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土地流转法律规定范文1
关键词 宅基地使用权流转 法律缺陷 完善对策
中图分类号：D920.4
文献标识码：A
一、 新时期宅基地流转的突出问题
（一）限制流转损害农民经济利益。
随着城市建设迅速发展、农村机械化水平提高，大批农村富余劳力进入城市参加到城市建设工作中，有的甚至举家迁到城市。他们留在农村的宅基地，虽然已经闲置不用，但因流转受到特定的限制，因此只能空置，从而导致“空心村”现象的出现。由于禁止宅基地使用权的自由流转导致农村大量的住宅和宅基地处于闲置状态。这样一来降低了农村房屋的经济价值，损害了农民经济利益。
（二）农地交易纠纷显著增多。
立法与实践的脱节乃是产生纠纷与问题的根源。我国相关法律法规对农村宅基地使用权流转作出的限制性规定与现实需求的矛盾突出，导致现实生活中，一方面出现“空心村”的问题，另一方面因流转得不到法律的有效规制，从而引起大量的纠纷出现的后果。更重要的是，宅基地使用权隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷，给土地权属管理造成了很大的障碍，增加了土地管理的难度。我国目前农村宅基地使用权纠纷是一个比较突出的问题，这对于农村经济的稳定与交易双方主体利益的保护都是不利的。
（三）宅基地可用面积大幅度减少。
解决农村土地减少的问题，“不是仅仅一个不允许农村宅基地自由流转就能解决的”。土地资源有限性的自然属性与土地资源增殖性的经济属性是土地资源的两大特性.追求利益最大化本是人类的天性，而宅基地使用权的无偿取得使人们可以不付出成本就获得土地资源，宅基地使用权永久保有更加刺激了人们扩张宅基地面积的欲望，坚定了其多占土地资源的决心。在这种情况下我国农村很多地方出现的少批多建，有了新宅基地不交出原宅基地的现象也就不足为奇了。
（四）社会对于司法公正的争议。
当前我国司法机关对于农村房屋买卖引发的纠纷大多认定为无效民事行为，司法机关的裁判依据多是国家关于宅基地使用权不能随意转让的禁止性规定。此种裁判处理方式如就单纯的农村宅基地转让没有任何问题，但如果就宅基地随房屋一并转让而言，则容易引起司法冲突和人民对于司法公正的争议。实际上司法机关也处于两难的境地，因为现行法律对于房屋与宅基地流转规定了两种截然不同的矛盾规定，如不允许房屋转让则与保护公民私有财产法律规定相悖，如允许房屋转让则违反了法律的禁止性规定。
二、现行法制安排的主要缺陷
（一）法律规定原则性多，可操做性少。
法律关于宅基地的取得、使用、流转等多为原则性规定，对于现实中发生的很多问题没有具体的规定。例如:第一，法律虽然规定面积确定原则，但是对于现实中通过其他方式超过标准多占宅基地的行为如何处理，没有进行规定；第二，虽然规定一户一宅，但是对于农村或城镇居民通过继承、赠与、遗赠抚养协议方式取得多处住宅如何处理，没有进行规定；第三，对于农村居民转为城镇居民后原房屋在本集体组织内无人受让的如何处理，没有进行规定。法律规定的不足造成实际工作中很多事情的办理无法具体操作。
（二）宅基地使用权主体限定。
农村宅基地使用权是农村居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。农村宅基地使用权的权利主体就是农村集体经济组织的成员。农民可以申请宅基地并成为宅基地使用权的主体,很大程度上是因为农民是农村集体经济组织的成员,每一个成员都有权以个人或者农户的名义申请宅基地,取得宅基地使用权。土地的有限性决定了集体经济组织以外的人员一般不能申请宅基地,而且集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。农村的宅基地具有一定的福利性质,这种福利主要表现在农民能够无偿取得宅基地,获取基本的生活条件,这也是农村居民享有的最低限度的福利。宅基地使用权的主体主要包括两种:本村村民、回乡落户人员而将城镇居民排除在外,这一立法规定限制了宅基地使用权的流转主体,导致宅基地使用权的主体限制,不能充分发挥宅基地使用权的流通价值。
（三）法律体系残缺。
土地法并不等同于土地管理法，土地法既包括土地权利保护法也包括土地管理法和土地利用法。我国目前只有土地管理法对宅基地进行调整规范，但是土地管理法属于行政法的范畴，因此这种法律体系的缺陷造成土地权利及利用得不到应有的保护。法律法规不完善进一步增加了农村宅基地的管理难度，给土地行政执法和司法工作造成较大困难。
（四）法律规定矛盾冲突。
宅基地法律制度的矛盾冲突既有不同效力等级法律间的冲突，也有同级别法律间的矛盾。既有政策与法律规定间的矛盾，也有政策与政策间的冲突。但是综合起来主要有以下几个方面的问题:第一，禁止宅基地使用权超出本集体经济组织范围转移与未限制宅基地上的房产转让范围间的矛盾冲突。该矛盾导致交易双方权利均无法得到保护，也造成人们认识上的分歧。第二，农民房屋抵押制度与宅基地抵押制度间的矛盾。第三，地随房走与一户一宅使用制度间的矛盾。法律规定的矛盾必然导致认识上的不统一，进而影响法律的权威。
