前言：中文期刊网精心挑选了农村土地征收赔偿标准范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
农村土地征收赔偿标准范文1
关键词：二元结构；土地财政；土地流转；建设用地市场模式；一体化
一、我国现行城乡建设用地的二元结构
（一）我国城乡土地所有制的二元结构
《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”可以看出，我国实行土地的社会主义公有制，在公有制的前提下，存在着两个所有权主体，一个是国家，另一个是农民集体。城市的土地属于国家所有，农村的土地属于农民集体所有。因此，我国城乡的土地所有制呈现出二元结构特征。
（二）用途管制下的城乡二元土地所有制
《土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。”第三十四条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”由此可见，城乡二元的土地所有制在用途管制下造成了城乡建设用地使用制度的二元特征。建设用地的使用与土地的所有制和使用者的身份相联系[1]。一方面城市建设用地必须使用国有土地，农民集体的土地不能随意改变用途，不能直接进入城市建设用地市场；另一方面，只有农民集体经济组织内部的成员才能取得农民集体建设用地，而农民集体经济组织外的任何单位和个人是无权使用的。这就造成了城市和农村建设用地市场的割裂，农村集体建设用地只能在本集体经济组织内部进行使用与流转。
二、城乡建设用地二元结构所导致的问题
随着我国社会主义市场经济的深入发展，城乡一体化进程加快导致城乡间的生产要素流动速度也不断加快，作为生产要素之一的土地，也加入城市化与工业化的进程中。一方面，现实经济生活中存在着大量的集体建设用地的潜在供给。我国城市化快速发展需要大量的劳动力，加上长期以来农业的低收益，使得大量农村劳动力离开了土地，从事城市劳动；许多农村户籍的大学生，通过自身的努力，留在了城市工作，在城市定居。但是按现行的土地制度，他们仍享有宅基地使用权，形成了集体建设用地的潜在供给。另一方面，现实经济生活中存在大量的集体建设用地的需求。随着城市房地产价格的上涨，企业在城市生产经营的成本大大增加，此时使用农村土地的成本大大降低，因此企业都有将厂址设置在郊区或者农村的意愿。近几年来各地不断兴建的“小产权房”就是一个例证。
我国现有的城乡建设用地呈现出典型的二元结构，法律禁止农民将集体所有的土地使用权出让、出租或者转让用于非农建设，城市建设用地只能使用国有土地，要在空间上扩展城市建设用地，只能通过土地征收制度。这种制度安排与现实的经济运行产生了较大的矛盾，并且产生了一些不可避免的问题。
（一）集体建设用地资产属藏，损害了农民的权益
土地的资产属性是指土地的物质实体能为人类所用，并且这种使用能给使用者带来经济利益[2]。在我国现阶段，同等资本投入农业的收益大大低于工商业的收益。同样土地用于农业生产所产生的收益大大低于用于工商业生产所产生的收益。政府将农集体建设用地征收为国有并出让给工商业企业，农民集体土地从农用地转化为非农建设用地过程中，土地资产产生了巨大的增值，而这部分增值的分配与被征地农民不相关。因此，城乡建设用地二元结构的制度使得集体建设用地的资产属性无法显现，同时损害了农民的利益。
（二）影响政府对土地市场的宏观调控能力
我国政府对土地市场的宏观调控是通过土地利用总体规划和城市规划来进行的，对建设用地实行总量控制和年度计划管理制度。然而市场上存在着大量的农民集体建设用地的需求者和供给者，在经济利益的驱动下，必然会发生许多私下的交易。由于这些交易在目前法律条件下是违法的，政府对这部分交易无法进行有效监管，容易造成建设用地数量超过年度计划，造成建设用地供应总量失控。同时由于政府无法对这部分交易进行有效监管，政府也难以审查该土地利用是否符合土地利用总体规划，容易造成土地利用规划遭到破坏。无论是建设用地数量失控，还是土地利用总体规划遭到破坏，都会削弱政府对土地市场的宏观调控能力，扰乱我国土地市场的秩序。
（三） 不利于资源的优化配置，降低集体建设用地利用效率
由于我国存在着大量的农民集体建设用地的供给者与需求者，但我国实行的城乡建设用地二元结构的制度阻碍了市场的发展，集体建设用地的使用权不能出让、出租或者转让用于非农建设，不能合法进入城市土地市场。因此已在城市定居的农民只能将其宅基地闲置，还有其他一些由于村组调整、农村公共服务机构的调整而产生的大量的集体建设用地也只能闲置。这些集体建设用地的闲置，造成土地资源的浪费，说明城乡建设用地二元结构是一种低效率的制度。
