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土地使用权征收补偿标准范文1
摘 要 实行土地使用制度改革以来，国有土地使用权出让金成为城市建设的重要资金来源，为社会经济的快速发展提供了财力保证。社会经济的发展导致对土地的需求不断增加，集体土地征收量逐年增大。土地资源是有限的，农民在失去土地后，面临着生存支柱减少，生活保障力下降等诸多问题。对政府征地从不满到抵制，矛盾有逐年加深的趋势。本文就影响集体土地征收的重要因素之一——征地补偿价格问题作一些初浅的探讨，希望能为解决集体土地征收问题提供一定的参考。
关键词 集体土地 征收 价格因素
我国的土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。农村集体经济组织代表全体农民占有属于集体所有的土地。法律规定集体所有制的土地不得转让为非农业建设用地。政府因经济建设需要使用集体土地的，须经县级以上人民政府对集体土地实行征收，政府根据规划在收取土地使用权出让金后出让土地使用权。以桂阳县为例，2008年挂牌出让土地使用权收入为5254.10万元，2011年为41771.04万元，年递增68%，土地使用权出让金为县域经济的发展提供了重要资金支持。随着城市建设步伐的加快，对土地的需求量越来越大，每年的征地量不断增加，桂阳县2008年征地1522亩，到2011年征地达3778亩，年递增26%。农民因不断失去土地而对政府征地的抵触情绪也不断漫延，近年全国各地常有因集体土地征收而引发群体上访事件，如广东的乌坎村事件，造成很不好的社会影响，长此以往将会影响到社会的和谐稳定。
一、集体土地征收及国有土地使用权出让现状
《中华人民共和国土地管理法》规定，农村集体所有的土地，由村民委员会或村、组集体经济组织占有，只能由本村本组的农民作农业用地使用，不得转让给其他经济组织或个人作非农业建设用地使用。除县级以上人民政府依法征收外，其他任何经济组织或个人征地都属违法行为。国土资源部门在代表政府实施征地时，对被征地的集体经济组织或个人给予征地补偿。征地补偿价格标准的内容包括三个部分：土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费。以本县为例：2009年湖南省人民政府湘政【2009】43号文《湖南省征地补偿标准》规定的桂县征地补偿标准(包括土地补偿和安置补助)为3.4969万元/亩，2011年郴州市人民政府郴政【2011】3号文件《郴州市征地补偿补充标准》规定的桂阳县青苗补偿标准为0.153万元/亩。
以计算补偿的基准地类水田为例，桂阳县的征地补偿费3.4969万元/亩加青苗补偿费0.1530万元/亩，合计水田征地补偿价格为：3.6499万元/亩。
农业用地转为国有建设用地必须报经省级人民政府批准，（基本农田须报国务院批准），水田各项报批费用合计103元/平方米(折合6.87万元/亩)。
国有建设用地的使用方面，我国90年代初开始实行国有土地使用制度改革，1990年5月19日，国务院第55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，中华人民共和国境内外的公司、企业、其它组织和个人，除法律规定的外，均可取得土地使用权进行开发、利用和经营。2000年9月28日，国土资源部了第39号令《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定》规定，国有土地的所有权归国家所有，国有土地使用权可出让给公司、企业、其它组织和个人。受让人向国家支付国有土地使用权出让金后可取得规定年限的国有土地使用权。有资质的地价评估机构，根据宗地的地理位置、三通一平、五通一平状况、交通状况以及地方经济状况等条件，评估出宗地价格，相关部门汇审同意后作为出让底价，经过挂牌竞价，最终收入为土地使用权出让金。本县2011年挂牌出让国有建设用地839.37亩，国有土地使用权出让收入41771.04万元，平均每亩49.77万元。扣除每亩征地补偿费3.6499万元和每亩报批费用6.87万元，国有土地使用权出让纯收入为每亩39.25万元。
二、集体土地征收问题在价格方面体现
从上述可知，集体土地征收补偿价格（以水田为例）为3.6499万元/亩，国有土地使用权挂牌出让收入为39.25万元/亩，两者相差10.75倍，也就是说，同一宗地经征收出让后农业集体经济组织得到的收入只是政府的十分之一。通过征地就能取得巨额的财政收入，致使盲目征地，外延式扩大城市规模成风。有的地方因征地无节制，后期开发跟不上，据统计，全国开发区规划面积已达3.5万平方公里，圈占耕地43%闲置。被征土地“白天晒太阳，晚上照月亮”，造成严重的土地浪费。
被征地农民对征地价和挂牌出让价有如此大的差额更是感到不满和抵触。觉得政府在剥削他们，欺骗他们，加上对失去土地后所面临的养老保险、生活安置等问题的担忧，对政府征地的反感情绪更大。各个项目的征地大多是在基层政府的连哄带压下完成，农民对政府征地的反感情绪严重，使得各地的征地工作进行得非常艰难。
土地使用权征收补偿标准范文2
5 农村土地流转政策解读
当前农村土地流转的主要类型为土地互换、出租、入股、合作等方式。流转土地要坚持农户自愿的原则，并经过乡级土地管理部门备案，签订流转合同。
为了适应经济建设的需要，为人民建设更美好安宁的家园，方便交通，充分发挥现代交通工具的便捷，用时间缩小边远地区的距离，实现城乡一体化，希望广大人民群众支持配合，特制定《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》。
征地补偿
征收耕地补偿标准：旱田平均每亩补偿5.3万元；水田平均每亩补偿9万元；菜田平均每亩补偿15万元；
征收基本农田补偿标准：旱田平均每亩补偿5.8万元；水田平均每亩补偿9.9万元；菜田平均每亩补偿15.6万元；
