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土地法权制度范文1
关键词：《物权法》；土地管理；土地登记；土地征用；土地制度；
Abstract: this article from the promulgation of the "matter right law" and the concept of to land management and its specific land management work two effects is discussed, and from the land market management, land use and land management, the administration of the registration of land requisition and management in the latter the also detailing the analysis. Aim to study the property law, land management system to the impact of the play a guiding role.
Keywords: "matter right law"; Land management; Land registration; The land expropriated; Land system;中图分类号：F301.0文献标识码：A 文章编号：
1、引言
2007年3月16日通过了《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），《物权法》从2007年10月1日起开始施行。在《物权法》中的“物”指的是不动产和动产，其中不动产主要是指土地。而以往土地管理工作主要是基于《土地管理法》以及《城市房地产管理法》等土地管理制度，因此《物权法》实施就完善了以往土地管理制度的空白，从法律上面提供了土地管理的依据，为我国土地管理的规范化起到了至关重要的作用。
2、《物权法》从观念方面对土地管理制度的影响
2.1强化了在土地上财产保护的观念
《物权法》于2007年3月16日获得高票通过。2889名代表中有2799人赞成，这么高的赞成率反映了人们迫切保护其私有财产的心理。而土地资源作为财产的一种，长久以来，人们对于土地的使用权以及产权保护并不是很了解，而《物权法》中 “公有财产和私有财产平等保护”、“没有平等保护，就没有共同发展。切实保护公民的私有财产，既是宪法的规定和党的主张，也是人民群众的普遍愿望和迫切要求。”等规定标志着人们的财产与国家财产享有同等地位，这就使得人们更加切身的感受到财产所受到的保护。因此，《物权法》的颁布与实行强化了人们对土地财产的保护观念。
2.2重新定位行政权力与民事权利的关系
由于我国以往长期实行计划经济，这就产生了官本位的管理型政府，出现了很多弊端，比如：监督缺失、政出多头等。而土地作为财产中非常重要的一部分，在土地的管理上，这些弊端凸显的更加明显，并严重的影响了我国土地管理制度的建设与完善，对土地管理工作的开展造成了很大的制约。而《物权法》中对于私有财产的明确保护可以很大程度上加深人们对民事权利的理解，帮助改变全能型政府的观念，最终实现以市场指导土地资源分配的目标，因此，《物权法》的颁布和施行可以很大程度上重新定位在土地管理中行政权力与民事权利的关系。
3、《物权法》对土地管理工作的影响
3.1《物权法》对土地市场的影响
《物权法》没颁布施行以前，土地市场较为混乱、纠纷较多，严重制约了土地管理工作的开展。而《物权法》明确了各种土地的权利，规范了土地市场，举例来说：《物权法》对建筑物区分所有权有了明确的规定，这就可以保证土地承包商在经营权承包期届满以后可以按照相关规定承包。另一方面，《物权法》对土地出让方式做出了规定，如137条明确指出了土地出让应使用招拍挂方式，严格划拨方式取得建设用地使用权范围，这些对土地市场的发展与完善意义重大。
另外，随着政府职能的转化，国土部门的一项基本职责就是对合法的土地权利进行保护，这可以有效地对土地市场中的纠纷进行调解，当然，这需要我们的工作人员加强对《物权法》以及相关规定的学习。
3.2《物权法》土地征用规定的影响
由于我国以前土地管理工作的不规范，产生了很多类似于滥用征地权、征地补偿的问题，对于居民的土地权利造成很大的伤害，使得我们很难享受土地带来的利益，其中农民的权利受损尤其严重。《物权法》针对征地补偿提出了新的规定，这使得我们在土地被征用时的利益有了法律的保证，此外，《物权法》还对征地补偿的范围进行了补充，由以往的单纯补偿变为财产补偿与社保补偿综合的形式，有效的改善了以往农民土地被征用后基本生活得不到保障的情况，缓解了目前的城乡矛盾，保证了我国经济社会的和谐发展。
3.3《物权法》对土地的登记管理工作的影响
物权登记是实现物权制度中最基础的工作。而土地作为不动产中非常重要的一部分，在《物权法》中明确的做出了关于土地登记的相关规定，促进了土地登记规范化，也为土地的管理带来很大的便利。其中对于土地登记方面的影响有以下几个方面：
(1)增加了若干土地登记的种类
在《物权法》制定前，土地登记只有两种，《土地登记规则》第二条第2款规定：“土地登记分为初始土地登记和变更土地登记”，而《物权法》新增了更正登记、异议登记、预告登记、地役权登记等内容。《土地登记办法》已做了相应修改。
（2）《物权法》对不动产的登记效力做出了强调，这种关于不动产物权登记生效的规定，对于保持我国法律的连续性能够起到重要作用。
（3）对于登记机构的职能范围有了明确的规定，并对登记机构的责任进行了强调。传统的不动产登记所依据的尺度是不一致的，标准也不一致，而《物权法》的施行则对于登记机构的职能范围进行了明确的界定，这使得其更加规范化，另一方面对于其责任的强调则可以有效地减少在登记过程中出现的问题。
(4)完善了土地登记资料的查询、复制等相关规定
关于土地登记资料的查询、复制等问题在2003年3月1日实施的《土地登记资料公开查询办法》中做出了规定，《物权法》对该规定作出了补充和完善。
3.4《物权法》在土地使用方面的影响
