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商业用地政策范文1
北京的土地市场并未因春节假期而转为萧瑟之势。
2月24日,北京市土地整理储备中心人潮汹涌,节后第一拨拍卖以6块土地成交收场。
这只是一次试探,成交的6幅地块多分布于通州、密云和房山等远郊区,地块面积不大,参加拍卖的也多为小开发商。尽管保利、绿地、绿城等公司的代表也早早到场,但均未参与竞拍,只是埋头记录拍卖的情况。
他们在等待更好的地块。早在2月19日,北京市土地整理储备中心市场交易部人士就对《财经国家周刊》记者表示,节后一波供地潮即将来临。
一天之后,北京市土地整理储备中心网站显示,有9幅地块将于3月3日入市交易,总规划建筑面积达130万平方米,其中3幅为住宅用地。
同一天,银监会在网上接连《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》两份新规定。
接近国土部的分析人士对《财经国家周刊》记者表示,“放松地根与收紧银根,政府正双管齐下,加强对土地市场的调控”。
地方政府如北京,亦有大动作。大望京商务区此次有3幅地块入市,2块为商业金融用地,1块为住宅混合公建用地。北京市土地整理储备中心副主任叶向忠对《财经国家周刊》记者表示,“3幅地块的土地出让金将一次性付清。”
这是2010年以来北京市国土局第二次大规模推出土地。第一批10幅地块已经于2月22日开始竞价,其中包括了CBD核心区的中服地块。
更早些时候,北京大龙地产以50.5亿元夺得的顺义地王被国土局收回,原因是“逾期未缴地价款”,大龙在北京的拿地资格也被暂时叫停。
“这一系列的动作,都预示着政府对于地王风险的担忧,调控政策还在继续收紧。”房地产高级经济师章林晓对《财经国家周刊》表示。
中服地块“内定”说
此时的中服地块,正因对竞买人条件的“苛刻规定”而陷入舆论的漩涡中。SOHO中国联席董事长潘石屹言辞激烈地表示,“设定的招拍挂条件只是为一家公司量身定做”。
2月9日,由北京市国土局、北京市规划局和朝阳区政府联合举行的中服地块答疑会吸引了上百名企业代表和媒体记者。保利地产、中建国际、华润等国企地产龙头均到场参加,距离中服地块几步之遥的香江国际也有代表参会。
对中服地块争议的焦点来自北京市国土局对竞买人资格的严格限制。
按照北京市土地整理储备中心的规定,中服地块的竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体。其中:金融机构的注册资本不少于50亿元人民币,并在联合体中绝对控股;房地产开发企业应具备房地产开发一级资质,且注册资本不少于30亿元人民币。
此前,中服地块屡屡被北京市土地储备中心列入“拟入市地块”名单之中,但始终未能入市交易。
1月13日,中国人寿入主远洋地产,成为其最大股东。两周后,北京市土地整理储备中心随机宣布中服地块即将入市的消息,并规定了竞买人资格。
远洋地产为中服地块的一级开发商,按照土地市场一二级联动开发的惯例以及此次苛刻的竞买人资格,远洋最有可能拿到该地块的二级开发权。
两相对照之下,“内定”之声愈演愈烈。
朝阳区政府及北京市规划委人士在答疑会上表示,“要求物业自持,散售影响物业品质”。而广为人知的是,觊觎中服地块多年的SOHO中国恰为物业散售的商业模式,潘石屹的激动似在意料之中。
“此次中服地块的地价款要求一次性付清,目的就是希望有实力的企业来操盘。”北京市土地整理储备中心副主任叶向忠在答疑会后对《财经国家周刊》记者表示。在他看来,“能否短时期内找一家合适的企业合作,也体现了竞买人的能力。”
“这块地,我们已经不考虑土地收益了,更多考虑CBD区域的整体规划。”叶向忠说。
作为当事者之一的远洋地产并未现身此次答疑会,也隐隐透出远洋地产方面的底气。答疑会当日下午,远洋地产的一位高层对《财经国家周刊》记者明确表示,远洋地产将全力争取中服地块。对于潘石屹的质疑,他简要评价,“老潘的这种模式,北京市政府肯定是不会考虑的。”
土地政策收紧
中服地块“内定”争议的背后,是地方政府对地王风险陡增之下的预防范措施。
叶向忠对《财经国家周刊》记者表示,中服地块对竞买人的严格限制,目的是提高竞争门槛,“这是调节市场的一种技术手段。”
在章林晓看来,决策层已经认清房地产市场问题的症结所在。“房地产的核心是土地资产,土地资产价格是虚拟经济扩张和收缩的指针。”
放松地根的同时收紧银根,正成为地方政府土地政策的主要调整方式。
对于银监会的上述两份通知,分析人士表示,其核心内容有两个:一是要求合理测算借款人的营运资金需求,审慎确定适合的授信总额及具体贷款额度,不得超额放贷;二是强调支付和贷后管理,加强对回笼资金的管控。
与银监会收紧银根相呼应的,是北京市国土局对于土地出让金更严厉的限定。
“为什么要设定一次性付款?就是为了抬高门槛,适当地减少非理性竞争。吸引更多有实力的开发商,拿到地后能快速开发。把房价、地价高涨的市场平抑下来。”叶向忠说。
从近两年的土地出让金制度看,对买方的种种弹性规定,的确已成为地方政府屡试不爽的调控利器。
2008年,土地市场惨淡,北京市国土局曾将土地出让金的付款时限延长至1年。之后伴随市场的好转,该期限逐步缩短,至中服地块,终于又改为一次性付清地价款。
“到现在为止,市场还没有往下走,所以我们提出一次性付款这个条件,我可以负责任地说,至少下一拨的出让公告,所有地块还是要求一次性付款。”叶向忠说。
“对土地出让金的付款限定、土地出让面积的限定以及对逾期不开发土地的收回,这三项措施已被视为当下调控土地市场的三大主要措施。”北京某大型国企开发商副总对《财经国家周刊》记者表示。
但在他看来,后两项措施主要针对住宅用地,目前还未涉及到商业地块。
他表示,此前北京的做法是“雷声大,雨点小”,“除了大观这个项目,你见过哪家开发商被收回土地?”
