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商业管理运营范文1
关键词:商业地产运营模式资本运营产权式商铺颐高模式万达模式
随着我国商业地产的迅猛发展,与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。
本文认为商业地产运营是个系统工程,并从商业地产运营的构成分析入手,结合成功案例和具体实践,从系统角度对商业地产运营模式进行了研究,并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。
商业地产运营构成研究
商业地产运营环节构成
本文认为,商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。
商业地产运营主体构成
根据运营环节构成,相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中,可能出现主体重合的现象,比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色,并且承当了部分商业运营商的工作,这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。
商业地产运营中的常用模式
地产开发商占主导地位
所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外,还参与项目选址、商业运营商的选择,并主导整个运营过程的资本运营。
从功能来讲,地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段,而商业地产运营是个长期,所以从这个角度上考虑,地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势,并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发,然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位,具有先天优势。
万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表,其创新性和优势在于:地产商充分发挥自身领域优势,通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本;通过耦合大型商业,实现了商业地产运营的内在逻辑流程;在资本运营上,也不仅仅局限于住宅的短期销售模式,而是以地产为载体(分零销售、整体销售、整体上市等)实现资本运营。
但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注,它们分别是:
商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点,以地产耦合商业,地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处,商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外,资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合,在实现商业的持续经营上(尤其是在商业低迷阶段时)存在一定隐患。
万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。
商业运营商占主导地位
所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外,还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划),并主导整个运营过程的资本运营。
商业地产运营的核心是商业运营,无论是地产开发、资产运营,最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导项目选址和前期规划,为后期商业运营的成功提供良好基础;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合,而不仅仅以地产为载体,可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。
下文以颐高商业地产模式为例,分析商业运营商占主导地位的具体情况。
颐高是一家以专业数码连锁业务为基础,IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务,融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面:
地产耦合:颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展;近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端,直接与地产开发商在资产上进行耦合,占据商业地产运营的主导地位。表现在:参与并主导商业物业的选址;用资产的形式与开发商形成强耦合;在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制,获得项目建成后的资产处置权。
资本运营:颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权,并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。
总结颐高资本运营模式,主要有以下几点:资产介入商业地产开发,建立完善开发商退出机制,完成开发商的资本周期(投入并获得合理回报);通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式,平衡前期资产投入;部分物业长期持有,通过持续经营获得持续的商业收益,物业增值,满足投资人、信托基金的投资回报。
颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于:
充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性,通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位,进而实现商业地产运营以商业运营为核心;充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性;完善的退出机制,保障地产开发商利益的同时,强化商业运营对项目的主导作用;除传统商业地产资产运营模式外,还可实现以商业经营为载体的资产运营,使商业地产的运营更具有持续性;颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心,以资本为杠杆的商业地产运营。
颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求,除商业运营的领域能力外,还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。
比较分析
商业管理运营范文2
从两年前的“三位一体”综合运维，到现在的“四位一体”的新思路，神州泰岳常务副总裁王国华很自豪的说：“纵观高端软件市场，还大都被国外软件公司所盘踞，而神州泰岳却是为数不多的能在高端软件市场占有一席之地的软件公司，并且已经被中国移动、中国联通、中国人寿等客户所认同。”
谈及新方案的最大特点时，王国华说，那就是化繁为简，帮助运营商实现复杂系统的简单管理。
据悉“四位一体”方案实现了运维管理系统数据集成、功能扩展和信息关联，为信息系统提供更高效、稳定、安全的运行保障。从体系架构上看，神州泰岳的四位一体的运维管理解决方案不是把相关产品简单地进行捆绑，而是在界面、消息和数据级进行了深入的整合，使其成为有机整体。其中，“统一采集控制”从源头上实现了数据的统一采集，避免了对相同数据的多次重复采集，有效降低了对被管理设备和网络带宽的资源占用。“统一CMDB”在数据模型和存储方面把监控、安全、流程整合在一起，成为统一运维管理的核心。“统一管理流程”把监控、安全中所需的业务流程整合到统一的流程管理系统中，并与监控和安全管理紧密耦合，成为调度IT员工工作的基础。“统一门户和用户认证”把各系统的操作界面和用户认证登录统一起来，使各级用户能够统一、方便地完成工作。
对运维服务而言，让客户用一个最重要的词说出他的要求，他们往往会说“稳定”。同样，运维服务管理也是最需要稳定的，救火堵漏的做法不可取。先稳定你的管理，再去谈改善。永远处于制度的与调整中，会让运维服务管理成为最大的运维风险。
对此王国华说，随着信息技术的发展，运维管理体系也在十年的探索中从简易走向成熟。各定向需求从单一产品逐渐发展为独立的产品系，纷繁复杂，在很大程度上造成资源浪费。
商业管理运营范文3
在企业管理中，商务英语的踪影可以说是无处不在的。它在企业管理中涉及的内容是非常多的，包括在企业内部的沟通、获得最新消息与知识最好的手段以及在与外界进行交流与贸易活动的时，都有商务英语的踪影。下面就让我们从上述三个方面对商务英语在企业中的具体应用进行分析和了解。
（一）商务英语是企业内部的沟通手段
随着经济的快速发展，越来越多外国企业加入我国的市场竞争中来。这就导致了外籍工作人员参与我国经济组织中的现象越来越普遍，为了是企业能够协调发展，这时候商务英语在企业中的应用就尤为重要了。还有如果企业是本土企业，企业的内部都是本国的工作人员，但是该企业的主要业务是对外贸易，那么在与顾客进行沟通与销售时，商务英语的应用也是必不可少的。所以为了在企业中形成良好的交流机制，为了减少沟通的阻碍，必须要在企业管理中加强商务英语的应用。这样不仅可以提高工作效率，减少工作误差的出现，还可以使员工处于良好的英语氛围中，使自身的英语水平不断地提高。