土地流转法律规定范文2
关键词：农村土地使用权；土地流转；现状；问题；原因；对策
中图分类号：F301 文献标识码：A DOI：10.11974/nyyjs.20150833172
1 农村集体土地使用权流转的现状
目前中国大约有2267万hm2的土地给农民颁发了土地承包经营权证，全国农村已经流转的土地经营权总面积是2533万hm2，把土地部分或全部流转给别人使用的农户接近6000万户。但我国新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化四化不同步，农业现代化滞后明显，现有的土地制度缺陷也愈加明显：在土地资源配置层面，农村富余劳动力“洗脚上田”使大量农田闲置，造成了土地资源的浪费；形成了农村以家庭为主的散、小、弱的生产经营格局，制约我国农业的进一步发展和升级。在农村土地使用权流转层面，土地承包经营权的法律、机制不健全；政府对于农村的社会保障制度不完善，注重土地的社会保障功能，从而制约了土地使用权的流转。
2 存在问题及原因
2.1 对土地流转的认识不够
农户没有搞清土地承包经营权和土地所有权之间的关系。怕土地使用权流转以后会失去自己的承包地，不敢参与流转；目前农村社会保障机制尚未形成。土地是农民的主要生产资料，只有靠经营土地，才能获得生活保障，医疗、养老保险也来自于经营土地的收入；，地方政府缺乏对土地流转的认识。一些地方政府忽视了土地流转优化资源配置、推动农业产业结构、调整促进土地适度规模经营、提高农民生活水平等重要作用，因此疏于对土地流转的宣传、引导和管理，导致土地使用权流转缺少一个有利的政策环境。
2.2 法律、机制不健全
《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》以及《农村土地承包经营权证管理办法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等诸多关于土地使用权流转的法律条款存在冲突协调问题，有些法律甚至相互矛盾，从而带来因法律界限不明或条文理解不同而带来的适用不统一问题。
一些地方因没有完善的中介机构为之服务，更缺乏土地流转市场，土地流转工作没有完全展开，土地使用权流转也仅仅局限在村内，不能跨区域流动，流转范围小，交易量小，成交的可能性小。
2.3 流转合同不完善
农户所签订的土地流转合同大多不规范，权责不明确。有的合同条款甚至与现有法律和政策相抵触，这不仅不受法律保护，严重者还涉及非法犯罪；农户大多以口头协议的形式进行转包、转让，口头协议的稳定性差，一旦发生纠纷，不便于当事人举证和分清责任，也不利于保护自己的合法权益。
2.4 土地流转条件存在限制
土地权利主体不明确。我国法律规定农村土地归集体所有，但是往往镇政府、村集体组织和村民小组共同享有土地权利；各主体权利不明确。土地权利包括所有权、使用权、处置权、收益权等，各个权利主体不清楚自己拥有什么权利，尤其是农民不清楚怎样行使自己的权利，导致农民的合法权益很容易受到侵害。承包农户是土地流转中的主体，农民只有在法律规定的范围内应当有一定的自，这样才符合依法自治的原则，才能促进农村经济健康有序发展。
3 政策措施
3.1 规范合同手续
在流转主体双方协商的基础上，土地流转应严格按法律程序履行合同手续，并经村集体组织同意后方可签订流转合同，流转合同签订后报相关管理部门鉴证备案后生效。政府部门应制定统一的流转合同范本和土地流转证书，统一土地流转合同的签订、鉴证的程序，搞好造册登记工作。
3.2 利用市场促进土地流转
应充分发挥市场资源配置的作用，利用市场机制来调节土地使用权流转，有利于土地资源的优化配置并调整土地供需关系，从而提高土地利用率和市场运行效率。而且应不断完善国家有关土地流转的税收、贷款、利息政策，建立相应的金融、保险支持体系，使农民、企业以及集体经济组织拥有足够的资金参与土地流转，建立一个安全、高效、稳定的土地流转市场。
3.3 建立和完善土地流转法律制度
《物权法》、《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律修改时，要完善土地使用权流转的法律规定，明晰土地权利主体和各主体权利，并统一相关法律条款。
3.4 加强土地流转的管理
规范地籍管理，建立完备的土地档案；构建适应产权市场化的土地管理体制；缔造交易中介服务组织；制定土地使用权流转规则。
土地流转法律规定范文3
【关键词】宅基地 使用权 流转 研究
宅基地使用权概述
宅基地是我国土地制度中的一个专有名词，是指农村家庭为建造住宅及其与住宅生活有关的附属设施而占用的土地。住宅是一个家的体现，而宅基地则是一个家的承载。
