二、市场比较法的适用原则和基本的估价流程分析其适用性
一是从适用原则来看，该土地价格评估方法主要适用于原则①、②、③。二是从其估价的流程来看，首先就是对可比的交易安全进行确定，并结合交易的情况和日期以及区域与个别因素，对估价对象与交易的案例进行比较并修正。并在此基础上对使用年限和容积率等进行修正和处理，从而得到比准价格，进而根据市场的情况综合全面的分析对比的情况，最终对评估的价格进行确定。
在整个价格估价过程中，确定可比案例是首要的任务，主要是结合估价对象的特点和估计的目标与要求，并将其作为依据，从多个市场交易案例中选取与之相符的交易案例。但是因为从市场直接获得的案例的规范性较差，所以应建立相应的可比标准，并对其进行开展前期分析以及可比性整理，案例选择之后应对其调查，掌握其交易约定以及是否存在特殊的情况。而在交易情况修正过程中，由于其目的就是结合交易殊的动机与因素所导致的增价或降价，将估价的独享与交易的案例在相同的交易环节中进行比较。在日期修正过程中，其目的是为了更好地排除市场波动所导致的价格差异，即将估价对象和案例在同一个交易的时间点比较价格。而在修正区域因素时，主要是将土地所在区域的条件与环境所导致的价格差异排除，从而更好地将估价对象与案例置于同一位置比较价格，从而在提高位置重要性的同时需要考虑由于市场环境带来的影响。从个别因素修正来看，主要是将土地个体差异所导致的价值差异排除，将两种商品的价格差异进行比较才，从而对二者在功能和品质等方面的差异而判断。
三、成本逼近法的适用原则和基本的估价流程分析其适用性
一是从适用原则来看，该土地价格评估方法主要适用于原则①、②、③、④。二是从其估价的流程来看，首先就是对土地取得的费用和开发的费用进行调查和计算，其次主要是对税费、资金利息、投资利润进行计算，从而确定土地的增值收益，最终对土地的家和进行计算和修正。
在整个成本逼近法中，土地取得费用是最为重要的成本，同时也是估算价格的基础所在，因而与土地取得的成本相同，其开发费用也是重要的成本。而在税费计算过程中，由于其属于一项十分复杂的工作，所以就应在土地取得和开发中各种税费的类型有一个基本的认识，并对不同税费计算的方法进行掌握。而在此基础上就应切实加强土地资金利息计算工作的开展，这就需要结合土地的开发程度对整体的开发周期进行确定，从而对每项费用的投入期限和时点进行确定，并紧密结合土地取得和开发的投入，对资本收益进行计算，而土地是否增值，主要是在土地流转之后改变用途或开发所取得价值增加额进行计算，当计算完土地价格之后，就应结合估价的对象，有针对性的对其进行修正[2]。
四、剩余法的适用原则和基本的估价流程分析其适用性
一是从适用原则来看，该土地价格评估方法主要适用于原则①、②、③、④。二是从其估价的流程来看，首先就是对土地的利用方式是否最为有效进行判断，从而通过有关指标对不动产的市场价值进行估算，并对建筑物的开发成本与利息、税费和利润等进行计算，结合建筑物的现有价值，对其土地的价格进行估算。而在这些程序中，土地是否是最有效利用方式至关重要，这是估价人员首先应该明确的。如果是未开发的土地，需要调查其规划条件，并根据土地条件、土地市场状况等因素，确定土地的最有效利用方式。一些土地已经取得了规划许可证，甚至进行了详细的规划和设计，它的最有效使用条件已经很清楚，但必须到规划部门核实，看规划条件是否变化，或委托方提供的资料是否不相符。一些已经开始建设的项目，还应核实其实际建设情况是否与规划相符，是否作过任何的改变[3]。
五、结语
综上所述，土地估价应始终坚持替代原则、最有效使用原则、预期收益原则和报酬递增与递减原则以及需求供给原则、贡献原则、竞争和超额例如原则、协调原则、变动原则。但是不同的评估方法所采取的原则也不同相同，所以其适用性也会不同，才能提高其适用性，因而必须结合各评估方法的实际，按照一定的原则，切实加强土地价格的评估，才能最大化的确保整个评估工作开展的适用性和有效性。
参考文献：
[1]蒋雪松. 浅议土地估价原则对各评估方法的适用性[J]. 现代经济信息，2014，19：401-402.