三、建立城乡统一建设用地市场制度和政策建议
（一）我国城乡统一建设用地市场制度框架设计
构建城乡统一建设用地市场的关键在于将集体建设用地使用权配置市场化，即通过集体建设用地使用权出让、流转、入股、联营、租赁、抵押等方式进行市场化配置。具体讲：首先，构建统一的信息服务平台、市场服务体系（如：价格评估机构及土地市场咨询机构等）[3]；其次，在上述体系建立并成熟运转的基础上，让农村集体建设用地类比城市建设用地，通过统一的土地市场机制与用地单位之间进行交易和开发，从而实现建设用地资源的有效配置。在这一过程的实现中，还应加强一些保障措施。比如：国家应采取税收、管理、规划及法律等措施对其进行调控，以保障该体系健康、有序、合理并合法地运行。
（二）明确入市的土地范围和供给主体
目前的土地利用计划是基于城乡二元的土地制度制定的，导致土地利用规划与城市化的要求相脱节，削弱了土地利用规划的执行力，导致城乡土地市场混乱。建立城乡统一建设用地市场，需要各级政府从本地区经济发展的实际出发，对本地区经济发展的未来态势作出科学合理的预测与分析，并在此基础上编制统一的城乡土地利用规划，将土地利用规划与城市规划结合起来。将符合规划用于建设用途的土地进行统一的造册登记，明确可以进入建设用地市场交易的土地范围。
同时应当明确土地所有权主体，按现行土地法规定，农村集体土地属于农村集体经济组织所有。乡镇属于国家政权机关，而村委会则是村民的自治组织，在法律上不能成为农村集体土地的产权主体[4]。生产小组作为村民的经济组织，而生产小组的成员长期作为本小组土地的经营人与管理人，将生产小组明确为农村土地所有权的主体实至名归。不仅要将农村集体土地的所有权明确界定为生产小组所有，还要赋予生产小组完整的权利，应该至少包括占有、使用、收益、转让、入股、租赁以及符合国家土地规划的用途转换的权利[5]。
（三）修改与完善相关的法律制度
第一，根据《决定》的指导精神，修改现行法律法规对“建设用地使用权”的规定，建议将集体建设用地使用权从其所有权中分离出来。其具体措施为：为保证集体建设用地所有权稳定且其经济利益能够充分体现，允许建立集体建设用地“有偿、有限期、可流转”的使用权制度，将其所有权与使用权分离，并修改相关的法律法规。第二，在相关法律的颁布实施上，对所有权前提下的农村集体建设用地直接入市流转予以合法化认可。第三，对符合相关规划及批准使用的建设用地，鼓励农民以土地入股等方式来参与建设开发，并在法律层面上对其予以认可。第四，大力培育发展和规范农村集体建设用地中介组织，做好城乡建设用地市场的衔接，为形成统一、开放、高效的建设用地市场体系搞好服务，充分发挥市场对土地资源的配置作用[6]。
（四） 深化征地制度改革，逐步缩小征地范围
第一，严格界定“公共利益”的范畴，严格区分公益性用地与经营性用地。现行法律没有对公益性用地与经营性用地进行严格区分，导致了一些地方政府以“公共利益”的名义圈占农民的土地，经营土地财政，从中获取巨额收益。因此必须在法律上严格界定“公共利益”的范围，将政府征地行为严格控制在“公共利益”的范围之内，缩小征地范围和数量，逐步放开经营项目建设用地市场。第二，完善征地的赔偿机制。现有的征地制度的赔偿标准是依据集体土地原用途的产量的若干倍进行赔偿的。农业的低收益导致了赔偿标准过低，征地费用低廉，使农民丧失了大量的土地级差收益，使征地的地方政府有了获利的空间，政府便有征地的动力。因此还必须完善征地补偿机制，提高补偿标准，增加地方政府的征地成本，减小地方政府的征地冲动，进一步缩小政府范围。
（五）政府必须加强对土地市场的宏观调控
第一，各地方政府要依据土地利用规划对所辖地区的土地进行摸底清查，准确掌握各个地块的基本信息，对各类土地的入市资格进行审查并进行统一的登记造册，严厉打击将不符合建设用地规划的耕地转化为建设用地的违法行为。第二，政府要依据统一的税收政策，为规范土地交易秩序，合理调节其增值收益，在城乡统一建设用地市场构建之后，应该发挥土地税收的杠杆作用[7]，采用税收手段来调节国家、集体与农民三者之间的利益分配。第三，政府还必须加强土地交易管理，加强土地所有权属档案管理，依法处理土地交易过程中产生的各类纠纷，维护市场的稳定。
[参考文献]
[1]李倩：《向城乡一体化进发――访社科院农村发展研究所研究员王小映》、《中国土地》2008年第10期，第28至30页.
