前言：中文期刊网精心挑选了房地产资产经营管理范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房地产资产经营管理范文1
第二条 本规定所称外商投资开发经营房地产是指国外及港澳台的公司、企业和其他经济组织或个人全部或部分利用境外资金，在取得国有土地使用权后，依照城市规划对土地进行的综合性开发建设经营。包括：平整土地并建设供排水、供电、供热、供气、道路交通、退迅等配套基础设施，形成工业用地和其他建设用地条件后，转让土地使用权或经营公用事业；建设工业厂房、公寓、别墅、写字楼和文化、教育、体育、旅游设施以及商业服务设施等建筑物并对这些建筑物从事转让、出租、抵押等经营活动。
第三条 本规定适用于本市市南、市北、台东、四方、沧口五区。
第四条 青岛市城乡建设委员会（以下简称市建委）是本市外商投资开发经营房地产的行政主管部门。
青岛市外商房地产投资开发服务中心对外商来青岛投资开发经营房地产，可提供从政策法规咨询、项目立项、可行性分析、项目洽谈、土地使用权出让、成立项目公司、办理营业执照到项目建设审批及实施的全过程服务。
市对外经济贸易、规划、土地、房产、计划、工商行政管理、财政、税务、公安等有关部门按各自的职责，负责外商投资开发经营房地产的有关管理工作。
第五条 外商投资开发经营房产，应分别依照《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国外资企业法》的规定，成立开发经营房地产的中外合资开发企业、中外合作开发企业或外资开发企业（以下统称外商开发企业）。
外商开发企业的开发经营活动须遵守有关法律、法规规章。
第六条 外商开发企业原则上采取项目公司的形式，即外商在取得国有土地使用权和房地产开发项目的立项批准文件后，申领外商开发企业批准证书。房地产开发项目完成后，外商开发企业应到原批准成立的机关办理注销登记手续。
第七条 外商开发企业的成立按下列程序办理：
（一）通过投标或竞投形式，取得国有土地使用权；
（二）报批房地开发项目的立项和可行性研究报告；总投资在限额以下的，由市计划委员会会同市建委审批，其中区属一千万美元以下的项目，由区审批；总投资在限额以上的，按国家有关规定报批；
（三）市对外经济贸易委员会会同市建委按管理权限审批或审核报批外商开发企业；市建委对外商开发企业进行企业技术资质等级审查；
（四）外商开发企业持有关文书向工商行政管理机关申请登记，领取营业执照；
（五）对具备开工条件的房地产开发项目，由市计划委员会列入年度利用外商投资计划，并由有关部门办理工程建设审批手续和工程开工手续。
第八条 中外合资、中外合作开发企业的外商投资，在合营企业中所占的份额，应不低于百分之二十五。
中外合资、中外合作开发企业使用本市银行贷款的数额，不得超出中方投资的份额。
外资开发企业的注册资本应不低于一百万美元。
第九条 利用外商投资进行房地产开发的地块，应当是已确定规划或已提出规划要点（包括四至范围、项目用途、建筑密度、容积率和绿化等指标）的地块。
非经市人民政府批准，外商开发企业不得在本市开发经营商品住宅。
第十条 外商开发企业通过投标或竞投取得土地使用权，必须在五日内与市土地管理部门签订土地使用合同，同时交付出让金总额百分之二十的定金。
第十一条 中方企业事业单位可将其依法取得的国有土地使用权，在办理土地使用权出让手续和缴纳土地使用权出让金后，作为投资或使用条件，与外商组成外商开发企业，按批准的用途，在其使用的土地上开发经营房地产。
第十二条 外商投资对旧城区的老企业进行技术改造，可将企业按城市规划易地建设；企业原使用的土地，可在办理土地使用权出让手续和缴纳土地使用权出让金后，按批准的用途，开发经营房地产。
第十三条 外商开发企业的房地产开发项目的控制性详细规划，由具有相应资质的规划设计单位编制，报市人民政府或市规划管理部门审批；房地产开发项目的修建性详细规划和建筑设计，由具有相应资质的设计单位承担，报市规划管理部门审批。
第十四条 外商投资进行房地产开发，对被拆迁人的拆迁安置，应委托具有拆迁资质的单位依照《青岛市城市房屋拆迁管理规定》办理。其中，进行经营性房地产开发的，对被拆迁人的安置房屋，原则上购买商品房屋解决。
第十五条 各区、各系统利用外资开发房地产，按下列规定办理：
（一）编制利用外资开发房地产的年度计划建议（包括拟出让或合资开发的地块的位置、面积等）报市建委和市土地管理局，由市建委会同有关部门审查后，编制利用外资开发房地产的年度计划，确定开发地块及项目；
（二）各区、各系统对拟利用外资开发的地块现状进行调查，将需拆迁的房屋及被拆迁人情况和供水、供电、供热及雨水、污水排放等情况及拆迁安置方案报市建委；由市建委会同有关部门统一平衡、测算土地的地价；
（三）各区、各系统根据确定的地块和标定地价与外商洽谈，属市人民政府确定的重点工程或重要的房地产开发项目，由市建委会同市土地管理局、市房产管理局等统一组织对外招商洽谈；
（四）土地使用权出让后，按本规定第七条的规定，办理房地产开发项目和外商投资企业的报批等有关手续。
第十六条 旧城区改造的房地产开发地块的土地使用权出让金，原则上全部用于旧城开发建设，谈判成交的土地使用权出让金中的标定地价部分，按出让金构成各部分的用途使用；超出标定地价部分，由各区、各系统提取一定比例用于城区或单位的改造，其余的，由市统一调剂使用。
第十七条 除不可抗拒的原因外，取得土地使用权的外商开发企业须在出让合同规定的期限内，投入工程建设资金，如在合同规定期限内，所投入建设工程的资金未达到合同规定的最低数额或没有完成开发建设项目的，市土地管理部门有权收回部分或全部土地使用权。