土地地价评估方法范文2
【关键词】收益还原法；土地价格评估
在我国市地价格评估中，常用的方法有收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法，前三者为国际上所公认市地价格评估的基本方法。在我国，基准地价及其修正体系已日趋完善，使用频率和准确度也不亚于前三者，因此，基准地价系数修正法也可称为我国市地价格评估的基本方法之一。在此结合土地评估实践，就收益还原法及其在土地价格评估中的应用作如下探讨。
1 收益还原法是土地估价的基本方法
收益还原法，又称收益资本化法，即在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日总和的一种方法。收益还原法的经济涵义是：在一定量的土地上进行经济活动，土地提供的收益额，按照一定的资金报酬率计算，付出一定量的资本金，就可以取得与一定量土地提供的等量收益。收益还原法是评估土地价格的基本方法。它具有科学性、实用性。科学性是指收益还原法符合市场经济条件下商品交易的法则，即符合等价交换规律的要求；实用性是指在土地资产评估中是完全可以应用的方法。因此，其他的几种评估方法，均应以收益还原法为基础。
2 收益还原法的应用前提
由收益还原法基本公式P=a/r可知，评估结果取决于土地纯收益及还原率准确程度。对纯收益进行分析，可得到如下三种收益法的应用前提：第一，续用前提。其含义是土地的现行投放状态对其未来使用与运营具有有效性。第二，预用前提。其含义是当土地尚未投人使用与运营，但其注定可以在未来投入使用与运营，且有收益。第三，未来预期收益及其成本能用货币衡量，否则就无法利用收益还原法的公式；而土地还原利率是一种社会一般投资报酬率，受很多因素影响，主要包括社会、经济、生活等各方面，确定它也是一个难题。
3 收益还原法的适用对象
收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用地有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产评估。具体适用对象从区位条件、土地地市场条件、土地用途等方面来说明。
区位条件是影响地价的重要因素之一，通常可将区位条件分为商服中心、一般区域和边缘区域。商服中心人口流量大，商业服务繁华，集聚效益显著，运用收益法最为妥当。如果一般区域土地租赁市场发达，也可用收益还原法；对边缘区域则不适用；土地市场条件是指土地市场是否发达，竞争是否激烈。市场条件可分为发达、一般、不发达三类。土地市场发达的区域，交易活跃，收益显著，可用收益还原法。在土地市场一般的区域，也可以采用。在土地市场不发达的区域，如收益与区位关系显著，也可采用收益还原法。对于不同用途土地：收益还原法适用于有现实收益或潜在收益，且易量化的土地和房产：如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、工业厂房等，而对于政府办公楼、学校、公园、博物馆等用途的土地时多不适用。
4 如何确定土地总收益
总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。在计算收益价格时，应根据一定原则全面分析各种收益，确定合理的客观收益。目前评估人员在运用收益还原法对出租性土地评估时，普遍都采用客观总收益来作为土地的总收益，但笔者认为对于不同类型的出租性土地,总收益的求取是不相同的,因此不能一概用客观总收益来作为出租性土地的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋,且签定了长期租约,期满要续租的情况。对于只存在短期租约,期满不续租的房屋,则需客观总收益和实际总收益综合考虑,即租约限制内采用实际总收益,租约限制外采用客观总收益来确定其土地总收益。
5 如何确定土地总费用
5.1 不能将利息作为费用扣除
一般情况下认为利息应作为费用扣除，因为利息作为投资土地成本支出的一部分，但其实这是不合理的，因为投资者之所以要选择投资土地，是因为土地带来的投资收益大于银行的存贷款利息。正因为如此投资者才愿意从银行贷款来投资土地或者牺牲银行的存款利息来投资于土地。因此，无论是贷款资金还是自有资金，利息都是作为投资收益的一部分而不应作为费用扣除。
5.2 将税费项目考虑到总费用当中去
笔者认为，收益还原法在评估过程中所指的税费项目是指土地在运营过程(出租、经营、生产期间)中所须缴纳的项目。税费种类有：城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。在房地产的税法中，土地增值税、契税及所得税等几种税种不应计入该税费项目。
5.3 出租划拨的土地时，“土地收益”部分应作为总费用扣除
目前在一般情况下运用收益还原法评估时都没有考虑土地取得方式对收益价格的影响。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条之规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益部分上缴国家。因为房屋所有权人并未获得“土地收益”这部分收益，故该“土地收益”部分不应计入在出租人的纯收益中，而是应作为出租人上缴国家的费用扣除。
在计算土地总费用是出了考虑这两项外，还要考虑很多费用问题，比如折旧是否应作为总费用扣除以及折旧年限的确定、维修费应该怎么计算、对于出租性土地，当土地取得方式为划拨时，“土地收益”部分应作为总费用扣除等等，才能确定土地的总费用。
6 资本化率的确定方法
利用收益还原法评估土地价格时，影响评估结果最大的一个因素是土地还原利率。一般情况下，还原利率与投资风险成正比，风险愈大，收益率愈高。确定土地还原利率通常采用以下几种方法：第一，租价比法，即用市场多个目标物的售价与纯收益求得多个比率，而后用众数法或加权平均法确定。该方法有较优的理论基础和较强的观性、现势性。第二，安全利率加上风险调整值法运用这种方法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。第三，投资风险与投资收益率综合排序法，它是先将社会上各种类型的投资及其收益率找出, 然后判断该项目资本化率应落的区域范围加以确定。如因土地投资的风险高于国债，在投资收益率排序上，土地投资收益率应高于同期国债年利率。
7 收益还原法拓展
7.1 总收益倍数法
土地总收益倍数法其实也是收益还原法的一种，基本原理是把土地作为资本，视它能带来一定的收益，这些收益反映在土地上即为地租。经验表明，土地地价与其地租之间总是存在一个倍数关系。按总收益倍数法测算，土地价格=若干年总收益的平均值只若干倍数。倍数依据土地集约度及收益率等因素确定，一般为3～6。
7.2 购买年法
购买年是一种表示地价高低的方式，即地价=纯收益X购买年。从购买年法与总收益倍数法公式之比较中，可以看出在理论上二者是有严格区分的。但人们较为普遍地将购买年法与收益倍数法混为一谈。有关购买年的测算，人们普遍地认为购买年是还原利率的倒数。
8 结语
土地价格的评估有多种方法，而且各有优缺点，在众多的方法中，收益还原法是最常用的评估方法，它也是对市地、房屋、不动产或其它具备收益性质的资产进行评估的基本方法，虽然它也有自身的劣势，但是整体上是很好的土地价格评估方法。
土地地价评估方法范文3
关键词：随着物权法的实施，地下空间使用权出让的案例会越来越多，探索建立城市地下空间使用权估价方法和模型显得尤为重要。本文简要介绍了目前国外国内地下空间使用权转让估价的基本理论及研究现状，分析了基本估价的理论及方法，提出地下空间出让估价模型，并以实际案例进行了实证&
1. 国内外城市地下空间估价研究综述
1.1 国外地下空间使用权价格评估理论
城市地下空间利用程度主要与一个国家的经济水平和国土大小相关，日本、加拿大、德国等国家的地下开发历史较长，截止目前，国外较为成熟的地下空间估价方法有：
1.1.1德国。各楼层之间的经济价值分配评估主要采取史基墨滚动法(Schirmer entwickekten Methods)(如表1)。该方法的原理是将每层楼房的交易价格分别列出，求取其每平方米的价值点数，以之代表各楼层的经济价值。价值点数应视个别价值估算目的、土地位置、用途、建筑物外观等条件，经土地估价委员会加以修正调整，以符合实际情形。
表1 史基墨设计的各楼层经济价值表楼层
混合商业地带