而此次,大龙地产却撞到了政策的枪口上。
2月1日,北京市国土局公告,由于大龙地产因欠缴地价款逾期未签订合同,取消大龙地产顺义后沙峪天竺开发区22号住宅用地资格,其缴纳的2亿元保证金将不予退还。
大龙地产自2009年11月20日以50.5亿元竞得顺义区后沙峪住宅用地后,质疑声从未停歇――按2009年的盈利水准计算,大龙地产偿还完全部地价款需要17年。
上述国企副总对此表示,“地王的负面影响已经很严重了,政府也逐渐积累了应对的经验,可以出手了。”
章林晓对《财经国家周刊》记者分析表示,地王回收反映出地方政府对于金融风险的一种警惕,“表面上是针对土地,实际上是针对金融风险。最近这些年来,世界几乎所有的金融风险全都同土地密切相关。”
曾列席1月28日的全国国土资源工作会议的一位人士则表示,决策层在2010年对土地市场的调控“只会加强,不会放松”。
在这次会议上,国土资源部部长徐绍史提出,未来土地政策将注重加强与货币政策、财政政策和产业政策的协调衔接,特别是加强与证监会和银监会的协调联动,以防范可能由土地引发的系统性金融风险。
“这种联动的提法,徐部长曾多次提及。”上述人士透露。
无法消失的地王?
但逐步收紧的土地政策始终未能冰冻开发商的购地热情。自2009年底以来,一方面是调控政策的不断收紧,一方面仍是土地价格的节节攀升。
2月21日,上海又出全国单价地王。
央企华侨城集团旗下深圳华侨城控股股份有限公司(000069.SZ华侨城A)在上海以70.2亿元的天价夺得闸北区苏州河北岸东块1街坊地块。该地块楼面单价达52783元/平方米,刷新了之前上海黄浦区163地块51821元/平方米的单价纪录,加冕新一任全国单价地王。
北京市土地整理储备中心公开资料显示,2010年1月北京总成交土地26宗,总成交金额为132.46亿。其中居住类用地4宗,总建筑面积为67.3万平方米,总成交金额为89.55亿。楼面均价达到了13305元每平方米,溢价率达141%。
“2010年地王还将源源不断地出来,当然相较于2009年,可能会稍微缓和一点,因为各种政策都在针对地王。”章林晓说。
在他看来,地王成因源于多个层面。“从财政角度看,在于土地财政在当前没法退出;从供求角度看,土地市场供不应求;从货币角度看,是因为货币泡沫化严重,房地产已成货币泡沫的宣泄口。”
章林晓认为,这些因素均无法在短期内解决,政府部门则只能先期做一些政策的修补,而这些政策只在短期有效。
事实也指向这一说法,叶向忠表示,“一次性付清出让金是调控市场的技术性手段,但不代表将来都是这样,我们会根据市场表现来制定政策。”
国泰君安一位分析师告诉《财经国家周刊》记者,当前的土地政策大多针对住宅用地,而商业地块或将成为新的地王源头,这将间接影响整个土地市场的走势。
比如上海的163地块,便是商业用地。而新的单价地王苏州河北岸地块,住宅比例也不足50%,剩余部分包含相当体量的商业面积。
商业用地政策范文2
【关键词】长吉一体化区域;节约集约用地；政策机制
前言
土地是人类赖以生存和发展不可缺少的重要资源。随着长吉一体化区域经济的迅猛发展，土地的供需矛盾日益突出，本文从长吉一体化经济核心区的现实状况、问题和矛盾出发，结合我国土地管理的制度框架和演变态势，针对长吉一体化区域的地域特色，提出若干节约集约用地途径、政策和措施。
1.机制创新
作为长吉图开发开放先导区的直接支撑腹地，长吉一体化区域应当充分利用国家赋予的“先行先试”权力，探索差别化的管理机制和模式。
1.1 倒逼机制的弥补——建立促进节约集约用地的正向激励机制
长吉一体化区域土地资源的节约集约利用，要把正向激励机制的形成和完善作为重点。激励机制应当从用地指标、财政、税收等方面对节约集约用地予以奖励。明确奖励政策，对土地节约集约利用水平较高的县区，给予用地指标和资金方面的奖励，提高各地节约集约利用土地的积极性。
1.2 自下而上的调节——试行省内用地指标的地票交易机制
有的地区在进行城乡用地增减挂钩试点中提出了“地票”概念，很有创意。建议将这一概念的含义和使用范围加以扩大，不仅仅局限于城乡之间，还要扩大到全省各地区、各城市之间，通过细致设计，使地票能在省内各地区、城乡之间流通，以市场机制交易，促进土地指标向节约集约利用程度高的区域集中和转移。
1.3 更多的可持续性——完善招拍挂制度