土地的使用时居民最关心的问题，它涉及到居民最根本的财产保护，《物权法》使得这方面有了完善。举例来说：对房地产行业而言，新的物权法的影响在于：第一，商品住宅七十年使用权到期自动续期，解决了房屋留存问题；第二，严格的土地制度预示着未来调控会在一定程度上抑制需求；第三，对土地出让方式的规定，维护了国家的利益；第四，对拆迁补偿的规定，预计会增加房地产开发成本，减慢开发速度；第五，对住宅小区公用部分的规定明晰了产权；第六，《物权法》的出台为物业税的征收提供了法律保障等等。
4、针对《物权法》目前的不足之处
虽然《物权法》的施行对于我国的土地管理制度有了很大的影响，但其依然还有许多不足之处需要我们在土地管理的工作中注意。这些不足之处主要体现在土地登记依旧有很多问题；征地的规定尚不完善；对于宅基地与承包地的规定突破不多；地下空间关注不够等几个方面。
5、结语
《物权法》中对土地管理工作进行规范和调整的内容很多，完善了以往土地管理制度的不足，为我们土地管理工作提出了新的标准和要求，虽然目前还有一些需要完善的地方，但仍然我们不断去学习、思考、总结。我们在工作中应努力提升外在的形象、增强自身的素质。我相信，未来我国的土地管理制度将会更加完善，我们土地管理工作开展也会达到一个全新的水平。
参考文献
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土地法权制度范文2
关键词：土地承包经营权 抵押 物权说
农村土地承包经营权的流转在我国法律和法学界都已经达成共识,都是支持土地流转,但对于土地承包经营权的抵押一直存在争议,本文将做具体分解。
一、土地承包经营权的性质
土地承包经营权是指权利人依法对农民集体所有和国家所有的耕地、林地、草地等享有占用、使用和收益的权利,有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产,是农民对土地的一项基本权利。在法学界,对土地承包经营权有两种争议,分为债权说和无权说。(1)债权说。此种认为土地承包经营权是依据土地承包合同成立土地承包关系,承包合同的发包方和承包方受承包合同的约束,承包人未经发包方的同意,不能转包,有债权的形式;另外承包合同不能对抗善意第三天人。债权说不能对抗社会第三人,反介入的权能低,不能对承包人进行很好的保护。(2)物权说。大多数学者认为:土地承包经营权依据法律规定,以承包合同的形式确立,承包人对承包的土地享有在法律和合同规定范围内直接控制,利用的权利;土地承包经营权是具有排他性质的财产权;不能以承包经营权产生的基础是合同来否定其物权属性。我国《物权法》第一百二十五条的规定:“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利”。土地承包经营权规定为物权,能更好保护承包经营人的权利,可以对抗一般人和所有权人。能更好的稳定承包关系,能让承包经营人更放心安心的经营土地。我个人认为土地承包经营权规定为物权更合适。
二、土地承包经营权抵押的困境和可行性
土地承包经营权的抵押,是指抵押人(即承包方)通过农村土地承包方式承包取得物权性质的土地承包经营权有效存在的前提下,为担保自己或他人债务的履行,不转移土地占有,将物权性质的承包经营权作为债权担保的行为。抵押人不能按照约定履行债务时,抵押权人(即债权人)依照担保法规定,拍卖、变卖该承包经营权,并从所得价款中优先受偿。在我国土地承包经营权的抵押一直存在争议,对于争议将做具体的分解。
(一)禁止土地承包经营权抵押的理由
我国国内对有许多学者反对土地承包经营权抵押,原因如下:(1)土地保障说。在中国,土地不仅是生产资料,而且具有社会保障功能,农民的生产生活主要依赖土地。一旦允许土地承包经营权流转,农民离开了土地没有了土地承包经营权,社会又不能对农民提供保障,这将会使农民丧失基本的生活保障。(2)保护耕地说。农村土地承包经营权抵押的实现,将导致权利的流转,可能引起大量农用地转化为商业开发用地,不利于耕地的保护。(3)土地兼并说。土地承包经营权的抵押会导致土地的大量兼并,很容易造成农村的两极分化,导致很严重的社会问题。
(二)土地承包经营权抵押的可行性和可能性
1.以上的理由不成立。我国现阶段的发展状况是人多地少,在许多农村,土地是无法养活整个家庭,大部分家庭都是靠外出打工,才能生活,他们的生活保障不是靠农村的土地,而是依靠自己的劳动力来生存。保护耕地说更是无理由了,《物权法》和《土地承包法》严格禁止非农建设,不会存在商业开发的问题。土地兼并说发生的可能那时封建社会时生的事情,我国是社会主义时期,土地属于公有制的,土地承包经营权的抵押只是一个融资方式,不是一个兼并的方式,在农民不能到期付款的时候,可以与银行协商继续承包,或以其他方式保留使用土地承包经营权,让农民在有能力的时候再还款,不可能出现大量兼并的问题。
2.承包经营不存在法理障碍。我国宪法1988年修正案以及《中华人民共和国土地管理法》都规定“土地使用权可以依法转让”,《中华人民共和国农村土地承包法》第32条、第41条规定家庭为单位承包取得的土地承包经营权可以依法转让。法律允许以家庭为单位承包取得的土地承包经营权可以依法转让,而设立在土地承包经营权上的抵押权的实现方式则是通过拍卖、变卖等方式将土地承包经营权转让后就所得的价款优先受偿。而《中华人民共和国担保法》却禁止对耕地进行抵押。虽然以家庭承包取得的土地承包经营权抵押存在法律障碍,但并不存在法理障碍。因为,如前所述,无论是《农村土地承包法》,还是《物权法》,都允许该类土地承包经营权以转包、互换、转让等方式流转。土地承包经营权转让的后果是转让方失去土地承包经营权,而土地承包经营权抵押的后果是抵押人并不一定失去土地承包经营权。
3.法律规定不公平。《物权法》和《担保法》都对四荒取得承包经营权的土地可以进行抵押。而对于取得土地承包经营权的土地,不属于四荒就没有权利进行抵押,有违法律公平的价值。
4.土地抵押有现实基础。在东南沿海的许多省市的农民都愿意进行抵押。现实中,一份《农民希望土地权利的权能内容调查表》中显示,希望拥有抵押权的达到三成,而在江苏省个别市区,已有近六成的农户愿意拥护土地承包经营权设立抵押,事实上,农村土地承包经营权的转让已经成为一种大量发生的客观现象。在中国的许多农村,土地的收入严重减少,很难养活一个家庭,大部分农民的生活主要还是靠外出打工生活,农民对土地的依赖性正在降低。另外,土地承包经营权的抵押只是给农民一个融资的途径,农民按时还款不会出现土地兼并的问题。在许多试点的地区,大部分的农民都按时还款,所以,土地抵押有较强的现实基础,有很大的可行性。
三、土地承包经营权抵押制度的设计