征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元；
征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元；
征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。
其他税费
耕地占用税，按每平方米2元计算。
商品菜地开发建设基金，按每亩1万元计算。
征地管理费，按征地总费用的3%计算。由国土资源部门严格按有关规定使用。
耕地占补平衡造地费，平均每亩4000元，统筹调剂使用，省国土资源厅负责监督验收。
征地工作程序
第一，告知征地情况。在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。
第二，确认征地调查结果。国土资源部门会同交通、林业部门，对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人、各市动迁办公室共同确认。
第三，组织征地听证。在征地依法报批前，国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。
第四，签订征地补偿协议。国土资源部门要按照本方案制定的补偿标准，与被征地农村集体经济组织和农民个人签订征地补偿协议，并将协议作为征地报件必备件附征地卷一同上报。
第五，公开征地批准事项。经依法批准征收的土地，除涉及国家保密规定等特殊情况外，省国土资源厅通过媒体向社会公示征地批准事项。县国土资源部门应按照《征用土地公告办法》规定，在被征地所在村、组公告征地批准事项。
第六，支付征地补偿安置费。征地补偿安置方案经市、县政府批准后应按法律规定的时限向被征地农村集体经济组织按时支付征地补偿安置费用。当地国土资源部门要协同农业、民政等有关部门对被征地集体组织内部征地补偿安置费用的分配和使用情况进行监督。
6土地使用权转让流程
我国的土地不是归国家所有就是归集体经济组织所有，但土地的使用权是可以进行转让的。
何为土地使用权转让？
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。
土地使用权转让流程
（一）申请土地使用权转让
申请土地使用权转让应提交下列文件资料：
土地转让申请书；土地使用权证（正本）；原土地出让合同书或原土地转让合同书（复印件）；
土地使用权转让合同书或者赠与书（经公证），或交换协议书，或人民法院依法作出的已经生效的判决书、裁定书、调解书，或有关行政机关的行政决定书，以及合法方式转移土地使用权的文件、证明等；
双方或多方营业执照、法定代表人证明、授权委托书及人身份证明、通讯地址和联系电话；
同一建筑物分割转让（如商品楼房分层分套出售）土地使用权随之转让的，应提交规划部门的有关文件以便计算房屋权利人分摊的土地面积；属划拨土地的还要补办出让手续，补交往地价款、补签出让合同并提交相应文件；
属土地分割转让的提交规划部门的规划文件或转让地块的规划要求；
军队空余土地使用权转让须持批准补办出让文件和军队土地管理部门的证明文件；
提交具有资格的地产评估机构对转让土地使用权的估价报告书和市土地管理局的确认书；
地块开发投资或建筑物资产净值财务报告；
市政道路规划网络图；
其他法律、法规规定的文件。
（二）受理申请（1天）
窗口收件人审查当事人所提交的文件资料是否真实、齐备。申请文件资料齐全又符合规定的，则予受理；
给受理的申请编号并发给回执，回执注明所收取的文件资料，受理日期并编号。
（三）初审（5天）
土地交易所接收提供的文件资料负责到档案室进行查核，在5天内作出是否受理申请的书面签复。
审查人员审查上述文件资料是否真实，齐全有效，是否违反《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法规规定以及省、市和规划部门的有关规定。
审查人员查明有下列情形之一的，则驳回转让申请。
（1）未依法登记领取权属证书的；
（2）权属来源的性质是不许转让而又未取得批准的；
（3）根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的或市政府批准列入征用、拆迁范围内的和不符合城市规划的；
（4）司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制的；
（5）共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的；
（6）设立抵押权的土地使用权，未经抵押人书面同意的；
（7）权属有争议的；
（8）以出让方式取得土地使用权，不按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金的（包括征地协议未全部兑现的），不按照出让合同约定进行投资开发的，达不到建设用地条件或投资额达不到总投资额25%以上的；
（9）转让土地使用权权属来源属行政划拨的（即未注明使用期限的），未取得土地部门批准，补办土地出让手续，补交地价款和签订《土地出让合同》的；
（10）转让已出租的土地使用权，转让人或受让人与承租人未达成协议的；
实地勘察。
属于地块分割或面积变化的由局测量队提供定线作业表和宗地图。
（四）审核（3天）
经办人提出初审意见，经所领导审核不合格的，转窗口复函不同意办理转让手续并退文；审核合格的提出审核意见报局领导审批。
交易所根据局领导的审批意见，将批准文件资料转交地籍科（属成片开发土地的先报市政府评审）。
（五）缴纳税费
经办人员按照有关规定通知当事人到指定的部门缴纳税费，申报人应及时将完税或免税证明提供给地产交易窗口。
（六）地籍科根据上述文件资料核发土地使用权证
（七）立卷归档