[2]贾晶晶.中国城乡统一建设用地市场构建研究[D].郑州：郑州大学2012.
[3]刘祥琪.我国征地补偿机制及其完善研究[D].天津：南开大学2010.
[4]姜大明.建立城乡统一的建设用地市场[N]中国国土资源报2013-11-22.
[5]赵伟.土地用途管制的国际经验与借鉴[J].中国房地产2009（11）.
[6]李建建，黎元生.统筹城乡视野下的征地制度改革[M].北京：经济科学出版2010：72.
农村土地征收赔偿标准范文2
关键词： 集体建设用地； 土地使用权； 流转制度
中图分类号： F301.1 文献标识码： A 文章编号： 1673-9973（2013）02-0112-05
土地是人类生存和发展的重要物质基础，其对经济、社会的发展具有不可替代的作用。随着我国市场经济体制的建立和发展，土地作为一项重要的资源愈发体现其使用价值的重要性。同时，资源性、稀缺性在当前的经济形势下更加促使其使用价值的不断提高。作为社会主义国家，所有制结构决定了土地作为一种资源其所有权主体的特殊性。依照我国现行宪法的规定，根据主体的不同，可将土地分为国有土地和集体土地。此种土地制度在我国计划经济时期对经济发展、工业建设发挥了重要作用，但随着我国社会主义市场经济制度的建立，此种“城乡二元”的土地制度成为新一轮经济发展的障碍，特别是在解决“三农”问题、缩小城乡差距、建立社会主义新农村成为当前及今后一个阶段主要任务的时期，切实提高广大农民的生活水平，保障农村经济持续、健康、有序发展成为社会经济建设的迫切任务，构建集体建设用地使用权可流转制度被多数专家、学者认为是圆满完成任务的必经途径和有效手段之一。因其不仅能促进农村经济的发展，并且对于合理配置土地资源，合理开发、利用土地资源，保障集体经济组织的土地权益，促进农村经济的发展具有重要的现实意义。
一、完善相关法律，解决下位法与上位法之间的矛盾
有学者将集体建设用地使用权定义为：“是指法定主体依法取得的对农民集体所有的土地进行非农业目的的占有、使用和收益的权利”。[1] “土地流转，即土地的流通和转让”，[2]根据流转标的不同，可分为土地所有权的流转和土地使用权的流转。根据我国宪法第10条的规定，在我国土地所有权是禁止流转的，唯有通过国家征收的形式实现集体土地所有权主体的变更，且只能由集体所有变为国家所有。而国有土地使用权的流转则形式多样，根据我国《土地管理法实施条例》的规定，无偿的形式有划拨，有偿的方式包括出让、租赁、作价出资或入股。
如：截至2008年11月，江苏南通海门市共办理集体建设用地出让417宗，出让面积4357.5亩；集体建设用地转让74宗；共办理集体建设用地租赁73宗，租赁面积623亩。[3]由以上数据可知，各地区的试点工作取得了初步的成果，此种流转方式占据了集体建设用地使用权流转非常大的比重，而接下来的工作就是总结各地区的成功经验，在全国范围内进行推广，以此形成全国统一的集体建设用地使用权可流转制度。据统计，仅2000年至2002年，安阳市刘家庄、任家庄、三家庄三村集体流转收入已达1400多万元，用于修建道路200万元，建学校、养老院等公益事业150万元，上缴国家各种税费500多万元，安置1300多个劳动力，人均年收入5000元以上；[4]广东2006年实现流转宗数约2100宗，面积达1500公顷，涉及价款20亿元。[5]据测算，2020年我国要达到城镇化率60%、工业化率70%的目标，需要增加1.5亿亩建设用地。[6]
在我国，建立集体建设用地使用权可流转制度是适应经济社会发展的客观需要，法学理论为此制度的建立提供了深厚的理论基础，国家土地政策的推动及试点地区的实践经验为此制度的建立奠定了坚实的现实基础。
为完善立法，解决下位法土地管理法、担保法和上位法宪法之间以及土地管理法本身法律条文之间的矛盾，应对土地管理法、担保法相关条出以下修改：（1）秉承宪法第10条和土地管理法第2条的规定，将土地管理法第43条修改为：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，可以依法申请使用国有土地或集体所有土地；村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业建设，可以依法申请无偿使用农民集体所有的土地”。（2）将担保法第34条第3款修改为：“抵押人依法有权处分土地使用权、房屋和其他地上定着物”。