目前的招拍挂制度虽然有利于提高集约用地水平，但直接体现的主要还是经济优先的发展思路，对于发展的质量和可持续性缺少足够的倾斜。完善招拍挂制度，关键是要将差别化的土地政策贯彻到招拍挂的土地出让过程中。在土地出让源头实现多元化供地，在确定建设用地供地量时，将投入产出作为综合评价标准的一个主要参数。同时对区内土地出让收支现状与问题进行研究，并尝试将招拍挂制度与财税体制相配合。
1.4 利益机制的调整——试行房地产保有税和空置税
建设用地蔓延分析显示，用地城市化的速度大大快于人口城市化，人均占用建设用地的指标增长较快，重要原因是人均占用住房增加过快，其中大量住房处于闲置状态。
建议会同有关部门进行税制改革，争取进行房地产保有税和空置税试点，一方面可以减少地方政府对土地财政的依赖，降低其对于土地出让的热情，另一方面也可以降低房屋空置率，促进真正的土地节约集约利用。这样的改革举措，也可以起到控制房价、降低进城门槛的作用，从而消化半城镇化和“两栖”人口。反映到用地方面，在城镇建设用地增加的同时，使农村建设用地有更多的减少，而不是城增乡不减，甚至双增。
1.5 以发展促节约集约——为经济增长提供用地支持
由于经济发展水平与用地节约集约程度之间存在正相关性，因此要正确理解和把握经济增长和用地管理之间的辩证关系，一方面要通过严格管理限制用地过度扩张和浪费；另一方面也要通过提供用地保障支持区域经济增长，增加节约和集约发展的能力，从而实现经济增长和节约集约用地的良性循环，实现节约集约用地的长期目标。
2.规划创新
2.1 规划促节约集约——进行长吉一体化区域国土规划的试点
现行各种相关规划分属各部门，各成体系，并依据各自内在逻辑进行调整和自我完善。在长吉一体化区域进行新的国土规划试点，应当切实针对国土空间开发中的问题，形成有特色、有独创性、有可操作性的规划安排。控制核心区开发密度、控制城市蔓延、优化城市形态、化解大城市病、保护耕地等应当作为规划的重点内容；保障粮食安全、生态安全和城市与区域发展的可持续性应当作为国土规划的最重要目标；安全第一、促进发展应当成为新的规划理念；国土督察部门主导、地方参与、并由土地利用规划管理予以落实，这一过程应当作为主要的实施机制。
2.2 现有框架的新功能——切实发挥永久基本农田和城镇发展控制边界的作用
为保护耕地和抑制日益严重的大城市病，长吉一体化区域要在发挥永久基本农田和城镇发展控制边界作用方面有所突破，并取得国内领先的成果。在城市边缘和建设用地扩展方向上划出足够数量的永久基本农田，并与城镇发展控制边界结合，使一些原本连片扩张的建设活动跳到永久基本农田以外发展。这样一方面保护了连片的优质耕地，另一方面也发挥了耕地作为城市绿心绿带的生态功能，起到控制城市摊大饼式扩张、削弱大城市病的作用。
3.土地政策的差别化
对长吉一体化区域以及区内，依据区域战略、产业先进性、节约集约用地水平，制定并试行两个差别化的土地政策。
3.1 长吉一体化区域的差别化土地政策
发挥用地政策对产业发展的调控作用，实行“产业差别化”土地政策，对高新技术产业和传统产业实行不同的土地政策，制订和及时更新禁止、限制用地的产业和项目目录，促进经济社会发展与国土资源利用相协调，用资源的可持续利用促进经济社会的可持续发展，引导土地向科技含量高、投资回报高、社会效益显著的优质项目倾斜。
长吉一体化区域位于东北平原腹地，山地丘陵等自然间隔较少，土质肥沃，人均土地占有量较华东、华南、华中和西南四区高，同时冬季寒冷漫长，年度生长量小，土地利用不能照搬其他地区超高强度开发建设的技术和方法，应从生态宜居的角度引导建设用地和生态景观疏密有致地发展，实行“生态差别化”。
3.2 长吉一体化区域内部的差别化政策
通过供地指标、地价、税收手段，抑制建成区的连片扩张，引导和鼓励边缘组团的形成和发展，促进长吉一体化区域布局形态的优化。长春市重点要严格控制绕城高速公路内的新增建设用地指标投放，保留一些永久开敞空间。在相距较近的拓展轴线之间，也要防止轴间填充导致进一步的摊大饼式蔓延。吉林市应当加强开发建设的园区化引导，促进工业向园区集中、农民向城镇集中。同时，根据吉林市水陆相间的地形特点，制订扶持政策，鼓励利用舒缓的坡地；根据山地丘陵较多的地形特点，在保护松花江水源地生态环境的同时，鼓励引导产业在空间结构上实现组团式发展。
4.标准和技术创新
4.1 简明有效的地方标准——出台长吉一体化区域的节约集约用地标准