（二）商务英语是企业获知先进技术的一种工具
在企业中推广商务英语的应用，不单单只是一种形式，还有把商务英语应用到企业各个部门与各项工作中去。21世纪是一个信息时代，特别是对企业的发展来说，信息与技术就是其发展的根本。而在国际很多经济上的新知识与新技术都是采用商务英语的进行发表的，甚至很多经济会议的开展都要应用商务英语。这就要求参与者与求知者具备的基本条件是拥有一口流利商务英语。所以加强商务英语在企业管理中应用可以使员工的英语水平提高，从而对一些具有世界性水平的暑假、报告与会议资料进行阅读，开阔自己的视野。还有能够对国际上的经济发展趋势有一定的认知和了解，从而清楚知道自身所处的企业的发展现状与未来的发展趋势。员工在通过不断地学习先进的知识、经验与技术的基础上，不断地提高自身的能力，从而使企业不断地发展壮大。在经济全球化的竞争中，更具备竞争力。
（三）商务英语能够促成企业对外交流与交易
在企业内部使用商务英语不仅可以使内部的容易沟通，人员的工作更加协调，还可以加强其对外交流与贸易的能力，为企业谋求更大的发展空间。在全球化的经济影响下，很多企业在进行市场开发时不仅局部于国内的市场，还逐渐涉及国外的市场。而在进行国外的市场开发时，商务英语是必不可少的交流手段。商务英语能力比较强的企业拥有与国际企业的交流与合作的机会会更多，在业务拓展中所接到的定单也会更多。如今，商务英语已经成为国际贸易交流最常用的交流语言。所以为了企业在全球化的发展中寻找到合适的合作伙伴，为了减少与外国企业在交流过程中产生的摩擦与阻碍，在企业管理中使用商务英语是迫在眉睫的事情。
二、在企业管理中商务英语拥有的语言特点
商务英语是从普通英语中延伸出来的一种语言，但是其与普通的英语相比，拥有很多不同的特点。所以为了了解商务英语在企业管理中的应用情况，我们可以从商务英语的语言特色进行分析。
（一）简洁性与复杂性两者兼顾
商务英语在应用时既有简洁应用的地方也有复杂应用的地方。之所以说商务英语存在简洁性是因为其使用的范围是在商务贸易活动中，因此就决定商务英语具有强烈的目的性的特点。普通英语在进行交流时一般都会有一定的寒暄和客套，比较适应在非正式的场合进行交谈。而商务英语却很不同，在进行交流时会显得很有目的性，会直接切入主题。而且运用商务英语与外国企业进行交流时，很多时候会使用大量专业术语的缩略词。这些专业术语的运用使双方在交流显得简洁和明确。而之所以说商务英语存在复杂性，
（二）在企业管理中商务英语的用词更具专业性
普通的交流、规章制度与信函的来访这三个方面就是商务英语在企业管理中最经常的表现形式。与普通的英语相比较，商务英语在企业的管理中更注重其本身的专业性，这一点可以在商务英语的语气特征表达出来。在企业的管理中应用商务英语，不仅能够营造良好的工作氛围，还有当在企业内部时为了能够得到其他员工的理解、支持或者是对别人的工作提出改进的建议与要求时，商务英语的应用会使这些言语更加得体地表达出来。商务英语在企业管理中的应用，不仅能够改变工作上因为口语化与随意化的言语所带来的误会，还因为其本身语气的委婉使其更好地参与企业管理中来。毕竟如果在工作中与交流中，采用的语气是非常强烈的、锋利的，那样就很容易使双方在言语上产生矛盾，不利于企业管理的开展。英语本土化的国家的经济发展水平相对与发展中国家来说是比较高，所以他们在企业的管理方式与技巧方面的水平也是比较高的。在英语本土国家的企业日常管理中，委婉的言语表达是其管理的特色之一。作为从而英语中延伸出来的商务英语，在企业管理与交流的时候也保留了这一特色。在与别人进行交流时，如果你的言语显得很锋利，并且咄咄逼人，这样会引起别人的反感，使别人对你的印象很不好。而在与别人交谈的过程中如果语气比较委婉，对舒缓彼此的紧张的关系有很大的帮助。
（三）在企业管理中商务英语的应用
更要求注重句式的完整性在普通的英语交谈中，比较经常会出现一些疑问句、感叹句或者会出现短句。但是商务英语与普通英语却不太一样，其在企业管理应用中非常注意句式的完整性。虽然在企业的管理应用中，商务英语很多时候会出现专业的缩写词语，但是就绝对不会出现不完整的句式。因为不完整的句式很容易对造成交流的误会与疑惑。而商务英语在企业管理中的最经常使用的是陈述句，因为陈述句是最能够表达语言完整的一种句型。而商务英语中的反问句与疑问句的应用，在交谈时会很容易带来疑问，与陈述句相比，所表达的效果相差很多。所以在企业管理中商务英语的应用会经常性采用陈述句，特别是在一些正式的商务场合或者是在商务合同的拟定上，通常会采用结构比较复杂、多层次的复合长句。
（四）在企业管理中严格要求商务英语言语表达的完整性