二、改革现行的征地制度
在物权理论上，土地征收是物权变动的一种形式，是国家出于公共利益的需要，依照法定条件和程序，将农民集体所有的土地强制收归国有，并给予相应补偿的行为。我国宪法第10条、土地管理法第2条、物权法第42条皆有“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”的规定。此种规定，为缓解城市扩张、经济发展对土地的大量需求，进而征收农民集体土地提供了法律基础。
国家只有为了“公共利益的需要”，才能对集体土地进行征收，但我国立法机关并未借鉴西方发达国家成熟的立法经验，采用概括或列举的方式明确“公共利益”的内涵或外延。因而，在城市建设日益饱和、城市可用土地仍不能满足经济发展需求的背景下，为保证经济的持续发展，政府及用地者开始寻找突破点，他们利用国家法律和司法解释并未对“公共利益”做出明确规定的法律漏洞，人为地任意扩大“公共利益”的范围，将其外延扩大化、商业化，大量征收集体经济组织所有的土地用于商业开发建设，以满足经济发展对土地的需求，使得集体建设用地使用权以征为国有的形式变相流转。该行为不仅损害了广大农民的土地权益，而且不利于土地的合理开发利用，因此要改革现行的征地制度，使其规范化。据《新京报》2011年4月20日的报道，我国土地管理法的修改工作已经启动。笔者建议：可以此次修改土地管理法为契机，或是之后通过最高人民法院司法解释的方式，对土地征收制度进行如下改革：
（一）明晰“公共利益”的范围
1. 界定“公共利益”的内涵。《辞源》中将“公益”界定为：“公共之利益，相对于一个人之私利、私益而言”，将“利益”界定为“好处或功用，即指能满足人们物质或精神需要的事物”。美国学者庞德在他的社会法学理论中把利益分为个人利益、公共利益与社会利益，其中公共利益是指涉及政治组织的社会生活并以政治组织社会名义提出的主张、要求或愿望。本质上讲，庞德所称的“公共利益”即国家利益。我国法律、法规、司法解释未对“公共利益”的涵义作出明确界定，“公共利益”的认定缺乏法律标准。但根据法律解释原理、国家现行的土地政策，以及保护农民集体土地利益的需要，对“公共利益”的范围不宜作扩大解释。因而，应将“公共利益”界定为：为保障国家的安全、发展，国家机构的正常运行，满足社会绝大多数人的生存、生活而必须具备的物质基础。其应具备以下四个特征：（1）公共性。即相对于私人利益，公共利益主体是国家或社会公众，而不是确定的个体或组织；同时，此种利益主要依赖以政府为代表的公共选择机制来实现。（2）合理性。由于公共利益的实现经常是以减少或损害其他类型的公共利益或私人利益为代价的，因此在认定公共利益时要进行利益权衡，进行利益大小、社会效益、实现代价的比较，最大限度地减少对其他利益的损害。（3）正当性。除国家利益外，对其余公共利益的认定，要体现公共性，广泛听取民众意见，保证公共利益真正满足公众的需求。（4）公平性。公共利益的实现是以损害私人利益为代价的，因而要对利益损害者进行合理的补偿，以实现社会公平。
2. 明确“公共利益”外延。在大陆法系和英美法系国家，如德国、法国、英国、美国等国，法律同样规定，政府为了公共利益的需要可以征收土地，并采用概括或列举的方式明确规定“公共利益”的范围，只是不同国家基于本国国情对公共利益的认定标准略有不同而已。我国土地管理法第54条对以划拨方式取得国有土地建设项目的范围进行了规定；同时，国土资源部制定的《划拨用地目录》将用地划分为公益性和经营性，前者可以划拨方式获得国有土地使用权；2011年1月21日国务院新颁布的《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》中，对可征收房屋的情形进行了规定。因此，可以参照以上法律、规章的规定，明确规定由政府组织实施的基于以下需要的项目可以征收集体建设用地：（1）国防和外交；（2）能源、交通、水利等基础设施建设；（3）科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业；（4）保障性安居工程建设；（5）对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建。
