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土地价值评估方法范文1
摘要：收益法在国外被广泛运用于收益性房地产价值的评估，收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。总收入-总费用=净收益。这种理论包含着三个假设前提，即净收益每年不变，资本化率固定，收益为无限年期。运用收益法评估房地产价值，首先要求取净收益，通过总收益减总费用求得；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。
关键词：收益法 房地产评估 应用
收益法在国外被广泛运用于收益性房地产价值的评估，收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。总收入一总费用=净收益。这种理论的抽象，包含着三个假设前提，即净收益每年不变，资本化率固定，收益为无限年期。运用收益法评估房地产价值，首先要求取净收益，通过总收益减总费用求得；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。
收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。实际净收益是指在现状下被估房地产实际取得的净收益，由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估(例如当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让：或当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低；或收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值；或土地处于待开发状态，尤当前收益，同时还必须支付有关税、费，净收益为负值)。由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其殊的、偶然的因素，取得的房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。这个收益被称为客观净收益，只有客观净收益才能作为评估依据。
一、净收益测算的基本原理
运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来净收益。在实际估价中，求取净收益甚至比求取报酬率更困难，特别是针对不同的估价对象，求取净收益时应从收入中扣除哪些费用、不扣除哪些费用。此外，测算出的价值对净收益也很敏感。
收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类。据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益；二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐中心、汽车加油站等类房地产。在实际估价中，只要是能够通过租赁收入求取净收益的，宜通过租赁收入求取净收益来估价。因此，基于租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。下面先介绍基于租赁收入的净收益测算，然后介绍基于营业收入的净收益测算。
二、客观总收益
客观总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益，也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收益。求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。在确定收益值时需以类似房地产的收益作比较；需对市场走势作准确的预测；必须考虑收益的风险性和可实现性。
三、客观总费用
客观总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等，也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。总费用也应该是客观费用。客观总收益一客观总费用：净收益。资本化率又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。资本化率越高，意味着投资风险越大，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。求取资本化率的方法包括净收益与售价比率法；安全利率加风险调整值法[资本化率=无风险利率(例如国债利率)十风险报酬率]：各种投资收益率排序插入法。资本化率分综合资本化率(是将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。此时评估的是房地产整体的价值，采用的净收益也是房地合一的净收益)、建筑物资本化率(建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价值。这时采用的净收益是建筑物自身所产生的净收益，把房地产整体收益中的土地净收益排除在外)、土地资本化率(土地资本化率用于求取土地自身的价值。这时采用的净收益是土地自身的净收益，把房地产整体收益中的建筑物净收益排除在外)。
