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土地使用权评估方法范文1
关键词:划拨土地使用权价格; 土地增值；土地增值收益分配
Abstract: in view of the current land use rights transfer price assessment of the cost method widely used in dispute more land appreciation income set, this paper based on the land value increment in income distribution of the algorithm is based on the analysis of the factors of land value increment land value increment the change rule of the income distribution, so as to put forward to land appreciation income distribution coefficient method to determine the.
Keywords: transfer land use right price; Land value; Land value-added income distribution
中图分类号：F301.0文献标识码：A 文章编号：
目前，划拨土地使用权进入市场已是普遍现象，但是划拨土地使用权权益价格评估仍是当前我国土地估价行业中的面临的一项重要难题。对于其评估方法，理论上可选用市场法、收益法、成本法、假设开发法以及基准地价修正法，对于各种评估方法的应用困境也有许多学者进行了分析研究。目前，形成普遍共识且应用最广泛的方法主要为基于土地增值收益分配的成本法( 也称正算法)，该方法的难点在于土地增值收益在国家和划拨土地使用权权益人之间进行合理分配的问题。本文通过对土地增值因素的分析，揭示土地增值收益分配的规律，供业界相互交流和相关部门参考之用。
一、基于土地增值收益分配的正算法
成本法( 又称成本逼近法) 是一种按照开发成本发生的构成要素来求取的价格，故俗称“正算法”。依据2001 年国土资源部的《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金来确定土地价格。在测算过程中不需要考虑土地增值收益，是因为土地增值收益源于“增值地租”，应归国家所有，相当于出让金部分。由此，成本法评估的基本公式为:划拨土地使用权价格= 土地取得费用+ 土地开发费+税费+ 投资利息+ 投资利润。
对于正算法，由于土地使用者已经对土地进行了一定时期的资金投入和管理，且这种若干年的投资和使用也会产生“正的外部经济效应”。这种“外部性”会促进城市经济发展，进而导致土地的增值。这部分土地的增值收益未能在划拨土地使用权价格中体现出来，其客观合理性则难以体现。所以，划拨土地使用权价格构成应包含土地取得成本、开发成本、投资利息、利润和土地增值收益。
二、基于土地增值收益分配的正算法的基本公式
鉴于正算法未考虑相应的土地增值收益，因此提出“基于土地增值收益分配的正算法”的评估方法及其思路，其基本公式如下:
P划拨= C + T + I + K•ΔM
其中: P划拨为划拨土地使用权价格，C 为划拨土地取得成本及后续开发费用，T 为相关税费( 征地或拆迁中发生的相关税费) ，I 为投资利息和开发利润，K 为增值收益分配系数，ΔM 为土地增值收益。
上述基本公式中，划拨土地取得成本、开发费用、相关税费、投资利息和开发利润的确定应坚持“客观性原则”，即按照评估基准日的市场客观数据而确定。可见，上述公式评估思路的核心是如何确定土地增值收益（M）和划拨土地使用权增值收益分配系数（K）。
三、土地增值收益分配的确定
根据上述公式，其中土地增值收益的测算一般较多的采用成本扣减法。该方法类似于剩余法的过程，以土地目前市场价格扣除土地取得成本、开发成本、利息、利润后余额来确定土地增值收益额。即：
土地增值收益额＝土地市场价格－土地取得成本－开发成本－利息－利润
由此，难点就落到了划拨土地使用权增值收益分配系数上，目前虽然对这个数值没有具体的定论，但是普遍认为这个系数是有规律的，从城市土地增值的因素不难分析这些规律。
1、城市土地增值的本质
城市土地增值是指在城市化过程中，伴随着社会经济发展和土地投资改良，土地利用过程中获得的土地收益的不断增加。其经济本质为地租的增值和土地资本的增加，其直观的表现形式是土地价格的上涨。土地增值的过程既是土地价格的上涨，也是土地价值的增加，两者本质上是一致的。
2、城市土地增值的因素
城市土地增值因素概括起来有五个方面：一是社会经济发展导致土地利用效率提高及土地需求量增大造成地价上涨；二是人口增加导致土地利用集约化程度提高及需要量增加造成地价上涨；三是对城市基础设施如交通、供电、供水和公共设施如学校、医院、文化及商业设施等投资，使各类城市用地更符合城市经济发展需要，土地开发利用能获得更高的开发收益，从而导致地价支付能力增强，地价上涨；四是由于城市规划变化等，使土地利用条件发生变化，在变化方向有利于土地高度化利用时，地价将上涨，并且可能产生价格数倍甚至数十倍的增长；五是土地使用者对土地进行资金和劳动力的投入，把物化劳动和活劳动凝结在土地中，增加土地效用的同时也使土地增值。
从地租理论和土地收益分配理论看，上述的土地增值可分为地租增值和土地资本增加两部分，地租增值部分应归国家所有，土地资本投资收益中，属于国家的应归国家所有，属于土地使用者的应当土地使用者所有。就以上五个方面来看，第1、2方面增值是自然增值，非个人因素带来的，应属于全社会公共所有，即为国家所有；第3、4方面增值主要是由于地方政府对土地的投资与规划条件改变，其增值收益理论应归属于当地政府所有；第5方面增值主要是由于土地使用者的追加投入带来的增值，这部分应归属于土地使用者。
3、划拨土地使用权增值收益分配率变化规律分析