农村宅基地使用权是我国特有的一项用益物权，其权利的实现涉及到宅基地使用权流转问题。“宅基地使用权流转”在当今无论是法学理论界还是实务界都没有一个统一的界定。笔者认为，宅基地使用权流转是指农村居民依申请取得宅基地使用权并在其上建造住房及附属设施后，将在宅基地上建造的房屋及附属设施的所有权流转给第三人从而导致宅基地使用权人也随之发生变动的行为。
宅基地使用权流转过程中存在的主要问题
法律规定不健全、操作性不强。现行土地管理制度主要来源于《宪法》、《土地管理法》、《物权法》、《土地管理法实施条例》等，具体涉及到农村宅基地使用权流转的法律和政策较少。在这些有限涉及的法律制度中对宅基地使用权的流转大多只作原则性规定，其内容笼统模糊，存在不少法律空白和缺位，一些法律和制度在实践中操作性不强甚至无法操作。例如：法律只规定了宅基地使用权一户一宅，但现实中，农村子女分户后取得了一处宅基地，宅基地的可继承性使得成年子女获得多处宅基地，目前法律法规对此没有完整的规定，在具体实践中操作起来比较困难。
宅基地使用权隐形流转市场存在。随着城镇化进程的不断加快和集约化、专业化的农业经营体系的构建，更多的农村剩余劳动力将持续不断向城市聚集，越来越多的农村居民对宅基地的依赖性程度降低。同时由于继承等原因，拥有剩余房屋和宅基地的城市居民和农村居民会选择将农村的房子与宅基地使用权一并转让从而使宅基地使用权流转。我国坚持保守的土地政策，现行宅基地管理制度主要采取严格限制近似禁止流转的作法，这使得宅基地使用权的交易只能游走于正式制度之外，造成宅基地使用权流转隐形市场存在，私下交易的现象时常发生，且规模有日益扩大的趋势，这样就出现一些突破法律底线的流转，不受法律的保护，致使所交易的产权不明确，从而使市场混乱，社会矛盾激增。
一户多宅，面积超标现象存在。宅基地具有明显的社会保障性质，宅基地使用权的取得是无偿的，取得后无限期使用，符合条件的农民只需申请获得批准即可。法律规定宅基地的分配以“一户一宅”为原则，并且面积要符合所在省、自治区、直辖市所规定的面积标准。但是在现实中，因合法赠与而取得宅基地等现象普遍存在，法律在此方面存在模糊和空白点等使得农村存在一户拥有两处以上宅基地的现象。由于土地管理部门对此申请审查不严，管理不到位，致使不按批准的面积标准建房、未经审批建房的现象出现，最终结果导致面积超标，“一户多宅”。
宅基地闲置，资源利用率低。大量农村劳动力向城市转移，长期不在农村里居住，仍然在村里建房使用宅基地。宅基地一般无偿退出，且退出制度不够严格，执行力欠缺。当前的实际情况是在农村实际长期居住的人逐渐减少了，却仍然占用同量的农村宅基地，这就导致农村大量的住房长期无人居住而“闲置”，在部分地区出现了所谓的“空心村”的现象。一些村庄宅基地与农用地杂乱分布，宅基地没有统一规划，宅基地资源很难集约化利用，造成宅基地利用率不高。
理论界与实务界对宅基地使用权流转的探索
针对宅基地使用权进入市场流转的问题理论界展开了激烈的争论，实务界也采取了一些积极的改革实践。
理论界对宅基地使用权流转的争论。《物权法》规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家的有关规定。”这无疑又给今后宅基地使用权进入市场流转预留了空间。学界对此理论纷争分歧甚大，至今都没有形成统一的意见，主要学说有自由流转说、禁止流转说、有条件流转说。
自由流转说。该学说主张应允许宅基地使用权进入市场自由流转。自由流转学说是出于宅基地使用权这一用益物权和农村居民房屋财产权的考虑，以及高效利用农村闲置宅基地等目的。梁慧星教授认为：“农村宅基地使用权采用审批方式无偿取得的，自由流转时能取得一定利益，宅基地所有权人有权要求宅基地使用权人交纳出让金。”①陈小君教授领导的农村土地法律制度研究小组认为：“应肯定农村宅基地使用权流转的合法性，并赋予其法律效力，明确转让、抵押、出租、入股等都是流转方式。”②
禁止流转说。保障农民的基本生存需要是国家的基本职责，禁止宅基地使用权进入市场自由流转是保障农村居民合理取得宅基地使用权的重要手段。“目前，从我国农村社会保障体系还不健全来看，大多数农民，宅基地使用权和房屋是他们重要的财产，如果允许自由流转，其很可能会失去生活的最后保障而沦为流离失所、无居无业的流民，有失社会公平性；同时还会冲击地产市场，使得国家土地税收收益流失，城镇化的进展受阻。”③
有条件流转说。此学说认为，我国现行禁止宅基地使用权进入市场流转的做法是不科学、不合理的，在一定条件下应允许宅基地使用权流转，也就是只能限制在集体经济组织成员之间或者在一定范围内流转，城镇居民不能通过流转取得宅基地使用权。
越来越多的学者支持宅基地使用权进入市场流转，持禁止流转观点的学者极少。笔者认为，采用宅基地使用权完全自由流转、绝对禁止的观点不符合我国当前的实际，宅基地进入市场交易流转是必然选择，但对流转条件严格限制也不足取，应根据我国的实际情况，在不影响我国经济和社会发展，保持农村社会稳定的前提下，构建符合我国国情的宅基地使用权流转制度。