（二）提高征地补偿标准
土地管理法第47条规定，我国的征地补偿标准是：“按照被征收土地的原用途给予补偿”，此标准仅从国家经济利益的角度出发，未考虑失地集体的土地权益，其合理性备受质疑。且在当今地价不断上涨的背景下，该标准与市场脱节，不能维护失地农民的财产利益。此标准下，在国家和集体组织之间产生了土地收益“剪刀差”，激发了民众的不满情绪，使集体建设用地使用权隐性流转成为可能。
国际上关于征地补偿的原则有：（1）日本的“正当补偿”原则，其补偿范围主要包括：产权损失、财产损失、失业损失和其他损失等，此补偿原则是一种比较全面的补偿。此外，日本还专门规定了要“按正常市场交易价计价”的原则；（2）美国的“合理补偿”原则，此原则下国家要赔偿所有者财产的公平市场价格，包括财产的现有价值和财产未来盈利的折扣价格；（3）巴西的“公平赔偿”原则，根据此原则，征地补偿项目包括土地的原购置费用、土地的产出等项目。三种补偿原则中，补偿程度最高的为“正当补偿”原则，“合理补偿”原则次之，“公平补偿”原则补偿程度最低。
为保障集体经济组织成员的利益，在确定了征地项目范围的前提下，我国要提高现行的征地补偿标准。新确立的征地补偿标准，既要限定在国家财政的承受范围之内，又要实现失地集体经济组织成员的经济利益。笔者认为新征地补偿标准要考虑以下因素：（1）土地的原用途。土地的原用途一定程度决定了其对当地经济、文化、社会的作用。不同用途的土地因其给当地所带来的利益不同，其价值也就不同。如被征土地原是村办企业用地，其不仅给当地政府带来税收收入，而且增加了农民的经济收入，如果国家要进行补偿就要将“农民收入的减少”作为补偿标准确定的因素。（2）地上附着物。地上附着物是土地上承载的建筑物及其附属物，附着物的建设要耗费财力、物力和人力。土地被征用，附着物所有权人同时丧失了对附着物的所有权和使用权，造成了经济利益损失。因而，在确定赔偿标准时，应将地上附着物作为必要因素加以考虑。（3）土地的市场价格。因土地的位置能够决定土地使用权流转时的市场价格，故征地补偿标准的确定要借鉴马克思的级差地租理论。被征收的集体土地大多处于城市边缘，地理位置优越，其一旦被征收，土地所有权人便丧失了原有的经济利益，集体经济组织成员的收入因此而减少。相对来讲，如果此种土地通过招标、拍卖的程序进入土地市场进行流转，凭借其优越的地理位置，集体经济组织必然能获得优厚的回报。因而，两种状态下土地收益差的存在，使得在确定征地补偿标准时必须要参考土地的市场价格。因此，我国要对现行的征地补偿标准进行修改，确立合理的补偿标准，补偿费用应包括：土地原经济效益、地上附着物的损失、一定比例的市场差价。
（三）完善征地程序
1. 要由征地部门拟定征地补偿方案，报同级人民政府进行审批。
2. 受理申请的人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并对论证结果予以公布，征求被征地集体经济组织成员和社会公众的意见。
3. 受理申请的人民政府应对所征求的意见进行论证并对原征收补偿方案进行修改，公布修改后的方案。
4. 根据方案确定的时间、程序发放补偿费用至集体经济组织，集体经济组织定期内按人口数将补偿费用发放至成员手中。
5. 以上所有程序完成之后进行征地活动。
三、制定《集体建设用地使用权流转管理法》
建立集体建设用地使用权可流转制度，首先应对相关规范性法律文件进行修改，解除对集体建设用地使用权流转的限制，其次是制定专门的法律以构建我国的集体建设用地使用权可流转制度，规范集体建设用地使用权流转程序。笔者以为，我国立法机关应制定专门的《集体建设用地使用权流转管理法》，应包括以下内容：
（一）集体建设用地使用权流转的原则
1. 同一市场原则。经济学上对“市场”的界定，是指消费者的集合，而非固定的交易场所。建立集体建设用地使用权可流转制度，实现国有土地和集体建设用地“同制、同权、同价”，发挥集体建设用地的资源价值，将国有土地和集体建设用地纳入统一的市场，实现权利平等，运用相同规则，通过市场竞争机制，来实现集体建设用地使用权的流转。（1）市场准入制度是集体建设用地使用权进入土地市场的门槛，应修改相关法律允许集体建设用地使用权进入土地一级市场进行流转。（2）建立公平的流转制度，实现对国有土地和集体建设用地的无歧视待遇。（3）利用市场的公平竞争机制，实现集体建设用地使用权流转的经济效益最大化。