根据上述分析土地增值主要包括5个方面的因素，其中第1至4个因素的增值属于国家和政府所有，而第5个因素增值属于土地使用者所有，为划拨土地使用权价值范围，因此划拨土地使用权增值收益分配率相当于就是第5个因素引起的增值在这5个因素引起的增值中占的比例。从中不难分析出这个比例也就是划拨土地使用权增值收益分配率变化的一些规律：一是对于城市化进程发展迅速、人口增加快速、城市基础设施改善条件良好的大城市，土地的自然增值和政府投入增值更快，相反划拨土地使用权增值收益分配率就低；二是对于同一个城市而言，在城市中心区要比边缘区地租增值及政府土地资本投入带来的增值更快，即划拨土地使用权增值收益分配率就低；三是随着城市发展越来越成熟，各项规划、基础设施投入等都定局后，土地的增值主要依靠土地使用者的追加投入，故划拨土地使用权增值收益分配率会相对提高。
4、划拨土地使用权增值收益分配系数确定
根据上述分析，划拨土地使用权增值收益分配系数与城市的发展速度、距离城市中心的距离远近及城市化进程的阶段都有密切联系。同时收益分配系数K 的取值区间应在( 0，1) 上，这里不包括0 和1 两个值，是因为: K = 0 时，土地增值收益全归属于政府; K = 1 时，土地增值收益全归属于土地使用者。显然这都是不合理的。因此，具体确定时，可以首先采用比较法，根据与周边城市之间的发展、城市化进程等比较，按周边城市的取值情况确定所在城市的取值区间；其次采用直线法，即K = 估价对象到城市中心的距离/城市边缘到城市中心的距离，再结合具体情况( 如城市规划、土地用途与级别、民生安置、政策导向等) 而确定。
四、结论
针对当前划拨土地使用权权益价格评估中普遍采用的成本法中争议较多的土地增值收益的确定，本文在基于土地增值收益分配的正算法的基础上，通过土地增值因素分析土地增值收益分配的变化规律，从而提出土地增值收益分配系数的确定方法。
参考文献:
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土地使用权评估方法范文2
2013年，崔也光、赵迎在第3期《会计研究》杂志发表的《我国高新技术行业上市公司无形资产现状研究》一文指出，西方发达国家企业的无形资产通常包含计算机软件、专利权、商标权、版权、特许权、客户关系或供应商关系、市场份额和销售权等，不包括土地使用权，而把土地使用权作为固定资产处理；土地使用权是我国企业特有的一项无形资产，与知识产权本质上截然不同，无形资产应该是体现企业核心竞争能力和未来可持续发展能力的重要资产，而土地使用权并不具备这种能力，因此，我国会计准则将土地使用权列为无形资产值得商榷。土地使用权应列为有形资产，还是无形资产？土地使用权现行会计处理是否存在问题？如存在问题如何改进？本文试对上述问题进行研究，研究结论有助于完善相关会计理论与会计实务。
一、土地使用权是有形资产，还是无形资产？
土地是人类赖以生存的空间，是人类社会最重要、最基本的自然资源。土地有广义和狭义之分。狭义的土地，又称地面，是指地球表面的陆地部分，由土壤和岩石堆积而成。广义的土地，不仅包括地球表面，还包括地面上和地面下的东西。土地有实物形态，有面积、体积、质量、化学成分、颜色等具体的属性，占有一定的空间，有物理边界，属于有形资产。那么，土地产权呢？
产权，在英文里是一个复数名词：property-rights，意味着对特定财产完整的产权，不是单项的权利，而是一组权利。产权的分割有多种方式，一般可以分为所有权、使用权、转让权等。一些产权经济学文献中常出现“收益权”，或类似的概念与所有权、占有权等并列。其实这是不确切的表述。“收益权”不是独立的产权，而是任何一项产权中应有的内容，不能与其他权利并列。
土地产权是指对土地享有的排他性完全权利，包括土地所有权、土地使用权、土地转让权等多项权利。土地产权是一种对物产权，是一种对有形物的产权。土地产权的交易，按交易内容可以分为整体交易和部分交易。整体交易是对土地产权的全部让渡，是一次性的、永久性的，原有主体一旦让渡，就不能再收回。部分交易是对土地产权的部分让渡，如土地租赁交易，当事人之间转让的是土地使用权，而不是完整的财产权。按产权的让渡期限可以分为：无限期交易即产权的永久让渡和有限期交易即产权的有限期让渡。土地产权的整体交易，必然是永久性让渡。土地租赁是有限期让渡，土地使用权只在契约期让渡，契约期满，又合法地回归原主体。
在实行土地私有制的国家，如美国，有很大一部分的土地所有权归私人所有。企业可以买入土地，取得土地的完全产权，会计处理时，企业确认一项土地资产。土地资产是企业的有形资产，是企业的固定资产。上述情况，企业能否不确认土地资产，而是确认土地产权资产？“资产是财产，是有形或无形的物，是主体的经济资源。”在取得土地完全产权的场景，企业应将取得的物―土地确认为一项资产。
我国实行土地公有制，即国家所有制和集体所有制。由于土地所有权制度的差异，通常情况下，我国企业只能取得土地的使用权。企业通过出让、转让或租赁方式取得土地的使用权，所支付的价格，如出让金、转让金或租金，本质上是地租。此种情况，企业如何进行会计处理？根据我国企业会计准则，企业应确认一项使用权资产，即土地使用权，不是土地，土地使用权资产的入账价值低于土地资产的入账价值。资产按有无物理形态，可以分为有形资产和无形资产。由于土地使用权资产没有一定的形体，不占据空间，看不见摸不着，但又实实在在存在着，所以，土地使用权属于企业的无形资产。
二、土地使用权资产会计处理：现状与问题
根据我国企业会计准则规定，企业自用的土地使用权应确认为无形资产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别确认为无形资产和固定资产。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部确认为固定资产。房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权确认为存货。用于赚取租金或资本增值的土地使用权，应确认为投资性房地产。
编制财务报表时，房地产开发企业持有的用于建造对外出售的房屋建筑物的土地使用权在“存货”项目中列示；企业用于赚取租金或资本增值的土地使用权在“投资性房地产”项目中列示；外购土地及建筑物支付的价款难以在建筑物与土地使用权之间合理分配的，在“固定资产”项目中列示；自用土地使用权在“无形资产”项目中列示。
综上所述，对于土地使用权，我国企业是按照持有目的或用途不同进行分类核算的。通过仔细研究，不难发现我国土地使用权资产会计处理，除了计量属性的取舍问题之外，还存在以下问题：
第一，外购土地及建筑物支付的价款，在建筑物与土地使用权之间难以合理分配全部作为固定资产的会计处理值得商榷。原因有两点：一是，土地使用权是企业的无形资产，将土地使用权确认为固定资产，不符合固定资产的定义。二是，企业提供的会计信息应当相互可比，不同企业发生的相同或相似的交易或者事项，应进行相同或相似的会计处理。企业自用房地产的土地使用权，有的企业作为无形资产核算，有的企业作为固定资产核算，不符合会计信息可比性的要求，从而降低了企业提供的会计信息的质量。