由于农户利用土地承包经营权抵押贷款而获得的资金,其投向具有周期长且利润低的特点,因此,土地承包经营权抵押的制度设计只能借鉴国外的经验,建立由政法特设的类似国外土地银行的金融机构,由其提供抵押贷款。土地经营承包经营权抵押制度设计除了设立政策银行外,还要考虑其它因素,制度具体内容如下:
土地法权制度范文3
[关键词] 农地使用权流转 农村土地承包经营权 物权性质
一、现行法律制度中对农地使用权流转的相关规定及其缺陷
我国现行法律中与农地使用权相关的法律规定散见于《土地管理法》、《农业法》、《担保法》等中。《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第81条正式规定了农村土地承包经营权，并将该权利编排于第五章第一节“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”之中，而通常我们认为该节实际上是对物权制度做出规定。①同时，于2003年3月起施行的《中华人民共和国土地承包经营法》也承认了土地承包权的物权性质。但《农业法》13条中规定“在承包期内，经发包方同意，承包方可以转让所承包的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面，也可以将农业承包合同的权利和义务转让给第三者，承包期满，承包人将原承包的土地、山岭、荒原、荒地、滩涂、水面享有优先承包权。承包人在承包期内死亡的，该承包人的继承人可以继续承包。”可见我国《农业法》是将承包经营权作为债权保护的，与《民法通则》的规定存在冲突，并且由此导致土地承包经营权人的处分权受到限制，土地承包经营权流转方式较为单一。《担保法》第34条第三项、第五项，第37条第二项的规定表明：耕地、宅基地、自留山等集体所有的土地使用权，除了抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押外，其他均不可抵押。简言之，除“四荒”外，农地使用权不得作为抵押权的标的。
由上述内容可见，现行法律关于我国农地使用权流转的规定存在以下缺陷：
（一）、就其性质而言，《民法通则》上的物权性质规定原则但是抽象，而《农业法》、《担保法》中的债权规定是具体的并且有较强的适用性和可操作性。由此，诸法的规定的不一导致了实际运用中的诸多不便。
（二）、土地承包经营权人对农地使用权的处分受到过分限制。因为《农业法》规定，只有在发包方同意的前提下，承包权人才可转包或转让土地承包经营权。
（三）、承包人于承包期内死亡，其继承人不是以继承方式取得该承包经营权，而只能以继续承包方式取得该权利。
（四）、目前法律许可的农地使用权流转的方式仅限于转包、转让等几种，流转方式单一，对于现实生活中常见的出租、入股、抵押等未予以详细确认和规范，表现出了一定的滞后性。
（五）、对承包地的分割转让过于放任，易造成农地在转让过程中越分越细，不利农村稀缺资源优化配置，不符合农业现代化、产业化趋势。
以上缺陷均需在今后我国相关土地立法中予以完善。
二、从法律上完善农地使用权流转制度的理论基础与现实意义
（一）、农地使用权流转具有深刻的理论基础
1、产权经济学认为，土地作为农业发展不可或缺的生产要素，不仅是宝贵的自然资源，还是一种资产，具有商品属性。农地使用权的流转是市场经济的内在属性和基本要求，因为只有流动起来才能实现最优配置，只有进入市场才能产生交换价值。产权若不能流通转让，则产权效益实现的交易成本就会提高，同样土地若不能合理流转，则土地的配置效率就难以提高。国内外经济发展的历史表明：一切稀有资源优化配置的主要途径是流通转让。②
2、根据哲学上的唯物辩证法，稳定是相对的，流转是绝对的，稳定是流转的前提，流转是稳定的存在和实现方式。二者对立统一于土地资源的优化配置当中。
地权的稳定性固然会影响农民对土地的投资，但这种影响并不是最明显的，而且有时会集中表现为产权的其他方面，例如拿产权证抵押贷款等等。所以，不能夸大地权稳定性对投资的影响。③
3、再者，众所周知，土地对农村人口有很强的保障功能。但这种功能不光只能通过提供粮食来实现，还应该可以通过土地出租获取租金或者其它方式来实现。④
（二）、推动和促进农地使用权流转符合我国的现实需要和发展趋势。随着我国农村经济的发展，第二、三产业的兴起，农村城市化的推进，农村剩余劳动力转移，种地不再是一些农户的唯一依靠，农户对土地的依存关系逐渐发生变化。推动农地使用权流转可以实现物尽其用，避免耕地的闲置浪费。其次，在一些地方，农户仍按传统方式经营，效益低下、农业生产率不高，农业收入甚至连年下降，不少农民愿意把承包地租给业主而收取租金，促进了农地向种田能手集中。再者，随着我国进入WTO后，要提高我国农业竞争力，必须促进规模经营，加快农业产业化，而这需要首先加快农地使用权的流转，促进土地集中。
由上可见，无论是理论上还是现实需要或者发展趋势上都客观要求加快农地使用权的合理流转。法律作为社会的调节器，应当尽快完善相关规定，避免其滞后性，调整新的社会关系，在明确所有权、稳定承包权、保护收益权、尊重处分权的基础上，推动农地使用权的流转。
三、与农地使用权流转相关的问题的法律制度的改革
农地使用权流转的法律制度完善问题，实际上具有不系统性，其涉及到许多相关的配套改革。下面将从土地承包经营物权化，赋予农民长期而稳定的承包经营权和完善农村社会保障机制、改革户籍制度等三个方面来进行具体分析。
（一）土地承包经营权物权化的法律改革是农地使用权流转的基础，作为法律上的明晰的物权是土地进入市场的条件。
1、如前所述，土地承包经营权的性质仍未达到统一。本文认为赋予其物权性质的观点应得到支持。如果土地承包经营权只是一项债权而债权本身进入流转过程是要受很多限制的，如需发包方同意，制约了流转关系，为集体土地所有者用行政手段、准行政手段干预留下了余地。承包经营权物权化使得权利人所享有权利的性质、内容、种类具有法定性。并且，作为一种绝对权、支配权，物权人处分其权利无须征得土地所有权人的同意，从而有利于农地使用权的合理流转。⑤
2 、明确了农村土地承包经营权物权化这一趋势后，我们需要解决如何实现其物权化的问题。对此，我国学者有许多争议。如土地使用权说、土地承包经营权说、永佃权说、农地用益权说和耕作权说等，其中争议较为集中的是“农地使用权说”与“土地承包经营权说”。前一种观点以梁慧星为代表，梁慧星研究员领导的物权法起草小组于99年10月完成的《中华人民共和国物权法草案》中第四章使用了“农地使用权”这一概念；后一种意见以王利明教授等为代表，其在《中国物权法草案建议稿及说明》中使用了“农村土地承包经营权的概念”。本文较为赞同前一种意见，认为农地使用权应作为土地承包经营权物权化后的适当形式。