权重 百分比％
繁华商业地带
权重 百分比％
办公场地
权重 百分比％
地上5层
11.0 13.04
10.0 8.7
10.0 10.5
地上4层
11.0 13.04
10.0 8.7
10.0 10.5
地上3层
12.0 14.49
15.0 13.0
10.0 10.5
地上2层
12.0 14.49
20.0 17.4
15.0 15.8
地上1层
30.0 36.23
30.0 26.1
30.0 31.6
地下1层
4.0 4.35
25.0 21.8
15.0 15.8
地下2层
4.0 4.35
5.0 4.3
5.0 4.3
合计
83.0 100.0
115.0 100.0
95.0 100.0
1.1.2日本。日本《公共用地取得损失补偿基地细则》对楼层效用比率作了规定，作为评估土地立体利用价值的依据。所有指数系假定地价的立体分布与建筑物价格的立体分布相同的情况下计算而得，是各阶层单位面积的指数，各阶层的楼地板面积不同时，各种指数与该阶层的楼地板面积之积就形成该阶层的有效指数，但仅表示一般标准，根据建筑物所处区域和城市级别的不同，各楼层效用比率应作相应调整，其适用范围以近邻地区、同一供需圈内的相类似情况为原则。
1.2 国内地下空间使用权价格评估研究现状
目前，国内评估行业的一些专家学者对地下空间使用权评估问题发表了不同的见解，提出了具体的评估方法。认为对于已建成使用的地下空间权评估时，收益还原法是首选方法，对于待建的地下空间权，假设开发法是首选方法。在应用收益还原法评估时，可以参考地上和地下租金比例关系，根据地上租金来确定租房的收益，同时认为收益还原法中采用的地下空间使用权的土地还原利率应该高于地上建设用地使用权的还原利率。我国现在的土地价格，其本质应该是一种平面地价，但是空间权的建立使土地的使用范围成为一个立体的闭合空间，其价格也应该随之成为一种立体概念。相应的估价方法中的一些修正因素也需要修改，如区位因素要考虑垂直区位，还要重点考虑地质及水文状况等因素。
2. 地下空间使用权出让估价方法与实证
2.1 估价理论方法研究
城市地下空间权出让实质是土地使用权的有偿出让，所以目前适用于地价评估的各种理论与方法，如市场比较法、收益还原法、剩余法等也适用于地下空间的估价，同时地下空间使用权的评估也不能完全脱离现有的基准地价体系，我国可以借鉴国外立体地价评估方法，计算土地立体使用效用比率，作为制订立体地价的依据。杜葵建议对城市土地进行立体区位条件下的土地分等定级，考虑建筑物的立体建造成本，正确描述城市土地的立体区位条件，以及立体区位条件产生的立体土地区位收益，充分考虑土地空间权利状况对价格的影响。部分学者也提出了初步的地下空间估价计算方法，如蔡兵备认为在起步阶段，地下空间使用权的出让价格一般可按同地段土地价格(楼面地价)的1/3~2/3确定底价。
2.2 地下空间出让估价模型
对于合建地下工程，地下部分的建设用地使用权的设立是与地上建筑物的建设用地使用权的设立一并考虑的，本文拟就单建地下工程，讨论城市地下空间使用权估价方法和模型，从经济学建立模型的角度看，这也是一种合理和必要的简化。
城市地下空间权价格评估模型采用假设开发法，从投资的角度来考虑，可以得出:
P = (1+a) (V+ C) +t×P+π×P (1)
式中:P表示平均售价，V表示地下空间权价格(净地价格)，C表示开发商的地下建设成本，包括市政大配套费、前期工程费、附属工程费、建筑安装成本和开发间接费，a是以百分比表示的开发商支付的不可预见费及管理费和合理的利息， t表示销售税费率和销售费用率，π表示销售利润率。
经整理可得到以下模型:
V = (1-t-π)×P/ (1+a)-C (2)
在此城市地下空间权价格评估模型的基础上，可做进一步讨论如下。
1．分层开发深度问题探讨
假设一栋建筑物深度为i处的地下部分的价格为Pi，用售价深度系数ki，来建立Pi和同区域可比宗地地面一层的平均售价PG的函数关系:Pi= ki×PG (3)
则: ∑Pi=∑(ki×PG)，ki∈(0，1)
同理，假设一栋建筑物深度为i处的地下部分的建设成本为Ci，用成本深度系数hi，来建立Ci和同区域可比宗地地面一层的建设成本CG的函数关系:Ci= hi×CG (4)
则:∑Ci=∑(hi×CG)，hi∈[1，+∞)
对于深度为i处的地下部分，公式(4)、(5)和公式(2)并列，可得:
Vi= (1-t-π)×kiPG/(1+a)-hiCG (5)
2．最佳开发深度问题探讨
(6)式两边对i求导，可得
dVi/di= (1-t-π)×PG(dki/di)/(1+a)-CG(dhi/di) (6)
从(6)式可以看出地下空间使用权价格与dki/di和dhi/di相关，一般来说，开发深度越大，施工就越复杂，建设成本就越高，这一改变是由于工程材料、劳动成本、设计等各种因素引起的。如建筑物地下一层的成本是地上开发成本的2.5倍左右，开发地下两层成本增加得更高。
令dVi/di=0，则(6)式可变形为
PG(dki/di) = CG(dhi/di)×[(1+a)/(1-t-π)] (7)
或 P =C×[(1+a)/(1-t-π)] (8)
(7)、(8)式中的a、t、π等参数和开发深度没有直接关系，可认为是已知的，售价深度系数ki和成本深度系数hi可根据不同地质条件的区域估算出来。
2.3 地下建设用地出让估价应用实证
从投资的角度，考虑地下、地面的同类用地，开发商只有在认为其单位投资收益率相等时，理性的投资者才会去开发地下空间，设i为地下第i层的使用权，G为地面建设用地使用权，根据上述模 型可以建立以下地面—地下建设用地使用权价格对应模型。通过公式(1)变形，可以得出:
πi= (1-t)-(1+a)(Vi+Ci)/Pi (9)
πG= (1-t)-(1+a)(VG+CG)/PG (10)
含义同第一个模型，在正常情况下，投资收益率相等，即πi=πG。
故有(1-t)-(1+a)(Vi+Ci)/Pi= (1-t)-(1+a)(VG+CG)/PG
经简化后可得(Vi+Ci)/Pi= (VG+CG)/PG (11)
(11)式中有关平均售价、地下建设成本等可以调查市场资料取得，这样就建立起了地面—地下建设用地使用权价格对应模型，可以用它测算某一均质区域内地下空间使用权价格对应于地面土地价格的修正系数。
以宁波繁华商业地带为例说明，一处位于繁华商业地带的二层地下建筑，地面一层的平均售价约为45000元/平方米，销售税费率和销售费用率t=6.6%，利润率π=30%，不可预见费及管理费和合理的利息a=15%。
表2 地下空间使用权价格深度修正系数计算表(繁华商业地带)
层数i
地上1层
地下1层
地下2层
地下3层
售价Pi
40000
32000
20000
12000
售价深度系数ki
0.8
0.5
0.3
建设成本Ci
1520
3671
3965
4312
成本深度系数hi
2.42
2.61
土地地价评估方法范文4
关键词：立体空间；地下空间使用权；评估方法
Abstract: The Property Law proposes that the usufruct of construction land may be determined according to the cubical space. This paper, through to the ownership defining of the usufruct ofunderground space construction land and the analysis the foreign cubical value evaluation means of buildings, discusses the right determination and specific assessment methods of the undergound space in our country. According to former evaluation means and theory, and combining with the additional income value and construction cost generated by cubical space can we establish a new usufruct evaluation system for underground space.