2. 依法流转原则。依法流转原则是指集体建设用地使用权的流转，要符合法律、法规规定的条件、程序、方式、期限，不得违反法律的强制性规定，否则流转行为无效。（1）不符合法定条件的集体建设用地不得进入土地市场进行流转，否则流转行为无效。（2）不按法定程序流转集体建设用地的，视违法情节的轻重，进行不同的处理：如违反的是不可进行事后弥补的强制性程序（如民主决策程序、审批程序），则此流转行为无效；如违反的是可事后弥补的任意性程序（如出让金或租金交付程序），那么此流转行为可通过修正成为有效的流转行为。（3）集体建设用地使用权的流转，必经按照法定的出让、转让、出租、转租、抵押等五种方式进行，不按此方式进行的流转为无效流转。（4）集体建设用地使用权流转的期限，要符合法律最高流转期限的规定，超过最高流转期限的，以最高流转期限计算，超过部分无效；若流转期限对合同目的的实现具有决定性意义，则此流转行为无效。
3. 民主决策原则。民主决策原则是指集体建设用地使用权的初次流转，要经集体经济组织成员会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，方可进行流转。现存的大量隐性流转，都是村委会、村干部或村民个人充当集体建设用地的所有权人，全权行使决策权，损害了集体经济组织的合法权益。民主决策原则的设立，保证了土地真正的所有权人通过法定渠道充分发表意见，实现其所有权权能，维护其经济利益。
（二）集体建设用地使用权流转的条件
1. 初次流转要进行民主决策。集体建设用地使用权属于农民集体所有，为保障集体经济组织成员的土地权益，在进行集体建设用地使用权初次流转时，应由用地者与乡（镇）、村集体经济组织或者村民委员会自愿平等协商，后经集体经济组织成员会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报有权机关进行审批后，集体建设用地使用权才能流转。
2. 符合土地利用总体规划、城市和村镇建设规划。土地利用规划是为节约用地、确保土地的供需平衡和合理开发利用土地而制定的。目前，我国土地利用规划按行政级别来进行划分，可分为全国级、省级、地（市）级、县级和乡（镇）级。集体建设用地使用权可流转制度的建立，实现了不同所有者土地的“同制、同权、同价”。为保证农村的合理布局、促进合理利用农村的土地资源，一定要科学制定土地利用规划，将集体建设用地纳入土地总体规划和城市、村镇规划之中。此外规定只有符合土地规划，集体建设用地使用权方能进入土地市场进行流转。
3. 符合土地用途管制。土地用途管制，即国家为了土地资源的合理开发利用，促进国民经济和社会的协调发展，以编制土地利用规划的形式划分土地利用区，确定土地使用条件，并要求土地所有者和使用者按照国家确定的用途使用土地的制度。自1999年始，我国通过编制各级土地利用规划的形式实行土地用途管制，实现土地资源的优化配置。集体建设用地使用权的流转，要符合土地用途管制和土地规划确定的用途，未经法定程序不能改变土地用途，对擅自改变土地用途的行为，要对责任主体进行处罚，情节严重的要追究相关责任人的法律责任，并将流转土地恢复原状。
（三）集体建设用地使用权流转的方式和期限
建立集体建设用地使用权可流转制度，实现对国有土地和集体建设用地统一规划、统一管理，可借鉴我国成熟的国有土地使用权流转制度，设计集体建设用地使用权的流转方式、规定流转期限。
1. 出让。参照国有土地使用权的出让，统一土地使用权出让的概念，并将其定义为：指土地所有者将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向其支付出让金的行为。集体建设用地使用权的出让，经由民主决策，可采用招标、拍卖、协商等方式，以实现土地效益最大化。集体建设用地使用权出让的期限，笔者认同一些学者的观点，住宅用地70年，工业用地过50年，商业用地40年，综合用地50年，具体期限由出让方和受让方协商而定。
2. 转让。集体建设用地使用权转让，即集体建设用地使用权人将依法取得的建设用地使用权进行转移的行为。集体建设用地的权利义务被转让给受让人，可以通过买卖、互易、赠与、继承等方式进行，但转让的土地要符合土地用途管制。集体建设用地使用权转让的期限为原合同期限扣除转让人已使用的期限。