虽然说在企业的管理中，商务英语的应用要注意专业性与准确性，但是商务英语的主要是应用于人与人之间的交流。那就要求商务英语在应用的时候要具备灵活性和随意性，在进行交流的过程中要注意对方所要交谈的内容从而灵活转变交谈话题，还要根据对方交谈的语气进行自身言语的调整，使在言语的表达上更具随意性，从而避免出现尴尬的现象。所以商务英语在企业管理中应用时，就必须要注意控制其语气的随意性与灵活性。特别是在正式是商务会议上，就要注意语言的表达要正式与严谨。而除了会议上，还有一个地方比较经常使用到商务英语，那就是企业的相关文件与通告。在企业的相关文件与通告方面，更要求商务英语言语表达的完整性。如果在通告与相关文件所表达的言语不够完整，员工所接收的信息就不会完整，那就会对企业的正常运转造成非常大的影响。
三、结束语
商业管理运营范文4
关键词：商业房地产 项目融资 风险分担 融资结构
商业房地产开发融资的特点
从2002年开始，商业房地产在我国飞速发展。统计数字表明，2002年，随着中国加入世贸，国内商业地产的资金比重陡增11.8％。一波商业房地产开发投资的浪潮在我国已经展开。
商业房地产开发投资要求巨大的资金投入。投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，但商业房地产对资金的要求尤为突出。购物中心、特色商业区、Shopping mall等的建设一般都需要大量的资金，而且，商业房地产经营一般还要经过2～3年的过渡期，需要有雄厚的资金准备。因此，资金问题，历来都是开发商最为关注和颇费心机的问题。任何一家商业房地产开发公司，能否介入商业房地产市场，除了取决于其技术能力、管理经验以及它在以往的房地产发展过程中赢得的信誉外，还取决于其筹措资金的能力和使用资金的本领。许多开发商都是因为资金问题对商业房地产望而却步。
商业房地产具有高风险、高收益的特性。商业房地产的收益主要来源于租金收入，而能否获得租金很重要的在于物业价值的上升。目前在我国的许多城市尤其是大都市，商业竞争已经趋于白热化，商业经营的不确定性增大。同时在商业房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。而且，商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因此，商业房地产经营的风险相当大。但是，与此同时，随着我国经济的飞速发展，而经济结构处于转型期，商业房地产开发投资中又蕴涵着巨大的商机。
商业房地产的上述特性说明能否筹集到足够的资金是商业房地产开发投资实施的前提，能否有足够长时间的灵活可用资金是商业房地产战胜风险的保障，并且应该做好投资失败分散风险的准备，否则一次失败对商业房地产开发企业可能是致命的打击。
项目融资的概念和特点
项目融资理论国际上产生于20世纪80年代，90年代开始实践运用。自从1981年3月FASB对项目融资进行正式界定之后，一直是国际金融界关注的热点之一。
“项目融资”是一个特定的金融术语，是“为一个经济实体安排的融资其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障”。
中国银行的网站上，将项目融资界定为：“项目融资即项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。该融资方式一般应用于现金流量稳定的发电、道路、铁路、机场、桥梁等大型基建项目，目前应用领域逐渐扩大，例如已应用到大型石油化工等项目上。”
传统的融资方式是一个公司主要利用自身的资信能力安排融资。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。如果项目的经济强度不足以保障贷款安全，则贷款人可能需要借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。
项目融资至少有项目发起方、项目公司、资金提供方三方参与；项目发起方以股东身份组建项目公司；资金提供方为项目公司提供资金（或投资者购买项目债券）；资金提供方（债券投资者）主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量作为还款保证，原则上对项目发起方项目以外的资产，没有追索权或仅有有限追索权。一般而言，项目融资有如下几个特点：项目导向、无追索或有限追索(non-recourse or limited-recourse)、风险分担、非公司负债型融资(off-balance finance)、贷款的信用支持结构多样化、融资结构复杂，融资成本较高、充分利用税务优势，降低融资成本。项目融资的根本特征就是融资不仅仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担，及对项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。
