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房地产质量管理体系范文1
【关键词】房地产，工程质量问题，分析，管理措施
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
一.前言
在房地产施工过程中，工程的质量受到来自人为和施工工艺等方面的影响，很容易发生各种质量通病，虽然我国的房地产行业也取得了辉煌的成果，但是由于现阶段施工工艺尚未完全成熟，加上一些人为或者其他的因素影响，使得房地产工程的施工的质量控制具有一定的难度，混凝土容易发生裂缝，形态各异的裂缝，不仅仅严重影响到房地产墙体的整体美观，也会造成房地产物开始漏水，一定程度的降低了整个房地产物的整体承载力和负荷性能，使得房地产物的刚度逐渐下降，稳定性和耐久性能迅速下滑，进而容易诱发墙体坍塌，造成重大的安全事故，既会造成巨大的资源浪费，又严重影响到居民的生命财产安全，因而，加强对房地产施工裂缝，房地产渗漏等质量通病的分析，并采取有效的预防和治理措施，有着十分重要的意义。
二.房地产工程经常出现的质量问题分析
房屋交接、验收时一般都会存在一然问题，有的多有的少，根据本人在公司参与的工程所发现的问题，归纳起来有以下几点： (1)房屋沉降引起的质量问题。房屋沉降主要是地基士质问题引起的，从而造成墙体开裂，下水道堵塞、断裂等。(2)墙体材料选择不当而引起墙体开裂及粉刷起壳的质量问题。(3)屋面女儿墙由于屋面的热胀冷缩，在混凝土圈梁和砖墙交界处，经常出现不规则的水平方向裂缝，特别在房屋四大角的严重裂缝问题。(4)外墙面涂料、屋面防水材料、防盗门等设计或施工选定的生产厂家及产品型号、产品质量不够理想问题。(5)砖砌体沿砖缝渗水问题。(6)外墙面支模(围梁、构造柱等)挑木穿墙洞后补处渗水，外墙钢窗周围渗水问题。(7)圈梁底、构造柱边缝渗水问题。(8)外墙面抹灰起壳裂缝引起渗水，阳台里口外墙面渗水问题。(9)固定落水管的管卡脚处墙面渗漏问题。(10)阳台之间隔板处墙体渗水问题。(11)山墙渗漏水，各种墙上锚脚可能产生的渗漏问题。(12)管道与楼地面接处渗漏问题。(13)地面顺楼板方向裂缝及预制楼板缝处渗漏水问题。(14)卫生间、厨房的地坪斜泛水问题。(15)天沟积水及落水口周围渗漏水，屋面油毡起鼓、开裂引起的渗漏问题。(16)油毡屋面流沿移位造成渗漏问题。(17)房屋顶板改用现浇钢筋混凝土结构的开裂渗漏问题。(18)排水管道铸铁管渗漏，排水管道堵塞问题。
三.房地产工程质量管理措施探讨
1.充分发挥监理部门的作用
在施工过程中，监理单位必须本着公正客观的原则，对施工流程中的各个工序进行严格实时监控，对施工单位施工标准作出监督考察，对不合理施工，违章施工作出及时有效的处理，保证整个工程施工的规范化。加强对原材料质量的监理。加强原材料的质量控制监理是房地产工程监理中相当关键的一个环节。监理单位必须全程参与到材料的采购，运输，入库，保管，领用等各个环节，确保原材料质量可以达到国家标准，确保原材的选用符合工程的特点。比如在外墙渗漏施工中，现有的房地产材料多以混凝土为主，选用这种材料，质量难以保证，使用时间较长就会发生变形，导致了房地产物之间接触不牢，从而发生外渗现象。
2. 建立健全质量管理机构，落实质量管理责任制
在房地产工程施工中，施工单位获得中标之后，要坚持多级质量控制，多层次的质量负责原则，加强对施工企的质量管理。首先，要建立健全施工过程的质量管理体制。设置项目经理职位，坚持项目经理的第一责任，坚持施工质量检测部门进行质量自检，同时，要建立起施工的相关工程试验基地，建立健全各种资料的管理体制，设置专门的施工资料整理人员，并做好各个环节的工作分工，明确职责，加强对施工各个环节的工序质量检测记录，做好各种资料的送检工作，并严格各种文件的存档管理，为各种质量管理措施的出台提供决策依据。
3. 牢固树立“质量第一”思想，认真做好质量管理准备工作
在房地产工程开始施工之后，施工单位要实施初步的人员培训，加强对施工人员对工程具体情况的了解。使得施工人员对施工设计图纸有更加深刻的把握，对各种施工技术规范更加严格的认识，熟悉，并能够落实到工程的具体施工过程中来，要实施岗位权责制度，结合工程的具体实际情况，编制科学有效的工程施工质量管理计划，并全面落实到整个施工过程中去，严格执行。
4. 严格按质量控制程序施工，确保质量目标的实现
（一）全面贯彻落实质量控制程序
在进行房地产工程施工管理过程中，要结合房地产工程的具体实际情况，根据不同施工环节的施工特点，在遵守施工合同要求的基础上，要科学编制各个环节的工程质量控制程序。当一个工程的环节完成施工任务之后，施工单位用严格按照工程质量控制程序进行工程质量自检，当施工单位的工程自检达到国家规定质量标准之后，要报请工程的监理单位实施工程质量抽样检查，如果抽检达到了质量标准，则可以实施下一个环节的工程施工。
（二）认真做好技术交底工作，明确各工程质量目标