(1)评估房地合在一起的房地产价值时房地产价值=房地产纯收益／综合资本化率
房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用
房地产总费用=管理费+维护费+保险费+税金
(2)单独评估土地的价值
① 由：上地收益评估土地价值
土地价值=土地净收益／土地资本化率
土地净收益=土地总收益一上地总费用
土地总费用=管理费+维护费+税金
② 由房地产收益评估上地价值
土地价值=房地产价值建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价一年贬值额x已使用年数
土地价值：(房地产纯收益一建筑物纯收益)／土地资本化串
建筑物纯收益=建筑物现值x建筑物资本化率
(3)单独评估建筑物的价值
建筑物价值=房地产价值一土地价值
建筑物价值=(房地产纯收益一土地纯收益)／建筑物资本化率
四、基于营业收入测算净收益的基本原理
有些收益性房地产，通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益，其业主与经营者是合二为一的。这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算，主要有以下两个方面的不同：一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入，二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，例如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。例如，某餐馆正常经营的收入为100万元，费用为36万元，经营者利润为24万元，则基于营业收入测算的房地产净收益为100―36―24=40 OY元)。基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。
参考文献：
土地价值评估方法范文2
【关键词】 林地使用权； 基准地价； 评估指标体系； AHP—Delphi评估模型
一、引言
随着林业产权制度改革的不断深入，林地使用权的流转将日趋频繁，这就要求林地所有者和使用者能够掌握林地的等级和价值，保障自身的合法权益。林地使用权基准地价是森林资源资产评估、林地征用补偿的基础参数之一。林地使用权基准地价评估的目的是确定被评估林地在某一时点上的林地使用权基准地价，为林地的转让、出租、抵押、投资、合股、经营、拍卖、征税等提供作价参考依据。林地使用权基准地价是指县（市）政府针对需要根据林地不同级别或不同均质地域，按照不同地域类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。林地使用权基准地价为林地流转、林地开发整理、土地整理项目管理、林地占补平衡和国家征用集体林地提供依据和价格参考。
目前国内对林地基准地价评估研究方面的文献比较少，主要集中在林地分等定级基础上进行林地地价评估的研究。
国内诸多学者在林地分等评价指标体系方面作了些研究。陈宝晖（2005）选用自然评价指标（年均气温、年均降雨量）、林业开发利用指标（林地利用率、单位面积立木蓄积）、林业发展水平指标（森林覆盖率、人均林业总产值、人均占有森林面积）和社会经济发展水平指标（人均国民生产总值、农民人均纯收入）作为福建省林地分等评价指标体系。杨志格（2008）选用经济指标（单位面积产值、经营水平、人为干扰）、地利指标（集材条件、集材距离、运输距离）和立地指标（土层厚度、腐殖质层厚度、坡度、坡位）作为福建永安市林地等级评价因素指标。王伟（2009）选用自然条件指标（群落结构、地表覆盖度、物种多样性）、地利条件指标（集材条件、运输距离）和社会经济条件指标（经营水平、人为干扰度、供应潜力）作为林地分等因子。从这些学者的研究结果来看，对林地分等定级评价指标有很大的差别，相同点很少。有的考虑了经济发展水平因子，有的考虑了地利因子，有的考虑了林业发展因子，但是都不够全面，不能从整体上体现反映林地的价值影响因素。
在林地定级分类指标权重计算方法上，大部分学者选用层次分析法，或者聚类分析法、加权平均法，或者这几种方法的结合。陈宝晖（2005）采取灰色关联度法和简单加权平均法来计算各个评价指标的权重，通过分层聚类法来确定林地等。杨志格（2008）采用层次分析法对林地单元级别进行划分。王伟（2009）采用层次分析法和加权综合的方法，计算林地等级单元总分值，据此就可以对林地质量级别进行评价分析。
在林地地价评估方法的研究方面，根据《森林资源资产评估技术规范（试行）》（1996年12月16日国资办发〔1996〕59号）的规定，林地资产价值评估主要有现行市价法、林地期望价法、年金资本化法和林地费用价法。陈宝晖（2005）在林地期望价法和修正的林地期望价法的基础上，应用多元线性回归技术评估各等别林地地价。杨志格（2008）以每个小班实际成交或修正后林地地价的测算值为基础，选用不同的林地基准地价模型，采用多元线性回归技术建立地价模型，拟合出最优的林地基准地价模型。王伟（2009）应用林地期望价法对林地资产进行价值评估。李芹芳等（2009）以扶风县农用地定级成果为基础，采用样点地价平均法和定级指数模型法综合确定扶风县农用地的基准地价。