对宅基地使用权流转的一些实践改革。顺应城乡统筹协调发展和宅基地使用权流转的趋势，全国各地在宅基地使用权流转问题上不断地探索，踊跃出一些形式各异的宅基地使用权进入市场交易而达到流转目的的改革试点，为今后合理科学构建我国宅基地使用权进入市场交易流转制度积累了宝贵的经验。
宅基地换房模式。天津市在“三镇（华明镇、大良镇、小站镇）”和“两村（南北辛庄村、后蒲棒村）”的宅基地流问题上，采用“宅基地换房”的模式来建设小城镇。在不减少当前耕地总面积的前提下，统一规划和建设，建成产业聚集和生态宜居的新型小城镇，村民以宅基地使用权换取新建的房屋，达到了集约利用土地的目的。
在重庆市，当地的集体经济组织采用统一按照合理的价格收回农民手中的宅基地使用权，从而使宅基地集中起来。将现有宅基地面积的20℅建设新型农村居住社区，再以低价出售给本集体组织成员；剩余宅基地面积的80℅进入市场交易流转获得一定的收益，所有收益归该集体经济组织成员所有。
宅基地使用权进入市场交易。在广东省宅基地使用权流转采用更加灵活的方式，宅基地使用权可以进入市场交易，在交易过程中限制较少，在广东省农村集体所有的土地使用权与国有土地使用权一样允许出让给第三人，集体经济组织成员将其拥有的宅基地使用权出卖，所得的收益归集体经济组织成员自己，但宅基地使用权一经出让不能再申请取得宅基地使用权。
在苏州，当地成立了“宅基地置换中心”作为农民土地置换的交易机构，由当地政府统一组织将“闲置”长期不用的宅基地用统一的价格进行回收，对于超过标准多占的宅基地强制收回，然后进行整理，分配给符合宅基地分配条件的其他村民，从而实现宅基地使用权的有序高效流转。
两分两换模式。浙江省嘉兴市把宅基地与承包地分开，宅基地换货币等其他等价物品，土地承包经营权换取社会保障、福利等。“通过‘两分两换’改革使农民离开了宅基地和承包地，完全成为城市居民，有效地促进了农村土地的规划、整理和流转，有效地改善了失地农民的社会保障程度和再就业水平，实现土地节约利用，提高了土地的集约水平，充分利用有限的土地资源，促进农业规模经营，提高农业生产效益，有效改善了农民的生活条件和生活环境质量。”④
构建宅基地使用权流转制度的建议
制定和完善宅基地使用权流转的法律制度。社会的有序发展离不开完善的法律制度。我国缺乏统一、规范、全面、系统的宅基地使用权流转法律法规。建议制定《中华人民共和国宅基地使用权流转法》这部宅基地使用权流转的专门法律，该法可以在宅基地使用权的权属、宅基地使用权的入市流转、流转管理、法律责任等方面进行详细的规定；在此基础上完善和修改现有与宅基地相关的法律、法规，并制定配套的实施政策，避免宅基地使用权流转法律制度存在空白点、模糊点、操作性不强等问题，真正使宅基地使用权的流转“有法可依”。
建立农村宅基地使用权的登记制度。为了适应宅基地使用权流转制度的建立，在宅基地使用权取得时就实行登记制度，对于宅基地使用权流转，要贯彻登记原则。建议按照农房建设规划，将农村可用住房建设用地分类、（下转147页）（ 上接119页）编号、并与农户对应，建立一整套农房登记制度，并确权发证。对于宅基地使用权来说，其权属登记制度除了确认权利、维护交易安全及发挥其他私法功能以外，其所记载的信息还为土地利用规划和土地用途管制等公法行为提供了相应的依据。
制定和完善科学的村庄规划，提高宅基地的利用率。《土地管理法》第六十二条规定：农村村民建造住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划。“以节约利用土地为目的，按照新农村建设、城镇化发展的客观需要，科学地制定和完善村庄建设规划，有利于农业结构调整和集约居住，有利于促进农业现代化发展和新农村建设进程，有利于开拓农村经济市场和发展村镇经济，有利于节约集约利用土地和改善居住条件，提高农民生活质量”。⑤可借鉴天津市在“三镇”和“两村”的做法，在不减少当前耕地的总面积的前提下，建设产业聚集和生态宜居的新型小城镇，农民以手中的宅基地使用权换取新建的房屋。制定科学的村庄规划，以规划村庄宅基地使用权的行使；整理农村目前布局散乱的宅基地；保证村庄布局有序性，从而达到优化资源配置。
强化宅基地使用权的审批和监督。一户多宅、违规占用土地、面积超标等现象加剧了土地权属的混乱和产权纠纷，给土地管理造成了巨大障碍，增加了土地管理的难度。建议强化宅基地使用权的审批制度，严格按照标准审批。为确保对土地利用的科学性和透明度，以信息公开、透明为理念，积极接受各方面的监督，加大对宅基地使用的审查监督力度。对不按程序审批的土地管理人员和违规使用宅基地的行为，要明确处罚的措施，加大惩处力度，确保宅基地使用权的有效利用率。
改革户籍管理制度。现行的“城乡二元户籍制度”阻碍了城乡人口的流动，阻碍了农村劳动力向城市产业的转移，使得许多被动城市化的村民难以融入城市，不利于城乡一体化的形成，也不利于农村宅基地的流转。改革户籍管理制度，建立一元制的户籍管理制度，不区分城乡以一种户籍形式来统一管理户籍，城市居民可以购置农村的房屋，农村村民又能享受城市的社会保障，让市场经济条件下可以自由竞争和自由流动，实现资源的价值得以充分发挥，盘活稀缺的土地资源的价值。