在房地产工程施工质量管理和控制中，项目经理承担着很大的责任，在综合考虑多方实际情况的基础上，结合不同阶段的工程施工特点，分析影响工程质量控制的因素，要编制好工程施工组织设计，对施工方案，施工工艺，施工的质量标准等各个方面做出严格清晰的界定。同时，施工单位中，相关的施工技术人员要将各项工程技术交底工作落实到实处。
（三）要严格做好施工测量工作
精确的工程施工测量是施工过程中质量控制的关键环节。比如在房地产工程施工过程中，相关的技术人员在施工过程中，要对导线点，中间桩和高程点实施科学有效的测量方式，并多次测量，使得测量结果能够达到闭合的标准，同时，要客观公正的做好记录，减小工程测量的误差，保证工程测量的精确性。
（四）加强对施工材料设备的质量检测
首先，要严格质量标准，加强对各种原材料和工程构件的质量检测。严格原材料和各种工程构件，配件的入场机制，对各种质量不达标，不合格的原材料，构件，配件，不准进入施工环节。比如，在水泥和钢筋的入场时候，要对合格证做出细致鉴定，并要在专业的实验室进行质量检测，质量合格才可以投入工程施工。
四.结束语
房地产行业关系到我国的经济增长和人民生活水平的提高。加强对房屋房地产施工过程中的质量通病防治是整个房屋房地产施工质量管理的重要环节，因而，严格施工规范，加强施工监督，控制施工标准，防止质量通病的出现，保障房地产质量，维护居民利益有着十分重要的意义。
参考文献：
[1]童柏庆 孔建祥 房地产工程质量问题分析与管理措施探析 [期刊论文] 《中国科技财富》 -2010年14期
[2]刘敬云 浅谈房地产工程质量问题分析与管理措施 [期刊论文] 《中国西部科技》 -2010年5期
[3]陈奇 房地产工程项目质量管理研究 [学位论文]2007 - 上海财经大学：工商管理
[4]安娜 试论地产工程管理 [期刊论文] 《城市建设理论研究（电子版）》 -2012年10期
[5]熊 李敏 浅谈房地产施工阶段土建工程质量问题的量化管理 [期刊论文] 《中华民居》 -2011年6期
房地产质量管理体系范文2
[关键字]ISO9001质量管理体系 房产测量 持续改进
[中图分类号] P218 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2013）-4-189-2
0 前言
随着市场经济的不断深化住房商品化、市场化进程不断加快，房地产业使居民住房条件得到改善，促进经济的快速增长。房地产业基于房产测绘提供基础数据，为房地产的交易行为得到了客观、公正、准确有效的规范，使当事人的合法权益得到了保障，保证了房产市场持续健康的发展。房产测绘的质量是其能够发挥作用的关键，测绘行业及社会各界非常关注房产测绘质量的保证和提高。
国际标准化组织颁布的ISO 9000系列质量管理标准为全世界通用的质量管理和质量保证方面提供了一套系列标准，它的主旨是使质量保证体系在组织内部建立，在进行设计、生产和使用产品的过程中，对一系列如设备、方法、文件及人的操作等提出了明确的要求，产品实物质量以工作质量为保证前提，为用户提供质量保证。
在实践中社会各界越来越重视质量管理的理念，为了更好地为客户服务，提高市场竞争力，促进测绘工作各方面更上一层楼，根据本队对ISO 9001质量管理体系工作实际的实施，对房产测绘中质量认证进行探讨。
1 房产测绘质量管理的特点
采取测绘技术和手段，房地产测绘对房地产的自然环境、权属情况、位置、数量以及利用情况进行调查而进行专业的测绘。房地产测绘分为两种，分别为房地产基础测绘和房地产项目测绘。其主要内容是测量房产平面、房产面积，测绘房产图、房产调查及检查与验收成果资料；根据房地产测绘提供必要的数据、图表及资料等内容对产权产籍进行管理、房产交易及开发。这些测绘内容也可以为社会其他部门进行服务。地形图、分丘图、分层分户图等都是房产测绘的产品。以质量管理角度来看，不同于一般的物质产品，测绘产品是技术信息的成果，经过房地产登记机关确认的房地产测绘成果是具有法律效力的，它为城市地理信息系统的建立提供基础数据，同时也是环境保护部门、城市给水排水部门等进行通讯、电力系统管理提供必要的信息。所以，对房地产测绘加强管理，才能保证房产测绘质量及测绘成果的客观、公正、精准，保障和维护了房屋权属人的合法权益。
与普通测量不中，房地产测绘主要表现在以下几个方面。
1.1 测绘的内容多
以地貌和地物为地形测量测绘的主要对象。而房产测绘主要是以房屋、用地情况、权属情况、位置及利用情况等为对象。房产测绘要对面积进行测算，对其质量进行评定，但不必要测算高程。
1.2 测图比例尺大
一般在城市和城镇进行房地产测绘，图上内容很多，房地产分幅图比例尺很大，因为图上要将控制点、行政境界、丘界、房屋地籍地形、附属设施和围护物等都要表示出来。房产分丘图需要将各项房地产要素如房产权界线、房屋建筑及用地面积、房角点等进行表示，所以其比例尺与房产分层分户平面图的都很大，例如是1：200等，内容更加具体详细。
1.3 精度要求高
一般测绘图上精度符合要求。但是要求较高的房地产测量精度及房屋建筑面积的量算精度都要进行实际测算。