第十八条 外商开发企业如需预售房屋或转让已取得的土地使用权，必须具备下列条件：
（一）有土地使用权出让合同；
（二）有国有土地使用证书；
（三）除用地价款外，投入建设工程的资金已达到百分之二十以上。
第十九条 外商开发企业除按法律、法规规定享受外商投资企业的优惠政策外，还可按以下规定享受特别优惠、鼓励待遇：
（一）开发建设城市基础设施或教育、卫生设施并利用建设的设施从事经营活动，经营期在十五年以上的，经批准免征土地使用费，从开始获利年度起头一至五年免征地方所得税，第六年至第十年减半征收地方所得税；
（二）开发建设文化、体育、旅游设施、工业厂房，以及进行旧城成片改造并利用建设的设施从事经营活动的，经批准建设期间及建成后五算内免征土地使用费，第六年至第十年减半征收土地使用费；从建成使用年度起五年内免征地方所得税；
（三）进口国内尚不能替代的必要的建设用设备器材、建筑材料以及外商自用办公用品、安家用品、交通工具等，经海关批准免征关税和工商统一税；
（四）外商可在其投资的开发企业中安排其符合条件的亲属就业；其亲属为农业户口的，经市人民政府批准，可按城镇户口对待。外商安排亲属就业并按城镇户口对待的人数，根据其投资额每投资一百万元人民币，可安排一人，但最多不得超过五人。
第二十条 外商开发企业建设的公寓、别墅房屋出售后，经房屋所有人同意居住的户口不在房屋所在地的近亲属，凭有效的身份证件，向所在地公安派出所申报暂住户口。
第二十一条 对介绍、促成外商开发经营房地产的，可根据贡献大小给予奖励。奖励费用从收取的土地使用权出让金、转让增值费中支付。
第二十二条 各市、崂山区、黄岛区参照本规定执行。
经济技术开发区、高科技工业园、东部开发区按本市有关规定执行。
房地产资产经营管理范文2
【关键词】 商业资产 资产管理 创新
商业地产是资金密集型的行业，商业物业的年租金收益越高，其资产价值也就越高。商业地产是对商业物业进行开发、经营、管理和投资，不同于传统的房地产开发，其具有运作周期长、资金投入高、投资风险和投资收益双高的特点。商业地产在经营和管理的过程中，对商业地产的资产管理不够重视，造成商业物业的保值、增值目标实现困难。因此，本文探讨商业地产的投融资以及资产管理存在的问题。探讨如何加强商业地产的经营理念的转变，将资产管理理念嫁接到商业地产的开发和管理中，实现商业地产的资产运营效率的提升，实现商业物业的净利润的最大化，提升商业地产开发的投资收益率，促进商业地产经营目标的实现。
一、我国商业地产管理存在的主要问题
1、资金链管理形式单一，缺乏完善的资金循环机制
商业地产不同于其他房地产项目，商业地产的开发对资金的依赖性较强，因此，商业地产与金融市场的结合关系十分紧密。但是目前我国的金融体系还不够发达，商业地产的开发商在投融资过程中主要依赖于传统的银行贷款等间接融资方式来实现商业地产开发的资金投入，并通过商业地产后期的运营来回收资金并偿还银行债务，积累进行下一个项目开发的资金。商业地产在资金链的衔接中由于结构的单一和资金循环机制的缺陷，造成商业地产资产管理的不足，影响商业地产的开发管理和资产安全。
2、产权分散，资本市场参与度不高，未形成外部循环机制
我国商业地产的开发资金压力巨大，因此，商业地产在建成之后，大部分会进行出售。开发商以产权商铺的形式解决商业地产的投资资金问题。但是这种方式通过分散产权、资金迅速回笼的方式，使得商业地产开发商能够及时回款并获得大量利润，地产经营管理公司获得物业的运营权。但是这种模式造成商业地产产权分散，造成商业地产运营管理的科学性和整体效益难以实现，甚至影响商业物业的发展前景。我国没有发达的资本市场和健全的金融体系，导致资金的外部循环机制未形成，商业地产资产保值增值目标难以实现。我国行业地产在投融资管理中由于战略投资者的缺乏，造成商业地产开发商兼顾投资人的职能，造成资金运转的压力。而商业地产资产证券化等金融创新工具得不到有效的运用，企业在投资商业地产中直接融资的比例较低，严重影响商业地产运作效率的提升。
3、商业投资模式比较低端落后
商业地产开发商由于各自的资质和项目规模以及类型的差异，造成对资金的需求程度不同。商业地产的开发商应该充分地结合自身特点和项目情况进行科学的投融资。商业地产的投融资应该贯穿于企业开发、经营、管理的全程。但是目前我国商业地产在开发的过程中采用落后的资产运营模式，在商业地产竣工后通过出售等方式进行资金回笼，这种模式相对低端，造成商业地产开发的筹资困难，造成融资渠道的狭窄。商业地产投资模式的落后对商业地产资产运营和管理造成严重的后果，造成商业地产管理者的经营能力的下降和资产运营效率的低下。严重影响投资者和商铺散户的商业利益的实现。
4、开发商商业地产开发和资产管理经验的缺乏
商业地产的开发和经营模式不同于传统的房地产开发。我国许多房地产企业经过不断的发展，对地产开发已经积累相当经验，但是，许多开发商在进行商业地产的开发过程中，对商业地产资产管理和运营模式缺乏经验，导致商业地产的销售以及项目运营存在混乱。商业地产的开发缺乏具有商业地产开发和运营经验的专业人才，导致开发商对商业地产项目的资产管理缺乏专业的掌控能力，严重影响商业地产的运营效益。商业地产对商业规划、商业招商、商业运营等经验的不足，导致商业地产的资产运营和管理的效率低下，以及商业地产保值、增值目标存在困难。
5、商业地产的开发利润高于商业经营利润