在林地使用权基准地价评估模型研究过程中，笔者参考《农用地估价规程（TD/T1006-2003）》和《农用地定级规程（TD/T1005-2003）》中的相关内容，结合森林资源区划技术、林地等别定级技术和林业生产经营管理特点，从可测算、可定量、可评价的角度出发，以县级行政区域林业生产经营管理和林地使用权生产经营效益为基础，建立一个比较完善、科学和可操作的林地使用权基准地价评估指标体系，实现定性指标数量化。林地使用权基准地价评估可以采用AHP法（层次分析法）、Delphi法（专家意见咨询法）和样点地价平均法、定级指数模型法或这几种方法的组合。本文应用层次分析法筛选林地使用权基准地价相关因子，分析其相互关系，建立林地使用权基准地价评估指标体系并测算各指标权重，应用专家意见法对被评估林地使用权基准地价评估指标进行评分；然后根据该林地使用权基准地价评估指标评分结果结合基准林地基准地价或样点林地基准地价来计算被评估林地使用权基准地价，为林地使用权价值评估提供参考用基础数据。其中，基准林地基准地价或样点林地基准地价是由县（市）级政府在林地分等定级的基础上以林班或小班为单位，采取样点地价平均法和定级指数模型法综合估价得到的结果来确定，并定期公布和更新。
二、AHP—Delphi评估模型原理及林地使用权基准地价评估指标的设立
在建立林地使用权基准地价AHP—Delphi评估模型指标之前，需要对AHP—Delphi评估模型的基本原理和林地的特点进行简要阐述，并确定建立林地使用权基准地价评价指标体系的一般原则。
（一）AHP—Delphi评估模型的基本原理和林地的主要特点
1.AHP—Delphi评估模型的基本原理
林地使用权基准地价AHP—Delphi评估模型的基本原理是：
（1）选取能够反映林地价值特征的序列指标作为林地使用权基准地价评估的指标体系。
（2）应用层次分析法（AHP法）确定各个指标的指标权重值，各指标权重值反映各指标对林地使用权基准地价的贡献值。
（3）以同等别和级别的基准林地或样点林地为参照物，应用Delphi法（专家意见咨询法）对被估林地使用权基准地价评估的各指标进行评分，然后计算出各指标的分值。
（4）对被估林地进行使用年期修正和估价期日修正。
（5）根据（2）—（4）计算出的数值和基准林地或样点林地的基准地价即可计算出被估林地使用权基准地价。
2.林地的主要特点
林地作为森林资源和土地资源，具有以下特点：
（1）林地面积的有限性。根据国家林业局2011年度的统计，除香港、澳门和台湾地区外，全国有林地面积18 138.09万公顷。按林木权属划分，国有的7 143.58万公顷，集体经营的5 176.99万公顷，个体经营的5 817.52万公顷，分别占39.38%、28.54%和32.08%。全国现有天然林面积11 969.25万公顷，占有林地面积的65.99%。我国人均占有森林面积不到世界人均占有量0.62公顷的1/4①。
（2）林地位置的固定性。作为土地资源的一种，林地在空间位置上具有与农用地、城镇土地相同的位置固定性特点，不能随意移动。因此，林地的利用和改造具有鲜明的地域特点，必须依据当地的自然生态环境，因地制宜地组织林业生产，最佳使用林地资源，调整森林结构，持续发展林业产业。
（3）林地区域的差异性。林地区域的差异性很大，气候条件、降雨量、土壤质地、土壤肥力等区域差异性也很大，导致其经济效益差异性大，从而影响到其基准地价的区域性差异，直接影响到林地资产评估价值，给林地资产评估带来一定的困难。
（4）林地的可持续利用性。林地作为重要的土地资源，只要在使用过程中，利用和改造得当，就会成为永久性可持续利用的生产资料。相反，违反自然经济规律，不合理地利用林地资源，将导致森林生态系统的破坏，使林地失去它的作用，而变成荒山秃岭。因此，必须按照自然经济规律，对林地资源合理规划、合理经营，使林业建设持续发展。
（5）林地用途的可变性。林地作为土地资源的一种类别，人们根据当地经济社会发展的需要可随时调整其用途，如将林地改造为农用地、城镇建设土地、宅基地等。因此，在林地使用权基准地价评估中要考虑其最佳用途。
3.确定林地使用权基准地价评价指标体系的一般原则
笔者依据下列原则来建立林地使用权基准地价评价指标体系：
（1）综合分析原则。林地质量是各种自然因素、社会经济因素综合作用的结果，林地使用权基准地价评估应以造成土地质量差异的各种因素进行综合分析为基础。
（2）主导因素原则。林地使用权基准地价评估应根据各种影响因素及其作用的差异，重点分析对林地质量及土地生产力水平具有重要作用的主导因素，突出主导因素对评估结果的作用。
（3）收益差异原则。林地使用权基准地价评估应反映土地自然质量条件、土地利用水平、社会经济水平的差异对土地生产力水平及土地收益水平的影响。
（4）定性与定量相结合原则。林地使用权基准地价评估应把定性的、经验的分析进行量化，做到定性指标数量化。
（5）最佳用途原则。林地作为土地资源可以有多种用途。这里提出的林地最佳用途是指按照适地适树原则，以最佳用途使用林地、发展林业生产作为林地使用权基准地价评估指标的确定原则。
（6）可行性原则。林地使用权基准地价评估指标含义要明确，概念要清晰，要易于理解和掌握，所确定的影响因素易于收集、比较和分析，在指标体系中具有可操作性。
（二）林地使用权基准地价AHP——Delphi评估模型的指标
林地是树木生长的基础，其价值由森林资源资产的价值体现，或由其改变用途后的土地价值体现。