1.4 修、补测及时
城市基本地形图以5至10年为复测周期，房地产测绘要及时根据房屋和用地的非权属变化进行变更，使房地产测绘成果的现势性、现状性得到保持，因此要及时进行修补、变更房地产测绘成果。
2 ISO 9001质量体系认证前的管理现状
随着技术设备的不断进步，客户的要求不断提高，施工工程不断复杂化，需要调整和修改原有的质量管理模式、质量标准和作业方法，不断改进质量使之满足顾客要求。实施质量认证的工作流程如图1。
3 ISO9001质量体系认证实施后的管理情况
近年来，在各级领导的关注下非常重视质量管理，2005年就进行质量管理体系的建立和加强，根据单位的实际情况，制定合适的质量手册、程序文件、第三层次文件等，2006年就通过认证了质量体系，经过数年的运行，不断的改进，保证了各个环节的运行质量和各项工作的成果质量，使测绘质量、工作水平、工作效率得到了提高。
3.1 树立质量观念，强化质量意识
增强所有员工的质量意识，以质量为核心，营造一个人人重视产品质量的氛围，确定了“精心测绘，客户满意”的质量方针。测绘生产过程中形成房地产测绘成果与每个岗位都相关，其影响产品质量、时间的长短都最终在测绘成果的质量上进行反映。所以要保证和提高产品质量，就要提高员工的质量意识，全员参与质量管理。领导重视才能落实各项管理制度；员工重视才能杜绝质量问题的源头。
3.2 完善质量管理体系，改进工作流程
有效运行质量管理体系，控制影响测绘产品质量的各个因素，逐步规范管理工作。
3.2.1 有效控制所有文件
明确规定编写审批更改文件、发放、领用、保存等流程，例如按照文件类型进行编号，能够快速进行查找及识别，发放领用要进行登记，保证使用版本完整、有序，将原来无序的状态进行整改。
3.2.2 有效控制人员、设备、仪器等资源
根据每个岗位进行岗位分析，编制岗位标准。基于岗位标准针对质量方针和目标、相关法律等进行员工培训。提升员工技能知识及业务知识，通过考试对培训效果进行考核评定，建立员工的培训档案。对仪器设备类型、型号、使用情况等进行台账登记，定期检测测绘仪器，保证仪器运行正常，符合要求的准确度和精密度。
3.2.3 对生产过程进行有效控制
为了使测绘生产质量管理得到加强，我队充分控制测绘生产过程，其工作流程如图1。
制定了作业指导书，根据测绘行业法律法规等规定不同测绘类型的收件内容，同时规定勘测员的外业测绘流程，外业测绘时要对项目测绘外业记录进行填写，勘测有报建图的房屋，要求绘草图标尺寸，结束勘测后，交付客户确认项目测绘外业记录表和丈量尺寸。
基于外勘尺寸制图和共有面积主勘员在进行分摊计算时，对综合楼、商住楼等复杂房屋进行分摊时，由项目部组织讨论联合审定分摊方案。自检测绘成果后副勘员进行校核，完成后在资料盖章，将意见签署在检查表上，由主勘员修改。修改后，将修改意见填好，交给项目部检查员检查，全面检查资料后，盖章复核，填写质检单后由质管部全面检查，签署意见再由队长审批盖章，再整理测绘报告成册，送到窗口发件。
我们以三级检查制度检查项目测绘产品：对产品质量检查由副勘、项目测绘部及质管部三级实行。主勘做的每一项目由副勘员检查，项目部按一定比例抽查测绘项目外业，全面检查内业，每月得到合格率，质管部检查项目时，每月质量评定和统计测绘报告。这样量化了质量，进行直观的对比，更明确质量管理的改进方向。
4 结束语
随着技术的不断进步，建筑物的设计不断复杂化，用户的需求也不断多样化。所以，我们要持续改进工作及服务质量，以客户的需求为出发点，满足客户需要，持续改进测绘质量管理。
参考文献
房地产质量管理体系范文3
关键词：房屋建筑；工程；施工现场；质量管理
在房屋建筑工程现场施工质量管理工作中，房地产开发商作为业主方，扮演着质量控制主体的重要角色，质量管理工作的开展水平将直接影响房屋建筑工程施工质量与效果。为确保房屋建筑工程项目达到预期施工效果，房地产开发商必须严格根据项目施工要求，为施工进展提供充足的资金支持；负责组织项目队伍，为现场施工提供技术保障；应当加强对施工现场的质量管理，以健全的质量管理工作体系，明确不同施工环节中的质量管理具体内容，以促进质量管理水平的进一步提升。
1房屋建筑工程施工质量管理现状
从房地产开发商的角度上来说，在房屋建筑国内各成实践中质量管理仍然存在粗放式的特点，主要依赖于施工过程中的质量检验，检验以事后纠正为主，尚未形成一套系统化的预防与质量控制标准体系。总体来说，房地产开发商作为业主方，扮演着质量控制主体的重要角色，其质量管理工作的开展水平将直接影响房屋建筑工程施工质量与效果。但在施工现场质量管理方面，仍然存在以下几个方面的问题：①缺乏质量控制深度，施工过程中错误频频发生，变更问题广泛存在；②仅关注事后整改，忽略事前预防以及事中控制；③缺乏一套健全的质量管理工作体系，无法明确相关参与方在质量管理中的权责。
2现场施工质量管理体系分析
2.1新开工序施工环节