第二，土地使用权资产的列示不符合重要性原则。随着近年来土地价格的飞涨，土地使用权资产价值越来越高，在一个主体资产中占比越来越大，进而影响投资者的决策，其重要性日益凸显。房地产价格飞涨期间，资本市场上投资者不断追逐拥有土地较多企业的股票即是明证。土地使用权是一项重要的资产，根据重要性原则，重要的资产必须严格确认、计量、记录并突出予以列报。西方发达国家的企业通常在资产负债表中单独列示土地资产，符合重要性原则；当前，尽管国内企业对土地使用权进行严格确认、计量、记录，但在资产负债表中与知识产权等资产合并列示，没有突出列示，已不符合重要性原则。
第三，土地使用权列报降低了会计信息的可比性。西方发达国家企业的无形资产主要是知识产权，不包括土地使用权，而我国企业的无形资产包括土地使用权。显然，中外企业资产负债表列示的无形资产口径不同，使用者不能直接进行比较。在我国会计实务中，尽管土地使用权在附注中单独披露，但往往需要计算后确定土地使用权资产价值，增加了信息使用成本。
第四，土地使用权与知识产权合并列示，易误导使用者。土地使用权与知识产权，既有相同的性质，又有重大差异。没有实物形态、可辨认、非货币性是其共同点，但不同点更为突出：一是客体不同。知识产权的对象是知识产品，如技术发明、商品标记、作品，不占据空间，是人类智力劳动的成果，是人类思想的结晶；土地使用权的对象是土地，具一定的物理形态，占据空间。二是知识资产具有可共享性，同一信息或知识可同时被两个以上的人所拥有和使用，而且这种使用不会给该信息造成损耗；土地使用权不具可共享性。三是预期收益的确定性不同。知识产权的预期收益具有很大的不确定性，而土地预期收益的不确定性要低得多。正如崔也光、赵迎所说，土地使用权与知识产权本质上截然不同，无形资产应该是体现企业核心竞争能力和未来可持续发展能力的重要资产，而土地使用权并不具备这种能力，将土地使用权与知识产权合并列示，易误导使用者，从而做出错误的决策。
三、建议
前述土地使用权资产会计处理存在的问题需要解决，为此，提出以下建议：
（一）取消土地使用权作为固定资产的会计处理
土地使用权是企业的无形资产，不符合固定资产的确认条件，不应确认为固定资产，而且是重要的资产，因此，建议取消《无形资产》应用指南中外购土地及建筑物支付的价款在建筑物与土地使用权之间“难以合理分配的，应当全部作为固定资产”之规定。“大概的对比精确的错更可取”，估计的信息也比错误的信息有用。外购房地产支付的价款，在建筑物与土地使用权之间难以合理分配时，可以应用科学的资产评估方法，估定建筑物与土地使用权的价值。
如何评估？可以查阅政府有关部门关于房地产的交易资料，或查阅报刊等媒体有关房地产的交易信息，或参加房地产交易会，或咨询房地产设计、开发企业，应用房地产评估方法，如市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等，或委托专业的资产评估机构（属会计目的的资产评估），估计土地使用权与建筑物的价值，然后分别进行处理。比如，某企业购入一栋全新房地产，可以采用市场法或基准地价修正法等求得土地使用权评估值，然后计算建筑物价值。也可以采用重编预算法估计建筑物成本，然后估定土地使用权成本。
（二）为提高会计信息质量，土地使用权应单独列报
在土地价格不断上涨的今天，土地或土地使用权，早已成为一个主体的重要资产，根据重要性原则，应单独列示。在英美国家，往往在资产负债表中单列“土地”项目。在经济日益全球化的今天，将财务报告置于全球化场景考虑，土地或土地使用权亦应单独列示。
随着知识经济的发展，企业最重要的资源不再是非人力资源而是知识资源，无形资产在企业资产总额中所占的比例将越来越重，价值越来越大，甚至将会超过有形资产的价值。因此，改进无形资产的列示以适应知识经济对会计的要求将成为历史必然。
知识资产是智能密集型资产，往往具有较高的生产率。现代经济增长越来越依赖科学技术，知识资产，特别是专利技术和非专利技术，通常体现一家企业核心竞争能力和未来可持续发展能力，信息使用者自然非常关注一家企业（特别是高科技企业）知识资产的状况。因此，“知识资产”也有单列之必要。
如果将土地使用权与知识资产单独列报，可以将现行资产负债表中“无形资产”项目分为三个项目：土地使用权、知识资产与其他无形资产，将土地使用权、知识资产与其他无形资产分别单独列示。
如此列示是否符合成本收益原则？收益方面，大大提高了国内外不同企业会计信息的可比性，增进了会计信息质量，提供更充分的信息以满足使用者的需要；成本方面，不会显著增加财务报表编制者的负担，符合成本效益原则。
土地使用权评估方法范文3
一、房地产抵押的特点
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占用权的方式向抵押权人提供债务担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法优先获取抵押房地产的拍卖所得。房地产抵押同房地产转让、出让、赠予、继承等其它类型的交易不同，其具备以下特点：
1.抵押期间的房地产，产权并不转移，抵押人仍然享有该宗房地产的占有、使用、收益权。
2.抵押权人只有在债务人不履行债务时，才能行使处置权，其时效在债务到期后，而不是抵押期间的任何时间。
3.抵押房地产只是债权的一种担保形式，抵押权人在债务清偿时拥有优先受偿的权利，而不是一定能获得抵押房地产拍卖所得的全部价款。
二、抵押客体的范围
1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下称《房地产法》），对房地产抵押的范围规定如下：
1.依法取得的房地产其占有范围的土地使用权可与房屋所有权同时设抵押。
2.当所抵押房地产的土地使用权是以划拨方式取得时，抵押权人可在抵押房地产拍卖所得的价款扣除了应缴纳土地使用权出让金之后，优先受偿。
但《房地产法》规定：“房地产抵押合同取得后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”这一规定将银行贷款所支持开发的成果排除在偿债物保证之外。
1995年通过的《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）再次增加了房地产的抵押范围，其规定如下：