Key words: cubical space; the usufruct of underground space; evaluation means
中图分类号：TU92 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）
随着我国城市化进程的不断推进，中国各大城市正面临着有限的土地资源和人口膨胀、交通拥堵、环境恶化的巨大压力。而城市地下空间是一个城市经济发展到一定规模，寻求进一步突破性发展的关键所在。因此我们要充分认识到地下空间合理利用的迫切性和意义：
1、21世纪将是大规模利用地下空间的世纪
2、地下空间是国家重要社会资源，须有计划地合理充分利用
3、地下空间利用是基本国策，应予以开发利用并立法保护其健康发展。
4、地下空间利用的重点是城市地下空间的综合利用。
5、降低地下空间造价之急也是发展地下空间的关键。［1］
6、地下空间学科理论的兴起和深入探讨将对其发展做出贡献。
根据我国相关法规规定，地下空间建设用地使用权，是指经依法批准建设的地下建筑物所占封闭空间及其水平投影占地范围的建设用地使用权。随着城市地下空间的不断开发，相应的配套法律法规和技术认定工作也越来越受到社会的重视和关注。尤其是物权法的出台，城市地下空间建设用地使用权权属界定与评估工作变得越来越复杂，也日益突显其重要性。
一、地下空间建设用地使用权的界定内容
作为地下空间建设用地使用权的界定，根据国家相关法律法规，本人认为应包含以下内容：
1、产权法定，在《中华人民共和国物权法》中已经明确规定，即建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
2、产权设定，产权通过什么方式来设定？通过政府出让合同、政府划拨决定书、作价出资（入股）决定书或政府供地批准文件来设定。这一点目前只在一些城市的土地使用管理与产权登记试行办法中有明文规定。
3、产权认定登记。有了产权法定和产权设定，才能有产权登记。通过产权登记明确作为建设用地使用权的地下空间的权限、空间范围。
但目前我国对地下空间使用权的权属界定还处于原则性认定的层面，针对各个地区和城市的不同情况，各级政府和部门尚未完全制定相关地方性政策法规和补充登记办法，供相关部门具体实施和有效操作。只有部分城市已成文稿，正处于试行实施阶段，同时鉴于地下空间的利用还处于一个尚未成熟的发展阶段，面临的相关问题错综复杂，因此其相关规定的内容还比较简单粗放，没有具体细化。如上海经、杭州、温州等热点城市已出台试行办法。而目前还存在许多历史遗留问题急需有相应的政策法规指导解决。如上海市在对《试行规定》实施之前已建地下建筑物（构筑物）的补充产权登记问题。然而，在法律效力上，《试行规定》只是政府规范性文件，因此需要根据其实施情况进行修订、完善，尽快上升为正式规定。
二、地下空间建设用地使用权权属研究
地下建筑物的权属是目前开发利用最为核心的内容。针对现行法律、法规对地下空间权属的相关界定内容以及实践工作中不断出现的新情况，本人认为我们应该从这几个方面做好权属研究和界定工作：
1、正确理解土地使用权与地下空间使用权的关系
土地使用权和地下空间使用权存在以下关系：一是依法独立使用和结建的地下空间，以出让方式取得的，确认为地下空间出让土地使用权；二是以划拨方式取得的，确认为地下空间划拨土地使用权。
2、正确理解《物权法》中有关地下空间权属的内容
我国《物权法》明确规定地下空间使用权的权属设立、取得方式：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：建设用地使用权等。设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式等等。同时也明确了其所有权归国家，使用权归一般市场主体。
3、积极推进权属登记制度的规范化
如何进行地下空间权属登记一直是困扰地下空间发展的问题，由于没有实施细则，地下空间开发者没有权利证明，难以得到保障。因此，建立地下空间权属登记制度，势在必行。但目前许多城市对地下空间权属登记还没有正式的登记办法。如上海市就已明确对地下空间产权纳入上海房地产登记制度适用范围，从操作上解决了地下空间产权的证明形式和产权登记问题。但目前也还存在许多权利瑕疵问题。地下工程建设单位可以依法取得地下土地使用权和地下建筑物所有权，是否可设立其他他项权利？这一问题在法律法规中没有具体规定。这会影响地下空间使用权人的权益，对其价值评估也会产生影响。
4、政府应明确土地出让金的征收和减免规定
征收土地出让金，是国家确认地下空间权属的前提条件之一。开发人缴纳出让金，购买的是地下空间资源，取得地下空间权。唯有如此，地下空间权的确认和取得才具有民事法律效力。通过征收土地出让金，明确地下空间权属，可以鼓励促进城市地下空间商业性开发利用。同时对特殊项目土地出让金的减免，可指导调节建设用地市场的发展方向。
5、落实优先开发的权利和义务内容
在具体的制度设计上，土地使用权人是否具有优先开发地下空间的权利，是很重要的问题。如有，相关制度还应当规定优先开发权放弃的情形：地表土地使用权人放弃优先开发权的，其他建设单位向国家缴纳土地使用权出让金后，是否可以取得该地下空间的开发权？