在房屋建筑工程现场施工中，新开工序施工方案是指针对在现场施工中所使用的新材料、新工艺、新方法，业主方应通过审批施工方上报方案的方式对施工质量进行有效控制。在这一环节的现场施工实践中，房地产开发商的质量管理基本体系如下图所示（见图1）。在新开工序施工环节中，房地产开发商应关注以下几个方面：①明确房屋建筑工程施工现场新开工序的实施要求，规定施工方按照标准规范编写详细的新开工序施工组织方案；②由房地产开发商负责人会同监理方、施工方等责任主体负责人共同参加新开工序施工方案审批会议，对新开工序施工方案进行全面审核与交底；③新开工序施工方案经审批合格后，由房地产开发商负责人组织监理方、施工方等责任主体负责人签署新开工序方案审批报告；④全面监督新开工序具体实施情况进行，定期检查现场监理记录。
2.2实物样板施工环节
房屋建筑工程施工中，在分部、分项工程大面积实施前，房地产开发商应要求施工方针对容易出现质量缺陷或质量通病的部位选择标准户型作出施工示范，主要内容包括施工工序、施工流程、施工材料选择、施工质量要求、施工排版样式、以及施工人员技术水平要求。同时还应在相应部位粘贴图片或标志牌详细说明工艺方法与操作流程。在实物样板施工环节中，房地产开发商关注以下几个方面：①前期施工合同中明确实物样板制作的具体要求，并有专人负责与施工方负责人就实物样板质量要求进行交底；②审查施工方上报的实物样板方案，安排专人监督实物样板的制作过程，并检查监理方现场监理的工作记录；③会同施工方、监理方负责人验收实物样板进，并生成详尽的验收记录与专项报告。
2.3实测实量施工环节
在房屋建筑工程现场施工中，实测实量的主要目的是对施工质量进行及时的反馈与纠正。在施工现场班组完成房屋建筑工程中某一分部或分项工程施工作业后，房地产开发商应负责检查与复核各项质量验收标准，并在原工作面上对照标注质量误差、规范要求等检查复核结果内容。在这一施工环节中，房地产开发商应关注以下几个方面：①在与各施工方签订的合同中明确停工检查及整改时间节点；②明确施工现场实测实量的具体要求与标准，组织设计方、施工方、以及监理方等责任主体负责人参加实测实量前期工作会议，进行全面交底与协商；③对监理方有关实测实量方案的审批意见进行检查，审查检查方案的可操作性与预计效果；④会同设计方、施工方、以及监理方等责任主体负责人参加实测实量工作例会，由房地产开发商负责人按照30.0％以上监理方复核结果的标准进行二次复测，并根据复测结果要求施工方进行整改，对施工方整改情况进行全面监督；⑤房地产开发商负责人应以房屋建筑工程砌体结构承重墙、柱体结构、框架柱结构、剪力墙结构以及填充墙结构为重点，对标注是否及时与完整进行检查。
2.4成品保护施工环节
在房屋建筑工程现场施工环节中，成品保护的主要目的是对已经完成施工的半成品或成品进行有效防护，避免因无序施工所造成的质量缺陷或返工问题。在成品保护施工环节中，房地产开发商应关注以下两个方面：①在与施工方所签订的施工合同中专门约定与成品保护相关的条款，明确房屋建筑工程现场施工中的成品保护要求以及具体目标；②房地产开发商负责人应对施工方所编写的房屋建筑工程成品保护方案进行审查，对施工方在成品保护中是否严格按照方案开展工作进行监督管理，并形成反馈意见，要求施工方及时整改并完善。3结束语房屋建筑工程施工质量是消费者普遍关注的问题之一，只有确保房屋建筑的质量水平，才能够提高房地产开发商在行业内的竞争优势。从房地产开发商的角度入手，健全其在房屋建筑工程施工现场中的质量管理工作体系，明确质量管理具体内容，对提高质量管理工作开展水平有重要影响与价值，值得引起同行人员的广泛关注与重视。
作者:陈金华
参考文献：
房地产质量管理体系范文4
随着我国房地产行业的不断发展，由于房地产工程项目质量问题关乎到人民的生命和财产安全，所以房地产工程项目质量问题已经逐渐成本了人民关注的重点，而房地产工程项目质量管理存在的前期准备不充足、缺乏全方位的管理、缺乏有效的监督和缺乏完善的质量管理体系和制度等问题，使得房地产公司的工程项目质量管理非常不规范，从而给房地产公司的发展带来了很不利的影响。本文对上述问题进行了深入的分析，提出了房地产有效解决质量管理中存在问题的措施。
关键词:
房地产；工程项目；质量管理
1房地产工程项目质量管理的必要性
目前，我国房地产公司在工程项目质量管理方面不够重视，管理水平较低，而且建筑公司也不重视工程项目质量管理，从而相关质量管理系统就无法发挥作用，使得工程项目质量得不到保障。而事实上，房地产工程项目质量管理是关系到房地产公司发展得重要因素，是房地产公司提高市场竞争力的重要环节，所以房地产公司要想获得更好的发展就必须加强对工程项目质量管理。而加强工程项目质量管理不仅需要房地产公司，还需要建筑公司的共同努力，建筑公司需要加强对施工人员的责任心和安全意识培养，提高施工人员的专业能力，使其能够熟练相关设备和技术操作，从而切实保障工程项目质量，同时，在建筑公司中标之后，房地产公司要对施工人员的技术水平、设计图纸和使用的材料进行严格质量检查，并对施工进行严格监督，从而保障工程项目的质量。
2房地产工程项目质量管理中存在问题
2．1缺乏完善的前期准备和严格监督，无法有效保障工程项目质量