7转让土地使用权营业税如何缴纳
根据《营业税暂行条例》的规定，企业在中国境内转让土地使用权，应按规定缴纳营业税。对于土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不缴纳营业税。将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税。
纳税事项：土地使用者转让土地使用权
税目：转让无形资产―转让土地使用权
税率：5%
计税依据：企业转让其受让的土地使用权，以全部收入减去土地使用权的受让原价后的余额为营业额；企业转让抵债所得的土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项土地使用权作价后的余额为营业额。
纳税义务发生时间：营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。企业转让土地使用权采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税期限：以一个月为一期纳税的，自期满之日起十日内申报纳税；以五日、十日或者十五日为一期纳税的，自期满之日起五日内预缴税款，于次月一日起十日内申报纳税并结清上月应纳税款。不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。
纳税地点：企业应向土地所在地主管税务机关申报纳税。
8 划拨土地使用权转让的条件是什么
划拨土地使用权的转让，是指划拨土地使用权再转移，包括出售、交换、赠与等行为。土地使用权转让的实质是土地使用权受让人在法定条件下把自己取得的剩余期限的土地使用权有偿转让给再受让人的行为。划拨土地使用权转让是土地使用权的占有、使用、收益和有限处分权利全部转移给新的权利人，土地使用权的转让对国家土地所有权并不产生影响，国家仍然享有对该土地的所有权。
划拨土地使用权转让的条件
依照行政划拨方式取得的土地使用权，一般不得进行转让，但经过市、县人民政府土地管理部门批准，并符合下列条件者，可进行转让：
土地使用者是公司、企业、其他经济组织和个人；
领有国有土地使用权；
对土地上的建筑物、其他附着物拥有合法的产权；
依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金，或以转让划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。
划拨土地使用权转让的特点
（一）行政干预性强。
由于划拨土地使用权与国家的产业政策有着密切联系，因此其转让须经土地行政主管部门审查并经有批准权的人民政府审批后才可有效，审查的内容包括转让双方的情况及转让协议是否合法、转让后用途及土地使用权类型是否符合规划和国家供地政策、土地权属是否清楚等，其目的是保证国有土地收益不流失和防止划拨土地使用权流入市场对国有土地市场造成不必要的冲击。
在划拨土地使用权转让中行政管理机关虽然不是一方当事人，但十分重要，它不仅仅限于土地使用权办理变更登记手续，而还要进行之前的审查，只有存在它许可以后，划拨土地使用权转让行为才可发生。
（二）不对称性。
由于划拨土地使用权是一种特殊的土地使用权，这种权利在市场中的转让也必须受不定期的条件限制，划拨土地使用权在流转过程中作为一个整体进行流通的情况极少，只有两个同时符合使用划拨条件的主体之间才存在着一个完整意义上的划拨土地使用权转移。
在多数情况下是受让方不符合使用划拨土地的条件，转让过程中要通过补办手续，将划拨土地使用权变为出让土地使用权或上缴划拨土地的收益金。
（三）有偿性。
2008 年2月13日国土资源部了《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，首先明确了企业国有划拨土地权益，承认划拨土地使用权是一种财产权，这就为其流转提供了可靠的内部动力，国有划拨土地使用权人长时间使用土地不可能对土地没有投入，况且用地者在取得划拨土地时也并非是“无偿”，也付出了补偿、安置等相关费用。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第23条：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”
9 农村土地转让协议范本
转让方（以下简称甲方）：
受让方（以下简称乙方）：
甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就农村土地承包经营权转让事宜，订立本合同。
一、转让标的：
甲方将其承包经营的位于____乡（镇）____村____组____亩土地的承包经营权转让给乙方从事（主营项目）生产经营。
地块名称：
坐落（四至）地块数（块） 面积（亩）质量等级（肥力水平）备注
二、转让期限
转让的土地承包经营权年限为____年，即自____年____月____日起至____年____月____日止（转让期限不得超过承包期的剩余年限）。
三、转让费
转让土地承包经营权的转让金为____元。对甲方实际投入资金和人力改造该地块的补偿金为元（没有补偿金时可填写为零元）。
四、支付方式和时间
乙方采取下列第____种方式和时间支付转让金和补偿金：
1.乙方采用现金方式支付转让金和补偿金（无补偿金时可划去），支付的时间和方式为。（为____年____月____日前一次或多次付清）
2.乙方采用实物方式支付转让金和补偿金（无补偿金时可划去），实物为____。支付的时间和方式为____。（为____年____月____日前一次或多次付清）
五、承包经营权转让土地的交付时间和方式