项目融资的参与者一般包括：项目发起人(project sponsors)、项目公司（project company）、贷款银行(lending bank)、产品购买者或设施使用者(buyers or users)、工程承包商(contractors)、设备、材料、能源供应商(suppliers)、融资顾问(financial adviser)、法律与税务顾问(law or tax adviser)、有关政府机构(host government)、保险公司（insurers）、租赁公司（leasing company）、信用评级公司(ratings)。
项目融资与商业房地产的结合
目前我国商业房地产资金主要来自于房地产开发商、商业经营者自身的积累和传统的外源融资方式。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，非常不利于风险分散。而项目融资具有融资金额巨大、风险分担的特点，对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。
目前，项目融资在我国处于起步阶段，项目融资在传统意义上并不用于商业房地产项目融资，主要用于三大类项目：一是资源开发项目，如石油、天然气、煤炭、铀等能源资源，铜、铁、铝、钒土等金属矿资源以及金刚石开采业等均可成为项目融资的对象。二是基础设施项目。三是制造业项目，如大型轮船、飞机等。招商银行将项目融资的使用范围界定为：“项目融资主要用于需要巨额资金、投资风险大而传统融资方式又难以满足但现金流量稳定的工程项目，如天然气、煤炭、石油等自然资源的开发，以及运输、电力、农林、电子、公用事业等大型工程建设项目。”传统意义的项目融资需要现金流量稳定，而商业房地产的现金流量却具有波动性，因此，如何利用项目融资的优点为商业房地产项目融资，创造为商业房地产量身定做的项目融资模式是解决问题关键所在。主要内容为以下几个方面：
如何实现有限追索 追索的形式和追索的程度，取决于贷款银行对一个项目的风险的评价以及项目融资结构的设计。应该根据具体的商业房地产项目的风险系数、投资规模、投资结构、开发阶段、经济强度、市场安排以及投资者的组成、财务状况、生产技术管理、市场销售能力来安排。尤其取决于商业房地产开发企业自身的实力和项目的市场前景。
如何分担项目风险 风险分担是项目融资的突出优点，应该在投资者、贷款银行以及其他与项目利益有关的第三方之间有效地划分项目的风险，风险分担的程度取决于各方的实力和在项目开发中的利益对比。
如何利用项目的税务亏损来降低投资和融资成本 商业房地产项目前期投资巨大，可以考虑如何通过合并纳税来获得前期税收上的利益。
如何实现投资者对项目百分之百的资金要求 项目融资中股本资金的注入方式比传统的公司融资更为灵活，但在设计融资结构时应最大限度地控制项目的现金流量，保证现金流量不仅可以满足项目融资结构中正常债务部分的融资要求，而且还可以满足股本资金部分融资的要求。
如何处理项目融资与市场安排之间的关系 对于一般的项目融资而言，长期的市场安排是实现有限追索项目融资的一个信用保证基础，但是商业房地产市场前景难以确定，因此，在风险分担时，项目投资方应该给予债权人一定的保证。
如何结合项目投资者的近期融资战略和远期融资战略 长期融资的时间有的可达20年之久，但一般的投资者出于对当地的投资领域不熟悉采取谨慎之策，仅仅把融资当作是一个过渡，所以时间不会太长。而且由于种种情况的变化很可能涉及到“重新融资问题”的出现，其难易程度是根据融资结构的不同决定的。
如何实现投资者非公司负债型融资的要求 这是商业房地产项目融资的核心内容。
项目的基本融资模式主要有三方面的特征：
在贷款形式上。一个有限追索或无追索的贷款；购买项目一定的资源储量和产品。
在信用保证上。要求对项目的资产拥有第一抵押权，对于项目的现金流量具有有效的控制；要求把项目投资者一切与项目有关的契约性权益转让给贷款银行；要求项目成为一个单一业务的实体，除了项目融资安排外，限制该实体筹措其他债务资金；对于从建设期开始的项目，要求项目投资者提供项目的完工保证；市场方面，要求项目具有类似“无论提货与否均需付款”或“提货与付款”性质的市场合约安排。
时间结构上。无论融资方案如何复杂，其包括的两个阶段是：项目的建设、开发阶段和项目的经营阶段。几种具有代表性的融资模式有：投资者直接安排融资的模式；投资者通过项目公司安排融资的模式；以“设施使用协议”为基础的融资模式；以“杠杆租赁”为基础的融资模式；以“生产支付”为基础的融资模式；以“黄金贷款”为基础的融资模式； BOT 项目融资模式。
笔者认为在这些融资方式当中，商业房地产融资可以采用通过组建项目公司进行融资的方式。包括通过项目公司、项目子公司、合伙制结构三种模式：