首先，基于过去法律规定的不统一以及多数人对土地承包经营权的性质、内容的传统认识，土地承包经营权物权化后若继续使用“承包经营权”这一概念，可能会从其名称上导致对这项权利的性质、内容的误解。为了避免与债权法上的“承包经营”相混淆，从而使得土地承包经营权物权化这一立法初衷得以实现，故有必要提出“农地使用权”这一概念。第二，农地使用权这一概念的提出是“所有权、承包权、使用权”三权分离的结果。其目的、内容和性质都可以从农地使用权这一概念中得到体现，明确易懂，注重土地的价值，具有科学性。而“土地承包经营权”这一概念，无法清晰表明三权分离的关系。再者，“农地使用权”这一概念的提出，有利于法律体系的完整性与协调性。因为“土地使用权”这一概念早已为先行立法和实务所接受，在这一概念基础上提出“农地使用权”这个子概念具有合理性。同时与“宅基地使用权”、“国有土地使用权”等概念相互协调，有利于建构我国的法律体系。而“土地承包经营权”则容易导致法律体系的混乱。可见，农地使用权是土地承包经营权物权化的适当形式。物权化后，农户具有明晰的物权。“农地使用权”作为一种物权，除包括占有、使用、收益权外，还包括了一部分处分权，如转让、入股、抵押、出租等，由此也为其流转提供了可能。
（二）从法律上赋予农户长期而稳定的农地使用权是农地使用权流转的保障。
我国《土地承包经营法》规定“承包期限至少30年”。目前，基层干部用行政手段调整承包地频繁，这样做的缺点是农民没有稳定的预期和信心，不敢做长期性投入，不利于提高生产水平；每次调整表面上解决了一些人地矛盾，但又会产生新的不公平；另外，频繁调整承包地为一些干部提供了谋取私利的机会，加剧了农村社会的不稳定。⑥而且承包期内的经常行政性调整，阻碍了土地使用权流转制度的发育。道理很清楚：由于承包期内发生人地关系、就业方向上的变化，使农地使用权流转的条件才开始，但还未等农民自愿、依法、有偿开始转让，就发生用行政手段调整，就不可能再有农地使用权流转了。如果土地承包关系是不断调整的，农地使用权的转让就是很不确定的，使人不敢转入也不敢转出，流转机制必然发育不起来。承包期限过短，转让权、抵押权等农地使用权的诸多权能也将难以付诸实施。
但这里需要我们注意的是赋予农民长期而稳定的农地使用权与土地权利的流转并不矛盾。关于这点，本文在前第一部分中关于“稳定”和“流转”的辨证关系中已做了阐述，此处不再重复。
当然，承包期内不调地是一般情况，在自然灾害毁损土地时，经县级政府批准可以适当调整。坚持“增人不增地、减人不减地”的政策，法律给予起点公平，今后出现人地矛盾，可通过土地流转、发展二、三产业健全农村救济制度、建立农村社会保障制度方法予以解决。⑦
（三）完善农村社会保障制度、农村救济制度、户籍制度等相关的制度，解决农户对农地使用权流转的后顾之忧。
长期的城乡二元经济结构，抑制了农村剩余劳动力脱离土地的可能性，现行的户籍制度、社会救济制度等对农户脱离土地进入城市形成障碍。建立和完善农村社会保障制度、改革现行的户籍制度，赋予农民“迁徙自由权”，实现城乡的自由流动，城市居民与农村人口的就业平等，社会保障权利平等，才能免除后顾之忧，从而有利于农地使用权的流转。
可见，农地使用权流转的法律制度的完善需要以上三个方面相应的配套法律制度改革的支撑和促进，才能形成健全完整的农地使用权流转制度。
四、我国未来立法中关于农地使用权流转需要完善之处
（一）流转的客体应由债权性质的农村土地承包经营权转变为物权性质的农地使用权。物权模式下，农地使用权的排他性能防止他人滥用征地权，限制基层政权和乡村干部滥用土地处置权。有效的保护农地使用权人的合法权利；有利于农地使用权的自主流转。农地使用权的可让与性有利于农地使用权的流转机制的建立，使农地使用权作为一项财产在不同主体间合理流动，实现物尽其用。
（二）农地使用权流转的法律原则“自愿、合法、有偿、有序”。
自愿即在农地使用权流转中，应尊重确保农户的主体地位，尊重农民意愿，不得强迫、阻碍承包方依法进行的农地使用权流转，乡村组织不可，也不可撒手不管，应积极引导、规范、管理。农地使用权物权化后，农户拥有的农地使用权作为一种支配权、对世权，不受他人非法干预，即使发包方作为土地所有人，也必须尊重农地使用权人依法进行的农地使用权流转，不得非法进行行政手段、准行政手段的干预。也就是说，自愿原则是由农地使用权的物权性质决定的；合法即农地使用权的流转必须依法进行，包括主体资格合法、程序合法、内容合法、形式合法；有偿即农地使用权流转中必须注意保护和弥补农户利益，其进入市场进行依法流转应当市场经济的等价有偿原则；有序即农地使用权的流转不可一蹴而就，应坚决杜绝以规模经营的名义，使农民失去土地。流转应当循序渐进地进行。
（三）农地使用权流转的形式应由单一化向多样化发展，具体形式应包括转让、出租、抵押、入股等。法律不仅应对现行的农地使用权的流转方式予以确认规范使之有章可循，并且在未来土地立法中应对农地使用权的流转形式规定一个弹性条款，使法律具有前瞻性和灵活性。本文将对以下几种形式进行具体分析。
1、农地使用权的抵押
农地使用权的抵押指在不转移土地占有的前提下，债务人或第三人将依法享有的农地使用权向债权人提供担保，承诺若债务人在合同期限届满仍不履行债务时，债权人有权将农地使用权拍卖、变卖、折价抵偿。我国现行《担保法》规定：除“四荒地”外，农地使用权不可抵押。这样的立法目的是考虑到土地承包经营权抵押后，农民万一不能按期偿还贷款，银行难以处理土地，而且农民可能因此失去土地和生活保障。⑧本文认为立法的此项规定不妥，立法者的考虑也是值得商榷的，原因如下：
（1）允许农地使用权抵押是土地承包经营权物权化的必然要求，物权法意义上的农地使用权是农地使用权人自主支配标的物并排除他人干涉的权利。内容上不仅包括占有权、使用权、收益权，也包括一定的处分权，而抵押也属处分权的范畴，承认抵押设定权是赋予农地使用权物权保护的必然结果，也能充分发挥农地使用权作为一种用益物权的价值。（2）允许抵押与保护耕地，保障农户基本生存条件，以及防范银行金融风险等立法政策并不矛盾。立法上可以在允许抵押的同时，对抵押的土地的用途加以限制，规定作为抵押物的农地使用权的受让人不得改变农地的农业用途；对抵押人利益的保护可通过规定在抵押人丧失农地使用权后对该土地享有优先承租权来实现；银行的金融风险可在技术操作上加以防范。（3）允许农地使用权抵押可以融通农业资金，特别是农业中长期发展资金，解决投资资金不足问题。在发展资金相对匮乏的农村，没有理由不采取此机制。（4）目前世界上许多国家都普遍建立了农业土地抵押为特征的农地金融制度。如德国的土地抵押合作社、公营的土地银行和中央土地银行；日本的劝业银行、农工银行及北海道拓植银行等。对此我国可借鉴参照国外法律制度方面的先进经验，建立符合我国国情的农地使用权流转制度。⑨