甲方应于____年____月____日前将转让土地交付乙方。交付方式为____。（双方须提请所在地乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门、发包方、双方指定的第三者中的任一方鉴证，乙方应向甲方出具乙方签名的转让土地交付收据）
六、承包经营权转让和使用的特别约定
1.甲方转让土地承包经营权须经发包方同意，并由甲方办理转让认可手续，在合同生效后终止与发包方的承包关系。
2.甲方交付的转让土地必须符合双方约定的标准。
3.乙方依据合同获得土地承包经营权后须与发包方确立新的承包关系，办理有关手续。
4.乙方获得土地承包经营权后，承包期内依法享有该土地的使用、经营决策、产品处置和收益等权利。
5.乙方获得土地承包经营权后，必须按土地亩数承担国家政策规定的费用和其他义务。
6.乙方必须管好用好承包土地，保护地力，不得掠夺性经营，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。
7.乙方不得改变土地的农业用途。
8.其他约定：____。
七、违约责任
1.甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为____。
2.如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的具体数额依具体损失情况确定。
八、争议条款
因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第种方式解决：
1.提请村民委员会、乡（镇）人民政府、农业承包合同管理机关调解；
2.提请仲裁委员会仲裁；
3.向有管辖权的人民法院提讼。
九、生效条件
甲乙双方约定，本合同须经双方签字并经转让承包经营权土地的所在地乡（镇）人民政府农村经营管理机构鉴证、备案后生效。
十、其他条款
本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
本合同一式四份，由甲乙双方、发包方和鉴证单位各执一份。
甲方：（签章）____乙方：（签章）____法定代表人：____法定代表人：____法定代表人身份证号：____法定代表人身份证号：____住址：____住址：____
签约日期：____年____月____日
土地使用权征收补偿标准范文3
关键词：动拆迁；城区改造；补偿；原则
改革开放以来，经济发展速度令世界瞩目，随之产生了国人对城市化的渴求，然而伴随着大规模的城市扩张和旧城区改造，各地动拆迁问题愈发凸显出来。动拆迁矛盾和纠纷的扩大和激烈已表明，动拆迁问题已不再是表面上的城市建设纠纷问题，实际上它已牵涉到法律、政府职能、公众权利等多个方面。
一、城市动迁中存在的问题
在旧城区改造过程中，城市拆迁过程是最艰难、也是存在争议最多的阶段。重庆市“钉子户”事件是城市拆迁中的一个缩影，有的地方拆迁矛盾比这更激烈，有自伤事件，也有汽油自焚身亡事件。发生这么多激烈的动迁矛盾，说明了动拆迁本身可能存在一些或大或小的问题，很可能就是这些问题造成了矛盾激化，成为酿成极端事件的原因。
1、在动拆迁主体上的模糊。
在很多地方动迁时，既成立了由政府主要领导担任总指挥、各职能部门参加的动迁指挥部，又成立了若干动迁公司，到底谁是动迁的主体？政府在其中到底扮演什么角色？在其他地方动迁中也存在这样的问题，有的地方的拆迁办公室，看上去是一个行使政府权力的机构，摇身一变马上又变成为直接的拆迁人，一套班子，两块牌子。这种主体上的不确定，使得动迁性质变得模糊，使拆迁行为是基于公共利益的政府征收还是商业用途征地也定性不清。这是导致动迁矛盾的潜在根源。
2、动迁补偿标准不合理。
房屋拆迁是一种复合行为，房屋拆迁目的是获取房屋基地（使用权），房屋拆迁不过是获取土地的手段。房屋拆迁补偿实际上应涉及两部分：一是基地使用权补偿；二是房屋及其他附着物的补偿。对于房屋拆迁的补偿评估标准也是上世纪末期制订的，在房价已上涨一倍多的情况下，拆迁补偿价与市场价格相去甚远。居民拿到安置款往往买不起房，房屋安置则是远离城区，居民因丧失了在城市的交通、就学、就业的种种便利而心怀不满。
3、政府协调能力不高。
动迁处于胶着状态之后，动迁公司以居民要价过高为理由，基本上不肯再与动迁居民进行商谈，即使商谈也是纯形式意义上的，即安置或补偿条件较上一次没有任何的变化，动迁居民只存在签与不签的两种选择。动迁公司基本上等着政府裁决。在处理矛盾过程中，区政府、街道处在了处理矛盾的第一线，为了接回、控制上访人员动用了大量干部以及物力、财力，动迁公司虽然也参与进来但好像处于次要的位置。其他地方的动迁矛盾也出现同样的局面，一旦矛盾激化，出来收拾局面就是政府了。当事人就安置补偿产生的争议本来属于民事主体之间的民事权益纠纷，却转化成居民与政府的较力。产生这种问题，一方面是因为我们的制度安排中，由行政机关通过其征用、收回使用权、颁发拆迁许可证等公权力行为将土地（使用权）从现在的使用权人移转至要获取使用权的私人一方，而无需和现使用权人协商，使民事交易过程的土地使用权取得过程变成了一个行政过程；另一方面也因为属于政府处理的事件，制度安排使我们更关注行为本身而不是它的原因。
4、在动迁矛盾中，居民提出的问题并未能给予令人信服的解释，导致居民的持续不满。
在动迁矛盾处理时，居民提出很多问题：公民私有产权保护问题，土地使用权的补偿问题，拆迁的司法裁决问题，政府文件的公开问题，强制拆迁的合法性问题，等等。可以说，这些问题都是非常尖锐的问题，目前立法上也没有解决这些问题，动迁工作人员也不是法学家其法律素养也达不到解释这些问题的水平，但对居民的这些问题以法律没有规定来搪塞或者认为是无理要求而置之不理，显然并没有解决问题，导致了居民的普遍的不满情绪，从而给动迁带来更大的阻力。
5、强制拆迁前后，居民选择大规模上访，而不是求助于司法救济。