商业地产的开发是一个高利润行业，根据相关统计数据显示，房地产行业的利润率达到了20%以上，许多地方的商业地产的利润甚至超过100%，商业地产的价格要远高于普通房地产行业的价格，因此，许多商业地产的开发商热衷于商业地产的开发。但是，由于商业地产的开发利润较高，造成许多开发商急于将商铺销售出去并利用资金进行下一个商业地产项目的开发，这造成商业地产开发商过分的重视商业地产的开发，而忽视了商业地产资产的管理和运营。商业地产开发成为开发商获取利润的主要来源，导致开发商重视地产开发的短线操作，而不重视资产的长期运营和管理。
二、加强商业地产资产管理的重要性
1、给商业地产资产管理带来租金收入
商业地产的租金范围的确立是商业地产资产管理的关键环节。通过运用科学的测算方法，确定商业资产的租金水平及其变动，通过加强对商业地产的资产管理，能够科学地掌握商业地产资产运营管理，获得租金收入。
2、能够促进商业地产的保值增值
商业地产通过有效的资产运营管理，其资产价值也会随着经营过程中的租金价格的变化产生变化。商业地产的资产价值的上升可以为地产开发商带来巨大的效益。有助于提高商业地产开发商的形象，改善商业地产开发商的融资能力，资产升值之后，开发商可以处置升值资产获得更好的经济收益。
3、促进商业地产整体效益的提升
商业地产的资产管理有效运行，能够促进商业地产租金的提升，实现资产的价值的升值，提高商业地产的人气、品牌效益，有助于带动商业地产配套项目的繁荣。如果商业地产开发同时进行房地产项目开发，商业地产资产的科学管理能够带动房地产价格的提升。通过商业地产和房地产项目的相互促进和带动，形成良性循环，促进商业地产开发和资产运营管理的整体效益实现。
三、加强商业地产资产管理的对策建议
1、改善商业地产的运作和管理
商业地产开发商应该转变商业地产的运作和管理模式，从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变。改善商业地产的运作和管理，实现商业地产的资产管理效率的提升和商业地产的保值增值。首先，商业地产应该加强资产运作的计划性，通过科学的选址、充分的项目评估和市场、客群分析，充分了解商业地产开发的竞争环境等因素。其次，商业地产的运作应该具有综合性，完善商业地产开发的系统、配套功能。通过对商业资源的整合，完善商业地产的商业功能、娱乐功能、休闲功能、文化功能等，提高商业地产区域性竞争实力。再次，提高商业地产运营管理的统一性。商业地产的开发商应该加强同入驻店铺的协助，围绕统一主题开展商业地产经营管理工作，促进商业地产整体运营管理的协调性。只有通过对商业地产运作管理进行统一的设计规划，才能提升商业地产运营管理的专业性和协调性，实现商业物业的整体经营管理，促进商业地产的资产管理和资产升值目标的实现。
2、创新商业地产投融资机制
商业地产必须创新商业投融资机制，只有通过解决商业地产经营和开发过程中的资金问题，通过建立和完善健康合理的投融资机制，才能够有效地保证商业地产的开发和经营所需资金，提高对商业地产资产管理的效率。商业地产开发可以采取信托、商业物业证券化和海外基金等形式，创新融资渠道和融资方式，缓解商业地产开发商的资金压力。商业地产的投融资机制创新，应该借鉴发达国家先进经验，引进国内外的风险投资进入商业地产开发领域，从而实现我国商业地产的开发水平和整体实力的提升。保证商业地产的产权不被分割和转移，促进商业地产的统一经营管理，从而实现商业地产整体资产管理能力的提高，促进商业地产通过科学的资产管理，实现商业地产资产保值、增值。
3、大力开发混合型的商业地产
商业地产在开发的过程中，应该加大对商业地产功能的提升，促进混合型的商业地产的发展，保证商业地产的开发能够充分的满足市场需求。在商业地产的开发中，通过对不同的商业形态进行组合，实现商业地产开发集合商业、休闲、文化、娱乐、运动以及公共服务等设施于一体，促进商业地产的各个功能集合的整体效能的发挥。通过对商业进行科学的设计功能设施，实现科学的功能分区，通过对动态的商业娱乐设施和静态的居住、办公、酒店设施进行混合，实现动静分区，促进商业地产的开发形成完整的城市生活链，形成大型的商业综合体，有助于商业地产的资产整体效益的实现，保证商业地产资产的保值增值，促进商业地产资产管理效益的实现。
4、加强商业地产项目的后续运营
商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本。商业地产的开发要实现资产的保值增值，必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产与传统的房地产项目不同。商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。因此，加强商业地产项目的后续经营，能够促进商业地产的运营管理效率的提升。对商业地产而言，应该从招商管理、营销管理、物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。通过对商业地产统一协调的管理和运营，促进商业地产资产管理价值的实现，保证商业地产成功运作并持续保值增值，提升商业地产整体物业的形象水平，促进投资者和经营者的利益最大化。
商业地产应该重视资产管理，将资产管理理念充分融入商业地产开发管理工作当中，加强对专业化的商业地产管理人才的培养，创新商业地产资产管理模式和持有经营模式。通过对商业地产开发、销售以及运营管理过程中有效的资产管理，避免投资者的无序竞争，促进商业地产整体经营管理水平的提升，实现商业地产资产保值增值目标的实现。
【参考文献】
[1] 杨宝民、江禾、邓力维：商业房地产开发与管理实务[M].清华大学出版社，2007.
[2] 章惠生：城市综合体――商业地产的主流模式[J].城市开发，2010（3）.