地方标准中设置动态监管指标，有效控制半闲置地及变相囤地行为。结合土地出让合同，形成半闲置地的退出和回收机制。
针对大城市蔓延式扩展的问题，引进用地—人口弹性系数、用地—经济弹性系数作为考核指标，确定指标值降低的进度安排，以及缩减指标值到界值1之内的时间安排。
4.2 土地整理投入的增加——加大经济核心区土地整理的力度
制订长吉一体化区域土地整理专项规划，利用该区域经济发展水平比较高、财力比较充足的优势，加大土地整理力度，在剧烈的区域开发进程中确保耕地数量不减少，质量不下降。
4.3 因地制宜的技术模式——创新节地模式和寒冷地区节地技术
推行土地立体开发、复合利用、循环利用、劣地优用等节地模式，开发地上地下空间，鼓励企业对内部产业用地进行增容改造，加快小城镇、村庄改造，推进废弃土地开发利用。结合当地特点，创造适用于寒冷地区的节地模式和技术。例如，工厂采用多层厂房，并要求使用地下空间做厂房；长春市和吉林市发展更多的城市综合体；吉林市也可以谋划综合换乘枢纽，实现基础设施复合利用空间；小区、工业区、商业区增加利用地下空间等等。
5.督察监管创新
整合有关信息资源，建立完整的关于督察区的用地信息库，并把包括长吉一体化区域在内的经济核心区作为重点，实现资源分布、用地变更、动态监测信息一体化的督察监管基础平台。
参考文献
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[2]丛林；吕志强 关于加强监督检查全面落实节约集约用地的一点建议——经营管理者 2010/13
[3]牟傲风 全面落实节约优先战略 积极创建节约集约用地新机制——国土资源 2011/12
[4]李圣安 多途径促进节约集约用地 中国土地 2011/07
作者简介：
商业用地政策范文3
房地产市场发展
中国内地的住宅物业市场主要包括3类住房：廉租住房、经济适用房及商品房。就廉租住房而言，内地政府向低收入家庭提供现金补贴或实物配租。我们估计，少于1%的城镇居民家庭居住于廉租住房。经济适用房方面，内地政府提供政策优惠，例如豁免部分行政费用等，以鼓励房地产发展商兴建以低收入家庭为目标的单位。过去数年，这类住房分别占新屋动工量及销售量约6%―7%。换言之，内地大部分住宅物业均为商品房。
自1990年代进行住房改革以后，私人物业市场发展蓬勃。建屋工程维持于双位数字增长，整体楼价亦拾级而上。经济稳定增长，是楼市得以持续发展的主要原因之一。在1998年至2007年期间，内地经济发展稳定，保持平均每年9.5%的高增长，家庭收入亦因此而不断增加。
内地政府于2 0 0 5年发出指令，以防止楼价急升。其中一项主要措施，是处罚闲置住宅用地一年以上的物业发展商；另一项措施，是向购买物业后2年内将之出售的住房卖家征收商业税 。有关政策对房地产市场影响颇大。房屋价格年增长由2004年第4季的11.1%放缓至2007年第1季的6%。房地产的固定资产投资及住宅建筑工程亦告减慢，这在一定程度上反映发展商对楼市前景信心下降。
然而，住宅物业市场的调整时间短暂。在2007年第4季，楼价重拾双位数字增长，住宅建筑项目的增长速度亦相对加快。面对楼市急速发展，内地政府于2007年9月推行新措施，试图着力限制土地及物业的投机活动。措施严禁商业银行向被指囤积土地的发展商提供贷款，而按揭借款人亦需要就其第2套住房支付40%首期，及按中国人民银行相关基准利率的1.1倍计算利息。
房地产投资的增长于2008年初开始放缓，一手市场的住宅物业价格年增长，由1月份的12.2%回落至7月份的7.9%。在部分城市，影响更为显著。例如，广州住房价格年增长由去年9月份的7.2%，放缓至今年7月份的0.1%。按月计，上海、南京及深圳的住房价格亦告下滑。
房屋需求短期趋降
内地经济持续发展，推动家庭住户收入上升，长远增加房屋需求。城镇居民每年人均收入与住宅物业平均售价(以每平方米人民币计)的比率，由2004年的3.6倍上升至2007年的3.9倍，显示住户于2007年对同一项物业的负担能力比3年前高。同期，人均国内生产总值与楼价的比率亦稳步上扬。虽然如此，现时住房价格下调可能会影响买家对未来楼价走势的预期。对于那些预计物业价格会进一步下跌的潜在买家，他们或会放弃于短期内置业，以减低风险。事实上，现时楼价回落，正反映住房需求减少。同样，约90%为按揭贷款的居民中长期消费贷款，增长幅度亦较上年度低。