1.抵押人所有、第三人所有、抵押人依法处分的房屋和其它地上定着物所有权和占有范围内的不论出让或划拨的国有土地使用权可同时抵押。
2.抵押人依法承包并经发包者同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可单独抵押。
3.乡镇企业房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押，但不准乡镇企业房屋单独抵押。
《担保法》尽管作出了上述放宽性的调整，但仍然继续承认“签约后地上新增房屋不属抵押物”的规定。
2007年颁布的《物权法》对房地产的抵押范围作了再次明确，它不仅规定了在建工程可以设定抵押，还增加了“法律、行政法规未禁止抵押的其它财产”这一规定。只要某项财产符合抵押财产的条件，即抵押人有权处分，具有可让与性，便于管理和实施，就应当承认其属于抵押物的范围。这不仅符合私法自治的原则，也是满足不断变化的经济生活需要。
经归纳，房地产的法定抵押范围可包括：
1.出让素地（地上无房屋）使用权单独抵押。
2.出让土地（地上有建筑工程、新增房屋）使用权单独抵押。
3.出让土地使用权连同地上房屋所有权同时抵押。
4.房屋所有权连同其所占范围内划拨土地使用权同时抵押。
5.依法承包并获得发包者同意抵押的各种荒地使用权单独抵押。
6.乡镇企业房屋所有权设抵押时，其所占用范围内的农地使用权同时抵押。
7.出让土地使用权连同地上在建工程或新增房屋与其它定着物抵押。
三、抵押标的权属
房地产自然地理位置的固定性决定了房地产交易中可以转移的并非是房地产本身，而是有关该房地产的所有权、使用权或其它权益。而实质上我们评估的也仅是这些无形的权益的价值。所以，如果房地产抵押标的的权属不清，将可能使评估人员或抵押权人遭遇很大的风险，而且还可能根本失去房地产抵押的实际意义。
因此，明晰产权是至关重要的。评估时应先查看待估抵押标的权属是否符合国家的法律、法规，是否存在权属争议，是否按政府的有关规定进行了产权登记，取得了房地产权属证书。进行房地产抵押评估，应收集以下资料作为评估的基本依据。
1.存量房地产抵押价值的评估，应有《房屋所有权证》、《土地使用证》等。
2.出让的土地使用权抵押价值的评估，应有《土地出让合同》、《国有土地使用证》及交纳土地出让金凭证等。
3.在建工程抵押价值的评估，应有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《土地出让合同》、《国有土地使用证》及交纳土地出让金凭证等。如果用于销售的商品房还应有《商品房预售许可证》等。
经过以上权证查验，房地产的权属才能基本清楚，但是还要注意房地产权利的性质或是否存在缺陷和暇疵。有关的缺陷和暇疵还应在评估报告中详细说明、交待清楚，这样才能有效地维护房地产抵押双方的合法权益。
四、房地产抵押价值评估中应注意的几个具体问题
1.房地产抵押中价值的构成与其它情形下房地产价值构成的不同
房地产抵押是对债权的一种担保形式，房地产的抵押价值应能充分保证对抵押人债务的清偿能力。房地产的抵押价值应是在处置抵押物时可实际用于偿债的部分。由于在处置抵押房地产所得价款中土地使用权出让金和税金将优先交付国家，剩余部分才能使债权人优先受偿。因此，在用成本法评估房地产抵押价值时，不应计入应交国家的土地使用权出让金和税金，在用市场比较法和收益法评估房地产抵押价值时，也应从比较价值和收益折现价值中扣除土地使用权出让金和税金。
2.评估时的预测分析
资产以及一般性的房地产交易中转让、出租等其它类型的价值评估，是对财产当前现实价值的评估。而房地产抵押评估是为了对债权进行担保，该价值评估是对未来债务清偿价值的评估，因此房地产抵押评估应充分考虑未来抵押期间房地产市场的变化情况。
3.抵押房地产土地使用权的状况以及土地使用权出让金的交付
土地价值一般占到商品房房价总价的20～40，因此地价是房地产抵押价值的一个重要组成部分。而地价中包含的国有土地使用权出让金是不能作抵押的。房地产抵押人得到的土地所有权和土地使用权性质可能是国有的，也可能是集体的；取得土地使用权的方式可能是有偿的，也可能是无偿的，己支付的土地使用权出让金或转让金可能是全部的，也可能是部分的。这些都将影响房地产抵押评估价值。因此，在评估前，一定要弄清这些情况，才能准确地进行价值评估。比如：集体所有的土地使用权转让时，需要办理国家征用手续，因此在决定集体土地上的房屋抵押价值时，不仅要扣除土地使用权出让金，还要扣除有关的征地费用；对于无偿划拨的国有土地使用权，在评估其抵押价值时，一定要扣除补偿地价的费用；对于有偿出让的土地使用权，在评估其抵押价值时，一定要了解其出让金的交付情况等等。各地政府对国有土地使用权出让金或转让金支付的要求也是各不相同的，有要求一次付清的，有要求分若干次付清的，也有补交多少出让金，相应批准多少面积房产销售的。因此，评估人员一定要注意分清上述各种情况，不应因地价情况不明而造成估价不实。
4.关于房地产的再次抵押
按照《担保法》和《物权法》的规定，同一宗房地产可以设定两个以上的抵押权，即同一房地产可以向两个以上的债权人抵押，且债权额可以超出抵押房地产的评估值。因此，评估人员在评估再次抵押房地产抵押价值时，应在报告中明确说明是否已扣除前一次担保的债权金额，以免发生误导。
5.关于个人住房担保贷款的特殊性
个人住房担保贷款是购房人在先付首期房款后，与银行签订以其所购房屋作为抵押物的抵押贷款，银行将余款一次性贷给购房人，购房人在一定期限内分次偿还。其抵押特点是：①抵押折扣率一般较低，一般是50～70；②抵押期较长，最长年限可达30年；③还款形式为按月或季分次偿还。因此对个人住房抵押价值评估时，评估基准时点一般应选用住房交付日期。只有这样，才能使住房的抵押价值与住房的买卖价格的状态条件相一致。
参考文献：
土地使用权评估方法范文4
【关键词】 土地资产； 确认； 披露