房地产资产经营管理范文3
关键词：锦州 房地产 资金管理
一、锦州房地产资金管理的特点
锦州房地产行业是典型的资金密集型行业，在锦州房地产企业的财务活动中，资金始终是一项值得高度重视的、高流动性的资产，资金管理更是锦州房地产企业财务管理的核心内容。
二、锦州房地产企业资金管理存在的问题
（一）资产负债率偏高，过度负债经营
高负债必将带来高风险，过度的负债经营，一旦建设规模超过了自身财务的极限，资金的短缺在所难免，解决资金不足的方法又往往依赖银行贷款，但高的资产负债率势必会影响贷款的发放。另外有些房地产企业通过让施工单位垫资的方式解决资金问题，一旦垫资后企业无足够的资金投入，工程进度会受很大的影响，既要还债又要投资，双重压力使资金的短缺问题更为严峻，项目开发建设和资金会走入恶性循环的境地。
（二）融资渠道单一，对银行信贷过于依赖
锦州房地产金融市场尚未构成多元的支持体系和风险分担体系。首先，目前的锦州房地产金融市场以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中以商业银行为主，导致锦州房地产信托规模小、功能单一，股权融资和债券融资缺乏，另外住房抵押贷款证券化刚刚起步，房地产信托投资基金等金融产品还在探索中。其次，锦州房地产金融市场上专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位问题严重，资产评估、信用评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构发展薄弱，缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系。
（三）投资具有盲目性，企业风险偏高
由于房地产投资具有投资量大，回收期长，周转率低的特点，一旦投资决策失误就会造成严重损失。由于近几年房地产的理论投资回报率具有极大的诱惑力，使一些锦州房地产开发企业看不清过热后必有冷却的大势，忽略了高回报的同时必然存在高风险。不冷静、不科学地分析论证开发项目所处的经济环境、地理环境，不注重房地产市场的消费趋向、消费者的购买能力和市场上的供求情况的调查，盲目地进行项目投资，按企业主观臆断而不是按提供消费者需要的产品的市场营销观念去开发建设商品房。因此造成的后果不要说得不到合理的投资回报，甚至使投资的资金陷入有去无回的泥潭。
（四）经营管理不善，资金短缺
房地产开发企业在我国还是个新兴行业，所以企业的经营管理相对其他工业企业来说比较薄弱，特别是一些锦州房地产开发企业的领导和管理人员资金意识淡薄，头脑里还未牢固树立资金成本、利息、时间价值的观念，造成企业领导从不把资金管理提到经营管理的议事日程上，所以资金管理更是企业管理中的一个薄弱环节，具体表现在企业内部资金管理的责任不明确，前期开发拖沓，建设工程质量不过关，工期延长，配套不落实，销售策划不够，售后服务欠佳等等都直接影响投入资金的按时回笼，造成企业资金的短缺更是当然之事。
三、改善锦州房地产资金管理的对策
（一）管理环境建设
以财务部资金管理中心作为锦州房地产企业及其所有下属项目公司的内部资金管理承担机构，统一管理各公司等下属成员企业，为所有项目公司提供金融管理服务。锦州房地产企业架设独立管理的机房，统一授权后，项目公司的资金管理人员通过USBKEY访问服务器进行登陆和管理，保证资金系统的安全。
（二）资金集中管理体系
建立锦州房地产企业内部系统与商业银行之间的“银企直联接口”，充分借助商业银行的技术服务手段和营业网点，为锦州房地产企业和成员单位提供不受地域限制的结算服务，实现存款业务、内部贷款业务、结算业务的信息化管理和信息化服务。锦州房地产企业总部与银行签署一揽子资金汇划和委托贷款协议，同时在主账户与下属成员单位之间建立一对一单向委托贷款关系。
（三）现金流预算控制体系
锦州房地产企业财务部通过资金管理信息系统提供的现金流预算管理服务平台，设置现金流预算的管理周期(初步考虑为月度预算)、具体中报项目、审批流程等管理要求，要求成员单位按要求及时上报现金流预算及预算执行情况，以供锦州房地产企业领导随时查询。现金流预算控制体系模式是:成员单位按要求中报现金流预算，经锦州房地产企业财务部审批后执行，每月末根据实际的资金收支情况如实填报现金流预算的执行情况，锦州房地产企业领导随时查询各成员单位现金流预算的申报、执行等情况；成员单位在实际办理资金收支结算时严格受现金流预算控制，未纳入预算的支出一律不得支付。
（四）信息监控控制体系
锦州房地产财务部可以为各级成员单位提供资金信息监控查询的服务，各级成员单位按照权限随时通过系统查询相关的银行存款、企业财务部存款、现金流预算等资金信息。
信息监控服务的原则是：1.各级成员单位可以查询自己本单位的资金信息；2.上级单位可以查询下级单位的资金信息；3.领导可以根据权限设置(可以按行业、地区、企业性质等成员单位的分类进行授权)，查询自己所管辖的成员单位的资金信息。
参考文献：
[1]褚惠玲.房地产企业营运资金结构管理理论以及和企业绩效的关系[J].时代经贸下旬刊，2008 .11
[2]朱红.加强房地产企业财务管理工作措施[J].商业会计，2007.18
[3]郭漫.房地产企业的财务风险与防范[J].经营管理者，2009.23
房地产资产经营管理范文4
关键词：新常态；房地产开发与经营管理专业；对策建议
中图分类号：G4 文献标识码：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.33.167
1 新常态下国内房地产市场现状与发展趋势
1.1 房地产市场发展现状分析
1.1.1 一线城市发展现状
一线城市主要是指北京、上海、广州、深圳，这四个城市的房地产市场一直呈现出快速发展状态。由于其对人口的吸引力是其他二三线城市无法比拟的，这就导致其房地产市场处于供不应求状况，房价居高不下。对于这种情况，各地政府在近几年相继出台一系列的政策，稳定房地产市场的健康发展。同时，由于建筑用地存量不足和政策的限制导致一线城市新建商品住宅、商业建筑减少，甚至一段时间内没有新开工项目，这就对在一线城市的房地产从业人员带来一系列问题，例如房地产开发类人员过剩，而房地产建成项目经营管理人才和物业管理人才短缺。