房地产工程项目的规模一般都较大，所以在项目施工之前的前期准备是非常重要的。房地产公司并没有在前期对工程施工进行实地考察，然后根据实际情况对工程进行规划和图纸设计等，同时，房地产公司没有建立独立的质量监督部门对工程施工进行实时的监督和管理，也没有根据实际情况发生的变化来调整施工方案和设计图纸，再加上房地产公司没有对施工材料进行统一的规划和管理，只是将工作将由建筑企业来负责，当施工工程中出现任何问题时，建筑企业由于对项目的不了解，所以并不能及时的意识到问题并解决问题，从而无法保障工程项目的质量，并对未来居住的人带来难以预料的严重后果。
2．2缺乏事中管理，无法明确了解施工中出现问题
尽管有一些房地产公司在前期考虑到了工程项目的质量问题，也做出了一些相应的措施来保障工程项目的质量，但是却只注重了事前的管理，而对于工程项目质量管理的事中管理是极其缺乏的，事实上，事中管理是有效保障工程项目的重要环节，一旦忽视了就会使得一些在施工过程中出现的小问题被建筑企业或施工人员隐藏起来，而这些小问题虽然在短时间内不会造成任何影响，但是时间一长就会显现出来，从而对居住的人带来很不利的影响。
2．3缺乏完善的管理体系和制度，无法保障施工进度和质量
目前很多房地产公司在工程项目质量管理方面都缺乏完善的质量管理体系和质量管理制度，从而无法对与工程项目有关人员的工作行为形成监督和约束，使得一些施工人员在施工过程中违规操作或偷工减料，而这些行为都会严重的影响到工程项目的质量，同时，由于没有相应制度的约束，施工人员在施工时就会拖延工期，从而无法在保障施工进度的同时保障施工质量，而工期的拖延还会导致施工成本的不断上升，这必将给房地产公司带来巨大的经济损失。
2．4缺乏完善的事后管理，无法按期投入使用
很多房地产公司都忽视了工程项目质量管理的事后管理这一环节，但事实上，事后管理是对工程质量，进行有效评价和检验的手段，能够有效的保障工程项目的质量。很多房地产公司没有在工程项目竣工之前对项目进行检验和评估，就算是让验收单位来检验项目质量，验收单位也不会以设计的图纸为标准来验收，从而使得工程项目无法按期投入使用，也无法有效的推动工程项目质量管理相关工作，极大的降低了公司的经济效益。
3有效解决房地产工程项目质量管理中存在问题的对策
3．1加强事前管理，为项目施工打下良好基础
在房地产工程项目质量管理中缺乏规范化的事前管理是影响工程项目质量的最主要因素，所以房地产公司加强工程项目质量管理就必须加强事前管理。在项目施工之前，房地产公司要进行充分的市场调查和实地考察，获取准确的、完善的、科学的数据信息，综合考虑人为和自然因素等，并对相关的工程项目风险进行预测和防范，从而在此基础上利用科学的方法设计出工程项目施工方案和图纸，使得所设计出的图纸能够真实的、准确的体现实际情况，为项目施工营造良好的环境，保障工程项目能够顺利的展开。除此之外，房地产公司需要建立完善的岗位责任制度，明确各个施工环节的责任人，将质量管理相关工作落实到每个人的身上，使得公司能够建立起完善的工程项目质量管理系统。
3．2建立独立的质量监管部门，提高工程项目质量管理水平
房地产公司必须建立独立的质量监督部门，对施工过程进行实时监督，使其能够及时的发现问题并准确的解决问题，并且严格的约束施工人员工作行为，有效的防范违法行为的出现，从而有效保障工程项目质量。由于房地产工程项目规模较大，施工程序比较复杂，存在很多的环节，所以房地产公司要从施工中的每一个环节入手，切实加强对每一环节质量的管理，房地产公司需要严格检查每一环节的工程质量，只有在上一个环节质量满足要求的情况下，才能进行下一环节操作，一旦出现问题，就必须停下来对项目进行质量检查，并进行相应调整，从而保障各个细节的质量。在项目施工时，房地产公司需要定期的对工程材料、设备等相关资源进行质量检查，从而保障材料、设备和施工技术的质量，根据不同的施工技术和工艺的不同要求选择合适的机械设备，并定期的对设备进行更新和维修，保障设备质量合格，不断提高质量管理水平。
3．3严格事后管理，保障工程项目质量
房地产公司必须加强工程项目质量管理的事后管理，在项目竣工够，以前期设计的图纸为标准，并根据国家对工程项目质量检验标准，对工程项目质量进行严格的检查和验收，尤其是建筑主体结构的质量、建筑装饰质量、施工难度和易忽视部位，一旦发现任何问题，必须及时的解决，有效避免工程投入使用后再出现问题，同时编制完善的质量评估报告，对工程项目相关信息进行有效整合，从而为今后的工作提供经验，有效防范再发生出现过的问题，不断提升公司对工程项目质量管理的水平。
3．4定期对施工人员进行培训，提高施工人员专业能力
房地产公司加强工程项目质量管理很重要的一个环节就是提高施工人员的质量意识，房地产公司需要选择一支专业水平高的施工队伍，并对施工人员进行培训，让他们对工程项目质量有充分的了解，培养其在施工中的责任感，使其能够具备较高的质量和安全意识，从而使其能够认真的完成施工中的每一个环节，并及时的发现施工中的问题、及时汇报、及时解决，同时房地产公司需要加强对施工人员对各种新设备和技术的培训，并且建筑施工单位需要严格施工人员准入资格制度，严格筛选工程项目施工人员，不断提高施工人员专业素养，使其能够熟练各种新兴的技术和设备，从而切实提高工程项目质量。