目前市况与2005年楼市下滑时不同，经济前景不明朗正影响市民的置业意欲。由于发达国家的经济增长正在放缓，令中国内地的经济前景蒙上阴霾。再者，内地股市已从2007年10月的高峰回落超过60%，城镇居民财富增长放缓，甚或下降，也可能减少住房需求。
内地政府的举措，包括过去数年间向住房卖家征收商业税及要求住房买家缴付更高利息，显示决策当局着力限制房地产市场的投机活动。假若内地政府继续循此方向推行政策，将会成为压抑房屋需求的重要因素。
实质利率上升亦可能打击住房需求。内地通胀一直高企，而传统上置业被视为对抗通胀的方法。然而，实质利率会影响楼价走向。这一点从过去10年来实质利率及楼价升幅的反比关系中可见端倪。内地通胀率由2月份的8.7%高位回落至7月份的6.3%，而名义利率维持不变，这促使实质利率上升。若趋势持续，住房需求或会进一步减弱（实质利率以1年期名义利率计算。不过，即使以超过5年期的名义利率计算，结果亦大致相同）。
房屋供应或会减少
除了需求之外，房地产市场亦受供应因素影响。正如上文所及，内地政府去年限制银行向被指囤积土地的物业发展商提供贷款，促使发展商加快开发闲置的住宅用地，增加房屋供应。但实际上，房屋供应似乎正在减少。房地产的固定资产投资年增长，由去年10月份的42%回落至今年6月份的38%。而6月份在建住宅楼宇面积的年增长为21%，远低于去年10月份的47%高位。同样地，竣工房屋数字于过去数月亦告减慢。
理论上，减少土地囤积将会增加可供出售房屋的数量。然而，由于预期楼价下跌，为谋对策，房地产发展商也可能因此而减慢建屋工程进度。此外，内地政府抑制土地投机的举措，亦可能降低发展商对行业前景的乐观程度。内地政府于2005年决定，向闲置住宅土地1年以上的发展商征收罚款。此举非但没有加快、反而是减慢建屋工程活动。
再者，发展商面对资金压力，亦可能会进一步减少兴建住宅房屋。由2007年初开始，中国人民银行屡次将1年期营运资金贷款利率、法定存款准备金率调高，紧缩货币政策，加上内地政府对贷款的限制，不但令获取信贷更形困难，亦会增加发展商及潜在买家的成本。
总结
短期而言，楼市不明朗因素正在增加。买家预期楼价进一步下跌等因素，将会延长目前房地产市场的跌势。经济增长下滑的风险及打击投机活动的政策，亦会继续影响房屋需求，但建筑工程减缓可望抵销部分对楼市不利的影响。在2005年开始的楼市调整周期需时超过1年才见好转。若按此推断，现时楼市跌势或会持续数季，之后才出现较稳定的长期复苏迹象。
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商业用地政策范文4
商业住宅属于房产，也是可以正常办理房产证的，一般商业用地房子产权年限是40年。但是土地使用权到期后，需要重新办理审批手续。具体的办理事项可以到当地的房管局咨询。
商业产权的房子房产证和居住房产证是没有本质上的区别以及限制的，只是在规划土地用途一栏有区别，商业房写的是商业，住宅房写的是住宅。但是商业房产证在办理和转让过程中的税费相对较高，具体高多少要看当地政策。还有一个比较大的区别，就是商业房产的土地使用年限较普通住宅有较大的差距。
房产证是指购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。
（来源：文章屋网 ）
商业用地政策范文5
关键词：保障性住房 城市规划
近些年，党和国家为了满足弱势群体、低收入者的住房需求，全国各地先后建造了一批经济适用房，改善了这些群体的居住和生活条件，有力地促进了和谐社会的建设。但是，随着城市化水平提高和人们观念的变化，一些保障性住房由于在设计上对地理、面积、交通、设施等的设计规划不够科学，对城市住房设计建设带来了一些不利的影响。本文重点分析当前保障性住房设计规划中存在的问题，在总结保障性住房特征的基础上，对科学规划设计保障性住房进行思考，以期为保障性住房建设同仁带来有益参考。
一、保障性住房设计规划中存在的问题
在国家调控的大前提下，城市保障性住房建设成为了目前城市发展和建设的一个重要内容。但是在现实中，保障性住房的规划却存在着多种问题。保障性住房的开发和建设远远滞后于商品住房的规划和建设；在被规划为保障性住房的建设用地在开发时却成为了工业、商业等项目用地，甚至保障性住房的用地被开发商挪作商业住房用地等。这些问题的出现主要有以下几个原因：