故，未来的土地立法中应将抵押作为农地使用权的流转方式之一。
2、农地使用权的入股
农地使用权的入股指农地使用权人将量化为股份的农地使用权用于出资，实行土地股份合作，从而获得利益。在沿海经济发达地区推广此方式，可以解决大量农民在乡镇企业工作或外出务工而无力耕种情况，又能把农户手中的股份集中起来实行规模经营。
3、农地使用权的转让
指农地使用权人有权将农地使用权转移给其他公民、法人、其它组织，转让后，转让人退出原法律关系，转让包括出售、交换、赠予等。
4、农地使用权的继承
指农地使用权人为公民的，当其在农地使用权期限内死亡的，可由其继承人以继承的方式取得农地使用权。
5、农地使用权的出租
农地使用权人可以根据需要将其农地使用权租给其他公民、法人、其他组织使用，并向对方收取租金。租赁权原则上是一种债券，但其物权化的倾向较为明显。并且，值得一提的是，我国《农业法》中规定的转包与我们此处所讲的农地使用权的出租在实质上是相同的。当农村土地使用权物权化后，转包在物权法中的解释只能是出租。
总之未来土地立法中，应规定多样化的农地使用权的流转方式，采取弹性规定，以因地制宜，使农地使用权流转方式能够适应各地不同的客观状况和发展层次。并鼓励探索创新建立先进的农地使用权流转方式。
（四）农地使用权流转的限制条件
农地使用权的流转必须符合法律，不得违反下列强制性规定：
1、不得改变农业用途，坚持农地农用。
2、农地使用权的转让、租赁、继承等期限不得超过农地使用权的法定最长期限的剩余期限。
3、农地使用权的流转，应当签订书面合同，报集体土地所有权人备案，并到相关部门办理登记。
关于书面合同，本文认为只要符合合同主体资格合法、当事人意思表示真实一致、合同内容合法、合同形式合法即可发生效力，无须登记才生效。而对于登记的效力问题，目前学者存在较多争议，主要有“登记生效主义”与“登记对抗主义”说。前者指仅有当事人对农地使用权流转达成合意，未经法定登记，物权变动不发生任何效力，更不会对抗第三人。后者是指农地使用权流转的登记仅具有社会公信力，即产生对抗第三人的效果，而非物权变动的必要条件。按照“登记对抗主义”说，当事人对农地使用权流转意思达成一致时即发生物权变动的效果，只是未经依法登记不能对抗善意第三人。本文认为对于农地使用权流转登记的效力应视具体情况而定。
（1）对于继承等原因而取得的农地使用权，应采取“登记对抗主义”。因为继承属民事法律行为以外的法律事实，只要继承这一法律事实发生，主体就取得农地使用权。只是未经登记不得对已经取得的农地使用权处分。我国现行不动产物权登记立法规定非经登记不发生物权变动的效力，这一做法存在不妥。因为根据现行《中华人民共和国继承法》的规定，继承人从被继承人死亡时就取得了遗产权利。故未来土地立法中应规定农地使用权人为公民的，自其死亡时起，其继承人取得该农地使用权，从而使其与我国《继承法》的规定相协调。⑩
（2）对于农地使用权的转让、抵押、出租、入股等，应采取“登记生效主义”。即非经登记，以上民事法律行为不产生物权变动的效力。原因如下：①如果把农地使用权的流转这样一个重大实际问题仅系于当事人的合意，则易产生农地使用权的享有与物的现实支配脱节的弊端。不利于维护交易安全和稳定现实的财产占有关系。登记生效主义则可以克服这一弊端。②“登记对抗主义”说中，当事人双方达成合意则产生物权变动效果，但非经登记不能对抗第三人，与物权的排他性存在着逻辑上的矛盾。而采取“登记生效主义”能够避免这一矛盾。③“登记生效主义”的反对者认为，“登记生效主义”中未经登记不产生物权变动效力，则在农地使用权转让、抵押、出租、入股中不利于保护受让人、抵押人、承租人等的利益。本文认为，“登记生效主义”仍然能平衡当事人双方利益，因为根据前文分析我们已知，农地使用权流转合同在当事人双方达成合意后即生效。这时即使未经登记产生物权变动效力，受让人、抵押人、承租人等人可根据已生效的农地使用权流转合同，在相对方侵犯自己合法权益时要求其承担违约责任。可见，“登记生效主义”仍能使双方利益达到平衡而非片面保护转让人、抵押权人、出租人的利益。可见，根据不同登记原因、不同农地使用权流转方式而采取不同的效力方式较为合理。
4、限制承租人、受让人等的主体资格。必须对受让人的投资能力、从事农业生产的技术经验等进行规范。防止无能力及无心从事农地经营的人浪费土地资源和利用炒卖手段渔利。
5、限制最低出租、转包、转让的农地面积。如果不对农地流转面积进行最低限制，会导致农田碎化，不利于农地规模经营和农业产业化的发展趋势，规范农地流转最低面限是当今许多国家采用的法律制度，我国也应予以适当参照，对此进行限制。
6、使用权流转的手段。应禁止用行政、准行政手段进行农地使用权流转的不合理干预，坚持市场手段，使农地使用权在市场上合法自由流转。
我国的农业发展现状和未来发展趋势都迫切的要求促进农地使用权流转制度，而现行的相关法律表现出了明显的不足，成了制约农地使用权流转的瓶颈。所以，必须改革这种现状，加快我国农地使用权流转法律制度的完善。使未来的土地立法能准确、及时、有效地调整、规范我国的农地使用权流转的现实，让其有法可依，有章可循。
[参考书目]
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8、《保护农民土地使用权的空间究竟有多大-〈农村土地承包法〉（草案）起草的六个争议》，柳随年著。
9、《中国物权法研究》（下），梁慧星主编，法律出版社1998年6月第一版。
注释：
① 《中国物权法研究》（下），梁慧星主编，法律出版社1998年6月第一版，第705页。
② 《论土地承包经营权人的权力和义务》，施晓琳著，《农业经济学》2001年第9期。
③ 《中国农村制度改革与物权法的制订》，姚洋著。
④ 同上。
⑤ 《中国物权法草案建议稿及说明》，王利明主编，中国法制出版社2001年4月第一版。
⑥《保护农民土地使用权的空间究竟有多大-〈农村土地承包法〉（草案）起草的六个争议》，柳随年著。
⑦ 同⑥。⑧ 同⑥。
土地法权制度范文4