本文在分析了林地的特点后，确立了林地使用权基准地价评估指标体系的构建原则。以此为基础，根据林地使用权基准地价评估工作的需要和可行性，选取下列指标作为林地使用权基准地价评估的指标体系，指标体系分为三个层次，A层为目标层，B层为准则层，C层为方案层，见图1。林地使用权基准地价评估指标共有4个类别18个指标，具体包括：
1.自然因子指标（B1），反映林地自然因素对林地使用权基准地价的影响
（1）土壤质地（C1）。土壤质地是土壤物理性质之一，指土壤中不同大小直径的矿物颗粒的组合状况。土壤质地与土壤通气、保肥、保水状况及耕作的难易有密切关系；土壤质地状况是拟定土壤利用、管理和改良措施的重要依据。土壤质地优良的林地有利于树木的成长，林地价值就较大。
（2）土壤肥力（C2）。土壤肥力是土壤的基本属性和本质特征，是土壤为植物生长供应和协调养分、水分、空气和热量的能力，是土壤物理、化学和生物学性质的综合反应。土壤肥沃程度的高低直接影响树木的长势，从而影响林地价值的大小。
（3）林地坡位（C3）。土壤微生物是土壤健康状况的一个生物指标，下坡的土壤微生物数量明显高于其他坡位，不同坡位微生物数量的多少依次为下坡>中坡>上坡>平坡。不同坡位林地土壤微生物含量不同，影响不同坡位林地树木的长势，林地价值也不同。
（4）林地坡向（C4）。坡向对于山地生态有着较大的作用。山地的方位对日照时数和太阳辐射强度有影响。辐射收入南坡最多；其次为东南坡和西南坡；再次为东坡与西坡及东北坡和西北坡；最少为北坡。坡向能够对植物生长发生影响，从而引起植物和环境的生态关系发生变化。不同坡向林地同样影响树木的长势，从而影响林地价值。
（5）海拔高度（C5）。不同海拔高度林地适合不同树种的生长，高海拔林地不利于乔木的生长而有利于灌木或草林的生长。因此，不同海拔林地其价值也不同。
2.社会经济因子（B2），反映交通因素、采运成本等对林地使用权基准地价的影响
（1）交通通达度（C6）。交通通达度一般是指往四周的交通干线的数量。通达度越高，交通越方便，运费也应该越低。而土地的价值则会因通达度高而升高。即交通通达度和运费成反比，和土地价值成正比。交通通达度直接影响林木资源运达交易市场的成本，从而影响林地价值。
（2）公路路网密度（C7）。公路路网密度等于某一计算区域内所有道路的总长度与区域总面积之比，单位为公里每百平方公里。公路路网密度越高，交通通达度越好。公路路网密度直接影响林木资产的运输成本，从而影响林地价值。
（3）道路可及度（C8），是指道路能否直达林区。道路可及度低的林地，林木采运成本高，林地价值相对较低。
（4）离中心城区距离（C9）。林地距离中心城区的距离越远，林木资产的采运成本就越高，相对而言，林地价值就越低。
（5）采运成本（C10）。林木资产采运成本越高，林地价值越低。
（6）人均林业GDP（C11）是综合反映某宗地林地生产经营收益能力的指标。人均林业GDP越高，林地产出越大，林地价值就越大。
3.森林资源因子（B3），反映森林资源的产出水平的序列指标，是影响林地使用权基准地价的重要指标
（1）单位面积蓄积量（C12），是直接反映单位面积林地产出林木资源资产水平高低的指标。该指标值越大，反映林地产出水平越高，因而林地价值也越大。
（2）森林覆盖率（C13），亦称森林覆被率，指一个国家或地区森林面积占土地面积的百分比，是反映一个国家或地区森林面积占有情况或森林资源丰富程度及实现绿化程度的指标，又是确定林地价值高低的重要依据之一。
（3）林地利用率（C14），是有林地占林业用地的百分比。它受到林业经营管理水平高低的影响，同时，间接地影响了林地价值。
4.特殊因子（B4），是一些间接影响林业产出水平的指标，它们不同程度影响林地使用权基准地价
（1）环境污染（C15）。受污染林地损害林业生产，导致林业产出水平下降。因此，林地价值相对较低。
（2）特殊地理位置（C16）。这里的特殊地理位置指的是沙漠中的绿洲、海岸边的红树林等特殊地理位置的林地。特殊地理位置的林地对周边生态环境影响很大，因而与普通林地相比，其价值往往不同。
（3）旅游资源（C17）。作为森林旅游资源的林地与普通林地相比，其价值要比普通林地价值高很多。
（4）用途易变性（C18）。林地用途易变性指的是林地用途很容易改变。某块林业生产用林地如果能够比较容易地转换为商业用地或工业用地，其价值往往也比林业生产用地价值高。
三、构建林地使用权基准地价评估模型
（一）建立层次分析模型，计算指标权重
笔者根据层次分析法（AHP法）原理，应用yaahp层次分析法软件来构建林地使用权基准地价评估层次分析模型，并计算相关数据。
1.两两比较法，将各指标比较进行数量化
层次分析法（AHP法）在对各指标之间比较的相对重要程度进行评测时，引入九分位相对重要的标度方法（表1），这样就能使决策者的定性指标数量化。
2.构造判断矩阵
判断矩阵用以表示同一层次各指标间的相对重要程度的判断值，结合林学专家的意见，笔者对18个指标因子按重要程度进行排序和经过反复测试，确定林地使用权基准地价指标体系判断矩阵数据如表2—表6所示。
3.计算层次单排序权重系数
（二）咨询专家意见，对被评估林地进行评分
为了获得被评估林地使用权基准地价18个指标的评分值，本文采取Delphi法（专家意见咨询法）进行评分。在评估时，应该聘请具有丰富工作经验和专业胜任能力的土地估价师、土地管理专家、林业工程师、森林资源资产评估专家或咨询人员、注册资产评估师等专业人士构成专家团队，以与被评估林地相同等别和级别的基准林地或样点林地作为参照物，对被评估林地使用权基准地价各指标进行评分，评价被评估林地的质量和属性特征，作为被评估林地使用权基准地价评定估算的重要参数，专家意见评分表见表12。