通过项目公司安排融资 由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。第一，项目投资者根据股东协议组建项目公司，并注入一定的股本资金；第二，项目公司作为独立的生产经营者，签署一切与项目建设、生产和市场有关的合同，安排项目融资，建设经营并拥有项目；第三，项目融资安排在对投资者有限追索的基础上。在项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。
商业管理运营范文5
关键词：商业银行；业务运营风险；分类管理；监督体系
一、商业银行的业务运营风险种类
商业银行的业务运营风险是指商业银行在经营管理过程中，由于银行内部出现了差错需要对客户进行经济赔偿，或者是由于其他外界因素而导致商业银行的实际收益大幅度低于预期收益，遭受巨大的经济损失。而商业银行的业务运营风险不是可以简单的理解成为一种操作行为风险，它涉及到业务操作流程与规范，业务办理流程的监管，银行内部专用系统的设计合理性，业务审核过程是否存在欺诈，以及自然灾害等诸多因素。
商业银行的业务运营风险种类：①操作风险：指银行内部专用系统与内部监控系统出现问题或者失灵，在业务办理过程中出现差错，银行外部人员欺诈，黑客入侵等风险；②信用风险：指借款人在申请批款成功后出现信用问题或意外事件导致无能力偿还借款，而造成了呆账、死账的风险；③流动性风险：指因无法为负债的减少或者资产的增加提供相应的资金，也就是说没有足够的流动资金而导致经济损失甚至是破产的风险；④人员风险：指银行内部的就职人员利用自身职位的特殊性，动用银行资金、操作性违规、造假手续等监守自盗的行为，造成了商业银行资金流失的风险。
二、商业银行业务运营风险的特性
1.内生性。根据商业银行的日常业务运营行为对象，基本上可以划分为内部风险和外部风险两大类，商业银行的业务运营风险几乎都发生在银行的内部，尚且在可控的范围之内，而信用风险，基本属于外生性风险。
2.复杂性。由于引起商业银行业务运营风险的原因有很多，网络、员工、程序等都会造成风险，加上不可抗拒力因素与信用风险的诱因等等，这些因素都导致了其复杂性的特点。
3.隐蔽性。由于商业银行的业务运营风险在大部分情况下都只是出现在银行内部，导致了风险存在但并不容易被察觉，这种情景会使银行的经济损失越来越大，这种不易被察觉的风险就是它的隐蔽性。
4.关联性。在银行内部的操作流程与审核过程中，往往很多业务都是应用于相同的系统，相同的软件，相同的数据，前一项业务办理过程中出现的数据错误，也有可能被直接应用到下一个业务办理过程中，形成了错误的传递，操作流程的环环相扣恰恰是商业银行业务运营风险的关联性。
三、商业银行业务运营风险的分级与分类管理
商业银行业务运营风险的分级管理主要是借助新的监督系统，建立统一监督管理系统平台以及相应的系统操作规范与流程，并对流程顺序与步骤进行行为监督与确认监督，系统先将风险进行分类，依据产生风险的原因、风险自身的性质、产生风险的行为性质、风险最后的严重程度、风险产生的后果是否可控、后果所造成的影响力等等，综合评估出风险的级别与类型，不同类别的风险配有不同的监管体系，要求不同的业务应按各自的风险类别进行操作审核，并按所涉及到的金额数目和所产生风险的性质进行等级划分，然后逐级进行核查，逐级向上汇报，逐级进行责任划分，逐级进行管理。
在进行业务操作时，根据已划分好的风险类别和风险级别，安排对应的负责人，遵照本监管系统的操作流程规范进行分类业务办理。在业务办理时，要由各级别负责人进行级别监管审核；并对商业银行内部的高级管理层人员进行相关职业操守培训，上岗前也要对职业操守与业务水平等方面进行考核与审评；与此同时还要加强内控监督制度，要求管理与操作分离，银行与客户分离，系统程序编制人员与业务监管人员不得从事商业银行内部相关业务的操作。
监管工作还要求借助于相关信息渠道以及相应工具的使用，做到信息的及时反馈，及时信息，并将完整真实的信息传递给相关的部门以及现在负责相关联的操作、监管级别负责人，并建立与之相关的高效流程，要求问题及时汇报，风险及时处理，且处理过程必须到位。
明确各级职责、落实整改。明确风险事件的分级标准、核查流程和管理流程，明确各级行领导、负责人和监管人员在业务运营风险分级管理的核查途径、分级报告对象和内容；明确各行风险管理岗、现场管理在风险事件分类控制和分级管理职责；各级管理机构根据风险事件划分等级标准，按违规性质、严重程度评定风险等级，及时预警信息，督促各行在规定时间内进行整改落实和反馈报告。
四、结束语
由于商业银行内部的系统程序、人员操作以及外部事件所产生的风险大都可控，加之现在商业银行越来越注重业务运营风险的防范，建立并实行新监管系统应用与其相应的新监管体系制度的规范，对商业银行业务运营的各项操作与操作系统进行全新的改革，实现对业务运营风险先分类，再分级的管理体系，注重新管理体系的科学有效性，保证了运营机制的高质高效，维护了商业银行的利益，减少了由于业务运营风险带来的经济损失。
参考文献：
[1]黄 艳 敖 建 张大用：商业银行网点操作风险分析与策略研究[J]. 武汉金融. 2011（07）：13-16.