3. 出租。集体建设用地使用权出租，即集体土地所有人将其所有的集体建设用地使用权在一定期限内出租给土地使用权人，并收取租金的行为。集体建设用地使用权出租的其他事项，适用合同法中关于租赁合同的规定。集体建设用地使用权出租的期限，适用合同法最长租赁期限20年的规定。
4. 转租。集体建设用地使用权转租，即集体建设用地承租人将其承租的建设用地使用权另行出租给第三人使用的行为。集体建设用地使用权的转租，同样适用合同法中关于租赁合同的相关规定，转租要取得土地所有权人的同意；转租的期限要短于土地出租的剩余期限；同时，非经法定程序不得改变转租土地的用途。
5. 抵押。集体建设用地使用权抵押，即集体建设用地的所有权人或使用权人将集体建设用地使用权作为自己或他人债务的担保，当债务人到期不能履行债务时，由债权人就该集体建设用地使用权变价优先受偿的行为。债权人的抵押权一旦实现，集体建设用地使用权的流转也即实现。集体建设用地使用权的抵押不同于国有土地的抵押，其分为两种：一是所有权人进行的抵押，二是使用权人进行的抵押。不同主体进行的抵押，抵押期限不同；所有权人进行的抵押，由所有权人与抵押权人协商，但抵押最高期限不应超过集体建设用地根据用途所确定的最高出让期限；使用权人进行的抵押，抵押期限不应超过集体建设用地原流转合同的剩余期限。
（四）集体建设用地使用权流转的程序
1. 初次流转程序
（1）集体建设用地使用权初次流转中的出让和出租，以招标、拍卖的方式进行流转的，按以下程序进行：第一，集体经济组织持土地所有权证书、2/3以上集体经济组织成员或者2/3以上村民代表的书面同意，向上级有权部门提出审批申请。第二，受理审批申请的有权部门会同城乡规划部门指导提出审批申请的集体经济组织，拟订出让或者出租方案，报本级人民政府批准。第三，方案经批准后，集体经济组织委托土地交易机构在土地市场对集体建设用地使用权进行招标、拍卖。第四，中标人、竞得人凭中标通知书或者成交确认书，与集体经济组织签订集体建设用地使用权出让或者出租合同，并按合同约定向集体经济组织支付出让金或者租金。第五，受让人或者承租人持集体建设用地使用权出让、出租合同，政府批准文件，以及出让金或者租金支付凭证，向土地管理部门办理土地登记，领取集体建设用地使用权证书。
（2）集体建设用地使用权初次流转中的出让和出租，以协商的方式进行流转的，按以下程序进行：第一，集体经济组织持土地所有权证书、2/3上集体经济组织成员或者2/3以上村民代表的书面同意、供地方案、出让或出租合同等材料，向上级有权部门提出审批申请。第二，受理审批申请的有权部门会同城乡规划部门对申请进行审核，报本级人民政府批准。第三，经批准后，受让人或者承租人按合同约定向集体经济组织支付出让金或者租金。第四，受让人或者承租人持集体建设用地使用权出让、出租合同，政府批准文件，以及出让金或者租金支付凭证，向土地管理部门办理土地登记，领取集体建设用地使用权证书。
（3）初次流转的抵押程序。第一，集体经济组织持土地所有权证书、集体经济组织或乡（镇）、村办企业与抵押权人签订的主合同和抵押合同、2/3以上集体经济组织成员或者2/3以上村民代表的书面同意，向上级有权部门提出审批申请。第二，受理申请的有权部门对抵押合同进行审核，报本级人民政府批准。第三，批准后，抵押人与抵押权人持主合同、抵押合同、批准文件至土地管理部门办理抵押登记。
2. 再次流转程序
土地使用权人持原协议、土地使用权证书、与新权利主体（受让人、承租人、抵押权人）所签协议至土地管理部门办理相关手续。值得注意的是，原租赁合同无转租约定或原出租人在原租赁合同中不同意转租而后又同意的，承租人转租要取得土地所有权人的书面同意。
（五）建立集体建设用地地价评估体系
为防止集体建设用地使用权被低价流转造成土地资产流失，保障集体经济组织的经济利益，我们要建立一个科学、规范的地价评估体系：首先，规定地价评估是土地流转的必经程序，由具备资质的评估机构对待流转土地进行地价评估；其次，地价评估要遵守国有土地和集体建设用地“同质同价”的原则；最后，实现政府最低保护价制度。
（六）合理分配土地收益
因集体建设用地使用权初次流转和再次流转涉及的利益主体不同，为确保土地收益的合理分配，流转收益分配过程中要进行初次流转和再次流转的区分。集体建设用地使用权的抵押，因不涉及利益分配，故此处不予讨论。