一、申请人郭增岭称2005年5月在本人毫不知情的情况下，自己承包的土地370平方米被村委会擅自批准给他人做为宅基地使用，并且在建房过程中曾多次找到村委会要求停止建房，村委会不支持我的请求反而同意将房屋建完，侵犯了自己的合法权益。因此向法庭提讼，要求村委会返还自己的承包地370平方米，并赔偿经济损失，而且负担诉讼费用。
二、案件处理方式
（1）郭增岭与北河村村民委员会没有签订该土地承包合同，村委会有权统一管理和批准该空闲地的使用，郭增岭无权干涉。
（2）北河村村民委员会同意本村村民建房符合法律规定，没有侵犯郭增岭的合法权益，应驳回郭增岭要求赔偿的诉讼请求，诉讼费用由郭增岭承担。
三、对此案例的分析
此案产生的主要原因是由于有些农民对有关涉及农村的法律法规条文理解不够，缺乏法律常识造成的。首先，申诉方将村里批准给他的宅基地在未经村委会同意的情况下私自将该宅基地和剩余土地卖给他人建房，已违反了土地法的有关规定。其次，申诉方在放弃管理和使用该370平方米空闲地后又要求村委会退还，并阻拦村委会将该地批准他人建房，侵犯了第三人的合法权益。
四、本案争议的焦点问题是：北河村村民委员会是否侵犯了郭增岭的合法权益问题。
针对焦点问题。
（1）本案争议的370平方米空闲地是否是郭增岭的承包地问题。
1992年2月，因郭增岭与其父母关系不和，向村委会申请宅基地，当时经村委会同意土地部门审批将其耕种的土地划分一部分做为宅基地，但郭增岭并没有在此建房而是不经村委会同意将宅基地以高价卖给了本村村民，房屋建成后，郭增岭没有将房屋使用面积以外的370平方米土地耕种和管理，而是放弃了该地的经营权，2000年4月村里统一发放农村土地承包经营权证书时，也没有将该土地面积登记在郭增岭名下。更没有签订过土地承包合同。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三条：“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式等……”。规定，因此郭增岭没有与被诉方签订土地承包合同，不享有对该地的经营权。根据《中华人民共和国土地管理法》第62条：“农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的不予批准。”的规定，应不支持原告方的诉讼请求。
（2）北河村村民委员会是否侵犯了郭增岭的合法权益问题。
由于当时郭增岭放弃了该地的耕种和管理，所以经当时的村委会研究决定，将该地划为空闲地由村里统一管理。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定：“禁止弃耕撂荒承包地，对弃耕的经济组织应当组织耕种，不得撂荒，承包农户连续2年弃耕的发包方有权终止承包合同，收回承包地”。由此可见，该空闲地实属村集体土地，村里有权收回统一管理和使用，任何人不得干涉。因此北河村村民委员会将此地批准他人做为宅基地没有侵犯郭增岭的合法权益。
土地法权制度范文5
关键词：小产权房；所有权缺失；土地征收
中图分类号：F301 文献标识码： A文章编号：1671-1297（2008）10-119-02
近年来，随着我国城市房产价格的不断上涨，房地产投资热不断升温。大城市郊县农村集体经济组织开始大量修建商品房出售给城市居民，农民从中获取相当收益。由于在农村土地上修建商品房没有依法进行土地所有权的转换，建房的农村集体经济组织没有向国家缴纳土地使用费，导致这些商品房价格较城市商品房价格低好多，购买者蜂涌而至，农村建商品房现象开始蔓延；另一方面，这些所谓的商品房用地没有进行土地所有权的转换，房屋所有人无法获得房产证和土地使用权证，从而出现了众多的所谓“小产权房”。这种现象的出现对我国现行法律制度提出了挑战，使得国家土地管理部门陷入两难困境：一方面，这些房屋建在农村集体所有的土地上，按照我国现行法律制度的规定，这是违法的。依据有法必依和执法必严的原则，这些房屋必须拆除；另一方面，由于这种现象在全国大中城市是一种比较普遍的现象，如果真的依法全部拆除，必将给社会财富和农村集体经济组织以及房屋所有人造成重大经济损失，从而形成新的社会不稳定的根源。
如何破解这种两难的困境，理论界与管理部门纷纷提出不同的见解，这些见解归纳起来主要有两种意见：一种观点认为，既然小产权房是违法行为的产物，依据有法必依的原则，对这种违法行为必须予以取缔，不能以这种现象具有普遍性以及法不罚众为由而任其存在；另一种观点则认为，为了不给社会财富造成损害、给农村集体经济组织和农民造成经济损失，应当有条件地承认之前的小产权房合法。同时加强管理，以防这种现象再出现。笔者认为：上述观点不妥。因为上述观点既未从根本上厘清导致小产权房现象出现的原因，又不能从根本上杜绝这种现象的出现。所以，为了保持法律的严肃性，同时更有效地维护农村集体经济组织和广大农民的经济利益，从根本上解决小产权房问题，必须首先厘清导致小产权房现象出现的原因。
导致小产权房现象出现的原因从大的方面看主要有两个：其一是经济上的原因；其二是法律上的原因。
经济上的原因除了房地产投资热的带动、广大购房者期望以低廉的价格购房等待升值，然后获得较大回报等原因以外，其中一个根本的原因是我国土地征收补偿金太少。根据有关资料显示，在全国范围内，土地征收中用于补偿农民损失的补偿金只是同期国家土地出让金的百分之五。过低的土地补偿金一方面大大降低了土地征收的成本，鼓励了各个地方政府的土地征收行为，使得我国农业用地面积不断缩小，严重威胁我国粮食安全。另一方面，过低的土地补偿金严重侵犯了农民的经济利益，农民为了维护自身经济利益，于是在自己的土地上建设商品房出售，从而获得远远高于补偿金的经济回报。