做好失地农民的社会保障，缩少城乡差异。我国的社会保障体系在总体上还相对滞后，社会保障体系在农村还没有全面覆盖，农村的社会保障体系处于缓慢建立中，这使得农民对土地的依靠性仍然很高，解决宅基地使用权问题要充分考虑失地农民的保障问题。只有建立完善的农村社会保障体系才能使农村居民在宅基地流转后不再担心失去住所后的住房问题，所以要加快农村社会保障体系的构建，缩小城乡之间的差异，使农村居民与城市居民一样平等享有各种社会保障福利待遇，最终使失地农民没有后顾之忧。在当前社会保障制度不健全的情况下，一定要做好失地农民的生存和发展问题，宅基地使用权流转要在解决好农民社会保障的前提下进行。
合理区分，循序渐进推进宅基地使用权流转的市场化。“城中村”和“传统农村”在经济生活、土地利用方式，尤其是在土地功能上有很大差异。在大多数“传统农村”，城市经济对其影响较小，而“城中村”的村民在生活方式、思维方式已经趋同“城市居民”，同时农民基本已无耕地，土地利用方式基本融入城市工商业建设。两者在土地的功能、利用方式和价值方面存在差异，在政策制定上不能一概而论，不能在全国范围内对城中村与农村宅基地使用权的流转持“一刀切”的观点。
根据不同地方的发展水平以及人流的趋势等各种因素，可以把我国的宅基地分成若干种类。对于稍落后的山区地区，鼓励村民们在满足自己需要的前提后自由流转宅基地使用权，可以借鉴上述所提到的试点，以宅基地换取城市住房或者入股出资引来外资，以带动这些地区的经济发展，改善人民的生活，缩短城乡间的距离，消除城乡二元结构。在相对发达地区，宅基地使用权流转的限制条件要宽松，在促进经济发展同时有效阻止宅基地使用权的无节制地流转。
土地制度改革是农村诸多制度改革的重要组成部分，宅基地使用权流转问题的改革作为土地制度改革的重要组成部分，其改革的成败直接影响我国经济和社会的发展。盲目地放开农村宅基地市场，后果不堪设想。应借鉴一些省市成功的做法，不断总结经验，做到稳步推进，不能急于求成、争功近利，根据当地的实际，循序渐进推进宅基地使用权流转的市场化，从而达到土地资源优化配置，促进社会稳定，实现城乡一体化的目标。
【作者单位：梧州学院；本文系2012年广西高等学校科研项目的阶段性成果，项目编号：201204LX387】
【注释】
①梁慧星：《中国物权法研究（下）》，北京：法律出版社，2002年，第661页。
②陈小君：《农村土地法律制度研究》，北京：法律出版社，2003年，第256页。
③王卫国：《中国土地权利研究》，北京：中国政法大学出版社，1997年，第182页。
土地流转法律规定范文4
关键词:宅基地使用权;流转;法律思考
中图分类号:D912.3 文献标识码:A文章编号:1005-5312(2010)17-0187-01
农村宅基地使用权作为我国独特的一项用益物权制度,其权利本身是与农村居民的社会身份相挂钩,设立的目的是给予农村居民以居住保障,受我国经济体制转型、户籍制度松动、城乡人员互动频繁等因素影响,原有的农村宅基地使用权制度已难以胜任当前经济、社会发展的需要。在这个问题上,相关立法的保守、滞后与现实中权利流转的活跃程度不相适应,成为了农村经济社会发展的阻碍之一,改革势在必行。理论上争议最大,现实中最迫切需要解决的问题是其流转问题。
一、我国宅基地使用权流转问题的相关法律
面对宅基地的自由流转,无论法律法规还是地方政策和规范性文件均明确予以禁止,如《土地管理法》第62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积,不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”、“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”,《担保法》第37条也规定宅基地使用权不得抵押。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后,再申请宅基地的,不得批准等等。尤其是对城镇居民购买农村住宅或“小产权房”行为的禁止,2004年国土资源部的《关于加强农村宅基地管理的意见》强调“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”等等。从现行法律规定上思考,我国对宅基地使用权采取的是有限制流转的政策,并且严格禁止农村居民的住宅和宅基地在城乡居民之间流转。《物权法》对该问题的规定为宅基地使用权的流转预留了一定的空间,一些问题的解决留待日后由相关法律法规的修订和制定来完成。
二、我国现行宅基地流转法律制度存在的诸多问题及剖析
(一)农民的融资渠道受阻,资金成为制约农村经济发展的瓶颈