1.1.2 二、三线城市发展现状
二线城市主要针对GDP大于5000亿元的城市，例如杭州、苏州、重庆等。这些二线城市得益于经济的快速发展和城镇化速度的加快，其房地产市场发展速度较快，新增建筑面积不断增加，去存库速度较快，房价也是不断增长，总体形势良好。对于二线城市的房地产从业人员，在房地产的开发与经营方面对人才的需求程度较高，发展空间大。相比于二线城市，三线城市的房地产市场环境就不太乐观，这些城市的GDP处于5000亿元至2000亿元期间，由于其城市的发展潜力不足、经济发展速度较慢，导致对人口的吸引力不足，这些因素导致房地产库存量较高，新增建筑面积减少。对于三线城市的房地产从业人员目前处于十分困难的环境。
1.2 新常态下房地产发展趋势分析
所谓新常态，主要指经济从高速增长转变为中高速增长，经济增长方式从靠劳动力、资本投入的粗放增长，转向靠改革创新、技术进步的集约式发展，即转型升级。新常态不像过去一味追求总量扩张，它更加重视有质量、均衡、可持续的增长。在新常态下，房地产发展的经济环境与发展环境都会发生变化。
1.2.1 一线城市发展趋势
新常态下，对于一线城市来说，房地产企业在城中开发机会已明显减少，更多的是在城市周边进行开发，例如北京，新建开发项目甚至已经扩展到相邻的河北省与天津市。因此，对于一线城市来说，未来的开发空间会逐渐变小，需要从项目的前期开发逐步转移至项目后期的经营管理上。同时，由于信贷难度加大，成本上升，房地产企业会对于前期资金投入更为慎重，对后期项目能否良好的运营将成为重点关注的方面。
1.2.2 二、三线城市发展趋势
对于二线城市来说，未来的发展趋势依然围绕着开发与经营同步进行。在保证质量与数量的基础上，会更加注重项目的后期经营管理，提升项目的品质，总体发展形势良好。对于三线城市来说，发展形势依然严峻，去库存压力较大，在限制新项目开工的同时，将加大政策引导，加快去存量将会成为这一时期的主要任务。伴随着城镇化的快速发展，有望在未来几年扭转目前不乐观的形势。
2 我国房地产开发与经营管理专业建设与发展现状分析
2.1 房地产开发与经营管理专业建设与发展现状
目前，全国共有38所高等院校开设房地产开发与经营管理专业，包括重庆大学、华中师范大学、南京大学、中央财经大学、东北财经大学、吉林建筑大学、沈阳建筑大学、山东建筑大学等，涵盖经济、管理、规划、施工等多个专业方向。
2.1.1 培养目标
培养适应社会主义现代化建设需要，德、智、体、美全面发展，掌握房地产领域的技术知识，掌握房地产开发与经营管理相关的技术、管理、经济和法律等基础知识，具有较高的科学文化素养和专业综合素质，具有良好的职业道德、创新精神和国际视野，对房地产项目进行全过程管理的高级专门人才。
毕业生能够在房地产、投资、咨询、设计、施工、金融与保险等领域企事业单位及政府部门从事项目决策、项目开发、市场营销、物业管理等工作。
2.1.2 课程设置
1998年我国启动城镇住房制度改革以来，随着市场对专业人才需求的迅速增长，我国的房地产开发与经营管理专业及课程设置也不断进行改革和调整。从目前看，我国各高校的房地产开发与经营管理专业、方向及课程在全国高校中设置的情况大致可以分为以下六类（见表1），不同学科背景的学校将房地产开发与经营管理专业或方向分别设置在不同学科下，这也正反映出房地产开发与经营管理学科的多学科交叉性。
2.1.3 教师团队建设
对于房地产专业的教师团队建设多数高校依然将专业知识教育、实践培训作为教师团队建设的主要任务，强调对于学生掌握专业知识、强化学生的实践能力。团队多以专业分类，各团队由“专业系主任+各课程教师”为基础构建教师团队。教师毕业院校包括东北大学、吉林大学、大连理工大学、同济大学、重庆大学等国内重点院校。
2.1.4 学生教学及考核方式
授课方式以教师面授为主，配合一些小组讨论，对于一些特殊课程，以少量的实验与实践相结合的方式配合教学。考核方式由开卷考试与闭卷考试相结合，具体方式由课程教学目标决定，在评卷时任课老师按照“标准答案”分步骤评分。考试成绩主要有三部分，分别为课堂表现、作业完成情况以及期末考成绩组成，最终成绩将由这三部分进行加权得出。
2.2 专业建设与发展中存在问题
2.2.1 培养目标多样，定位不明确
培养目标较多，对学生个人素质要求较高，没有考虑到学生素质差异的现实情况。培养人才形式单一，局限于应用管理型人才培养，没有对有意愿从事科研同学的提出具体培养方法与手段，没有将培养目标与新常态下房地产市场发展趋势相结合，缺乏侧重点的培养，培养人才同质化较强。
2.2.2 课程设置不完善，缺乏重点
课程设置涵盖内容较为丰富，但是缺乏侧重点，没有突出本校的教学特色课程，导致人才培养缺乏具体的专业性。新时期下，与房地产业发展趋势相关的课程设置较少，例如金融学、文化旅游产业项目建设运营等。对于不同实践能力培养的课程没有具体分类，实践课程设置不足。
2.2.3 师资配置单一，缺乏培训体系
教师基本有国内各高校的毕业生为主，缺乏对国外高端人才的引进。同时，由于本专业的学科交叉性较强，对于师资力量的配备要求也比较苛刻。不仅需要教师需要掌握经济、管理、工程施工等方面的专业知识，更加需要将其与房地产相结合。现阶段，大部分院校教师团队的构成都是以院校自身情况和专业课程为基础，没有考虑到学科专业的现实要求以及交叉性学科对教师能力素质的高要求，往往出现教学内容和方法与专业的教学理念不相符。同时，教师对于学生创新能力的培养不足，填鸭式、书面式教学方式依然常见。
2.2.4 教学手段单一，考核体系不完善
人才培养以上课为主，教学手段相对单一，多媒体课件往往成为了电子版教材，教学缺乏吸引力。对学生创新能力的培养不够重视，局限于专业知识的掌握与实践能力的培养。实践课程教学存在形式化，难以达到教学目的。考核体系不完善，仅仅考察学生死记硬背的知识点导致学生考前突击情况经常发生，平时成绩所占比重较小，没有扩展学生的学习思路和培养学生独立思考的能力，考核成绩难以真实反映学生的学习情况。
3 新时期下房地产开发与经营管理专业发展趋势
3.1 由开发向经营转变