商业管理运营范文6
关键词：商业房地产；运营管理模式；创新；应用
中图分类号：F293.31 文献标识码：A
引言
我国虽然房地产发展的比较早，但是商业地产起步较晚，缺乏专业的人才和有效的运营管理模式，使得我国很多商业地产不具备长期的经济效益和核心竞争力。随着全球化的进程越来越快，国外成熟的商业地产管理模式对国内产生了很大的冲击，不少企业成功冲出了管理的围墙，获得了很大的成功，而运营管理模式的创新与应用也是目前我国商业地产面临的一个主要问题。
商业房地产运营的主要特点
运营的组织方式有所不同
房地产的运营管理不像工程建造与产品销售那样具体明确，它是无形的不可触的，主要是对人员的管理，属于服务范畴。制造业运营管理主要是对生产线、产品质量、生产成本、生产进度等进行控制，可以制定详细而具体的计划，实施起来更加具有可操作性。但是，商业房地产的运营管理则具有很大的变动，运营管理主要针对人而言，无法实现制定详细的计划并按步骤实施，运营的过程常常会因为投资商、经营者、消费者以及工作人员的随机性而产生变动，产生不同的运营结果。因此，我们不能将制造领域的那一套运营管理模式照搬照套到商业房地产的运营管理中来。
运营系统的设计方式有所不同
在传统的制造业中，产品和运营系统往往是分开设计的，因为，在制造业中一种商品可以用不同的生产系统来制造，但是在商业地产的运营管理中运营管理服务和提供系统必须要同时设计，因为提供系统是服务本身的一个重要组成部分，运营管理与生产消费是不可分割的，同时发生的。因此，商业地产的产品与运营的设计必须同时进行，不同的运营方式会形成不同的产品特点和服务特色。
客户在运营管理中起到的作用有所不同
传统的制造业生产流程是封闭的，产品出厂后才会与客户发生联系，而在商业地产的运营管理中，客户是直接参与生产的，他们对商业地产的运营有着不可忽略的影响。如果客户对于运营管理有着消极作用就会干扰正常的管理工作，如果客户对于运营管理有着积极的作用就能够有效提高工作的服务效率，调整客户在运营管理中的角色也是商业房地产运营管理的重要任务。
员工在运营管理中扮演的角色不同
与制造业相比，员工在商业地产的运营管理中更加重要，因为商业地产的运营管理主要是人的管理，没有愉快的员工就没有愉快的顾客，也就没有一个高效的运行管理结果，因此，员工的表现对于运行效率、结果的影响极大，是决定商业房地产运营管理水平的重要因素。
商业房地产运营管理模式的创新
因地制宜，把握当地的人文历史环境
人文历史、自然环境是运营创新的源泉，每个地区都有自己独特的自然特征、文化底蕴与经济发展状况，商业地产尤其是大型的商业地产项目与一个城市的经济发展水平之间存在着正相关的互动关系。因此，在设计商业房地产的运营管理模式时要以当地的经济发展现状为基础，结合当地的历史与文化，将地区特色融入设计中，做到因地制宜。如上海新天地通过简单地组合将国际化的时尚元素与大上海的石库门的建筑外形相结合，建造出了一种上海特色的国际时尚。又如浙江的西湖天地，将传统的江南水乡浙式民居优美的园林景致融入国际化的时尚设计中，打造出了独特的娱乐休闲商业中心。武汉的楚河汉街将武汉特有的民国文化与欧式风情相融合，加以楚河汉界的概念，将历史、民族与世界融为一体，让商业建筑与城市建设相协调。政府部门也要加强对商业地产的审查，控制其资金投入不能超过城市经济能力，整体的商业地产风格要多元化，避免重复建设。
建立商业地产新型资金筹措模式