在动迁后期持续的一年多的时间里，居民认为自己的利益受损，选择的不是司法救济的途径，而是大规模的上访。在其他城市的动迁中，甚至发生自焚、与动迁人员同归于尽等极端的矛盾。事实上，对于涉及动拆迁的纠纷，法院要么不受理，要么也是判居民败诉为多；另一方面目前我国行政诉讼法本身也决定了居民不可能从法院得到他想要的结果。公民的目的无非得到在他看更为合理的补偿（实际上就是更多一些），然而法院审理行政案件只能机械地对具体行政行为是否合法进行审查，而对具体行政行为是否适当则基本不予审查，即使法院认为拆迁行政裁决或行政强制不合法（包括程序上违法）也只作出撤销的判决，补偿安置争议仍需回到作出裁决的原行政机关处理，公民即使胜诉即得不到他想要的结果。
二、对城市动迁途径分析
根据城市动拆迁是公共利益还是商业利益的不同性质，我们按照对比的方式对动拆迁的操作路径进行分析。
（1）动迁主体。对于为公共利益而进行的公用征收性质的动迁，显然，动迁主体是政府，动拆迁属于行政行为，动拆迁合同属于行政合同，一方主体是政府，另一方为被动迁居民或企业。当然政府可以授权有关组织进行，但其权利、义务都要归结于政府。对于商业性质的动迁，动迁主体是企业，动迁属于民事行为，动迁合同也属于民事合同。
土地使用权征收补偿标准范文4
第二条本市行政区域内的土地整理储备工作，适用本办法。
第三条本办法所称土地整理储备，是指市人民政府确定的土地整理储备机构，根据经济社会发展和城市建设的需要，按照本办法的规定，对纳入储备范围的集体土地依法实施征收，对国有土地实施收购、收回、置换后，进行土地前期开发整理，并予以储存，以备供应土地的行为。
第四条本市土地整理储备实行集中统一管理制度。
市人民政府统一领导本市土地整理储备工作。市土地资产管理委员会负责本市土地整理储备计划的审议和实施的监督工作，协调解决土地整理储备工作中的重大问题。
市土地行政主管部门负责本市土地整理储备的统一管理和土地整理储备计划的编制工作。
市土地整理中心作为本市土地整理储备机构，负责全市范围内土地整理储备计划的组织实施和土地收购、整理储备、委托交易工作。城市发展控制区以外的土地整理储备工作，由区、县人民政府组织实施。
市人民政府对土地整理储备机构有其他规定的，从其规定。
第五条市土地整理中心可以委托区、县土地行政主管部门所属的土地整理单位承担区、县人民政府负责组织实施的土地整理项目。根据需要，市土地整理中心还可以委托其他单位对特定的区域、特定的建设项目实施土地整理。
第六条下列土地纳入土地整理储备范围：
（一）因公共利益需要或者实施城市规划，需要使用的土地；
（二）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因，停止使用的国有土地；
（三）土地使用权人未按照土地使用权出让合同约定或国有土地划拨决定书规定的期限动工开发，需要收回土地使用权的土地；
（四）土地使用权使用期限届满，需要收回的土地；
（五）农用地转用和土地征收后未确定用地单位的土地；
（六）依法确认的闲置土地；
（七）依法确认为无土地使用权人的土地；
（八）政府委托管理的其他国有土地；
（九）其他纳入整理储备范围的土地。
第七条本市实行土地整理储备计划管理制度。
市土地行政主管部门根据城市建设的需要，按照本市经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划及土地市场的供求情况，拟定土地整理储备计划，经市土地资产管理委员会审议通过，报市人民政府批准后，由市土地整理中心组织实施。
土地整理储备计划应当包括下列内容：
（一）年度整理储备土地规模；
（二）年度整理储备土地供应规模；
（三）年度末储备土地的存量规模。
第八条土地整理储备计划按照项目实施管理。城市发展控制区以内的项目实施计划由市土地行政主管部门审批和下达，城市发展控制区以外的项目实施计划由区、县人民政府审批和下达。经批准的土地整理储备项目实施计划作为办理相关审批手续的依据。
第九条对纳入土地整理储备项目实施计划范围内的土地，土地行政主管部门应当限制土地使用权的转让，规划行政主管部门应当限制新建、改建、扩建地上建筑物，优先组织编制控制性详细规划，相关管理部门应当积极做好配合工作。
第十条市土地整理中心及其委托的单位实施土地整理，应当在现状调查的基础上，结合被整理土地的实际情况，制定土地整理实施方案。土地整理实施方案应当包括土地整理的范围、补偿标准及进度安排等内容。
土地整理实施方案须报经土地行政主管部门批准后方可实施。
第十一条根据土地整理储备工作的需要，市土地整理中心及其委托的单位提出修改控制性详细规划的意见，报规划行政主管部门审定。
第十二条实施整理国有土地的，市土地整理中心及其委托的单位根据批准的土地整理实施方案与被整理土地使用权人签订土地整理补偿协议书。委托拆迁的，与被委托的拆迁单位签订房屋拆迁委托合同，并按照规定办理城市规划、建设用地和房屋拆迁等各项审批手续。涉及国有农用地的，按照有关规定一并办理农用地转用手续。
第十三条征收集体土地的，市土地整理中心及其委托的单位持土地整理储备项目实施计划、土地整理实施方案批准文件及其他要件，向土地行政主管部门申请办理土地征收手续。涉及农用地的，按照有关规定一并办理农用地转用手续。
依法办理土地征收、农用地转用后的土地纳入储备。纳入储备满2年未供应的，由市土地行政主管部门在安排下一年度农用地转用计划时，扣减相应指标。
第十四条被整理土地使用权的注销与变更登记，由市土地整理中心及其委托的单位按照土地登记的有关规定办理相关手续。
地上房屋需要拆迁的，按照本市房屋权属登记的有关规定办理注销登记；地上房屋需要保留并转移所有权的，由市土地整理中心及其委托的单位持原权利人的委托书及其他要件，办理权属转移登记手续。
第十五条整理非住宅房屋国有土地的，由市土地整理中心及其委托的单位委托有资质的房地产评估机构，按照国有土地使用证书规定的土地用途、地上建筑物状况、土地现状利用条件等进行土地和房产价格评估；根据评估结果，市土地整理中心及其委托的单位结合经济测算分析，与被整理土地使用权人协商确定补偿标准。