1. 初次流转的利益分配。初次分配应以建设用地所有权人为主，各级政府不直接参与土地收益分配。集体建设用地使用权流转收益的50%，由集体经济组织按该组织实际成员数平均发放；余下的50%，由集体经济组织统一管理使用，用于当地的经济、文化、保障性建设，其使用方式和数额要经过2/3以上集体经济组织成员或者2/3以上村民代表的同意。各级政府不直接参与初次分配，以税收的形式间接参与土地收益的分配。
2. 再次流转的利益分配。集体建设用地使用权再次流转的土地收益，溢价部分按初次流转的分配方法进行分配。如是平价流转，则不存在收益分配问题，政府可根据税法的规定获得契税等税收收入。
（七）惩处囤积土地行为
2010年12月29日《国土资源部关于房地产闲置土地情况的公告》显示：1993年至今，我国住宅建设用地共闲置土地201.703642公顷。为防止集体建设用地使用权流转过程中出现囤积土地、大量闲置土地的情况，在《集体建设用地使用权流转管理法》中应对用地者的囤积行为规定严厉的处罚措施：（1）对以出让、出租的方式取得集体建设用地用于非农建设的，超过合同约定的动工开发建设期，满一年未动工开发的，由土地管理部门征收相当于全部合同金额20%的土地闲置费，将土地闲置费按集体建设用地使用权初次流转的收益分配方法进行分配。并责令受让人、承租人于一定期限内动工开发建设，并对责任主体进行通报批评。期限届满仍未动工开发的，无偿收回集体建设用地。（2）对以转让、转租的方式取得集体建设用地用于非农建设的，自土地使用权证办理完毕之日起，满一年未动工开发的，由土地管理部门征收相当于全部合同金额20%的土地闲置费，上缴国库。并责令受让人、承租人于一定期限内动工开发建设，并对责任主体进行通报批评。期限届满仍未动工开发的，无偿收回集体建设用地。（3）满两年未动工开发的，无偿收回集体建设用地。
（八）对集体建设用地使用权流转进行登记
我国对不动产物权的变动采用的是“登记生效”原则，登记是不动产物权变动的必经程序。集体建设用地使用权的流转，系不动产物权的变动，因而，应按法律的规定进行登记方可生效。此项登记具有重要作用：一是登记具有公示效力，可以降低市场交易成本，减少法律风险；二是便于国家对集体建设用地使用权的流转进行监督、管理，实现国家对土地用途进行管制。因此，土地管理部门要切实履行集体建设用地使用权流转登记程序，简化土地权利归属、流转状况的查询程序，以确保市场交易的畅通和安全。
从政府广泛开展集体建设用地使用权流转的试点工作到国家一系列政策、地方规章的出台，我国集体建设用地使用权流转已成必然，因而修改《土地管理法》、《担保法》等相关法律，为建立我国集体建设用地使用权可流转制度扫除法律障碍成为首要解决的问题。但构建集体建设用地使用权可流转制度不仅是一个法律层面上的问题，还涉及经济、社会等方面的问题，故此项制度的建立，立法机关和政府要在广泛调研、听取社会各界的意见的基础上，循序渐进地推进。
一项制度的建立需要以相关配套制度为依托，我国集体建设用地使用权可流转制度的建立需要以相关经济制度、社会保障制度为基础。首先是经济制度，国家要完善管理集体建设用地使用权流转的宏观调控手段，通过土地利用规划部门、土地管理部门实行定期检查等手段对集体建设用地使用权流转状况、建设用地利用状况进行管理和监督，严厉打击非法流转行为和囤积土地行为。其次是社会保障制度，要逐步建立和完善农村基本社会保障制度，将广大农村居民纳入医疗保险和养老保险的保障范围内。同时，还要完善农村基本设施建设。
集体建设用地使用权可流转制度的建立，将集体建设用地纳入土地一级市场，充分发挥土地的资源性作用，对于我国经济保持持续稳定的发展具有重要意义。此制度的建立，必然会增加农民收入，促进农村经济发展，推动“城乡一体化”建设，加快社会主义新农村建设。
参考文献：
[1]陈小君，等.农村土地法律制度研究[M].北京：中国政法大学出版社，2004：394.
[2]孙佑海.土地流转制度研究[M].北京：中国大地出版社，2001：4.
[3]国务院发展研究中心.调查研究报告[R].北京：国务院发展研究中心，2009.
[4]牛先锋.充分发挥流转效应——安阳市集体建设用地流转实况简介[J].中国土地，2002，（11）：26-27.