随着我国社会主义新农村建设的推进,越来越多的农村家庭正在从事非农产业,许多农民家庭在扩大产业规模、调整产业结构时,经常遇到资金短缺问题,在没有多少积蓄的情况下,能够通过合法渠道贷款或融资的机会几乎为零,加之,农村金融环境并不宽松,资本经营者如银行大多是嫌贫爱富,经常遇到资金短缺问题。而多数农村家庭拥有的不动产,主要是住宅和宅基地使用权,现行法律禁止其流转,由此造成的资金短缺成为制约农村经济发展的瓶颈。笔者认为宅基地使用权流转的生存保障性应主要体现于其取得环节,制定与保障性质相适应的权利取得法律规范,实行超占宅基地有偿使用制度,节约土地资源,促进宅基地的有效占用,避免占用耕地现象。但在权利取得后的利用环节,则应以宅基地使用权的物权性质为基础,按照传统的私权理念制定权利的利用规则,以促进权利自由灵活的流动。
(二)小产权房纠纷时有出现
在我国,社会主义市场经济体制已经初步建立,但是影响发展的体制机制障碍依然存在,改革攻坚面临深层次矛盾和问题。近年来,小产权房的兴起也反映了完善农村宅基地产权制度的社会诉求。事实上,相当一部分农村宅基地已经进入流通领域,小产权房大量售卖给城镇居民,违反了我国现有法律规定。它没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,无法进行权属转移登记,不受现行法律的保护,给购房者自身权利的维护埋下了隐患。笔者认为,利于维护立法的权威性,解决立法与现实的矛盾,顺应社会发展趋势,允许农村宅基地流转是一项与之相配套的制度,如果立法仍回避这一问题,宅基地流转的黑市交易仍将存在,这样会严重损害法律的权威性,造成执法的尴尬。
三、改革现行宅基地使用权流转制度的构想
宅基地使用权既是农民的一类财产,同时又是农民生活保障的一大手段,亦即,宅基地使用权同时具有财产性和保障性。一经设立,就成为农民的私权,理应可由其权利人自由处分,不能仅因福利性而限制其处分权。笔者认为,赋予农民一个没有多少效率却有诸多限制的宅基地使用权并不能构成农村社会保障,即使是保障,也是很不充分的,低层次的。
土地流转法律规定范文5
一、土地流转存在的问题
1.绝大部分未签书面流转合同。由于土地流转是在农户自愿基础上形成的经济协作关系，绝大部分处于自发状态：据统计，在土地流转中签订流转合同的仅仅属于个别现象：迄今为止，在集体经济组织范围内统一签订流转书面合同的范例很少。这种现象的存在，使得事后发生纠纷时难以调处。
2.对土地流转的法律规定宣传力度不够。广大农民对土地流转的方式和特点知之甚少，或对土地流转法律法规的理解存在偏差。很多群众担心参与土地流转一不小心就吃亏，所以既不想出让自己的土地承包经营权，也不想受让他人的土地承包经营权。这种看不见、摸不着的思想障碍，阻碍了土地流转的发展。
3.部分农民对当地乡村干部介入土地流转持排斥态度，特别是曾有过强行抽回承包地、强行调整承包地的地方，群众对干部的积怨远没有消除，对乡村干部介入土地流转持有抵触情绪。这种对政府组织和乡村干部持以一概排斥态度的现象，既不利于流转土地的合理规划和利用，也不利于改善土地条件创造有益于土地流转的基础条件。
4.土地流转范围狭小。目前，大部分土地流转仍局限于村民小组内部和相邻的村民组之间，跨乡、跨县、跨行业流转和流转给龙头企业的趋势刚刚显现。迄今为止，农民专业合作社、龙头企业、非农企业参与吸纳流转土地占流转土地总面积的比例还很低。
二、制约喀左县土地流转的主要因素
1.从土地流转与经济社会发展关系上说，二者是互相促进，互相制约的关系。区域经济越发达，特别是农业产业越发展，对土地的需求越旺盛，土地流转价格就相应较高，流转面积较大；反之，经济欠发达地区特别农业产业薄弱或欠发达，土地流转价格就相对较低，流转面积也较小。
2.城市化发展和劳动力转移规模对土地流转规模有直接影响。从喀左县总的情况看，劳动力转移越多，土地流转的面积就越大。但具体到某个乡、村，这种情况也并不尽然。有的村外出打工劳动力占全村劳动力总数的70%左右，但该才寸土地流转始终却很少，主要原因是举家外迁进城务工的农户很少，承包地由留守家庭的妇女、老人耕种经营，多收一点是一点，自己经营比土地出租经济上合算，生活上方便，如农作物秸秆用来取暖做饭，可节省生活费用。
3.长期形成的传统观念制约土地流转。由于长期形成的传统观念，有些农民始终没有冲破“以地为本”的思想束缚，认为离开了土地即离开了过日子的根本。很多家庭主要劳动力进城务工，家里人经营承包田存在相当困难，但他们宁可花钱雇人经营，也不愿把土地以合理价格流转给他人。即使家有几万甚至几十万务工收入的农户，仍由老人或妇女在家雇人经营承包田，遇到灾年可能收不抵支，也照常坚持固有的观念和做法，不改初衷。