物业管理业的变化带来专业建设发展。随着一线房地产开发建设期的结束与三线城市去库存压力的不断加大，房地产业将迎来一个存量经营管理时代即物业运营管理时代，这里的物业运营管理既包括了传统意义上的物业管理及设施设备管理，也逐渐兴起了房地产资产管理、房地产组合投资管理等综合经营、管理等服务，贯穿于房地产产品整个生命周期，因此相关的经纪、评估、咨询等将成为房地产开发与经营管理学科的发展重点。
3.2 单一化管理向多元化管理转变
房地产开发行业本身变化带来专业建设发展。房地产业的发展从根本来讲依托于社会经济的发展水平。在新时期下，我国居民消费将从传统的重衣食过渡到重住行，表现在房地产行业就是从住宅房地产至商住地产、养老地产；从办公地产至商业综合体；从购物娱乐地产至旅游文化地产、休闲地产的多业态、混合业态不断演进，这是国民经济快速增长、居民储蓄水平和消费水平日渐提高及消费升级的必然结果。与传统的住宅房地产市场的市场供求、开发模式、商业盈利模式相比，未来的房地产经营管理专业要以经营管理为主线，结合工商业项目、旅游休闲产业、文化产业等培养多元化、专业化人才。
3.3 学习型教师团队的建设
对于新时期下，房地产行业的分工会日趋细化，管理理念更新速度加快，这就要求教师自身教学能力不断提高，与时俱进。教师团队不仅需要制定更加符合时代要求的教学体系，更要教授符合发展趋势的知识理念。为此，学习型教师团队的建设尤为重要。学习型团队是新时期发展的趋势，学习型团队通过营造整个团队的学习气氛，充分发挥高校教师的创造性思维能力，而建立的一种有机的、高度柔性的、符合人性的、能持续发展的团队。这种教学团队具有持续学习的能力，具有高于个人绩效总和的综合绩效表现，不断升级团队的教学能力。
3.4 金融学与房地产行业结合日益紧密
在新时期，房地产业与金融业的进一步融合带来专业建设发展的新要求。随着企业融资成本与难度的增加以及融资方式不断的更新升级，房地产业与金融业的联系更加紧密，从之前依靠土地升值盈利转变为依靠赚取资本回报盈利，从单一的银行贷款转变为房地产信托、房地产投资基金等新型融资方式。如果开发商不具备强大的金融运作能力，则只能赚取房地产建设相适应的合理利润而不是超额利润，只能依靠银行贷款等传统方式融资，这将会对制约企业在新时期下的发展。因此，房地产开发与经营管理专业更需要培养既懂房地产业相关基础知识又精通现代金融学的高级人才。
4 新常态下房地产开发与经营管理专业建设与发展对策建议
4.1 以需求为导向，构建培养定向化模式
结合新常态下房地产企业的发展趋势，制定与之相适应的培养目标。新时期下，房地产企业需求的人才不局限于的项目的开发、建设、管理等，而是更多的倾向于项目后期经营管理、资金运作、物业服务等方面。因此，培养目标的制定应该侧重以上这几方面，可以通过设置定向化的培养目标，根据学生的自身情况与兴趣爱好，选择合适的培养目标，在满足基础知识的学习后，依据培养目标进行相应课程的安排，使学生的学习达到全而精，广而深，通过个性化的培养，使学生的就业竞争力或专业方向的科研能力得到全面提升，满足新时期房地产行业的需要。
4.2 结合新时期要求，健全课程培养体系
随着我国房地产业的快速发展和新时期的发展趋势，可以把专业的课程设置的重点放在房地产项目开发理念、资金运作管理、房地产产品开发与营销、房地产经营管理等几个方面。同时，伴随着市场经济的发展，国家对专业技术资格日趋看重。因此，在课程的设置方面可以结合资格证的考试而进行适当增加或调整，教学内容可以与历年的考试重点结合在授课中进行讲解，增加学生学习的积极性和提高适应社会需求的能力。对于新课程的设置，可以参考国外相关专业的课程设置，例如宾夕法尼亚大学大学沃顿商学院的不动产专业、伯克利加州大学商学院房地产系、纽约大学金融系等知名院校。健全R悼纬蹋适应新常态下房企的发展需求。
4.3 完善教师培训体系，提升教师自身素质
为了更好的使教师队伍整体素质可以与时俱进，不断优化教学理念与教学方法，可以定期组织教师参加国内外的学术论坛、讲座，引进、消化、吸收先进的教学理念与前沿学科知识，鼓励教师们多参与各类教师技能比赛，在比赛中取长补短，促进教学方法进步，同时，积极开展教师团队的内部交流会，将自己有效的教学经验方法传授于大家，使团队成员共同进步。也可以通^类似学生交流的方式，与国内外房地产专业知名院校进行交流合作，引进优秀的教师，培养优秀的教师，提高师资整体水平。
4.4 搭建多样化教学体系，创新学生考核方式
房地产开发与经营管理专业具有很强的实践性，因此教师把课本的知识深入浅出的讲解明白就需要恰当的教学方法。从教学目的、内容和学生的情况出发，注重交流和讨论，推行自主和交互式学习方法，重视合作学习。平时的教学中尤其注意给出一些开放性、探索性、研究性的题目，让学生自主探索，激发他们学习的积极性、主动性、增强创新能力。同时学校要和企业进行互动式办学，学校可以为房地产开发项目提供一些专业咨询意见和企业培训，而企业负责人可以导师的形式指导学生进行实践活动。对于考核方式，将考核与考试、检查与测评结合起来，综合检查学生的学习情况。既要对房地产开发与经营理论进行考试，又要对其资料的收集、课堂讨论、实践情况等进行考核，把平时的成绩融入最终成绩中，减少理论考试在成绩评定中所占的比重，通过加强学生平时学习的考核，使学生转变观念，有计划有步骤的学习，不搞考前突击，培养学生收集资料、独立思考、独立分析的能力。这样的教学方法，使教师和学生的教与学的精力不放在应付考试上，能够更广泛深入的拓宽学生知识面，教会其科学的学习方法，使其更加高效的学习，掌握更多的专业知识与技能。
参考文献
[1]曹飞.房地产经营管理专业课程设置及教学改革研究[J].建筑经济，2014，（11）：113-116.
[2]李公产.应用型本科院校房地产开发与管理专业人才培养方案与课程建设探讨[J].改革与开放，2014，（22）：83-84.
[3]宋春兰.房地产开发与管理专业建设研究[J].现代商贸工业，2015，（04）：130-131.
[4]宋春兰.专业核心课程建设研究――以房地产开发与管理专业为例[J].经济研究导刊，2015，（08）：128-129.
[5]李悦，韩璐，陈双.房地产专业精品课程建设中的“协同教学”实践研究――以房地产开发与经营为例[J].科教导刊（上旬刊），2013，（07）：143-145.