1、城市规划对住房的市场调控力度不足，即没有得到重视。虽然国家已经明文规定保障性住房规划的内容，但是其具体的操作细则没有形成条文，在只有方向的前提下是很难采取具体措施进行规划和实施的，这就给一些违规者以可乘之机，使得保障性住房的城市规划很难建立权威性，并且实施困难，政策效用大打折扣。这需要有关部门出台具体化、可操作性的保障性住房规划细则，强化对保障性住房政策实施的调控能力和力度。
2、保障性住房的规划和建设不能激发市场机制。市场经济环境下，对利润的追逐是开发商的生存目标，由于保障性住房目前只有一个增加房源稳定房价的目标，而没有解决具体的资金问题，只能靠当地政府来分担这部分支出，在政府财力有限的条件下，保障性住房建设让开发商无利可图，以此从政府到开发商都没足够的积极性来保证用地的性质，亟待需要建立科学的市场机制调动社会各界的参与积极性和主动性。
3、规划没有考虑到使用者的需求。保障性住房其保障的性质使其成为了一块鸡肋，因此在城市规划很少将保障性住房建设纳入到城市的整体规划系统中，进而导致对保障性住房自身的规划不够合理和科学，没有很好地考虑居住者的需求，多设置在远郊且生活配套缺乏，交通不便，这些增加了居住者的成本支出，居住者往往不愿购买，“弃购”的情况屡屡发生，保障性住房陷于尴尬境地。
二、保障性住房的规划特征
1、政府是保障性住房规划的主导
保障性住房建设是国家出于解决低收入家庭住房需求，维护社会稳定的政治大局，大力推进的一项爱民工程，这一初衷便决定了政府在保障性住房中的举足轻重的地位和作用。另外，从社会主义市场经济角度来讲，保障性住房是解决市场调控下无法满足基本住房需求的政策，因此是一项公益性的政策措施，这就决定了保障性住房的规划主导和执行者是政府。保障性住房从规划、审批、监督、实施等环节都不能离开政府的参与，因此保障性住房规划是可以通过政府协调而直接与城市规划挂钩的政策。
2、可操作性强是保障性住房规划的主要要求
保障性住房的政策是尽量满足低收入者的住房需求，并以此作为商业开发、廉租房、二手房的补充，因此在规划上应当具有可操作性。而且这种可操作性是建立在城市规划的整体协调上的，而不是想当然的将难以出让的地块作为保障性住房用地，这样做显然是不合理的。因为保障性住房应当与商业用房的梯级开发向衔接，以此形成一个高中低档的金字塔形的城市住房开发结构，这样的城市规划和开发基础才稳固，所以在开发保障性住房的时候应当将合理开发、持续开发、提高占有率作为重点，这样的要求使得保障性住房的规划需要具备更强的操作性。
三、以保障性住房为基础的城市住房规划
1、政府利用调控机制合理规划保障性住房用地
保障性住房的建设不是一个短期的民生政策，而是一个维护房地产市场和经济稳定的长效机制。这个机制的建立和完善自然需要时间，但是不能因为其见效慢而忽视其对整个城市规划的影响。因此在以保障性住房为基础的城市住房规划中应当发挥政府与城市规划的直通优势，将政府调控与城市规划结合起来，共同解决好保障性住房规划与城市规划的长效机制，即利用城市规划的中远期计划，现行规划保障性住房的用地，并确保其不发生挪用，确保其得到彻底的贯彻和落实。
2、利用政府职能有效控制开发用地的商业化比例
政府在保障性住房的建设中，要对其用地进行调控和保障，尤其是要有效控制用地的商业化比重。商业化开发是房地产市场发展和运行的重要基础，因此要提高城市规划的合理性，就应当利用政府职能从宏观上把握整个城市规划方向，并以此远景来控制商业地块和保障性住房的开发地点和顺序，以此利用商业开发来带动保障性住房周边的基础设施的建设，从而提高保障性住房使用者的生活质量，同时也可以满足城市和谐发展的需求。
3、合理规划空间格局
在保障性住房规划的时候，应当注意对整个城市空间结构方向的把握，统一筹划城市中心和新城区的发展规划，在不影响城市发展的情况下，合理规划城市的区域，在此基础上在进行保障性住房的规划，让保障性住房的建设融入到城市发展中，以此平衡城市的发展，避免出现低收入人群集中的现象，而是要统一安排、规划，以解决住房为基础解决城市低收入人群增收的问题，让保障性住房成为城市发展的基础，即降低线拉高以缩小贫富差距。
4、注重保障性住房的生态化建设