第十六条征收集体土地的，按照《中华人民共和国土地管理法》、《天津市土地管理条例》及本市其他有关规定，确定补偿标准。
第十七条整理城镇住宅国有土地的，按照国家和本市有关房屋征收拆迁的规定确定补偿标准。
第十八条使用划拨土地的企业，实施企业产权交易涉及土地使用权转让的，在同等条件下，人民政府对土地资产有优先购买权。
以有偿方式取得的土地，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，人民政府有优先购买权。
人民政府行使优先购买权的具体办法，另行制定。
第十九条依法收回的国有土地，土地行政主管部门履行完毕相关程序，注销原土地使用证后，交由市土地整理中心统一管理，纳入政府储备土地。
第二十条根据公共利益的需要，市土地整理中心及其委托的单位整理国有土地，与被整理土地使用权人达不成土地整理协议的，可以按照法律法规规定的权限和程序申请对被整理土地使用权人的房屋及其他不动产实施征收。
第二十一条整理完毕的土地纳入政府土地储备库，由市土地整理中心统一管理，土地使用权属登记为市土地整理中心及其委托的单位。
任何单位或者个人不得擅自占用政府储备土地或者在其地上取土。
第二十二条政府储备土地未供应前，市土地整理中心及其委托的单位可以将政府储备土地连同地上物，采取出租、临时使用等方式加以利用，所得收益专项用于土地整理储备。
政府储备土地的临时利用时限，一般不得超过2年，且不能影响土地供应。
第二十三条政府储备土地临时利用的，市土地整理中心及其委托的单位应当制定政府储备土地临时利用方案，报市土地行政主管部门批准。
第二十四条城市发展控制区以内的政府储备土地，由市土地整理中心委托公开出让。
政府储备土地公开出让前，土地行政主管部门应当对土地出让成本进行核定。
第二十五条经市人民政府批准，市财政部门从缴入国库的土地出让金政府净收益中划出一定比例的资金，建立国有土地收益基金，专项用于土地整理储备。
第二十六条市土地整理中心及其委托的单位应当加强资金风险管理，不得以任何形式为第三方提供担保。
土地使用权征收补偿标准范文5
【关键词】： 土地经济；土地征用；失地农民；经济权益；可持续保障
中图分类号：F301文献标识码： A
前言
对于农民来说，土地就是他们的全部，失去土地就失去了一切。要根本解决被征地农民的经济保障问题，必须从土地本身入手，从保障农民的土地所有权、使用权、支配权、以及经营权等方面深入研究，深化改革。必须依据基本原理，解决土地价值增值收益分配问题。
一、我国现行征地制度的缺陷
观点认为，所有制问题是生产关系的根本问题，与所有制相关的主要是所有权、支配权、使用权及经营权等问题。其中所有权是核心，其它权利行使都会受到所有权的制约。我国经济体制改革过程中，实施了所有权与经营权的分离。国家在保持重要生产资料所有权的同时，可依据法律对生产资料使用权进行转让、买卖。国有土地使用权出让、转让的规定就体现了这一原理。
但是，在农村集体所有制土地征用过程中，这一原理却遭到摒弃。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条却规定， 任何单位和个人进行建设需要使用土地，必须依法申请使用国有土地；第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。国家及地方政府可以凭借自己掌握的权力，变集体所有制土地为国有土地。因改变土地用途，形成的土地价值增值收益，大量装入各级政府及开发商的腰包。地方财政很大部分变成了土地财政，一个个开发商因此获得大量超额利润。不少农民因为失去土地，失去了经济依靠，变成了无所事事的城市居民。
事实上，现有土地管理的法规政策，本身就存在弊端。一是为各级政府采用强制力量，剥夺农民集体所有制土地的权利提供了合法依据；二是否定了不同所有制主体之间的平等权利。从理论和实践方面看，政府征收集体土地这个环节，也存在严重问题。
1、否定了不同所有制主体之间的平等权益 集体所有、国家所有和私人所有，都是平等的所有制主体，现行土地管理体制，保证了其它所有制主体的建设权和发展权，却限制了农民集体所有制主体的建设权和发展权。这一体制是国家和政府通过限制一个利益主体的合法权益，而满足另外一个主体经济利益的法律歧视。
2、 “公共利益”本身就界定不清 一个村的利益可以是公共利益，一个乡、一个县、一个市的利益也可以看作是公共利益，农村集体所有土地，可以为了任何一级的政府的“公共利益”而被剥夺。地方社会发展、文化发展、生态环境改善是公共利益，招商引资，开发建设也可以看成是“公共利益”，任何意图都可以看成是“公共利益”需要 [2]，对 “公共利益”的解释变成了职能部门和主要行政领导自由裁量的权力[3]。
3、为有关管理人员权力寻租提供了便利和通道 从土地征收到出让，再到转让，任何用地都必须办理近百个手续，每道手续一道坎，道道都为权力寻租开辟了通道。
4、严重损害农民的合法权益 农民没有权利在属于自己的土地上投资开发建设。而政府却为开发商提供便利。大量的超额利润，诱发开发商私欲膨胀，不惜铤而走险，暴力剥夺农民的土地所有权，侵害农民的土地使用权和经营权，损害农民群众的经济利益。
5、农民的合法经济权益得不到持续保障 在我国，现行政策对农民的征地补偿一般是一次性货币补偿，之后让农民自谋出路这种措施无法保证农民的“可持续生计”问题。根据中华人民共和国国土资源部官网公布数据显示，当前法定最高补偿标准大约为24000元/亩，按最低生活标准每人300元/月计算，当前法定的征地补偿费仅够农民维持不到7年的生活需要。而失地农民由于文化水平低，缺少现代工业所需的劳动技能，加之生活习惯差异，很难真正融入城市社会，有些甚至走向违法犯罪，形成现代城市不安全隐患。
二、研究现状