（三）评定估算被评估林地使用权基准地价
在确定了林地使用权基准地价评估指标体系及其权重值和专家综合评分后，就可以与被评估林地相同等别和级别的基准林地或样点林地的基准地价为基础参数，按照类似市场比较法的方法对被评估林地的基准地价进行估算，其计算公式如下：
被评估林地使用权基准地价=基准林地基准地价或样点林地基准地价×使用年期修正系统y×估价期日修正系数T×[∑（指标权重值
×专家评分平均值）]÷∑基准林地或样点林地指标分值
式中：基准林地基准地价或样点林地基准地价由县（市）级政府部门定期公布，也可以采取样点地价平均法和定级指数模型法综合估价获得。
指标权重值是林地使用权基准地价层次分析（AHP法）模型得到的结果。
专家评分平均值是采用Delphi法（专家意见咨询法），由林地使用权基准地价评估专家团队成员以基准林地或样点林地作为参照物，对被评估林地使用权基准地价18个评价指标按百分制进行评分，然后加总平均计算求得，见表12。
四、应用举例
五、结论
1.林地使用权基准地价是林地使用权价值评估中最重要的基础参数之一，对林地使用权价值评估具有重要作用。
2.林地使用权基准地价评估的目的在于为林地使用权价值评估提供基础参数或评估参考数据，或用于林地征税目的，或用于林地征用目的的价值参考。
林地使用权基准地价AHP—Delphi评估模型是类似于市场比较法的一种林地使用权基准地价评估方法，但它有别于市场比较法。市场比较法需要选用至少三个以上的交易案例作为评估参照物对被评估对象进行评估，而林地使用权基准地价评估模型只需选用与被评估林地相同等别和级别的基准林地或样点林地的基准地价作为比较参数，即可以评估出被估林地使用权的基准地价。如果不能获得相同等别或级别基准林地或样点林地基准地价，可以根据本文提出的18个指标采取样点地价平均法和定级指数模型法综合估价获得。值得注意的是，使用样点地价平均法和定级指数模型法对林地基准地价评估与本文提出的评估方法相比相对复杂，计算难度大。
3.林地使用权基准地价AHP—Delphi评估模型适用于能够获得相同等别或级别基准林地或样点林地的基准地价为基础参数的被评估林地使用权基准地价的评估。林地使用权基准地价AHP—Delphi评估模型也可用于林地使用权租赁、转让、抵押贷款等林地使用权经济行为的价值评估。
4.林地使用权基准地价AHP—Delphi评估模型是在我国林地使用权交易市场不够完善、市场资料不够丰富且数据搜集比较困难的情况下使用，或者在市场比较法、收益法、成本法使用的条件受到限制时的评估方法。
5.林地使用权基准地价AHP—Delphi评估模型的优点是，相比于样点地价平均法和定级指数模型法，具有操作简单、易于评估人员使用的特点；缺点是必须有同等等别和级别的基准林地或样点林地的基准地价，而目前我国在较多地方还没有同等等别和级别的基准林地或样点林地的基准地价资料可供参考。
6.在林地使用权基准地价评估18个指标因子中，土壤质地C1、土壤肥力C2、林地坡位C3、交通通达度C6、公路路网密度C7、道路可及度C8、单位面积蓄积量C12是最重要的因子，这些指标是决定林地使用权基准地价的关键因素；林地坡向C4、离中心城区距离C9、森林覆盖率C13、环境污染C15为较重要因子；海拔高度C5、采运成本C10、人均林业GDP C11、林地利用率C14、特殊地理位置C16、旅游资源C17、用途易变性C18为一般重要因子。这些因子的重要程度排序符合林业生产经营的特点，体现了林地在营林生产中的重要基础地位。然而这些指标也不是绝对的，在林地使用权基准地价评估时，可以根据当地林地立地条件和地利条件、社会经济发展水平等因素，适当调整指标体系和各指标权重值。
【参考文献】
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[7] 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局.城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）[S].北京：中国标准出版社，2004.
土地价值评估方法范文3
(一)房地产税评估方法
房地产评估制度是房地产税制的重要组成部分，它是指房地产税评估部门依据一定的技术手段和方法，对土地及其附着物(建筑物)的价值或面积进行定期评估。并据以作为房地产计税依据征税。当前，世界各国房地产税体系中的房地产计税依据有三类：一类是面积计价法。一类是市场价值计价法，一类是面积和市场价值混合法。世界上大部分国家尤其是发达国家都采用市场价值计价法，一些转轨国家和经济水平较低的国家，如捷克、智利、肯尼亚等采用面积计价法或混合估价法。但实行面积计价法和混合计价法的国家正在向市场价值计价法转变。从世界各国具体的评税方法看，主要是通过以下三种方法来进行房地产价值评估。
1.市场法
市场法即市场售价比较法。它是将应税房产与近期交易与之类似房地产的价格比较，同时考虑影响交易价格的各种因素，估定应税房地产价值。这种方法需要有发达的房地产市场、完善充足的交易资料和高度的信息化建设，多数发达国家普遍采用这一方法。市场法适用于居民住房、私人公寓、度假屋、农场等的评估。
2.收益法