房地产资产经营管理范文5
[关键词]房地产企业 财务管理 特点 问题 措施
一、新形势下房地产企业财务管理所呈现特点
1.面临财务风险加大
随着国内经济快速增长、城镇化水平加快，房地产行业获取了极大的发展优势，房地产开发活动的广泛开展，也使得房地产企业资金投入量变大、筹资任务加重，财务管理周期随之变长。在相对较长的开发经营周期中，房地产企业经营管理遭遇诸多不确定、不稳定因素，致使房地产企业投资项目成败、经济效益大小等都面临双重结果，房地产开发极具风险威胁。为了更有效地降低企业所受损失，企业经营管理者应力图避免投资决策失误的现象，这便对企业财务管理工作及负责人员提出更高的要求，比如提供高质量的投资决策分析，提升投资决策分析准确性、可靠性，确保为企业经营者提供的投资项目决策方案具备及时、可靠信息作保证，最终将风险加以分散、降低。
2.财务管理难度增加
当前，房地产开发还涉及到多方面问题，房地产企业财务关系同样出现复杂性选择。一般来讲，房地产企业财务关系包含有开发企业与其投资人、债权人、债务人、内部职工、被投资单位的关系，还有房地产企业内部各个单位与其上级管理部门间相互关系，其具体表现为被动迁单位或者居民、勘察设计单位、材料物资供应商、施工安装企业、商品房购买者(个人)、管理部门(如工商、审计、税务部门)等，与房地产企业所形成大量、频繁的资金往来结算关系等。如此一来，房地产企业财务管理工作难度加大，开发企业必须首先强化自身债权债务管理，尽可能协调好企业自身与各个方面的关系，才能真正推动房地产企业经营活动顺利开展。
二、我国房地产企业财务管理中的常见问题
1.财务监控不严
当前，我国房地产企业行业内部财务核算制度十分不健全，财务监督控制机制建设较弱。比如企业经营管理者对财务管理不够重视，财务人员素质比高，企业财务核算水平较低，使得财务会计资料真实性、可靠性、完整性、及时性无法达到标准，财务信息所具有的经济价值几乎完全丧失。再如房地产企业内部监督管理和控制机制不完善，企业内部控制制度流于形式，或者缺乏相应的内控制度和审核程序，则极易导致企业资产内部盗用和流失问题的产生。
2.管理水平偏低
企业经营者管理水平、财务人员业务素质等，都关乎房地产企业财务管理能否有序进行。现实情况是，一些企业经营管理者文化素质偏低、经营管理理念保守落后，完全缺乏现代化的财务管理观念：还有经营者集权意识过重，凭着经验和感觉管理、投资决策，企业内部又缺乏相应的监督机制，财务工作未能参与企业各项经济业务。更加重了财务管理的无计划和混乱状态；又有经营管理者在财务管理上采取家族式管理模式，比如由亲属担任财务部门会计、出纳职务，使得出纳人员领导财务工作，业务上极易陷入混乱局面；不少财务人员业务素质偏低，且缺少相应的专业知识和经济常识，而房地产行业税收政策、法律法规等都较为复杂，财务工作者若不具备过硬的业务水平，则很难应对企业资本化、规模化经营后的各种财务问题和财务风险。
3.资金管理欠佳
融资困难、盲目追逐高端产品、流动资金管理落后。这几乎是房地产企业财务管理中的几大弊病。筹资活动上，房地产企业筹集资金时遇到融资困难、金融服务滞后的发展瓶颈，尤其是某些中小型民营房地产企业更是由于自有资金比例及财务管理规范程度较差而难以贷到资金，再加上房地产企业较难找到合适的金融中介机构及贷款担保机构，以及市场经济体系仍旧不甚完善，给企业贷款带来更大难题，进而导致开发资金严重不足，企业便可能不惜代价、不计成本地向民间高息借款，这又进一步增加了企业经营业务成本和财务费用的压力，项目开发也可能受到影响。此外，投资活动上，不乏有些房地产企业不以市场为导向，投资缺乏科学性，盲目追求高端产品，无视房地产行业市场所需，生产出一些滞销产品或烂尾楼。日常经营活动上，流动资金管理欠妥，尤其是资金沉淀问题严重，比如出于加快资金回笼、产品促销的目的，房地产企业往往会在缺乏市场调研的情况下，随意为客户提供购房担保，一旦客户将来不具备偿还银行贷款的能力，企业则不得不为此类客户垫上归还银行按揭款项，其结果便是企业内部出现大量的长期应收款挂账，资金无法及时回笼，再加上多数房地产企业不重视日常现金流量管理，或者未建立仓库管理制度，不良资产长期挂账，成品库存积压，财务状况堪忧。
三、完善房地产企业财务管理体系的各项措施
1.积极拓展筹资渠道
根据房地产行业特点，房地产企业开发项目过程中需要一笔巨大的资金投入，筹资任务异常繁重，企业只有具备多元化的筹资渠道，才能很好地完成筹资任务。一则积极发展银行贷款之外的其他形式金融业务，诸如银行承兑汇票、保函、信用证、商业汇票等多种结算方式：二则寻找进入资本市场的最佳途径，比如借助于发行股票、债券等方式筹集企业经营资金；三则由自然人或企业发起，向民间游资定期筹资：四则企业实施并购、重组等措施，逐步扩大市场份额，既增强、壮大企业实力，又成功幕得所需资金；五则尝试融资新元素，比如在房地产投资信托基金基础上，尝试海外私募、股权回购、可转债、租约变现、海外上市等一系列新的融资方式。
2.施现代企业管理制度
在现代社会化本生产、市场经济大发展的宏观背景下，现代企业制度要求各类企业都应致力于构建产权关系明确、责权关系对策、治理结构严谨、制约机制健全、筹资渠道广泛、企业规模迅速扩大且能持久经营的现代制度模式。换言之，产权股份化、管理制度化、组织公司化。这是现代企业制度的基本要求，也是房地产企业经营的努力方向，在建立现代企业管理制度过程中，房地产企业应积极分离企业所有权和经营权，以最大程度上减少投资者对企业日常经营管理的干预和控制，使得企业管理人员真正具备管理企业的权利，并尽可能以新的管理理念和最优的企业管理制度对企业进行管理。同时，管理者还应在生产经营中主动采取现代化管理手段，调动经营者自身以及企业员工的创造性和生产力，既要解决企业中传统家族式管理造成的规模小、机制不活、体制不顺、管理混乱、综合竞争力弱等缺陷，又要明晰企业发展方向。努力提升企业规模、档次和水平。