6、政府应对地下空间权属认定工作进行指导和管理。地下空间的开发利用，离不开政府的指导和管理。地下空间使用权的权属认定工作中遇到的一些遗留问题和不断出现的新问题，也需要政府有明确的部门规范指导并组织做好确权或相关认定工作。如历史遗留问题，在政策法规中没有明文规定并不相抵触的前提下，需由相关当事人请示相关管理部门，由政府集中决策进行分析和认定。
只有综合分析并落实好以上工作，地下空间建设用地使用权权属才有明确的界定内容，才能真正体现地下空间开发的价值所在。
三、地下空间分类
地下空间的开发建设需要进行分类管理和评估。统计目前各地地下空间开况，参考各市地下空间分类细则，地下空间按公共服务和民用经营总类别来划分，再按相关种类和用途细分如下表：
表1 地下空间的分类
备注：地下空间做多种用途的，也可参照地面分类的情况进行归类，但要明确相应管控范围和要求。具双重性质的用地按实际使用的主要性质归类。对于地类的可兼容性和比例等具体规定应由地方政府制定。［2］。
四、地下空间利用的优劣势分析
要做好地下空间的权属认定和评估工作，就要对地下空间与地上建筑的异同和优劣性进行比较与分析。
地下空间的优势：
1、可有效减缓城市人口膨胀、环境恶化、交通拥堵等诸多压力。
2、可以美化和保护环境。城市地下建筑可改善环境景观，其覆土结构有形成潜在美的环境效益［1］。
3、地下建筑有防护优势，可避免噪声、爆炸、辐射等不利影响［3］。
4、地下结构具有潜在节约能源的效益。其冬季受热损失少，夏季可减少冷却能的利用气温变动量小，节省能源。
5、有利于城市整体规划，有效利用城市空间。
地下空间的劣势：
1、地下空间的开发利用与城市结构密切相关、与其相邻设施的关联性大。
2、建设施工周期长、难度大、风险高。
3、其建设具有不可逆转性。［3］
五、国内外城市地下空间评估理论
目前，在国外，城市地下空间使用权评估理论已相当成熟。尤其是日本和德国。1、德国的土地空间使用权价值评估
对于建筑物各楼层空间使用权经济价值的评估，德国采取史基墨滚动法（Schirmer entwickekten Methods），见表2。这一方法是以七层建筑物为基准，确定各楼层的效用比率。这一效用比率法，将根据价值评估的目的、建筑物的土地位置、用途、外观等条件，由有关部门对表进行调整。
表2 史基墨各楼层效用比率
2、日本的土地空间使用权价值评估 日本高层建筑物较多。在这些高层建筑物中，具有最高效用比率的为商业店铺，其次为办公场所，住宅的效用比率最低。日本《公共用地损失补偿细则》规定了建筑物的楼层效用比率，如表2所示。其中,A类建筑物：下层用于商业店铺，上层用于办公（也有在办公场所的上层作为住宅的）；B类建筑物：全楼均作办公使用；C类建筑物：下层用于办公或商业店铺，上层大部分作为住宅；D类建筑物：全楼均是住宅。 与德国一样，也是一楼的效用比率最高，自地上一层起往上和往下依次递减。
表3楼层效用比率
注：1.本表的效用比率是在地价的立体分布与建筑物价格的立体分布相同的前提下进行计算的。 2. 本表效用比率仅为一般性标准，根据建筑物所处区域与城市级别等实际情形,效用比率应作相应的调整。3.本表未列示的楼层效用比率，可按本表的制订原则与实际情形进行补充。4. 本表为各楼层单位面积的效用比率。5. C1为四层以上用作住宅，C2为三层以上用作住宅，C3为二层以上用作住宅。 在日本，除评估建筑物价值时需要应用这一涉及土地空间使用权的效用比率之外，在评估土地的地上权与地下权、地役权、占用权以及土地立体利用的妨碍率时，都需要应用这一效用比率。土地空间使用权的价值评估，在上述国家均得到了相当的重视。我们还可以发现，日本与德国两国各楼层的效用比率分布基本相同。这显示土地立体空间的效用比率存在一定的规律，可以作为我国确定土地立体空间效用比率的参照。 确定建筑物土地空间使用权中的效用比率，需要进行当前建筑物各楼层价格的调查工作。在日本，此项调查工作是由作为民间社团的价值评估协会参与进行的。我国也可以采取政府与民间合作的模式，进行各地区各楼层建筑物价格的调查。 六、国内城市地下空间土地使用权价格评估方法探讨
随着中国城市化进程的不断发展，城市地下空间利用越来越多，各种类型的地下空间利用状况均存在。这就需要我们在估价领域发现新问题，拓展新思路。
城市地下空间使用权出让的实质就是土地使用权的有偿出让，以往的估价方法从广义上来讲完全适用于地下空间的估价。只不过，要改变原有的平面估价思维理念，往纵深和立体方向考虑因素修正。地下空间使用权评估就是要重点评估地下空间纵深发展的利用价值。因此在原有的估价因素中要增加并侧重对空间因素的价值修正。在原有估价体系中把制约地下空间利用和各种因素分类分析并综合测算，得出其修正后的评估结果。
因此，本人认为要做好地下空间使用权的评估，必须做好以下事务：
一方面，我们要充分利用好原有的基准地价体系，由政府和评估协会组织相关人员做好城市地下空间使用价值的调查与分析，就各种用途和建筑类型，结合城市区位，建立相应的立体地价模型并测算出相应的空间效用比率。这样在原有的基准地价体系上进行完善，就可得出地下空间使用权评估模型。
另一方面，也可在原有的各种估价方法中， 结合地下空间使用权的特点进行修正分析得出估价结果。