根据目前土地征用过程农民权益保障研究的现状来看，业内人士主要提出了以下几种观点：一种观点是改革征收制度，将符合土地利用规划的集体非农建设用地纳入土地使用权交易市场，建立城乡统一的土地使用权交易市场。用地单位与农民集体通过谈判，以市场价格达成土地使用权出让协议，在国家土地管理部门登记备案即可。另一种观点是改变土地增值分配格局，增加农民的分配份额。在现有的土地征收制度下，即国家作为征收主体，可以因“公共利益”需要征收土地所有权，对于农民的赔偿价格要以市场价为准。第三种观点是对于征收集体土地，赔偿时可以借用使用年限趋于无穷时的国有土地使用权的出让价格代替集体土地所有权的出让价格，从而维护农民可持续性经济保障对于以上观点我认为都有一定的局限性。
对于第一种观点，我认为存在一些问题。首先，对于农民来说，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第十条规定：加强村镇建设用地的管理，禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设，第十一条规定：要严格保护基本农田。但由于农民缺乏法律知识，他们可能会将更多的基本农田非法用于非农业建设，再进行自由转让，进而获取更大的利润。其次，就地方政府而言，土地征收是其主要财政收入，是其进行基础设施建设，社会公益建设的资金来源，地方政府不可能将这部分土地的主动权交给农民。
国家征收土地是垄断行为，具有强制性，非竞争性，既不符合市场交易原则，也不符合市场价格规律，那么第二种观点提出的市场价到底应该以什么为准则来衡量，也难以确定，而且不具备可持续性。
第三种观点虽然提出了土地可持续性补偿，但无穷年限土地价格的确定，要考虑通货膨胀以及国家经济发展速度，难以计算。而且一次性货币补偿不利于农民的可持续生计，这中补偿也会给国家带来巨额的资金压力。
三、维护失地农民经济权益的几点建议
1、 国家征收集体土地使用权，保留农民土地所有权 国家征收集体土地使用权，保留集体土地的所有权，保证了政府参与征收，获取财政收入，防止农民非法转让土地使用权，同时农民享有永久土地收益权。《宪法修正案》第10条第4款：“任何组织或者个人不得侵占，买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。”
集体土地使用权流转可分为“首次流转”和“再次流转”[4]。上文所提及征地制度不完善是基于所有权的征收，如果征收过程只涉及使用权，不涉及所有权。国家按一定使用年限（70年）征收农民土地使用权，再通过收取转让金，将土地使用权转让出去进行开发建设。这样既符合现有法律规定，也可以在不触动农民土地所有权的同时，保证农民享有永久土地增值收益。这与小产权不同，开发商仍旧以买国有土地的模式进行开发，国家仍就颁发产权证，只是国家对于买卖土地的资金应和拥有所有权的农民进行合理分配。
2、健全土地增值收益分配机制 集体土地流转过程中的土地增值主要是指政府征收后的建设用地价格与征地前的农业用地价格的差额，扣除必要的土地开发成本以及征地过程中交纳的有关税费后的余额[5]。
农用地转变为建设用地，一般需要经过两个阶段，即国家先把农用地的使用权征收，然后再出让给开发商，开发商对其进行开发利用，获取利润。其流程如图 1 所示：
3、合理确定土地增值收益分配比例 目前大部分土地增值收益是分配给国家的.李英强在座谈会上也指出，学界公认的分配格局是地方政府占到20-30%，开发商占40-50%，村集体占到25-30%，农民大概只占5-10%。笔者认为，要保证土地增值收益分配的合理性，就必须：
3.1 实现农村集体土地使用权的有偿有期转让 保障农民对土地的永久所有权，国家保留农民的土地所有权，征收其土地使用权，并保证其在使用者之间有偿有期转让（一般以建筑使用年限为标准确定土地使用权转让期限），并根据此期限进行补偿。这一观点解决了上文提出的无穷年限的土地补偿弊端。
3.2 土地首次转让增值收益应该在农民和政府之间合理分配 地租是土地所有权在经济上的实现形式，地租虽然可以以级差地租和垄断地租形式存在，但其根源都在于土地所有权。政府规划土地，改变土地用途，使其经济位置变化，有了更大的交换价值，其地租就应该在农民和政府之间进行分配。
其实，政府作为土地利用规划及其管理者，只不过是国家利益的“守门员”，农民和开发商之间的利益“调解员”。政府行使其职能所产生的地价增值及其分配，只能通过制定合理的税收政策予以保证。
3.3 土地转让的二次增值收益应该在农民和开发商之间进行合理分配 农民作为土地的最终所有者，应该是土地收益的首要受益人，开发商作为投资人，只能获得投资利息和资本利润，获得经营管理回报。在转让年限到期后，由开发商投资所产生的土地价格增长，归享有土地所有权的农民所有。如此进行循环，保证农民土地永久性收益。
总结：
农村集体所有制土地征用过程，侵害村民合法权益现象时有发生，由此引发失地农民经济权益的保障问题。现行土地征用政策存在诸多不合理，国家应在保证所有权主体平等的基础上，实现农民与其土地使用者之间的平等交易。国家可在保障农村集体土地所有权的基础上，由农民收取土地使用权出让金。国家转让土地使用权，收取使用权转让费用。土地流转中的地价增值收益，应在农民、政府和开发商之间合理分配，保证农民所有权收益，体现政府规划权收益，保护开发商投资收益，实现农民经济权益的可持续保障。
中国参考文献：
[1]North Doglass，Tomas Robert. The rise of the west world：A new economics histry[Z].W.W.Norton&Conpany.Inc.1973，（5）：17-20.
[2]陈利根等.土地征用制度改革于创新：一个经济学分析框架[J].中国农村经济，2011（6）：23-26.
[3]黄东东.土地征用工益目的性理解[J].中国土地，2009（1）.