收益法即收益还原法，也叫收入资本化法或收益现值法。它是指运用合适的收益率(资本化率或还原率)将未来的纯收益折算为评税财产现值的方法。这种方法是用每期的总收入减除总费用得出纯收益后，根据一定的收益率(资本化率)算出财产的评税值。这种方法适用于比较容易获得相同或同类财产市场租金价值的房产，如商店、写字楼等。
3.成本法
成本法即重置成本法。它是通过评估房地产的重置或重建成本来确定市场价值。由于这种方法考虑了财产折旧和无形损耗，因此，需要准确评估建筑物的成本、土地价值及折旧。在财产相对比较新、还不存在同等财产的销售以及建筑物相对独立的条件下，宜采用这种方法，如工业财产价值经常采用这种评估方法。
(二)房地产税的评估手段
房地产税的评估手段主要有三种，一是批量评估手段，二是单宗评估手段，三是自行评估手段。批量评估是指借助计算机信息系统，采用法定形式建立的参数体系。分片区批量评估应税房地产的市场价值。据以计算应征税款的方法。单宗评估是指评税专家遵循法定规程，选用合适的评估方法，对个别产权结构和建筑结构复杂、功能多样的应税房地产进行评估的方法。自行评估是指财产所有人对其自有财产确定一个评估价值，并以此进行财产登记和申报纳税的方法。
从目前的情况看，以市场价值为计税依据的国家普遍采用批量评估手段。如美国、英国、法国、德国、荷兰、挪威、芬兰、爱沙尼亚、塞浦路斯和罗马尼亚等。其中，美国广泛应用计算机辅助批量评估系统(CAMA)和地理信息系统(GIS)作为房地产评税价值的技术支撑系统。还有一些转轨国家和发展中国家正在开展批量评估工作，如匈牙利、立陶宛、波斯尼亚、马耳他等。由此可见，批量评估已成为世界各国评估手段发展的趋势。
在个别缺乏专业估价人员，税收征管水平较低的国家，如匈牙利、泰国、突尼斯和菲律宾以及哥伦比亚实行自行估价制度。但由于财产所有人自主估价，财产价值存在被低估的倾向，加之居民纳税意识薄弱，税务部门缺少足够的人员对自行申报财产税数据的审核，往往会造成税源大量流失的状况。
(三)房地产税的评估机构
世界各国或地区对房地产税评估均设有专门的估价机构，这些估价机构有的隶属于税务系统(但一般与征管系统分开)，有的独立于税务系统，但一般来说在工作中独立性较强(见下表)。如澳大利亚各州设立总评估师办公室，负责税基评估，总评估师由议会任命，对州长负责；美国不动产税基评估主要在地方政府，波士顿60多万人，仅政府不动产价值评估人员就达200多人：英国由国家税务局内部的估价办公室进行房地产税基评估：香港地区则由与税务局平行的库务署来进行。通过这套管理体系的设立。保证了不动产税基评估的进行，这是房地产税稽征的基础。
目前，极少数的国家，如新西兰、博茨瓦纳、肯尼亚和南非利用私人评估机构协助市政当局进行房地产评估。但是，利用私人评估机构进行评估容易产生数据的可信度、质量控制手段等问题。
(四)房地产税的评估周期
世界各国评税周期的规定一般分为两种：一种是对评税周期由法律规定，包括必要时推迟或取消房地产重估的规定；另一种是评税周期没有法律规定。但在实际操作中有一般规定。从各国实施的实际情况看，重估周期一般都在3―10年的范围内波动，其中以3年和5年作为周期的最多，只有极少数国家每年都进行重估，还有一些国家很少评估。一些发达国家和地区由于技术和财政能力相对较强，评估周期较短且相对固定；反之，一些发展中国家或地区评估周期则较长且不固定。除此以外，一些国家如约旦、哥伦比亚和巴西采用房地产价格指数(如利用通货膨胀率)作为重估指标，但效果不太理想。
(五)房地产税的评估结果争议解决机制
任何财产税制都必须具备一种渠道，即当房地产评税机构评出每个地块的房地产价值后，要向纳税人发出通知，告知房地产的纳税价值，若纳税人认为对他们财产的估价有误时，可以提起申诉。各国申诉渠道一般包括三个机构。纳税人首先向当地税基评估机构申诉。如果税基评估官认为纳税人的理由是对的，可以调整税基评估通知，以纠正估价方面的错误和异议；如果税基评估官不同意纳税人的意见，纳税人才能向政府复核委员会审诉。如果这一机构未能解决争议，纳税人最后可向法庭提出申诉。
二、对我国评税制度的启示
从国外的经验可以看出，房地产税的评税制度与该国家或地区的房地产税制设计、历史文化背景和政治制度密切相关。尽管各国或地区的具体实际不同，但仍有一些基本的一般性规律，这些规律也是我国房地产税制设计和具体操作中不可或缺的。因此，在我国的房地产税制面临改革，房地产估价制度很不完善的情况下，借鉴国际先进经验，建立一套适应市场经济发展的房地产评估制度是很必要的。
(一)设立专门的房地产税评估机构
由于税基评估既需要借助于税务部门对纳税户基本信息的掌握，也需要借助于房地产或土地管理部门掌握的相关数据资料，加之房地产税评估结果关系到政府的税收收入与个人应纳税额，因此，大部分国家或地区都设立了专门的不动产税基估价机构，这些评估机构的性质主要是政府部门(有的隶属于财税部门)或准政府部门，具有较强的专业性。鉴于我国还没有设立专门的房地产税基评估机构，建议在我国房地产税制改革中，设立隶属于政府部门的独立税基评估机构。为了保证评估环节和征税环节相互独立，该机构应该与地方税务机关和房地产管理机构并列，既能保持密切联系又可以相互监督制约，保证评估结果的公允性。
(二)培养专门的评估人员
房地产税基评估是以批量评估为主，运用计算机辅助评估，结合GIS信息系统进行的评估。评估过程中依据的评估标准和采用的具体方法与一般不动产评估不同。因此，各个国家都对房地产税基评估人员的任职资格及条件做出了明确规定。一般来说。房地产税基评估人员需要通过考试取得执业资格，并接受专业的后续教育课程培训，周期性地接受执业资格审核。在这方面，我们要借鉴发达国家的经验，建立评估师注册登记制度，完善评估人员培训与继续教育制度，建立起符合我国国情的税基评估从业人员管理制度。