1、对于实用性强的地下车库、商场等，可采用市场比较法进行评估。通过同一区位的交易案例，按区域因素和个别因素进行修正测算，要特别添加地质、水文状况等因素进行修正。其重点在于结合地下工程的施工特点和地下空间利用的优劣势来进行地下空间特殊因素修正。
地下工程的施工特点：工程环境特殊；在施工中设计，即设计施工一体化；施工作业风险大；隐蔽工程多；作业空间小；环境恶劣；受周边环境制约［4］。
表4 地下空间特殊因素细分表
2、在使用的收益性房地产，也可使用收益法进行评估。评估人员可根据区位和评估对象自身情况，测算维修费用和物业管理费用、折旧等。最关键的是地下空间使用权的土地还原率的确定，这可从城市地下空间使用权的租售比综合调查及地价模型分析中修正得出。
3、剩余法适用于待开发的地下空间使用权评估。这其中地下空间建筑物的售价和建筑成本的核算是关键变量。地下建筑成本是随着开发深度而不断加大的。这要根据开发地块的地质条件和当地的建筑造价成本来进行测算。建议各个城市根据不同区域的水文地质条件和开发成本制订出地下建筑成本变化比率，测算出立体建筑成本表供大家参考使用。
4、对于特殊用途的地下空间使用权评估，要根据具体情况具体分析。如某城市中心广场地下通道的出让，用途用于连通中心广场地下停车场和对面地下商城。做为通道，这很难独立测算出其经济价值。针对这种情况，本人建议综合考虑停车场和地下商场的总体收益，通过市场调查分析得出未开通通道前和开通后产生的收益变化值，以此做为改变规划增建地下通道的收益，再测算出其地价。这一方法在很多城市改造及城市开发引起的土地利用权益人权益损害的价值评估等司法项目鉴定中有实践运用，并富有成效。另一方面地下通道评估也可用交通用地基准地价体系进行地下空间修正得出其价格。
参考文献：
【1】关宝树．地下工程［M］．北京：高等教育出版社，2007．
【2】朱建明，王树理等．地下空间设计与实践［M］．北京：中国建材工业出版社，2007．
土地地价评估方法范文5
关键词：土地管理；规划；对策
中图分类号：D651.1 文献标识码：A 文章编号：
一、土地规划的概念及要求
土地规划是以土地资源的合理利用为核心，以最佳经济效益和社会效益为目标，根据区域社会经济发展和土地的自然、经济特性，对一定区域范围内的土地开发、利用、整治、保护所作出的具体部署和安排。完善的土地利用规划体系是科学编制土地利用规划、科学管理土地的基础。
省级行政区在我国其区域范围都比较大，经济结构、产业结构、土地利用结构都比较完整，省级土地利用总体规划仍然属于政策性规划的范畴。地市级土地利用总体规划就其深度而言应属于政策性规划范畴，它是由省级规划向县级规划的过渡层次。县（市）级土地利用总体规划作为总量控制的最基本层次，属于管理型规划，重在定性、定量、定位的落实，提高规划的可操作性。乡（镇）级土地利用总体规划处于规划的最低层次，属实施型规划，规划成果以规划图为主，为用地管理提供直接依据。
目前我国在进行土地规划时，必须遵循《土地管理法》以及相应的土地管理制度，在制定各类土地以及城市规划时，必须以法律法规作为规划执行准则。
二、土地规划存在的主要问题及原因分析
1、城乡规划中土地利用方式存在性质变更冲突，成为强制征地及强制拆迁的主要问题。造成这一问题的主要原因是由于国家采用强制手段进行农村土地征收，并且仅仅支付远低于市场价格的补偿，农民利益得不到充分落实和体现，导致社会矛盾突出。目前进行土地规划及土地利用的方式主要有两个：①采用农村土地征用的方式将农业用地转为建设用地，集体所有制化的土地作为城市用地的重要补充。②对土地以招标、拍卖、挂牌的方式进行城市建设的配套开发以及城市土地的综合管理利用。
2、征地价格与土地性质变更后的出让价格存在较大差额，导致矛盾突出。政府部门运用强制性的行政手段有偿征用农民土地，但是只给农民较少的经济补偿，土地征用费占土地出让价格的比重很低，土地的收益分配混乱，加之政府对土地补偿费未能及时到位，严重损害了农民利益。市场价和土地征用价格的反差较大，土地在集体经济组织以及其他类型经济组织之间的不规范流转与非法流转大量存在，这种自发性的流转由于没有纳入统一的土地市场，带来用地权不清晰、产生由价格和产权问题而发生的争端、土地资源的滥用等诸多问题。
3、采用用招标拍卖等方式对土地进行分配利用，导致土地竞拍的价格一路走高，导致房地产开发成本提高，房产价格高居不下。尤其是房地产商为了追逐自身的经济利益，在高价得到土地使用权后，对土地进行配套建设开发，造成区域房屋价格上涨、炒房现象严重。
三、土地规划存在问题的解决措施