4.受各种土地流转方式不同特点的影响。目前，土地流转方式多是选择了转包、租赁、互换等方式。至今为止，还未发现采取转让方式流转的案例，主要是以转让方式流转土地对出让方存在三方面风险，一是承包经营权风险，土地一经采取转让方式流转给他人，即在整个承包期内丧失了收回承包权和再次申请承包地的权利，而现在承包期未有准确年限定数，中央文件所说的长久不变，毫无疑问最低限是超过原定承包期30年；二是经济风险，虽然有的家庭从事非农职业，并有稳定收入，但不可能完全规避金融危机引发经营风险和人力不可抗力的意外风险等，如在土地流转出去并无法收回的情况下，出现这些风险，转让土地的农民即失去了生活保障；三是出让方承担着失去土地承包经营权潜在增值收益的经济风险，即在土地承包经营权流转给他人后，遇到国家征收、征用土地等机会，土地几倍、几十倍的增值时，必将失去大笔的收益。
三、当前喀左县土地流转工作的着眼点
（一）进一步加强土地流转政策的宣传。向广大农民开展土地流转政策咨询工作，消除农民疑虑，使农民放心的进行土地流转，在实施土地流转时稳妥选择流转方式。
（二）抓好土地流转致富典型。用典型事例转变农民传统封闭、自给自足的小农经济意识，冲破保守观念的思想束缚，以市场经济意识行使土地承包经营权。
土地流转法律规定范文6
1引言
我国农村实行的造成了土地零散分割，农户经营规模狭小，无法实现土地的规模效益和集约化经营，成为农业进一步发展的瓶颈障碍，迫切需要对土地进行有序流转，实现规模经营。农村土地流转是我国农村土地在实施过程中逐步发展起来的一种优化农村土地资源再配置的有效途径之一。张红宇认为广义的农村土地流转包括征收、土地所有权和承包经营权的流转。刘国超［2］提出狭义的农村土地流转指土地承包经营权的流转。本文研究对象是我国农村土地承包经营权的流转。目前，国内对农村土地流转问题的研究可分为四个方面:一是土地流转形式研究；二是土地流转动因研究；三是土地流转存在问题研究；四是解决对策研究。我国对农村土地承包经营权流转的研究起步较晚，土地流转研究文献综述较少。文章综述了近年来农村土地流转的形式、动因、存在问题、解决对策方面的研究成果，系统反映农村土地承包经营权流转研究发展动态，并在此基础上提出了农村土地承包经营权流转的研究趋势，为进一步全面开展我国农村土地承包经营权流转的研究奠定基础。
2土地流转形式研究现有理论研究
主要是针对转包、转让、互换、出租、反租倒包、土地股份合作等形式展开的。也有部分学者对土地流转形式进行了实证分析。骆东奇等对重庆市农村土地流转进行了调查研究，研究表明重庆市农村土地流转方式主要以租给企业搞规模化生产和入股为主。石敏［4］对广东省农村土地流转形式进行了研究，研究表明广东省主要采取农村土地股份合作制和反租倒包两种形式。徐江等［5］对嘉兴和重庆两地的土地流转形式进行了研究，嘉兴结合当地实际采取了“两分两换”的土地流转新形式；重庆市则建立了农村土地交易市场。目前对农村土地流转形式的研究主要集中在转包、转让、互换、出租、反租倒包、土地股份合作等方面，对农村土地银行、国有永佃制、土地私有化等创新模式的理论研究较少。此外，对转包与互换、出租与转让、入股与股田制等流转模式的基本发展态势研究也较少。
3土地流转动因研究
3.1经济动因研究现有研究表明，土地流转主要受经济、法律、政策等因素的影响。经济利益的驱动是促进土地流转的主要因素之一。蔡运龙等研究表明，土地流转能够换政绩、换资金是地方政府推进土地流转的主要原因之一。李春华对土地流转进行实证分析后，提出经济发展是引起土地流转的内在驱动力，经济利益的驱动则是促进土地流转的外在驱动力。胡钰［8］对郑州市农村土地流转中的农民问题进行了研究，研究表明土地流转潜在的获利动机会超过农民自己种地的所有收益，比较利益的驱动下农户进行土地流转的意愿是比较强烈的。张照新［9］认为各方主体参与土地流转的利益动机会促进土地流转。对农民而言,只要从事非农产业的边际收益大于务农的边际收益就会转出土地；对村组集体而言，通过土地流转能够顺利实现上级政府部门的各项任务，同时可以促进集体经济与社区发展的双重目标，因此，村组集体对土地流转起一定的推动作用；对政府而言，土地流转可以增加税收，减少对农业的转移支付；对工商业主而言，其投资农业生产往往选择效益较高的开发项目,能够支付相对较高的租金,对农村土地流动产生一定的拉力。祝志勇［利用博弈理论对农地承包者和农地所有者之间、农户与公司之间以及乡镇政府与上级政府之间的利益关系进行了研究。提出博弈均衡收益合理化可以有效地促进农村土地流转。刘洋等］对农村土地流转的经济动因进行分析后认为，农村土地流转是在经济利益驱动下,相关主体对各自的成本收益进行预期分析，按效益最优化进行配置的结果。徐旭等［12］从制度经济学成本-收益的角度认为推动土地流转的4个主体分别是农民、村集体、各级政府、工商业主，当土地流转付出的机会成本低于土地流转的收益，或者土地流转有利于节约生产成本时，这4个主体就会推动土地流转。