3.重视投资项目管理
作为一种资金密集型企业，房地产企业投资规模较大，尤其是一些重大项目投资，企业应在慎重做出可行性研究之后进行决策，以避免出现决策失误、资金损失等结果。加强投资项目管理，应对投资效益合理性预测，对投资方案进行可行性分析研究，即对拟建投资项目进行全面的综合性技术经济分析，在房地产开发整体过程中，可行性分析研究阶段尤为关键，此阶段具有最大的不确定性和机动性，企业在这一阶段对风险评估、分析的正确与否，对房地产投资项目结果产生直接性影响。此外，企业还应利用现资组合理论，对投资组合进行合理化调整，比如房地产投资类型不同，所对应商业风险、获利能力等均不相同。为了实现最好的房地产类型组合投资，房地产企业便应尽可能降低投资的商业风险、确保取得预期的投资收益等。
房地产资产经营管理范文6
关键词：房地产 财务管理 对策
房地产开发活动的广泛开展，使得当前房地产企业资金投入量变大、筹资任务加重，财务管理周期随之变长。在相对较长的开发经营周期中，房地产企业经营管理遭遇诸多不确定、不稳定因素。为了更有效地降低企业损失，对企业财务管理工作及负责人员提出更高的要求。房地产企业财务关系包含开发企业与其投资人、债权人、债务人、内部职工、被投资单位的关系，开发企业必须首先强化自身债权债务管理，才能真正推动房地产企业经营活动顺利开展。
1. 我国房地产企业财务管理中的常见问题
1.1 财务监控不严
当前，我国房地产企业行业内部财务核算制度十分不健全，财务监督控制机制建设较弱。比如企业经营管理者对财务管理不够重视，财务人员素质不足，企业财务核算水平较低，使得财务会计资料真实性、可靠性、完整性、及时性无法达到标准，财务信息所具有的经济价值几乎丧失。再如房地产企业内部监督管理和控制机制不完善，企业内部控制制度流于形式，或者缺乏相应的内控制度和审核程序，则极易导致企业资产内部盗用和流失问题的产生。
1.2 管理水平偏低
企业经营者管理水平、财务人员业务素质等，都关乎房地产企业财务管理能否有序进行。现实情况是，一些企业经营管理者文化素质偏低、经营管理理念保守落后，完全缺乏现代化的财务管理观念；还有经营者集权意识过重，凭着经验和感觉管理、投资决策，企业内部又缺乏相应的监督机制，财务工作未能参与企业各项经济业务，更加重了财务管理的无计划和混乱状态；一些财务人员业务素质偏低，且缺少相应的专业知识和经济常识，而房地产行业税收政策、法律法规等都较为复杂，财务工作者若不具备过硬的业务水平，则很难应对企业资本化、规模化经营后的各种财务问题和财务风险。
1.3 资金管理欠佳
融资困难、盲目追逐高端产品、流动资金管理落后，这几乎是房地产企业财务管理中的几大弊病。筹资活动上，房地产企业筹集资金时遇到融资困难、金融服务滞后的发展瓶颈，尤其是某些中小型民营房地产企业更是由于自有资金比例及财务管理规范程度较差而难以贷到资金，再加上房地产企业较难找到合适的金融中介机构及贷款担保机构，以及市场经济体系仍旧不甚完善，给企业贷款带来更大难题，进而导致开发资金严重不足，企业便可能不惜代价、不计成本地向民间高息借款，这又进一步增加了企业经营业务成本和财务费用的压力，项目开发也可能受到影响。
2. 完善房地产企业财务管理体系的各项措施
2.1 积极拓展筹资渠道
根据房地产行业特点，房地产企业开发项目过程中需要一笔巨大的资金投入国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。一则积极发展银行贷款之外的其他形式金融业务，诸如银行承兑汇票、保函、信用证、商业汇票等多种结算方式；二则寻找进入资本市场的最佳途径，比如借助于发行股票、债券等方式筹集企业经营资金；三则由自然人或企业发起，向民间游资定期筹资；四则企业实施并购、重组等措施，逐步扩大市场份额，既增强、壮大企业实力，又成功幕得所需资金；五则尝试融资新元素，比如在房地产投资信托基金基础上，尝试海外私募、股权回购、可转债、租约变现、海外上市等一系列新的融资方式。
2.2 实施现代企业管理制度
在现代社会化大生产、市场经济大发展的宏观背景下，现代企业制度要求各类企业都应致力于构建产权关系明确、责权关系对策、治理结构严谨、制约机制健全、筹资渠道广泛、企业规模迅速扩大且能持久经营的现代制度模式。
2.3 重视投资项目管理
作为一种资金密集型企业，房地产企业投资规模较大，尤其是一些重大项目投资，企业应在慎重做出可行性研究之后进行决策，以避免出现决策失误、资金损失等结果。加强投资项目管理，应对投资效益合理性预测，对投资方案进行可行性分析研究，即对拟建投资项目进行全面的综合性技术经济分析，在房地产开发整体过程中，可行性分析研究阶段尤为关键，此阶段具有最大的不确定性和机动性，企业在这一阶段对风险评估、分析的正确与否，对房地产投资项目结果产生直接性影响。
2.4重点加强资金管理
资金管理是企业财务管理重点内容，加强资金管理应做到：重视资金筹措管理，即强化企业信用管理，做好资金筹措计划，知识经济时代，信用已成为企业兴衰的主要标识，企业信用状态良好，则很可能获取条件优厚的长期性低息贷款，以保证企业拥有开发经营更多房地产项目的丰厚资金，同时还要根据资金筹措计划，逐步有序地扩大项目自有资金比例，实现大笔贷款利息支出向企业盈利的转变；加快资金周转，强化资金运用管理，关于资金流转，由于受到多种外来因素影响，房地产企业所开发项目大多无法按时完工，大量资金被占用，这种情况下，企业应尽可能解决掉一些拖拉工程，加速资金流转；加强企业现金管理，慎防企业过度预支资金，将应收账款与应付账款期限调至一致状态，或者使应收账款回收期限短于应付账款交付期限，为按期支付应付账款提供可靠保证，同时还要尽可能规避企业过度预支资金现象，消除企业讲排场、讲面子、铺张浪费、大手大脚等扩大资金费用开支的问题。
参考文献：