1、针对土地性质变更造成的强制征地及拆迁造成的群体性，必须加强土地性质的变更管理。对城市土地应以挂牌和拍卖的方式出让给有实力的房地产开发商，以招标的方式将城市基础建设的任务分配到有能力的单位，从而加强土地资源的综合利用。在进行土地性质变更时必须遵循相应的城市规划，避免盲目突破土地性质要求的强制征地和土地性质变更。特别是在城市区域涉及旧城改造及拆迁时，此前为避免拆迁矛盾，将拆迁问题与土地出让进行打包招标，寻找有实力并且有拆迁及协调经验的开发商及经济实体来执行拆迁，称为捆绑式出让。但是随着土地规划市场化逐步发展，出现了熟化出让模式。2013年1月10日，南宁市城乡建设委员会等部门《南宁市公开征集旧城改造项目土地熟化投资人公告》，6个旧改项目约776亩用地将公开征集土地熟化投资人。地块经过土地熟化达到“净地”条件后，只有获得土地熟化人资格，才有参与竞买相关地块的报名资格。相比以前的旧城改造项目的“捆绑出让模式”，这是南宁市首次采用“熟化人模式”净地后出让旧改地块。捆绑模式，即旧城改造项目以毛地出让，开发商拿地后要负责拆迁等，但这种模式也出现了不少“后遗症”，如进展缓慢、拆迁纠纷多等。而“熟化人模式”，是由熟化投资人出资，政府负责拆迁，达到净地后再进行出让。“熟化总资金”即用于土地出让的暂定资金，这个金额还可能在拆迁过程中根据实际情况进行调整。土地指标也会依据具体项目情况在出让时予以补充或调整。这些旧城改造项目在达到净地出让时，熟化资金也会作为定价的一个参考标准，并且这些旧城改造项目都需要承担一定的拆迁安置房任务。采用这样的方式，能最大程度的避免了由于旧城改造、拆迁等带来的群体问题。
2、对于征地价格与土地性质变更后的出让价格存在较大差额，导致矛盾突出。对这一问题建议采用征地补偿费、土地增值收益有效分配来解决。对征收的土地给予征地补偿费时，应有所区分，根据地块带来的效益确定。对于在可预测范围内有良好发展前景，并且用途非常广泛的地块，在征用补偿费的确定时，应区别于劣质地块。在对失地农民的同期损失给予补偿时，应该加入土地使用后的预期利益，动态提高补偿标准，从而既可以降低农民对征地的不满情绪，又提高了土地征用的成效。购地费应由被征购地块的地价款、地上附着物和青苗的补偿费构成，其中地上附着物和青苗的补偿费应如实补偿，地价款可根据农地基准地价，集体农用地转为国有建设用地后的用途及预期收益等因素确定，让农民分享额外的增值收益。尤其对于个人承包集体土地的农户，在承包期还未到达的前提下，承包的土地已被政府征用，他们的预期利益更应得到保护。
3、针对挂牌、招标方式出让的土地价格虚高的问题，建议对经营性土地实行招标、招商、拍卖和挂牌，全面推行和严格执行经营性土地招标、拍卖、挂牌出让制度，凸显土地资产价值，为建立公开、公平、公正的土地市场秩序，有效遏制土地出让中的暗箱操作提供平台。经营性用地通过扩大土地出让的招拍挂比例，由市场机制决定土地去向，由政府部门根据市场情况调整基准地价和出让底价，充分挖掘土地的资产价值。政府部门应从制定基准地价以及转让土地的产权入手，根据转让产权的不同、土地的位置、土地使用期限、基础设施完善程度、地区经济结构、人口密度、城市周围农用地的生产状况以及交易成本等因素来制定基准地价，从源头上规制土地的招标、竞拍、挂牌行为，严格控制超出市场需求的土地供应。全州县国土资源局采用“一评二审”及复核制度来进行土地出让价格的条件的控制。首先委托桂林市大地评估有限公司根据拟出让地块的规划参数、总平面布置图、出让年限、区域因素、个别因素条件，测算出让地块的标定地价。国土局地价初审小组对评估过程、评估方法、评估结果进行审核，并提出审核意见，规划利用股把该宗地面积、地价项目、地价计算方法等审批表送政策法规室，由政策法规室进行复核，经复核无误再报局领导审批，对该宗地地价才予确认备案，地价审批小组对经初审的地价进行复审，并根据政府的有关政策及当前土地市场行情等因素确定宗地使用条件。地价会审批小组在复审过程中，若有一人对某宗地初审提出不同意见，则该宗地需重新复核。地价会审批小组评审会不得少于五人，参加评审人员必须在“国有土地使用权出让地价审批表”上签名。采用这样的方式审核确认的土地出让价格和土地使用件，使地价更接近市场价格，避免虚高或者过低的情况。
四、结束语
土地规划问题是近年来以及群众矛盾集中爆发的热点。因此必须对土地规划存在的主要问题进行分析，并采用相应的对策方式加强土地规划管理，做足规划管理处置措施，才能有效衔接土地管理及规划建设之间的关系，营造更为和谐的社会环境。
参考文献：
[1]陆益龙.农村土地征用问题：现状及成因分析[J].学习与实践，2009（1）
[2]童霓.城市化进程中土地征用问题浅析[J].西部财会，2008（3）
[3]丁祥伟.浅谈土地利用总体规划和城镇规划的衔接[J].城市建设，2011（13）
[4]张存.论城镇与土地利用总体规划的协调[J].科技，2007（07）
土地地价评估方法范文6
关键词房屋拆迁补偿；价格评估；研究分析；拆迁价格
中图分类号：F123.7文献标识码：A
引言
房屋拆迁补偿指的是对拆除房屋的所有人根据相关的法律政策规定以及条例的规范进行补偿，而房屋拆迁补偿的基本方式，除了可以进行货币补偿，也可以进行房屋产权的补偿与调换，另外还可以将产权置换与货币补偿相互结合起来对拆迁人进行补偿。房屋拆迁补偿是一项较为复杂并且较为系统的工作，需要有着较好的市场把控力度，同时，对房屋拆迁补偿的价格进行必要的评估，对于保证补偿的质量以及维持企业的多方面效益有着巨大的意义，所以，有必要针对房屋拆迁补偿进行深入的研究与摸索，并且严格的根据实际的市场情况和经济形势对价格进行恰当的、合理的、公正的评估，确保各方面的利益。
房屋拆迁补偿价格评估的特征分析