4结语
房地产公司加强对工程项目质量管理就必须实现全方位的管理，即事前管理、事中管理、事后管理。事前管理需要房地产公司为工程项目的施工做好万全的准备，保障相关数据、材料、设备等的质量，同时提高施工人员的责任和安全意识，从而保障项目施工顺利进行;事中管理需要房地产企业加强对项目施工的监督和控制，有效规避施工人员的违法行为，保障各个环节的质量;事后管理需要房地产公司严格验收和评估项目工程质量，保障项目能够按期投入使用，从而保障公司的经济效益。
作者：谢新格 单位：华航物流集团有限公司
参考文献
［1］袁旭光．房地产项目管理现存问题与对策研究［D］．华中师范大学，2015．
房地产质量管理体系范文5
建筑施工工程中，质量的好坏关系着人民的生命及财产安全。在质量管理中，建设者要对工程质量进行严格把控，采取积极的措施提高工程质量。只有确保良好的管理质量，才能够满足人们的需求。因此，房地产开发项目中的质量管理是建筑房地产中极其重要的一部分。如今，人们对建筑房地产开发项目的质量管理提出了新的见解。因此，房地产开发项目的管理工作要通过严格控制进厂材料和成品，同时，要善于抓好结构实体中的质量管理项目。这样才能够检测房地产开发项目的工作有是否符合试工计划。此外，在工程项目的质量管理中能够发现不适合的仪器及设备，把不利于工程质量的仪器和设备及时替换下来，以保证项目开展过程中的安全性。由此可见，房地产开发项目中的工程质量管理极其重要。
二、房地产开发项目中质量管理的方式
（一）进场材料及成品的控制
在房地产开发项目中，质量管理极其重要，而进场材料及成品直接影响着工程质量。因此，材料的质量管理是房地产开发项目的质量管理中极其重要的环节。在选取材料时，房地产企业可以制定相关的制度严格把控原材料的采购，当采购员在购买原材料的时，要经过货比三家，将混泥土、砂石等材料严格进行比较，选择优质的材料。同时，在现场取证时，负责人要能够选取高质量的材料，这样才能够从源头把控质量。当建筑施工前，施工负责人要向质量管理单位上交完整的材料。只有将进场原料及成品的质量把控好后，才能够进行房地产项目的开展。
（二）结构实体质量的把控
当房地产开发项目中进厂材料及成品控制之后，要对其结构实体质量管理进行严格把控。首先，建立一支高素质的施工团队。只有将施工人员进行严格培训，把握好每一个施工环节，把项目责任落实到人，制定项目质量施工目标，明确施工要求，才能够促进施工顺利开展。这样一来，所有的工作人员都能够按照要求进行工作，从而减少偷工減料的现象。其次，要对施工过程中的整个墙面进行严格的质量把控，当施工过程中混泥土出现氧化时，要及时了解钢筋承受的锈蚀情况，严格控制结构实体，使其符合建筑标准，从而严格把控项目成品的质量。
（三）做好工程项目质量监督管理工作
1.使用质量管理体系。房地产开发项目中的质量管理需要各主体方共同参与，共同完成对整个工程项目地监督。各主体方可以使用质量管理管理体系，它不仅能够为监督机构提供良好的监督管理方式，也能够为责任方提供良好的质量管理报告，使监督方与责任方能够共同监督，促进房地产开发工程项目的顺利进行。由于科技的不断进步，质量管理系统中提供了质量管理结果不合格的解决办法，这样有利于责任方对不合格的情况及时处理。促进工程报告的填写，从而监督责任方履行职责，认真做好对工程项目质量的监督。
2.做好现场质量监督。施工现场是出现质量管理问题较多的地方，对施工现场进行监督，有利于施工质量的提高。而施工现场的质量管理关键在于专业工程师是否有责任心，房地产企业应聘用具有强烈责任心的员工对工程的全程进行负责。此外，组建质量管理队伍，定期对质量施工单位进行质量检查，从而对施工单位进行评分，由高分到低分进行排列，对分数较低的施工单位进行惩罚，分数较高的施工单位进行奖励，只有奖惩分明才能够使施工质量有所保障。
3.明确质量管理的目标。工序质量、工程质量、工作质量是建筑工程项目质量中包含的三个问题。在工程项目建设中目标产品应符合国家及行业规定，满足客户的需求。房地产企业主要是向客户提供优质的房屋产品，使广大客户放心购买。另外，要学会换位思考，从客户的角度出发，满足客户个性化的需求，对于房地产企业来说，房地产项目的质量管理就是生产让客户满意的房屋产品。
三、结束语
当前在房地产开发项目中，质量管理的水平未能满足项目实践的需要。因此需要不断提高质量管理的发展速度，将建筑工程中的质量管理加以重视，保证房地产开发项目中质量管理工作的有效开展，以解决建筑施工过程中的质量问题。只有通过严格把控进厂原料及成品的质量，抓好结构实体质量管理，做好房地产质量的监督工作，才能使房地产开发项目质量能够满足人们的需求。
参考文献
[1]侯文康.浅谈建筑材料质量管理对建筑房地产开发项目的重要性[J].门窗，2016，（05）85-86.