土地价值评估方法范文4
【关键词】房地产税；国际比较；税收改革
一、国外房地产税收制度改革历程
世界上绝大多数国家和地区都开征了房地产税，并已成功建立较为完善的房地产税制，使房地产税不仅成为地方政府的有效收入来源，而且也使房地产税有效发挥了调节市场运行的作用。为促进房地产市场健康发展，近百年来，英国、美国、德国、日本等发达国家，都在对房地产税制不断进行调整、改革以适应地方治理、民主政治发展需求。
近几十年以来，印度尼西亚、印度、菲律宾、尼日利亚、巴西等发展中国家在推进地方自治过程中，也开始了不动产税改革，并将其作为地方自治改革的重要内容。20世纪90年代后期，俄罗斯、拉脱维亚、立陶宛、阿塞拜疆、吉尔吉斯斯坦等一些中东欧、中亚等转轨国家开始了重建不动产税的进程。
世界各国和地区不动产税改革的主要内容集中在纳税人范围、课税对象确定、税基确定、税率、减免优惠等方面。纳税人范围主要是房地产所有人，少数国家为实际占用人或受益人。课税对象包括住宅和商业地产，有些国家或地区对出租用房地产、空置房地产另外课征税收。税基确定上逐步由面积、数量、租金、原价值，向市场现值加一定优惠或折扣计算，发达国家近几十年来的不动产税改革主要集中在税基的确定上。在税率上一般采用固定税率，有些国家如美国大部分州没有固定税率，而是按照地方政府年度预算支出减去财产税外其他财政收入后，除以不动产税基的办法计算税率。在减免优惠主要范围上，有些国家按照房地产用途确定，主要是对医院、养老院、学校等公益用房屋；有些国家按照纳税人的类型确定，如低收入者、退伍军人、国家荣誉获得者等；有些国家采用两者结合的方式。
税收也是政府调控房地产市场的重要政策，对房地产征税将引起房地产交易频率、交易量和交易价格变化。世界各国的房地产税制改革经验表明房地产税制改革有助于实现房地产市场的调节作用，遏制房地产投机行为，稳定房地产市场发展。反映在房地产价格上则表现为房地产税制改革前后的房价变化，通常有助于降低房地产税收负担的房地产税制改革将抑制房价上涨，而旨在打击房地产投机、增加房地产持有成本的房地产税收政策则会导致房价下跌。对世界各国房地产价格的变化情况进行了研究，以分析税收政策对调控房地产市场发展的作用。结果发现：一些国家并没有取得预期的效果，如比利时、法国、荷兰等，还有一些国家取得了预期的效果，如丹麦、瑞典、德国、美国等。在各国房地产税制改革过程中，都不同程度地在吸收民意的基础上，对其他国家的改革经验进行了借鉴。一些发展中国家与转轨国家在制度改革的初期，直接引入外国专家参与税制设计；有的甚至直接照搬其他国家的不动产税制规定或改革方案。
二、房地产税收制度国际比较及借鉴
国际上存在一些较为成熟的房地产税收制度可供我们在构建改革模式时加以借鉴，归纳了一些国家和地区的房地产税制基本状况。在这些较为成熟的房地产税收模式中，存在一些共性，主要体现在以下几个方面：
（一）税制要素方面
课税对象由土地、建筑物分离，向土地建筑物合一的方向调整。按照早期的税收理论，对土地价值的课征是合乎公平和效率要求的，因此初期的不动产税征收一般将土地、建筑物分离，重点对土地进行课征，但后来逐步向房地合一、共同评估的方向发展。在税率方面，由多重、复合型税率向单一税率、低税率方向调整。为适应房地合一、税基单一化的趋势，税率设计也逐步简化，由多重的复合型税率向单一税率方向发展，适应世界税制改革中简化税制、降低税率的要求，以增强税收的合理性，提高不动产税征管效率。减免项目逐步减少，税制得以简化。在保留必要的减免优惠项目的同时，将减免数量减少，数额降低，税收优惠逐步由补偿性支出政策所取代。以价值为基础的税基逐步代替面积、因素调节型税基。以价值为基础的税基其优势在于，可以使税收具有成长性，具有财政收入弹性，以适应地方政府财政支出不断增长的需求。
（二）征管基础建设方面
重视征管信息共享机制建设。包括：建立不动产的产权产籍登记系统，加强征管信息、产权信息、纳税人身份信息、纳税人收入信息的共享机制建立。现代信息技术得以广泛应用。在不动产税征管中，广泛使用现代地理信息系统（GIS）、计算机辅助批量评估系统（CAMA）、数据库技术、网络技术，以提高征管效率，降低税收成本。
（三）税收民主化：透明、参与和保护
不动产税收入一般是地方收入，支出用于公众直接享受到的、感觉到的公共设施、公共服务，课税对象明显。同时，不动产税收入支出的对应性强，税收的损失感明显，所以通过政府公共服务提供税收补偿的要求更加强烈。因此，不动产税改革不同于其他改革的地方在于，它有着充分的制度设计让公众参与改革和征管的进程。在很多国家的改革中，就是通过增强公众对征管、政策调整过程的参与，保护纳税人的合法权益，从而提高不动产税的税收遵从度。
三、国外房产税改革成功经验
（一）国外房产税功能定位
国外关于房产税的研究历史比较悠久，这为房产税的开征奠定了良好的理论基础。国外关于房产税的研究也主要集中在房产税的功能定位以及房产税制的设计上，具体说来，关于房产税的功能研究观点主要包括以下几个方面：