土地使用权征收补偿标准范文6
集体所有的土地当然并非绝对不能进入房地产市场。法律为集体土地进入房地产市场 设置了经由国家征用进入房地产市场的专门的路径，但是这个路径在实践中正在遭受各 种非法途径的侵蚀，必须依法加以规范。
一、集体土地经国家征用改变身份获得房地产市场准入
可以说，我国法律对土地所有权制度的构建是界限相对清晰的。但是在土地公有制的 前提下，土地所有权被禁止流转，而市场经济对土地的流转和充分利用又有着天然强烈 的渴求。法律因此规定“土地使用权可以依法转让”以保证土地权能的充分发挥。而在 土地管理法第二条的此项规定中，法律并未明确此“土地使用权”究竟是指国有土地的 使用权，还是集体所有土地的使用权。因此，推究立法原意，集体所有的土地使用权是 可以依法转让的。
因此，有学者指出，法律既然并未禁止集体所有的土地使用权流通，集体所有的土地 就可以进入房地产市场。只是因为我国土地管理法关于土地使用权转让的上述规定过于 原则化，它实际上并不具有可操作性。笔者认为，上述观点有其可取之处。但事实上， 土地管理法第六十三条明确规定，除“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企 业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的”以外，“农民集体所有的土 地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。这一规定表明，该法虽然为集 体所有土地的使用权的出让和转让留有余地，但却在立法之初就已经坚决阻断了集体所 有的土地直接进入房地产市场的路径。
在这样的背景下，集体所有的土地只能经由一个间接的路径，先改变身份为国有土地 ，然后再通过国有土地使用权出让制度进入房地产市场。
二、实践中集体土地非法进入房地产市场的方式及危害
应当说，上述制度的设计是相对圆融的。但近年来，行政执法和司法实践却一再悲哀 地发现，在很多场合不法商人和追逐利益的农民甚至包括一些基层人民政府实际上在想 方设法绕过这个制度，使得集体所有的土地，包括相当数量的耕地，大量地非法流入房 地产市场。在北京等大城市的郊区，因为城市化的发展造成了城乡边界的模糊，这种现 象尤为普遍。
大致上，如下三种非法操作模式相当典型，并且被广为模仿。
一是一些乡政府和村级集体经济组织擅自改变耕地的用途，在耕地上直接开发房地产 ，并公开出卖。
二是一些不法开发商以发展乡镇企业、开发高科技农业等为招牌，经由合法的手续从 农村集体经济组织获得对一定范围土地(主要是耕地)的经营、使用的权利。然后借口为 上述项目建设看守房或专家房，超过法律允许的比例，大肆兴建商品住宅和别墅出卖。
三是在郊区农村进行旧村改造的过程中，开发商与村级集体经济组织相勾结，不执行 土地管理法关于土地整理和土地复垦的有关规定，在村庄住宅立体化改造之后空余的宅 基地，甚至包括趁机侵占的大量耕地上违法开发“商品房”。
上述集体土地违法开发的混乱状况极大地破坏了房地产市场的秩序，贻害无穷。
三、集体土地违法开发的动因及其规范化对策
由于这样的违法“商品房”往往价格极为低廉，对一些法制意识不强、经济实力较差 、贪图便宜的购房人具有很大的吸引力。而耕地收益的相对低廉和房地产收益相对暴利 的巨大反差使得一些县、乡政府出于短期利益的考虑，急于发展当地的经济，往往对上 述行为予以默许，有的甚至积极支持，给有关执法部门的执法工作带来了很大的阻力。 这是上述违法现象得以存在的直接原因。
更深层的原因有如下三个层面：
第一，集体土地进入房地产开发市场有其经济上的基础。一方面，集体土地进入房地 产市场有其自身的经济利益驱动。集体土地由小范围的农民集体享有排他的所有权，权 利的所有者通过灵活地行使其所有权，追求所有权利益的最大化，这是所有权的天然冲 动。另一方面，集体土地进入房地产市场也是当前市场经济发展的客观需要。我国城乡 二元化格局的存在，导致在资源分布上，城市聚集了大量的资本而土地稀缺，农村则拥 有广袤的土地却苦无资金。城市化的发展和盈利的冲动，使得剩余资金从城市进入农村 ，而土地相应地从农村进入城市。这是生产要素在市场中实现合理配置的必然要求。
第二，从法律的层面上看，我国目前对集体所有土地使用法律制度的设计仍然不够完 善。一方面，我国法律对集体土地所有权主体及其权能的规定本身有其模糊性，所有权 主体行使其所有权的程序也缺乏有效规制，本身带有一定的随意性，容易诱发其所有权 的滥用。同时，集体土地所有权的核心权能即处分权缺乏，法律规定的使用权目前也不 具有出让转让的现实可操作性，这使得一部分在市场发展中需要依法改变其使用权属和 利用方式以获取更大利益的土地，无法通过合法的方式进行配置。
另一方面，目前法律对国家征用集体所有的土地补偿标准过低。土地征收补偿标准， 主要有“完全补偿”和“相当补偿”两种学说。完全补偿侧重于被征收人生活秩序的重 建和生活水平的恢复。相当补偿侧重于弥补被征收人所受的实质财产损失。我国立法基 本采用相当补偿的原则。有学者指出，由于这样的补偿标准过低，实际上诱发了农村集 体经济组织寻求非法的高利益，比如绕过国家征用，直接进入房地产市场。
第三，从法社会学的层面分析，多种来源的土地规则并存以“备”选择，这些规则在 实践中通过力量竞争被选择使用，而不是根据确定的法律规则辨认正当利益。因此，土 地使用规则随着利益、力量的变动而不确定。由此造成的很多同类案件会有不同的处理 结果。比如同样是违法开发商品房，有的被强制拆除，有的却又补办了合法手续，其处 理结果的差异往往是因为那里的开发者是否有后台，或者农民们闹得是否厉害。
鉴于此，对集体土地进入房地产市场的规范也应当有的放矢。在坚持保护耕地、合理 利用土地原则的前提下，在坚持现有社会主义公有制土地制度的总体框架下，按照市场 经济的要求，对集体土地所有权和使用权制度进行合理改造，消除其违法进入房地产市 场的基础，加大其违法进入房地产市场的机地成本，从根本上规范集体土地进入房地产 市场的路径。
首先，应当建立健全集体所有土地使用权流转制度，赋予集体经济组织对集体土地使 用权以一定的处分权。同时修订法律，适当提高国家征用土地的补偿标准，使得集体所 有土地使用权可以通过合法流转实现所有者利益的最大化。现在各地已有很多地方法规 或政府规章开始对集体土地使用权流转进行尝试。