法律上的原因主要有：1、农村集体土地所有权的缺失。这种缺失主要体现在：其一是权利主体的缺失。根据我国民法通则和物权法的规定，农村土地所有权的所有人是农村集体经济组织。但是，上述法律没有明确农村集体经济组织究竟是指谁。由于法律规定的不明确，造成农村土地所有权的权利主体在法律规定上存在，在实践中缺失。这种缺失带来的最大消极后果是当农村集体土地所有权受到侵犯时，没有明确的权利主体来维护所有权。其二是农村土地所有权权利主体权利的缺失。根据财产所有权的一般原理，财产所有权的内容应当包含占有、使用、收益和处分等权能。但是根据我国现行法律的规定，农村集体土地所有权人在行使处分权时是受到严格限制的。这种限制体现在：首先，农村集体土地所有权只能通过由国家征收的形式出让给国家。除此以外，农村集体土地所有权不得出让。其次，土地使用权也不得任意出让。除了荒山、滩涂等土地用于农业生产目的可以有偿出让给非农村集体经济组织成员以外，其他的土地使用权不得出让给非农村集体经济组织成员。这样的制度安排其初衷是为了保护农民的根本利益，防止农民土地的流失导致农民生活无着。但是另一方面也确实导致农村集体土地所有权内容的缺失。正是这样一些缺失使得农民在城市化的进程中不仅不能充分享受城市化的成果，反而要为城市化付出新的牺牲。在现有的土地法律体制 下，农民为了维护自身的利益，能够享受城市化的成果，只得突破现行法律制度，冒着违法的风险建设商品房出售。而这些商品房由于不能取得房产证和土地使用权证，于是在我国出现了所谓小产权房现象。2、土地征收法律制度的缺陷。我国法律一方面规定保护农村集体土地所有权，另一方面又规定国家为了公共利益的需要可以对农村集体土地行使征收权。这种制度安排从形式上看应当是没有问题的。但是，由于征收行为具有强制性和单方性，国家征收权一旦行使将会导致土地所有权的转移，给土地所有人造成重大损失。所以，对土地征收权行使的前提条件、土地征收后应当如何补偿以及土地征收中农民的话语权等问题，法律必须明确规定。然而，上述问题在我国现行法律中并没有严格明确的规定，从而使得征收权的行使容易而且成本低廉。农民在土地征收过程中处于绝对弱势地位。为了对抗滥用征收权的现象，农民在其土地上开始建房出售，小产权房现象出现了。
尽管导致小产权房现象的出现有经济和法律两方面的原因。但实质上上述原因本身也在互相影响，互为原因：农民为了经济利益用建设小产权房的行为企图突破现行法律的规定；而现行法律制度的使得农民的经济利益不能得到有效的保护。在上述原因中，法律制度的缺陷是根本的原因。所以，要解决小产权房现象必须从解决法律制度的缺陷着手。
一、完善农村土地管理法律，明确农村集体土地所有权的权利主体
根据我国现行土地管理法的规定，农村村民委员会代表农村集体经济组织行使农村集体土地所有权。这一规定似乎明确了集体土地所有权的权利主体，但是这一规定与我国农村土地所有权权利主体的现实状况不符。农村的现实状况是，村民委员会无论是对内还是对外都不是集体土地所有权的权利主体。实际上是村民小组在行使着土地所有权。正是法律上的规定与现实不符，导致集体土地所有权权利主体的缺失。所以，应当修改现行法律规定，明确规定农村集体土地所有权的主体为村民小组。这既符合农村的现实，又符合农村集体土地所有权建立的历史，从而解决农村集体土地所有权主体缺失的问题。进而为小产权房问题的解决提供制度上的条件。
二、 完善农村集体土地所有权的权利内容
依据我国现行法律的规定，农村集体土地所有权的转让是受到严格限制的，农村集体经济组织对其所有的土地没有处分权。这种制度安排尽管对农业用地的安全有一定的意义，但是，其缺陷也非常明显。它导致土地这一最大的存量资产不能发挥最大的效能，不能为农业的发展和农民生活的改善发挥应有的作用，反而为侵犯农民利益大开了方便之门，也不能从根本上保证农业用地的安全。所以，必须修改现行土地管理法律制度，一方面赋予农村集体土地所有权以完全财产所有权的内容，另一方面严格保护农村集体土地所有权。只有农民的合法利益得到法律的有效保护，农民才不会冒着违法的危险去建设小产权房，从而才能从根本上杜绝小产权房现象。
三、完善土地征收法律制度
我国现行法律规定，为了公共利益的需要，国家可以对农村集体土地行使征收权。这种制度安排对于实现社会公共利益是非常必要的。但是，国家征收权的行使会导致农民合法权益的丧失，社会公共利益的实现是以牺牲农民合法权益为代价的。所以，为了实现公共利益与农民合法权益的平衡，法律应当明确规定公共利益的范畴和土地征收后充分合理地补偿农民的损失。然而，我国现行法律既没有明确规定公共利益的范畴，又没有合理充分地补偿农民的损失。正是现行法律制度上的缺陷，导致土地征收过程中地方政府任意扩大公共利益的范畴，轻易行使土地征收权，严重侵犯农民的合法权益。另一方面，由于土地征收中补偿费用低廉，这为地方政府滥用打开了方便之门。这种现象的出现既无法保障农业用地的安全，直接导致我国耕地面积锐减。根据国家统计局资料，从1997年到2006年我国耕地面积减少了1亿2千万亩，严重威胁我国的粮食安全。同时，土地征收权的滥用严重侵犯农民的合法权益，严重影响“三农”问题的解决。所以，小产权房问题的解决必须从完善土地征收法律制度开始，严格限定公共利益的范畴，同时，对由于土地征收给农民造成的损失给以充分合理的补偿。只有这样，才能从根本上解决小产权房问题。
参考文献
土地法权制度范文6
农村实行土地承包经营制度以后，土地所有权与使用权逐渐分离，使用权成为相对独立的财产权转到了农民个人手中，集体统一经营变成农户分散经营，但土地所有权仍然保持着所形成的格局，即仍归集体所有。[1]尽管集体土地所有权的主体是农民集体，但农民集体没有一个人格化的组织彰显其主体地位，并且国家对集体土地所有权的限制过严，从而导致现行集体土地所有权制度出现了主体虚位、权能残缺及效力不强等一系列弊端。
集体土地所有权主体虚位是指农村集体土地所有权的主体在法律上徒有虚名的状况。根据《土地管理法》的规定，集体土地所有权的主体是乡(镇)农民集体、村农民集体或村民小组农民集体。但集体是一个抽象的概念，其内涵模糊不清。从现实情况来看，农民集体自创立以来一直缺乏明确和健全的组织机构，无法形成自己独立的意志，作为农民集体的成员不能通过法定程序行使自己的权利，其实质上形同虚设。[2]由于所有权主体不明，集体所有成了既非法人所有、又非集体成员个人共有的高度抽象化了的悬空状态所有，集体成员缺乏对土地的有效介入和控制，从而造成农民利益得不到有效保障。
所有权是民事主体依法以占有、使用、收益、处分等方式对其物所享有的全面支配的权利。[3]土地所有权是一种特殊的财产权，但仍具有财产所有权的基本特性。然而，我国法律通过土地规划、用途管制、建设用地行政审批、土地征用等制度过分限制了集体土地所有权的行使，使其成为一种权能不完全的所有权。首先，使用权残缺。集体所有的土地只能用于农业生产，而对于房地产等有巨大经济效益的用途则严格禁止。其次，收益权残缺。一方面由于农地受到土地用途管制原则的限制只能用于农业生产，其收益大为降低；另一方面国家通过低价征购农产品拿走了大量土地收益。最后，处分权残缺。[4]集体土地不得出让、转让、抵押、出租用于非农业用途，其土地发展权被剥夺。法律的过多限制与政府的过多干预造成了集体土地所有权权能残缺和权利行使方式单一，降低了土地价值，削弱了土地的融资功能，不适应农村经济多元化发展的需要。
二、变革集体土地所有权制度的理论创新