1. 财政收入说。首先税收是国家财政收入的主要来源，而房产税作为一项税收也具有增加财政收入的功能。其次，由于房产税本身的特性，房产税是地方政府重要的财政收入。国外征收房产税的实践证明，由于房地产本身不易转移，房产税具有稳定的税源，因此房产税是各国地方财政收入的重要来源。房产税的征税遵循财政的税收原则，重视房产税的财政功能，房产税用于增加地方财政收入，支出于地方公共设施建设，真正做到取之于民用之于民。
2. 效率说。该理论主要观点是，在保有环节征收房产税对于房产这项资源的合理有效配置具有重要的调节作用，房产资源的拥有者由于较大的税收负担而对空置的房产进行充分利 用，最终达到合理配置资源的目的。这主要是因为现实中的市场并不像理论中的那样有效，在现实中经常存在市场失灵现象，这就要求政府在必要的时候进行调控，而税收则是政府干预市场进行宏观调控的重要方式。房产税政策如果运用得当，可以有效的发挥调控市场的作用，促进房地产市 场的资源有效配置。房产税遵循税收经济效率的原则，把房产税功能定位在合理配置资源，调控房地产市场上，通过合理的设置税收要素加强针对性，严厉打击房地产市场的投机性需求。
3. 公平说。这种学说的总体思路是房地产是居民财产的重要组成部分，房地产作为一项重要的财产所得，不同的人拥有的财产数量不同，过大的差异就会导致收入差距过大，因此需要一种财产税对其进行征税，从而调节收入差距保证社会公平。遵循房产税的公平原则，房产税功能定位在调节收入差距上，通过累进税率等使富裕者负担更高的税负，而税收收入用于基本的保障住房建设，从而达到调节贫富差距的功能。
明确房产税的功能，根据房产税的功能定位，科学合理有针对性地设置税收要素，可以更好的发挥房产税的作用。从国外的典型国家的房产税政策来看，不同国家的房产税定位不同，但是都定位明确。在定位明确的基础上，合理的量化和标准化税收原则， 据此来设计房产税税收要素，从而保证了房产税发挥应有的作用，因而明确定位房产税的功能，以此为原则进行税收政策设置可以更好的发挥税收的作用。房产税改革的首要任务就是明确税收目的，结合国内房地产市场的基本情况以及税收体系，对房产税进行正确的功能定位，从而更有针对性的设置税收要素，更好的发挥税收的作用。
（二）国外房产税的制度设计
纵观世界范围内征收房产税的国家，在功能定位明确的基础上设计的房产税制度有很多经验值得借鉴。
1. 房产税是地方税收的主体税种。整体来看，房产税是世界上大多数国家地方的主体税种，这样才能保证房产税成为地方政府收入的主要来源，房产税收入占地方税收收入比例较高，这样可以减少地方政 府财政收入中土地财政收入的比例。如美国房产税的收入占地方税收收入的比例在70%左右，而加拿大则高达92%，另外，西方国家特别是地方房产税权较 大的国家，房产税收入占地方税收收入的比例普遍较高，房产税是地方的主体税种，房产税收入是地方财政收入的重要来源。这一点充分证明了房产税增加地方财政的功能，长期来看，房产税是地方稳定的主体税种。
2. 税收要素设计合理。从征税范围看，国外房产税大多坚持宽税基的基本原则，因为宽税基可以保障房产税有稳定庞大的税源，与提高税率相比，拓宽税基相对比较隐蔽，这样可以在保证量能课税的原则下充分发挥房产税的财政功能。同时大多数国家在宽税基的基础上，设定一个合理的税收优惠，例如对老人等特殊群体免税或者设定一个免税面积，税收优惠的规定可以降低低收入群体的税收负担而且减少房产税的征管阻力。
从税率来看，各个国家的税率制定方法和税率的高低都不同，但是都在功能定位的基础上，当地政府都根据自己的实际情况因地制宜的设计税率。例如美国各地政府在税率的制定上拥有较大的自，房产税的税率是地方政府根据当地的当年的财政预算 应纳房产税的房产的总价值等变量计算出来的，这样由于各个地方的计算税率的变量连同税率也不同，但大多都在0.8%-3%这个范围之间。英国房产税的税率采用的是调节收入差距效果明显的累进税率，累进税率可以使房产税更好地发挥调节收入差距的功能。总体上来看，各个国家的税率普遍较低，较低的税率是考虑到纳税人的税收负担，减少了房产税征管的阻力从而保证房产税可以稳定的征收。
从计税依据来看，大多数国家都采用了能够反映市场价值的房产评估价值作为计税依据，也有一些国家采用了也可以反映市场价值的评估租金作为房产税的计税依据。当然采用评估价值作为计税依据的前提是拥有比较完善的房产税评估机制，包括科学有效的评估方法、高素质的评估人员以及公平的评估纠纷等事后处理机制。
3. 保障措施完善。首先为了保障房产税制度顺利实施，实施房产税的各国大多都有完善的住房信息系统以及科学的房产评估机制，这有利于减少税源的流失。住房信息系统主要包括房屋数量和产权类型、房产所在地的土地类型、所有权等详细的信息。除了完善的住房信息系统，国外房产税实施的保障措施还包括建立在高效的住房信息系统上的科学的房产价值评估机制，科学的评估机制是房产税计税依据合理的重要保障也是房产税是否公平的重要保障。因此为了保证评估价值的公平很多国家还设有房产评估纠纷解决机构，如果纳税人对评估机构评估出来的评估价值存在异议，纳税人可以向评估纠纷解决部门申诉， 从而保证评估值公平科学。
其次，为了减少房产税征管的阻力，提高房产税征管的效率，大多数国家都采用征税软件对房产税进行征管，房产税从申报到征收等一系列工作都可由其完成。同时对于纳税人的逃税行为，各个国家都制定了较为严厉的惩罚制度，逃税人要缴纳数额相对较 高的罚款，同时税务部门还可以对纳税人的房产行使留置权和拍卖权。完善的保障措施不仅可以减少房产税的征管阻力而且可以减少税收征管成本。
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