[2]张翔.节能环保条件下建筑房地产开发项目材料质量管理的重要性分析[J].江西建材，2015，（03）：281.
[3]孔宝剑.浅析房地产项目质量管理工作[J].建筑工程技术与设计，2015（14）.
房地产质量管理体系范文6
关键词：房地产企业；工程项目；质量管理
中图分类号： F293 文献标识码： A
引言
近年来房地产行业迅速发展，已经成为我国城市建设和城市规划的主要因素，同时房地产的大面积建设，对城市形态有着深远的影响，现阶段我国城镇建设取得了显著的成绩，其中房地产开发功不可没，发挥了重要作用。
一、项目工程质量管理概念
对于房地产企业而言，工程质量不仅仅指施工单位的施工质量，它反映
的是包括建筑产品施工质量在内的产品综合品质。其验收标准是基于现行国家
验收规范即所谓国家标准之上的用户标准。相对于通常意义上的“施工质量”
而言，工程质量包含的范畴更广泛，其验收标准更严格，且目前尚未形成统一
的验收标准。主要包括以下四部分内容：
（1）施工质量方面可能由施工原因引起，也可能由设计原因引起（例如露台反坎，露空处涂料，开敞式电梯厅吊顶等）。
（2）产品效果质量方面主要包括：设计引起的建筑产品功能、用户舒适性、美观质量问题。
（3）不满足于政府主管部门竣工验收要求的质量要求（例如出入口净高、通道净宽、电梯前室窗开启面积）
（4）设计出图质量（例如各细分专业图纸设计矛盾等）
二、项目工程质量管理的作用
（1）减少因设计缺陷影响建筑功能性或用户舒适性；
（2）减少因设计缺陷造成工程质量；
（3）减少设计不符合规范影响验收；
（4）减少设计与销售不符引起住户投诉；
（5）减少设计与报建不符影响规划或消防验收；
（6）加强细部构造处理，提升项目精品形象；
（7）减少施工技术层面的安全事故及技术性质量问题；
（8）将施工控制措施真正落实到位，减少施工质量问题。
三、项目工程质量管理的内容
（1）图纸会审、技术交底在公司技术部门的配合下，在开工前由监理公司组织有关技术管理人员进行图纸会审、技术交底，并做详细记录。
（2）施工组织设计（施工方案）审查施工组织设计（施工方案）由施工单位编制后报监理公司审核，由项目部审批后实施。
（3）施工放线控制由监理公司监理员、公司项目部测量工程师会同施工单位相关技术人员对施工现场给定的永久性坐标和高程进行复测。
（4）工程开工审批公司项目部根据开工申请,审批开工报告，并签发开工令；未办理开工手续的工程不得擅自开工。
（5）健全公司项目部施工质量检查日记制度，项目部工程经理每天检查现场监理工程师的施工记录日志。
（6）项目部实行旁站及巡视监理制度。
（7）严格执行进场原材料、成品、半成品及设备报验、检查。
（8）严格遵守分项(部)及隐蔽工程的验收程序
1、分项工程完工后施工单位先自检,自检合格后填写工程质量报验单,并附质量保证资料及自检资料向项目部提请验收。
2、隐蔽工程验收在分项工程验收的基础上按有关规定做好现场签证,严禁事后补签。
3、一般的分项工程和隐蔽工程由项目部专业工程师验收检查后签认,重要的分项工程和隐蔽工程必须组织质量监督站及设计人员共同进行验收签认。
（9）严把精装修交楼标准的质量检查关
1、装修材料的核对装修材料或物资进场后，由公司项目部会同公司相关部门及监理公司相关人员进行开箱检查，分别核对材质、颜色、色号和产品合格证等是否符合合同要求，材料检测报告是否符合国家或行业标准。
2、对交楼精装修的工程实行分户验收。
（10）工程暂停工与复工
施工过程中出现异常情况经专业工程师提出后施工单位未采取改进措施或措施不力，公司项目部管理人员可下达暂停工令；施工单位接到暂停工通知后立刻停工并按要求认真整改；施工单位整改完成后，提出复工申请经专业工程师审核后，可由项目部经理签发复工令。
（11）对已完工精装修进行成品保护
1、公司项目部人员督促施工单位根据实际情况制订切实可行的建筑成品保护规定，并监督执行；