自1987年深圳市人民政府以协议方式将一块国有土地使用权出让给中国航空进出口公司深圳工贸中心以来，土地有偿使用制度在全国推行。不过这种有偿使用制度主要针对增量土地而言，国有企业原来取得的存量土地绝大部分依然为划拨使用权，土地价值无法体现。国企改制中对土地处置的力度和量度都很有限。即使通过土地使用权出让方式或完成改制、通过土地使用权处置获得土地产权的原国有企业，对土地资产的利用都仅仅处于一种粗放状态，即仍然只将土地作为生产经营场所。由于土地资产有别于其他一般资产的特性，土地资产的管理经营也有不同于其他资产管理的特点，作为企业经营管理的一个重要方面，土地资产的管理在现阶段还没有普遍地被企业经营管理者所重视和把握。这是有必要深入研究企业土地资产会计问题的客观原因。由于土地取得方式不同，现阶段将土地资产列入固定资产、无形资产或投资性房地产等不同的处理方式在各个企业都有，土地资产确认缺乏统一的、规范的制度规定，造成会计处理混乱，无法反映土地资产的真实价值和相关处置信息。而在土地资产信息披露方面，现行财务报表对土地资产会计信息的披露存在不足。首先是不能反映土地资产的真实价值。现行准则规定，那些通过交易取得的土地资产才能在财务会计报告中进行确认和披露，且采用历史成本计量属性，可作为表现企业未来超额获利能力的土地资产，却无法用现值来计量。其次是不能充分披露土地资产的信息内容。在现行的财务会计报告中不披露企业拥有的土地资产的详细项目；另外，由于统一使用货币计量，使得许多与无形资产有关的、对决策者有重要参考价值的、难以用货币计量的重要信息，不能反映在财务会计报告中。因此，土地资产信息披露问题的研究，对企业和投资者有重要意义。由于土地资产的特殊性以及企业土地资产的经营管理现状，本文对企业土地资产会计问题进行分析研究，以适应我国目前的发展状况，解决我国企业中的现实问题，有利于企业全面、完整地管理、核算其全部资产，为完善我国市场经济发展服务。
一、研究成果综述
我国实行土地公有制，土地制度与西方国家存在差异，因此国内对土地资产的研究主要集中在对土地资产的特性和权属性质的讨论上；此外，由于土地资产对企业价值的体现发挥了重要作用，企业管理者对土地资产的重视程度有所提高，因此对土地资产的财务管理及投资决策方面的研究也日益增多。
其一，关于土地资源的特性和土地价格决定的特殊性。土地资源既有自然属性，也有经济属性。土地资源的生产性是它的自然属性，土地资源的使用价值是它的经济属性。不能认为土地没有经济属性，或者认为土地的自然属性是“资源”，经济属性是“资产”（叶艳妹，1996）。土地价格既包括由于对土地资源的垄断所形成的价格，也包括劳动创造价值的货币表现的价格，它是自然资源的价格和劳动创造价值的货币表现价格的统一（张振华，1995）。
其二，关于土地资产的权属性质。李慧（2002）认为，企业作为一个法人实体只能拥有土地的使用权，土地在被企业使用的同时，国家拥有根据需要随时无偿征用的权力，而企业无法对土地使用权实施控制。因此不论企业在取得土地使用权时是否付出了代价，企业均应将其作为无形资产进行核算。何建荣（2004）认为，将土地和建筑物两种不同性质、不同使用年限、不同价值转移方式的资产混合在一起核算不够规范，认为在会计实务中，土地资产不能形成固定资产，仍然作为无形资产单独加以核算。也有学者提出反对意见，周海涛、丁艳涛（2005）认为土地使用权的价值属性不符合无形资产价值决定的一般原理，土地使用权本质上是近似土地所有权的不动产物权，土地使用权归属固定资产符合国际会计惯例，因此应该将土地资产全部纳入固定资产的核算范围。黎明、霍文波（2003）提出，土地使用权既不应该纳入无形资产科目中核算，也不应通过在建工程，转入固定资产核算，而是将土地使用权进行单独核算最为有利。吴明华等（2002）认为，将土地使用权价值与地上附着物并为一体作为固定资产核算存在不足，并认为土地使用权可单独核算。颜淑姬（2007）认为，国际会计准则、英美等国家的会计准则将土地作为固定资产核算，是与土地私有制相联系的，而我国实行的是土地的社会主义公有制，土地单独核算符合我国国情，不能一味照搬西方国家的做法。叶彬（2002）认为，对于划拨土地使用权，由于企业既不拥有也无法对其实施有效的控制，故不符合企业资产定义，不能视为企业的一项资产。
由此看出，国内学者对土地资产权属性质的争议是普遍的，将土地资产作为固定资产或无形资产还是单独核算，取决于土地资产的资产特性。这是由我国土地制度决定的，但从历史到现在对土地资产的权属性质仍未明确。
二、会计准则对土地资产的规范
资产，是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。要将一项资源确认为资产除了符合资产的定义外，还要同时满足以下两个条件：一是与该资源有关的经济利益很可能流入企业。二是该资源的成本或价值能够可靠地计量。资产的基本特征是收益性。资产能够通过生产经营活动不断地增值，成为资产拥有者源源不断的收益来源。资产的另一个重要特征是具有明确的产权关系。在一定的社会经济制度下，资产总是为某一产权主体所拥有和控制着的，该产权主体必然拥有对资产的占有、使用、收益和处分的权利，否则资产就不能运动增值，也就不能成为资产了。如前所述，土地资产满足资产的一般特性，是企业资产的组成部分，但由于土地资产不同于一般资产的特殊性质，使得土地资产在确认时也具有特殊性。
（一）在国企改革和土地制度改革之初，国有企业土地资产确认的核算方式
1.国有企业使用的土地大多是通过无偿划拨取得的，所以没有对土地资产进行核算，那些因征用土地而支付的补偿费，直接并入土地有关的房屋、建筑物的价值内，不单独作为土地的价值入账，将其面积及征用情况作备查记录。关于土地资产的相关证明，顶多就是一本国有土地使用证。
2.财政部［1995］108号文《关于国有企业清产核资中土地估价有关财务处理问题的规定》：对于企业过去作为固定资产单独入账的土地，应按确认、批复后的评估价值调整账面价值，并按调整后的账面价值单独入账，不计提折旧。对于行政划拨方式依法无偿取得的土地，企业应按确认、批复后的价值，经清产核资机构会同同级财政部门批准后，作增加固定资产处理，同时增加国家资本公积金。企业占用的行政划拨土地估价入账后，在固定资产中单独反映，计提折旧。以出让方式等取得国有土地使用权，且受让价格低于所在地基准地价的土地，估价后，在备查簿上进行反映，其土地使用权账面原值不作调整。企业以土地使用权作价投资或入股举办国内联营、股份制企业，其土地未经评估确认或原合同确认作价明显偏低的，经企业主管部门和其他投资人同意，可对该土地进行估价。估价后由企业设备查簿单独反映，暂不调整账务。
3.据2001年1月1日起施行的《企业会计制度》核算。《企业会计制度》第四十七条规定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。
4.据财工字［1995］29号文《国有企业公司制改建有关财务问题的暂行规定》精神，将占用的国有土地经评估确认后，作价入股，作为国家股处理。
（二）我国企业土地资产当前的核算规定