深入的针对房屋拆迁补偿过程之中价格评估的相关特征进行研究和分析是展开一系列研究工作的关键点。房屋拆迁补偿价格评估在利益方面具有一定的兼顾性，价格评估工作需要充分的考虑到拆迁方面与被拆迁方面的多方利益，首先，房屋拆迁工作需要将开发商作为主体来开展一系列的项目，诸如一些存在的不良因素，拆迁补偿的成本过高等等，都会影响到开发商实际工作的积极性，最终导致开发建设工作出现死角难以有序的开展。而另外一个方面作为被拆迁的人员，如果房屋拆迁补偿加固评估过低，补偿的价格难以满足其实际要求，则会导致被拆迁人员难以购置到相应的房产，最终导致拆迁纠纷和矛盾的发生，影响到社会的稳定和应有的团结。所以，对于房屋拆迁工作而言，需要考虑到多方面的利益，因而在利益方面具有一定的兼顾性。另外一个方面的特征则是交易具有一定的强制性，因为我国的房屋拆迁工作一般都发生在较为偏远的或者是老旧的城郊地点当中，其总体的特征是道路和建筑的布置混乱、不合理、系统繁杂、环境较差并且建筑的密度比较高，建筑当中绿化面积较少、房屋的质量低劣并且缺乏应有的配套基础设施，卫生条件和公共服务基础较差等等。而正常情况之下的房地产交易应该是以双方都自愿的前提之下来开展和进行的，所以，与正常的房地产交易而言，房屋拆迁工作具有一定的强制性，这也是其较为突出的特征之一。
房屋拆迁补偿的最后一个特征是交易的价格评估对象具有双重性，除了一些城市的商用房产之外，其他的房产诸如工业房产、居民用房等等，在整个拆迁补偿的过程之中还需要忽略到房屋的朝向、楼层以及新旧程度等等多个方面因素的影响，并且还需要忽略补偿金额的影响，重点的分析和研究区位因素对整个房屋拆迁补偿价格评估的直接影响，这一点非常的关键。
房屋拆迁补偿价格评估的方式分析
房屋拆迁补偿的价格评估需要严格的按照我国各个地方所制定的政策和条例来开展，并且确保整个实施过程有一定的指导原则，不会出现损害各方利益的情况。根据上文的详细概述，可以明确在房屋拆迁补偿之中相关的特征和需要注意的几个要点。在房屋拆迁补偿工作之中，首先需要对被拆迁房屋所处的地段的实际使用价格进行评估，并且来逐步的分析和考察开发单位能够接受的、能够满意的补偿价格，另外，还需要全面的考虑被拆迁人员能够接受的心理价位，这两点在房屋拆迁补偿工作之中均非常关键，需要将二者进行协调处理，并且将其进行综合性的调整之后，才能够确定得出最终的拆迁价格。由于各个政府对于拆迁的区域和地点均有着明确的规定，并且对于建设的条件也有着明确的划分，所以，还需要在房屋拆迁补偿工作之中根据市场比较法等方式对开发完毕之后的房产价格进行必要的评估和比较，并且扣除整个开发建设过程当中所耗费的成本以及利润等等，扣除税费，最终得到整个熟地的价格。
而开发商在整个房屋拆迁补偿的过程之中不需要投入另外的非同，通过以工抵料的方式，综合性的得出最终被拆迁人员所得到的补偿费用。另外根据我国拟定的相关政策条例的规定，在房屋拆迁补偿过程之中拆迁单位对于被拆迁房屋进行补偿的方式包含有作价补偿以及产权调换等两种方式，所以在实践的工作当中为了进一步的避免出现相应的纠纷，还需要对补偿的方式进行详细的确定，对房地产进行准确的估价，并且根据对周边类似房产的价格情况进行综合的评定和分析，得出被拆迁房屋的实际价格，使得最终的价格可以令拆迁单位以及被拆迁人员的利益都得到满足，确保双方都满意。
房屋拆迁补偿价格评估的几点建议
针对房屋拆迁补偿工作提出几点必要的建议，可以促进整个工作的质量全面提升，并且保证拆迁工作可以顺利的、有序的完成。
房屋拆迁补偿估价不应包括对房屋拆迁中的搬迁补助费、临时安置补助费和因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费等费用的评估。上述费用应由拆迁人结合当地政府的有关规定与被拆迁人自行商定。
房屋拆迁补偿估价是估价人员从专业角度对待拆迁房屋的补偿价格提出意见但具体补偿金额的多少应由拆迁人和被拆迁人双方自行商定。
对于有院落的单层住宅笔者认为其补偿费用的确定需在原房产证面积的基础上加上院落面积或按待拆迁房屋所占土地的使用权证书上规定的土地面积进行补偿其原因如前所述。
由于城市的扩张一些已陷入中心区或次中心区工业企业根据规划需整体搬迁。这些工业企业所占土地经拆迁后将被重新规划成商业用地或居住用地或二者的结合。为此在估价时应按照最高最佳使用原则以转换用途为前提用假设开发法并按前述的熟地地价的评估方法确定拆迁补偿价格。明确房屋拆迁价格补偿工作当中需要注重的几点问题，对于更进一步的提升拆迁工作价格补偿的工作质量有着重要的意义和作用。
结束语
综上所述，根据对房屋拆迁补偿价格评估的相关特征以及突出的表现进行全面的研究，并且深入细致的探讨了我国现阶段房屋拆迁补偿价格补偿评估的几种基本的方式，同时对实践价格评估工作当中需要注重的几点问题提出了相应的意见和对策，旨在更进一步的促进现代化的房屋拆迁补偿价格评估工作的进步与发展，为更好的促进我国房屋拆迁补偿工作进步做出必要的贡献，并且确保价格评估工作开展的准确性、公正性以及合理性，确保拆迁单位以及被拆迁人员的利益。
参考文献
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张文华.试论城市房屋拆迁补偿价格评估的质量监督【J】.监督管理，2012.12:23-28
汪邵怡.浅议现代化的城市房屋拆迁补偿价格评估质量的保障以及改进和提升【J】.黑龙剑建设资讯研究，2011.10:102-10
王和平.浅议房屋拆迁补偿价格评估当中的具体应用和实践当中需要注重的几个方面的问题【J】.现代施工建设资讯，2012.11