我国现行集体土地所有权制度由于弊端明显，改革已势在必行，但是在彻底变革的风险与利益无法预测时，以任何暴风骤雨式的运动来改变集体土地所有权的做法不仅是不可取的，而且是危险的。[5]因而需要按照改革稳定稳妥的要求，把我国的特殊国情与传统民法理论结合起来，在创新的基础上指导集体土地所有权制度的重构。笔者认为，创立不可分共同共有土地权利制度切实可行，它符合我国当前国情的需要。
我国的集体土地所有权是一种类似于总有而独具特色的所有权形态。[6]总有是指多数人结合而不具有法律上人格的共同体，以团体资格对特定之物享有所有权，其成员享有收益利用权的制度。这种制度会产生主体模糊的现象。任何一种权利必须和一定的明确的主体相结合，权利的存在方有意义。因此，集体土地所有制应变革为一种权利主体明确的特殊共有——不可分共同共有。
共同共有是指两个或两个以上的人基于某种共同关系，而共同享有某项财产的所有权[7]；或者因一定原因成立共同关系之数人，基于其共同关系，而共享一物之所有权者谓之共同共有[8]。
不可分共同共有是指两个以上的权利主体，基于某种共同关系或法律规定，对于同一项特定财产不分份额且不能分割，但平等地享有占有、使用、收益和处分的权利。其特征是：所有权是一个，而不是多个；共有关系的主体即所有人不具有单一性，是两个以上；依据共同关系或法律规定而发生；客体是同一项特定财产；财产不分份额且不能分割；权利主体对财产平等地享有占有、使用、收益和处分的权利。创立不可分共同共有的意义在于：
首先，它有利于稳定农村土地关系，维护社会主义公有制。公有和私有的划分标准有二：其一是从所有权的主体划分，若权利主体是个人，则属私有，权利主体是多人，则属公有；其二是从财产权利的性质划分，若财产属于公共需要和公益目的，则属公有，反之为私有。[9]我国衡量公私的标准是前者，那么集体土地由一定社区范围内的成员共有就没有改变社会主义公有制的性质。并且这种特殊共有的财产不能分割，可以长期存在，没有必要担心私有化的产生。
其次，它明确了集体土地所有权的主体，有利于农民利益的保护。现行的集体土地所有制是一种团体所有，集体作为单一主体享有所有权，农民个人不享有所有权。变革为不可分共同所有，集体土地的权利主体是每一位集体成员，农民对集体土地拥有的是明确的所有者权利，农民享有的土地使用权是所有者行使的自物权，而不是基于承包合同基础上的用益物权。这样，农民土地权利的保护就更有据可依，从而不会出现像征地补偿款留于集体而农民无法享有的情形。
再次，它有利于用物权制度规范土地权利，促进市场经济的发展。市场经济是资源配置的高效率机制，其要求主体特定，权利明确。不可分共同共有土地权利制度可基本满足市场经济发展的要求。尽管在我国当今社会制度下，土地所有权不得买卖，但是，我们可以将土地使用权作为一项独立的可交易的财产权，利用物权法加以改造，通过土地使用权在一定年限内的出让、转让、出租、抵押、折价入股等多种方式，参与市场流转，让其发挥土地所有权的功能，从而达到推动市场经济运作、促进生产力发展的目的。
三、不可分共同共有：走出集体土地所有权变革困境的最佳选择
当代中国，在农村集体土地所有权制度的变革问题上，无论是实行农村土地私有化、国有化、股份化，还是国家、集体、个人三者所有并存，都因为存在各种各样的缺陷而不足取。于是在承认农民既得利益和保持农村社会安定的前提下，选择不可分共同共有方案是符合我国人多地少基本国情的最佳选择。改革的初步设想是：
1.明确集体土地的权利主体。农民集体所有就是一定社区范围内的农民共同所有。对于土地这一特殊财产，规定为不可分共有财产，集体土地所有权主体是集体经济组织内的每一个成员。这样，农民个人对集体土地就享有了共有权，农民成了土地的主人，对土地平等地享有占有、使用、收益和处分的权利。
2.健全行使共有财产管理权的组织机构。虽然集体土地所有权的权利主体是集体经济组织内的每一位成员，但对于共有财产必须有一个健全的组织机构来行使管理权。在民主选举、民主决策、民主监督、民主管理的基础上改革原有的集体经济组织或农村自治组织不失为一条捷径。根据各地实际，在尊重农民自的前提下可以选择村委会或村民小组作为管理机构，法律应承认其为一个独立的民事法律主体。在这种管理体制中，集体成员当然享有参与决策的权利与选任和罢免管理人员的权利。对于任何组织或个人侵害集体成员利益，法律应赋予被侵害者诉权来保障其合法权利。
3.完善集体土地所有权的权能和权利行使方式。集体所有权与国家所有权在法律上地位是平等的，具有所有权的全部权能，集体土地使用权应同样可以进入市场流转。农民作为享有共有权的集体成员应享有永久性的土地使用权，而不是有期限的承包经营权。我们应考虑在国家统一的监管体系下，开放集体土地一级市场，允许集体土地使用权自由流转，发挥土地的市场价值，使其进入市场优化配置的轨道，从而促进农村经济发展。
4.限定集体土地的公法义务。传统民法认为所有权人对其财产享有充分自；在现代社会，立法指导思想由个人本位向社会本位转变，社会利益作为一种价值载体被引入所有权制度，所有权承担一定的公法义务也就成为必然。但这种义务必须合理适度，否则所有权人的利益会受到严重伤害。集体土地所承载的公法义务主要是：保证用于农业用途的基本农田保护区内的耕地面积不减少，确保国家粮食安全。因此，必须对集体土地重新规划分类。笔者认为集体土地应该规划为：(1)基本农田用地，(2)宅基地与公益事业用地，(3)资源性土地(包括草原、林地、水面、矿藏地)，(4)经济发展用地。荒山、荒坡、荒沟、荒滩、自留地、自留山以及没有划入基本农田保护区的其他少量耕地应划入经济发展用地，赋予农民“土地发展权”，可以用于
二、三产业，帮助农民脱贫致富。对于土地转让因区位优势而获得的巨大利益，可以征收一定比例的社会保障统筹基金用于全国农村医疗、养老等社会保障事业，以平衡不同地区的利益差别。
5.改革土地法律管理体系。当前，我国的土地法律管理体系是一种以行政管理为主，而不是以保障土地权利人的权利为核心的法律体系。这与土地集体所有的现实不符。实际上，土地法律管理体系应是一种综合法制体系，国家的管理应主要集中在基本农田保护以及国家因公益目的对集体土地征收征用与环境保护上，而对于集体土地的处分，除要求遵守城乡规划外，要基于国情给予合理引导。同时法律必须明确，政府应以指导、扶持、服务农业和农村的发展为其主要经济职能，杜绝政府对集体土地利用的不当干预，把政府的管理转到宏观调控上来。
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