随着企业深化改革和经营机制的转化，国家对企业的用地制度也作了重大调整，企业对土地无偿、无限期、无流动的使用变为有偿、有限期、有流动的使用。我国企业土地资产在当前的会计核算制度下，具体由自2007年1月1日起施行的《企业会计准则第6号——无形资产》、《企业会计准则第4号——固定资产》以及《企业会计准则第3号——投资性房地产》进行规范。具体规定如下：
1.《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南六规定：企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。我国先前的会计实务中，对于企业的自用性土地使用权来讲，当企业在土地上自行开发建造厂房等建筑物的构建活动结束时，土地使用权就会与其所附属的房屋、建筑物一同作为固定资产来进行会计核算。但是伴随着现行准则的实施，自用性土地使用权将不再转入固定资产，在企业中一直作为无形资产存在。这是现行准则对土地使用权核算制度的一个重大改进。
2.以前无偿划拨取得的土地使用权仍作为固定资产单独入账，有偿出让取得的自用土地使用权作为无形资产核算。当企业将未入账的土地使用权有偿 转让、出租、抵押、作价入股和投资时则应将其按规定补缴的土地出让金予以资本化，作为土地使用权的入账价值；如果企业是有偿从政府或其他单位取得的土地使用权，则应将其支付给政府的出让金或支付给其他单位的转让金以及发生的迁移补偿费、场地平整费、丈量费和法律手续费等计入土地使用权的成本。
三、土地资产信息披露中存在的问题
《企业会计准则第6号——无形资产》第二十四条对无形资产会计信息披露规定，企业应当按照无形资产的类别在附注中披露与无形资产有关的下列信息：无形资产的期初和期末账面余额、累计摊销额及减值准备累计金额；使用寿命有限的无形资产，其使用寿命的估计情况，使用寿命不确定的无形资产，其使用寿命不确定的判断依据；无形资产的摊销方法；用于担保的无形资产账面价值、当期摊销额等情况；计入当期损益和确认为无形资产的研究开发支出金额。
土地资产会计信息作为无形资产会计信息的一个重要组成部分，同样应该遵循这个规定，同时，由于土地资产不同于一般无形资产的特殊性，应该在信息披露中给与更多重视。现行土地资产会计信息披露中主要存在的问题是：
（一）信息披露不及时、不充分
许多企业对拥有的土地资产在会计报告中只字未提，或者在进行土地使用权转让、出租等处置后，对处置结果、处置收入等没有及时反映在会计报告中。
（二）土地资产信息披露的明晰性差
往往在会计报告中合并反映多项无形资产，而没有对类似土地使用权这样对企业影响重大的无形资产进行单独列示；表外披露的多，表内揭示的少。会计信息使用者对资产负债表中土地资产的原始价值、摊销数额和减值情况并不明确；现金流量表无法反映企业土地资产价值增减对现金流量变动的影响。
（三）企业利用对土地资产价值确定以及会计处理中的漏洞进行虚假披露，操控利润
四、土地资产会计信息披露的改进意见
要使无形资产信息得到有效披露，须构建无形资产信息披露体系，可以借助财务会计报告和非财务信息报告的形式来完成。其中财务会计报告的披露可以分成财务报表披露和附注披露，非财务信息报告主要是对土地资产状况等非货币计量信息的披露。
（一）无形资产下单独设置土地使用权科目
为了客观地披露土地使用权的相关信息，首先应突出土地使用权项目在财务报告中的位置。建议在无形资产下单独设置土地使用权科目进行披露。
1.资产负债表披露的改进。以国家出让、国家作价入股等方式获得土地使用权的情况，在资产负债表中应该揭示土地资产原值、累计摊销价值和净值。考虑将土地使用权单独在无形资产中列示。通过增设“土地使用权”、“累计摊销”和“土地使用权净值”三个项目，揭示其关系如下：“土地使用权原始价值-土地使用权累计摊销=土地使用权净值”。
2.利润表披露的改进。对于土地资产转让收益和对外投资收益较大的企业，可以在“营业利润”项目和“投资收益”项目下各设“其中：无形资产转让收益”、“其中：无形资产投资收益”等明细项目，将土地使用权相关收益在其项目下单独列示。
3.现金流量表披露的改进。在现金流量表中“无形资产摊销”项目应单独列示于主表内，以反映当年计入成本费用的无形资产价值，并且将当年增加的土地资产价值和处置土地资产收回现金的价值单独列示于“无形资产摊销”项目下，以披露企业土地资产的增减对现金流量的影响。此外，应当单独反映定期支付或收到的土地租金数额。
4.报表附注披露的改进。报表附注可以反映那些在会计报表中不能确认、表述或者是非量化的重要信息。具体包括：（1）详细说明土地资产的取得方式及其计价依据；（2）适当披露土地资产的摊销期限、摊销方法、摊销金额和摊余价值；（3）分别列明本期处置的土地资产账面金额及其处置收入和本期对外投资土地资产的账面金额及其增减值；（4）披露出租土地资产在资产负债表日后连续三个会计年度每年将收到的土地使用权租赁款、以后年度将收到的土地使用权租赁的收款额总额、出租土地资产每期的摊销金额、摊余价值；（5）详细揭示用作抵押担保的土地资产的金额和担保期限。
（二）建立土地资产非财务信息报告
土地资产的非货币计量因素无法在财务报告中反映出来，所以有必要单独设立土地资产的非财务信息报告，以全面披露土地资产的会计信息。对于土地资产的非货币计量信息披露，主要是对企业的土地资产状况进行分析与评价，并从取得方式、地点、面积、租金或出让金的总金额、单位金额、期限、合同、土地证号、当地的政策以及土地的主要用途等方面进行披露。其次，对土地资产评估的具体情况进行详细披露。当前土地资产的入账价值多是以土地资产的评估值为基础的，对土地资产评估的详细披露有利于信息使用者评价会计计量的真实性。披露的内容一般应当包括评估机构、评估基准日及年限、评估采用的方法、评估值和简列的计算过程。
在市场经济的影响下，企业的业务趋于复杂，土地资产的会计处理缺乏规范，处理方式迥异。总体来说，现行企业会计准则的颁布，为土地资产的会计核算做好了铺垫。但是，在重要性和成本效益原则的前提下，完善《企业会计准则》的相关规定，应该对企业土地资产的会计核算进行更加具体的改革。
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土地使用权评估方法范文5
我国公司法第二十四条规定：“股东可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。对作为出资的实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权，必须进行评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。土地使用权的评估作价，按照法律、行政法规的规定办理。