3.2法律、政策研究近年来国家实行的一些法律、政策也是推进土地流转的重要因素。尹奎杰等认为农村土地流转不仅是当前深化农村体制改革的实践需要，也是全面落实“三农”政策的基本要求。汪晓海［14］认为农村土地流转可以调整农业产业结构，提升农业市场话语权,改变农业弱势产业的被动局面,增加农民收入,从而落实好“三农”政策。张照新［9］认为宏观经济政策环境为土地流转创造了条件,也对土地流转提出了必然的要求。袁铖提出农村土地承包经营权流转的兴起源于宏观经济环境变化的客观需要。20世纪80年代中期国家实行的法律、政策允许农民进入城市务工经商，放宽了农民落户城镇的条件，少数农民进城以及乡镇企业的发展驱动着村组内农户之间或者亲戚之间自发地进行土地转包。后期，国家为保证农村土地流转能够顺利进行，相继实行了一些了法律、政策。如有的学者认为国家制止土地抛荒的压力政策是农村土地流转的主要拉动力。认为农业比较收益低下，法律、政策对土地流转的肯定和支持等都是推动土地流转的深层次原因。综上分析，现阶段对土地流转动因研究主要是从经济、法律、政策角度进行的，从政治学角度对其进行系统深入分析的并不多。农村土地承包经营权流转受制于具体的宏观经济环境，实践的需要是推动农村土地承包经营权流转的根本动力，但学术界往往脱离具体的宏观经济环境来抽象地探讨农村土地承包经营权流转，这就造成了对农村土地承包经营权流转法律、政策与实践相互脱节的现实困境关注不够这一问题。
4土地流转存在问题研究
4.1社会保障制度理论研究黄祖辉等提到我国社会保障制度滞后是农村土地流转中存在的显著问题。农村社会保障体系不健全，农民主要依靠土地收入解决养老、教育、医疗等问题，普遍把土地作为最基本的生活保障来看待，对土地流转存在后顾之忧。王银梅等提出我国农村土地流转不畅的根本原因在于土地被赋予了社会保障功能。我国农村社会保障制度主要存在以下问题：缺乏与农民工相匹配的社会保障制度；农村养老保险制度仍处于试点中；现行农村合作医疗保险制度模式难以为继；农村最低生活保障制度有待完善等。
4.2土地产权制度理论研究朱秀茹等提出土地流转存在农村土地所有权和土地使用权模糊，土地产权关系混乱，利益主体虚化等问题。李文政［提出现行的农村土地制度制约着农村土地交易的范围。农民在土地占有、使用、收益等方面已经享有较多的权利，却不享有土地处分权，农民拥有的土地承包权并不完整。芮云风等从土地产权制度法律规定模糊且政府在农地流转微观运作上介入过多等对土地流转中存在的问题进行了研究。
4.3土地流转其他制度、机制理论研究于晓阳等［19］26提到土地流转制度自身还不是很完善，需要从制度层面上加以规范。特别是相应的合同制度、土地纠纷仲裁制度、土地价值评估制度等没有建立与完善，而且登记制度还存在一些不足。李文政［23］提出土地流转存在中介服务体系不健全等问题。张会萍等［27，28］提出市场中介组织的缺位限制了承包经营权的大范围、长期的流转。现有的土地使用权交易服务工作主要由村集体包办，缺乏农地评估机构、土地保险服务机构、土地融资服务机构等。
4.4其他方面理论研究我国农村土地流转还存在其他方面的一些问题。张宗亮［29］提出我国工业化、城市化发展水平严重滞后制约着农村土地流转。参考文献［30］的研究表明，农民占有土地使用权的强烈欲望以及土地的非商品性抑制了土地流转。已有研究表明［31～33］农村定期、不定期的土地调整（包括频率、范围）与土地流转市场的发展呈反向关系,土地调整严重限制了农地流转市场的发展。
4.5土地流转实证分析黄祖辉等［17］对浙江省土地流转情况进行了调查，提出土地流转都发生在小规模分散经营的农户之间，这种“散户—散户”的自发性土地流转速度慢、规模小，难以充分发挥市场对农村土地资源的优化配置。孟庆珍［34］对吉林省农村土地流转情况进行实证分析后，提出土地流转规模小，短期行为严重，流转的土地不能发挥重大效能甚至遭到破坏。李晓等［35］对四川省农村土地流转进行了实证研究，提出土地流转存在着农地流转程序不规范等问题。于晓阳等［19］对西双版纳州农村土地流转情况进行实证分析后，也提出土地流转存在不规范的运作过程这一问题。综上分析，学术界对农村土地流转存在问题的研究主要是从社会保障制度，土地产权制度以及土地流转其他制度、机制等方面进行的，对城乡户籍制度和劳动就业制度等方面的研究较少。农村社会保障机制的缺位制约了农村土地流转市场的发展，但土地的社会保障功能会随着农民非农收入的提高而减弱，农地的这种社会保障功能对农地流转市场发展的影响程度如何,目前并没有相关的实证分析,还需一步研究。此外，新时期以来国家实施了农村税费改革，直接补贴种粮农民等一些强农惠农政策,这些优惠政策的实施对农地流转、农业投资的影响如何,目前经验研究还没有,有待进一步实证分析。
5对策研究
从现有研究来看，土地流转存在问题的解决对策主要集中在完善立法，建立高效有序的农村土地流转市场，完善社保制度、土地产权制度，切实保护农民权益等方面。除此之外，还应在土地流转机制、流转模式、土地产权制度上寻求新的突破与创新。农民不仅享有土地的占有权和狭义的使用权，还应拥有处分权和获得相应收益的权利。将农民的土地使用权物权化，即将其农地法定化、固定化、可继承化和市场化，赋予农民完整的土地使用权，变单一的土地使用为占有、使用、收益、处分四权统一的权利。农民按自己的意愿对土地使用权进行流转，农民流转自己经营的土地只需要登记，不需要批准，同时国家应给予农民永久的土地承包经营权。