城市是一个完整的生态体系，目前的商业住宅开发已经十分重视对生态环境的建设，但这是远远不能满足整个城市的生态化需求的。因此，以保障性住房为基础的城市住房规划就应当将整个城市的生态建设放到对所有居民聚集区域的生态化建设中，对保障性住房的地块也应当保证足够的绿化面积，并严格执行国家标准。以此构成完整的城市生态化体系。
商业用地政策范文6
关键词：弼时镇；用地布局；建设策略
Abstract: BiShi town land layout directly affect the whole economic and technical development. Hunan province as the key construction projects, BiShi town land layout has been praised by the local government and related departments attention. This paper mainly discusses the main function layout thinking, and the various functions to introduce the concrete structure do, discusses the main land layout than make a diagnosis and give treatment, and finally gives the corresponding construction strategy for concerned personage reference consultation.
Key words: BiShi town; Land layout; Construction strategy
中图分类号：C29文献标识码：A 文章编号：
随着市场经济的不断发展，各种新兴企业如雨后春笋般平地而起，很好的拉动了社会经济的发展。但同时也造成了用地压力，众多的建筑物的需求不得不提醒我们土地布局的重要性，为了让每块土地都可以得到最大程度的发挥，我们必须在启动项目之前先对其用地布局有一个清楚的认识，以节约集约土地为原则，理清布局思路，规划用地结构。众所周知，弼时镇以其优越的地理环境获得湖南省当地政府在内的多发关注，近年来当地的经济状况发展迅速，依靠其特色的文化历史，弼时镇的旅游事业一直走在全国的前列，为更好的发展其旅游业，湖南省启动弼时镇旅游建设项目，所以在其用地布局上也提出了新的要求，所以我们有必要对弼时镇的用地布局做以深入的探究，以满足当地社会经济发展的需要。
一、弼时镇用地总体布局及功能结构
从弼时镇项目规划的总体情况分析，其用地功能布局的总体思想主要体现在公共服务区，生态住宅区及整个城镇发展轴线的布局规划上，具体而言如下所述：
（一）公共服务区
由于弼时镇现有的公共服务设施大部分都集中在107国道一层皮的布局模式上，站在土地功能布局的角度，我们必须对其用地结构进行调整，要对现有的行政办公用地实行搬迁政策，重新形成以新镇政府为中心的公共服务中心。该中心包含镇政府、计生站、活动中心发、宾馆及商业街等多元化设计，旨在让公共服务区的环境更加全面和人性化，以便其在用地布局时发挥其应有的效应。让大家可以感受到它的温暖和便利。
（二）生态居住区
就目前弼时镇的居住现状看，其主要居住区的建筑大部分都是一到三层，其总体布局一方面是沿着之前老的107国道布置，而另一种则是相对分散的居住分布，很难形成一定的规模。此次土地规划我们将强调规划其用地结构，最终的目标是是西汉南北两个生态宜居组团的目的。总的来讲生态区住宅在本次的土地规划中将以其规模化为主。
（三）发展轴线规划
对于整个城镇的发展轴线而言，此次布局采用“两纵一横”的主干道路，其中“两纵”主要指新旧107国道，而“一横”则指弼时路。
论及其主要的功能结构，我们可以用 “一心一带两区三轴多节点”来形容。具体而言：
“一心”指规划区综合服务中心，包括行政办公、商业金融、休闲娱乐等三个主要功能区；“一带”是指滨水景观带；“二区”指分别位于规划区北部内居住区、和位于规划区南部的高档居住区；“三轴”主要指沿规划区老107国道形成的一条商业发展轴，沿镇政府前集旅游服务商业金融于一体的形象展示轴，沿新107国道形成的生态观光轴；“多节点”集贸市场、旅游产品市场、工艺品市场、公园、入口广场等。
二、具体规划用地布局