以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过有限责任公司注册资本的百分之二十，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。“
第八十条规定：“发起人可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。对作为出资的实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权，必须进行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高估或者低估作价。土地使用权的评估作价，依照法律、行政法规的规定办理。
发起人以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过股份有限公司注册资本的百分之二十。“
可见，在我国，股东可以利用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，除此以外的财产〈包括股份〉均不能作为出资标的。
由于历史和现实的原因，我国的公司化改造于90年代才开始，为了适应具体国情，建立现代企业制度，规范公式组织和行为，保护公司，股东和债权人的合法权益，维护社会经济秩序，促进市场经济发展，立法机关用穷举法做出如此的硬性规定。应该说，这种规定符合当时国情，起了积极作用，然而，随着改革的深入，和社会经济的发展，这样的规定已不适应现实需要。
现在，人民的投资渠道已经成多元化趋势，货币，实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等传统资本已不再是财富的唯一代言人，股票，债券等有价证券和其他可产生收益的东西的出现，使人们投资有了更多选择。如果立法上没有适应这一变化，有悖当时的立法意图，不利于维护人民利益，促进经济发展。事实上，股份出资在我国国有企业改组为上市公司的过程中极为普遍。违背多数人的意见和客观规律的法律是不科学的法律，因此，为消弭法与现实之间的紧张，也为便利公司的设立，立法应承认股份出资的合法性。
立法承认股份出资，是一个系统问题。我认为应当考虑到以下几方面问题
1. 股份评估问题。我国施行法定资本制，过高或过低的评估股份价值将会侵害资本充实原
则，不利于国家和出资人的利益，法律应对股份出资的运作有所规制。围绕保障设立初期公司的资本充实，对股份出资运作的规制应主要集中在公司章程的记载以及股份出资的评估和履行四个环节上
一、作为出资标的股份与作为出资标的现金相比，其价值具有相当的弹性，为防止出资人利用股份出资方式转移投资风险，侵害公司资本充实原则，进而危及交易安全的行为，德、法、日、韩等国公司法均规定股份出资为公司章程相对必要记载事项，凡未将股份出资者姓名，作为出资标的的股份及其价格以及由此确定的出资股数据等情况记载于公司章程者，则不得以股份出资。我国可以予以借鉴。
二、股份出资的评估作价及调查程序。在公司成立之前，应由法定的验资机构对股份出资出具验资报告，验资报告至少应当载明作为出资的股份情况、使用的价格评估方法，此种方法的估价结果是否至少与股份出资者获得的拟设立公司股份的数量和票面价值相符。公司董事和监事在其选任后，应立即调查股份出资事项，并向公司股东报告。在有股份出资事项时，为了资本充实，许多国家公司法还要求进行更为客观的调查，即除董事、监事的调查外，原则上还要接受法院选任的检查人的调查或者接受公证人的调查。设置调查程序的目的，在于纠正股份出资被过高评估的情形。如果在尚未纠正的状况下已完成设立登记，则应依该不当评估的程度，具体、妥当地解决其效力。如果不当评估的程度较重，对资本构成仅追究发起人、公司成立时的董事、监事的责任而难以弥补缺陷时，可将该股份出资视为无效。
三、股份出资的履行问题。股份出资的履行应遵守股份转让的有关规定，以背书或者交付的方式移转股份，该股份暂时归属设立中的公司，待公司成立后不经特别程序，转为公司所享有的股份。为确保成立后公司的资本充实，于公司成立时作为出资的股份的实际价格与章程规定的价格显著不足时，应由该股份出资人补交其差额，公司设立时的发起人对其承担连带责任。
四，股份价值问题。股份价值问题其实包含在第二环节里，为了突出其重要性，特将其单列出来。股份价值应当在公司章程里有所体现，若公司章程里没有记载，则应以验资时的价值为准。
2. 股票发行人的利益问题。表面上，股东以股份出资的形式参与设立公司，与股份发行人
没有任何联系，股份发行人对此没有发言权。但是，股票是公司签发的证明股东所持有的股份的凭证。股票持有人依法对该公司享有股东权利。如果股东以股份出资不受限制，可能会导致某公司的股权大量集中，足以影响该公司的运行，因此，立法上第三方的利益应当予以考虑。
有人认为，股份出资的立法上不应考虑第三方利益。理由是这涉及到经营策略和竞争问题，法律不应该干预。同时，即使没有股份出资，市场上的兼并收购仍然此起彼伏，有了股份出资，最多只是为收购多了一条途径。如果出现恶意收购或者其他危害社会的事件，国家仍可以用其他方式加以限制，在此立法多此一举。
土地使用权评估方法范文6
【关键词】城市房屋拆迁；利益博弈；分配原则
一、拆迁矛盾成因：财富创造后的利益分配问题
城市房屋拆迁是城镇化进程的必经之路，是发展地方经济需要正视的重要环节，同时也是社会财富分配的重要过程。拆迁往往涉及社会福利和经济效率，地方政府和开发商对此都有极大的热情；而分配并不直接关系社会财富的增加，仅是交易剩余在政府、开发商和被拆迁人之间的利益平衡，而且会产生交易费用，当交易费用高于交易收益时，交易就无法进行。当前，我国为了推动经济的发展，在拆迁过程中往往通过忽视私有产权的法律地位，弱化私有权人的谈判能力，甚至直接在制度安排上倾向于将土地资源配置给经济效率较高的开发商，节约了大量的交易费用，并实现了资源配置效率。而如果充分赋予私有权人谈判能力，将导致交易费用的提高，阻碍自愿交易，市场机制将失灵。可见，抛开公平方面的考量，中国的经济建设奇迹确实实现了产权的效率利用，同时以剥夺部分产权人交易权利和谈判能力的方式，回避了整合分散的私有产权所带来的交易费用。因此，实现资源的效率性利用并不难，这可以通过自愿交易完成，难在资源流转配置过程中所要应付的交易费用，这也是科斯定理所要表达的意思。正是由于当前的拆迁以非市场手段实现了比在自由市场条件下更多的土地交易，最终取得了由交易费用和因潜在的交易剩余实现所构成的经济红利——拆迁红利。表面上看这也符合波斯纳定理的意思：“如果市场交易成本过高而抑制交易，那么，权利应赋予那些最珍视它们的人。”