2、成品保护的控制重点内容主要有如下：
预埋给排水管道、卫生洁具、水龙头、花洒、橱柜及随楼附送的物品； 重要的机电设备；门窗及锁、木地板、镀膜玻璃、窗台大理石、防水层、阳台栏杆、避雷针、园建绿化。
施工过程中的质量管控具体措施
（1）督促施工单位建立并完善自身的质量管理体系
施工单位自身的质量管理体系是整个项目质量管理体系的最基础环节，是项目工程目标得以实现的最基本的保障，在项目质量管理中具有非常重要的作用。要求施工单位在工程一开始就严格按照工程规模大小配备相应数量的合格的专职质检员，质检员必须充分授权，质量不达标时可行使质量否决权。
（2）对重要部位或重要工序的操作工人实行考核上岗
对于一些对工人操作技能有较高要求的重要部位或重要工序的施工，对操作工人实行考核上岗。
（3）为加强现场过程管理，梳理出工程管理过程中质量控制的关键点位，项目部相关人员对这些质量控制点必须加强验收、严格把控，具体如下：
1、基础施工：地下室防水施工、止水钢板焊接、地下室顶板钢筋保护层控制、预留洞口的封堵和防水处理、地下室结构变形缝设置、后浇带留置及施工、人防设备预埋、防雷接地、电梯井防渗漏措施。
2、主体施工：砌筑及粉刷的抗裂措施、厨卫的防水施工、砌体洞口的位置及防水措施、等电位、粉刷配合比、屋顶防水及保护层施工、屋面金属构件的接地。
3、保温施工：门窗节点处的防水处理、防火隔离带、保温板的粘贴锚固是否按方案进行。
4、外墙石材幕墙施工：膨胀螺栓或者化学螺栓的施工间距、龙骨等的防锈处理及焊接情况、焊接后的防锈处理、石材的防水处理、耐候胶的材料控制、门窗变口的节点处理。
5、旧有建筑外墙翻新：裂缝处理：(1)非结构性裂缝处理用砂轮打磨机将裂缝外表面的涂层打磨掉，露出素混凝土表面裂缝两边各10mm.用钢丝刷和毛刷除去裂缝处的灰尘.在裂缝处涂刷高渗透性底漆一道。采用弹性中涂漆修补平整修补宽度以不大于20mm为宜。(2)结构性裂缝处理。首先用砂轮打磨机将裂缝外表面的涂层打磨掉.露出素混凝土表面用钢丝刷和毛刷除去裂缝处的灰尘，当裂缝的宽度大于0.2mm时，采用加注的方式处理小于0.2mm的处理方法同非结构性裂缝。安装加注嘴，灌注环氧修补材料。
6、施工样板、样板间验收：凡装饰工程（如外墙、抹灰、室内装饰面、干挂石、天花等）、橱柜安装、墙体砌筑、厨房厕所的洁具安装、给排水管道接头、玻璃幕墙、园建、绿化等全面施工前，施工单位均做样板，装饰装修工程的样板还必须有小样或排版图。施工样板经验收合格后方可全面组织施工，对未经验收或验收不合格而施工单位擅自铺开施工的，项目部有权下达暂停工通知，造成返工的损失由施工单位承担。样板间完工后由施工单位填报《施工样板报验表》，由项目部会同公司相关部门、设计单位和施工单位人员联合验收，验收合格的样板间作为今后竣工验收的标准。
7、设备安装工程的质量监督检验，主要有以下几项：
1）主要设备的到货检验主要设备如电梯、煤气调压柜、变压器、高低压配电柜、消防控制柜、柴油发电机组、空调主机（冷水机组、柜机）、水泵等到场后，项目部必须安排相关技术人员进行到货验收。
2）电气设备线路绝缘检查和接地电阻测试电梯、变压器、高低压配电柜、消防控制柜、柴油发电机组、动力照明配电箱等电气设备及安装好的电气线路，未安装的电力、控制电缆应在安装和使用前进行绝缘和耐火等级检查，项目部必须安排现场专业工程师监督检查。
3）给排水管道的严密性及强度试验施工单位做给水管道的分段和系统打压试验时，项目部现场工程师必须在场监督。
4）主要机电设备的单体检验、调试及试运行电梯、煤气、消防、空调系统等安装后，施工单位进行单体试车调试、试运转检验时，项目部现场工程师必须在场监督。
结束语
房地产开发项目工程管理是一项系统性的复杂工作，作为建设方的工程管理的思维应该改变，提高工程项目质量管理水平，是房地产企业经济效益不断增长的基础，因此，我国的房地产业必须加强对工程质量的管控。
参考文献