具体而言，弼时镇的具体规划用地布局情况我们可以从居住用地和公共设施用地两方面来研究。当然，相对来讲，居住用地因为其形式比较单一，所以在用地规划上考虑此问题和细分程度相对于公共设施用地要少一些。我们在进行这部分用地的规划是主要运用集中布局方式，以公共服务中心南、北两面布置，居住用地总面积16.74公顷，占总用地的33.43%。此外，由于公共设施用地的复杂性及可塑性较强，所以不同于居住用地，公共设施用地在规划的过程汇总必须根据不用的用途对其进行详细的分析。根据弼时镇的发展实际来看，此次的公共设施用地规划的核心是新镇政府及老107国道，其总面积为15.21公顷，占总用地的30.37%。其具体规划内容分为以下几点：
（一）行政管理用地
此次规划用地对于行政管理用地方面，主要是将新镇政府搬迁至新107国道与弼时路交叉口的西南角，作为弼时镇的形象节点。结合计生站一起布局。总用地面积为3.04公顷。相对于其他公共设施用地，用于此方面的土地占地面积相对比较多，旨在让弼时镇的形象有一个较为显著的提升。也为发展其他行业尤其是旅游业做以铺垫。对其品牌形象有很好的推动作用。
（二）教育机构用地
弼时镇在此次的土地规划别强调教育机构用地，主要是为了提升该镇的总体文化层次，同时带动其旅游文化产业的发展，此次规划将保留规划区北部的弼时镇中心幼儿园，并在南部居住区范围内新建一幼儿园。总用地面积为0.60公顷。主要是为了满足当地青年家长子女教育的需要。
（三）文体科技用地
为应对文体科技的发展，我们在此次的规划用地中专门对此项用地做出规划，以便让科技带动周边各项事务的发展，实现科学技术是第一生产力的目标。其具体布局为在其规划区内规划一活动中心，紧邻镇政府布置，总用地面积面积0.60公顷。虽然占地面积不是很大，但是其作用是不容小觑的，文体科技在每个时代都是不变的主题。
（四）医疗保健用地
自从新医改政策及医保体系的逐渐完善以后，医疗保健逐渐成为各大城镇规划的基础和重点，不仅体现了人文关怀，更对人们的生活负担予以减轻。在本次弼时镇的医疗保健规划用地的规划时，一方面在规划区保留弼时镇卫生院保证居民正常的保健工作，另一方面将其东侧用地预留控制为医疗保健用地，为其的预留发展空间，总用地面积为0.7公顷。当然，此项规划的目的也是为了提醒广大市民朋友一定要注重自身的身体健康。有什么疾病应该及时治疗，而不能因为怕麻烦或花钱耽误病情造成不可挽回的后果。
（五）商业金融用地
随着近几年全国乃至全世界范围内金融行业的蓬勃发展，弼时镇在此次土地资源的布局过程中也与时俱进，专门规划处商业金融用地一保证金融行业的具体运作。规定策略中指出规划区商业用地采用点线面相结合形式布局，较为均衡的分布在规划区内，以满足城镇居民的购物需求。同时保留沿老107国道布置商业带，规划在府前路形成规划区商业轴线，并将沿线的局部放大形成较大的商业点，大的商业地块主要围绕旅游产品市场布置，形成规划区的商业中心以应对金融市场的变幻莫测。商业用地总面积8.30公顷，占总用地的16.57%。如此庞大的占地面积说明了商业金融用地在弼时镇的发展过程中起到非常重要的作用，不惜牺牲众多的土地资源来保证商业金融用地的完整性也要求我们必须关注该地的商业金融市场，要将发展旅游产品作为工作的重点和创收的目标。
（六）集贸市场用地
不同于旅游产品的无形市场，弼时镇近年来在集贸这一有形市场上也开始探索，旨在通过一系列的集贸市场将其知名度得到一定的扩张和延伸。目前镇区正在计划建设一处工艺品市场，位于旅游产品市场的南端，并在老107国道的西边建一以零售为主的乡镇集贸市场，总建设用地面积约1.97公顷。
总的来讲，本次弼时镇的规划用地在布局上还是较为科学的，按照不同的用途及功能对其相应的土地进行合理的划分有利于土地的优化和良好的利用，当然在此过程中我们也必须遵守一些相应的规则，只有这样才能让此项工作进展的更为顺利，为此我们也应该制定相应的策略来保证具体工作的实行。其相应的布局表如下所示：
三、总结
综合全文，弼时镇的土地规划策略关系到其总体的经济发展，良好的用地规划对提升当地土地利用率，减少土地浪费，提升当地经济发展效率都有很大的帮助作用。所以作为相关工作人员，一定要完全掌握弼时镇的具体规划方向和方法，以便在实践中认真感受其优点，为弼时镇的繁荣作出相应的贡献。
参考文献：
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