在拆迁激发的社会矛盾中，土地开发通常会创造更多的社会财富，相信拆迁户们也希望以此来改善居住环境。但拆迁户往往在协过程中发现自己缺乏谈判能力，无法享受到预期的拆迁红利，那么就只有成为钉子户来为自己的谈判增加砝码了。当前社会财富创造越快，矛盾越深，就是因为分配环节出了问题，应当从寻找降低分配成本的法律制度入手。
二、交易成本：拆迁利益分配的诸多困境
通过市场机制无法调节交易剩余，可以是因为交易主体不对等及预期差异，但主要原因是拆迁红利的分割在现行法律之下具有较高的交易成本。“没有权利的初始界定，就不存在权利转让和重新组合的市场交易。但是，如果定价制度的运行毫无成本，最终的结果（指产值最大化）是不受法律状况影响的。”新古典经济学一厢情愿的认为通过看不见的手，所有的资源都能完成合理的流转配置。但实际上定价制度——交易成本会影响交易的进行，当交易成本大于可供分配的剩余时，交易就不会发生。如果在一个交易成本为零且在产权归属既定的情况下，拆迁红利的分配完全可以公平合理的进行。但各种因素构成的交易成本阻碍了自愿交易的进行，以下对几种交易成本进行分析。
（一）土地使用权的处分模糊导致的交易成本
我国《宪法》第十条规定，“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。在我国任何个人都只能取得土地使用权，而非所有权，这带出了有关征地拆迁矛盾的一个核心问题——土地使用权的界定。这里所谓的界定，不仅指权利的归属和使用，更指收益和处分。
实践证明，所有权和使用权的分离是符合效率原则的经济现象和法律制度，使财产所有者能将资产交给更有效率的生产者，这导致产权的增值实际是取决于使用权人，保障使用权的法律地位成为实现效率的前提。国家独占土地无助于财富创造，而分配给个人则会激发个人的生产动力并实现效率。因此，土地使用权并非是一种经济上虚位的权利，而是能创造更大财富的制度安排，使用权人对该权利具有很高的认同感。但当前我国立法对于土地使用权却没有给予必要的尊重，以土地所有权公有化引申出使用权的公有化，弱化使用权的私有属性。虽然土地使用权的现实收益在逐步归于权利人，但处分权却仍没有保障——即国家有任意征收之权，公民却难有拒绝征收之力。处分权缺失即意味着不具有交易对象、交易时机、交易安排等等的选择能力，预期收益更是无法得以保障，这无疑节省了拆迁谈判的大量交易成本，最终使土地使用权在拍卖中更具价值。
（二）产权碎片化和双边垄断所导致的交易成本
所有权分散是当今社会一种普遍的现象，这可以认为是方便社会分工和产权利用的途径，或者是民事权利张扬的结果，但却不利于资源的有效利用。因为高级的资源利用通常需要将多项较低级别的产权整合成一，如果每一项低级别的资源都有所有人，交易当事人众多，那么整合为一项财产的交易成本无疑是很高的。相对于拟制的经整合后较高价值的单项产权来说，这种现象可谓之产权碎片化。对于一个建设项目来说，各个被拆迁人的土地使用权是明晰的，似乎只对归属自身的产权才有处分能力，但因为只有将所有被拆迁人的使用权整合一体才是有意义的，所以相当于每个被拆迁人都能影响到整体地块的有效转让。在此整合之前，开发商从政府所取得的土地使用权呈一种碎片化的形式，整合的交易成本与被拆迁人的数量级成正比。首先，开发商需要先通过政府拍卖取得土地使用权，再与被拆迁人展开协商，这是交易对象唯一性导致的双边垄断。其次，从政府手中获得开发土地的许可，程序繁杂，并且难免产生寻租现象，这些时间成本、人力成本、财务成本就构成了第一笔沉没成本，而后开始向被拆迁人购买土地，随着进度加深，沉没成本也越来越大。每一项土地使用权都是整个地块的一项产权碎片，但却可以损害整个地块的产权完整，阻止整个开发项目的实施，每一个钉子户都深知自己具有如此的能力，并以此作为谈判的最大筹码。而开发商在获得拆迁许可证后，不论与钉子户的谈判多艰难，钉子户的数量有多少，都不得不用尽手段占有整个地块，这些手段就包括了正常的自愿交易和交易成本过高之后的强制拆迁。
三、降低交易成本：拆迁矛盾的合理解决的路径选择
（一）明晰产权，整合产权碎片
依据科斯定理，产权的初始界定是市场交易的前提，并非如新古典经济学认为的那样，是当然的前提假设，并且在交易成本大于零的现实世界，产权的初始界定会对资源配置的效率产生影响。因此，符合经济规律的产权界定是降低交易成本，提高经济效率的必要手段。首先要明确土地使用权的法律地位和价值实现途径，避免因差异化认识造成的交易成本，同时也为被拆迁人的谈判能力奠定基础。其次是整合产权碎片。产权越明晰，成本收益内部化程度越高，当事人决策就越理性。一个拆迁地块上有多个使有权人，每个人都能阻止整个地块的有效利用，交易费用很高。而且，单个使有权人的交易能力有限，要面对很大的信息成本和谈判能力局限。因此，可以尝试由所有拆迁户以土地使用权入股组建项目公司，聘请专门的财务人员、法律人员和谈判专家，负责与开发商、政府进行交易。这可以增强被拆迁人的谈判能力，为被拆迁人争取更大的合作剩余。而从外部性的角度来说，由拆迁户组成的实体进行统一决策，将极大的提高拆迁户的整体谈判能力，取得更优越的补偿。同时可以使全体拆迁受到共同的章程约束，实现成本和收益较大的内部化。
（二）明确并严格执行具有权威性的补偿标准
补偿标准多变、且中介评估机构的评估结果不够中立，成为阻滞交易的重要原因。这其实也可看作是由于产权不够明晰而导致的交易信息模糊，交易双方将为探求该信息而付出较大的交易成本，同时也为交易方的机会主义倾向提供激励。因此，地方政府或中立机构应当以市场评估方法，定时确定地方各地段的拆迁补偿标准，并严格遵照执行，在充分合理的补偿标准之下，避免拆迁补偿前后不一，迟搬多受益的现象。
四、结语
总之，我国城市房屋拆迁问题涉及多方利益群体，事关社会的经济的健康发展与社会的和谐稳定，是当前较为敏感而又难以解决的社会问题。为此，依法妥善的解决城市房屋拆迁所引发的社会矛盾是一个亟待加以研究与破解的课题，其是广大民众对司法的合理诉求，也是当前社会转型时期赋予法律工作者的历史使命。拆迁所引发的社会矛盾具有必然的制度因素和经济原因，以法经济学的理论方法为指导对于化解拆迁矛盾应具有一定借鉴意义，应加以重视与研究。
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