虽然我国的金融市场已经有所发展，但是商业融资的地产还是主要通过间接融资的方式进行，基金等金融机构在商业地产融资中没有发挥应有的作用。很多中小城市的城市开发对银行的依赖程度达到了90%以上，而全国城市建设对银行依赖的平均水平也高达70%，融资渠道的问题不解决，商业地产就很难获得突破性的发展。我们可以借鉴发达国家的成功经验，发展信托、基金成为商业房地产融资的主流渠道。让具有开发意向的房地产开发商与信托公司或者投资银行进行合作，直接在市场上募集资金，并聘请专门的人员对商业地产的资金募集工作进行具体的管理。
推动地产资本与商业资本的有效融合
在世界范围内，商业地产有两种主流开发模式，一种是欧美模式，将商业与地产进行分开发展，一个搞投资开发另一个搞后续经营，另一种就是以日本为主的亚洲模式，将二者有效融合，这样二者的资本可以互相渗透，形成更大的资本链，遇到风险可以相互扶持，有利于促进二者更好地发展。我们要采取哪种运营模式还有待探索，在近几年的运作中，有很多大型房地产公司成功地将零售行业引入房地产，这是一条非常有发展潜力的道路。
商业房地产运营管理模式的运用
1.统一运营管理模式
统一运营管理模式的关键性环节有市场、战略、策略、管理几个方面，任何项目的运营都必须从市场入手，而市场的情况又是千变万化的，对于市场信息了解的不及时，掌握的不到位必然影响调研分析的结果准确性，造成决策的失误。因此，企业必须要重视对市场的调研，为决策提供科学准确的依据。了解市场信息后，企业要根据自身的实力和特点确定服务产品的相关设计，要解决“我们要提供给顾客什么”和“怎样提供的问题”。一个房地产项目只有持续不断地向客户提供价值才能生存下去，而项目运营的有效保障就是各项有力的策略。通过策略的指导才能提供比竞争者更好的价值，让客户满意。统一运营管理模式具有很高的聚合力，采用这一类管理模式的大多是一些资金雄厚、实力强大的开发商，他们拥有很大一部分忠诚的投资者和经营者，具有一定的品牌效应，这种良性的效益也像滚雪球一样不断吸引新的商家进入，最典型的统一管理模式就是万达广场。强势的开发商，强势的投资者，强势的经营者，打造出优秀的商业项目，也使得商业项目的效益不断提升。这种运营管理模式需要庞大的资金、科学的管理系统和良好的运营模式，比较适合大型的商场。
与零售相结合的运营管理模式
将零售引入商业地产的运营管理是中国的独创，主要有零散销售统一经营和零散销售各自运营等几种，各自经营是指商业运营由购买商铺各自进行运营，开发商不得再进行干预。这种运营模式比较适合商业街以及一些规模不大的商业地产，这种模式有利于开发商的资金周转，能够让他们获得比较高的售价收益并且在较短的时间内收回资金，但是这种经营模式容易出现混乱，各自为政，对于长期的发展以及整体的收益有一定的负面影响。由于很多店主缺乏一定的知识和长远的眼光，贪图短期的利益，使得整个商业街变成廉价的大排档，拉低商业街的层次，影响长期的发展。
总之，我国目前商业地产的经营管理模式多种多样，既有整体经营的大商场模式，也有零散销售各自为政的小商铺模式，我们要摸清中国的国情以及当前的市场趋势，引进国外先进的运营管理经验，利用金融市场、零售市场等多方力量，做到因地制宜，促进我国商业地产的健康发展。
参考文献
[1]王涵.商业房地产运营管理模式的创新及运用分析[J].山东大学.2007（09）
[2]韩亚东.我国商业地产经营模式应用研究[J].中国海洋大学.2008（06）
